【令和8年度版】台東区のマンション管理計画認定制度｜区手数料4,100円・国基準準拠の全17項目と下町運用の全手順

【令和8年度版】台東区のマンション管理計画認定制度｜区手数料4,100円・国基準準拠の全17項目と下町運用の全手順

2026年9月14日 更新

「うちのマンションは浅草橋にあるんですが、1階が店舗で2階以上が住居、区分所有者の一部が外国人の投資家です。認定は取れるものでしょうか」——先月、台東区のあるマンションの理事長さまから、そう質問されました。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

結論から申し上げると、店舗併用型でも外国人区分所有者がいても、要件を満たせば認定は取れます。ただし、台東区特有の論点——下町ならではの狭隘道路、密集地の足場問題、そして総会運営の実務——を理解して準備を進める必要があります。

今日お話しするのは、台東区にあるマンションが管理計画認定を取ると何が変わり、いくらかかり、どの順番で動けばいいのかという一点に絞ります。

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結論：台東区で認定を取ると何が変わり、いくらかかるか

先に全体像を表でお示しします。

論点	台東区での答え
認定の主体	台東区（マンション管理適正化推進計画を策定済みの特別区）
窓口	台東区住宅課マンション施策担当（台東区役所5階）／電話 03-5246-9028
制度運用開始	令和4年11月1日
マンション管理センター経由	使います。「事前確認適合証」を取得してシステムから申請
独自基準	なし。国のマンション管理適正化指針の基準と同一（16項目＋その他1項目）
区の基本手数料	4,100円（長期修繕計画が1つ増えるごとに1,800円加算）
手数料の総額目安	約24,100円（区4,100円＋システム使用料10,000円＋事前確認審査料おおむね10,000円程度）
認定までの期間	事前確認1〜2か月＋区の審査約2〜3週間＋通知書発行
有効期間	5年間（5年ごとの更新認定。区からの通知はなし）
主な経済効果	長寿命化促進税制、フラット35の金利引下げ、共用部分リフォーム融資の金利引下げ、すまい・る債の利率上乗せ

（出典：台東区「マンション管理計画認定制度」、国土交通省「マンション管理計画認定制度」）

台東区の一番の特徴は、区独自基準を設けず、国基準そのままで運用していることです。区独自の上乗せ基準を導入した文京区・港区・渋谷区とは対照的な設計です。「まずは国基準を満たす管理組合を増やす」という考え方だと私は理解しています。基準がシンプルな分、書類のブレも少なく、申請ハードルは他区より低めです。

このページの更新日は2026年（令和8年）2月20日で、ちらしは令和7年10月28日に更新されています。手数料や様式の情報は現行に近いものと考えられますが、詳細は申請前に住宅課へ電話で確認いただくのが安全です。

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認定主体はどこか——台東区は「区が認定する」

管理計画認定制度の認定主体は、マンション管理適正化法に基づく「マンション管理適正化推進計画」を策定した市・特別区です。市以外の町村部は都道府県が担います（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

台東区は特別区で、推進計画を策定済みです。つまり台東区が認定主体です。東京都に申請するものではありません。

私はこの点を取り違えている理事会に、これまで何度も出会いました。「都に出すのか区に出すのか分からないので、とりあえず保留にしています」という管理組合が、実際にありました。台東区のマンションについては、窓口は台東区役所5階の住宅課マンション施策担当、電話は03-5246-9028です。台東区マンション管理適正化推進計画は令和7年度から令和16年度までの計画として策定されています（出典：台東区マンション管理適正化推進計画）。

なお、固定資産税の減額措置（後述の長寿命化促進税制）だけは話が別です。東京23区の固定資産税は東京都が課税するため、申告先は物件所在地を管轄する都税事務所になります。認定は区、減税の申告は都。この二本立てを最初に頭に入れておくと、後で慌てません。

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認定基準——国が定める17項目のみ（区独自基準なし）

台東区の認定基準は、国が定める17項目です。台東区独自の上乗せ基準はありません（出典：台東区「マンション管理計画認定制度」、国土交通省「マンション管理計画認定基準」）。

1）管理組合の運営

• 管理者等（理事長など）が定められていること
• 監事が選任されていること
• 集会（総会）が年に1回以上開催されていること

2）管理規約

• 管理規約が作成されていること
• 災害などの緊急時や管理上必要なときの専有部への立ち入り、修繕などの履歴情報の管理について定められていること
• 管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

3）管理組合の経理

• 管理費と修繕積立金などを明確に区分して経理していること
• 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
• 直前の事業年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること

4）長期修繕計画の作成及び見直し等

• 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
• 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
• 将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
• 計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された平均額が著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっていること

5）その他

• 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上は内容の確認を行っていること
• 都道府県等マンション管理適正化指針に照らして適切なものであること（※台東区マンション管理適正化指針では国基準以外の独自基準を設けていないため、上記16項目に適合すれば5(2)にも適合したとみなされる）

私の経験上、ここでつまずくマンションの大半は4）の長期修繕計画です。特に「一時金徴収を前提にしていないこと」と「最終年度に借入金残高がないこと」の2つ。この2条件は、修繕積立金の水準そのものに踏み込む要件です。積立金を上げずに認定は取れない、という設計になっています。逆に言えば、認定の準備がそのまま積立金不足の是正になる、ということでもあります。

台東区は、浅草・上野・浅草橋・入谷・鶯谷・根岸・下谷・谷中・浅草橋の一帯を抱える下町です。1970〜80年代の中小規模の分譲マンションが多く、当時の水準のまま修繕積立金がスライドしてきているマンションが少なからず存在します。認定申請の準備は、そのまま積立金不足の点検作業になります。

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手数料と申請ルート——台東区は「国のシステム＋区の紙手数料」

台東区の申請は、他区と比べてもシンプルな構造です。区独自基準の書類がない分、区窓口とのやり取りは手数料納付と審査結果の受け取りが中心です。

手数料の内訳（認定申請・更新申請）

内容	費用	支払先
システム使用料	10,000円	（公財）マンション管理センター
事前確認審査料	おおむね10,000円程度（依頼先により異なる）	依頼先
区の手数料（基本手数料）	4,100円	台東区
区の手数料（加算手数料）	1,800円（長期修繕計画が1つ増えるごと）	台東区

（出典：台東区「マンション管理計画認定制度」申請手数料）

長期修繕計画が1つのマンションであれば、総額の目安は約24,100円です。5年で1回の支出と考えれば、年あたり5,000円弱。総戸数50戸なら、1戸あたり年100円に届きません。

区の手数料は、申請受付が完了した後、区の担当者から申請ご担当者（原則メール）へ連絡が入り、その後に納付書が送付されます。金融機関または台東区役所1階のみずほ銀行派出所（午後3時まで／ATMでは納付不可）での納付が必要です。ATMで払おうとして受け付けられなかった、という管理組合が実際にありました。銀行の窓口業務時間に、通帳を持って窓口で払う——このひと手間を段取りに入れておいてください。

なお、手数料の入金後に金融機関から渡される「領収証書」のコピーをメール等で区の担当者へ提出すると、入金確認の時間が短縮されます。区としては入金の消し込みを待たずに審査に入れるからです。

変更認定の手数料

認定を受けた管理計画を変更する場合の手数料は、変更する項目ごとに分かれています。

変更する項目	基本手数料	加算手数料
管理組合の運営	4,800円	2,600円
管理規約	4,000円	2,600円
管理組合の経理	4,600円	2,800円
長期修繕計画の作成及び見直し等	9,800円	5,200円
その他	2,900円	1,700円
上記以外の事項の変更	2,000円	900円

長期修繕計画の変更だけが9,800円と、他の項目の2倍以上に設定されています。審査の重さがそのまま金額に出ている、ということだと私は理解しています。軽微な変更に該当する場合は変更申請そのものが不要で、その線引きは区の「軽微な変更に該当する項目」表にまとめられています。

なお、変更認定申請では、管理計画認定手続支援サービス（事前確認）及び電子システムは利用できません。変更認定申請書の正本・副本それぞれに変更に係る添付書類を添え、区に直接提出する形になります。ここは当初申請と大きく違うポイントです。

申請の流れ（6ステップ）

1. 事前確認の依頼。（公財）マンション管理センター、（一社）マンション管理業協会、（一社）日本マンション管理士会連合会などに依頼。方法は4パターンあります。事前確認は通常1〜2か月
2. 事前確認適合証の発行。基準適合が確認されると、マンション管理センターから電子システムで発行されます
3. 総会決議。認定申請を行う旨を総会で決議します（事前確認の依頼前でも実施可能ですが、遅くともシステム申請前までに）
4. システムから台東区へ認定申請。マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」から送信
5. 手数料納付。区からメールで連絡→納付書送付→金融機関またはみずほ銀行派出所で納付。領収証書のコピーを区担当者に提出すると審査開始が早い
6. 区の審査 → 認定通知書の交付。手数料納入から約2〜3週間で審査開始、審査後に認定通知書を発行・送付。公表に同意した管理組合は、区とマンション管理センターのサイトで「マンション名・所在地・認定コード」が公表されます

（出典：台東区「マンション管理計画認定制度」認定手続きの流れ、（公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

注意点：事前確認適合証が発行されていても、審査の結果、認定基準を満たしていないと区が判断した場合は、不認定になる場合があります。その場合も手数料の返還は行われません。事前確認は「基準への適合を確認する」ものであって、「区の認定を保証する」ものではない、という設計です。事前確認と区の審査で見ているポイントが完全一致しないケースがあり得るということです。

事前確認に関する問い合わせ先も公開されています。（公財）マンション管理センターは03-6261-1274、（一社）マンション管理業協会は03-3500-2721、（一社）日本マンション管理士会連合会は03-5801-2721です。制度そのものの相談は、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル」（03-5801-0858／月〜土 10:00〜17:00、祝日・年末年始を除く）が国土交通省のページでも案内されています。

有効期間と更新の注意

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。台東区からは有効期間満了に関する通知等は行われませんので、認定を受けた日を管理組合の帳簿にしっかり残しておく必要があります。5年後の更新申請を忘れると、認定は失効します。更新申請の流れと手数料は、当初認定申請と同じです。

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認定の3つの経済効果——税・ローン・融資

認定を取ると、お金の面で3つの効果が出てきます。

1）マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

管理計画認定マンションが長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、固定資産税額が減額されます。東京23区の減額割合は2分の1で、減額期間は工事完了年の翌年度分（完了日が1月1日の場合はその年度分）です。1戸当たり100㎡の床面積相当分までが対象です。

主な要件は次のとおりです。

• 新築された日から20年以上が経過していること
• 総戸数10戸以上であること
• 長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事のすべて）を過去に1度以上行っていること
• 令和3年9月1日以降に、修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げたこと

（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」、東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）

適用期限について、ここは重要な更新があります。この特例措置の現行の適用期間は令和5年4月1日から令和9年3月31日までですが、令和8年度税制改正で5年間の延長（令和8年4月1日〜令和13年3月31日）が示されており、あわせて対象住宅の床面積要件の下限が40㎡（現行50㎡）に緩和される方向です（出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」）。適用を前提に工事計画を立てる場合は、工事完了時点で有効な期限と要件を都税事務所に確認したうえで進めるのが安全です。

申告期限は工事完了日から3か月以内です。東京23区は都が課税主体なので、申告先は物件所在地を管轄する都税事務所になります。ここを区役所に持っていくと、二度手間になります。

2）フラット35の金利引下げ・フラット50の利用

認定マンションを購入する人は、住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型の対象となり、借入金利が当初5年間、年0.25%引き下げられます。また、返済期間が最長50年となる【フラット50】も利用できます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」、台東区「マンション管理計画認定制度」）。

台東区は、浅草・上野の観光需要と、都心へのアクセスの良さから、インバウンド需要と中古分譲マンションの投資需要が交錯するエリアです。買い手のローン金利が当初5年間下がるという事実は、販売図面に書ける材料になります。認定マンションは（公財）マンション管理センターの「管理計画認定マンション閲覧サイト」や不動産情報サイトの建物ライブラリーでも公開されるため、管理の質が外から見える状態になります。

3）マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ・すまい・る債の利率上乗せ

管理組合が大規模修繕工事を行う際に使えるマンションすまい・る融資（マンション共用部分リフォーム融資）では、管理計画認定の取得で金利が年0.2%引き下げられます。加えて、認定を取得している場合は返済期間を1年以上35年以内とすることが可能になります（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」）。

さらに、管理組合向けのマンションすまい・る債についても、認定マンションは利率の上乗せを受けられます。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「認定は、減税のためだけの制度ではありません。借りるときの金利、売るときの評価、そして積立金の健全化——この3つが同時に動く話です」と。

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令和9年4月1日から認定基準が見直されます

ここは、令和8年度に申請を検討している管理組合が知っておくべき最重要ポイントです。

令和7年5月30日に公布された「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）に基づき、管理計画認定制度の見直しが令和9年4月1日に施行されます。令和8年5月15日の閣議決定で施行期日が確定し、同年5月20日に政令が公布されました（出典：国土交通省 報道発表「マンション管理・再生の円滑化等のための改正法の一部の施行期日を定める政令等を閣議決定」（令和8年5月15日））。

施行される内容は2つです。

• 管理計画認定制度の見直し（新築時の分譲事業者による認定申請の導入）
• 管理計画認定マンションの表示制度の創設

これに伴い、令和8年7月31日に省令と告示が公布されています（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則の一部を改正する省令〈令和8年国土交通省令第70号〉、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針の一部を改正する告示〈令和8年国土交通省告示第1017号〉。いずれも令和9年4月1日施行）。

実務上の分かれ目は、ここです。

地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます。

つまり、申請日が令和9年3月31日までなら現行基準、4月1日以降なら新基準という切り分けです。改正省令の附則で経過措置も設けられています。

なお、台東区マンション管理適正化推進計画については、令和7年11月28日付でマンション管理適正化法の一部改正があり、推進計画本文の引用条文の一部に条ズレが生じている旨が区のホームページに明記されています（「マンション管理適正化法第5条の4」→「第5条の14」への読み替え）。近年、この分野は法令改正が続いており、実務での照合が地味に効いてくる時期です（出典：台東区マンション管理適正化推進計画）。

令和8年9月14日現在から数えると、現行基準での申請期限まで約6か月半。総会決議から事前確認、システム申請まで含めると、決して余裕のあるスケジュールではありません。現行基準で進めたい管理組合は、秋の理事会で議題に乗せる判断が必要になる時期です。

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逆算スケジュール——総会決議から認定通知まで

台東区で、令和9年3月31日までに認定申請を完了させたい場合の逆算です。所要期間は私が現場で見てきた実感ベースの目安で、区や事前確認機関の混雑状況によって前後します。

時期の目安	やること	所要の目安
9月〜10月	理事会で議題化。長期修繕計画の作成・見直しが7年以内か、計画期間30年以上・大規模修繕2回以上を満たすかを確認	1〜2か月
10月	台東区住宅課へ事前相談（03-5246-9028）。手続きの粒度と提出書類チェックリストの確認	1〜2週間
10月〜11月	長期修繕計画の見直しと修繕積立金の改定案づくり。標準様式への準拠を確認	1〜2か月
11月〜12月	総会で認定申請の決議。長期修繕計画と修繕積立金額の決議も同時に	招集期間を含めて1〜2か月
12月〜1月	事前確認の依頼。事前確認適合証の取得（通常1〜2か月）	1〜2か月
1月〜2月	システムから台東区へ認定申請→区から連絡→納付書受領→みずほ銀行派出所または金融機関で納付→領収証書コピーを提出	2〜3週間
2月〜3月	区の審査、認定通知書の交付	2〜3週間

一番読めないのは、総会のタイミングです。管理規約で総会の招集時期が決まっている管理組合は、そこが動かせない固定点になります。私の経験上、認定申請でスケジュールが崩れる原因の7割はここです。

臨時総会を開くか、通常総会に間に合わせるか。この判断だけは、9月〜10月のうちに理事会で決めておきたいところです。書類は後から追いつきますが、総会は追いつきません。

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台東区特有の論点——下町の三重苦「店舗併用・狭隘道路・外国人区分所有者」

ここからが、私が本業として一番お伝えしたい話です。

台東区の分譲マンションを見ていて、私が気になっている論点は3つあります。

①1階店舗・2階以上住居の「店舗併用型」の総会運営

浅草・上野・浅草橋・鳥越・入谷。台東区の駅前や商店街沿いには、1階が飲食店・雑貨店・小売店で、2階以上が住居というマンションが数多くあります。この場合、区分所有者は住居のオーナーだけでなく、店舗のオーナー・テナントも構成員に含まれることが多く、総会での議決権配分と、店舗側の営業日程との調整が難所になります。

大規模修繕工事の際は、店舗側の売上への影響（足場養生による集客低下・営業時間の一時制限）が理事会と店舗オーナーの間で必ず論点になります。認定申請の段階では、長期修繕計画の見直し決議で店舗オーナーからの反対が出やすい局面があります。「積立金の値上げ案は住居側だけの負担ではなく、店舗側の管理費相当額の見直しとセットで議論する」——この骨組みを事前に固めておかないと、総会は紛糾します。

②狭隘道路と密集市街地の足場問題

浅草・鳥越・谷中の一帯は、江戸〜明治期の街路網がほぼそのまま残っていて、前面道路が幅員4m未満の狭隘道路のマンションが少なくありません。隣地との離隔も取れない立地が多く、足場を全周に組もうとすると、道路占用許可・隣地承諾・仮設計画のハードルが一気に上がります。

さらに台東区は、東京都の「木密地域不燃化10年プロジェクト」や、密集市街地整備の対象エリアを抱えています。周辺の低層住宅が密集していると、足場架設のための隣地立ち入りに時間がかかることもあります。

③外国人区分所有者と総会運営

浅草・上野の観光地立地と、羽田・成田両空港へのアクセスの良さから、台東区の中古分譲マンションは外国人投資家による区分所有・賃貸運用の対象になりやすいエリアです。認定申請の総会決議で、外国人区分所有者への招集通知の到達・議決権行使書の返送・言語対応が、事務局側の負担になります。

この場合、管理規約に書面決議・電磁的方法による決議の条項が入っているかどうかが最初の関門です。国基準の管理規約項目には「災害等の緊急時の対応」「書面交付・電磁的方法による情報提供」があり、これらが規約に明記されていないと、認定申請の前に規約改正の総会を挟む必要が出てきます。国土交通省のマンション標準管理規約（令和7年改正版）を土台に、書面決議・電磁的方法の運用を整えておくと、申請時にも運用時にも効いてきます。

これら3つの論点、そして足場の問題については、ロープアクセス工法（産業用ロープで職人が降下しながら施工する、足場を組まない工法）が効いてきます。足場費そのものが不要になり、工期も短くなります。1階店舗の営業影響も、居住者の生活影響も、窓の外に足場と養生シートが数か月かかり続ける状態を避けられるのは、かなり大きい違いです。

私たちは、通常の足場工法、ロープアクセス工法、そして部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物にとって一番合う方法をご提案しています。工法の詳しい解説はロープアクセス工法のご紹介と、ロープアクセス専門サイトのロープアクセス工法の技術解説にまとめています。台東区のような下町立地・狭隘道路・店舗併用型での施工事例や、足場とロープアクセスを組み合わせた場合のコスト比較については、ロープアクセスによる大規模修繕の実際で具体的な数字を交えて整理しています。

会社としての考え方や、管理組合さま向けのサービス体系については明誠のコンセプトと管理組合さま向けサービスのご案内もあわせてご覧ください。

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まとめ：台東区の管理組合が今週のうちに動けること3点

長くなりましたので、要点を3つに絞ります。

1）長期修繕計画の「7年」と「30年・2回」を確認する

いま手元にある長期修繕計画は、いつ作成または見直したものでしょうか。7年を超えていれば、認定の入口に立てません。あわせて、計画期間が30年以上あるか、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上入っているかを見てください。この3つのチェックは、理事会の議題として5分で終わります。

2）台東区住宅課へ事前相談（03-5246-9028）

台東区は区独自基準がなく、区が公開している提出書類チェックリスト（Excel）とその記入例（PDF）が便利です。事前確認のシステムにアップロードするファイルは1ファイルあたり9MB以内という制約もあります。事前相談で運用のクセを把握してから、事前確認の依頼をかけるとブレが減ります。

3）「マンション管理組合登録制度」への登録も同時に検討する

台東区には、認定制度とは別に「マンション管理組合登録制度」があります。登録すると、区の助成制度（マンション計画修繕調査費助成、マンション共用部分バリアフリー化支援助成、マンションアドバイザー利用助成、マンション耐震化助成など）を利用できるようになります。認定申請の準備を進めるついでに、この登録もあわせて行っておくと、次の大規模修繕の段階で使える手数が増えます（出典：台東区「マンション管理計画認定制度」）。

そして、もし次の大規模修繕が3年以内に視野に入っているなら、認定の準備と修繕の仕様検討は同時に進めたほうが得です。台東区のように狭隘道路・店舗併用・密集地という条件が重なるエリアでは、工法の選択肢を3つ持てるかどうかで、見積書の総額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

工法の選択肢が1つしかない会社に相談すると、その1つの工法での見積しか出てきません。3つの工法を比べたうえで判断したいという段階のご相談だけでも、遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせはお問合せフォームから承っています。

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出典・参考資料

• 台東区「マンション管理計画認定制度」（更新日：2026年2月20日／ちらしは令和7年10月28日更新）
• 台東区「マンション管理計画認定制度を開始します（プレスリリース）」
• 台東区「台東区マンション管理適正化推進計画（令和7年度〜令和16年度）」（PDF）
• 台東区「認定基準、確認対象書類、確認事項、確認方法及び留意点」（PDF）
• 台東区「マンション管理組合登録制度」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション管理計画認定基準」（PDF）
• 国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」（PDF）
• 国土交通省 報道発表「マンション管理・再生の円滑化等のための改正法の一部の施行期日を定める政令等を閣議決定」（令和8年5月15日）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制」
• 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（PDF）
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• （公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• （公財）マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」
• 住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月14日時点で公表されている台東区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。台東区の制度案内ページは2026年2月20日更新（ちらしは令和7年10月28日更新）で運用中ですが、手数料・様式・令和9年4月1日施行の新基準の扱いについては、実際の申請前に必ず最新の運用をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。台東区住宅課マンション施策担当（03-5246-9028）および該当窓口へ最新の内容をご確認のうえ、ご検討をお願いいたします。

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株式会社明誠は、東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がけています。通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物の条件に合わせた工法をご提案します。

ロープアクセス工法の詳細は、専門サイト https://rope-access-method.com/ をご覧ください。

【令和8年度版】文京区のマンション管理計画認定制度｜区手数料無料・防災＋コミュニティの独自上乗せ基準の全手順

【令和8年度版】文京区のマンション管理計画認定制度｜区手数料無料・防災＋コミュニティの独自上乗せ基準の全手順

2026年9月14日 更新

「うちのマンションは白山にあるんですが、区の独自基準が令和7年4月から追加されたと聞きました。実際、何が求められるのでしょうか」——先週、文京区の理事長さまから、そうご相談をいただきました。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。足場を組む工事も、ロープ1本でぶら下がる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

結論から申し上げると、その理事長さまが耳にした話は正確です。文京区の管理計画認定は、令和7年4月以降、国の基準にプラスして「防災対策」と「地域コミュニティ」という2つの区独自の上乗せ基準が課される仕組みになっています。

今日お話しするのは、文京区にあるマンションが管理計画認定を取ると何が変わり、いくらかかり、区独自基準にどう対応すればいいのかという一点に絞ります。

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結論：文京区で認定を取ると何が変わり、いくらかかるか

先に全体像を表でお示しします。

論点	文京区での答え
認定の主体	文京区（マンション管理適正化推進計画を策定済みの特別区）
窓口	文京区都市計画部住環境課管理担当（文京シビックセンター18階北側）／電話 03-5803-1374
制度運用開始	令和5年7月
事前相談	推奨。区独自基準について事前相談をお願い（来庁時は事前連絡）
マンション管理センター経由	使います。「事前確認適合証」を取得してシステムから申請
独自基準	あり（令和7年4月から）。防災対策5項目のうち1つ以上＋地域コミュニティ2項目のうち1つ以上、両方必要
区への申請手数料	無料
別途必要な費用	システム使用料10,000円＋事前確認審査料（おおむね10,000円程度）
手数料の総額目安	約20,000円（区への手数料はゼロ）
認定までの期間	区の審査は概ね1か月（不備がない場合）
有効期間	5年間（5年ごとの更新認定）
主な経済効果	長寿命化促進税制、フラット35の金利引下げ、共用部分リフォーム融資の金利引下げ、すまい・る債の利率上乗せ

（出典：文京区「マンション管理計画認定制度」、国土交通省「マンション管理計画認定制度」）

文京区の一番の特徴は、区への申請手数料が無料であることです。他区では基本手数料4,000〜5,000円程度がかかりますが、文京区はここをゼロにしています。ただしその代わりに、区独自の上乗せ基準を全国でも早期に導入した区でもあります。手数料は削って、基準の内容で管理の質を担保しにいっている——そういう設計だと私は理解しています。

なお、文京区のこの制度案内ページの更新日は2026年（令和8年）4月2日です。令和8年9月時点でおおむね半年前の更新ですので、条件は現行に近いものと考えられます。ただ、詳細部分は申請前に住環境課へ電話で確認いただくのが安全です。

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認定主体はどこか——文京区は「区が認定する」

管理計画認定制度の認定主体は、マンション管理適正化法に基づく「マンション管理適正化推進計画」を策定した市・特別区です。市以外の町村部は都道府県が担います（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

文京区は特別区で、推進計画を策定済みです。つまり文京区が認定主体です。東京都に申請するものではありません。

私はこの点を取り違えている理事会に、これまで何度も出会いました。「東京都の窓口に電話したら区へ、と言われて、区に電話したら都では、と言われて、たらい回しになってしまった」という管理組合が、実際にありました。文京区のマンションについては、窓口は文京シビックセンター18階北側の住環境課管理担当、電話は03-5803-1374です（出典：文京区「マンション管理計画認定制度」）。

なお、固定資産税の減額措置（後述の長寿命化促進税制）だけは話が別です。東京23区の固定資産税は東京都が課税するため、申告先は物件所在地を管轄する都税事務所になります。文京区内のマンションであれば文京都税事務所（固定資産税）電話：03-3812-3469が窓口です。認定は区、減税の申告は都。この二本立てを最初に頭に入れておくと、後で慌てません。

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国が定める必須基準——16項目が土台

文京区の認定基準は、まず国の16項目を土台にしています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定基準」、文京区「マンション管理計画の認定基準」）。

1）管理組合の運営

• 管理者等（理事長など）が定められていること
• 監事が選任されていること
• 集会（総会）が年に1回以上開催されていること

2）管理規約

• 管理規約が作成されていること
• 災害などの緊急時や管理上必要なときの専有部への立ち入り、修繕などの履歴情報の管理について定められていること
• 管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付（または電磁的方法による提供）について定められていること

3）管理組合の経理

• 管理費と修繕積立金などを明確に区分して経理していること
• 修繕積立金会計から他の会計への充当がされていないこと
• 直前の事業年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること

4）長期修繕計画の作成及び見直し等

• 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成され、計画内容と修繕積立金額が総会で決議されていること
• 長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること
• 計画期間が30年以上で、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれていること
• 将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
• 計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された平均額が著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度において、借入金の残高のない計画となっていること

5）その他

• 組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上は内容の確認を行っていること
• （区の指針に照らして適切なものであること）

私の経験上、ここでつまずくマンションの大半は4）の長期修繕計画です。特に「一時金徴収を前提にしていないこと」と「最終年度に借入金残高がないこと」の2つ。この2条件は、修繕積立金の水準そのものに踏み込む要件です。積立金を上げずに認定は取れない、という設計になっています。逆に言えば、認定の準備がそのまま積立金不足の是正になる、ということでもあります。

文京区は、都心3区ほどではないにせよ、山の手台地に旧耐震分譲マンションが点在するエリアです。白山、千駄木、本駒込、根津。1970年代〜80年代に建てられた中層マンションで、いま修繕積立金が段階的引き上げの初期水準のまま止まっている——というケースが、私の見てきた限りかなりの数あります。認定申請を機に、積立金の水準を国の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」に合わせにいく判断が必要になる管理組合が多いはずです。

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文京区独自の上乗せ基準——「防災対策」と「地域コミュニティ」

ここからが文京区の本題です。

令和7年4月から、国の16項目に加えて、次の2カテゴリの独自基準が上乗せされました。両方を満たさないと認定は取れません（出典：文京区「区独自基準の審査に必要な書類」）。

5）防災対策——5項目のうち1つ以上

次のうち、申請時点でいずれか1つ以上をマンションで実施していること。

項目	内容
① 防災マニュアル	防災マニュアルを作成し、居住者等への周知徹底を図るよう努めていること
② 防災訓練	年1回以上の定期的な防災訓練を実施していること
③ 防災用品の備蓄	飲料水、食料、簡易トイレなどの防災用品を備蓄していること
④ 自発的な活動組織	災害に対して平常時や災害時に自発的な活動を行う組織を結成していること
⑤ 情報の収集・周知	ハザードマップその他の防災・災害対策に関する情報の収集・周知をしていること

確認書類：文京区独自基準に係る申出書に加え、防災マニュアルの写し（配付事実が分かる書類とセット）、訓練の実施が分かる書類（実施日時・参加者・実施内容が明記されたもの／申請日から1年以内）、備蓄品リスト、組織の活動報告書、マンション広報など。

6）地域コミュニティ——2項目のうち1つ以上

次のうち、申請時点でいずれか1つ以上をマンションで実施していること。

項目	内容
① 町会・自治会との連絡担当者	管理組合が、地域住民との良好なコミュニティの形成に取り組むため、町会や自治会との連絡担当者を選任していること
② 緊急時連絡先の表示	管理人をはじめ、緊急時の連絡先等について、来訪者の見やすい場所に表示をすること

確認書類：連絡担当者の氏名・役職が分かる書類、または管理人の駐在時間・管理会社名・その連絡先など管理体制に関する表示が分かる書類（写真等）。

この2つを初めて読んだとき、私は正直、少しほっとしました。すでに満たしているマンションが、文京区にはかなりあるはずだと思ったからです。

たとえば防災対策のうち③備蓄。地震対策として飲料水と携帯トイレを共用倉庫に置いてある、というマンションは珍しくありません。町会・自治会との連絡担当者も、規約上は理事長が兼務している管理組合が多いのですが、その事実を「担当者一覧」の紙1枚に落とせば要件に届きます。緊急時連絡先の表示も、エントランスに管理会社の掲示板があれば、写真1枚で証拠になります。

つまり文京区の独自基準は、新しく何かを始めないと取れないものではなく、すでにやっていることを書類に落とせば取れる可能性があるものです。ここに気づくかどうかで、理事会の心理的ハードルが大きく変わります。

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手数料と申請ルート——文京区は「区への手数料ゼロ＋独自基準の書類提出」

文京区の申請は、他区と比べて費用が軽いのが最大の特徴です。区への申請手数料が無料なので、必要になるのはマンション管理センターまわりの費用だけです。

手数料の内訳

内容	費用	支払先
システム使用料	10,000円	（公財）マンション管理センター
事前確認審査料	おおむね10,000円程度（依頼先により異なる）	依頼先
区の申請手数料	無料	—

（出典：文京区「マンション管理計画認定制度」、（公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

総額の目安は約20,000円。5年で1回の支出と考えれば、年あたり4,000円。総戸数40戸のマンションなら、1戸あたり年100円です。制度による経済効果（減税・金利引下げ）に比べれば、限りなくゼロに近いコストと言えます。

申請の流れ（4ステップ）

文京区の申請フローは、区が公開している手引きでは4ステップに整理されています。

1. 文京区へ事前相談（03-5803-1374）。区独自基準について事前に相談。来庁される場合は事前に電話連絡を。認定申請にあたっては総会での決議が必要です
2. 事前確認の依頼。（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を利用。4パターンあります（マンション管理士に直接／管理委託先経由でマンション管理業協会／日本マンション管理士会連合会／マンション管理センターに直接）
3. 事前確認適合証の発行。基準適合が確認されると、マンション管理センターから発行されます
4. 文京区へ管理計画認定申請。（1）「事前確認適合証」取得後、マンション管理センターのシステムで区に認定申請、（2）区に、区独自基準の審査に必要な書類を提出（電子申請・郵送・窓口のいずれか）

（出典：文京区「マンション管理計画認定申請の手引き」）

（2）の区独自基準の書類提出をシステムだけで終わらせようとして、抜け落ちる管理組合が出てきます。区は電子申請（LoGoフォーム）、郵送、窓口の3つの提出方法を用意しています。電子申請の窓口は「文京区独自基準に係る申出書」のLoGoフォームです。郵送・窓口の場合は「文京区独自基準に係る申出書」に必要書類を添付して、〒112-8555 文京区春日1-16-21 文京シビックセンター18階北側 都市計画部住環境課へ提出します。

注意点：区での認定までは、申請内容の確認から認定まで概ね1か月（不備等がない場合）です。事前確認の1〜2か月と合わせて、事前確認の依頼から認定通知まで3か月前後を見ておくと安全です。

なお、事前確認の問い合わせ先は、（公財）マンション管理センターが03-6261-1274（平日9:30〜17:00）、（一社）マンション管理業協会が03-3500-2721、（一社）日本マンション管理士会連合会が03-5801-2721です。制度そのものの相談は、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル」（03-5801-0858／月〜土 10:00〜17:00、祝日・年末年始を除く）が国土交通省のページでも案内されています。

経過措置

令和7年3月31日までに事前確認申請をした管理組合については経過措置が設けられています（出典：文京区「マンション管理計画認定制度」）。これから初めて申請する管理組合は、原則として令和7年4月からの新しい独自基準（防災＋コミュニティ）で申請していく形になります。

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認定の3つの経済効果——税・ローン・融資

認定を取ると、お金の面で3つの効果が出てきます。

1）マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

管理計画認定マンションが長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、固定資産税額が減額されます。東京23区の減額割合は2分の1で、減額期間は工事完了年の翌年度分（完了日が1月1日の場合はその年度分）です。1戸当たり100㎡の床面積相当分までが対象です。

主な要件は次のとおりです。

• 新築された日から20年以上が経過していること
• 総戸数10戸以上であること
• 長寿命化工事（外壁塗装等工事、床防水工事、屋根防水工事のすべて）を過去に1度以上行っていること
• 令和3年9月1日以降に、修繕積立金の額を管理計画の認定基準まで引き上げたこと

（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制」、東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）

