小田原市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜耐震・省エネ・給湯器交換【2026年度】

「小田原で持っている賃貸物件、そろそろ手を入れたいけれど、補助金は管理組合や持ち家向けばかりで、オーナーには関係ないのでは」——私が小田原エリアのオーナーさまから一番よく聞くのが、この声です。

結論から申し上げます。2026年度（令和8年度）の小田原市には、賃貸経営をしているオーナーが現実に使える制度が複数あります。ただし「賃貸は対象外」という落とし穴もはっきり存在します。今日は、使える制度と使えない制度を、オーナーの財布の感覚で整理してお伝えします。

小田原は、海沿いの塩害、旧耐震の木造アパート、駅前のRCマンション、相続で引き継いだ築古物件と、物件の事情が実に多様な街です。だからこそ「うちの物件はどれが使えるのか」を見極めることが、そのままNOI（実質的な賃料収益）の差になって効いてきます。

最初にお伝えしておきたいのは、補助金には大きく分けて「オーナー（賃貸事業）を正面から対象にしているもの」と「自分が住む持ち家を主な対象にしていて、賃貸は対象外、または要件確認が必要なもの」の2系統があるということです。この線引きを知らずに「補助金があるらしい」と工事を進めてしまうと、申請段階で対象外と分かって落胆する、という残念な展開になりがちです。だからこそ、工事の計画と同時に「自分の物件はどの制度の対象になるのか」を先に押さえておくことが、遠回りに見えて一番の近道になります。

まず全体像：小田原オーナーが押さえる「3つの財布」

補助金は、出どころで3つに分けて考えると整理しやすくなります。

ひとつ目は国の財布。給湯器交換や窓の断熱など、賃貸住宅オーナーを正面から対象にした事業があります。金額が大きく、賃料維持に直結するのが特徴です。

ふたつ目は小田原市の財布。ブロック塀の撤去、太陽光・蓄電池、耐震、感震ブレーカーなど、地域防災と脱炭素が中心です。市の制度は予算枠が小さく、先着順で締め切るものが多いのが要注意点です。

みっつ目は税の財布。固定資産税の減額措置です。現金が振り込まれるわけではありませんが、翌年度の税額が軽くなる形でキャッシュフローに効きます。ただし賃貸住宅は要件が厳しく、ここに一番大きな落とし穴があります。

以下、オーナーにとって使い勝手のよい順にご説明します。先に、本記事で取り上げる主な制度を一覧で整理しておきます。ご自分の物件に当てはまりそうなものから読み進めてください。

制度名	出どころ	賃貸物件での使いやすさ	補助の目安	申請の主体
賃貸集合給湯省エネ2026事業	国	◎（賃貸オーナー専用）	1台5万〜10万円	登録事業者が代行
先進的窓リノベ2026事業	国	○（賃貸も対象）	工事内容で変動（大型枠あり）	登録事業者が代行
ブロック塀等撤去費補助金	小田原市	○（個人・法人問わず可）	1mあたり1万円・上限10万円	オーナー本人
重点対策加速化事業費補助金	小田原市	△〜○（事業用枠あり）	区分により変動	本人またはPPA・リース事業者
木造住宅耐震改修・診断費補助金	小田原市	△（自己居住が主対象）	改修上限115万円	要件確認のうえ本人
感震ブレーカー設置費補助金	小田原市	○（防災対策）	小規模	オーナー本人
省エネ改修の固定資産税減額	税（市）	×〜△（完全賃貸は対象外）	翌年度税額の1/3減	申告で本人

「◎○△×」はあくまで賃貸経営者から見た使い勝手の目安です。最終的な対象可否は、必ず各制度の窓口でご確認ください。

1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の「本命」

まず本命からいきます。国（経済産業省・資源エネルギー庁）の賃貸集合給湯省エネ2026事業は、その名のとおり賃貸の集合住宅を持つオーナーが対象の、数少ない「オーナー直撃型」の制度です。