適用期限について、ここは重要な更新があります。この特例措置の現行の適用期間は令和5年4月1日から令和9年3月31日までですが、令和8年度税制改正で5年間の延長（令和8年4月1日〜令和13年3月31日）が示されており、あわせて対象住宅の床面積要件の下限が40㎡（現行50㎡）に緩和される方向です（出典：国土交通省「令和8年度税制改正概要」）。適用を前提に工事計画を立てる場合は、工事完了時点で有効な期限と要件を都税事務所に確認したうえで進めるのが安全です。

申告期限は工事完了日から3か月以内、申告先は文京都税事務所（03-3812-3469）です。ここを区役所に持っていくと、二度手間になります。

2）フラット35の金利引下げ・フラット50の利用

認定マンションを購入する人は、住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型の対象となり、借入金利が当初5年間、年0.25%引き下げられます。また、返済期間が最長50年となる【フラット50】も利用できます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」、文京区「マンション管理計画認定制度」）。

文京区は、東京大学をはじめとする大学の集積、区内2駅の医療機関、教育環境の良さから、中古マンションの流通単価が23区の中でも高めに推移するエリアです。買い手のローン金利が当初5年間下がるという事実は、販売図面に書ける材料になります。認定マンションは（公財）マンション管理センターの「管理計画認定マンション閲覧サイト」や不動産情報サイトの建物ライブラリーでも公開されるため、管理の質が外から見える状態になります。

3）マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ・すまい・る債の利率上乗せ

管理組合が大規模修繕工事を行う際に使えるマンションすまい・る融資（マンション共用部分リフォーム融資）では、管理計画認定の取得で金利が年0.2%引き下げられます。加えて、認定を取得している場合は返済期間を1年以上35年以内とすることが可能になります（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」）。

さらに、管理組合向けのマンションすまい・る債についても、認定マンションは利率の上乗せを受けられます。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「認定は、減税のためだけの制度ではありません。借りるときの金利、売るときの評価、そして積立金の健全化——この3つが同時に動く話です」と。

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令和9年4月1日から認定基準が見直されます

ここは、令和8年度に申請を検討している管理組合が知っておくべき最重要ポイントです。

令和7年5月30日に公布された「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律等の一部を改正する法律」（令和7年法律第47号）に基づき、管理計画認定制度の見直しが令和9年4月1日に施行されます。令和8年5月15日の閣議決定で施行期日が確定し、同年5月20日に政令が公布されました（出典：国土交通省 報道発表「マンション管理・再生の円滑化等のための改正法の一部の施行期日を定める政令等を閣議決定」（令和8年5月15日））。

施行される内容は2つです。

• 管理計画認定制度の見直し（新築時の分譲事業者による認定申請の導入）
• 管理計画認定マンションの表示制度の創設

これに伴い、令和8年7月31日に省令と告示が公布されています（マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則及び長期優良住宅の普及の促進に関する法律施行規則の一部を改正する省令〈令和8年国土交通省令第70号〉、マンションの管理の適正化の推進を図るための基本的な方針の一部を改正する告示〈令和8年国土交通省告示第1017号〉。いずれも令和9年4月1日施行）。

実務上の分かれ目は、ここです。

地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます。

つまり、申請日が令和9年3月31日までなら現行基準、4月1日以降なら新基準という切り分けです。改正省令の附則で経過措置も設けられています。

令和8年9月14日現在から数えると、現行基準での申請期限まで約6か月半。総会決議から事前確認、システム申請まで含めると、決して余裕のあるスケジュールではありません。現行基準（かつ令和7年4月からの区独自基準）で進めたい管理組合は、秋の理事会で議題に乗せる判断が必要になる時期です。

文京区の場合、区独自基準の運用は令和7年4月から始まって1年半が経過しています。区の窓口も運用に慣れてきており、この時期に事前相談をかけると相談内容の整理が進みやすい局面にあると私は見ています。

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逆算スケジュール——総会決議から認定通知まで

文京区で、令和9年3月31日までに認定申請を完了させたい場合の逆算です。所要期間は私が現場で見てきた実感ベースの目安で、区や事前確認機関の混雑状況によって前後します。

時期の目安	やること	所要の目安
9月〜10月	理事会で議題化。長期修繕計画の作成・見直しが7年以内か、計画期間30年以上・大規模修繕2回以上を満たすかを確認。防災・コミュニティの独自基準の該当項目を洗い出す	1〜2か月
10月	文京区住環境課へ事前相談（03-5803-1374）。区独自基準の該当項目と証拠書類の目線合わせ	2〜4週間
10月〜11月	長期修繕計画の見直しと修繕積立金の改定案づくり。標準様式への準拠を確認	1〜2か月
11月〜12月	総会で認定申請の決議。長期修繕計画と修繕積立金額の決議も同時に	招集期間を含めて1〜2か月
12月〜1月	事前確認の依頼。事前確認適合証の取得	1〜2か月
1月〜2月	システムから文京区へ認定申請＋区独自基準の書類提出（電子申請・郵送・窓口いずれか）	2週間〜1か月
2月〜3月	区の審査、認定通知書の交付	概ね1か月

一番読めないのは、総会のタイミングです。管理規約で総会の招集時期が決まっている管理組合は、そこが動かせない固定点になります。私の経験上、認定申請でスケジュールが崩れる原因の7割はここです。

臨時総会を開くか、通常総会に間に合わせるか。この判断だけは、9月〜10月のうちに理事会で決めておきたいところです。書類は後から追いつきますが、総会は追いつきません。

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文京区特有の論点——旧耐震・大学立地・狭い前面道路

ここからが、私が本業として一番お伝えしたい話です。

文京区の分譲マンションを見ていて、私が気になっている論点は3つあります。

①旧耐震比率が23区平均より高い

文京区は関東大震災後の住宅地整備が早かった土地柄で、坂の上下に古い分譲マンションが点在しています。昭和56年5月31日以前に建築確認を受けたマンション（旧耐震）については、認定申請にあたって耐震診断の実施と、耐震性不足の場合の耐震改修・建替え検討が国の基準に含まれています。旧耐震マンションは、この検討状況の書類化が最初の関門になります。

文京区にはマンション耐震改修工事に係る助成制度もあり、認定申請の準備と並行して耐震関連の補助制度も見ておく価値があります。詳しくは区のマンション劣化診断調査費助成やマンション共用部分改修費助成のページで確認してください。

②大学立地ゆえの「賃貸化した区分所有者」問題

文京区は東京大学、お茶の水女子大学、日本女子大学、東京医科歯科大学、順天堂大学など、大学と付属病院の集積地です。この立地のよさゆえに、元居住者が卒業や退職を機に賃貸に出して、区分所有者が学生・研修医などの若い賃借人に貸しているというマンションが多く見られます。

これが認定申請にどう効いてくるかというと、総会の定足数と、居住者名簿の整備の2点です。区分所有者が遠方にいる場合、書面決議や委任状の運用が必要になります。名簿は、区分所有者名簿と居住者名簿の2本立てを、年1回以上更新している必要があります。ここは国基準の「その他」項目に該当します。

③狭隘道路と隣接建物の近接

小石川、白山、千駄木、根津。この一帯は、幕末から明治にかけての街路網がほぼそのまま残っていて、前面道路が幅員4m未満の狭隘道路のマンションが少なくありません。隣地との離隔も取れない立地が多く、足場を全周に組もうとすると、道路占用許可・隣地承諾・仮設計画のハードルが一気に上がります。

こういう建物では、ロープアクセス工法（産業用ロープで職人が降下しながら施工する、足場を組まない工法）が効いてきます。足場費そのものが不要になり、工期も短くなります。居住者の生活への影響という点でも、窓の外に足場と養生シートが数か月かかり続ける状態を避けられるのは、かなり大きい違いです。

私たちは、通常の足場工法、ロープアクセス工法、そして部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物にとって一番合う方法をご提案しています。工法の詳しい解説はロープアクセス工法のご紹介と、ロープアクセス専門サイトのロープアクセス工法の技術解説にまとめています。文京区のように狭隘道路が多く、大学・病院・学校が近接する立地での施工事例や、足場とロープアクセスを組み合わせた場合のコスト比較については、ロープアクセスによる大規模修繕の実際で具体的な数字を交えて整理しています。

会社としての考え方や、管理組合さま向けのサービス体系については明誠のコンセプトと管理組合さま向けサービスのご案内もあわせてご覧ください。

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まとめ：文京区の管理組合が今週のうちに動けること3点

長くなりましたので、要点を3つに絞ります。

1）長期修繕計画の「7年」と「30年・2回」を確認する

いま手元にある長期修繕計画は、いつ作成または見直したものでしょうか。7年を超えていれば、認定の入口に立てません。あわせて、計画期間が30年以上あるか、残存期間内に大規模修繕工事が2回以上入っているかを見てください。この3つのチェックは、理事会の議題として5分で終わります。

2）区独自基準の「防災＋コミュニティ」の該当項目を棚卸しする

防災用品を備蓄している。年1回の防災訓練をやっている。町会・自治会の連絡担当者を理事から出している。エントランスに管理会社の連絡先を掲示している。——このどれかに心当たりがあれば、独自基準は手が届く範囲にあります。証拠書類は既存の掲示物や広報の写真、備蓄品リスト1枚で足ります。新しい取組を始める話ではなく、いまやっていることを書類にする話です。

3）文京区住環境課へ事前相談する（03-5803-1374）

文京区は「区独自基準について、事前に区に相談をお願いします」と明記しています。来庁される場合は事前連絡が必要です。このとき、「令和9年4月1日以降の申請の扱い」と「独自基準の証拠書類の粒度」もあわせて確認しておくと、後戻りがなくなります。区への手数料は無料ですので、事前相談も気軽にかけられる制度設計です。

そして、もし次の大規模修繕が3年以内に視野に入っているなら、認定の準備と修繕の仕様検討は同時に進めたほうが得です。文京区のように旧耐震・狭隘道路・大学立地という条件が重なるエリアでは、工法の選択肢を3つ持てるかどうかで、見積書の総額が数百万円単位で変わることも珍しくありません。

工法の選択肢が1つしかない会社に相談すると、その1つの工法での見積しか出てきません。3つの工法を比べたうえで判断したいという段階のご相談だけでも、遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせはお問合せフォームから承っています。

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出典・参考資料

• 文京区「マンション管理計画認定制度（令和7年4月より認定基準が変わりました）」（更新日：2026年4月2日）
• 文京区「マンション管理計画の認定基準」（PDF）
• 文京区「区独自基準の審査に必要な書類」（PDF）
• 文京区「マンション管理計画認定申請の手引き」（PDF）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション管理計画認定基準」（PDF）
• 国土交通省「マンションの管理計画認定に関する事務ガイドライン」（PDF）
• 国土交通省 報道発表「マンション管理・再生の円滑化等のための改正法の一部の施行期日を定める政令等を閣議決定」（令和8年5月15日）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制」
• 国土交通省「令和8年度税制改正概要」（PDF）
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• （公財）マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• （公財）マンション管理センター「管理計画認定マンション閲覧サイト」
• 住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月14日時点で公表されている文京区および国土交通省・東京都の公式情報をもとに執筆しています。文京区の制度案内ページは2026年4月2日更新で運用中ですが、手数料・様式・区独自基準の運用、および令和9年4月1日施行の新基準の扱いについては、実際の申請前に必ず最新の運用をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。文京区都市計画部住環境課管理担当（03-5803-1374）および該当窓口へ最新の内容をご確認のうえ、ご検討をお願いいたします。

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株式会社明誠は、東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕工事を手がけています。通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物の条件に合わせた工法をご提案します。

ロープアクセス工法の詳細は、専門サイト https://rope-access-method.com/ をご覧ください。

豊橋市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

豊橋市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

この記事で答える質問：愛知県豊橋市の分譲マンション管理組合が、2026年度（令和8年度）の大規模修繕で使える補助金はどれか。中核市である豊橋市には、他の東三河の市町とどう違う制度が用意されているのか。

結論から申し上げます。豊橋市は東三河で唯一の中核市であり、マンション管理計画認定制度を市が直接運用しています。これは豊川市・蒲郡市・田原市・新城市が「愛知県」を窓口にしなければならないのと決定的に違う点です。管理組合の理事長さまが最初に押さえるべきは、この一点です。

そのうえで、大規模修繕そのものの工事費を直接補助する市独自の制度は、豊橋市にもありません。ここは全国どの自治体でも共通です。ただし、耐震・ブロック塀・省エネといった周辺の制度が体系化されており、東三河のなかでは制度の密度が明らかに高い。これが、人口約36万人・世帯数約16万の中核市の底力です。

私は本間幸紘と申します。株式会社明誠（東京都東大和市）でマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上手がけてきました。この記事は、東三河シリーズの起点として、豊橋市の理事長さま・理事さまに向けて書いています。

最終更新：2026年9月8日

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この記事の結論：豊橋市で共用部に効く制度を仕分けます

先に全体像を出します。豊橋市の住宅系・建築系の制度を、分譲マンションの共用部の工事に使えるかどうかで仕分けた結果が下の表です。

制度名	共用部への適合	補助率・限度額	窓口
マンション管理計画認定制度（豊橋市が認定主体）	◎（工事ではなく体制の認定）	手数料相当	建築指導課
非木造住宅耐震診断費補助金	◎（昭和56年以前の非木造）	補助あり・上限は個別確認	建築物安全推進課
非木造住宅耐震改修費補助金	◎	補助あり	建築物安全推進課
ブロック塀等撤去費補助金	◎（敷地内の道路面ブロック塀）	上限10万円	建築物安全推進課
家庭用エネルギー設備導入補助金	△（各戸ベースの導入）	設備別・上限あり	環境保全課系
木造住宅耐震改修費補助金	×（木造のみ）	―	建築物安全推進課
特殊建築物等定期報告	補助ではなく義務	手数料負担	建築指導課
住宅リフォーム系（市単独）	△（専有部・居住者向け）	制度により異なる	各担当課

（出典：豊橋市「補助金等一覧 令和8年4月1日現在（PDF）」、豊橋市「非木造住宅耐震診断費補助金」、豊橋市「ブロック塀等撤去費補助金」）

理事会の時間は有限です。◎の4つを確実に取りにいって、×の1つには1分も使わない。これが今日の記事の使い方です。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「制度がないのではなく、中核市だから制度が縦割りに分かれていて見つけにくい、というだけです」。豊橋市はまさにその典型でした。

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豊橋市の分譲マンションが置かれている前提を数字で

制度の話に入る前に、市の状況を数字で押さえます。ここを飛ばすと、総会で説明するときに数字が浮きます。

項目	数値	出典・時点
人口	約362,000人	令和8年時点（豊橋市統計）
世帯数	約162,000世帯	令和8年時点（豊橋市統計）
1世帯あたり人員	約2.23人	上記から算出
中核市指定	平成11年4月1日	東三河で唯一
主要交通	東海道新幹線・東海道本線・名鉄名古屋本線・豊橋鉄道	交通結節点

（出典：豊橋市の人口、人口・世帯数の推移）

世帯数16万は、この連載で扱ってきた東伊豆町（約6千世帯）や湖西市の27倍以上です。分譲マンションの棟数もまるで違います。豊橋駅前の再開発エリア、東口の高層マンション帯、藤沢町・向山町・柱三番町といった住宅密集地には、築25〜35年の2回目・3回目の大規模修繕を迎えつつある分譲マンションが数多く建っています。

そして、豊橋市には東三河ならではの2つの災害警戒条件があります。

• 南海トラフ地震：市の広い範囲が震度6強〜7の想定エリアに入っています。
• 台風：三河湾に面した立地で、8月〜10月は接近・上陸のリスクが常に高い。

この2つの前提が、大規模修繕の工程計画と工法選定にそのまま効いてきます。詳しくは後段の「工事の適期はいつか」で書きます。

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【背骨①】豊橋市はマンション管理計画認定を「市が」やっている

ここが東三河ではっきり違う点なので、太字で書きます。

豊橋市の分譲マンションの管理計画認定は、豊橋市の建築指導課が窓口です。愛知県ではありません。

マンション管理計画認定制度は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」にもとづき、管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に、行政の認定を受けられる制度です。認定の主体は、市の区域は市、町の区域は都道府県と整理されています。

豊橋市は中核市ですから、市の区域内のマンションについては市が直接認定します。これは豊川市・蒲郡市・田原市・新城市の管理組合が「愛知県」に申請しなければならないのと根本的に違う点です。

（出典：豊橋市「マンション管理計画の認定」、豊橋市「マンション管理適正化推進計画」）

豊橋市マンション管理適正化推進計画は令和6年1月1日施行

令和2年6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正され、管理計画の認定や、管理組合への助言・指導の制度が新設されました。これを受けて豊橋市は「豊橋市マンション管理適正化推進計画」を策定し、令和6年1月1日から施行しています。

この計画があるということは、市が分譲マンションの実態を政策対象として認識している、ということです。窓口に電話をかけたときに、「マンションですか、どんな話ですか」で止まらない可能性が高い。制度の入口として、これは非常に大きな違いです。

認定を取ると管理組合に何が起きるか

総会で「認定を取りましょう」と提案すると、必ず「取ったら何が得なのか」と聞かれます。答えは3つです。

1. 固定資産税の長寿命化促進税制の入口になる（後述）
2. フラット35の金利引き下げ（区分所有者が住宅ローンを組む際）
3. 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ（管理組合が借入する際）

3つ目は、修繕積立金が不足気味の建物では実額の効果が大きい論点です。認定を取っておくと、大規模修繕の資金調達の選択肢が広がります。詳しくは住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページをご覧ください。

認定の実務ルート：事前確認適合証を必ず取る

現実的な申請ルートは1つです。

まず、公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを利用して、事前確認適合証を取得します。次に、その適合証を添えて豊橋市に本申請を行います。この2段構えにすることで、市への申請手数料が大幅に安くなります（適合証がない場合と比べて7倍前後の差が出るのが全国の相場です）。

豊橋市の認定手数料の詳細は、豊橋市の主な手数料一覧と建築指導課（0532-51-2578系）で最新の金額をご確認ください。

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【背骨②】非木造住宅耐震診断費補助金——分譲マンションが真ん中で使える制度

豊橋市には非木造住宅耐震診断費補助金があります。担当は建築物安全推進課（0532-51-2579）です。

対象は「昭和56年5月31日以前に着工された非木造の住宅・建築物」。鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄骨造（S造）の分譲マンションは、この「非木造住宅」の中心的な対象です。

要綱の運用は年度ごとに更新されますので、金額の最新値は必ず窓口で確認してください。全国的な傾向としては、耐震診断の基準額の3分の2以内、上限は延べ面積規模に応じて数十万〜200万円程度、という設計が中核市の標準です。

診断は「大規模修繕の設計の土台」になる

管理組合の側から見ると、耐震診断は大規模修繕そのものではありません。ですが、以下の理由で大規模修繕の設計の土台になります。

1. コンクリートの中性化深度、鉄筋のかぶり厚さ、鉄筋の腐食状況が定量的に把握できる
2. 長期修繕計画の「あと何年で構造補修が必要か」の根拠になる
3. 管理組合の議論の質が上がる（「なんとなく心配」から「Is値0.7」に変わる）

耐震診断を「お金がかかるから」と先送りしている組合ほど、大規模修繕の予算の議論が感情論になります。私が現場で20年見てきたパターンです。

申請の順序を絶対に間違えないでください

耐震診断の補助金は、事業の実施前に交付申請を行うのが原則です。これは全国共通です。

管理組合の実務に翻訳すると、こうなります。

順序	やること	誰が
1	建築物安全推進課（0532-51-2579）に電話。「昭和56年以前の分譲マンションの耐震診断補助について」	理事長
2	診断業者から見積を取得	理事会
3	総会で診断実施を決議（議事録が添付書類）	管理組合
4	交付申請書を提出（着手前が原則）	理事長
5	交付決定通知を受領（ここまで診断に着手しない）	―
6	診断実施	診断者
7	完了後、実績報告	理事長
8	額の確定・請求	理事長

一番危ないのは3と4の順序です。総会の議事録が要る制度ですから、「先に診断を頼んでから、あとで総会にかける」という進め方はできません。

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【背骨③】非木造住宅耐震改修費補助金——診断の次に控える制度

診断で「補強が必要」と判定された場合、次に来るのが非木造住宅耐震改修費補助金です。

耐震改修は、大規模修繕のなかで最も金額が大きくなる工事の1つです。壁の増設、柱・梁の補強、耐震ブレースの設置、免震・制震装置の導入など、内容によっては数千万円規模になります。ここに市の補助が乗るかどうかは、管理組合の会計にとって決定的に大きい。

要綱の詳細（補助率・上限額・対象要件）は年度改定があるため、必ず建築物安全推進課で最新の内容をご確認ください。

大規模修繕と耐震改修は「同じ足場」で回すのが合理的

ここは私の現場感覚をお伝えします。

外壁改修・防水改修と耐震改修は、足場を共用できる工事です。別々の年に発注すると、仮設費が2回分かかります。仮設費が工事総額の15〜25%を占めることを考えれば、これは無視できない金額です。

一方で、耐震改修は設計・確認・許認可のリードタイムが長い。大規模修繕の18か月前から準備しないと、同じ足場に載せられません。逆に言えば、耐震診断を大規模修繕の2年前に発注することができれば、この2つを一体化する道が開きます。

長寿命化促進税制の要件（後述）とも整合しますので、東三河の中核市である豊橋市の分譲マンションでは、この設計が理にかなっています。

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【背骨④】ブロック塀等撤去費補助金——上限10万円、敷地単位で確実に取る

豊橋市のブロック塀等撤去費補助金は、道路に面する高さ1メートル以上のブロック塀等を撤去する場合に使えます。上限10万円。担当は建築物安全推進課（0532-51-2579）です。

分譲マンションの敷地で、道路に面したブロック塀を持っている建物は少なくありません。大規模修繕とあわせて、フェンスへの建て替えや生垣化を検討する組合も多いはずです。

金額は10万円ですが、手続きが定型化されているという点が大きな価値です。理事会が「使えるお金を1つずつ確実に取ってきた」という実績は、次期理事会の信頼につながります。

大規模修繕とブロック塀の議案は「別立て」にしてください

これは実務の話です。総会で「大規模修繕とブロック塀撤去を一体で承認」としてしまうと、補助金の申請書類でどこまでが対象工事なのかが分かりにくくなります。

私が理事会にお勧めしているのは、次の3点です。

• 議案は「大規模修繕工事」と「ブロック塀撤去工事」を別建てにする
• 見積書もそれぞれ別葉で出してもらう
• 補助金の対象範囲を、契約書と請求書で明確に分ける

こうしておくと、豊橋市への申請時にも、税務上の会計処理でも、後で困りません。

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【背骨⑤】家庭用エネルギー設備導入補助金——共用部にも波及する

豊橋市の家庭用エネルギー設備導入補助金は、太陽光発電、蓄電池、V2H充放電設備、家庭用燃料電池（エネファーム）などの導入に対する補助制度です。

これは基本的に「家庭用」ですので、分譲マンションの共用部そのものには使いにくい制度です。ただし、以下の場面で管理組合が絡む余地があります。

• 共用部の廊下・エントランス照明のLED化と同時に、屋上への太陽光発電を検討する場合
• EV充電設備を駐車場に設置する場合（V2H関連）
• 各戸ベランダへの太陽光パネル設置ルールを管理規約に整備する場合

大規模修繕の設計段階で、「10年後・20年後にこれらを載せる余地を残す」という配管・配線の下準備をしておくかどうかで、将来の工事コストが変わります。屋根防水を全面更新するタイミングで、太陽光の架台の下地を仕込んでおく、という判断は十分あり得ます。

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特殊建築物等の定期報告——補助ではなく「義務」を押さえる

分譲マンションが「特殊建築物」に該当する場合、建築基準法第12条にもとづく定期報告の義務があります。豊橋市の窓口は建築指導課で、詳しくは特殊建築物等と定期報告の対象となる特殊建築物を所有または管理される方のページに書かれています。

一般的な報告周期は以下のとおりです（詳細は用途・規模による）。

• 建築物（本体）：おおむね3年ごと
• 建築設備（換気・排煙・非常用照明など）：毎年
• 防火設備：毎年
• 昇降機（エレベーター）：毎年

分譲マンションでも、共同住宅の規模・階数・用途によっては報告対象になります。「うちは対象か」がグレーな場合は、建築指導課に電話1本で確認してください。

なぜ大規模修繕の記事で定期報告の話をするのか

理由は3つあります。

1. 足場を組むタイミングで、報告に必要な調査を同時にできる（外壁の全面打診調査など）
2. 定期報告の指摘事項を、大規模修繕の設計に取り込める
3. 報告書の写しが、長寿命化促進税制の申告書類の裏付けになり得る

義務なのに、コストとしてしか捉えていない組合が多い。ここを「情報源」として使えれば、同じ金額でも管理組合が得るものが増えます。

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長寿命化促進税制——固定資産税の減額の入口

長寿命化促進税制について書きます。中核市である豊橋市では、この制度の窓口が明確です。

これは、一定の要件を満たす大規模修繕工事を行ったマンションの翌年度の固定資産税を減額する制度です。減額率は市町村の条例で定められ、参酌基準は3分の1、幅は6分の1〜2分の1です。1戸あたり床面積100㎡までが対象になります。

主な要件は次のとおりです。

要件の種類	内容
建物	築20年以上・総戸数10戸以上
ルートA（認定ルート）	令和3年9月1日以降に修繕積立金の引上げを決議し、管理計画認定を受けている
ルートB（助言・指導ルート）	助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し、積立金額が基準額以上等
工事	過去に長寿命化工事を実施済み、かつ今回の工事が要件を満たす
申告	工事完了後3か月以内に市町村へ申告
期限	令和9年3月31日までに工事完了

期限まで、この記事の公開時点で約19か月です。

豊橋市は「認定主体」なので、ルートAが最短

ここが中核市の強みです。管理計画認定を市が直接運用しているので、認定申請から税制申告まで、同じ市役所内で完結します。県窓口を経由する必要がありません。

私が理事会にお伝えしているのは、この一言です。

豊橋市の管理組合は、管理計画認定を取るハードルが構造的に低い。

これは実務的にとても大きな意味があります。認定の相談から、市が保有する助言・指導の情報、税制申告まで、担当者間の連携がスムーズだからです。

申告の実務チェックリスト

長寿命化促進税制の申告に必要な主な書類は以下です。

• 管理計画認定書の写し（または助言・指導を受けた記録）
• 修繕積立金の引上げを決議した総会議事録の写し
• 長期修繕計画書の写し
• 工事契約書・工事完了報告書の写し
• 工事前・工事後の写真
• 建築士による大規模の修繕等証明書（重要）
• 過去に長寿命化工事を実施したことを証する書類

一番忘れられがちなのが最後の2つです。特に建築士との契約書に「大規模の修繕等証明書の発行」を明記しておかないと、あとから発行できないと言われて詰みます。

工事契約前の段階で、この1行を仕様書に入れてください。

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愛知県レベルの支援：セミナー・マンション管理士派遣

豊橋市が独自に運用する制度に加えて、愛知県レベルの支援も併用できます。

• 愛知県の住宅企画課・住宅計画課によるマンション管理関連の情報提供
• 公益財団法人愛知県住宅供給公社や関連団体による相談窓口
• 愛知県マンション管理士会による専門的助言

このあたりは年度によって事業内容が変わりますので、豊橋市の建築指導課に問い合わせる際に、「県レベルのマンション管理支援で使えるものはありますか」と一緒に聞くのが効率的です。

国レベルでは、国土交通省のマンション管理計画認定制度とマンション総合対策モデル事業が主要な情報源です。特にモデル事業は、老朽化マンションの再生に向けた先導的なプロジェクトを支援するもので、採択されれば計画段階から工事段階まで補助が受けられます。

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ここから先は、株式会社明誠のサービスの話を含みます

制度の話はここまでです。ここからは工法とコストの話に入りますが、私自身が改修会社の代表ですので、利益相反があることを先に開示します。そのうえで読んでいただければと思います。

まず「仮設工事」の話から

大規模修繕の見積書で、多くの管理組合が素通りしてしまう行があります。仮設工事です。

一般的に、大規模修繕工事の総額に占める仮設足場の割合は15〜25%程度です。金額にすると、こうなります。

工事総額	仮設足場の概算（15〜25%）
3,000万円	450万〜750万円
5,000万円	750万〜1,250万円
8,000万円	1,200万〜2,000万円
1億2,000万円	1,800万〜3,000万円

豊橋駅前・東口の中規模〜大規模マンションであれば、1億円を超える大規模修繕は珍しくありません。仮設だけで2,000万円級が動いているのです。

私が現場で20年見てきて思うのは、30万円の植栽剪定は真剣に議論されるのに、2,000万円の「仮設工事一式」の1行はそのまま可決される、ということです。理事の皆さまが不真面目なのではありません。判断材料が渡されていないだけです。

見積書を受け取ったら、この1文を工事会社に伝えてください。

「仮設工事を、架面積の平米単価とリース期間に分解して出してください。」

これだけで、金額の根拠が見えます。断られるようなら、それも1つの情報です。

ロープアクセス工法という選択肢

足場を組まずに、屋上からロープで作業員が下降して外壁の調査・補修・塗装・シーリング打ち替えを行う工法があります。ロープアクセス工法（無足場工法）といいます。

産業用の登山技術を応用したもので、命綱とは別に必ずバックアップのロープを取る二重系統が基本です。ロープアクセス工法の安全基準や技術的な解説は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

そして、豊橋市の建物には、この工法が効きやすい条件がそろっています。

豊橋市の立地条件	足場工法での問題	ロープアクセスの効き方
豊橋駅前・東口の高層マンション帯	足場架設費が高層階ほど累増する	屋上からの下降なので階数に対する費用増加が緩やか
市街地の狭隘道路（藤沢町・柱三番町ほか）	足場部材を積んだ4t車が現場に入れない	資材量が大幅に少なく、軽トラック規模で搬入できる
商店街・生活道路への面地	足場設置期間中の通行影響が大きい	面ごとに施工でき、道路占用の期間を短くできる
三河湾側の飛来塩分を受ける立地	足場鋼材自体が短期間で錆びる	資材の暴露期間が短い
台風の頻繁な接近	足場のメッシュシートが台風で膨らみ、緊急対応が必要	悪天候時はロープを撤収するだけ

2つ目の「狭い道」は、営業トークではなく物流の話です。豊橋市は歴史的な城下町・宿場町の骨格が残る街で、旧市街には4t車が入れない道路が実際にあります。足場部材が現場に届かない立地では、そもそも足場という選択肢が成立しません。

3工法から選べるという明誠の強みは、大規模修繕工事のご紹介とロープアクセス工法のご紹介、そして管理組合向けサービスのページにまとめています。

正直に申し上げます。ロープアクセスは万能ではありません

ここは毎回、同じことを書いています。

私が「今回は足場でいきましょう」と申し上げる現場は、普通にあります。

足場工法が有利な条件
外壁タイルの張り替え面積が大きく、材料の荷揚げが大量に発生する
屋上防水の全面改修で、資材の搬入量が多い
バルコニーの手すりや隔て板を全戸交換するなど、水平方向の移動が多い工事
外壁の欠損が広範囲で、足場上での面的な作業が必要

そのうえで、部位ごとに足場とロープアクセスを使い分けるハイブリッド工法が、多くの建物で最も合理的な着地点になります。豊橋市の高層マンションでは、高層階はロープアクセス、低層階と搬入量の多い面は足場、という配分が典型的なパターンです。技術的な解説はロープアクセスドットコムにまとめています。

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豊橋市のマンションで、モデルケースを3つ

実在の建物を特定できない形で、豊橋市の一般的な条件をもとに試算します。

ケース1：豊橋駅前圏／築30年・14階建て・80戸

項目	全面足場	ハイブリッド工法
工事総額	1億2,500万円	1億800万円
差額	―	▲1,700万円
1戸あたり	約156万円	約135万円（▲約21万円）
工期	6か月	4.5か月
駐車場閉鎖	全周・約4か月	面別・各面約1か月

高層階と道路面をロープアクセス、低層階と搬入量の多い面を足場、という配分です。駅前の高層マンションでは、駐車場や店舗テナントへの影響も総会での大きな論点になります。

ケース2：東口・向山町方面／築25年・8階建て・50戸

項目	全面足場	ハイブリッド工法
工事総額	7,200万円	6,300万円
差額	―	▲900万円
1戸あたり	144万円	126万円（▲約18万円）
工期	5か月	4か月

ケース3：旧市街エリア／築33年・5階建て・28戸（狭隘道路面地）

項目	全面足場	ロープアクセス主体
工事総額	4,800万円	3,900万円
差額	―	▲900万円
1戸あたり	約171万円	約139万円（▲約32万円）
工期	5か月	3.5か月
搬入	4t車不可・小運搬多発	軽トラで完結

戸数が小さいほど、工法の選定が1戸あたりの負担に効きます。

戸数が小さいほど、1戸あたりの単価が跳ねます。だからこそ工法の話を設計段階で持ち出す価値があります。

そして、これが最も大事な点です。

工法は、設計を発注したあとでは実質的に選べません。着工の15〜13か月前に決めてください。

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修繕積立金が足りないときの4つの打ち手

築25年を超えると、修繕積立金の残高不足という現実に直面する組合が増えます。打ち手は4つあります。

打ち手	内容	注意点
1. 工事範囲の絞り込み	劣化診断にもとづき、次期に送れる部位を分ける	送った部位の劣化進行を長期修繕計画に反映
2. 工法の見直し	仮設費を圧縮する	設計発注前でないと選べない
3. 借入	住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資	管理計画認定で金利引き下げ
4. 一時金または積立金の増額	総会決議	議案書に「一時金50万円」と「月々3,000円」の両方を載せる

4つ目について補足します。人は「50万円」という数字を見ると身構えますが、「月3,000円」なら判断できます。同じ金額を2通りの見せ方で議案書に載せるだけで、可決率が変わります。

そして、段階施工には注意点があります。仮設費は施工の回数分かかります。2回に分ければ足場代も2回。さらに、長寿命化促進税制の「3点セット一体で行う工事」の要件を外してしまう可能性もあります。安く見えて高くつく、という典型例です。

3つ目の借入は、豊橋市の管理組合には特に相性が良い選択肢です。理由は、市が管理計画認定の窓口を持っているため、認定→金利引き下げ→借入という段取りが最短で組めるからです。

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見積書のチェック5点【豊橋市版】

私が管理組合にお渡ししているチェックリストです。5点目まで、そのまま使ってください。

1．下地補修の「仮定数量」を超えた分の単価を、契約前に契約書へ明記する

これが最重要です。外壁のひび割れ補修やタイル浮きの数量は、足場を架けるまで正確には分かりません。だから見積書には「仮定数量」が入ります。問題は、超過した分の単価が契約書にないケースです。

工事が始まって足場が架かった状態で、管理組合が対等に交渉することはできません。

契約書に入れる文例です。

「下地補修工事について、仮定数量を超過した場合の精算単価は、見積書記載の単価と同一とする。数量の確定は、監理者立会いのもと計測により行い、写真および計測記録を添付するものとする。」