対象は、既存のアパート・マンションで、従来型給湯器を高効率給湯器（エコジョーズ・エコフィール）へ交換する工事です。補助額は、追い焚き機能なしで1台あたり5万円、追い焚き機能ありで1台あたり7万円が基本。一定の排水（ドレン水）工事を伴う場合は、それぞれ最大8万円・10万円まで加算されます（出典：資源エネルギー庁 賃貸集合給湯省エネ2026事業、同 公式サイト）。

例えば10戸のアパートで追い焚きありの給湯器を全戸更新すれば、単純計算で70万円規模の補助になり得ます。給湯器はいずれ寿命を迎える設備ですから、「どうせ替えるなら補助の出るうちに替える」という判断が、そのまま手残りの差になります。

給湯器は、入居者が毎日触れる設備の代表格です。冬場にお湯の出が悪い、設定温度が安定しない、といった不具合は、退去や更新拒否の引き金になります。私の現場感覚では、エアコンと給湯器は「壊れてから替える」設備の典型で、壊れてからの緊急対応は単価も上がりがちです。計画的に、しかも補助が出るタイミングで更新できれば、コストと入居者満足の両面で得をします。高効率給湯器はガス代・灯油代も抑えられますから、その分は入居者のランニングコスト低減として、間接的に物件の競争力にもつながります。

注意点が2つあります。ひとつは、2025年11月28日以降に着工した工事が対象であること。もうひとつは、オーナーが直接申請するのではなく、登録された「賃貸集合給湯省エネ事業者」が申請を代行する仕組みである点です。事務局のホームページは2026年2月16日に開設されています。施工を依頼する業者が事業者登録をしているか、必ず確認してください。

2. 先進的窓リノベ2026事業｜断熱で「結露・寒さのクレーム」を減らす

国（環境省）の先進的窓リノベ2026事業は、断熱性能の高い窓への改修を支援する制度で、賃貸住宅も対象になります（出典：環境省 先進的窓リノベ2026事業）。

窓の断熱は、オーナーにとって見落とされがちですが、入居者満足に直結する投資です。冬の結露、夏の暑さ、外の騒音——これらは退去理由になり、内見時の印象も左右します。私の経験上、築年数なりの「住み心地の劣化」は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。窓を一枚替えるだけで、その圧力をかなり抑えられることがあります。

補助額は窓の性能とサイズで決まり、戸建住宅で最大100万円、240平方メートル超の非住宅で最大1,000万円という大きな枠も用意されています。この制度も窓リノベ事業者を通じた申請になりますので、対応業者かどうかの確認が前提です。

国の住宅省エネ支援（給湯・窓・断熱）は年度ごとに名称や条件が変わります。最新の枠組みは国土交通省の住宅省エネキャンペーン関連ページもあわせてご確認ください。

3. ブロック塀等撤去費補助金｜法人オーナーも使える「外構の盲点」

小田原市の制度に移ります。賃貸オーナーが意外と使えるのが、令和8年度 小田原市ブロック塀等撤去費補助金です。所有者が個人か法人かを問わず利用でき、外構という見落としやすい部分の安全対策に効きます。

補助額は、撤去するブロック塀等の長さ1メートルあたり1万円（限度額10万円）。工事見積額（消費税抜き）が限度額を下回る場合はその額が上限になります。対象は、市内の道路・通学路（私道含む）・公共施設などに面し、高さ1メートルを超えるブロック塀等です（出典：小田原市 令和8年度ブロック塀等撤去費補助金）。

申請には条件があります。同じ道路に面する塀をすべて撤去すること、撤去後に塀を設けるなら高さ40センチ以下にすること（フェンス設置は可）、そして工事の着工前に申請することです。家屋の建て替えや解体を伴う工事は対象外です。

期間は、交付申請が令和8年5月11日〜11月27日、実績報告期限が令和8年12月25日。先着順で、予算額に達すると期間中でも受付終了になります。古い物件の道路沿いブロック塀は、地震時の倒壊リスクであると同時に、通行人を巻き込めばオーナーの賠償責任問題にもなり得ます。「いつか直そう」を、補助の出るうちに片付けておく価値は十分にあります。

4. 重点対策加速化事業費補助金｜太陽光・蓄電池、事業用の枠もある

脱炭素分野では、小田原市の令和8年度 重点対策加速化事業費補助金があります。自家消費型の太陽光発電設備と蓄電池が中心で、家庭用に加えて事業用（自己所有）の自家消費型太陽光発電設備の区分も用意されています。さらに、建物所有者の初期投資がゼロになるPPA・リース方式も対象です（この場合の申請者はPPA・リース事業者）（出典：小田原市 重点対策加速化事業費補助金）。

令和8年度の補助金交付要綱は、2026年5月12日に公開されています。一方で、高効率空調・高効率照明の補助は令和8年度の募集を行っていない点には注意してください。共用部の電気代や、店舗・事務所が入るビルの電力コストを下げたいオーナーにとって、太陽光・蓄電池は運営費の構造を変える投資になり得ます。

事業用物件なら「自家消費型」を投資判断の材料に

賃貸ビルや事業用区画を持つオーナーの場合、自家消費型の太陽光は、共用部電力の自家供給によるランニングコスト削減という形で利回りに効きます。導入形態（自己所有かPPA・リースか）で初期投資もキャッシュフローも変わりますので、「何年で回収できるか」を試算してから判断するのが筋です。

神奈川県の制度もあわせて確認を

太陽光・蓄電池や省エネ改修については、市の制度とは別に神奈川県の支援メニューが用意される年度もあります。ただし県の住宅向け省エネ改修支援は、自己居住の持ち家を対象とし賃貸を対象外とするものも見られます。市・県・国は対象や条件が重なったり食い違ったりしますので、「市がだめでも県、県がだめでも国」と、出どころを横断して確認するのが、取りこぼしを防ぐコツです。県の最新メニューは神奈川県の環境・エネルギー関連ページでご確認ください。

5. 木造住宅耐震改修・診断費補助金｜「自己居住要件」を正直に解説します

ここは、正直に申し上げます。小田原市の木造住宅耐震改修費補助金・耐震診断費補助金は、オーナーが期待するほど賃貸物件に使いやすい制度ではありません。

制度の中身としては手厚く、耐震設計・工事監理は費用の3分の2、改修工事は費用の2分の1で、改修補助の上限は115万円（条件により拡充あり）。対象は、おおむね昭和56年（1981年）5月31日以前に着工された旧耐震基準の木造住宅です（出典：小田原市 木造住宅耐震診断費補助金・木造住宅耐震改修費補助金）。

ただし、この種の市の耐震補助は所有者自身が居住する住宅を主な対象としているのが一般的で、純粋な賃貸アパートは対象外、あるいは要件確認が必要になるケースが少なくありません。小田原は海沿いを中心に旧耐震の木造アパートが今も多く残っています。「うちの古いアパートも対象かも」と思ったら、思い込みで動かず、まず建築指導課（電話：0465-33-1433）に自分の物件の所有・利用形態を伝えて確認してください。これが遠回りに見えて一番確実です。

なお、自治体の補助対象から外れる賃貸物件でも、旧耐震の建物の耐震性は出口（売却）価格や入居者確保に直結します。補助の有無とは切り離して、収益物件としての耐震投資の要否は別途検討する価値があります。

6. 感震ブレーカー設置費補助金｜小さいが防災の底上げに

小田原市には令和8年度 感震ブレーカー設置費補助金もあります（出典：小田原市 防災対策課 補助金一覧）。地震時の通電火災を防ぐ装置で、金額は大きくありませんが、木造アパートの火災リスクを下げる地味に効く対策です。入居者の安全は、長く見れば空室率と評判に効いてきます。詳細・対象要件は市の防災対策課のページでご確認ください。

通電火災は、地震で停電したあと電気が復旧したときに、倒れた電気器具や傷んだ配線から出火する現象です。木造の集合住宅が密集するエリアでは、一棟の出火が周囲に広がるリスクもあります。オーナーにとっては、入居者の生命と財産を守るという責任の問題であると同時に、火災による物件の毀損・賃料収入の途絶という経営リスクの問題でもあります。費用が小さく効果のはっきりした対策は、優先して取り入れておく価値があります。