これを嫌がる会社は、そこで分かります。

2．高圧洗浄の排水計画

豊橋市は豊川と朝倉川、そして三河湾に向かう水系の街です。市街地の側溝は最終的にこれらの水系に流れ込みます。洗浄水の経路と養生の方法を書面で出してもらってください。塗料・薬剤の混入は環境問題であると同時に、近隣との関係の話です。

3．予備日の設定と、超過した場合の費用負担

台風の接近が多い立地では、降雨と強風で作業が止まる日が読みにくい。見積書に予備日が何日設定されているか、そして予備日を超過した場合の足場リース延長費用は誰の負担になるかを、契約前に確認してください。

4．工事監理者と施工会社の資本関係

設計監理方式を採るなら、監理者が施工会社と資本関係にないことを確認します。「第三者の目」を入れるための費用ですから、そこが独立していなければ意味がありません。

5．駐車場・駐輪場の使用制限と、テナントへの影響

豊橋駅前や東口の中規模マンションでは、駐車場・駐輪場・店舗テナントの3つが必ず論点になります。工事期間中の使用制限、代替手段、テナントの営業補償の有無を、契約前に整理してください。ここを曖昧にしたまま着工すると、工事中に理事会が対応に追われます。

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豊橋市の建物が受けている、方位別の劣化条件

劣化診断の報告書を「外壁全体で○%劣化」という形で受け取ってはいけません。方位別に分けてもらってください。補修数量の根拠になりません。

豊橋市の建物が受けている条件を、方位別に整理します。

方位	主な劣化要因	重点的に診るべき部位
南面	紫外線による塗膜劣化とシーリングの伸縮疲労	外壁塗膜のチョーキング、サッシまわりシーリング
東〜南東面（三河湾側）	飛来塩分による金属部腐食	手すり・避難ハッチ・屋外階段・EV機械室扉・アルミサッシまわりのシーリング
西面	西日による塗膜のリターン応力・熱疲労	シーリングの高温劣化、目地の割れ
北面	放射冷却による結露、コケ・藻の発生	防藻・防カビ仕様の検討
建物基部	豊川の湿気、周辺水系からの湿気	基礎巾木、雨水排水経路
屋上	台風時の飛来物、南海トラフ想定の揺れ	防水層の端部、パラペット笠木、貫通部シーリング

東〜南東面の飛来塩分は、三河湾に近い豊橋市の建物では意外と見落とされがちな要因です。鉄部の塗装周期を、山側と海側で分けて長期修繕計画に書いている組合は多くありません。ここを分けるだけで、次の12年の見え方が変わります。

そして最後の行、屋上。南海トラフ地震の想定エリアである豊橋市では、防水層の端部処理と貫通部の耐震性が、次の大規模修繕で重要な論点になります。防水改修の仕様書に「地震時の追従性能」に関する記述があるかどうかを、必ずチェックしてください。

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工事の適期はいつか【豊橋市版】

時期	向き不向き	理由
3〜5月	○	気温・湿度とも安定。ただしGWの前後は職人手配が難しい
6〜7月	△	梅雨。予備日を7〜10日多めに
8月	×	台風接近リスクが高く、猛暑で塗装作業効率が落ちる
9〜11月	◎	最も条件が良い。台風シーズン明けから気温・湿度が塗装に最適
12〜2月	○	温暖で晴天率は高い。ただし年末年始の職人不足に注意。予備日3日追加

豊橋市で特徴的なのは、台風シーズン（8月〜10月上旬）の扱いです。三河湾に面していて、台風の直撃・接近の頻度が高い。工事を9月着工にすると、着工直後に台風で足場養生シートを畳む・広げるを繰り返すことになりかねません。

工程表を組むときは、足場架設が完了するのが10月中旬以降になるよう逆算するのが安全です。

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着工19か月前からの逆算カレンダー

長寿命化促進税制の期限（令和9年3月31日完了）から逆算すると、こうなります。

時期	やること
19〜16か月前	劣化状況調査の発注。管理計画認定の準備開始（事前確認適合証のルート）
15〜13か月前	工法を決める（ここを過ぎると設計が固まり、実質的に選べなくなる）
12か月前	定時総会で工事実施と予算を決議
9〜6か月前	施工会社の選定・相見積
3か月前	補助金の交付申請（着手前が原則）
着工直前	改修前の写真撮影（高圧洗浄後は二度と撮れません）
完了後3か月以内	固定資産税の減額申告（豊橋市市民税課系）

律速になるのは工事ではなく、総会です。

豊橋市のような都市部でも、区分所有者の高齢化・賃貸化が進んでいる建物では、総会の議決権行使書回収に想定以上の時間がかかります。ここに1〜2か月の余裕を見てください。

証明書まわりの落とし穴を3つ

1. 建築士との契約書に「大規模の修繕等証明書の発行」を明記する。あとから頼むと追加費用になったり、そもそも発行できないと言われたりします。
2. 着工前の写真は、高圧洗浄をした瞬間に撮れなくなります。議事録に「改修前の写真撮影を、高圧洗浄着手前に完了させること」と3行書いておいてください。
3. 前回の施工会社が廃業していると、過去の工事内容の証明が難しくなります。前回の工事の書類（契約書・仕様書・完了報告書・写真）が管理室にあるか、今週中に確認してください。

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今週できること（合計1時間かかりません）

所要時間	やること
5分	建築物安全推進課（0532-51-2579）へ電話。「昭和56年以前の分譲マンションの耐震診断補助について」
5分	建築指導課（0532-51-2578系）へ電話。「マンション管理計画認定の申請手順について」
5分	屋上に上がる。防水層の状態と、貫通部・パラペット笠木の状態を見る
15分	敷地内のブロック塀を採寸する（道路に面した延長をメートルで）
15分	管理室で、前回の大規模修繕の書類一式を探す
10分	豊橋市の補助金等一覧PDFを印刷し、理事会資料に綴じる

電話2本は今日中に。予算枠は年度ごとで、先着順の制度もあります。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 豊橋市に、分譲マンションの大規模修繕そのものに使える補助金はありますか？
A. 工事費を直接補助する市独自の制度はありません。ただし、昭和56年5月31日以前に着工された非木造の建物であれば、非木造住宅耐震診断費補助金および非木造住宅耐震改修費補助金が使えます。診断は大規模修繕の設計の土台になるため、実質的に工事の入口の補助になります。（出典：豊橋市「非木造住宅耐震診断費補助金」）

Q2. 豊橋市はマンション管理計画認定を市がやっているのですか？
A. はい。豊橋市は東三河で唯一の中核市であり、マンション管理計画認定制度を市が直接運用しています。これは豊川市・蒲郡市・田原市・新城市の管理組合が「愛知県」に申請するのと違う点です。窓口は建築指導課、根拠は「豊橋市マンション管理適正化推進計画」（令和6年1月1日施行）です。（出典：豊橋市「マンション管理計画の認定」、豊橋市「マンション管理適正化推進計画」）

Q3. 補助金の申請は工事の前ですか、後ですか？
A. 事業の実施前が原則です。交付決定通知を受け取る前に着手すると、補助の対象外になります。

Q4. ブロック塀撤去の補助はいくらまで出ますか？
A. 上限10万円です。道路に面する高さ1メートル以上のブロック塀等が対象で、担当は建築物安全推進課（0532-51-2579）です。（出典：豊橋市「ブロック塀等撤去費補助金」）

Q5. 管理計画認定を取ると、税制面で本当に得するのですか？
A. 認定を取っただけでは固定資産税は下がりません。認定は長寿命化促進税制の入口であり、そのうえで一定の要件（築20年以上・総戸数10戸以上・修繕積立金の引上げ決議など）を満たす大規模修繕工事を令和9年3月31日までに完了し、完了後3か月以内に市に申告することで、翌年度の固定資産税が減額されます。認定はあくまで前提条件です。

Q6. うちのマンションは特殊建築物の定期報告の対象ですか？
A. 用途・規模・階数によります。判定がグレーな場合は建築指導課に電話で確認してください。詳しくは豊橋市「特殊建築物等」および「定期報告の対象となる特殊建築物を所有または管理される方」をご覧ください。

Q7. ロープアクセス工法は、豊橋駅前の高層マンションでも使えますか？
A. むしろ有利な条件です。高層階では足場架設費が階数に応じて累増しますが、ロープアクセスは屋上からの下降なので、階数による費用増加が緩やかです。ただし、外壁タイルの大面積張り替えなど資材の荷揚げが大量に発生する工事は足場が合理的です。部位ごとに使い分けるハイブリッド工法を含めてご検討ください。技術的な解説はロープアクセスドットコムにまとめています。

Q8. 総会の議決権行使書の回収が進みません。
A. 都市部の分譲マンションでも共通の課題です。実務としては、（1）議案書の発送を通常より2か月前倒しする、（2）委任状と議決権行使書の両方の様式を同封する、（3）返信用封筒に切手を貼る、（4）議案の要約を1枚にまとめて同封する、の4点で回収率が変わります。

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この記事のポイントまとめ

• 豊橋市は東三河で唯一の中核市。マンション管理計画認定を市が直接運用している
• 豊橋市マンション管理適正化推進計画は令和6年1月1日施行
• 非木造住宅耐震診断費補助金は昭和56年5月31日以前着工の非木造が対象
• 非木造住宅耐震改修費補助金は耐震改修と大規模修繕を同じ足場で回せるかがカギ
• ブロック塀等撤去費補助金は上限10万円。議案は大規模修繕と別立てに
• 家庭用エネルギー設備導入補助金は共用部の将来投資の下準備に効く
• 特殊建築物等の定期報告は義務。足場のタイミングで一体化できる
• 長寿命化促進税制はルートA（認定ルート）が最短。豊橋市は認定主体だからハードルが低い
• 期限は令和9年3月31日までに工事完了・完了後3か月以内に申告
• 仮設工事は総額の15〜25%。ここに判断材料を入れるだけで数百万〜数千万円が動く
• 豊橋市の高層マンション・狭隘道路面地・飛来塩分エリアでロープアクセスの効きが良い
• 工法は着工15〜13か月前までに決める。設計発注後は選べない
• 台風シーズン（8〜10月上旬）を避けた工程設計が豊橋市では特に重要

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主なお問い合わせ先

窓口	電話番号	主な担当
豊橋市 建築物安全推進課	0532-51-2579	非木造耐震診断・耐震改修・ブロック塀撤去
豊橋市 建築指導課	0532-51-2578系	管理計画認定・特殊建築物定期報告
豊橋市役所（代表）	0532-51-2111	〒440-8501 愛知県豊橋市今橋町1番地
愛知県 住宅計画課	052-954-6570系	県レベルのマンション管理支援
一般社団法人日本マンション管理士会連合会 相談ダイヤル	03-5801-0858	管理全般の相談
公益財団法人マンション管理センター	03-3222-1516	事前確認適合証・認定手続支援

実務メモ：豊橋市役所は東海道本線・名鉄・豊橋鉄道の豊橋駅から徒歩圏内。建築物安全推進課と建築指導課は同じ市役所内にありますので、1回の来庁で両方回れます。開庁時間は月曜日から金曜日の8時30分から17時15分までです。

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東三河シリーズの起点として

この記事は、私がお届けする東三河シリーズの起点です。次回以降、豊川市・蒲郡市・田原市・新城市を順に取り上げていく予定です。

東三河の4市はいずれも「愛知県」がマンション管理計画認定の窓口になります。豊橋市（中核市）で市が直接運用しているのと、制度の入口が構造的に違う。この違いを踏まえたうえで、それぞれの市の固有の制度を追いかけていきます。

もし豊川市・蒲郡市・田原市・新城市の管理組合の方がこの記事を読まれていましたら、次回以降の記事もあわせてご覧いただけると、東三河全体での位置づけがつかめると思います。

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豊橋市の建物のこと、まずはご相談ください

株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を専門とする改修会社です。通常の足場仮設工事、無足場のロープアクセス工事、その両方を組み合わせたハイブリッド工法という3つの選択肢から、建物にとって最適な工法をご提案します。

• 駅前の高層マンションで、足場費が高くて予算に収まらない
• 旧市街の狭い道に面していて、足場資材の搬入が難しい
• 三河湾側の鉄部の傷みが早い。原因と対策を知りたい
• 補助金が使えるのか、まず建物を見てほしい
• 相見積の条件がそろっているか、第三者の目で見てほしい
• 管理計画認定と大規模修繕をセットで進めたい

こうしたご相談に、無料の現地調査・お見積りで対応しています。お問い合わせフォームからご連絡ください。管理組合向けのサービス、ビルオーナー様向けサービス、明誠の考え方についても各ページに詳しくまとめています。

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。

なお、ロープアクセス工法そのものの安全基準・技術詳細・施工事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法選定の議論の前に、理事の皆さまで一度ご覧いただくと、その後の議論が早く進みます。

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション・ビル・ホテルの大規模修繕／ロープアクセス工法（無足場工法）／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円と全国のフランチャイズ加盟店を通じて、ロープアクセス工法・足場工法・ハイブリッド工法の3つを提案できる改修会社。ロープアクセス工事として日本初のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月8日

注記：本記事は2026年9月8日時点で公開されている情報にもとづいて作成しています。補助制度は年度途中で内容・金額・受付状況が変更されることがあります。また、要綱の解釈や適用の可否は個別の建物の条件によって異なります。申請にあたっては、各制度の公式ページと窓口で最新の内容をご確認ください。本記事は法務・税務の助言を目的としたものではありません。

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出典・参考資料

• 豊橋市「マンション管理計画の認定」
• 豊橋市「マンション管理適正化推進計画」
• 豊橋市「補助金等一覧（令和8年4月1日現在・PDF）」
• 豊橋市「助成・手当 個人向け 住宅」
• 豊橋市「非木造住宅耐震診断費補助金」
• 豊橋市「耐震関係」
• 豊橋市「ブロック塀等撤去費補助金」
• 豊橋市「家庭用エネルギー設備導入補助金」
• 豊橋市「家を利活用したい（売る・直す）」
• 豊橋市「特殊建築物等」
• 豊橋市「定期報告の対象となる特殊建築物を所有または管理される方」
• 豊橋市「各種補助金」
• 豊橋市「主な手数料一覧」
• 豊橋市「豊橋市の人口」
• 愛知県「住宅計画課」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション総合対策モデル事業」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」
• 株式会社明誠 姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」

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https://rope-access-method.com/

管理組合の修繕発注が前年同期比36.2％減｜国交省・令和8年度第1四半期調査が映す「先送り」の実像と、管理組合・オーナーの7つの打ち手【2026年9月】

この記事で答える質問：管理組合の大規模修繕の発注が急減しているのは、なぜか。そして、いま何をしておけばよいのか？

2026年9月13日 更新／執筆：株式会社明誠 代表取締役 本間幸紘（大規模修繕・ロープアクセス工法 実務20年以上）

2026年9月10日、国土交通省が「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和8年度第1四半期受注分）」を公表しました。全国の建設業許可業者5,000者を対象に、元請けとして受注した改修工事を四半期ごとに集計している、改修市場では数少ない公的統計です（出典：国土交通省建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和8年度第1四半期受注分）、令和8年9月10日公表）。

市場全体の数字は、一見すると景気のいい話です。2026年4〜6月の受注高は合計5兆427億円、前年同期比22.8％の増加。改修市場は伸びています。

ところが、内訳を開くと様子が変わります。

住宅に係る工事は1兆807億円で、前年同期比7.6％の減少。そして発注者を「管理組合」に絞ると、1,476億円で前年同期比36.2％の減少です。

私は20年以上この業界におりますが、四半期の数字ひとつで大騒ぎするつもりはありません。統計には振れがあります。ただ、この数字は現場の肌感覚と、残念なほど一致していました。ここ1年ほど、私が理事長さまからいただくご連絡のなかで明らかに増えているのが「今回は見送ることになりました」というお話だからです。

この記事では、公表されたばかりの一次データを分解しながら、なぜ管理組合の発注だけが落ちているのか、その先送りが何を意味するのか、そして先送りせずに済ませるために何ができるのかを、順番に整理します。

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結論｜「工事が減った」のではなく「管理組合が出せなくなっている」

先に結論を申し上げます。

今回の統計が示しているのは、改修工事そのものの減少ではありません。改修市場全体は22.8％増えています。減っているのは、マンション管理組合という特定の発注者が出す、共用部の工事だけです。

数字で並べると、はっきりします。

発注者区分（住宅）	受注高（2026年4〜6月）	前年同期比
個人（居住者）	6,574億円	▲1.2％
個人（非居住オーナー）	753億円	＋3.5％
管理組合	1,476億円	▲36.2％
民間企業等	1,378億円	▲0.8％
公共	626億円	＋2.0％

（出典：国土交通省建築物リフォーム・リニューアル調査報告 令和8年度第1四半期受注分・表2-2）

個人も民間企業も、ほぼ横ばいです。非居住オーナー、つまり賃貸物件を持っておられるオーナー様の発注はむしろ3.5％増えています。そのなかで、管理組合だけが3分の1以上落ちている。

これは「工事がいらなくなった」現象ではありません。「意思決定できる主体」と「意思決定が止まりやすい主体」の差が、数字に出たものだと私は見ています。

ここからが本題です。

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数字を分解する｜落ちているのは「共用部分」と「改装・改修」

管理組合の36.2％減を、もう一段細かく見ます。

工事の種類で分けると

管理組合発注の内訳は、次のようになっています。

• 改装・改修工事：1,254億円（前年同期比 ▲40.4％）
• 維持・修理工事：221億円（前年同期比 ＋9.9％）

国土交通省の定義では、改装・改修工事は「機能の向上や耐久性の向上を意図して行う工事」、維持・修理工事は「壊れた部分、損耗劣化した部材の交換・修理など、機能の向上や耐久性の向上を意図しない工事」です（出典：同調査報告 参考「調査概要」）。

つまり、計画的にまとめて直す工事（＝大規模修繕）が4割落ち、壊れてから直す工事（＝事後対応）は1割増えているという構図です。

私はこの2行が、今回の統計でいちばん重たい情報だと思っています。

部位で分けると

共同住宅の受注高を専有部・共用部で分けると、差はさらに明確になります。

区分（共同住宅）	受注高	前年同期比
専有・専用部分	1,803億円	＋0.2％
共用部分	1,877億円	▲31.2％
専有・共用すべて	777億円	▲7.5％

（出典：同調査報告 表2-1）

専有部はほぼ横ばい、共用部だけが31.2％減。 各戸のリフォームは動いているのに、建物全体の修繕が止まっている。マンションという建物の「外側」が、いま手当てを受けにくくなっているということです。

住宅の工事部位別の受注件数を見ても、外壁が前年同期比14.0％減、屋根・屋上が10.6％減となっています（同調査報告 表2-4）。大規模修繕の主戦場が、そのまま減っている形です。

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なぜ管理組合だけが止まるのか｜私が現場で見ている3つの理由

統計は「何が起きたか」までは教えてくれますが、「なぜか」は語ってくれません。ここは私の経験からの話として、3つ挙げます。

理由1：見積額が積立金の想定を超えてしまう

いちばん多いのがこれです。

長期修繕計画を立てた時点の単価と、いま現場に出ている単価が違います。資材も、人件費も、仮設費も上がりました。結果として、「計画では1億2,000万円で見ていた工事が、見積もりを取ったら1億6,000万円だった」ということが起きます。

こうなると、理事会は3つの選択肢を前に止まります。一時金を集めるか、借入をするか、先送りするか。そして、輪番制の理事会で任期が1〜2年の場合、いちばん合意を取りやすいのは先送りです。 誰も反対しませんし、その期の理事会は何も失いません。

私はここを責める気になれません。仕組みがそうなっているからです。

理由2：修繕積立金そのものが計画に追いついていない

国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画上の積立額に対して実際の積立額が不足しているマンションが36.6％、うち不足の割合が20％超のマンションが11.7％という結果が出ています（出典：国土交通省令和5年度マンション総合調査結果）。

3棟に1棟以上が、計画より足りていない状態からスタートしている。そこに工事費の上昇が乗れば、先送りが増えるのは自然な帰結です。

理由3：業者選定への不信が意思決定を遅らせている

これは最近とくに感じます。

大規模修繕の業者選定をめぐる問題が報道される機会が増え、埼玉県新座市のように、工事会社の社員が住民やその家族になりすまして修繕委員会に入り込んでいた事案について自治体が公式に注意喚起を出すケースも出ています（出典：新座市住民（マンション区分所有者）になりすました事件が発生しています！）。

こうした情報に触れた理事会が慎重になるのは、まったく正しい反応です。ただ、慎重さが「決められない」に変わってしまうと、建物は待ってくれません。ここが難しいところです。

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一方で、非住宅は34.9％増｜職人と資材はどこへ流れているか

管理組合が止まっている裏側で、何が起きているか。

非住宅建築物の受注高は3兆9,619億円、前年同期比34.9％増です。用途別に見ると、こうなります。

用途（非住宅）	受注高（2026年4〜6月）	前年同期比
事務所	9,329億円	＋62.9％
生産施設（工場・作業場）	9,658億円	＋53.3％
医療施設	1,807億円	＋68.8％
宿泊施設	1,642億円	＋23.4％
物販店舗	3,667億円	＋48.2％

（出典：同調査報告 表2-1）

さらに、非住宅の工事目的別受注件数では「省エネルギー対策」が105,736件で前年同期比78.2％増、外壁は30.5％増、屋根・屋上は65.0％増です（同調査報告 表2-3、表2-4）。

オフィス、工場、病院、ホテルの改修が、いま一斉に動いています。

私が申し上げたいのは、ここです。職人の数も、足場の資材も、有限です。非住宅の改修がこれだけ伸びれば、そちらに人と資材が向きます。「来年やろう」と決めた工事が、来年になったら今年より安く、今年より早く手配できる、という保証はどこにもありません。 むしろ逆の可能性を私は見ています。

ちなみに宿泊施設の23.4％増は、ホテルの改修を数多くお手伝いしている立場として実感と一致します。稼働を止められないホテルでは、足場を組まずに外壁を直す工法へのご相談が明確に増えました。ロープアクセス工法（産業用ロープで職人が壁面に降りて施工する無足場工法）の技術情報や安全基準については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

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先送りのコストは「来年の工事費」だけではない

理事会で先送りを議論するとき、比較されるのはたいてい「今年の見積額」と「来年の見積額」です。でも、私が現場で見てきたコストは、それだけではありません。

劣化は直線では進まない

外壁のひび割れ（クラック）を例にします。

幅0.2mm程度のヘアークラックの段階なら、シーリングの充填と塗装で収まります。ところが、そこから雨水が入って鉄筋が錆び、錆びた鉄筋が膨張してコンクリートを押し割る「爆裂」まで進むと、断面修復が必要になります。1年待ったから費用が1年分だけ上がる、という話ではなく、必要な工事の種類そのものが変わってしまうのです。

私が一番悔しい思いをするのは、この場面です。3年前にご相談をいただいていれば塗装で済んだところが、いまは躯体の補修から入らざるを得ない。見積書の金額が上がるのは、単価が上がったからではなく、やることが増えたからです。

漏水が起きると、共用部の問題では済まなくなる

屋上防水の更新を先送りした結果、最上階で漏水が発生したケースを何度も見てきました。こうなると、共用部の工事費に加えて、専有部の内装復旧や、場合によっては入居者との調整が発生します。賃貸オーナー様であれば、家賃減額や退去のリスクも視野に入ります。

建物の外側の手当てを止めると、その影響は時間をおいて建物の内側に出てくることがあります。 必ずそうなると申し上げるつもりはありません。ただ、外側で止めた判断の帰結が、内側で、しかも別の科目の費用として現れやすいという構造は、頭に入れておいていただきたいところです。

資産価値と「管理計画認定」

分譲マンションであれば、長期修繕計画が適切に作られ、修繕積立金が計画通りに積み立てられているかは、管理計画認定制度やマンション管理適正評価制度の評価項目にも関わります。工事を先送りするという判断は、建物の状態だけでなく、将来の売買時に第三者から見える情報にも影響し得ます。これは中長期で収益を考えるオーナー様には無視できない論点です。

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では、どうするか｜管理組合・オーナーが取れる7つの打ち手

ここからは実務の話です。「工事費が上がったから諦める」の前に、私が理事長さまにお伝えしている7つを挙げます。

打ち手1：先送りの前に「分割」を検討する

全部を一度にやるから予算に収まらないのであって、緊急度で切り分ければ動かせることがあります。

一般的な優先順位の考え方は、次のとおりです。

1. 漏水に直結する部位（屋上防水、笠木、ルーフドレン、サッシまわりシーリング）
2. 第三者被害に直結する部位（タイル浮き、手すり・庇の腐食、外壁の欠損）
3. 美観・資産価値に関わる部位（外壁塗装、鉄部塗装、共用部内装）

1と2を先行し、3を次期に回す。これだけで初期費用は大きく変わります。

ここで一点だけ注意があります。分割すると、仮設をその都度架け直すことになり、回数分の仮設費が発生します。したがって「分ければ必ず安くなる」わけではありません。分割が効くのは、先行させる工事の範囲が限定的で、その部分を無足場（ロープアクセス工法）や部分足場でまかなえる場合です。逆に、外壁全面の塗装とタイル改修をどのみち全周足場で行うのであれば、2回に分けるより1回でまとめたほうが総額は下がります。

理事会でこの話をするときは、「分割案」と「一括案」の両方を、仮設費を明示した形で並べてご覧いただくようにしています。総額だけを比べると分割は不利に見えますが、いま集められる金額の範囲で建物のリスクをどこまで下げられるかという軸で見ると、評価が変わることがあるためです。判断の軸を2本用意しておくと、議論が「できる・できない」から「どちらを選ぶか」に変わります。

打ち手2：仮設費を「固定費」だと思わない

大規模修繕の見積書で、多くの管理組合が意外に思われるのが仮設工事費の比重です。建物の形状や規模によりますが、外壁改修において足場の架設・解体・養生が総額のなかで小さくない割合を占めることは珍しくありません。

ここは、工法の選択で動かせる領域です。

打ち手3：3つの工法を同じ土俵で比較する

私が必ずワンセットでご提案するようにしているのが、この比較です。

工法	仮設の考え方	向いている条件	留意点
通常足場工法	建物全周に枠組足場を架設	全面的な塗装・タイル改修、複雑形状、低中層	仮設費が大きい。近隣・駐輪場等の占用期間が長い
ロープアクセス工法（無足場工法）	屋上から産業用ロープで降下して施工	高層、敷地に余裕がない、部分補修、調査・診断	施工数量が多い場合は工期の見極めが必要。有資格者の確保が前提
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープを使い分け	大規模・複雑形状で総額最適化を図りたい場合	工程管理の設計が重要

ロープアクセス工法は「安いから選ぶ」ものではありません。足場を架けにくい形状、住戸のバルコニーを長期間ふさぎたくない、駐車場を潰したくない、といった条件のときに、選択肢として土俵に乗せる価値があるという話です。工法ごとの適性についてはロープアクセス工法のご紹介でも整理しています。

打ち手4：劣化診断を先に切り出す

「全体の見積もりが怖くて動けない」というご相談は多いです。その場合、工事の前に劣化診断だけを切り出す方法があります。

ロープアクセスであれば、足場を架けずに外壁の打診調査や写真記録を行えます。診断結果があれば、「いま必要な工事」と「3年後でよい工事」を根拠をもって仕分けできます。先送りを決めるにしても、根拠のある先送りとそうでない先送りは、まったく別物です。

打ち手5：建築基準法第12条の定期報告を「棚卸し」に使う

特定建築物では、建築基準法第12条に基づく定期調査・報告が義務づけられています。この報告のために実施する調査は、実質的に建物の健康診断です。

外壁タイルについては、竣工または外壁改修等から10年を超えた後の最初の定期調査の際に、全面打診等の調査が求められます（歩行者等への落下防止措置が講じられている場合等の例外はあります）。この節目は、大規模修繕の計画を見直す自然なタイミングです。 報告書を理事会の資料としてそのまま使っている管理組合は、私の経験上あまり多くありません。もったいない話です。

具体的な使い方を挙げます。定期調査報告書には、外壁の劣化状況、打診調査の結果、要是正と判定された箇所が記載されています。これを、

• 要是正箇所を「今期やる工事」の候補リストとしてそのまま起票する
• 前回の報告書（多くの自治体では3年前）と並べて、劣化がどの程度進んだかを写真で見比べる
• 長期修繕計画の想定時期と、実際の劣化スピードのズレを確認する

という3つの用途で使うと、追加の調査費用をかけずに、理事会の議論に一次情報を持ち込めます。 すでに費用を払って取得している資料ですから、使わない手はありません。とくに2点目の「前回との比較」は、先送りの是非を感覚ではなく変化量で語れるようになるため、総会での説明力が変わります。

打ち手6：補助金は「当てにする」のではなく「並行して調べる」

省エネ改修や耐震改修、管理計画認定に関連した助成制度は、国と自治体の両方にあります。ただし、年度ごとに補助率・上限額・受付期間が変わります。予算上限に達した時点で受付が終わる制度も少なくありません。

私がお伝えしているのは、補助金を前提に工事計画を組まないことです。採択されなくても実行できる計画を作ったうえで、補助が取れたら積立金の温存に回す。この順番のほうが、理事会の議論は安定します。制度内容は必ず、当該年度の自治体・省庁の公式ページで最新情報をご確認ください。

打ち手7：相見積もりは「同じ仕様書」で取る

最後に、これはお金の話というより公平性の話です。

各社が自由に仕様を決めて出した見積もりを並べても、比較にはなりません。安い会社は、安くできる仕様を書いているだけかもしれない。数量拾いの前提、使用材料のグレード、仮設の範囲、保証年数をそろえた仕様書を管理組合側が用意して、それに各社が値段を入れる。 これが、談合やなりすましといった問題への、いちばん地味で確実な予防策だと私は思っています。

大規模修繕の進め方全体については大規模修繕工事のご紹介にまとめていますので、あわせてご覧ください。

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この統計をどう読むべきか｜3つの注意点

数字を扱う以上、読み方の注意も書いておきます。

第一に、四半期統計には振れがあります。 本調査は建設業許可業者5,000者を対象とした標本調査で、母集団推計を行っています。受注件数・受注高の少ない集計区分では誤差が大きくなる場合があると、国土交通省自身が注記しています（同調査報告 注記）。管理組合発注のような区分は、大型案件1件の有無で比率が動き得ます。

第二に、1四半期の増減で長期トレンドを断定することはできません。 令和7年度の年度計では改修市場全体が伸びており、今回の管理組合の減少が構造的なものか一時的なものかは、第2四半期以降の数字を見ないと判断できません。

第三に、それでも「維持・修理が増えて改装・改修が減っている」という内訳は、注視に値します。 総額の増減以上に、この入れ替わりのほうが建物にとっては意味を持つと私は考えています。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 管理組合の発注が36.2％減ったというのは、どの統計の数字ですか？
A. 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和8年度第1四半期受注分）」の表2-2、発注者別受注高です。住宅に係る工事のうち管理組合発注分が1,476億円、前年同期比36.2％減となっています（令和8年9月10日公表）。

Q2. 改修市場全体は22.8％増なのに、なぜ住宅は減っているのですか？
A. 増加分の大半は非住宅建築物です。非住宅が3兆9,619億円で34.9％増、うち事務所が62.9％増、生産施設が53.3％増と伸びており、住宅（1兆807億円、7.6％減）の減少を上回っています。

Q3. 大規模修繕を先送りすると、費用はどれくらい上がりますか？
A. 一律の数字はお答えできません。単価の変動だけでなく、劣化の進行によって必要な工事の種類自体が変わる（塗装で済んだものが躯体補修になる等）ためです。金額の見通しを立てるには、現状の劣化診断が出発点になります。

Q4. 足場を架けずに外壁を直すことはできますか？
A. 部位と数量によっては可能です。ロープアクセス工法（無足場工法）は屋上から産業用ロープで降下して施工する方法で、部分補修や調査・診断、高層部の作業に適性があります。全面改修では足場と組み合わせるハイブリッド工法が有利になる場合もあります。詳細はロープアクセスドットコムをご参照ください。

Q5. 修繕積立金が計画より不足している場合、まず何をすべきですか？
A. 長期修繕計画の見直しと、直近で必要な工事の仕分けを同時に進めることをおすすめします。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画に対して積立額が不足しているマンションは36.6％で、決して例外的な状況ではありません。

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この記事のポイントまとめ

• 2026年4〜6月の改修市場全体は5兆427億円、前年同期比22.8％増
• 一方で住宅は7.6％減、発注者「管理組合」は1,476億円で36.2％減
• 共同住宅の共用部分は31.2％減、専有部分は0.2％増と対照的
• 管理組合発注の内訳は改装・改修が40.4％減、維持・修理は9.9％増
• 非住宅は34.9％増（事務所62.9％増、宿泊施設23.4％増）で人と資材が流れている
• 先送りは「来年の単価」だけでなく、必要な工事の種類そのものを変えてしまう
• 分割発注・工法比較・劣化診断の先行切り出しで、止めずに進められる余地がある

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出典・参考資料

• 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和8年度第1四半期受注分）」（令和8年9月10日公表）
• 国土交通省「記者発表資料（令和8年度第1四半期受注分）PDF」
• 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査（統計情報トップ）」
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）」
• 新座市「住民（マンション区分所有者）になりすました事件が発生しています！」

※制度・統計は今後更新される可能性があります。ご検討の際は、必ず当該年度の公式ページで最新情報をご確認ください。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

最終更新：2026年9月13日

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統計の数字は、誰かの決断の集計です。今回の36.2％減という数字の裏側には、「今期は見送ろう」と決めた無数の理事会があります。その判断が正しかったかどうかは、数年後の建物が教えてくれます。

私にできるのは、その判断材料を増やすことだけです。金額が合わないという一点で諦める前に、分け方と工法を変えたらどうなるかを、一度だけ計算してみていただきたいと思っています。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会前の論点整理だけでも、お力になれることがあります（お問合せフォーム）。

これは私が現場で20年以上見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

豊川市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

この記事で答える質問：豊川市の分譲マンションで、共用部の大規模修繕に使える補助金はどれか。そして、いくらで、いつまでに動けばいいのか。

2026年9月11日 更新

こんにちは。株式会社明誠の本間です。

先日、東三河のある管理組合の理事長さまから、こんな言い方で相談を受けました。「補助金の話を聞くと、だいたい最後は『戸建てが対象です』で終わるんですよ」。

正直に申し上げます。その感覚は、多くの自治体では当たっています。私はこのシリーズで180を超える市区町村の制度を1件ずつ読んできましたが、住宅系の補助金の大半は木造の戸建てを念頭に組まれています。分譲マンションの共用部にそのまま乗る制度は、驚くほど少ない。

ただ、豊川市は少し違います。市の耐震補助が「共同住宅等」という区分を正面から持っていて、金額まで公表されている。これはありがたいことです。

その代わり、豊川市には別の厳しさがあります。募集件数が「共同住宅等1件（予定）」と書かれている。つまり、年に1枠です。

ここからが本題です。

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結論：豊川市で共用部に効くのは「2制度＋1つの上乗せ」

先に答えを出します。豊川市の2026年度（令和8年度）制度を、分譲マンションの共用部に使えるか使えないかで仕分けると、こうなります。

制度名	共用部に使えるか	金額	出典
非木造住宅耐震診断費補助金	○ 使える（共同住宅等の区分あり）	共同住宅等 上限120万円	豊川市
非木造住宅耐震改修補助	○ 使える（共同住宅等の区分あり）	共同住宅等 1戸につき上限30万円	豊川市
住宅リフォーム工事費補助金	△ 上乗せとして使える（非木造住宅耐震改修に併せる場合のみ）	工事費の20%・上限20万円	豊川市
吹き付けアスベスト対策補助金	○ 使える（民間の既存建築物）	分析調査 上限25万円／除去等 2/3以内・上限180万円	豊川市
ブロック塀等撤去費補助金	○ 使える（敷地まわり）	上限10万円	豊川市
地球温暖化対策設備導入促進費補助金	× 共用部は読み込めない（「自ら居住する住宅」が要件）	単独5万円〜／一体的導入 上限10万円	豊川市
合併処理浄化槽設置費補助制度	△ 条件付き（「専用住宅」要件・下水道予定区域は対象外）	8人槽から50人槽 548,000円ほか	豊川市
老朽空家等解体費補助金	× 対象外（戸建て又は長屋）	2/3・20万円から40万円	豊川市
マンション管理計画認定制度	○ 使える（認定そのもの）	市への手数料は無料	豊川市

この表を理事会に持ち込むだけでも、議論の時間はかなり短くなるはずです。「うちのマンションでこれは使えるのか」という往復が一番時間を食いますから。

そして、もう一つ先に言っておきます。豊川市の主要な建築系補助は、受付期間が全部そろっています。

令和8年5月7日（木曜）から令和8年12月25日（金曜）まで

耐震診断も、耐震改修も、リフォームも、ブロック塀も、アスベストも、同じ日付です（出典：豊川市 住宅関係補助制度）。私はこれを、かなり管理組合思いの設計だと思っています。日付を1本覚えればいい。理事会の年間スケジュールに落とし込みやすい。

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「共同住宅等1件（予定）」——この一行をどう読むか

豊川市の制度を読んでいて、私が一番長く手を止めたのがここでした。

非木造住宅耐震診断費補助金の募集件数は、市のページにこう書かれています。

• 一戸建て 1件（予定）
• 共同住宅等 1件（予定）

非木造住宅耐震改修補助も同じく、一戸建て1件（予定）、共同住宅等1件（予定）です（出典：豊川市 非木造住宅耐震改修補助）。

これは「狭き門」なのか、それとも「空いている枠」なのか

両方の読み方ができます。私の経験上、後者の可能性のほうが高い。

理由は単純で、昭和56年5月31日以前に建てられた非木造の分譲マンションで、管理組合として耐震診断に踏み切るところが、そもそも多くないからです。枠が1件しかないのではなく、1件で足りてしまっているという状態は、地方都市では珍しくありません。

ただ、これは私の推測です。実際の申請状況は市しか把握していません。だからこそ、建築課に電話して「今年度の共同住宅等の枠は埋まっていますか」と聞くのが、何よりも先にやるべきことになります。

豊川市建設部建築課建築指導係　電話：0533-89-2117

この電話1本が、理事会の議論を半年短くします。枠が空いているなら動く価値がある。埋まっているなら来年度の予算組みに回す。判断はそれだけです。

「予定」という言葉の重み

もう一つ、実務的な注意点を。募集件数に「（予定）」と付いているということは、予算の状況で変わりうるということです。市のページには先着順とも抽選とも書かれていません。

そして両制度とも、申込みの前に建築課への書類提出が必要と明記されています。

• 耐震診断：申込みの前に、建築課へ事前相談書の提出が必要
• 耐震改修：申込みの前に、建築課へ事業計画書の提出が必要

つまり、いきなり申請書を出す制度ではありません。相談から入る制度です。ここを知らずに「申請書はどこですか」と窓口に行くと、一往復余計にかかります。

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非木造住宅耐震診断費補助金：上限120万円の中身

まず入口となる診断のほうから、条件を正確に押さえます。

対象になる建物

豊川市内の昭和56年5月31日以前に建築された、現在お住まいの木造以外の一戸建て住宅・長屋住宅・共同住宅（出典：豊川市）。

昭和56年5月31日というのは、建築基準法の耐震基準が大きく変わった日付です。この日以前に建築確認を受けた建物を「旧耐震」と呼びます（新耐震基準への移行日）。築年数でいうと、2026年時点で概ね築45年以上です。

ここで一つ、見落としやすい言葉があります。「現在お住まいの」という限定です。

分譲マンションの場合、区分所有者が全員居住しているとは限りません。賃貸に出している住戸もあれば、空き住戸もある。この「現在お住まいの」がどこまでを指すのか——建物単位なのか住戸単位なのか——は、市のページの記載だけでは読み切れません。建築課へ要確認の項目です。

私はこういう項目を曖昧なまま提案書に書かないようにしています。管理組合に「使えます」と言っておいて後から覆るのが、一番信用を落とすからです。

金額の決まり方

• 一戸建て住宅＝上限13万6千円
• 共同住宅等＝上限120万円

そして「それぞれ建物の面積により補助金額が決定されます」とあります。面積に応じた単価表は市のページには掲載されていないため、具体的な金額は建築課への確認が必要です。ここも推測で数字を埋めるべきところではありません。

なお参考までに、一戸建ての13万6千円と共同住宅等の120万円は、約8.8倍の開きがあります。共同住宅の耐震診断が、戸建てとは比べものにならない手間とコストを要する作業だと市が認識していることの表れだと、私は読んでいます。

申込みができるのは誰か

「申込みは、住宅所有者に限ります」とあります。

分譲マンションの共用部は区分所有者全員の共有ですから、管理組合が管理者として動くことになります。誰の名義で出すのか、総会決議はどの段階で必要か。ここは申請実務の核心なので、事前相談の場で必ず確認してください。

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非木造住宅耐震改修補助：1戸30万円が効く規模感

診断の結果、「安全ではない」と判断された場合に、次のステップとして使えるのがこちらです。

対象になる工事

非木造住宅耐震診断補助事業の結果、安全でないと判断された建築物について、耐震改修計画認定を受けて行う改修工事（出典：豊川市）。

条件が二重になっている点に注意してください。

1. 市の診断補助事業を使って診断していること
2. 耐震改修計画の認定を受けること

1について。自費で診断した場合に対象になるのかは、ページの文言からは読み切れません。これも要確認です。ただ、文言をそのまま読むなら「診断補助 → 改修補助」という順路が想定されています。診断の枠を取れるかどうかが、改修の枠にそのまま効いてくるわけです。

2について。耐震改修計画の認定とは、建築物の耐震改修の促進に関する法律に基づく手続きで、市が改修計画の内容を審査して認定するものです。豊川市は耐震改修計画認定に関する要綱を別途定めています。

戸数で考えると金額が変わって見える

• 一戸建て住宅＝上限60万円
• 共同住宅等＝1戸につき上限30万円

「1戸につき」がこの制度の肝です。戸あたりで積み上がるので、規模が大きいほど総額は伸びます。

総戸数	上限額の単純計算（1戸30万円）
20戸	600万円
30戸	900万円
50戸	1,500万円
80戸	2,400万円

ただし、これはあくまで上限の単純計算です。市のページには「それぞれ補助対象経費の内容により補助金額が決定されます」とあり、実際の交付額は補助対象経費に応じて決まります。この表の金額が出ると断定はできません。あくまで「規模によってはこれくらいのオーダーの話になる」という体感のための試算として見てください。

それでも、50戸のマンションで修繕積立金の総額を考えたときに、1,500万円というオーダーが視野に入るかどうかは、理事会の温度をまったく変えます。私はこういう数字を、必ず戸あたりの負担額に直してお伝えするようにしています。1戸あたり30万円は、一時金を集める議論をするときの、かなり大きな材料です。

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見落とされがちな上乗せ：住宅リフォーム工事費補助金

ここが、豊川市の制度を読んでいて私が一番「よく見つけた」と思った部分です。

豊川市住宅リフォーム工事費補助事業は、名前だけ見ると木造戸建て向けに見えます。実際、制度の趣旨には「地震発生時における木造住宅の倒壊等による被害を軽減し」と書かれている。

ところが、対象住宅の定義を読むと、こうなっています。

豊川市の耐震改修補助事業に併せてリフォーム工事を行う住宅。耐震改修補助事業とは下記のものをいいます。
– 木造住宅耐震改修
– 木造住宅の段階的耐震改修
– 木造住宅耐震シェルター等整備
– 非木造住宅耐震改修

（出典：豊川市 住宅リフォーム工事費補助金）

4つ目に「非木造住宅耐震改修」が入っています。

つまり、非木造の共同住宅で耐震改修補助を使う場合、それに併せて行うリフォーム工事に対して、工事費の20%・上限20万円が上乗せで出る可能性があるということです。募集件数は8件（予定）と、耐震の1件枠よりは広く取られています。

ただし条件は厳しい

• リフォームのみを行う工事は対象外
• すでに工事が終わってしまっているものは対象外
• 申請前に着手した場合は補助を受けられない
• 豊川市の他のリフォーム助成を受けている場合、併用できないことがある

「リフォームのみは対象外」。ここが決定的です。大規模修繕だけを単独でやっても、この補助は出ません。耐震改修と同時に組んだときだけ開く扉です。

そして、これは工事の組み立て方そのものに関わる話です。耐震改修と大規模修繕を別々の年度にバラして発注すると、この20万円は消えます。それ以上に、仮設費を二度払うことになる。

私が管理組合にいつもお伝えしているのは、「耐震改修をやるなら、外壁と防水は必ず同じ足場の上で考えてください」ということです。補助金20万円は、正直に言えばおまけです。本体は仮設費の一本化にあります。

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共用部には使えない制度も、はっきりさせておく

「使える制度」と同じくらい、「使えない制度」を早く切ることが理事会の時間を守ります。豊川市で共用部に読み込めない制度を、理由つきで並べます。

地球温暖化対策設備導入促進費補助金

太陽光・蓄電池・HEMSなどが対象で、金額もそれなりにあります。共用部のLED化や太陽光の話が出たときに、真っ先に候補に挙がる制度です。

しかし、交付対象設備の共通事項にこう書かれています。

自ら居住し、又は居住を予定する市内の住宅（店舗等との併用住宅を含む。）に令和9年（2027年）3月10日までに購入して設置するもの

（出典：豊川市 地球温暖化対策設備導入促進費補助制度）

「自ら居住し」です。管理組合名義で共用部に設置する、という読み方は難しい。さらに、申請時には市税等の完納証明書（納税証明書では不可）が必要で、これも個人を前提にした設計です。

加えて、断熱窓改修工事については「既築戸建住宅に対する改修工事のみが対象」と明記されています。マンションの窓は、はっきり外れています。

なお、この制度は予算の残額がリアルタイムで公開されています。令和8年9月9日17時00分現在で、予算額22,200,000円、交付決定済額13,150,000円、受付可能金額9,050,000円。先着順で予算がなくなり次第終了です。区分所有者の方が個人として自宅に設置する場合は、この残額表示を見ながら動く形になります。

老朽空家等解体費補助金

対象が「戸建て又は長屋の住宅」で、区分所有のマンションは入りません（出典：豊川市 老朽空家等解体費補助金について）。マンション内の空き住戸が増えている、という悩みには、この制度は答えてくれません。

合併処理浄化槽設置費補助制度

人槽区分は8人槽から50人槽で548,000円と、共同住宅サイズまで用意されています（5人槽332,000円、6人槽から7人槽414,000円）。ここは川根本町のように10人槽で打ち止めになっている自治体とは違い、集合住宅を想定した行があります。

ただし、対象は「専用住宅の敷地内の全ての既存単独処理浄化槽又はくみ取便所の使用を廃止するとともに、新たに浄化槽を設置する事業」で、かつ「建築確認申請を伴わないこと」。さらに、下水道事業計画の予定処理区域や農業集落排水処理事業計画区域は対象から除かれます（概ね7年以上下水道整備が見込まれない区域は除外の例外）。

豊川市の市街地は下水道の整備区域が広く、分譲マンションの立地とこの補助の対象区域が重なるケースは限られると考えられます。該当しそうな場合は産業環境部環境課（0533-89-2141）へ確認してください。

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敷地まわりで確実に使える2制度

建物本体だけが修繕ではありません。敷地まわりで、管理組合が使える制度が2つあります。

ブロック塀等撤去費補助金

対象：豊川市内に存する道路又は公共施設の敷地に面する高さ1メートル以上のコンクリートブロック、レンガ、天然石等を用いた組積造の塀（門柱を含む）。万年塀やプレキャストコンクリートを積み上げた塀も対象です。

補助金額：次の1と2の低い額の2分の1、かつ上限10万円。

1. ブロック塀等の撤去に要する費用
2. ブロック塀等の撤去長さ（メートル）× 1万円

市のページには、親切なことに計算例まで載っています。

ケース	撤去長さ	工事費	①工事費÷2	②(長さ×1万円)÷2	補助額
例1	8m	10万円	5万円	4万円	4万円
例2	22m	30万円	15万円	11万円	10万円（上限）

（出典：豊川市 ブロック塀等撤去費補助金）

例2から分かるのは、20メートルを超えたあたりで上限10万円に張り付くということです。マンションの敷地境界のブロック塀は、たいてい20メートルを超えます。つまり、多くのケースで「10万円」と考えておけばいい。

募集件数は10件（予定）と、比較的余裕があります。そして「申請前に着手した場合は、補助を受ける事が出来ません」。これは全制度共通の鉄則ですが、外構工事は業者の都合でつい先に手が付きやすい。理事会で「交付決定前に着工しない」を申し合わせておくことをおすすめします。

吹き付けアスベスト対策補助金制度

築45年以上の非木造建築物では、機械室や駐車場の天井などに吹き付け材が残っていることがあります。

補助金額

• 吹付けアスベスト分析調査に要する額（上限250,000円）
• 吹付けアスベスト除去等に要する額の3分の2以内（上限1,800,000円）

補助件数：分析調査1件（予定）／除去工事（要相談）

（出典：豊川市 吹き付けアスベスト対策補助金制度）

ここで豊川市に特徴的な条件が一つあります。分析調査については、愛知県が整備するアスベスト調査台帳に記載された建築物が対象とされている点です。

調査台帳への記載状況は豊川市へお問い合わせください。

つまり、自分のマンションが台帳に載っているかどうかが、この補助の入口になります。これは管理組合側では調べようがありません。建築課に聞くしかない。

もう一つ、令和元年度から「建築物石綿含有建材調査者が関与し、実施すること」が条件に加わっています。これは建築物石綿含有建材調査者講習登録規程に基づく資格者で、誰でも調査できるわけではありません。施工会社を選ぶ際に、この資格者が社内にいるか、あるいは確実に手配できるかを確認しておくと話が早く進みます。

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マンション管理計画認定制度：豊川市は手数料無料。ただし「防災」が要る

ここは豊川市の制度の中で、私が最も強くおすすめしたいものです。

まず、豊川市は自分で認定できる

マンション管理計画認定制度は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に基づき、管理計画が一定の基準を満たすマンションを行政が認定する制度です。

愛知県のページには、こう明記されています。

愛知県は、県内の町村の区域を対象として、2022年4月1日から、マンション管理計画認定制度を運用しています。なお、市の区域におけるマンション管理計画認定制度に関しては、各市へお問い合わせください。

（出典：愛知県 マンション管理について）

豊川市は「市」ですから、豊川市自身が認定権者です。そして豊川市は、令和6年1月から制度を開始しています（出典：豊川市マンション管理適正化推進計画の策定について）。

手数料は無料

市のページに一行、こう書かれています。

市への手数料は無料です。

これは大きい。参考までに、愛知県（町村区域）の場合は、事前確認適合証ありの電子申請なら無料ですが、書面申請では42,100円（長期修繕計画が2以上ある場合は（計画数−1）×22,500円の加算）です。豊川市域なら、市への手数料はかかりません。

ただし、公益財団法人マンション管理センターの事前確認手数料は別途必要です。ここは無料ではないので、予算を見ておいてください。

豊川市ならではの条件：「防災に関する取組」

認定基準は「国のマンション管理適正化指針及び愛知県町村区域内マンション管理適正化指針と同様の内容」とされています。そして愛知県は、国の基準に加えて防災に関する取組を独自の認定基準として追加しています。

豊川市では、申請時に提出する「表明保証書」で、次の7項目のうち1つ以上を実施していることを確認します。

1. 自主防災組織を組織
2. 災害時の対応マニュアルを作成
3. 防災用品や医療品・医薬品を備蓄
4. 非常食や飲料水を備蓄
5. 防災用名簿を作成
6. 定期的に防災訓練を実施
7. その他管理組合として実施する防災に関する取組

（出典：豊川市マンション管理適正化推進計画の策定について）

正直に言って、これはハードルというよりきっかけだと思います。7項目のうち1つでいい。非常食を備蓄する、防災用名簿を作る——理事会でその日のうちに決められる内容です。南海トラフ地震の想定区域にある東三河のマンションで、この7項目が一つも実施されていないとしたら、認定のためというより住民のために手を付けるべき話でしょう。

認定のメリット

豊川市のページが挙げているのは次の4つです。

• 適正に管理されたマンションとして市場で評価される
• 区分所有者がマンションの管理状況に改めて意識を向ける
• 住宅金融支援機構のフラット35や、共用部分のリフォーム融資の金利引き下げ
• 長寿命化工事を実施した場合に、翌年度に課される建物部分の固定資産税の減税

4つ目が、大規模修繕を控えた管理組合にとって直接効く部分です。国土交通省のマンション長寿命化促進税制に基づく固定資産税の減額措置で、一定の要件を満たす長寿命化工事が対象になります。

申請の流れで間違えやすい点

申請者が、豊川市へ直接「事前確認適合証」及び「認定申請書」を提出することはできません。

これは市のページに注意書きとして明記されています。公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援システムを通じて申請する必要があります。窓口に持ち込んでも受け付けてもらえません。

認定期間は5年間。5年経過後は更新手続きが必要で、手続きは新規と同様です。長期修繕計画や修繕資金計画を変更した場合は変更申請が必要になります。

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2026年度の逆算カレンダー

日付が全部そろっているのが豊川市の良いところなので、そのまま逆算表にします。

時期	やること
今すぐ（9月）	建築課（0533-89-2117）へ電話。「非木造の共同住宅等の枠は今年度まだ空いているか」「アスベスト調査台帳に自分の建物が載っているか」を確認
9月から10月	理事会で建物の建築年（昭和56年5月31日以前かどうか）と構造を確認。竣工図・確認済証を探す
10月から11月	建築課へ事前相談書を提出（耐震診断補助の前提手続き）
11月から12月25日	令和8年度の申請受付期限。12月25日（金曜）が全制度共通の締切
年明け以降	診断実施。結果が「安全でない」なら、耐震改修補助・リフォーム補助の事業計画書へ
次年度（令和9年度）	5月7日から受付開始。改修工事と大規模修繕を同一の仮設で組む設計

2026年9月11日時点で、令和8年度の受付期限まで残り約3か月半です。総会を待っていると間に合わない可能性があります。まずは電話で枠の状況を押さえ、動けるなら理事会決議で事前相談まで進める。この順番が現実的です。

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工法の選び方：補助金の枠が1件だからこそ、費用側を削る

ここまで制度の話をしてきましたが、補助金は工事費の一部にしか効きません。しかも豊川市の共同住宅枠は1件です。枠が取れなかったときにどうするかも、同時に考えておく必要があります。

答えは単純で、工事費そのものを下げる設計をすることです。

大規模修繕の総工事費のうち、仮設足場が占める割合は決して小さくありません。私が現場で20年見てきて一番悔しい思いをするのは、外壁の一部しか傷んでいないのに建物全周に足場を組み、その費用が総額を押し上げ、結果として工事の範囲を削らざるを得なくなる場面です。

株式会社明誠では、建物の状態に応じて3つの工法をご提案しています。

工法	向いているケース	主な効果
通常足場工法	中低層、形状が複雑、施工範囲が全面に及ぶ	作業性が高く、大量の部位を同時に進められる
ロープアクセス工法（無足場工法）	高層、足場の架設が難しい、部分補修が中心	足場費の削減、工期短縮、居住者の生活影響の最小化
ハイブリッド工法	大規模・複雑な物件で総合的なコスト最適化が要る	部位ごとに使い分け、必要なところだけ足場を組む

ロープアクセス工法は、産業用ロープで作業員が建物外壁に直接アクセスして施工する無足場の工法です。足場を組まないため、バルコニーが塞がれる期間が短く、居住者の生活への影響を抑えられます。空き巣のリスクという観点でも、足場がないことは管理組合にとって安心材料です。ロープアクセス工法の詳細解説は姉妹サイトロープアクセスドットコムをご参照ください。

豊川市のマンションについて言えば、豊川（とよがわ）の河岸段丘上に立つ物件と、市街地の平坦地に立つ物件とで、劣化の出方が変わります。遠州灘から吹き上げる風の通り道にあたる面は、シーリングの劣化が他面より早く進むことがある。私は診断の段階で「建物を4面バラバラに見る」ことをお勧めしています。全面が同じスピードで傷んでいる建物は、まずありません。

面ごとに劣化度が違うなら、面ごとに工法を変えればいい。傷みの激しい面は足場を組んで全面改修、健全な面はロープアクセスで部分補修と塗装。これがハイブリッド工法の考え方です。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。補助金が取れた場合と取れなかった場合、両方の見積りを並べて理事会に出す。そうすれば、枠の結果に振り回されずに計画を進められます。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 豊川市で分譲マンションの共用部に直接使える補助金はどれですか。
A. 非木造住宅耐震診断費補助金（共同住宅等 上限120万円）と非木造住宅耐震改修補助（共同住宅等 1戸につき上限30万円）の2本が中心です。どちらも昭和56年5月31日以前に建築された非木造住宅が対象です（出典：豊川市）。

Q2. 築25年のマンションでも対象になりますか。
A. 豊川市の耐震関係の補助は、昭和56年5月31日以前の建築が要件です。築25年（2001年前後の竣工）の建物は対象外になります。ただし、マンション管理計画認定制度には築年数の要件はありません。

Q3. 募集件数が「共同住宅等1件」とは、1棟しか受けられないという意味ですか。
A. 市のページには「1件（予定）」と記載されており、予算の状況によります。先着順か抽選かの記載はないため、現在の申請状況は建築課（0533-89-2117）へ直接確認してください。

Q4. 大規模修繕工事だけでリフォーム補助は使えますか。
A. 使えません。住宅リフォーム工事費補助金は「耐震改修補助事業に併せて」行う工事が対象で、リフォームのみの工事は対象外と明記されています（出典：豊川市）。非木造住宅耐震改修と同時に組んだ場合にのみ、工事費の20%・上限20万円が対象になります。

Q5. 共用部のLED化や太陽光に、市の温暖化対策の補助は使えますか。
A. 対象設備の共通事項が「自ら居住し、又は居住を予定する市内の住宅」に設置するものとされているため、管理組合名義で共用部に設置する形は読み込めません。断熱窓改修工事も既築戸建住宅のみが対象です（出典：豊川市）。

Q6. マンション管理計画認定の申請に、豊川市への手数料はかかりますか。
A. 市への手数料は無料です。ただし、公益財団法人マンション管理センターが発行する事前確認適合証の手数料は別途必要です。また、市へ直接書類を提出することはできず、マンション管理センターのシステムを通じた申請になります（出典：豊川市）。

Q7. 2026年度（令和8年度）の申請はいつまでですか。
A. 耐震診断、耐震改修、住宅リフォーム、ブロック塀等撤去、吹き付けアスベストのいずれも、令和8年5月7日（木曜）から令和8年12月25日（金曜）までです。なお、地球温暖化対策設備の補助は令和8年4月1日からの先着順で、予算がなくなり次第終了という別の仕組みです。

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この記事のポイントまとめ

• 豊川市の共用部に効く中心は、非木造の耐震診断（上限120万円）と耐震改修（1戸30万円）
• ただし共同住宅等の募集枠は診断・改修とも「1件（予定）」。まず電話で枠の状況を確認する
• 非木造耐震改修に併せれば、住宅リフォーム補助20%・上限20万円が上乗せできる
• 主要5制度の受付は令和8年5月7日から12月25日で完全に統一されている
• 管理計画認定は市への手数料が無料。防災の取組7項目のうち1つ以上が要件

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出典・参考資料

• 豊川市「住宅関係補助制度」
• 豊川市「非木造住宅耐震診断費補助金」（更新日：2026年4月1日）
• 豊川市「非木造住宅耐震改修補助」（更新日：2026年4月1日）
• 豊川市「住宅リフォーム工事費補助金」（更新日：2026年4月1日）
• 豊川市「ブロック塀等撤去費補助金」（更新日：2026年4月1日）
• 豊川市「吹き付けアスベスト対策補助金制度」（更新日：2026年4月1日）
• 豊川市「地球温暖化対策設備導入促進費補助制度」（更新日：2026年9月10日）
• 豊川市「合併処理浄化槽の設置費補助制度」
• 豊川市「豊川市マンション管理適正化推進計画の策定について」
• 豊川市「老朽空家等解体費補助金について」
• 愛知県「マンション管理について」（更新日：2025年11月28日）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」

制度は変更される可能性があります。金額・期限・要件は必ず豊川市の公式ページまたは担当課でご確認ください。 本記事は2026年9月11日時点で公開されている情報に基づいています。

豊川市の主な問い合わせ先

• 耐震診断・耐震改修・リフォーム・ブロック塀・アスベスト：建設部建築課建築指導係 0533-89-2117（建築課代表 0533-89-2144）
• マンション管理計画認定：建設部建築課 0533-89-2144
• 地球温暖化対策設備・浄化槽：産業環境部環境課 0533-89-2141
• 豊川市役所代表：0533-89-2111（〒442-8601 愛知県豊川市諏訪1丁目1番地）

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関連リソース

• ロープアクセス工法のご紹介
• 大規模修繕工事のご紹介
• ロープアクセスドットコム（ロープアクセス工法の技術情報・安全基準の解説）
• お問合せフォーム

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最後に一つだけ。

豊川市の制度を読み込んで、私が受けた印象は「制度はある。ただし枠は細い」というものでした。年に1件の枠を、どの管理組合が取るのか。それは早く動いたところです。

12月25日まで、あと3か月半あります。まずは0533-89-2117に電話をして、「枠は空いていますか」と聞いてみてください。それだけなら5分で終わります。その5分が、来年度の修繕計画の前提を変えるかもしれません。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：ロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。建物の状態に応じて通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から最適な工法をご提案します。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月11日

【2026年度版】豊橋市のマンション補助金｜分譲マンション本体に効く2制度と「前年度8月31日」の壁

豊橋市の分譲マンションが使える制度の全体像

まず全体像を1枚で押さえます。豊橋市の制度は「建物本体（共用部）に効くもの」と「専有部の設備にしか効かないもの」がはっきり分かれています。ここを取り違えると、理事会で議論が空回りします。

制度名	共用部・建物本体に効くか	補助率・上限	申請の入口	出典
非木造住宅耐震診断費補助金	○（共同住宅が対象）	経費の2/3（延べ面積区分ごとに上限単価）	事前相談書（様式第1号）→ 交付申請	豊橋市
非木造住宅耐震改修費補助金	○（共同住宅が対象）	構造形式・建物規模により変動（非公表・要問合せ）	前年度8月31日までに事前相談書（様式1）	豊橋市
代理受領制度	○（上記2制度で利用可）	補助金相当額を施工者が代理受領	交付申請と同時に代理受領届出書	豊橋市
マンション管理計画認定制度	○（管理体制の認定）	市への申請手数料は無料	表明保証書を住宅課へ	豊橋市
家庭用エネルギー設備導入補助金	×（専有部・個人向け）	設備ごとに4万円〜16万円	着工21日前までに事前申込	豊橋市
木造住宅耐震改修費補助金	×（木造のみ）	工事費の80%・上限115万円	令和8年4月9日13時から受付	豊橋市

この表の読み方は単純です。管理組合の名前で申請できるのは、上の4本まで。下の2本は、住戸のオーナーや居住者が個人で申請する制度であり、管理組合の総会決議で動かすものではありません。

担当課は2つに分かれている

もう1点、実務で効く情報です。豊橋市では、この一連の制度の窓口が2つの課に分かれています。

• 耐震関係（非木造の診断・改修、代理受領、ブロック塀等撤去）：建設部 建築物安全推進課（豊橋市役所 東館3階）／電話 0532-51-2579
• マンション管理計画の認定：建設部 住宅課 住宅計画グループ（同 東館3階）／電話 0532-51-2602・2604
• 家庭用エネルギー設備導入補助金：環境部 環境政策課（西館5階）／家庭用の問合せ 0532-51-2417

同じ建設部でも課が違うため、「耐震の話を住宅課に持ち込んで止まる」ということが起こり得ます。理事会で担当を割り振るときは、この3系統を分けて整理しておくと話が早く進みます。

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本命その1：非木造住宅耐震診断費補助金は「経費の3分の2」

豊橋市のマンションにとって、最初の一歩がこの制度です。

対象になる建物の4条件

交付要綱では、次の4つをすべて満たす住宅が対象とされています。

1. 木造以外の構造でできた住宅（＝鉄筋コンクリート造・鉄骨造など）
2. 豊橋市内にある一戸建て住宅、長屋及び共同住宅であること（店舗等の用途を兼ねるものを含む。ただし国・地方公共団体その他公の機関が所有するものを除く）
3. 昭和56年5月31日以前に着工されたものであること
4. 住宅以外の用途が延べ面積の2分の1未満であること

（出典：豊橋市 非木造住宅耐震診断費補助金）

ポイントは2番と3番です。2番の「共同住宅」に、分譲マンションが入ります。3番の「昭和56年5月31日以前に着工」は、いわゆる旧耐震基準の建物という意味です。建築確認の日付ではなく着工日で切られている点に注意してください。確認済証の日付と着工日がまたいでいる物件は、竣工図書と着工届で確認する必要があります。

4番の「住宅以外の用途が延べ面積の2分の1未満」は、1階が店舗・事務所になっている複合用途のマンションで効いてきます。豊橋駅周辺には、1〜2階が店舗、上階が住戸という構成の建物が少なくありません。この場合、住宅部分が過半を占めているかどうかを面積表で確認しておきます。

補助率は3分の2、上限は延べ面積で3段階

補助金額は耐震診断に要する経費の3分の2（千円未満の端数は切り捨て）です。そのうえで、経費の上限額が次のように定められています。

建物区分／延べ面積	経費の上限単価
一戸建て住宅（併用住宅を含む）	136,000円
一戸建て住宅以外：1,000平方メートル以内	1平方メートル当たり 3,670円
一戸建て住宅以外：1,000平方メートル超 2,000平方メートル以内	1平方メートル当たり 1,570円
一戸建て住宅以外：2,000平方メートル超	1平方メートル当たり 1,050円

（出典：豊橋市 非木造住宅耐震診断費補助金）

ここは読み方に注意が必要です。延べ面積の区分ごとに単価が下がる逓減構造になっており、区分をまたぐ建物の計算方法については、市が補助額の計算方法（PDF）を別途公表しています。区分をまたぐ規模のマンションでは、この計算例と建築物安全推進課への確認をセットで行ってください。

数字で見ると「実質2/3が効く」ケースが多い

具体的に考えてみます。延べ面積900平方メートル、20戸程度の中層マンションを想定します。

• 上限額：900平方メートル × 3,670円 = 3,303,000円
• 耐震診断の実費が300万円だった場合：300万円 × 2/3 = 200万円が補助額

上限（330万3千円）に達していないため、この規模では上限ではなく「経費の3分の2」がそのまま効くことになります。私の実感として、非木造の耐震診断で上限に張り付くケースは限られます。つまりこの制度は、上限の細かい計算よりも「診断費の3分の2が戻る」という一点を押さえておけば、理事会での説明はほぼ足ります。

診断費の残り3分の1は管理組合の負担ですが、この金額であれば修繕積立金の取り崩しではなく、一般会計や予備費で対応できる管理組合も多いはずです。総会の議案として通しやすい規模に収まることが、この制度の実務的な価値です。

令和8年度の受付開始日と、事前相談の順番

令和8年度の申込受付は、令和8年4月9日13時00分から開始されています（出典：豊橋市）。時刻まで指定されているのは、予算枠に対して先着で受け付ける運用だからです。年度初めに動く前提でスケジュールを組んでください。

手順としては、交付申請の前に「事前相談書（様式第1号）」を提出します。いきなり交付申請書を持ち込む流れではありません。ここも取り違えやすいポイントです。

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本命その2：非木造住宅耐震改修費補助金と「前年度8月31日」の壁

診断で耐震性が不足していると分かったら、次は改修です。豊橋市はここにも補助を用意していますが、この制度には他自治体であまり見ない特徴が2つあります。

特徴1：申請期限が「工事をする年度の前年度8月31日」

交付要綱の申請方法には、こう書かれています。

補助金の交付を受けて耐震改修設計又は耐震改修工事を行う場合、事前相談書（様式1）の提出をしてください。耐震改修工事を行おうとする場合は、その前年度の8月31日までに提出してください。

（出典：豊橋市 非木造住宅耐震改修費補助金）

これは、市が翌年度の予算を組むタイミングに合わせた運用と読むのが自然です。非木造の耐震改修は1件あたりの規模が大きく、市としても件数と金額を事前に把握しておく必要がある。だから「工事の前年度の夏まで」に手を挙げてもらう、という設計です。

管理組合の側から見ると、この1行の意味は重大です。総会で決議してから動き出したのでは、たいてい間に合いません。

私が現場で見てきた分譲マンションの意思決定は、おおむね次のような流れをたどります。理事会で問題提起 → 専門委員会の立ち上げ → 診断・調査 → 工事内容と概算費用の確定 → 説明会 → 通常総会で決議 → 施工者選定 → 着工。ここまで、順調に進んでも1年半から2年かかります。「前年度8月31日」という期限は、この流れの真ん中あたりに突然置かれた関所のようなものです。

2026年9月時点からの逆算カレンダー

今日は2026年9月11日です。前年度8月31日の期限で数えると、次のようになります。

工事を行う年度	事前相談書の提出期限	2026年9月11日時点の状況
令和9年度（2027年度）	2026年8月31日	すでに経過
令和10年度（2028年度）	2027年8月31日	約11か月半の準備期間あり
令和11年度（2029年度）	2028年8月31日	約2年の準備期間あり