7. 固定資産税の省エネ改修減額｜賃貸の「落とし穴」をはっきり書きます

最後に税の財布です。省エネ改修を行った住宅には、翌年度分の固定資産税が減額される制度があります。具体的には、120平方メートル相当分までの税額の3分の1が、改修完了の翌年度に限って減額されます（出典：小田原市 省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税の減額制度、制度の枠組みは国土交通省 省エネ改修に係る固定資産税の減額措置）。

ここがオーナーにとっての落とし穴です。この減額は、居住部分の割合が家屋の2分の1以上であることが要件で、賃貸専用部分は対象になりません。完全な賃貸住宅（自分が住んでいない丸ごと貸している物件）は、本制度の対象外と整理されています。「省エネ改修したから固定資産税も下がるはず」と当て込むと、賃貸物件では当てが外れます。

オーナー兼自宅のような併用建物では、要件を満たす可能性があります。判断はケースバイケースなので、資産税課への確認が前提です。耐震改修・バリアフリー改修の固定資産税減額にもそれぞれ別の要件があり、賃貸での適用可否は一律ではありません。

8. 税務の落とし穴｜「もらって終わり」ではない3つの注意点

補助金は、受け取ったら終わりではありません。オーナーとして必ず押さえておきたい税務上の論点が3つあります。

ひとつ目は、補助金は原則として課税対象になること。 受給した補助金は、多くの場合その年度の収入（雑収入など）として計上が必要です。「10万円もらえた」が、そのまま10万円の手残りにはなりません。最終的な税負担まで含めて損得を見てください。

ふたつ目は、修繕費か資本的支出かで税務処理が大きく変わること。 原状回復に近い修繕は、その年に全額を経費（修繕費）にできます。一方、性能を上げたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として資産計上し、減価償却で複数年に分けて費用化することになります。給湯器交換、窓の断熱改修、耐震補強がどちらに当たるかは、工事内容と金額しだいです。

みっつ目は、補助金で取得した資産の「圧縮記帳」など、専門的な処理があること。 ここは判断を誤ると後で響きます。具体的な処理は、必ず顧問税理士にご相談ください。本記事は制度の紹介であって、税務上の助言ではありません。

9. 数字で考える｜入居率1%とNOIの話

補助金の話を、最後にオーナーの言葉、つまり数字に翻訳しておきます。

仮に、家賃8万円・10戸のアパートを考えます。満室なら月80万円、年960万円の賃料です。もし入居率が1%下がる、つまり年間でおよそ0.1戸分が空く状態が続くと、ざっくり年10万円前後の減収になります。たった1%でも、毎年効いてくると無視できない金額です。

給湯器の更新や窓の断熱は、この「入居率」と「賃料の維持」に効く投資です。設備が古いままだと、内見での見劣り、結露や寒さのクレーム、退去の増加という形で、じわじわと収益を削っていきます。補助金は、その必要投資の一部を国や市が肩代わりしてくれる仕組みだ、ととらえると判断しやすくなります。

「補助が出るから工事をする」のではなく、「いずれ必要な工事を、補助の出るタイミングで前倒しする」。これが、私がオーナーさまにいつもお伝えしている考え方です。

もう一段踏み込むと、修繕投資には「利回りを上げる投資」と「物件価値そのものを底上げする投資」の2種類があります。給湯器や窓のような設備更新は、入居率と賃料を守ることで利回りを下支えします。一方、外壁・防水・耐震といった建物本体への投資は、出口、つまり売却時の収益還元価格を底上げする方向に効きます。出口を見据えた修繕投資は、目先の利回り改善以上に、物件価値の維持・向上という形で長期の収益に効いてくる、というのが私の実感です。補助金は、この両方の投資の「初期負担」を軽くしてくれる存在だと位置づけると、使いどころが見えてきます。

10. 工法の選択で総額が変わる｜足場・ロープアクセス・ハイブリッド

補助金は工事費の一部を軽くする手段ですが、工事費そのものを下げることも、同じくらい収益に効きます。ここで効いてくるのが工法の選び方です。

私たち明誠は、大規模修繕や外壁・防水の工事を、3つの工法から建物に合わせて選べる体制を持っています。ひとつは従来型の足場仮設。ひとつは無足場のロープアクセス工法（産業用ロープで職人が下りながら施工する方法）。そしてその両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法です。