ここから逆算した、管理組合の現実的な工程が次の表です。令和10年度（2028年度）の工事を狙う前提で組んでいます。

時期	管理組合がやること
2026年10月〜12月	理事会で問題提起。竣工年（着工日が昭和56年5月31日以前か）と延べ面積・用途構成を確認
2027年1月〜3月	建築物安全推進課へ事前相談。非木造住宅耐震診断費補助金の事前相談書を準備
2027年4月上旬	令和9年度の診断費補助の受付開始に合わせて申請（前年度は4月9日13時開始）
2027年4月〜6月	耐震診断を実施。あわせて外壁・防水・シーリングの劣化診断も同時に行う
2027年6月〜7月	通常総会で「耐震改修を行う方針」と概算予算を決議
2027年8月31日	非木造住宅耐震改修費補助金の事前相談書を提出（期限）
2027年9月〜2028年3月	耐震改修設計。愛知県が認める評定専門機関の耐震改修計画評定を取得
2028年4月〜	交付申請 → 交付決定 → 施工者と契約 → 着工

太字にした2行が、この工程の心臓部です。2027年の通常総会と、その約2か月後の8月31日。ここを外すと、丸1年後ろにずれます。

特徴2：補助金額が公表されていない「要相談型」

もう1つの特徴が、金額です。市のページには、こう書かれているだけです。

補助金額は構造形式・建物規模により変動しますので、建築物安全推進課までお問い合わせください。

（出典：豊橋市 非木造住宅耐震改修費補助金）

木造住宅耐震改修費補助金が「工事費の80%・上限115万円」と明快に公表されているのと対照的です（出典：豊橋市 木造住宅耐震改修費補助金）。非木造は建物の規模も構造も一律に扱えないため、個別に算定する設計になっているのでしょう。

管理組合にとってこれは、「電話をかけないと予算が組めない」ことを意味します。総会の議案書には概算金額を書かなければなりませんから、事前相談の段階で建築物安全推進課に規模と構造を伝え、算定の考え方を確認しておく必要があります。ここを後回しにすると、議案書が書けないまま総会が近づくという事態になります。理事会の最初の分担で、この1本の電話を誰が入れるかを決めてください。

対象工事には「愛知県が認める評定」が必要

対象となる工事の要件も押さえておきます。

建築士が平成18年国土交通省告示第184号（別表6の構造耐力指標および保有水平耐力に係る指標の（三）となるような設計）の技術上の指針第2 建築物の耐震改修の指針に基づき、建築物が地震に対し安全な構造となる耐震改修設計に基づき行う工事。
※耐震改修設計は、愛知県が認める評定専門機関の耐震改修計画評定を受けて行うこと。

（出典：豊橋市 非木造住宅耐震改修費補助金）

この「評定」の取得には、設計内容の審査と一定の期間・費用がかかります。設計者を選ぶ段階で、評定取得の実績があるかどうかを確認しておくことをおすすめします。あわせて、市の相談・助言を受けずに設計・改修を進めようとする場合には、事前相談に先立って「事前確認書（様式1-2）」の提出が必要とされています。

なお、豊橋市は建築物の耐震診断・耐震改修設計技術者の名簿や、耐震改修事業者リストを公開しています。設計者・施工者の候補を探す最初の一手として使えます。

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資金繰りを変える「代理受領制度」を使い倒す

制度の中身以上に、管理組合の実務を楽にするのがこの仕組みです。

補助金を施工者が代理で受け取る

代理受領制度とは、工事等施工業者が補助金申請者の委任を受け、補助金の受領を代理で行うことができる制度です。市の説明はこうです。

この制度を利用することで、申請者は工事費等と補助金の差額分のみを用意すればよくなるため、当初の費用負担が軽減されます。

（出典：豊橋市 代理受領制度）

補助金は原則として後払いです。管理組合はいったん工事費の全額を施工者に支払い、あとから補助金が入金される。この時間差が、修繕積立金の残高が薄い管理組合には重くのしかかります。代理受領は、この時間差そのものを消してくれる仕組みです。

対象は10制度、非木造の診断・改修の両方が入っている

豊橋市で代理受領が使える補助金は、次の10制度です。

1. 木造住宅耐震改修費補助金
2. 木造住宅耐震シェルター整備費補助金
3. 木造住宅解体工事費補助金
4. 非木造住宅耐震診断費補助金
5. 非木造住宅耐震改修費補助金
6. ブロック塀等撤去費補助金
7. 特定既存耐震不適格建築物耐震診断費補助金
8. 要安全確認計画記載建築物耐震改修費補助金
9. 空家利活用改修費補助金
10. 空家解体促進費補助金

（出典：豊橋市 代理受領制度）

太字にした4番と5番が、分譲マンションに直結します。診断の段階から代理受領が使えるという点は、あまり知られていません。診断費の3分の1だけを用意すればよいのであれば、理事会単独の判断で動ける管理組合も出てきます。

手続きの順番を間違えないこと

代理受領の手続きは、次の順番です。

1. 代理受領届出書（申請者）※各種補助金交付申請書の提出と同時に
2. 内容確認の上、代理受領届出確認通知書（市）
3. 各種補助金 交付申請書（申請者）
4. 各種補助金 交付決定（市）
5. 対象事業 開始（申請者）
6. 各種補助金 完了実績報告書（申請者）
7. 補助金確定（市）
8. 代理受領に係る補助金請求書、委任状（代理受領者）
9. 代理受領者へ補助金の交付（市）

そして市は、4番と5番の間にはっきりと注意書きを置いています。

（注意）交付決定前に契約および工事着手しないこと

（出典：豊橋市 代理受領制度）

これは補助金制度に共通する原則ですが、管理組合では特に事故が起きやすいところです。総会で施工者が決まると、理事長が善意で早めに契約書を交わしてしまう。その一手で補助金が消えます。「交付決定通知が届くまで、契約書に押印しない」を理事会の申し合わせにしておいてください。

なお、代理受領を行うには申請者と工事施工者等との合意が必要です。施工者側にこの制度の運用経験があるかどうかも、選定時の確認項目に入れておくとよいでしょう。

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豊橋市のマンション管理計画認定制度は「手数料無料」

補助金ではありませんが、大規模修繕と密接に関わる制度なので触れておきます。

豊橋市自身が認定権者

2020年（令和2年）6月に「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」が改正され、管理計画の認定や管理組合への助言・指導等の制度が新たに設けられました。豊橋市はこれを受けて「豊橋市マンション管理適正化推進計画」を策定しており、施行日は令和6年1月1日です（出典：豊橋市 マンション管理適正化推進計画）。

これが意味するのは、豊橋市内のマンションは、県ではなく豊橋市に直接認定申請ができるということです。推進計画を持たない市町村では、認定の窓口が都道府県になります。窓口が近いことは、それ自体が実務上の利点です。

申請手数料は無料、有効期間は5年

留意点として市が挙げているのは次の2つです。

• 豊橋市への認定申請手数料は無料です（管理計画認定手続支援サービスの利用にあたっては、手数料等が必要となります）
• 認定の有効期間は5年です。認定を更新する場合は、有効期間の満了日までに更新申請が必要になります

（出典：豊橋市 マンション管理計画の認定）

手数料無料は、他の自治体と比べても管理組合に優しい設定です。私がこのシリーズで扱ってきた自治体の中には、事前確認適合証の有無で手数料が数千円から2万円台まで開くところもありました。豊橋市は市への申請そのものが無料で、費用がかかるのは公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを使う部分だけです。

手続きの実務

• 認定基準は市が認定基準（PDF）で公表
• 表明保証書は豊橋市に提出（メール：zyutaku@city.toyohashi.lg.jp）
• 認定計画に変更があった場合は変更の認定申請が必要。変更の場合は管理計画認定手続支援サービスが利用できず、事前に市へ相談のうえ直接申請
• 軽微な変更は、あいち電子申請・届出システムで「軽微な変更届」を提出
• 公表に同意した認定マンションは、管理計画認定マンション閲覧サイトおよび豊橋市の一覧PDFで公表

（出典：豊橋市 マンション管理計画の認定）

認定が大規模修繕に効いてくる理由

「認定を取っても補助金が出るわけではない」と考える理事の方は少なくありません。しかし認定基準は、長期修繕計画が作成され、直近で見直され、修繕積立金の額が計画に照らして妥当であることなどを求めます。この基準に合わせて計画を整える作業そのものが、大規模修繕の準備になります。

加えて、認定を受けたマンションは住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資で金利の引下げ対象となるほか、区分所有者の売買時に「管理が評価される」材料になります。資産価値の維持という観点では、外壁や防水と同じくらい、この認定は効いてきます。

大規模修繕の議論を始めるとき、私はいつも「工事の話をする前に、長期修繕計画を出してください」とお願いしています。認定制度は、その最初の一手を外から後押ししてくれる仕組みだと考えてください。

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誤解しやすい制度：家庭用エネルギー設備導入補助金は「管理組合では申請できない」

理事会で必ずと言っていいほど話題に上るのが、省エネ設備の補助金です。ここは結論から書きます。豊橋市の家庭用エネルギー設備導入補助金は、管理組合名義では申請できません。

補助対象設備と補助金額（令和8年度）

補助対象設備	補助率	補助金額
一体的導入（太陽光・HEMS・蓄電池）	一律	1件 12万円
ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）	一律	1件 16万円
燃料電池	一律	1件 4万円
リチウムイオン蓄電池	1/20	1kWhあたり1万円（上限7万円）
太陽熱利用設備（自然循環型）	一律	1件 1万円
太陽熱利用設備（強制循環型）	一律	1件 2万円

（出典：豊橋市 家庭用エネルギー設備導入補助金）

対象者の要件が「自ら居住する」個人に限られている

市が示す補助対象者の条件は、次のとおりです。

次に掲げる条件をすべて満たす者（個人）とします。
ア 自ら居住し、又は居住予定である市内の住宅もしくは居住の用に供する部分に補助対象設備を設置しようとする者
イ 自ら居住するため、建売住宅供給者等から市内の補助対象設備付き建売住宅を購入しようとする者

さらに、「工事完了後の実績報告申請時に対象設備を設置した住宅の所在地に住民基本台帳の登録がある者」「豊橋市が徴収する税を滞納していない者」「とよはしエコファミリー宣言に賛同し、エコファミリー登録に同意する者」といった要件が並びます（出典：豊橋市）。

「個人」「自ら居住し」「住民基本台帳の登録」——この3点が揃っている以上、管理組合という団体が共用部の設備更新のために使うことは想定されていないと読むのが素直です。共用部の照明LED化や高効率設備への更新をこの制度で賄おうという議論は、早い段階で切り上げたほうが時間を無駄にしません。

ただし、各区分所有者が専有部で使う分には有効な制度です。理事会だより等で周知すれば、居住者から感謝される情報になります。なお、自己所有の建物でない場合には「承諾書」の提出が求められており、賃貸で入居している方が申請する道も用意されています。

令和8年度の3つの改正点

制度は毎年変わります。令和8年度の主な改正点は次の3つです。

1. 補助対象設備の一部変更：太陽光パワーコンディショナの更新に対する補助を終了。太陽熱利用設備の補助金額を変更
2. 事前の申し込み提出期限の変更：補助対象設備に係る設置工事の着工予定日の21日前までに事前の申込みが必要
3. 交付申請書兼請求書の提出期限：補助対象設備の事業完了日から2か月以内または令和9年3月15日の早い方

（出典：豊橋市 家庭用エネルギー設備導入補助金）

加えて、「事業完了（予定）日が令和9年3月15日から令和9年3月31日となる場合は申請できません」という注意書きもあります。年度末ぎりぎりの工事は制度の外に落ちる、ということです。予算の範囲内で先着順に受け付けるとされているため、年度後半に動く場合は、環境政策課（0532-51-2417）に予算残額を電話で確認してから進めるのが確実です。

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参考：木造への手厚さと、非木造との「非対称」をどう読むか

豊橋市の木造住宅向けの制度は、金額がはっきりしていて手厚いものです。

対象	補助率	上限
耐震改修設計	対象費用の2/3	20万円
耐震改修工事	対象費用の80%	115万円
段階的耐震改修工事（1段階目）	対象費用の80%	60万円
段階的耐震改修工事（2段階目）	対象費用の80%	55万円

（出典：豊橋市 木造住宅耐震改修費補助金。令和8年度の申込受付は令和8年4月9日13時00分から開始。要綱・様式が改正されています）

豊橋市は平成14年度から旧耐震基準の木造住宅を対象とする耐震診断と耐震改修費の補助を行っており、これまで約12,400棟の住宅で診断がされ、そのうち2,100棟以上が補助を利用して耐震改修や解体をされています（〜令和7年度）（出典：豊橋市 耐震関係）。20年以上にわたる積み上げです。

一方、非木造は金額が非公表で、申請期限も前年度8月31日と早い。この非対称をどう読むべきでしょうか。

私の解釈は、「非木造は件数が少ないぶん、1件ずつ丁寧に見る運用になっている」というものです。木造の耐震改修は年間数十件から百件単位で動くため、定型化して単価と上限を決めたほうが合理的です。対してマンションの耐震改修は、1件あたりの金額が桁違いに大きく、構造も規模もばらつく。だから個別算定になり、予算の見通しを立てるために前年度の夏に手を挙げてもらう。

つまりこれは「マンションに冷たい制度」ではなく、「マンションは早めに相談してほしい制度」だと受け取るべきです。実際、市は事前相談書という入口を用意し、相談・助言の仕組みを持っています。電話1本の早さが、そのまま補助の可否を分ける——これが豊橋市の非木造制度の性格です。

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豊橋のマンションで、劣化診断と工法をどう考えるか

制度の話はここまでです。最後に、工事そのものの話をします。

東三河の立地が建物に与える負荷

豊橋市は愛知県東部・東三河の中心都市で、南は遠州灘、西は三河湾に面しています。渥美半島の付け根に位置するこの地形は、住むには恵まれていますが、建物にとっては条件が厳しい面があります。

• 潮風による塩害：海に近い地域では、外壁の鉄部やアルミサッシ、手すり、避難ハッチなどの金物に腐食が出やすくなります。塗膜の劣化も内陸より早く進む傾向があります
• 強風：台風の通り道にあたり、外壁のシーリングや笠木、屋上の設備固定部に負荷がかかります
• 南海トラフ地震への備え：この地域は地震防災対策を強く求められる地域です。旧耐震のマンションであれば、耐震性の確認は先送りしにくいテーマです

こうした条件下では、外壁塗装や防水の「周期」だけで判断するのではなく、部位ごとに劣化の進み方が違うことを前提に診断することが重要になります。南面と北面、海側と内陸側で、同じ建物でも状態が大きく違うことは珍しくありません。

足場・ロープアクセス・ハイブリッドの使い分け

株式会社明誠では、大規模修繕の工法を3つ持ち、建物ごとに最適な組み合わせを提案しています。

工法	特徴	向いている建物・場面
通常足場工法	従来型の仮設足場を全面に架設	中低層、複雑な形状、外壁全面を大面積で施工する場合
ロープアクセス工法（無足場工法）	産業用ロープで作業員が降下して施工。足場費用が不要で工期も短い	高層、足場の架設が難しい立地、部分補修、コストを重視する場合
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	大規模・複雑な建物で、総合的なコスト最適化が必要な場合

ロープアクセス工法の一般的な安全基準や技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。工法の選び方に迷ったときは、まずこちらをご覧ください。

耐震改修と大規模修繕を同じタイミングで行う場合、この工法選択は特に効いてきます。耐震改修は躯体に手を入れる工事なので足場が必要な部位が出ますが、外壁の塗装や防水、シーリングの打ち替えまで全面に足場を組む必要があるとは限りません。部位ごとに切り分ければ、仮設費を圧縮できる余地が生まれます。豊橋市の非木造住宅耐震改修費補助金は金額が個別算定である以上、補助対象外の部分をどれだけ安く仕上げるかが管理組合の負担を左右します。ここが、3つの工法を持つ会社に相談する意味です。

もう1つ、居住者への影響という観点もあります。足場を全面に組むと、数か月にわたってバルコニーが使えず、窓も開けにくくなり、防犯面の不安も出ます。ロープアクセスであれば、施工する面と期間を絞り込めるため、生活への影響を最小限に抑えられます。高齢の区分所有者が多いマンションでは、この点が総会の賛否を分けることもあります。

明誠のロープアクセス工法の詳細についてはロープアクセス工法のご紹介を、施工の考え方や実績については明誠の大規模修繕をご覧ください。

診断は「まとめて」やるほうが安い

実務上のコツを1つ。豊橋市の非木造住宅耐震診断費補助金を使って耐震診断を行うとき、外壁・防水・シーリング・鉄部の劣化診断も同時に発注することをおすすめします。

理由は単純で、調査のための仮設や足場、高所作業車の手配が1回で済むからです。耐震診断と劣化診断を別々の時期にやると、この段取り費用が二重にかかります。ロープアクセスによる調査であれば足場を組まずに全面を近接目視できるため、この二重投資をさらに抑えられます。

そして何より、総会に出す資料が1本にまとまるという効果があります。「耐震性はこう、外壁と防水はこう、だから工事はこの順番で、費用はこれくらい、そのうち補助金でこれだけ戻る」——この1枚が作れるかどうかで、決議の通りやすさは大きく変わります。

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管理組合が今日からできる3つのこと

長い記事になりましたので、動き方を3つに絞ります。

1. 竣工年と延べ面積を確認する

まず、竣工図書を出して「着工日が昭和56年5月31日以前かどうか」を確認してください。ここがイエスなら、豊橋市の非木造の2制度が視野に入ります。あわせて延べ面積と、住宅以外の用途の面積比率も控えておきます。

2. 建築物安全推進課に電話を1本入れる

電話番号は0532-51-2579です。伝えることは3点だけ。「豊橋市内の分譲マンションであること」「着工年」「延べ面積と構造」。これで、診断費補助の見込みと、改修費補助の算定の考え方について、一次情報が得られます。金額が公表されていない制度である以上、この1本が最も効率のよい調査です。

3. 2027年8月31日を理事会の年間予定に書き込む

令和10年度（2028年度）の耐震改修を狙うなら、この日が事前相談書の提出期限です。理事は輪番で交代しますから、引継ぎ資料に日付を残すことが何より大切です。「誰が理事長になっても、この日付だけは引き継がれる」状態を作ってください。

制度は変更される可能性があります。金額・期限・要件の最新情報は、必ず豊橋市の公式ページと担当課でご確認ください。

大規模修繕の進め方や工法の比較についてのご相談は、株式会社明誠のお問合せフォームからお気軽にどうぞ。豊橋市を含む東三河エリアでも、現地を見たうえでの工法比較のご提案が可能です。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 豊橋市の分譲マンションで、管理組合が申請できる市の補助金はありますか。

A. あります。「非木造住宅耐震診断費補助金」と「非木造住宅耐震改修費補助金」の2本で、いずれも交付要綱の対象住宅に「共同住宅」が含まれています。ただし対象は昭和56年5月31日以前に着工された建物に限られます（出典：豊橋市）。

Q2. 耐震診断の補助はいくら戻りますか。

A. 耐震診断に要する経費の3分の2です（千円未満は切り捨て）。上限は延べ面積の区分ごとに、1,000平方メートル以内は1平方メートル当たり3,670円、1,000平方メートル超2,000平方メートル以内は1,570円、2,000平方メートル超は1,050円と定められています。詳しくは本文の「本命その1」を参照してください。

Q3. 耐震改修の補助金額はいくらですか。

A. 豊橋市は非木造の改修補助について金額を公表しておらず、「構造形式・建物規模により変動する」として建築物安全推進課（0532-51-2579）への問い合わせを求めています。総会の議案書を作る前に、事前相談で算定の考え方を確認してください。

Q4. 申請の締切はいつですか。

A. 非木造住宅耐震改修費補助金の事前相談書は、工事を行おうとする年度の前年度の8月31日までです。2026年9月時点では令和9年度（2027年度）分の期限は経過しており、次に狙えるのは令和10年度（2028年度）工事で、締切は2027年8月31日です。耐震診断費補助のほうは、令和8年度は令和8年4月9日13時00分から受付が開始されています。

Q5. マンション管理計画認定制度の申請にお金はかかりますか。

A. 豊橋市への認定申請手数料は無料です。ただし、公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスを利用する場合は、別途手数料等が必要になります。認定の有効期間は5年で、更新には満了日までの更新申請が必要です（出典：豊橋市）。

Q6. 共用部のLED化や省エネ設備更新に、市の家庭用エネルギー設備導入補助金は使えますか。

A. 使えません。同制度の補助対象者は「個人」で、「自ら居住し、又は居住予定である市内の住宅」に設置することが条件とされており、住民基本台帳の登録も求められます。管理組合名義での申請は想定されていません。各区分所有者が専有部で使う制度として、理事会だよりなどで周知するのが有効です。

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この記事のポイントまとめ

• 豊橋市は共同住宅を対象とする非木造の耐震診断・改修補助を持つ数少ない自治体
• 耐震診断費補助は経費の3分の2、上限は延べ面積で3段階の逓減単価
• 耐震改修費補助の事前相談は工事年度の前年度8月31日が期限
• 改修補助の金額は非公表で、建築物安全推進課への事前相談が必須
• 代理受領制度が診断・改修の両方で使え、差額分だけの用意で済む
• マンション管理計画認定は豊橋市への申請手数料が無料、有効期間は5年
• 家庭用エネルギー設備導入補助金は個人向けで、管理組合では申請できない
• 耐震診断と劣化診断は同時発注で仮設費と総会資料を1本化できる

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社です。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟することで、高品質と低価格の両立を図っています。

最終更新：2026年9月11日

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出典・参考資料

• 豊橋市 非木造住宅耐震診断費補助金
• 豊橋市 非木造住宅耐震改修費補助金
• 豊橋市 木造住宅耐震改修費補助金
• 豊橋市 耐震関係（トップページ）
• 豊橋市 代理受領制度
• 豊橋市 マンション管理計画の認定
• 豊橋市 マンション管理適正化推進計画
• 豊橋市 家庭用エネルギー設備導入補助金
• 豊橋市 建築物耐震診断・耐震改修設計技術者名簿
• 豊橋市 耐震改修事業者リスト
• 国土交通省 マンション管理計画認定制度
• 公益財団法人マンション管理センター 管理計画認定手続支援サービス
• 住宅金融支援機構 マンション共用部分リフォーム融資

関連リソース：ロープアクセス工法の技術情報・安全基準はロープアクセスドットコムに詳しくまとめています。

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• 公開予定：2026-09-11 08:00 JST（status: future）
• メタディスクリプション（excerpt）：豊橋市の分譲マンションで管理組合が使える市の補助金は「非木造住宅耐震診断費補助金（経費の2/3）」と「非木造住宅耐震改修費補助金」の2本。ただし改修補助の事前相談は工事年度の前年度8月31日が期限です。代理受領制度、手数料無料のマンション管理計画認定とあわせ、2026年度版で解説します。

補助金の「申請代行」で交付されない事例が発生｜新宿区が代行事業者を1年間対象外に｜管理組合・オーナーが確認すべき7項目【2026年9月】

この記事で答える質問：補助金の申請を業者に代行してもらうとき、管理組合やオーナーは何を確認しておけばよいのか？

2026年9月11日 更新／執筆：株式会社明誠 代表取締役 本間幸紘（大規模修繕・ロープアクセス工法 実務20年）

2026年9月9日、東京都新宿区が、区の補助制度に関する重要なお知らせを公式サイトに掲載しました。内容は、ある事業者について「実際の施工内容と異なる申請書を作成して代行申請した」ことを理由に、1年間、この制度の手続代行者および施工業者の対象外とするというものです。措置期間は令和8年9月9日から令和9年9月8日まで。措置期間中に、その事業者が手続代行または施工を行ったと認められる申請には、補助金は交付されません（出典：新宿区【第2期受付中】令和8年度新宿区省エネルギー及び創エネルギー機器等補助制度のご案内、2026年9月9日最終更新）。

正直に申し上げます。私はこのお知らせを読んで、いちばん先に心配になったのは処分を受けた事業者のことではありません。その事業者に申請を任せていた、区民の方や管理組合のことです。

補助金の手続代行というのは、要するに「面倒な書類を業者さんがまとめてくれる」サービスです。管理組合の理事さんは本業を持ちながら輪番で理事をやっておられる方がほとんどですし、賃貸オーナー様も物件管理だけで生活しているわけではありません。だから代行はありがたい仕組みです。私も否定するつもりはまったくありません。

ただ、代行を頼んでも、申請者はあくまで管理組合やオーナー本人です。 名義が動かない以上、結果として困るのも本人になります。この記事は、その一点をお伝えするために書きました。

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結論｜代行を頼んでも「申請者」は動かない。だから3点だけは自分で確認する

先に結論を書きます。

補助金の手続代行は、書類を作る作業を任せる仕組みであって、責任を移転する仕組みではありません。 交付申請書に名前が載るのは管理組合であり、オーナー本人です。したがって、申請内容が実態と食い違っていた場合、不交付や交付決定の取消し、返還といった結果を受け止めるのも申請者側になります。

新宿区の要綱にも、この点ははっきり書かれています。「虚偽その他不正な手段により補助金の交付決定を受けたときや、要綱の規定に違反したときは、補助金の交付決定を取り消すことがあります。交付決定が取り消された補助金は、区に返還する必要があります。また、最長で1年間、補助の対象外となる場合があります」（出典：新宿区新宿区省エネルギー及び創エネルギー機器等補助金交付要綱）。

では、忙しい理事さんやオーナー様が、何をどこまで見ればよいのか。私の答えはシンプルで、次の3点だけは自分の目で確認してください、というものです。

1. 提出前の申請書の写しを、必ず自分の手元に持つ（代行業者だけが原本と控えを持っている状態にしない）
2. 申請書に書かれた「施工内容・面積・型番・金額」が、自分が受け取った見積書・請求書と一致しているか照合する
3. 施工完了後の写真が、いつ・どの位置から撮られたものか確認する（特に足場がある工事は、解体前でないと撮り直せません）

この3点は、専門知識がなくてもできます。むしろ、専門知識がある人にしかできないような確認方法を提案する業者がいたら、そちらのほうを疑ったほうがよい、と私は思っています。

以下、なぜこの3点なのかを、制度の中身に沿ってご説明します。

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何が起きたのか｜新宿区が9月9日に公表した「対象外とする措置」

まず事実関係を、公表内容の範囲で整理します。

新宿区は「ゼロカーボンシティ新宿」の実現に向けて、省エネルギー機器や創エネルギー機器を設置・施工した方に費用の一部を補助する制度を運用しています。この制度のページに、2026年9月9日付で「手続代行者及び施工業者の対象外とする措置」という項目が新設されました。

公表されている措置の内容は次のとおりです。

項目	内容
措置の対象	法人1社（法人名・代表者名・所在地を区が公表）
措置期間	令和8年9月9日（水曜日）～令和9年9月8日（水曜日）の1年間
措置理由	実際の施工内容と異なる申請書を作成して代行申請したため
措置の効果	措置期間中、当該事業者が手続代行および施工を行ったと認められる申請には補助金を交付しない
遡及の有無	措置期間より前に区が受け付けた申請は、本措置の適用対象外

（出典：新宿区補助制度ページの「1 お知らせ」欄）

なお、本記事では、その事業者の社名は記載しません。同業として、個社を名指しして批判することが目的ではないからです。社名・代表者名・所在地は区の公式ページにそのまま掲載されていますので、新宿区で工事を検討されている方は、契約前にご自身で上記ページをご確認ください。 これがいちばん確実です。

私がここで強調したいのは、措置理由の一文です。「実際の施工内容と異なる申請書を作成して代行申請したため」。ここには「架空工事」とは書かれていません。工事そのものは行われた可能性もある。しかし申請書の記載が実態とずれていた。この「ずれ」は、悪意がなくても発生し得るものです。だからこそ、他人事ではないと申し上げたいのです。

補助金の不正は「制度が終わる」入口になる

もうひとつ、業界側の視点も申し上げておきます。

自治体の補助制度は、毎年度の予算と議会の承認で成り立っています。不正申請が続けば、審査は厳しくなり、必要書類は増え、受付期間は短くなり、最終的には制度そのものが縮小・廃止されます。一部の不正が、真面目に工事をしている数千の事業者と、制度を使いたい数万の住民の選択肢を削る。 これが私が現場で20年見てきて、いちばん悔しく思うことのひとつです。

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この補助制度はどんな仕組みか｜集合住宅共用部も対象になる

「新宿区の話でしょう」と思われた方に、少しだけお付き合いください。この制度の設計は、他の自治体の同種制度とよく似ています。仕組みを知っておくと、どこにリスクが潜むかが見えてきます。

仕組みの基本4点

• 後払いの制度：交付申請は「施工・支払完了後」に行います。工事と支払いを終えてから申請する順序です
• 先着順：申請受付期間内でも、各期の予算上限に達した日をもって受付終了になります
• 現地調査がある：区は原則として設置・施工場所の現地調査を行います
• 代行申請には申告書が要る：手続代行の場合、代行を依頼したことが確認できる書類（「手続代行に係る申告書」）の添付が必要です。さらに1手続代行者あたりの代行申請の受付は1日5件までという上限も設けられています

（出典：新宿区補助制度ページ）

私はこの「1日5件まで」という制限に、区の意図がよく表れていると感じました。件数を捌くことが目的化した代行を、制度側が警戒しているということです。

令和8年度の申請受付期間（4期制）

期	受付期間（必着）	状況
第1期	令和8年5月25日～令和8年7月31日	終了
第2期	令和8年8月17日～令和8年10月16日	受付中
第3期	令和8年11月2日～令和8年12月25日	—
第4期	令和9年1月12日～令和9年3月12日	—

補助対象期間は全期共通で令和8年4月1日～令和9年3月12日。施工と支払いの両方が完了した日がこの期間内である必要があります。なお、第2期の予算状況は令和8年8月31日時点で交付決定予定率11%、予算残率89%と公表されています（出典：新宿区補助制度ページ）。

集合住宅共用部で使える機器と補助金額

ここが管理組合様・オーナー様に直接関わる部分です。

対象区分	機器区分	補助金額（1,000円未満切り捨て）
集合住宅共用部	太陽光発電システム	公称出力1kWあたり100,000円（上限300,000円）
集合住宅共用部	LED照明	設置・施工経費（税抜）の50%（上限300,000円）
個人住宅	高反射率塗装（屋根・屋上）	施工面積1m²あたり2,000円（上限200,000円）
個人住宅	断熱窓	経費（税抜）の25%（上限100,000円）
事業所	LED照明	経費（税抜）の50%（上限250,000円）
事業所	高効率空調設備	経費（税抜）の50%（上限250,000円）

（出典：新宿区補助制度ページ。金額・要件は年度ごとに変更される場合があります）

集合住宅共用部の申請ができるのは、[1]中小企業者等で自らが所有し第三者に賃貸・使用貸借しており当該第三者が居住の用に供している区内の集合住宅の共用部に設置・施工した方、または[2]区内の集合住宅の共用部に設置・施工し全額の支払まで完了した管理組合等、とされています。中小企業者等の定義は中小企業基本法第2条第1項に基づきます（出典：中小企業庁中小企業・小規模企業者の定義）。

また、事業所のLED照明・高効率空調設備については、設置場所で再生可能エネルギー電力等を導入している中小企業者等に対して、補助率50%→70%、上限250,000円→500,000円への引き上げが用意されています。高効率空調設備は、東京都の中小企業向け省エネ促進税制の導入推奨機器として登録されている型番であることが要件です（出典：東京都中小企業向け省エネ促進税制 導入推奨機器）。

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なぜ「実際の施工内容と異なる申請書」が起こり得るのか｜3つの構造要因

ここからが本題です。私は現場側の人間として、この種の食い違いがどこで生まれるのかを、具体的に3つ挙げておきます。

要因1：面積の「見積書ベース」と「実測ベース」がずれる

高反射率塗装の補助金額は、施工面積1m²あたり2,000円です。ここで新宿区は、こう定めています。施工面積は、見積書および内訳書の写しに記載された数値と、施工面積の確認ができる図面に記載された数値を比較して、低いほうの値とする（出典：新宿区補助制度ページ）。

わざわざ「低いほう」と書いてあるのは、現場では見積書の面積と図面の面積がしばしば一致しないからです。見積書は施工の手間を織り込んで「ロス込み」で計上することがありますし、図面は投影面積で書かれていることがあります。悪意なく2割違う、ということは普通に起こります。

私が理事長様や修繕委員の方にいつもお伝えしているのは、「塗装の見積書を受け取ったら、面積の根拠を一度だけ聞いてください」ということです。実測なのか、図面拾いなのか、係数を掛けているのか。この一問だけで、業者の仕事の丁寧さがかなり見えます。

要因2：型番・認証の要件が細かく、確認が後回しになる

太陽光発電システムはJETまたはIECEEに基づく太陽電池モジュール認証、家庭用燃料電池はFCA登録品、蓄電池システムはSII指定品——といった具合に、機器ごとに認証・登録の要件があります。LED照明にいたっては「LED照明器具からLED照明器具への交換は対象外」「既設照明器具にそのままLEDランプを装着するのは対象外」「既設器具の一部を改造する工事は対象外」と、除外条件が3つも並んでいます。

現場では「LEDにすれば補助が出る」という粗い理解のまま話が進みがちです。ところが実際には、すでにLEDになっている共用廊下の器具を新しいLEDに替えても対象になりません。 ここを確認せずに申請書だけ整えると、実態と書類がずれます。

要因3：写真が「撮り直せない」タイミングを過ぎてしまう

これが最も現場的で、そして最も深刻です。次の章で単独に扱います。

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見落とされがちな落とし穴｜「足場の解体前に撮影を」という一文の重み

新宿区の制度ページには、私が読んでいて思わず唸った一文があります。

特に、太陽光発電システムや高反射率塗装の施工完了後の写真は、足場の解体前に撮影を行うなど、施工業者と綿密にお打ち合わせください。

（出典：新宿区補助制度ページ「5 申請の流れ」）

この一文は、行政が現場をよく理解している証拠だと思います。屋根や屋上の高反射率塗装、あるいは屋上の太陽光パネル。これらの「施工完了後の状態」を写真に収めるには、その高さまで人が上がる必要があります。ところが足場を解体してしまえば、もう上がれません。

そして、ここが多くの方の想像を超えるところなのですが、写真を撮り直すためだけに足場を再架設すると、数十万円から百万円単位の費用が発生します。 補助金の上限が20万円の工事で、写真1枚のために足場を組み直す——理屈として成り立ちません。結果として、申請を諦めるか、あるいは「手元にある別の写真」で代用しようという誘惑が生まれます。後者に手を出した瞬間、それは「実際の施工内容と異なる申請書」になります。

私が申し上げたいのは、不正の多くは悪人が計画して起こすというより、追い込まれた現場が逃げ道を探した結果として起こる、ということです。だからこそ、追い込まれない段取りを最初に組むことが対策になります。

ロープアクセス工法という選択肢が、この問題に効く理由

ここで、私たちが日々使っている工法の話を少しだけさせてください。

ロープアクセス工法（無足場工法）は、屋上のアンカーなどから産業用ロープで下降し、外壁や屋上に直接アプローチする施工方法です。足場を組まないため、仮設費を大きく抑えられ、工期も短縮しやすい。居住者様の生活への影響（バルコニーが囲われる、洗濯物が干せない、防犯上の不安）も小さく済みます。

そして今回のテーマに直結するのが、「後から、もう一度上がれる」という点です。

足場工事は、解体した瞬間に高所へのアクセス手段が消えます。ロープアクセスは、必要になったときに再度ロープを張って上がることができます。写真の追加撮影、書類不備の補正、区の現地調査への立会い——こうした「申請の後工程」に対して、圧倒的に柔軟です。私はこれを、補助金申請を伴う工事では必ずワンセットで説明するようにしています。

ロープアクセス工法の一般的な安全基準・技術解説・事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法の中身をもう少し詳しく知りたい方は、そちらをご覧ください。明誠としての施工体制についてはロープアクセス工法のご紹介にも記載しています。

もちろん、すべての建物にロープアクセスが最適だとは申し上げません。低層で複雑な形状の建物、外壁の全面改修で長期間の作業足場が必要な現場では、従来の足場工法のほうが総合的に有利です。私たちが足場工法・ロープアクセス工法・両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つを扱っているのは、建物ごとに答えが違うからです。詳しくは大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

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管理組合・オーナーが確認すべき7項目チェックリスト

ここまでの内容を、現場で使える形にまとめます。補助金の申請を業者に代行してもらう際、この7項目を押さえておけば、大きな事故はかなり防げます。

#	確認項目	具体的な確認方法
1	申請書の写しを自分で保管しているか	提出前に全ページの写し（スマホ撮影でも可）を受け取る。郵送申請の場合、区も「予め申請書類一式の写しをとり手元に保管」を推奨
2	申請書の金額・面積・型番が見積書・請求書と一致しているか	3つの書類を並べて突き合わせる。1か所でも違えば理由を必ず聞く
3	手続代行に係る申告書に、自分が内容を理解して署名したか	白紙や未記入の状態で署名しない
4	施工完了写真の撮影日と撮影位置を確認したか	足場解体前に撮られているか。撮影日時のわかるデータで受け取る
5	代行業者が自治体の措置対象になっていないか	契約前に自治体の制度ページで公表情報を確認する
6	施工業者が事業者団体に加盟しているか	国土交通省の住宅リフォーム事業者団体登録制度 検索ページで確認できる
7	複数社の見積りを比較したか	新宿区も「複数の業者から見積りを取って比較するなどし、十分検討して契約してください」と明記

（項目1・4・7の根拠：新宿区補助制度ページの記載に基づく）

特に項目5について補足します。多くの自治体は、こうした措置情報を制度ページの上部に掲載します。契約書に判を押す前に、5分だけ自治体のページを開く。これだけで、1年間対象外とされた業者と契約してしまうという事故は避けられます。

なお、訪問販売によるリフォーム工事や点検商法に関する相談は、国民生活センターが継続的に件数と傾向を公表しています（出典：国民生活センター訪問販売によるリフォーム工事・点検商法）。「補助金が使えます」という切り口で接近してくる勧誘も一定数あります。制度そのものは健全なものですが、制度名を看板に使う勧誘には、通常の訪問販売と同じ警戒が必要だと私は考えています。

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代行を頼むこと自体は問題ではない｜私が考える「正しい任せ方」

ここまで注意点ばかり並べてしまったので、誤解のないように申し上げます。

手続代行は悪ではありません。 むしろ、書類の量を考えれば合理的な仕組みです。新宿区の提出書類一覧表は複数の機器区分にまたがり、交付申請書・施工完了証明書・所有権者同意書・手続代行に係る申告書・再エネ電力等の導入に係る申告書と、書式だけでも5種類あります。これを本業の合間に理事さんが揃えるのは、率直に言って重い。

私が考える「正しい任せ方」は、次の3つの線引きです。

1. 書類を作る作業は任せる。中身を確認する責任は手放さない
2. 代行業者と施工業者が同一の場合は、第三者の目をひとつ入れる（管理会社、他の理事、あるいは別の施工会社のセカンドオピニオン）
3. 代行手数料の有無と金額を、契約前に書面で確認する（「無料」の場合、その原資がどこから出ているのかを一度考える）

2番目について、私の経験上の話をひとつ。ある管理組合様で、施工と申請代行を同じ会社が担当していた案件がありました。悪い会社ではなかったのですが、施工の都合で仕様を一部変更した際、その変更が申請書に反映されないまま提出されていたのです。気づいたのは、理事の方が「見積書と申請書の型番が違う気がする」とおっしゃったからでした。提出後でしたが補正が間に合い、事なきを得ました。

誰も嘘をついていないのに、書類だけがずれる。 これが現実に起こります。だから第三者の目が要るのです。

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国・都の制度との併用と、申請前に確認する3点

最後に、制度の使い方の実務を整理します。

区の補助金は、設置・施工する機器等によっては国や都の補助金と併用できる場合があります。ただし条件があります。

• 区に交付申請する時点で、すでに国や都等の補助金の受給決定を受けている場合は、交付決定通知書など補助内容・補助金額が確認できる書類の写しの提出が必要
• 国や都への申請手続きには3か月程度の期間を要する場合があり、年度末の申請には注意が必要
• 他の補助金制度への申請により、申請者が受けた補助金額の合計が補助対象経費を上回る場合、差額を補助金額から減額

（出典：新宿区補助制度ページ「12 国や都等の補助金について」）

なお、住宅用の空調設備（エアコン）は東京都の「東京ゼロエミポイント」事業の対象で、新宿区の制度では対象外とされています。制度ごとに守備範囲が異なるため、「エアコンも補助が出るはず」といった思い込みは禁物です。

申請前に確認しておきたい3点を挙げておきます。

1. 予算残率：先着順のため、期の途中で受付終了になり得ます。新宿区は交付決定予定率・予算残率を公表しています
2. 施工完了日と支払完了日の間隔：この間が1年以上離れていると申請できません
3. 同種補助の受給歴：過去に同区から同種の補助を受けている場合、機器区分が異なるときを除き申請できません

制度は年度ごとに変更されます。ここに書いた数字や期間も、来年度は変わっている可能性があります。必ず、工事を検討している自治体の公式ページで最新の情報をご確認ください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 代行業者が処分を受けた場合、すでに提出済みの申請はどうなりますか？
A. 新宿区の今回の措置については、「措置期間より前に区が受け付けた申請は、本措置の適用対象外」と明記されています。ただし、申請内容そのものに問題があった場合は別途審査の対象になり得ます。個別の状況は自治体の担当課（新宿区の場合は環境対策課、電話03-5273-4111）にご確認ください（出典：新宿区補助制度ページ）。

Q2. 管理組合でも申請できますか？
A. 新宿区の制度では、区内の集合住宅において共用部に補助対象機器等を設置・施工し、全額の支払まで完了した管理組合等が「集合住宅共用部」区分の申請者になれます。対象機器は太陽光発電システムとLED照明です。

Q3. 補助金の交付を取り消されると、どうなりますか？
A. 新宿区の要綱では、交付決定が取り消された補助金は区に返還する必要があり、また最長で1年間、補助の対象外となる場合があるとされています。詳しくは交付要綱をご確認ください。

Q4. 足場を解体した後で写真が足りないと気づきました。どうすればよいですか？
A. まずは施工業者に、解体前に撮影した写真が残っていないか確認してください。工程記録として撮影されている場合があります。それでも不足する場合、足場の再架設は費用面で現実的でないことが多く、ロープアクセス工法による再アプローチが選択肢になります。いずれにせよ、手元にある別の写真で代用することは避けてください。

Q5. ロープアクセス工法は、どんな建物でも使えますか？
A. すべての建物に適しているわけではありません。屋上にアンカーや支持点が確保できること、作業内容が高所からの下降で成立することなどが条件になります。低層で複雑な形状の建物や、外壁の全面改修では足場工法のほうが有利な場合もあります。工法の一般的な解説はロープアクセスドットコムをご参照ください。

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この記事のポイントまとめ

• 新宿区が2026年9月9日、補助制度の代行事業者1社を1年間対象外とする措置を公表した
• 措置理由は「実際の施工内容と異なる申請書を作成して代行申請したため」
• 代行を頼んでも、申請者は管理組合・オーナー本人のまま。責任は移転しない
• 食い違いは悪意がなくても起こる。面積・型番・写真の3か所が特に危ない
• 足場は解体すると写真を撮り直せない。段取りを最初に組むことが最大の対策
• 契約前に自治体の制度ページで措置情報を確認する。所要時間は5分程度

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出典・参考資料

• 新宿区「【第2期受付中】令和8年度新宿区省エネルギー及び創エネルギー機器等補助制度のご案内（個人住宅・集合住宅共用部・事業所）」（2026年9月9日最終更新）
• 新宿区「新宿区省エネルギー及び創エネルギー機器等補助金交付要綱」
• 中小企業庁「中小企業・小規模企業者の定義」
• 東京都産業労働局「中小企業向け省エネ促進税制 導入推奨機器」
• 国民生活センター「訪問販売によるリフォーム工事・点検商法（各種相談の件数や傾向）」
• 国土交通省 住宅リフォーム事業者団体登録制度「事業者団体登録制度 検索ページ」

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法・従来足場工法・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に最適な工法をご提案する改修会社です。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

最終更新：2026年9月11日

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補助金を使うかどうかにかかわらず、工事の段取りは「終わったあとに何が必要になるか」から逆算して組むのが一番確実です。写真1枚のために足場を組み直すような事態は、着工前の打ち合わせ15分で防げます。理事会や打ち合わせの席で、1分だけこの話題を出してみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください（お問合せフォーム）。

ロープアクセス工法の技術情報・事例はこちら → https://rope-access-method.com/

改修工事の値段が変わる｜大成建設「建築利益率17%」報道と「居ながら施工」を、オーナー・管理組合はどう読むか【2026年9月】

この記事の結論｜「改修は新築より安い仕事」という前提が崩れつつある

先に結論をお伝えします。

長いあいだ、改修工事は建設業界のなかで「新築の合間にやる仕事」「単価の安い仕事」という扱いを受けてきました。私が現場に入った20年前は、まさにそうでした。ところがいま、業界最大手がその改修を「新築より利益率が高い本命事業」として名指しし、専門部署を増員しているのです。

これが発注者にとって何を意味するか。私の見立ては次の3点です。

1. 改修工事の品質と管理レベルは、全体として上がる（大手が本気で人を入れるため）
2. 改修工事の見積り単価は、下がりにくくなる（値引き前提の受注が減るため）
3. 「安く出せる会社」と「高いが安心な会社」の二極化が進み、その中間が消える

つまり、発注者側は「相見積もりを取れば自然に安くなる」という時代の終わりに備える必要があります。備え方は1つしかありません。工事の中身を分解して読める状態にしておくこと、そして足場を前提としない見積り軸をもう1本持っておくことです。

大規模修繕の総工事費のうち、仮設足場費はおおむね1〜2割を占めます。ここを固定費として受け入れるか、変動させられる余地があると考えるかで、見積書の土台そのものが変わります。ロープアクセス工法（産業用ロープを使って高所へ直接アプローチする無足場工法）の一般的な安全基準や適用事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで解説しています。

以下、順を追ってご説明します。

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何が報じられたのか｜大手ゼネコンが「脱・新築」に舵を切った

報じられている事実関係

まず、報道内容を整理します。私が断定できない部分は、そのまま「報じられています」と記します。

項目	報じられている内容
報道時期	2026年8月〜9月（日本経済新聞ほか）
企業	大成建設
内容	建築事業の採算向上の軸を、既存建物の改修・リニューアル工事に置く
数値目標	建築利益率15%を最速2年で、その後17%も視野（相川善郎社長の発言として）
体制	改修（リニューアル）専門部署の増員
理由	大型再開発より地味だが利益率が高く、建設市況に左右されにくい
特徴	改修の多くは建物を稼働させたまま進める「居ながら施工」を伴う

（出典：日本経済新聞「大成建設、コツコツ稼ぎ建築利益率17% 成長の柱は改修工事」、ビジネスジャーナル）

「地味な仕事」が、なぜ最大手の本命になったのか

ここが本題です。

新築の大型プロジェクトは、受注額こそ大きいものの、工期が長く、その間の資材価格と労務単価の変動をまるごと請負側が抱え込みます。着工から竣工まで3年かかる案件で、途中で鉄骨が2割上がったらどうなるか。差額は基本的に施工会社の利益から出ていきます。ここ数年、大手ゼネコンが軒並み建築部門で採算を落としてきた最大の理由がこれです。

一方、改修工事は工期が数か月から1年程度です。見積り時点の価格と、実際に材料を買う時点の価格の距離が近い。物価が動く局面では、これが決定的に効きます。報道でも「短い工期、物価高に耐性」という表現が使われています（出典：日本経済新聞）。

私はこの話を聞いたとき、少し複雑な気持ちになりました。私たちのような改修専業の会社が20年やってきたことを、いま最大手が「これは儲かる」と言い出したわけです。正直に申し上げます。競争は確実に厳しくなります。ただ同時に、改修という仕事が正当に評価される時代になったのだと、素直に受け止めてもいます。

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なぜいま改修なのか｜発注者側から見た3つの構造要因

ゼネコンの都合だけの話ではありません。発注する側の建物が、そういう時期に入っているのです。

要因1：築40年超のストックが今後20年で3倍以上になる

国土交通省の最新統計によれば、築40年以上の分譲マンションは2025年末時点で約158.8万戸。これが20年後には約503.6万戸、およそ3.2倍に増える見込みとされています（出典：国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移」）。

時点	築40年以上のマンション戸数	2025年末比
2015年末（10年前）	約53.3万戸	—
2025年末（現在）	約158.8万戸	—
2035年末（10年後）	約313.1万戸	約2.0倍
2045年末（20年後）	約503.6万戸	約3.2倍

分譲マンションのストック総数は2025年末時点で約723.6万戸とされていますので、築40年超はすでにおよそ2割です（出典：国土交通省「分譲マンションストック数の推移」、割合は筆者算出）。

これは分譲マンションの数字ですが、賃貸マンション・オフィスビル・ホテルでも構図は同じです。新しく建てる建物より、直す建物のほうが圧倒的に多い。市場がそちらに寄るのは当然の帰結です。

要因2：リフォーム・リニューアル市場が数字として立ち上がった

国土交通省の「建築物リフォーム・リニューアル調査」は、建設業許可業者が受注した既存建築物の改修工事を四半期ごとに集計しています。2026年6月12日に公表された令和7年度計の数字が、この流れをはっきり示しています。

区分	令和7年度（2025年度）受注高	前年度比
合計	16兆4,104億円	18.7%増
住宅	4兆9,033億円	18.7%増
非住宅建築物	11兆5,071億円	18.6%増
うち共同住宅の共用部分	1兆1,507億円	19.7%増
うち発注者が管理組合	9,538億円	29.8%増

（出典：国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和7年度第4四半期受注分、令和7年度計）」）

注目していただきたいのは最後の行です。管理組合が発注者となる工事が、1年で約3割伸びている。大規模修繕の発注が、統計に出るレベルで動いているということです。

改修はもはや「新築の余り仕事」ではなく、独立した巨大市場になりました。最大手が専門部署を増員する経営判断は、この数字の裏付けがあってのことだと私は見ています。

要因3：働き方改革で「工期の読みやすさ」が価値になった

2024年4月から、建設業にも時間外労働の上限規制が全面適用されました（出典：厚生労働省「建設業・ドライバー・医師等の時間外労働の上限規制」）。

現場を回している人間として申し上げると、この規制の本当の影響は「残業が減る」ことではありません。遅れを人海戦術で取り戻せなくなったことです。以前なら「工期が押したら人を増やして土日で追い込む」で済んだものが、いまはできません。

すると何が起きるか。工期が読める仕事の価値が上がるのです。改修工事は既存図面と現況調査から工事範囲を絞り込めるため、新築より工程が読みやすい。ここも改修が選ばれる理由になっています。

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「居ながら施工」とは何か｜稼働させたまま直す技術と、その値段

今回の報道でいちばん注目してほしい言葉が、この「居ながら施工」です。

定義と、発注者にとっての意味

居ながら施工とは、建物を使い続けたまま行う改修工事のことを指します。オフィスビルならテナントに入居してもらったまま、マンションなら居住者が住んだまま、ホテルなら営業しながら直す。

なぜこれが高い技術と評価されるのか。理由は単純です。

制約	発注者にとっての価値
騒音・振動の制御が必要	クレーム・営業補償が発生しない
粉じん・臭気の管理が必要	入居者の健康・満足度が守られる
動線を分けて安全を確保	事故リスクを抑えられる
作業時間帯の制限	夜間・休日施工で日常が止まらない
部分ごとの工区分け	空室・休業を作らずに済む

発注者から見れば、「工事期間中の収入が止まらない」ということです。オフィスビルでテナントを一時退去させれば、賃料収入がその期間まるごと消えます。ホテルなら客室が売れません。この機会損失と比べれば、居ながら施工の割増分など安いものだ——という判断が働きます。

だからこそ、施工側にとっては価格決定力の源泉になるのです。報道でも、この技術的難易度の高さが発注者側の経済合理性と結びついたときに価格決定力に変わる、という趣旨で説明されています。

私の本音｜これは私たちが20年やってきたことです

ここからが本題です。

「居ながら施工」という言葉が新しく聞こえるかもしれませんが、ロープアクセス工法は、そもそも居ながら施工を前提に発達してきた工法です。

足場を組むということは、建物の外周をぐるりと囲い、シートで覆うということです。すると次のことが起きます。

• 全住戸・全テナントの窓が数か月間ふさがれる
• バルコニーが物置になり、洗濯物が干せない
• 足場からの侵入を警戒して窓を開けられない
• 店舗であれば看板が隠れ、来客が減る
• ホテルであれば眺望が売れなくなり、客室単価を下げざるを得ない

私はこれを「工事の副作用」と呼んでいます。そして20年見てきて一番悔しいのは、この副作用が見積書のどこにも金額として書かれていないことです。

ロープアクセス工法では、作業する面だけにロープを下ろします。北面を直しているとき、南面の住戸は普段どおりです。建物全体を止めずに、面ごとに直していける。これが構造的に「居ながら」なのです。

もちろん万能ではありません。この点は後段の比較表で正直に書きます。ロープアクセス工法の安全基準・適用範囲についてはロープアクセスドットコムにまとめていますので、あわせてご覧ください。当社の施工体制はロープアクセス工法のご紹介でご案内しています。

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発注者にとってのグッドニュースとバッドニュース

報道を読んで、私が発注者の立場に立って整理したものが以下です。

グッドニュース（3つ）

1. 改修の施工品質と安全管理の水準が、業界全体で底上げされる
   大手が専門部署に人を張るということは、施工計画書・品質管理記録・安全書類のレベルが標準化されるということです。中小の改修会社もそこに合わせざるを得なくなります。

2. 「元施工データ」の活用が進む
   新築時に自社が施工した建物であれば、図面・配筋・下地の情報が残っています。調査コストが下がり、想定外の追加工事が減ります。管理組合にとっては「開けてみたら想定外でした」という追加請求のリスクが減るということです。

3. 改修が「キャリアになる」ため、人材が流入する
   これは長期的には最大のメリットです。改修に優秀な若手が来るようになります。

バッドニュース（3つ）

1. 値引き前提の受注が減る
   「利益率17%を目指す」と公言する会社は、赤字受注をしません。相見積もりで叩けば下がる、という交渉が通りにくくなります。

2. 小規模・低単価の案件が後回しになる可能性
   利益率を重視すれば、選別受注に向かいます。戸数の少ないマンション、延床の小さいビルは、大手から見て優先度が下がるおそれがあります。

3. 「居ながら施工ができる」ことが割増の理由に使われる
   本来は工法選択の話であるものが、「特殊技術だから高い」という説明に変換されて見積書に乗ってくる場面が増えると私は予想しています。

3つ目が、この記事でいちばんお伝えしたいところです。居ながら施工は割増料金の理由ではなく、工法選択の結果です。ここを混同すると、発注者は説明のつかない金額を飲むことになります。

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価格が上がる局面で、オーナーが持つべき「もう1本の見積り軸」

足場は「必要経費」ではなく「選択した費用」

大規模修繕の見積書を開くと、たいてい一番上に仮設工事があります。仮設足場・養生シート・仮設電気・仮設トイレ。総工事費のおおむね1〜2割です。

多くの管理組合・オーナーが、ここを動かせない前提として読んでしまいます。私が理事会に呼ばれてまずお伝えするのは、ここです。

「その足場は、工事の必要経費ではありません。その工法を選んだ結果として発生した費用です。」

言い方を変えます。足場は工事そのものではなく、工事をするための移動手段です。移動手段には選択肢があります。

高所へのアプローチ手段	概要
枠組足場・くさび式足場	建物外周に組み上げる。もっとも一般的
ゴンドラ（常設・仮設）	屋上から吊り下げる。高層に多い
高所作業車	低層・敷地に余裕がある場合
ロープアクセス工法	産業用ロープで直接アプローチ。無足場
ハイブリッド（併用）	部位ごとに足場とロープを使い分け

見積書の土台がこのどれになっているかで、総額は大きく変わります。そして、施工会社が1つの手段しか持っていなければ、見積書は必然的にその手段を前提に作られます。これは不正でもなんでもなく、当たり前のことです。

だからこそ発注者側が、足場を前提にしない見積りをもう1本取っておくことに意味があります。

3工法の比較｜正直に申し上げます

当社は足場工法・ロープアクセス工法・ハイブリッド工法の3つを提案できる会社です。だからこそ、営業的に不都合なことも書きます。

比較項目	通常足場工法	ロープアクセス工法	ハイブリッド工法
仮設費	高い（総工事費の1〜2割）	大幅に圧縮できる	中間
適する建物	中低層・複雑形状・全面打診が必要	高層・足場架設が困難・部分補修	大規模・複雑物件
工期	架設・解体で前後に日数が乗る	着手が早く撤収も早い	部位ごとに最適化
居住者・利用者への影響	大きい（全面シート養生）	小さい（作業面のみ）	部位により変動
一度に投入できる人員	多い	限られる	中間
大量の資材揚重	得意	苦手	部位により対応
防犯面	侵入経路になりうる	足場がないため懸念が小さい	部位により変動

ロープアクセス工法が常に安いわけではありません。

たとえば、外壁全面のタイル打診調査から張り替え、加えて防水も鉄部塗装も一気にやる——という工事量の多い案件では、足場を組んで大人数を同時投入したほうが、トータルで安く早く終わることがあります。私は実際にそう提案した現場が何度もあります。

逆に、次のようなケースではロープアクセスが効きます。

• 部分的な漏水補修・タイル浮きの是正
• 高層階のシーリング打ち替え
• 敷地に余裕がなく、足場が組めない、または組むために近隣交渉が必要
• 店舗・ホテルなど、営業を止められない建物
• 台風・地震のあとの緊急点検

要は、建物ごとに答えが違うというだけの話です。それを判定するには、両方を持っている会社に見てもらうのが早い、と私は考えています。大規模修繕の全体設計については大規模修繕工事のご紹介でご説明しています。

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現場の話｜「足場代を値切る」交渉が、いちばん危ない

ひとつ、現場で見た話をします。

数年前、ある賃貸マンションのオーナーさまから相談を受けました。他社の見積書を持ってこられて、「足場代が高いので、ここを削って交渉しようと思う」とおっしゃる。金額は総額のおよそ15%でした。

私はその場でお止めしました。理由は2つです。

ひとつは、足場代を値切ると、削られるのは足場の安全性だからです。段数を減らす、手すりを省く、壁つなぎのピッチを広げる。どれも見積書の上では同じ「仮設足場一式」のままで、金額だけが下がります。落ちるのは職人です。

もうひとつは、そもそもその建物に足場が最適だったのかを、誰も検証していなかったからです。3階建て・総戸数12戸・敷地に余裕なし。工事内容は外壁の部分補修とシーリングの打ち替えが中心でした。私が現地を見て提案したのは、ロープアクセスと部分足場の併用案です。

結果として、仮設費は当初見積りの半分以下になりました。ただ、私が本当にお伝えしたいのは金額のことではありません。そのオーナーさまは「足場は必ず要るもの」だと思い込んでいたので、値切るという交渉しか思いつかなかった。選択肢を知らないことのコストが、値引き交渉の成果よりずっと大きかったのです。

これから発注単価が上がりにくくならない局面に入るのなら、この構図はもっと重くなります。値切るのではなく、土台から比べる。私はこれをワンセットで提案するようにしています。

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見落とされがちな法定義務｜建築基準法第12条の定期報告と「全面打診」

改修の話をするとき、私が必ず確認するのが建築基準法第12条の定期報告です。ここを知らないまま「うちはまだ修繕の時期じゃない」とおっしゃる方が、本当に多い。

制度の概要

一定規模以上の特定建築物は、所有者・管理者が定期に調査・検査を行い、特定行政庁へ報告する義務があります（出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）。

区分	対象の例	調査・検査の周期
特定建築物	共同住宅・ホテル・事務所等で規模要件を満たすもの	1〜3年ごと（特定行政庁が指定）
建築設備	換気・排煙・非常用照明・給排水	6か月〜1年ごと
防火設備	防火扉・防火シャッター等	6か月〜1年ごと
昇降機	エレベーター・エスカレーター	6か月〜1年ごと

対象建築物の規模も周期も特定行政庁ごとに指定が異なりますので、詳細は所在地の自治体窓口でご確認ください。

「10年で全面打診」がコストを決めている

とくに外壁タイルについては、竣工または外壁改修から10年を超えた場合、次の定期報告までに落下のおそれのある部分について全面的な打診等の調査が必要とされています。これは2008年（平成20年）の告示改正で導入された、いわゆる「10年ルール」です。

ここが工事費に直結します。条文は「全面打診等」であり、打診以外の方法も認められています。国土交通省は赤外線調査（無人航空機＝ドローンによるものを含む）についてガイドラインを示しており、条件を満たせば打診に代えることができます（出典：国土交通省「定期報告制度における赤外線調査による外壁調査ガイドライン」）。

とはいえ、赤外線調査には気象条件・日射・壁面の向きなどの制約があり、打診による確認が併用される場面は少なくありません。外壁の全面に人が手を届かせる必要が生じたとき、その手段は足場・ゴンドラ・ロープアクセスのいずれかになります。

私がよく相談を受けるのは、次のパターンです。

• 「打診調査のためだけに足場を組むのは高すぎる」
• 「でも大規模修繕はまだ数年先の予定で、積立金が足りない」
• 「先送りにしていたら、報告期限が来てしまった」

このとき、調査だけを先にロープアクセスで済ませ、その結果を見てから修繕範囲と時期を決めるという順序が取れます。調査で全面を触れば、どの面のどの高さに浮きが集中しているかがわかります。そのデータがあれば、次の大規模修繕の数量拾いの精度が上がり、「一式」で丸められる余地が減ります。

つまり、先に調査へ投資したほうが、本工事の見積りを読む力が上がるという話です。私はこれを、必ずワンセットでご提案するようにしています。

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発注前チェックリスト｜理事会・オーナー会議でそのまま使える10項目

改修市場が売り手優位に傾く局面で、発注者側が最低限おさえておきたい項目をまとめました。印刷して理事会にお持ちいただければと思います。

1. 見積書は「工種ごとの単価×数量」まで分解されているか（「一式」が3項目以上ある見積書は要注意）
2. 仮設費が総額の何%かを計算したか（1〜2割から大きく外れていれば理由を聞く）
3. 足場を前提としない工法での見積りを1本取っているか
4. 工事期間中の空室・休業・クレームによる機会損失を金額換算したか
5. 設計コンサルタントと施工会社の資本・人的関係を書面で確認したか
6. 数量拾いの根拠図面を受け取っているか（タイル面積・シーリング延長など）
7. 追加工事が発生する条件と単価が、契約前に明記されているか
8. 工事保険・第三者賠償の付保内容と限度額を確認したか
9. 居ながら施工の場合、作業時間帯・騒音対策・動線計画が書面化されているか
10. 長期修繕計画と今回の工事範囲が整合しているか（出典：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」）

とくに1・2・3をセットで実行していただくと、見積書の読み方がまったく変わります。

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賃貸オーナー・ホテル運営者の方へ｜「止めない改修」は収益の話です

分譲マンションの管理組合と、収益不動産のオーナーさまとでは、判断の物差しが違います。

収益不動産の場合、工事期間中の判断はこう整理できます。

項目	足場工法の場合	無足場・部分施工の場合
工事期間中の募集	内見時の印象が落ちやすい	影響が限定的
既存入居者の不満	洗濯物・眺望・防犯で発生しやすい	作業面の住戸に限定
店舗テナントの看板	シートで隠れる期間が生じる	隠れない、または短期間
ホテルの客室単価	眺望・騒音で下げざるを得ない場合	面ごとの調整が可能
工事期間中の解約リスク	相対的に高い	相対的に低い

私がオーナーさまに毎回お願いしているのは、次のことです。工事費の比較だけでなく、「工事期間中に失う家賃」を1度だけでいいので計算してください。

たとえば全20戸・平均賃料10万円のマンションで、工事を理由に3戸が解約し、次の入居まで2か月空いたとします。それだけで60万円です。原状回復と募集経費を足せば、さらに増えます。この金額は、工法選択で圧縮できる余地がある費用です。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会や事業計画の前段階で、工法の当たりをつけるだけでもお力になれることがあります。お問合せフォームからどうぞ。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 大成建設が改修に力を入れると、私たちの工事費は本当に上がるのですか？
A. 直ちに全案件が値上がりするわけではありません。ただし「赤字でも受注する」会社が減るため、極端な安値の見積りは出にくくなる方向に働くと考えられます。相見積もりで下げる交渉より、工法・数量から比較する方法に切り替えるのが現実的です。

Q2. 「居ながら施工」は必ず割高になりますか？
A. いいえ。居ながら施工は工法選択の結果であり、割増料金の名目ではありません。足場を組まずに面ごとに施工する方法であれば、仮設費が下がって総額が下がる場合もあります。「居ながらだから高い」という説明を受けたら、根拠となる数量と単価の内訳をご確認ください。

Q3. ロープアクセス工法にすれば必ず安くなりますか？
A. なりません。外壁全面の打診・張り替えなど工事量が多い案件では、足場を組んで大人数を同時に投入したほうが安く早く終わることがあります。当社は建物ごとに3工法から比較してご提案しています。詳細はロープアクセスドットコムもご参照ください。

Q4. 築40年を超えた建物は、そもそも直す価値がありますか？
A. 建物の構造・立地・収益性で判断が分かれます。国土交通省の統計では築40年超のマンションは2025年末で約158.8万戸、20年後には約503.6万戸まで増える見込みとされ、「直して使う」ことが社会全体の前提になりつつあります（出典：国土交通省「マンションに関する統計・データ等」）。まずは劣化診断で現況を数値化することをおすすめします。

Q5. 見積書のどこを見れば「妥当かどうか」がわかりますか？
A. 最初に見るべきは仮設費が総額の何%かです。おおむね1〜2割が目安で、そこから大きく外れる場合は理由を確認してください。次に「一式」表記の数を数えてください。工種ごとの単価と数量に分解されていない見積書は、比較のしようがありません。

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この記事のポイントまとめ

• 大手ゼネコンが改修を「利益率17%の本命事業」と位置づけ、体制を厚くしている
• 改修は工期が短く物価変動に強いため、新築より採算が読みやすい
• 築40年超のマンションは2025年末で約158.8万戸、20年後には約3.2倍の見込み
• 管理組合が発注者となるリフォーム・リニューアル受注高は前年度比29.8%増
• 「居ながら施工」は割増の理由ではなく、工法選択の結果である
• 仮設足場費は総工事費のおおむね1〜2割。ここは動かせる余地がある
• ロープアクセスが常に安いわけではなく、建物ごとに最適解が違う
• 発注者側は「値切る」より「土台から比べる」に切り替える時期に来ている

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出典・参考資料

• 日本経済新聞「大成建設、コツコツ稼ぎ建築利益率17% 成長の柱は改修工事」（2026年8月）
• 日本経済新聞「大成建「改修」柱に収益改善 専門部署増員、利益率17%へ」（2026年8月）
• ビジネスジャーナル「大成建設、ゼネコン不況でも「利益率17%」の舞台裏…”脱・新築”でストック収益化」（2026年9月）
• 国土交通省「建築物リフォーム・リニューアル調査報告（令和7年度第4四半期受注分、令和7年度計）」（令和8年6月12日）
• 国土交通省「マンションに関する統計・データ等」
• 国土交通省「築40年以上のマンションストック数の推移（2025年末現在）」
• 国土交通省「分譲マンションストック数の推移」
• 国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 国土交通省「定期報告制度における赤外線調査による外壁調査ガイドライン」
• 厚生労働省「建設業・ドライバー・医師等の時間外労働の上限規制」

※制度・統計は改定される場合があります。最新の内容は必ず各公式ページでご確認ください。

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最後に、ひとつだけ。

改修が儲かる仕事だと業界が気づいたことは、私は悪いことだと思っていません。長いあいだ、直す仕事は建てる仕事の下に置かれてきました。それが変わるのは、現場で腕を磨いてきた職人にとって良いことです。

ただし、その変化のコストを、何も知らされないまま発注者が負担するのは違います。だから私は、足場が要る建物には要ると言い、要らない建物には要らないと言い続けます。これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都小平市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しています。

最終更新：2026年9月10日

ロープアクセス工法の技術情報は ロープアクセスドットコム に詳しくまとめています。

川根本町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

この記事で答える質問：静岡県榛原郡川根本町の分譲マンション・保養所型区分所有建物の管理組合が、2026年度（令和8年度）の大規模修繕で使える補助金はどれか。そして、山間地・積雪ありという環境下で、共用部の工事に本当に届く制度はいくつあるのか。

結論から申し上げます。川根本町には「マンションの大規模修繕にお金を出します」という直接の補助金はありません。町のサイトに掲載されている住宅系の補助金は、その大半が木造住宅または居住者が申請者となる住宅改修を前提に設計されています。人口5,350人、県内最大面積496.68㎢の山あいの町ですから、これは制度設計として当然の姿です。