小田原のように、海風による塩害で外壁や鉄部の劣化が進みやすく、敷地に余裕のない物件も多い地域では、この使い分けが効きます。例えば、足場を全面に組むと費用も工期もかさむ物件でも、傷んでいる面だけをロープアクセスでピンポイント補修すれば、総額を抑えつつ入居者への影響も小さくできます。足場の設置・解体には相応の費用と期間がかかりますから、「足場を組まずに済む部分はないか」を最初に検討するだけで、見積りが変わることがあります。

入居中の物件では、工法の選択は「工事のしやすさ」だけの問題ではありません。足場を組むと、その期間は外からの視線や窓の開けづらさ、防犯面の不安などで、入居者に少なからずストレスがかかります。これが退去のきっかけになることもあります。ロープアクセスやハイブリッドで工期を短く、影響を小さく抑えられれば、入居率を守りながら工事を進められます。つまり工法の選択は、工事費の話であると同時に、工事期間中の賃料収入を守る話でもあるのです。私が「建物にとってのベスト」を考えるとき、施工のしやすさとオーナーの収益、入居者の暮らしの三つを必ず一緒に見るようにしています。

工法の詳しい違いはロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕の進め方は大規模修繕工事のご紹介、3工法を建物ごとに最適提案する考え方は明誠の強み・コンセプトで詳しくご説明しています。雨漏り・漏水でお困りの場合は漏水・雨漏り対応もご覧ください。マンション・ビルオーナーさま向けの窓口はオーナー様向けサービスにまとめています。

11. よくあるご質問（小田原市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 個人オーナーでも市の補助金は使えますか。
ブロック塀等撤去費補助金は所有者が個人か法人かを問わず利用できます。一方、木造住宅の耐震補助は自己居住を主な対象とする傾向があり、賃貸物件は要件確認が必要です。制度ごとに対象が異なるとお考えください。

Q. 国の給湯器・窓の補助は、自分で申請するのですか。
いいえ。賃貸集合給湯省エネ2026事業も先進的窓リノベ2026事業も、登録された事業者が申請を代行する仕組みです。施工業者がその事業者登録をしているかが前提条件になります。

Q. 補助金がもらえれば、工事は実質タダになりますか。
なりません。多くの制度で補助は工事費の一部ですし、受給した補助金は課税対象になり得ます。手残りベースでの損得計算をおすすめします。

Q. 申請の締切はいつですか。
制度ごとに異なります。小田原市の制度は先着順で予算到達次第終了するものが多く、年度の早い時期に動くほど有利です。国の事業も予算上限に達すると締め切られます。

Q. うちの古い木造アパート、何から手をつけるべきですか。
まずは現地調査で劣化の状態を把握することです。緊急性の高い箇所（外壁の浮き、防水切れ、危険な塀）と、補助が使える工事を整理してから順番を決めると、無駄がありません。

Q. 海に近い物件で塗装がすぐ傷みます。何か対策はありますか。
小田原の沿岸部は塩害で塗膜や鉄部の劣化が早く進みます。塩分は定期的な洗浄である程度落とせますし、耐候性・防錆性の高い仕様を選ぶことで塗り替え周期を延ばせます。傷みが一部に偏っている場合は、その面だけをロープアクセスで先行補修し、全面工事の時期を後ろにずらす、という総額を抑える組み立ても可能です。

Q. 補助金の申請に必要な書類は、自分で全部そろえるのですか。
市の制度は申請者本人がそろえる書類が中心ですが、図面や工事内容に関する資料は施工業者の協力が要ります。国の給湯・窓の事業は事業者が申請主体なので、必要書類の多くは事業者側で用意します。いずれにしても、補助金の扱いに慣れた業者を選ぶと手間が大きく変わります。

Q. 1棟だけでなく複数棟を持っています。まとめて相談できますか。
もちろんです。複数棟を保有されている場合は、棟ごとの劣化状況と使える補助を一覧化し、年度をまたいで工事と申請を割り振る「ポートフォリオ単位」の計画づくりが効果的です。1年に使える予算枠や締切は制度ごとに限りがあるため、計画的に分散させたほうが取りこぼしを減らせます。

12. 小田原市オーナーが取るべき順番：調査 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。

第一に、現地調査で物件の状態を把握すること。劣化箇所と緊急度、そして使える補助金の候補を洗い出します。第二に、工事計画と資金計画を立てること。補助の締切と予算枠を踏まえ、今年度に何を、来年度に何を、と振り分けます。第三に、着工前に申請すること。多くの制度は着工後の申請を認めません。ここを間違えると、せっかくの補助がゼロになります。第四に、工事と実績報告です。

私たち明誠は、現地調査と、補助金も見据えた工事計画づくりからお手伝いできます。小田原で賃貸物件をお持ちで、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お声がけください。1棟の現地調査と、利回り改善を見据えた工事プランのご提案だけでも承ります。ご相談はお問合せフォームからどうぞ。

補助金は年度で変わり、予算枠で締め切られます。本記事の金額・期間は2026年6月時点で確認した内容です。申請前には必ず各制度の公式ページと窓口で最新情報をご確認ください。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 小田原市「令和8年度小田原市ブロック塀等撤去費補助金」
• 小田原市「重点対策加速化事業費補助金（令和8年度）」
• 小田原市「木造住宅耐震診断費補助金・木造住宅耐震改修費補助金」
• 小田原市「防災対策課 補助金・証明」
• 小田原市「省エネ改修を行った住宅に対する固定資産税の減額制度」
• 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業について」
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業「公式サイト」
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業」
• 国土交通省「住宅省エネ関連支援」
• 国土交通省「省エネ改修に係る固定資産税の減額措置」

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※本記事は制度の概要を分かりやすくお伝えするもので、税務・法務上の個別助言ではありません。具体的な申請可否や税務処理は、各制度の窓口および顧問税理士にご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

鎌倉市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜耐震・省エネ・ブロック塀・給湯器交換【2026年度】

鎌倉市内に賃貸マンションやアパート、テナントビルをお持ちのオーナーさま。「補助金は管理組合や持ち家の話で、収益物件には関係ない」と思っていませんか。私は大規模修繕の現場を回るなかで、この思い込みのせいで本来もらえたはずのお金を取りこぼしているオーナーさまを、何人も見てきました。

鎌倉は、海風による塩害、起伏の多い地形、そして築古物件の多さという、賃貸経営にとってなかなかタフな土地です。外壁やシーリングの劣化は、観光地ゆえに「見た目」がそのまま入居率に響きます。だからこそ、修繕に使える公的なお金は一円も無駄にしたくない。この記事では、2026年度（令和8年度）に鎌倉市のオーナーが実際に使える制度を、「賃貸物件に使えるか／使えないか」をはっきりさせながら整理します。私は塗装会社の人間ですが、ここでは営業ではなく、現場で本当に役立つ情報だけをお伝えします。

なお、本記事の金額・要件・期限はすべて2026年6月時点の鎌倉市・神奈川県・国の公開情報に基づいています。多くの制度が予算上限に達した時点で受付終了となる先着順ですので、最終的な判断の前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。

まず全体像：鎌倉市オーナーが押さえる「3つの財布」

補助金や優遇は、お金の出どころで「市」「県」「国」の3つに分かれます。それぞれ性格が違うので、最初に地図を頭に入れておくと、自分の物件にどれが効くかが見えてきます。

区分	主な制度	賃貸物件への向き
鎌倉市	危険ブロック塀等除却費補助、住宅用再エネ・省エネ機器等設置費補助金、木造住宅耐震改修補助、マンション耐震診断補助	ブロック塀・太陽光は賃貸オーナー向き。耐震改修・固定資産税減額は要件に注意
神奈川県	既存住宅省エネ改修補助、ZEH導入費補助金	既存住宅省エネ改修は「賃貸は対象外」。新築ZEH系が中心
国	賃貸集合給湯省エネ2026事業、先進的窓リノベ2026事業、住宅省エネ2026キャンペーン	賃貸集合住宅専用の枠があり、オーナーに最も効く