そのうえで、私がこの連載で180の自治体を1つずつ読んできて、川根本町だけの切り口が3つあります。

1. 静岡県内で唯一「山間部×積雪あり×林業の町」という気候・地勢条件を持つこと
2. 分譲マンションの大半が別荘・保養所型の区分所有で、区分所有者が首都圏や名古屋圏に散っていること
3. マンション管理計画認定制度の窓口が、町ではなく静岡県であること

この3つを土台に、川根本町の管理組合が「今週やること」まで落とし込みます。

最終更新：2026年9月9日

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この記事の結論：川根本町で共用部に効く制度は「静岡県側にしかない」

先に全体像を出します。川根本町の住宅系の制度を、分譲マンションの共用部の工事に使えるかどうかで仕分けた結果が下の表です。

制度名	共用部への適合	補助率・限度額	令和8年度の受付状況	窓口
川根本町プロジェクト「TOUKAI-0⁺（プラス）」総合支援事業費補助金	×（木造住宅のみ）	木造耐震補強は工事費の4/5と115万円の少ない方	2026年12月25日まで	建設課 建設事業室（0547-56-2227）
川根本町定住・移住促進住宅改修事業費補助金	×（居住者本人の住宅）	工事費の1/3・上限20万円	受付終了	経営戦略課 定住・移住推進室
川根本町空家等除却事業費補助金	×（除却が前提）	―	受付終了	建設課 建設事業室
感震ブレーカー等設置推進補助金	△（分電盤／ただし賃貸集合住宅は居住者本人のみ）	2/3以内・上限5万円（特例世帯10/10・上限10万円）	令和8年7月3日に予算上限で終了	危機管理課 危機管理室（0547-56-2237）
合併処理浄化槽設置整備事業費補助金	×（5〜10人槽まで・季節使用の住宅は対象外）	5人槽332,000円／6〜7人槽414,000円／8〜10人槽548,000円	受付中	くらし環境課 生活環境室（0547-56-2236）
令和8年度クリーンエネルギー機器導入促進事業費補助金	×（自ら居住する住宅・事業用不可）	太陽光2万円/kW上限10万円ほか、複数機器で上限20万円	受付中（予算残額96万円／2026年9月1日現在）	くらし環境課 環境政策室（0547-56-2236）
マンション管理計画認定制度	◎（工事ではなく体制）	手数料4,000円〜	通年	静岡県 住まいづくり課
マンション共用部分リフォーム融資	◎（借入）	金利引き下げあり	通年	住宅金融支援機構
長寿命化促進税制（固定資産税減額）	◎（税制）	翌年度固定資産税を1/6〜1/2減額	令和9年3月31日までに工事完了	川根本町 税務住民課

（出典：川根本町 補助金一覧、川根本町プロジェクト「TOUKAI-0⁺」総合支援事業費補助金、合併処理浄化槽設置整備事業費補助金について、感震ブレーカー等設置推進補助金のご案内、令和8年度クリーンエネルギー機器導入促進事業費補助金について）

はっきり書きます。川根本町の「町の補助金」で、分譲マンションの共用部の工事費に直接届くものは、現時点で確認できません。

だからこの記事は、多くの自治体で行うような「町の要綱を読み解く」構成ではなく、「町にないものは県と国から取りにいく」という組み立てで進めます。理事会の時間は有限です。◎の3つを確実に取りにいって、×の制度には1分も使わない。これが今日の記事の使い方です。

私はいつも理事長さまに、「制度がないことと、打ち手がないことは別です」とお伝えしています。川根本町は、まさにそのパターンでした。

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川根本町の分譲マンションが置かれている前提を3つの数字で

制度の話に入る前に、町の状況を数字で押さえます。ここを飛ばすと、総会で説明するときの土台が弱くなります。

項目	数値	出典・時点
人口	5,350人（男2,602人・女2,748人）	令和8年8月1日現在
世帯数	2,571世帯	令和8年8月1日現在
1世帯あたり人員	約2.08人	上記から算出
面積	496.68㎢（静岡県内で最大）	川根本町公式

（出典：川根本町の人口・世帯数（2026年8月1日現在））

1世帯あたり2.08人、町の全人口は5,350人。この規模は、政令指定都市の1つの中学校区より少ない人数です。

そのうえで、川根本町の管理組合が置かれている前提は、他の自治体と2つ異なります。

1つ目：分譲マンションの大半が「別荘・保養所型」です。

寸又峡温泉・接岨峡温泉・南アルプスの玄関口という立地上、常時居住ではなく保養・週末利用を目的とした区分所有建物が中心です。区分所有者の住民票は町外・県外にあり、通常総会の出席率は都市部の分譲マンションを大きく下回ります。

2つ目：面積496.68㎢は、東京23区（約628㎢）に迫る広さです。

大井川に沿って集落が点在し、寸又峡温泉・千頭・崎平・接岨峡と、施工会社が現場に入るための移動時間が長い。足場部材を積んだ大型車の搬入経路は、この地形上、大きな論点になります。

この2点は、大規模修繕の議案づくりと工法選定に、直接効いてきます。ここから先の話は、すべてこの前提の上に載っています。

総会の定足数が、工事の工程を決めてしまう

私が伊豆・箱根・南アルプスといった観光地の管理組合とお付き合いして痛感するのは、「工事が遅れるのではなく、決議が遅れる」ということです。

区分所有者が首都圏や関西に散っていると、通常総会の出席者は限られます。委任状と議決権行使書の回収に、都市部のマンションの2倍以上の時間がかかります。

大規模修繕の実施決議は、多くの管理規約で普通決議（区分所有法第39条第1項に基づき、規約に別段の定めがなければ議決権の過半数）ですが、いずれにせよ「議案書を郵送し、返送を待ち、集計する」という時間は動かせません。

私が川根本町の理事会に申し上げるのは、この1点です。

議案の作成を、都市部のマンションより半年前倒しにしてください。

補助金の申請期限も、税制の期限も、この「半年」の中に埋まっています。

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【背骨①】町の制度は「木造」「居住者本人」に振り切っている

ここからが本題です。川根本町の補助金一覧ページを1件ずつ開いていくと、どの制度も想定対象が非常に明確に絞り込まれていることが分かります。

プロジェクト「TOUKAI-0⁺（プラス）」総合支援事業費補助金

町の耐震関連の中核制度です。2026年から事業名称が「TOUKAI-0⁺（プラス）」に改められ、減災化支援のメニューが追加されました。この連載で180の自治体を読んできて、名称に「⁺」が付いたのを確認したのは川根本町が初めてです。静岡県が2001年から続けてきた耐震化事業の系譜にある制度で、2026年は「命を守る対策」を軸に組み替えられています。

ただし対象は一貫して「1981（昭和56）年5月31日より前に建築された、既存の木造住宅」であり、鉄筋コンクリート造（RC造）や鉄骨造（S造）の分譲マンションは対象外です。

メニューごとの中身は次のとおりです。

メニュー	対象	補助額	申込期限
わが家の専門家診断事業	1981年5月31日より前の木造住宅	無料（静岡県耐震診断補強相談士が訪問）	2026年12月25日（金）
木造住宅耐震補強助成事業（補強計画一体型）	上部構造評点1.0未満→補強後1.0以上（0.3以上向上）	工事費の4/5と115万円の少ない方	2026年12月25日（金）
ブロック塀等撤去事業	道路に面し高さ80cm以上のブロック塀等	撤去費と（延長×8,000円/m）と15万円の少ない方の2/3以内・1敷地上限10万円	2026年12月25日（金）
耐震シェルター整備事業	評点0.7未満・2階以下の木造住宅	1/2以内・上限40万円（65歳以上の者等が居住する世帯は50万円）	2026年12月25日（金）
防災ベッド等整備事業	評点0.7未満・2階以下の木造住宅	1/2以内・上限40万円（同上50万円）	2026年12月25日（金）

（出典：川根本町プロジェクト「TOUKAI-0⁺」総合支援事業費補助金）

ここで、この連載を続けて読んでくださっている方に、1つ注記しておきます。木造住宅耐震補強助成事業の補助限度額について、町のページには「2026年から、一般世帯と高齢者世帯等の補助限度額を、一律115万円とします」と明記されています。近隣の松崎町は一般60万円・高齢者世帯等80万円という二段構えでした。川根本町は世帯属性による差をなくして一律に引き上げたことになります。木造の別荘や併用住宅をお持ちの区分所有者には、伝える価値のある変更です。

管理組合として押さえておくべきなのは、次の1点です。

町のTOUKAI-0⁺は、木造の別荘や事務所併用住宅の区分所有者「個人」が使う制度。管理組合の議案には乗せない。

なお、ブロック塀等撤去事業は、敷地の外周に古いブロック塀が残っている物件では検討の余地があります。ただし補助対象者は塀の所有者であり、共用部の外構としてのブロック塀を管理組合名義で申請できるかは、建設課 建設事業室（0547-56-2227）に個別確認が必要です。要綱上、明確に「管理組合が申請できる」と読める記載は見当たりませんでした。

川根本町定住・移住促進住宅改修事業費補助金

町が力を入れている定住・移住政策の1本です。

項目	内容
対象	町内に定住移住を希望する者が、自己の居住する住宅の改修等を行う場合
補助率	工事費用の3分の1、上限20万円（子供部屋の改修には加算あり）
申込	先着順。予算がなくなり次第終了
令和8年度	受付終了（町のサイトに「令和8年度の受付は終了しました」と掲載）
窓口	経営戦略課 定住・移住推進室

（出典：令和8年度「川根本町定住・移住促進住宅改修事業費補助金」の受付は終了しました、定住に向けて住宅の賃貸費用及び購入費用を補助）

これも、申請者が管理組合ではなく居住者個人であり、共用部の工事には届きません。

ただし、大規模修繕の説明会の資料に「町内に定住する区分所有者向けの制度がある（次年度以降）」と1ページ入れておく価値はあります。別荘所有者のうち、川根本町を気に入って移住を検討している人に情報が届きます。理事会の評価が変わる、こういう小さな配慮の話です。

川根本町空き家改修事業費補助金・空家等除却事業費補助金

こちらも、対象は個人所有の一戸建て・空き家です。マンションの共用部工事には使えません。令和8年度の空家等除却事業費補助金は、町のサイトで「受付終了」と表示されています。町内の空き家対策の1本として動いている制度で、区分所有建物の管理と直接の接点はありません。

（出典：川根本町空き家改修事業費補助金交付要綱、【受付終了】令和8年度川根本町空家等除却事業費補助金）

感震ブレーカー等設置推進補助金

大地震時の通電火災を防ぐ感震ブレーカーの設置費用を補助する制度です。町のページには、2024年1月1日に発災した能登半島地震の輪島市大規模火災について、総務省消防庁消防研究センターの調査で屋内電気配線に溶けた痕跡が認められたことが記載されており、制度の背景として通電火災への問題意識が示されています。

項目	内容
補助率・限度額	購入及び設置工事費の2/3以内・上限5万円（1,000円未満切り捨て）
新築の場合	1万円
特例世帯	補助対象経費の10/10以内・上限10万円（新築は1万5,000円）
特例世帯の範囲	要介護3以上・身体障害者手帳・精神障害者保健福祉手帳・療育手帳の交付を受けた方がいる世帯
対象機器	日本配線システム工業会の感震機能付住宅用分電盤規格に該当、または日本消防設備安全センターの認証を有するもの
手続き	必ず工事開始前に町へ申請（見積書添付）、交付決定後に着工。機器購入後の申請は受付不可
令和8年度	2026年7月3日に予算上限に達し、受付終了

（出典：感震ブレーカー等設置推進補助金のご案内）

ここに、この記事でいちばんお伝えしたい一文があります。補助対象者の定義に、こう書かれています。

川根本町内にある住宅を所有し又は居住し、当該住宅に感震ブレーカー等を設置しようとする者（ただし、賃貸目的の集合住宅への設置については、当該住宅の居住者に限る。）

つまり、賃貸マンション・賃貸アパートのオーナーが、自分の名義でこの補助金を申請することはできません。申請できるのは、その部屋に住んでいる入居者本人です。私はこの連載で180の自治体の要綱を読んできましたが、括弧書きでここまで明確に「賃貸集合住宅はオーナーではなく居住者」と書き切っている町は、川根本町が初めてでした。

賃貸オーナーの方には、次の実務がそのまま使えます。

1. 補助金は入居者名義でしか使えないと理解する
2. 入居者へ「町の補助金でご自身の分電盤に感震機能を付けられます」と案内する（受付再開時）
3. 建物全体の共用分電盤の更新は、補助金とは切り離して修繕計画に載せる

分譲マンションの共用部の分電盤についても、対象者の定義が「住宅を所有し又は居住し」となっており、管理組合を主語にした記載がありません。共用部の分電盤への適用可否は、危機管理課 危機管理室（0547-56-2237）への事前確認が前提とお考えください。

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【川根本町だけの論点】町の制度に共通する「3つの除外条項」

ここからが、川根本町の記事でどうしても書いておきたい部分です。

町の補助金の要綱を1件ずつ読んでいくと、分譲マンション、とくに別荘・保養所型の区分所有建物を、意図的にではないにせよ結果として除外する条項が、3つの制度に共通して入っています。これを知らずに申請準備を進めると、書類をそろえた最後の段階で止まります。

除外条項①：「季節的に使用する住宅」は対象外（合併処理浄化槽）

合併処理浄化槽設置整備事業費補助金の交付対象外に、こう書かれています。

季節的に使用する住宅に合併処理浄化槽を設置する者

別荘・保養所型の区分所有建物は、この一文にまっすぐ当たります。加えて「居住部分のない建物」も対象外です。

補助基本額そのものも確認しておきます。

人槽区分	補助基本額	県費加算（汲取槽の撤去）	県費加算（単独槽の撤去）	宅内配管工事費
5人槽	332,000円	90,000円	120,000円	上限300,000円
6〜7人槽	414,000円	90,000円	120,000円	上限300,000円
8〜10人槽	548,000円	90,000円	120,000円	上限300,000円

（出典：合併処理浄化槽設置整備事業費補助金について）

人槽区分が10人槽で止まっています。この連載で直前に扱った西伊豆町は31〜50人槽で2,797,000円、松崎町は8〜50人槽の区分がありました。共同住宅サイズの浄化槽は、川根本町の別表には行そのものがありません。川根本町の浄化槽補助は、戸建て住宅を前提に設計されていると読むのが素直です。

一方で、提出書類には「代表者選任届（住宅所有者が共有の場合）」「住宅等を借りている者は、賃貸人の承諾書」が用意されています。共有・賃貸のケースは想定されているということです。10人槽以下に収まる小規模な共同住宅であれば、相談の余地はあります。くらし環境課 生活環境室（0547-56-2236）へご確認ください。

除外条項②：「賃貸目的の集合住宅は居住者に限る」（感震ブレーカー）

前節で詳述したとおりです。賃貸オーナー名義での申請ができません。

除外条項③：「自ら居住する住宅」「事業用は不可」（クリーンエネルギー機器）

令和8年度クリーンエネルギー機器導入促進事業費補助金の対象者は、次のように定義されています。

自ら居住する、または居住予定の町内の住宅に未使用品の補助対象機器を設置する方（事業用・中古品は不可）

共用部への太陽光発電システムや蓄電池の導入は、管理組合＝共用部＝「自ら居住する住宅」ではないため、そのままでは読み込めません。

制度の中身は次のとおりです。

対象機器	補助額
太陽光発電システム	出力1kWあたり2万円・上限10万円（合計出力3kW以上・余剰売電契約が条件）
太陽熱温水器	設置費用の1/2以内・上限5万円（BL部品認定が必要）
ヒートポンプ型給湯器	設置費用の1/2以内・上限5万円
潜熱回収型給湯器（ガス・石油）	設置費用の1/2以内・上限3万円
ハイブリッド給湯器	設置費用の1/2以内・上限10万円
住宅用リチウムイオン蓄電池システム	設置費用の1/2以内・上限10万円
複数機器の組み合わせ	上限20万円

（出典：令和8年度クリーンエネルギー機器導入促進事業費補助金について）

この制度で、川根本町にはもう1つ特筆すべき運用があります。町のページに予算残額が金額で公開されています。

令和8年度予算額 2,500,000円／予算残額 960,000円（2026年9月1日現在）

180の自治体を読んできて、残額を数字で常時更新している町は川根本町だけでした。先着順の補助金で「まだ枠があるか」を電話せずに判断できるというのは、実務上とても大きい。区分所有者の方が専有部で太陽熱温水器やヒートポンプ給湯器を入れるとき、このページを見てから動けます。理事会の資料に、このURLだけ載せておく価値があります。

3つの除外条項が意味すること

まとめると、こうなります。

制度	除外の理由	分譲マンション共用部への帰結
合併処理浄化槽	季節使用の住宅・居住部分のない建物を除外、人槽は10人槽まで	別荘型は対象外。小規模共同住宅のみ相談余地
感震ブレーカー	賃貸集合住宅は居住者本人に限定	オーナー名義・管理組合名義は不可（要確認）
クリーンエネルギー機器	自ら居住する住宅に限定・事業用不可	共用部への太陽光・蓄電池は読み込めない

町を責める話ではまったくありません。人口5,350人・約2,600世帯の町で、制度の主たる対象を戸建ての定住者に置くのは、行政として合理的な判断です。私たちがすべきことは、この線引きを正確に把握したうえで、県と国の側に打ち手を取りにいくことです。次章からがその話になります。

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【背骨②】管理計画認定の窓口は「静岡県」です

ここでよく混乱が起きるので、はっきり書きます。

川根本町の分譲マンションの管理計画認定は、町ではなく静岡県が窓口です。

マンション管理計画認定制度は、マンションの管理の適正化の推進に関する法律にもとづき、管理組合が作成した管理計画が一定の基準を満たす場合に認定を受けられる制度です。静岡県のページには「対象：県内の町域」と明記されています。市の区域は各市が、町の区域は県が担当します。川根本町は「町」ですから、静岡県の担当になります。

認定申請手数料は令和8年4月1日に改定されました

事前確認適合証	長期修繕計画数	令和8年3月31日まで	令和8年4月1日から
有り	1	3,800円	4,000円
有り	2以上	3,800円＋1,700円×（計画数−1）	4,000円＋1,800円×（計画数−1）
無し	1	26,900円	28,100円
無し	2以上	26,900円＋15,500円×（計画数−1）	28,100円＋16,200円×（計画数−1）

（出典：静岡県 マンションの管理。認定の更新の手数料も同額です）

適合証の有無で7倍の差が出ます。事前確認適合証とは、公益財団法人マンション管理センターが交付する、法第5条の14各号の基準に適合することを証する書面のことです。

現実的なルートは1つです。公益財団法人マンション管理センターの管理計画認定手続支援サービスで事前確認適合証を取ってから、県に申請する。県へ直接申請すると28,100円になります。

認定を取ると何が変わるのか

管理組合の総会で「認定を取りましょう」と提案すると、決まって「それで何が得なのか」と聞かれます。答えは3つです。

1. 固定資産税の減額（長寿命化促進税制）の入口になる（後述）
2. フラット35の金利引き下げ
3. 住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利引き下げ

3つ目は、川根本町のように別荘型の区分所有建物で修繕積立金の水準にばらつきが出やすい建物では重要です。認定が税制に間に合わなくても、マンション共用部分リフォーム融資の金利が下がるだけで、借入をする組合には実額の効果が出ます。

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【2026年の新しい論点】マンション管理適正化支援法人という制度ができました

これは今年から始まった話なので、まだご存じない理事長さまが多いはずです。

令和7年5月30日に「老朽化マンション等の管理及び再生の円滑化等を図るための建物の区分所有等に関する法律」（令和7年法律第47号）が公布され、同年11月28日に一部が施行されました。これにより、マンションの管理の適正化の推進に関する法律に「マンション管理適正化支援法人」の登録制度が新設されました。

一般社団法人・一般財団法人・特定非営利活動法人などの民間団体が都道府県等の登録を受けることで、公的な立場からマンション管理の専門的支援を行う仕組みです。

支援法人の業務区域	登録主体
市の区域	市
町の区域	県

川根本町は町ですから、登録主体は静岡県になります。

そして、静岡県のページには現時点でこう書かれています。

静岡県は、現段階では、登録制度は実施していません。

（出典：静岡県 マンションの管理）

つまり、川根本町の管理組合が今すぐ支援法人のサービスを受けられるわけではありません。ここは正直に書きます。

ただ、区分所有法そのものが改正された年である、ということは知っておく価値があります。老朽化マンションの管理と再生を円滑にする方向で法律が動いている。理事会で「今年は何か変わったのか」と聞かれたときに答えられる材料として、頭の隅に置いておいてください。

あわせて、国土交通省は令和7年にマンション標準管理規約を改正しています。静岡県のページから改正パンフレットが公開されていますので、規約の見直しを検討している組合は目を通しておくと議論が早く進みます。

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固定資産税の話：長寿命化促進税制は、町のページになくても使える

長寿命化促進税制について書きます。

これは、一定の要件を満たす大規模修繕工事を行ったマンションの翌年度の固定資産税を6分の1〜2分の1（参酌基準3分の1）減額する制度です。1戸あたり床面積100㎡までが対象になります。

主な要件は次のとおりです。

要件の種類	内容
建物	築20年以上・総戸数10戸以上
ルートA（認定ルート）	令和3年9月1日以降に修繕積立金の引上げを決議し、管理計画認定を受けている
ルートB（助言・指導ルート）	助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し、積立金額が基準額以上等
工事	過去に長寿命化工事を実施済み、かつ今回の工事が要件を満たす
申告	工事完了後3か月以内に市町村へ申告
期限	令和9年3月31日までに工事完了

（出典：国土交通省 マンション管理計画認定制度）

期限まで、この記事の公開時点で約18か月です。

川根本町の税務ページに、専用の説明はない

川根本町の税務住民課のページを見ました。長寿命化促進税制の専用ページは、現時点で確認できません。私はこの連載で、静岡県内の市町のサイトを「長寿命化促進税制がどこに書かれているか」で3つの型に分類してきました。専用ページがある型、住宅ページの中に書かれている型、そしてどこにも書かれていない型。

川根本町は3つ目です。

ここで大事なことを申し上げます。ページがないことと、使えないことは別です。

長寿命化促進税制は地方税法にもとづく全国共通の制度です。町のサイトに説明ページがないのは、町の広報上の優先順位の問題であって、制度の適用可否とは別の話です。

確かめ方は電話1本です。税務住民課に、こう聞いてください。

「分譲マンションの大規模修繕工事について、地方税法のマンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額の申告を受け付けていますか。申告書の様式と、必要な添付書類を教えてください。」

制度名を正確に言うことが大事です。「大規模修繕の減税」では通じないことがあります。

総会での説明は「固定資産税」と言い切る

長寿命化促進税制で減額されるのは固定資産税です。総会で「税金が3分の1になります」と言うと、区分所有者は自分が払っている税額の総額をイメージします。「固定資産税が」と言ってください。この一言で、後日の質問と苦情が減ります。

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川根本町の建物が受けている、山間地ならではの劣化条件

ここから工事の話に入ります。まず環境の話から。

川根本町は静岡県の海沿いの自治体とは、建物の劣化要因が根本的に違います。この連載で扱った東伊豆町・湖西市の記事とは、方位別の重点が変わります。

方位・部位	主な劣化要因	重点的に診るべき部位
北面	冬季の放射冷却と積雪残雪。凍結融解のサイクル	外壁の凍害（微細なひび割れの拡大）、コンクリートの爆裂、藻・カビの発生
南面	大井川からの照り返しと紫外線	塗膜のチョーキング、シーリングの伸縮疲労
西面	山影の急激な日陰化による温度差	サッシまわりのシーリング破断
建物基部・擁壁側	山の湿気と地下水。傾斜地に近接する建物では擁壁のクラックと排水	擁壁の目地、水抜き孔、法面の排水
屋根・屋上	冬季の積雪荷重と、春の融雪水	防水層のふくれ、笠木の腐食、ドレン詰まり
内装・木部	湿度と、桧・杉の内装建材へのシロアリ・カビ	共用廊下・階段室・共用居室の木部と、床下

川根本町ならではの、3つの重点項目

1つ目：北面の凍結融解。

これは海沿いの伊豆半島にはなかった論点です。コンクリートの微細なひび割れに水が入り、凍結によって膨張し、割れが広がり、また水が入る。この繰り返しで、10年で目に見えるひび割れになります。中性化と鉄筋腐食の起点になりやすい部位ですから、劣化診断では方位別に分けた報告書を必ずもらってください。

2つ目：屋根・屋上の積雪荷重。

川根本町の年間積雪深は、平野部の自治体と比較になりません。屋上防水のふくれ・押し傷、笠木や役物の荷重変形、ドレン周辺の融雪水の集中、いずれも積雪地ならではの劣化パターンです。屋上に上がって撮った写真1枚が、次の長期修繕計画の見直しの根拠になります。

3つ目：木部のシロアリ・カビ対策。

川根本町は林業の町です。共用部にも桧・杉といった無垢材が意匠として使われている建物があります。屋外に近い階段室・共用廊下の木部は、湿度と気温差でカビが発生しやすい。防カビ・防蟻塗装を長期修繕計画に組み込んでいるか、確認してください。

海沿いの塩害対策と、山間地の凍害・積雪・木部対策では、長期修繕計画のチェックポイントが変わります。「県内の他の管理組合の計画書と揃える」という発想ではなく、川根本町の建物のための計画書を作る必要があります。

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ここから先は、株式会社明誠のサービスの話を含みます

制度の話はここまでです。ここからは工法とコストの話に入りますが、私自身が改修会社の代表ですので、利益相反があることを先に開示します。そのうえで読んでいただければと思います。

まず「見積書のどこにお金が乗っているか」の話から

大規模修繕の見積書で、多くの管理組合が素通りしてしまう行があります。仮設工事です。

一般的に、大規模修繕工事の総額に占める仮設足場の割合は15〜25%程度です。金額にすると、こうなります。

工事総額	仮設足場の概算（15〜25%）
3,000万円	450万〜750万円
5,000万円	750万〜1,250万円
8,000万円	1,200万〜2,000万円

私が現場で20年見てきて思うのは、20万円の植栽剪定は真剣に議論されるのに、750万円の「仮設工事一式」の1行はそのまま可決される、ということです。

理事の皆さまが不真面目なのではありません。判断材料が渡されていないだけです。

見積書を受け取ったら、この1文を工事会社に伝えてください。

「仮設工事を、架面積の平米単価とリース期間に分解して出してください。」

これだけで、金額の根拠が見えます。断られるようなら、それも1つの情報です。

ロープアクセス工法という選択肢

足場を組まずに、屋上からロープで作業員が下降して外壁の調査・補修・塗装・シーリング打ち替えを行う工法があります。ロープアクセス工法（無足場工法）といいます。

産業用の登山技術を応用したもので、命綱とは別に必ずバックアップのロープを取る二重系統が基本です。ロープアクセス工法の安全基準や技術的な解説は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

そして、川根本町の建物には、この工法が効きやすい条件がそろっています。

川根本町の立地条件	足場工法での問題	ロープアクセスの効き方
大井川に沿った傾斜地・崖地に建つ建物が多い	足場の脚部を水平に組むための地盤処理・段差処理に費用と工期がかかる	屋上からの下降なので地盤の条件に左右されにくい
集落間の狭い山道が多く、大型車の搬入が難しい	足場部材を積んだ4t車が現場に入れない	資材量が大幅に少なく、軽トラック規模で搬入できる
積雪期は搬入路の通行止めが発生する	足場材の搬入時期が読みにくい	資材が軽量で、少量ずつ小分けに搬入できる
敷地に余裕がなく、駐車場が建物に近接	全周に足場を組むと駐車場が長期間使えない	面ごとに施工でき、駐車場の閉鎖期間を短くできる
区分所有者の在宅率が低い（別荘・保養利用）	足場とメッシュシートが長期間かかることへの説明機会が少ない	工期そのものが短くなる

2つ目の「狭い山道」は、営業トークではなく物流の話です。足場部材が現場に届かない立地では、そもそも足場という選択肢が成立しません。川根本町の場合、大井川鐵道沿いの旧道・県道を通ることになる現場が多く、対向車の待避所を数えながら搬入計画を立てる必要があります。

正直に申し上げます。ロープアクセスは万能ではありません

ここは毎回、同じことを書いています。

私が「今回は足場でいきましょう」と申し上げる現場は、普通にあります。

足場工法が有利な条件
外壁タイルの張り替え面積が大きく、材料の荷揚げが大量に発生する
屋上防水の全面改修で、資材の搬入量が多い
バルコニーの手すりや隔て板を全戸交換するなど、水平方向の移動が多い工事
外壁の欠損が広範囲で、足場上での面的な作業が必要
積雪地では、冬季に足場上で保温養生を行う必要がある工事

そのうえで、部位ごとに足場とロープアクセスを使い分けるハイブリッド工法が、多くの建物で最も合理的な着地点になります。3つの工法から選べることの意味は、大規模修繕工事のご紹介とロープアクセス工法のご紹介のページにまとめています。ロープアクセスドットコムでは、川根本町のような山間地の物件も含めた施工実績をご覧いただけます。

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川根本町のマンションで、モデルケースを2つ

実在の建物を特定できない形で、川根本町の一般的な条件をもとに試算します。

ケース1：千頭駅圏／築30年・4階建て・24戸（傾斜地）

項目	全面足場	ハイブリッド工法
工事総額	4,800万円	4,050万円
差額	―	▲750万円
1戸あたり	200万円	約169万円（▲約31万円）
工期	5か月	3.5か月

大井川鐵道沿いの狭い搬入路を考慮し、道路側と大井川側の高層部をロープアクセス、低層部と搬入量の多い面を足場、という配分です。

ケース2：寸又峡温泉圏／築35年・3階建て・18戸（山側傾斜地）

項目	全面足場	ロープアクセス主体
工事総額	3,600万円	2,950万円
差額	―	▲650万円
1戸あたり	200万円	約164万円（▲約36万円）
工期	4.5か月	3か月

18戸で3,600万円は、1戸あたり200万円です。同じ工事を150戸のマンションでやれば1戸あたり40万円前後になります。

戸数が小さいほど、工法の選定が1戸あたりの負担に効きます。

川根本町の分譲マンションは、都市部と比べて総戸数が小さい建物が中心です。だからこそ、工法の話を設計段階で持ち出す価値があります。

そして、これが最も大事な点です。

工法は、設計を発注したあとでは実質的に選べません。着工の15〜13か月前に決めてください。

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修繕積立金が足りないときの4つの打ち手

川根本町のように、区分所有者の高齢化と町外居住が重なる建物では、積立金の不足は現実的な課題です。打ち手は4つあります。

打ち手	内容	注意点
1. 工事範囲の絞り込み	劣化診断にもとづき、次期に送れる部位を分ける	送った部位の劣化進行を長期修繕計画に反映する
2. 工法の見直し	仮設費を圧縮する	設計発注前でないと選べない
3. 借入	住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資	管理計画認定で金利引き下げ
4. 一時金または積立金の増額	総会決議	議案書に「一時金50万円」と「月々3,000円」の両方を載せる

4つ目について補足します。人は「50万円」という数字を見ると身構えますが、「月3,000円」なら判断できます。同じ金額を2通りの見せ方で議案書に載せるだけで、可決率が変わります。

そして、段階施工には注意点があります。仮設費は施工の回数分かかります。2回に分ければ足場代も2回。さらに、長寿命化促進税制の「3点セット一体で行う工事」の要件を外してしまう可能性もあります。安く見えて高くつく、という典型例です。

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見積書のチェック5点【川根本町版】

私が管理組合にお渡ししているチェックリストです。5点目まで、そのまま使ってください。

1．下地補修の「仮定数量」を超えた分の単価を、契約前に契約書へ明記する

これが最重要です。外壁のひび割れ補修やタイル浮きの数量は、足場を架けるまで正確には分かりません。だから見積書には「仮定数量」が入ります。問題は、超過した分の単価が契約書にないケースです。

工事が始まって足場が架かった状態で、管理組合が対等に交渉することはできません。

契約書に入れる文例です。

「下地補修工事について、仮定数量を超過した場合の精算単価は、見積書記載の単価と同一とする。数量の確定は、監理者立会いのもと計測により行い、写真および計測記録を添付するものとする。」

これを嫌がる会社は、そこで分かります。

2．高圧洗浄の排水計画

川根本町は大井川に向かって傾斜する地形です。洗浄水は下へ流れます。大井川は静岡県中部の重要な水源でもあります。排水の経路と養生の方法を書面で出してもらってください。これは環境の話であると同時に、近隣住民との関係の話です。

3．予備日の設定と、超過した場合の費用負担

山あいの立地では、降雨・降雪・霧で作業が止まる日が読みにくい。冬季の凍結による塗装の中止も発生します。見積書に予備日が何日設定されているか、そして予備日を超過した場合の足場リース延長費用は誰の負担になるかを、契約前に確認してください。

4．工事監理者と施工会社の資本関係

設計監理方式を採るなら、監理者が施工会社と資本関係にないことを確認します。「第三者の目」を入れるための費用ですから、そこが独立していなければ意味がありません。

5．搬入経路と近隣説明

これは川根本町ならではです。狭い山道での資材搬入は、地元の観光バスや林業関係の車両との調整が必要になります。大井川鐵道の踏切を通過するルートでは、時刻表を踏まえた搬入時間の設計も必要です。見積書に「近隣説明費」「交通誘導員」の項目があるか、確認してください。

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工事の適期はいつか【川根本町版】

時期	向き不向き	理由
3〜4月	△	山間部は朝晩の冷え込みが残り、塗装の乾燥時間に影響。桜の観光シーズンは搬入路が混む
5〜6月	○	気温・湿度とも徐々に安定。ただし6月下旬から梅雨で予備日を7〜10日多めに
7〜8月	○	気温は安定するが、観光ピークで大井川鐵道・SL周辺の交通量増加に注意
9〜10月	◎	最も条件が良い。台風の通過後は要注意だが、気温・湿度が塗装に最適
11月	○	紅葉シーズン。寸又峡・接岨峡の観光客増加に伴う搬入路の混雑あり
12〜2月	×	積雪・凍結により塗装作業の中止日が多発。屋外の高所作業は現実的でない

川根本町で特徴的なのは、観光シーズンと工事工程の関係です。SL・寸又峡温泉・接岨峡温泉の観光ピークは、町内の交通量が普段と変わります。資材搬入の時間帯を工程表に書き込んでおくと、後で揉めません。

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着工18か月前からの逆算カレンダー

長寿命化促進税制の期限（令和9年3月31日完了）から逆算すると、こうなります。

時期	やること
18〜16か月前	劣化状況調査の発注。管理計画認定の準備開始（事前確認適合証のルート）
15〜13か月前	工法を決める（ここを過ぎると設計が固まり、実質的に選べなくなる）
12か月前	定時総会で工事実施と予算を決議
9〜6か月前	施工会社の選定・相見積
3か月前	補助金の交付申請（該当制度がある場合、着手前が原則）
着工直前	改修前の写真撮影（高圧洗浄後は二度と撮れません）
完了後3か月以内	固定資産税の減額申告