結論から言えば、鎌倉市の純粋な賃貸オーナーにとって主役になりやすいのは、「市のブロック塀・太陽光補助」と「国の賃貸集合住宅向け省エネ事業」です。耐震改修や固定資産税の減額は「自分が住んでいること」が条件になっている制度が多く、賃貸専用物件では使えないケースがあります。ここを正確に切り分けることが、ムダな期待と書類づくりを避ける第一歩です。順番に見ていきましょう。

1. 危険ブロック塀等除却費補助｜法人オーナーも使える「外構の盲点」

私がオーナーさまに最初におすすめするのが、これです。なぜなら、賃貸物件で見落とされがちな「外構の塀」を、法人名義でも申請できるからです。

鎌倉市の「危険ブロック塀等対策事業補助金」は、地震時に倒れて避難路をふさぐ危険のあるブロック塀の除却費用を補助する制度です。対象は、第三者が通行する道路等に面し、延長が1メートル以上、かつ高さが1メートル以上（擁壁の上にある場合は擁壁を含む高さ1メートル以上かつ塀の高さ60センチ以上）のブロック塀で、市から危険である旨の指導または勧告を受けたものです。除却したあとに軽量なフェンス等を設置する工事も対象になります。

補助額は、市が定めた単位当たりの標準工事費に塀の面積（基礎は延長）を乗じた額と、除却工事の見積金額の、いずれか少ない額の2分の1です。さらに、鎌倉市立小学校の通学路に面した塀であれば、補助率は10分の9まで跳ね上がります。フェンス設置についても同じ考え方です。

ここがオーナーにとって重要な点ですが、鎌倉市はこの制度の申請にあたり「法人用の個人情報取扱同意書」を用意しています。つまり、個人オーナーだけでなく、不動産保有法人としての申請が想定されているということです。アパートの境界塀、駐車場まわりの古い塀、これらは「もらい事故」の温床です。万が一倒れて通行人がケガをすれば、所有者の責任が問われます。賃料を生まない外構部分こそ、補助金を使って先に手を打っておくべき場所だと私は考えます。

注意点として、令和8年度の補助金交付申請は2026年10月末日までです。そして必ず交付決定通知日以降に工事へ着手する必要があり、先に発注すると対象外になります。また、過去にこの補助を一度受けた塀は再度の対象になりません。問い合わせは鎌倉市建築指導課（0467-61-3589）です。

2. 住宅用再エネ・省エネ機器等設置費補助金｜「貸し出す人」が対象に明記された数少ない市制度

太陽光や蓄電池の補助は「自分の家に付ける人だけ」と思われがちですが、鎌倉市の制度は違います。ここは私も提案でよく使うポイントです。

鎌倉市の「住宅用再生可能エネルギー・省エネ機器等設置費補助金」（令和8年度）は、対象者として「市内に所有する住宅に補助対象設備を設置し、かつ当該設備を所有して、他者に居住の目的で当該住宅を貸し出す者」を明確に含めています。つまり、賃貸オーナーが自分の所有する賃貸住宅に太陽光や蓄電池を設置する場合でも、補助の対象になり得るということです。市の補助制度でここまではっきり「貸し出す者」を対象に入れている例は、実はそう多くありません。

補助額は次のとおりです。住宅用太陽光発電システムは、太陽電池モジュールの公称最大出力（キロワット）に1万円を乗じた額で上限5万円。家庭用燃料電池システム（エネファーム）は上限4万円。定置用リチウムイオン蓄電システムは上限5万円。電気自動車充給電設備（V2H）は上限3万円です。なお令和7年度からの変更点として、蓄電池が4万円から5万円に、V2Hが2万円から3万円に増額され、その一方で電気自動車（EV）本体への補助は終了しました。

ただし注意が必要です。共同住宅等に設置する場合は、居住部分で使われる設備に限られ、共用部分で使う設備は補助対象外です。賃貸マンションの共用廊下や共用灯のための設備、という発想では使えないということです。また予算には限りがあり、令和8年度の予算額は600万円、2026年5月15日時点の執行率は約11%でした。年度の早い段階なら枠に余裕がある一方、後半は埋まりやすいので注意してください。申請は工事の着工前、提出は3月1日までです。問い合わせは鎌倉市環境政策課（0467-61-3421）です。