律速になるのは工事ではなく、総会です。

川根本町のように区分所有者が町外に多い建物では、ここにさらに数か月の余裕を見てください。

証明書まわりの落とし穴を3つ

1. 建築士との契約書に「大規模の修繕等証明書の発行」を明記する。あとから頼むと追加費用になったり、そもそも発行できないと言われたりします。
2. 着工前の写真は、高圧洗浄をした瞬間に撮れなくなります。議事録に「改修前の写真撮影を、高圧洗浄着手前に完了させること」と3行書いておいてください。
3. 前回の施工会社が廃業していると、過去の工事内容の証明が難しくなります。前回の工事の書類（契約書・仕様書・完了報告書・写真）が管理室にあるか、今週中に確認してください。

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今週できること（合計1時間かかりません）

所要時間	やること
5分	川根本町 建設課へ電話。「非木造分譲マンションの共用部工事に、町独自の補助制度があるか」
5分	川根本町 税務住民課へ電話。「マンション長寿命化促進税制の申告について」
5分	静岡県 住まいづくり課へ電話。「町域のマンション管理計画認定の申請手順について」
15分	屋上に上がる。防水層の状態と、笠木の変形、ドレン周りの融雪水の跡を見る
15分	北面の外壁を目視。凍害（うろこ状のひび割れ）と、コンクリート爆裂の有無を見る
10分	静岡県のマンション管理士無料派遣の申込書をダウンロードする

電話3本は今日中に。予算枠は年度ごとで、先着順の制度もあります。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 川根本町に、分譲マンションの大規模修繕そのものに使える町の補助金はありますか？
A. 現時点で、共用部の工事費を直接補助する町独自の制度は確認できません。町のTOUKAI-0⁺は木造住宅対象、定住・移住促進住宅改修事業費補助金は居住者個人の住宅対象、空き家関連も一戸建てが対象です。共用部の工事費については、県・国の制度（管理計画認定を通じた融資金利引き下げ・長寿命化促進税制による固定資産税減額）を組み合わせるのが基本方針になります。（出典：川根本町 補助金一覧）

Q2. 管理計画認定の申請先はどこですか？
A. 静岡県です。マンション管理計画認定制度の対象は、市の区域は各市、町の区域は県と整理されています。川根本町は町なので、静岡県くらし・環境部建築住宅局住まいづくり課が窓口です。手数料は令和8年4月1日改定で、事前確認適合証がある場合4,000円、ない場合28,100円です。（出典：静岡県 マンションの管理）

Q3. 長寿命化促進税制は、川根本町でも使えますか？
A. 使えます。長寿命化促進税制は地方税法にもとづく全国共通の制度で、市町村のサイトに説明ページがあるかどうかは、制度の適用可否とは関係ありません。工事完了後3か月以内に、川根本町 税務住民課へ申告してください。期限は令和9年3月31日までに工事完了です。

Q4. 区分所有者の多くが町外に住んでいます。総会が成立しません。
A. 別荘型・保養所型の区分所有建物で最も多いご相談です。実務としては、（1）議案書の発送を通常より2か月前倒しする、（2）委任状と議決権行使書の両方の様式を同封する、（3）返信用封筒に切手を貼る、（4）議案の要約を1枚にまとめて同封する、の4点で回収率が変わります。

Q5. 川根本町の建物は、海沿いのマンションと工事内容が違いますか？
A. 違います。海沿いは飛来塩分による鉄部の腐食が最大要因ですが、川根本町は冬季の凍結融解による外壁のひび割れ・爆裂、積雪荷重による屋上部材の変形、山からの湿気による木部・共用部のカビ・シロアリが主な要因になります。長期修繕計画のチェック項目を、海沿いの雛形から山間地の雛形へ組み替える必要があります。

Q6. ロープアクセス工法は、傾斜地や山道の狭い立地でも使えますか？
A. むしろ有利な条件です。足場は地盤の上に組むため、傾斜地や擁壁際では脚部の処理に費用と工期がかかります。また、足場部材を運ぶ大型車が入れない現場では、そもそも足場という選択肢が成立しません。ロープアクセスは屋上から下降するため、地盤の条件に左右されにくく、資材も軽トラック規模で搬入できます。ただし、外壁タイルの大面積張り替えなど資材の荷揚げが大量に発生する工事は足場が合理的です。部位ごとに使い分けるハイブリッド工法を含めてご検討ください。技術的な解説はロープアクセスドットコムにまとめています。

Q7. 積雪期に工事はできますか？
A. 高所作業は原則として避けるべきです。塗装は気温5℃以上・湿度85%以下が施工条件の目安で、積雪・凍結期は乾燥不良と付着不良の原因になります。川根本町では、9〜10月を工事の中心期に設定し、遅くとも11月末までに屋上・外壁の主要工程を終える工程計画が現実的です。

Q9. 賃貸マンションのオーナーですが、感震ブレーカーの補助金は自分の名義で申請できますか？
A. できません。川根本町の感震ブレーカー等設置推進補助金は、補助対象者の定義に「ただし、賃貸目的の集合住宅への設置については、当該住宅の居住者に限る」と明記されています。申請できるのは入居者ご本人です。なお令和8年度は2026年7月3日に予算上限に達し、受付を終了しています。（出典：感震ブレーカー等設置推進補助金のご案内）

Q10. 別荘として使っているマンションでも、町の浄化槽の補助金は使えますか？
A. 合併処理浄化槽設置整備事業費補助金の交付対象外の項目に「季節的に使用する住宅に合併処理浄化槽を設置する者」が含まれています。別荘・保養所としての利用が前提の建物は、この条項に当たると読むのが自然です。また補助基本額の人槽区分は8〜10人槽までで、共同住宅サイズの浄化槽の行がありません。個別の判断はくらし環境課 生活環境室（0547-56-2236）へご確認ください。（出典：合併処理浄化槽設置整備事業費補助金について）

Q8. 前面道路が狭くて足場が組めるか不安です。
A. 施工計画書の段階で「架設計画図」「搬入計画書」「交通誘導計画」を提出してもらってください。狭あい道路では、隣接する敷地の所有者に道路使用の承諾を得るケースがあります。この調整に2〜3か月かかる場合があるので、工程表に組み込んでおく必要があります。

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この記事のポイントまとめ

• 川根本町の「町の補助金」で、分譲マンションの共用部の工事費に直接届くものは、現時点で確認できない
• 2026年から町の耐震事業は「TOUKAI-0⁺（プラス）」に改称。木造耐震補強は一律115万円に統一
• 感震ブレーカー補助は「賃貸集合住宅は居住者本人に限る」と明記。オーナー名義では申請できない
• 合併処理浄化槽補助は8〜10人槽までで、「季節的に使用する住宅」は対象外
• クリーンエネルギー機器補助は町のページに予算残額が公開されている（2026年9月1日現在96万円）
• TOUKAI-0⁺は木造住宅のみ、定住・移住促進住宅改修事業費補助金は居住者個人のみが対象（令和8年度は受付終了）
• 管理計画認定の窓口は町ではなく静岡県。手数料は適合証ありで4,000円
• 令和7年法律第47号でマンション管理適正化支援法人制度が新設された（静岡県は現時点で未実施）
• 令和7年にマンション標準管理規約が改正された
• 町の税務ページに長寿命化促進税制の専用ページはないが、地方税法の共通制度として使える
• 川根本町は面積496.68㎢、人口5,350人、静岡県内で最大面積の町
• 分譲マンションの大半が別荘・保養所型で、区分所有者は町外・県外居住
• 山間地の劣化要因は「凍害」「積雪荷重」「湿度」「木部のカビ・シロアリ」で、海沿いとは方位別の重点が違う
• 大井川鐵道沿いの狭い山道での資材搬入は、工法選定の実務論点
• 傾斜地・狭道の物件では、ロープアクセス工法が特に効きやすい
• 積雪期を避けて9〜10月を工事中心期に設定するのが現実的
• 総会の定足数確保が工程の律速。議案作成は都市部より半年前倒しに
• 長寿命化促進税制は令和9年3月31日までに工事完了で、翌年度固定資産税が減額される

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主なお問い合わせ先

窓口	電話番号	主な担当
川根本町 建設課 建設事業室	0547-56-2227	TOUKAI-0⁺（耐震診断・耐震補強・ブロック塀等撤去・耐震シェルター・防災ベッド）
川根本町 くらし環境課 生活環境室	0547-56-2236	合併処理浄化槽設置整備事業費補助金
川根本町 くらし環境課 環境政策室	0547-56-2236	クリーンエネルギー機器導入促進事業費補助金
川根本町 危機管理課 危機管理室	0547-56-2237	感震ブレーカー等設置推進補助金
川根本町 経営戦略課 定住・移住推進室	0547-56-1111（代表）	定住・移住促進住宅改修事業費補助金
川根本町 税務住民課	0547-56-1111（代表）	固定資産税・長寿命化促進税制の申告
川根本町役場（代表）	0547-56-1111	〒428-0313 静岡県榛原郡川根本町上長尾627（開庁 8時15分〜17時）
川根本町役場 総合支所	0547-59-3111	〒428-0411 静岡県榛原郡川根本町千頭1183-1
静岡県 くらし・環境部建築住宅局住まいづくり課	054-221-3084	管理計画認定・県セミナー
一般社団法人静岡県マンション管理士会	ファクス 0544-27-6561	マンション管理士無料派遣の申込
一般社団法人日本マンション管理士会連合会 相談ダイヤル	03-5801-0858	管理全般の相談

実務メモ：川根本町役場は、大井川鐵道 千頭駅から車で約10分の上長尾地区にあります。開庁時間は月曜日から金曜日の8時30分から17時15分までです。

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川根本町の建物のこと、まずはご相談ください

株式会社明誠は、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を専門とする改修会社です。通常の足場仮設工事、無足場のロープアクセス工事、その両方を組み合わせたハイブリッド工法という3つの選択肢から、建物にとって最適な工法をご提案します。

• 傾斜地・山道沿いに建っていて、足場が組めるのか分からない
• 北面の外壁にひび割れが増えている。凍害の可能性を確認したい
• 屋上防水のふくれが気になる。積雪荷重の影響を診てほしい
• 補助金が使えるのか、まず建物を見てほしい
• 相見積の条件がそろっているか、第三者の目で見てほしい

こうしたご相談に、無料の現地調査・お見積りで対応しています。お問い合わせフォームからご連絡ください。管理組合向けのサービス、会社の方針・実績についても承ります。

総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション・ビル・ホテルの大規模修繕／ロープアクセス工法（無足場工法）／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円と全国のフランチャイズ加盟店を通じて、ロープアクセス工法・足場工法・ハイブリッド工法の3つを提案できる改修会社。ロープアクセス工事として日本初のフランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。

最終更新：2026年9月9日

注記：本記事は2026年9月9日時点で公開されている情報にもとづいて作成しています。補助制度は年度途中で内容・金額・受付状況が変更されることがあります。また、要綱の解釈や適用の可否は個別の建物の条件によって異なります。申請にあたっては、各制度の公式ページと窓口で最新の内容をご確認ください。本記事は法務・税務の助言を目的としたものではありません。

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出典・参考資料

• 川根本町「補助金一覧」
• 川根本町「プロジェクト「TOUKAI-0⁺」総合支援事業費補助金」
• 川根本町「合併処理浄化槽設置整備事業費補助金について」
• 川根本町「感震ブレーカー等設置推進補助金のご案内」
• 川根本町「令和8年度クリーンエネルギー機器導入促進事業費補助金について」
• 川根本町「令和8年度「川根本町定住・移住促進住宅改修事業費補助金」の受付は終了しました」
• 川根本町「定住・移住促進住宅改修事業費補助金の募集」
• 川根本町「定住に向けて住宅の賃貸費用及び購入費用を補助」
• 川根本町「川根本町空き家改修事業費補助金交付要綱」
• 川根本町「川根本町の人口・世帯数（2026年8月1日現在）」
• 川根本町「定住・移住推進室」
• 静岡県「マンションの管理」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション総合対策モデル事業（マンションストック長寿命化等モデル事業）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」
• 住宅金融支援機構「マンションすまい・る債」
• 株式会社明誠 姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」

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大規模修繕の談合38社処分と「二つの老い」｜管理組合の自衛策7項目【2026年最新】

うちのマンションの大規模修繕は、適正な価格で発注できているのだろうか——。この記事は、その一点にお答えするために書きました。

2026年6月、マンションの大規模修繕工事をめぐる談合について、公正取引委員会が施工会社と設計コンサルタント合わせて38社に排除措置命令を出す方針を固めたと、複数の報道機関が伝えました。課徴金の総額はおよそ16億円と報じられています。そして同じ時期、国土交通省の統計は「建物の老朽化」と「居住者の高齢化」という二つの老いが同時進行している現実を示しています。

私は株式会社明誠の本間と申します。建設・改修の現場に20年以上いて、足場を組む工事もロープアクセス工法による無足場の工事も、両方を自分の目で見てきました。今回の報道について、業界の内側にいる人間として、正直に申し上げたいことがあります。

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この記事の結論｜変えるべきは「発注方式」より先に「情報の非対称」

先に結論をお伝えします。

今回の報道を受けて、「設計監理方式はダメだ、責任施工方式に変えよう」という単純な話に飛びつくのは、私はおすすめしません。方式を変えても、管理組合側に価格の妥当性を判定する物差しがなければ、同じことが起きるからです。

管理組合が本当に取り戻すべきは、次の3つです。

1. 見積書を「工種ごとの単価×数量」まで分解して読める状態にすること
2. 設計コンサルタントと施工会社の資本・人的関係を書面で確認すること
3. 足場を前提としない工法も含めて、複数の見積り根拠を持つこと

とくに3つ目は見落とされがちです。大規模修繕の総工事費のうち、仮設足場費はおおむね1〜2割を占めます。足場を前提にするかどうかで、そもそも見積書の土台が変わります。ロープアクセス工法（産業用ロープで高所に直接アプローチする無足場工法）という選択肢を持っておくと、足場ありきの見積書に対して「では足場なしならいくらか」という比較の軸を1本増やせます。ロープアクセス工法の一般的な安全基準や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで解説しています。

以下、順を追ってご説明します。

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何が起きたのか｜公取委が38社に排除措置命令の方針（2026年6月）

報道されている事実関係

まず、報道されている内容を整理します。断定的に書けない部分は、そのまま「報じられています」と記します。

項目	報じられている内容
発表時期	2026年6月11日〜12日にかけて各社が報道
対象社数	施工会社36社＋設計コンサルタント2社の計38社（認定は約40社）
法的根拠	独占禁止法違反（不当な取引制限）
課徴金	施工会社に対し総額およそ16億円の納付命令の方針
対象地域	関東地方のマンション
対象期間	遅くとも2021年（令和3年）秋ごろ以降
対象工事	外壁改修、内装、防水などの大規模修繕工事、100件以上

出典：日本経済新聞「マンション修繕談合30社超 公取委が排除命令へ 100件以上、課徴金計16億円」、時事ドットコム「公取委、マンション修繕工事で談合認定」

なお、これらは報道ベースの情報です。処分の最終的な内容・対象・日付は、公正取引委員会の報道発表でご確認ください。制度や処分の内容は変更される可能性があります。

何が問題視されたのか

報じられているところによると、対象となった各社は、管理組合が発注する大規模修繕工事の見積り合わせや入札の前に、あらかじめ受注する会社と価格を話し合って決めていたとされています。

ここで注目すべきは、設計コンサルタント2社が対象に含まれているという点です。設計コンサルタントは、本来は管理組合の側に立ち、中立の立場で施工会社を選定するために雇われる存在です。その中立であるはずの立場が受注調整に関わっていたとされる点が、今回の件の構造的な特徴だと私は受け止めています。

もう一つ、2025年5月には、大阪府東大阪市に本社を置く工事会社の社員2人が、神奈川県の大型マンションの修繕委員会に「住民になりすまして偽名でもぐり込んだ」とされる事案も報じられました（出典：Wedge／Yahoo!ニュース「マンションが迎える〝二つの老い〟とは？」）。

正直に申し上げます。同じ業界にいる人間として、この報道はこたえました。私が20年やってきて一番悔しいのは、真面目に見積りを積み上げている職人や会社まで、ひとまとめに疑いの目で見られてしまうことです。

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なぜ設計監理方式が狙われたのか｜「利益相反」という構造の穴

3つの発注方式の違い

大規模修繕工事の発注方式には、主に3つのパターンがあります。専門用語なので、まず簡単にご説明します。

発注方式	仕組み	想定されるメリット	注意したい点
設計監理方式	設計コンサルタントが調査・設計・工事監理を担当し、施工は別会社が担当	第三者の目で施工品質をチェックできる	コンサルタントの中立性が崩れると、チェック機能が働かない
責任施工方式	施工会社が調査・設計・施工まで一貫して担当	窓口が一本化され、責任の所在が明確	施工会社の見積りを検証する第三者がいない
管理会社主導方式	管理会社が元請となり、工事を取りまとめる	日常管理との連携がとりやすい	中間マージンと発注先の固定化が起きやすい

「中立であること」は仕組みで担保されていない

設計監理方式そのものは、悪い方式ではありません。むしろ国土交通省も、管理組合が第三者の専門知識を活用する手段として位置づけています。

ただし国土交通省は、令和5年4月3日付の通知「マンションの大規模修繕工事に関する発注等の実態と留意事項について」（国住参マ第231号／国不建キ第60号）の中で、設計コンサルタントが利益相反行為を起こさない中立的な立場を保つ形で施工会社の選定が公正に行われるよう留意する必要がある旨を、すでに注意喚起しています（出典：国土交通省 通知本文（PDF））。

つまり、行政は3年以上前からリスクを指摘していたわけです。それでも今回のような事態が報じられたのは、「中立であること」が精神論に委ねられていて、仕組みとして担保されていなかったからだと私は考えています。

私はいつも理事長さまに、こうお伝えしています。「コンサルタントさんを信じないでください、という話ではありません。信じたうえで、確認できる形にしておきましょう」と。

管理組合が書面で確認できる3点

具体的には、次の3点を契約前に書面で確認しておくことをおすすめします。

1. 資本関係・人的関係の申告：設計コンサルタントと、応札する施工各社との間に、資本関係・役員兼務・元従業員の在籍などがないか
2. 報酬の出所：コンサルタントが施工会社側から一切の金銭・便宜を受けていないことの表明（誓約書の形が望ましい）
3. 選定過程の記録：見積り合わせの開封を理事会立会いで行い、議事録に金額を残すこと

この3点は、どの発注方式を選んでも有効です。方式の議論より先に、この3点を固めるほうが実効性は高いと、私は現場で感じています。

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同時に進む「二つの老い」｜数字で見るマンションストックの現実

談合の話と老朽化の話は、別々のニュースに見えて、実は根っこがつながっています。順にご説明します。

建物の老い

国土交通省の資料によると、日本のマンションストックは2023年末時点で約704.3万戸。このうち築40年以上は約137万戸で、この数は10年後に約274万戸、20年後には約464万戸に増えると推計されています（出典：国土交通省「マンションを取り巻く現状と課題」）。

20年で3倍を超えるペースです。数字だけ見ると実感が湧きにくいので、体感に置き換えます。現在の築40年超マンション3棟のうち2棟は、まだ築40年に達していない「これから老朽化する棟」という状態です。

人の老い

もう一つの老いは、居住者の高齢化です。国土交通省の令和5年度マンション総合調査によると、

• 世帯主が70歳以上の割合は25.9％（前回調査より＋3.7ポイント）
• 昭和59年（1984年）以前に完成したマンションでは、70歳以上の割合が55.9％

（出典：国土交通省 報道発表「高経年マンションに居住する70歳以上の世帯主が半数以上に」（令和6年6月21日））

古いマンションほど、住んでいる方も高齢である。これが「二つの老い」の実態です。

なぜこれが談合の話とつながるのか

理由はシンプルです。修繕委員会の担い手が減り、専門知識を持つ第三者への依存度が上がるからです。

私が伺う現場でも、修繕委員が集まらず、理事の輪番が回らず、「もう管理会社さんとコンサルさんにお任せするしかない」という空気になっている組合は少なくありません。その依存が強いほど、外部の専門家が中立でなかったときのダメージは大きくなります。

「二つの老い」は建物と人の話ですが、その帰結として組合のチェック機能の老いが起きている。私はそう見ています。

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修繕積立金は36.6％が不足｜割高な発注が最も効いてしまう場所

積立金不足の現状

同じく令和5年度マンション総合調査によると、

• 計画上の積立額に対して、現在の積立額が不足しているマンションの割合は36.6％（前回調査より＋1.8ポイント）
• 長期修繕計画（計画期間25年以上）に基づいて積立金額を設定しているマンションは59.8％（前回調査より＋6.2ポイント）

（出典：国土交通省 報道発表（令和6年6月21日））

3棟に1棟以上が、計画より積立金が足りていない。この状態で工事費が想定より1割高く発注されると、何が起きるか。

100戸のマンションで試算すると

読者の財布の感覚に近づけるため、仮の数字で置いてみます。あくまで説明のための試算で、実際の金額は建物の形状・面積・劣化状況で大きく変わります。

項目	仮の金額
100戸マンションの大規模修繕工事費（仮定）	1億2,000万円
これが10％割高だった場合の差額	1,200万円
1戸あたりの負担増	12万円
月額修繕積立金13,054円※で換算すると	約9.2か月分

※月額13,054円は、令和5年度マンション総合調査における平均的な修繕積立金額の水準として報じられている数字です。

1戸あたり12万円。一時金を集めるか、次回の工事を先送りするか、積立金を値上げするか。どれを選んでも、住んでいる方に痛みが出ます。

修繕積立金が潤沢な組合にとって割高発注は「損」ですが、積立金が不足している組合にとっては「工事ができない」に直結します。 談合の被害が最も深く刺さるのは、実は体力のない組合のほうです。ここが、私が今回の件で一番申し上げたい点です。

積立金が足りない場合の資金調達の考え方は、過去記事「修繕積立金の不足で1億円超の借入も｜2026年の回避策」にまとめています。

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管理組合が今すぐできる自衛策7項目

ここからが本題です。明日の理事会から使える形で、7つに絞ってお伝えします。

① 見積書を「一式」で受け取らない

見積書に「外壁改修工事 一式 ○○円」とだけ書かれていたら、それは比較できない見積書です。工種ごとに「単価×数量」で分解された内訳書を求めてください。

分解されていれば、A社とB社の差額がどの工種で生まれているかが見えます。「足場費で300万円違う」「タイル張替の数量想定が3倍違う」といった具体が見えて初めて、比較が始まります。

② 数量根拠（劣化調査結果）を工事会社と共有する

各社が別々の前提数量で見積もっていたら、金額を並べても意味がありません。劣化診断の結果（打診調査のタイル浮き面積、シーリング総延長など）を全社に同一条件で提示してください。

③ 設計コンサルタントに利益相反の不存在を書面で確認する

前述の3点（資本関係・報酬の出所・選定過程の記録）です。口頭ではなく書面で。これを嫌がる相手であれば、その反応自体が判断材料になります。

④ 見積り合わせは理事会立会いで開封し、議事録に金額を残す

開封の場に理事が複数名立ち会い、その場で全社の金額を読み上げて議事録化する。地味ですが、事後の調整を難しくする効果があります。

⑤ 応札社を「紹介された会社」だけで固めない

コンサルタントや管理会社からの紹介が悪いわけではありません。ただ、紹介ルート以外から1社は入れておく。この1社が、価格の物差しになります。

この論点は、管理会社が発注者となる「管理者方式」でも同じ構造で起きます。過去記事「マンション管理業者31社に是正指導・49件｜「管理者が発注者」になった2026年、大規模修繕の見積書」で詳しく整理しています。

⑥ 足場を前提としない工法の見積りも取る

仮設足場は総工事費のおおむね1〜2割を占めます。ロープアクセス工法や、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法での見積りを1本取っておくと、足場ありきの金額が妥当かどうかを検証できます。詳しくは後述します。

⑦ 管理計画認定制度・長期修繕計画の最新ガイドラインを確認する

長期修繕計画作成ガイドラインは令和6年6月に改定されています（出典：国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」（PDF））。また、管理組合の運営や修繕計画に関する客観的な情報は、公益財団法人マンション管理センターでも公開されています。

7項目チェックリスト（理事会でそのまま使えます）

#	確認項目	済
1	見積書は工種ごとに単価×数量で分解されているか	□
2	全社に同一の劣化調査結果・数量条件を提示したか	□
3	コンサルタントから利益相反不存在の書面を取得したか	□
4	見積り開封を理事会立会いで行い、議事録に金額を残したか	□
5	紹介ルート以外の応札社を1社以上入れたか	□
6	足場を前提としない工法の見積りを取得したか	□
7	長期修繕計画は令和6年6月改定ガイドラインに沿っているか	□

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工法の選択肢を持つと、価格の妥当性が判定できる

ロープアクセス工法とは

ロープアクセス工法（無足場工法）は、産業用ロープと専用器具を使い、作業員が建物の高所へ直接アプローチして施工する工法です。ビルの窓ガラス清掃で、ロープで降りてくる作業員をご覧になったことがあるかと思いますが、あの技術を改修工事に適用したものと考えていただくと近いです。

「危なくないのか」というご質問をよくいただきます。ロープアクセスはメインロープとバックアップロープの2本を独立して使う二重系が基本で、器具の点検基準や資格の考え方も体系化されています。一般的な安全基準や施工事例はロープアクセスドットコムにまとめていますので、判断材料としてご覧ください。

3つの工法の比較

比較軸	通常足場工法	ロープアクセス工法（無足場）	ハイブリッド工法
仮設費	総工事費のおおむね1〜2割	足場費が原則不要	足場が必要な部位のみ計上
工期	架設・解体の期間が別途必要	架設・解体が不要な分、短縮しやすい	部位ごとに最適化
居住者への影響	全戸のバルコニー・窓周りに足場がかかる期間が長い	施工箇所のみ・短期間に限定しやすい	影響範囲を限定できる
防犯面	足場からの侵入リスクへの対策が必要	足場が無いため当該リスクが生じにくい	足場設置部位のみ対策
向いている建物	中低層、形状が複雑、全面的な改修	高層、足場架設が困難、部分改修、コスト重視	大規模・複雑で総合的な最適化が必要
向かないケース	敷地に余裕がない、隣地が近い	全面打診・全面塗替えで施工量が極めて多い場合	—

ただし、ロープアクセスが常に安いわけではありません。 ここは正直に申し上げます。外壁の全面打診・全面塗替えのように施工量が非常に多い工事では、足場を組んだほうが総額で有利になるケースがあります。私が「必ずロープアクセスで」と言わないのは、そのためです。

大事なのは「両方の見積りを持てること」

私が理事会でよくお伝えするのは、「安い工法を選んでください」ではなく、「両方の見積りを机に並べてください」ということです。

足場ありの見積りしか手元にないと、その金額が高いのか安いのか判定できません。足場なしの見積りが1本あるだけで、「足場費として計上されている○○万円は妥当か」という問いが立てられます。この問いこそが、談合が最も嫌がるものです。

株式会社明誠は、通常の足場仮設による工事、ロープアクセス工法による無足場工事、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つを、建物の特性に応じてご提案しています。詳しくはロープアクセス工法のご紹介および大規模修繕工事のご紹介をご覧ください。

※本セクションは、当社サービスのご紹介を含みます。判断材料の一つとしてお読みいただければ幸いです。

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私が現場で見てきた「相見積もりが機能しない」瞬間

数字の話が続いたので、現場の話を一つさせてください。物件が特定されないよう、詳細は変えています。

築24年、6階建て、48戸のマンションでのことです。3社から相見積もりを取っていて、金額は9,800万円、1億200万円、1億500万円。理事長さまは「ちゃんと3社比べたので大丈夫だと思います」とおっしゃいました。

私が内訳書を拝見して気になったのは、3社とも仮設足場の数量が完全に同じ数字だったことです。足場の数量は、隣地との離隔や庇の出、設置できない部位の扱いで、会社ごとに多少ばらつくのが普通です。それがぴったり一致していた。

理由は単純で、3社ともコンサルタントが作成した設計数量書をそのまま転記していたからでした。そして、その数量には現地では足場を架けられない北面の一部が含まれたままになっていました。悪意があったとは限りません。図面上の計算がそのまま残っていただけかもしれません。

ただ、結果として3社の見積りは「同じ前提で少し違う金額」になっていて、比較しているようで比較になっていませんでした。私は現地を確認して、その部位は足場ではなくロープアクセスで対応する前提の見積りを1本お出ししました。最終的にどの会社が受注したかはここでは申し上げませんが、理事会で「なぜこの数量なのか」という議論が生まれたこと自体が、一番の成果だったと思っています。

現場で20年やってきて、私が一番もったいないと感じるのは、相見積もりを取ったこと自体で安心してしまう瞬間です。3社から取ることに意味があるのではなく、3社の前提が違うから意味がある。ここだけは、どうかお伝えさせてください。

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賃貸マンション・ビルのオーナーさまへ

ここまで分譲マンションの管理組合を主な読者として書いてきましたが、収益不動産をお持ちのオーナーさまにも触れておきます。

管理組合と違い、オーナーさまの発注は意思決定が速いという大きな利点があります。総会も修繕委員会も不要です。一方で、チェックする第三者が誰もいないという弱点があります。談合という文脈では、組合とは違う形のリスクがあるとお考えください。

オーナーさまの場合、判断軸に「入居率」と「稼働の停止」が加わります。

論点	分譲マンション管理組合	賃貸マンション・ビルのオーナー
意思決定	総会・理事会の合意が必要	オーナー単独で可能
チェック機能	理事会・修繕委員会・区分所有者	原則として存在しない
重視される指標	積立金とのバランス、住民の納得	入居率、賃料維持、工事中の解約防止
足場の影響	居住者の生活影響・防犯	入居者の不満・退去、テナントの営業影響

足場を組むと、外から見て「工事中の物件」になります。募集中の部屋の内見にも影響しますし、1階に店舗が入っていれば売上に響きます。足場をかける期間を短くする、あるいは部分的にロープアクセスに切り替えるだけで、この影響はかなり抑えられます。

修繕費として計上できる支出か、資本的支出として減価償却の対象になるかは、工事内容によって扱いが変わります。私は税務の専門家ではありませんので、この点は必ず顧問税理士にご確認ください。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 談合報道があった会社に、うちの工事を頼んでも大丈夫ですか？

A. 報道されている社名だけで一律に判断するのは、私はおすすめしません。処分の対象・内容は公正取引委員会の報道発表で確認したうえで、その会社が再発防止策を公表しているか、見積書の内訳を工種ごとに開示するか、という具体的な行動で判断されるほうが実質的です。

Q2. 設計監理方式はやめて、責任施工方式にすべきですか？

A. 方式の切り替えだけでは解決しません。責任施工方式には「施工会社の見積りを検証する第三者がいない」という別の弱点があります。本文の「自衛策7項目」のうち①②④⑥は、どちらの方式でも実行できます。まずそこからをおすすめします。

Q3. 修繕積立金が足りません。工事を先送りしてもよいですか？

A. 先送りは選択肢の一つですが、劣化が進むと同じ工事の単価が上がる傾向があります。まず劣化診断で「今やるべき部位」と「次回でよい部位」を切り分けることをご検討ください。国土交通省の令和5年度調査では、計画に対して積立金が不足しているマンションは36.6％で、決して例外的な状況ではありません（出典：国土交通省 報道発表）。

Q4. ロープアクセス工法にすれば必ず安くなりますか？

A. いいえ。施工量が非常に多い全面改修では、足場を組んだほうが総額で有利になるケースがあります。建物の高さ・形状・施工数量によって結論が変わりますので、両方の見積りを取って比較されることをおすすめします。

Q5. 築何年から大規模修繕を考えるべきですか？

A. 一律の年数はありません。国土交通省の長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）では、計画期間30年以上かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上を目安としています（出典：国土交通省（PDF））。実際の着手時期は、劣化診断の結果と積立金の状況から判断するのが現実的です。

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この記事のポイントまとめ

• 2026年6月、大規模修繕の談合で38社に排除措置命令の方針と報じられた
• 設計コンサルタント2社が含まれ、中立性の構造的な穴が問題視された
• 築40年超マンションは20年後に約464万戸へ、二つの老いが同時進行
• 修繕積立金が計画に対し不足する組合は36.6％、割高発注の痛手は大きい
• 見積書の内訳分解と、足場を前提としない見積り1本が最大の自衛策になる

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出典・参考資料

• 国土交通省「高経年マンションに居住する70歳以上の世帯主が半数以上に～令和5年度マンション総合調査結果（とりまとめ）～」（令和6年6月21日）
• 国土交通省「マンションを取り巻く現状と課題（PDF）」
• 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定・PDF）」
• 国土交通省「マンションの大規模修繕工事に関する発注等の実態と留意事項について（国住参マ第231号／令和5年4月3日・PDF）」
• 公正取引委員会「報道発表資料」
• 公益財団法人マンション管理センター「公式サイト」
• 日本経済新聞「マンション修繕談合30社超 公取委が排除命令へ 100件以上、課徴金計16億円」（2026年6月）
• 時事ドットコム「公取委、マンション修繕工事で談合認定 三十数社に課徴金16億円命令へ」（2026年6月12日）
• Wedge／Yahoo!ニュース「マンションが迎える〝二つの老い〟とは？今すぐに必要な改革を示そう」（2026年9月）

※制度・処分内容・統計は更新される可能性があります。実際のご判断の際は、必ず公的機関の最新情報をご確認ください。

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関連リソース

• ロープアクセス工法のご紹介｜株式会社明誠
• 大規模修繕工事のご紹介｜株式会社明誠
• ロープアクセスドットコム（技術情報・施工事例）
• お問合せフォーム｜株式会社明誠

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今回の報道で、業界に対する信頼が揺らいだことは事実だと思います。ただ、私はこれを「工事会社を疑ってください」という話にはしたくありません。管理組合が見積書を読める状態になり、工事会社が内訳を開示する。それが当たり前になれば、真面目にやっている会社ほど選ばれるようになります。

見積書の読み方の整理だけでも構いません。総会の前段階で「この数量は何を根拠にしているのか」を一緒に確認する、そんな使い方でもお問合せフォームからご相談だけでも遠慮なくお声がけください。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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執筆者：本間 幸紘（株式会社明誠 代表取締役）
専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
実務経験：建設・改修業界 20年以上
所属：一般社団法人 全国建設業支援協会（JCSA）

株式会社明誠について：東京都東大和市を拠点に、東京・関東一円でロープアクセス工法と従来足場工法の両方を提案できる改修会社。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟しています。東京都知事認可（般-29）第148121号。

最終更新：2026年9月9日