事業用なら「重点対策加速化事業費補助金」も視野に

もう少し規模の大きい投資を考えているオーナーさまには、国の交付金を財源とする「鎌倉市重点対策加速化事業費補助金」も選択肢です。こちらは住宅用だけでなく事業用、さらにリースやPPA（電力購入契約）による設置も対象になります。太陽光発電設備の補助額は、家庭用7万円/kW、事業用5万円/kWと、前述の市単独補助よりも手厚い設定です。ただしFIT・FIP制度を使わずに自家消費（家庭用30%、事業用50%以上）を行うことが条件で、前述の住宅用補助との併用はできません。物件の電力使用実態に合わせて、どちらが有利かを見極める必要があります。申請開始は2026年5月以降、コールセンター（0120-201-603）が窓口です。

3. 木造住宅耐震改修・マンション耐震診断補助｜「自己居住要件」を正直に解説します

ここは期待してアクセルを踏むと空振りしやすい領域なので、私はあえて正直にお伝えします。

鎌倉市の「木造住宅耐震改修工事費等補助金」は、補助額が工事費等の2分の1で上限115万円（低所得者世帯等は上限135万円）と、金額だけ見れば非常に魅力的です。対象は2000年（平成12年）5月31日以前に工事着手した木造2階建て以下の一戸建て・二世帯・店舗兼用住宅で、現地耐震診断の総合評点が1.0未満だったもの。しかし条件をよく読むと、「市民自らが所有し、居住する建築物」とあります。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸アパートは、そのままでは対象外になります。店舗兼用住宅でオーナー自身が住んでいる、といったケースなら可能性がありますが、投資用の一棟アパートには使いにくい制度です。

一方で、区分所有の分譲マンションを投資用にお持ちのオーナーさまには、「マンション耐震診断補助金」が関係してきます。これは耐震改修アドバイザーの派遣を受けたマンションが耐震診断を実施する場合に、診断費用の2分の1（上限150万円。延べ面積1000平方メートル未満は1平方メートルあたり1,500円が限度）を補助するものです。ただし申請者は管理組合であり、住戸の過半に区分所有者が居住していること、管理組合の集会で耐震診断の実施を決議していること、などが要件です。区分所有オーナーは、自分一人で申請するのではなく、管理組合・理事会を通じて制度を動かす形になります。投資判断として「この物件の耐震性を数字で把握しておきたい」と思ったら、まず管理会社や理事会に診断補助の活用を相談するのが入り口です。耐震関連の問い合わせは建築指導課（0467-61-3586）です。

4. 国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」｜賃貸オーナー専用の本命

ここからが、鎌倉市の賃貸オーナーにとって最も実弾になりやすい国の制度です。私が今、一棟物オーナーさまに「今年やるなら、まずこれ」と言っているのがこの事業です。

「賃貸集合給湯省エネ2026事業」（令和7年度補正予算「既存賃貸集合住宅の省エネ化支援事業」）は、その名のとおり賃貸物件のオーナーを対象に、省エネ性能の高い給湯器への交換を支援する補助金です。補助額は、追い焚き機能なしのエコジョーズ・エコフィールへの取替が1台あたり5万円、追い焚き機能ありが1台あたり7万円。共用廊下を横断してドレン排水ガイドを敷設した場合は8万円、浴室へのドレン水排水工事を伴う場合は10万円と上乗せされます。

対象は既存の賃貸集合物件で、1棟に2戸以上の賃貸住戸を有する建物。オーナーや親族が居住する住戸は対象に含みません。1棟あたり1台以上の取替で申請できるため、規模の小さいアパートでも使えます。着工時期は2025年（令和7年）11月28日以降が対象です。なお、この事業の対象はガスや石油を燃料とする小型給湯器で、電気のエコキュートは別の補助金事業（給湯省エネ2026事業）の対象になります。

給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器は故障リスクが高く、真冬に止まれば即クレーム、最悪の場合は退去につながります。「壊れてから慌てて交換」ではなく、補助金が出るうちに計画的に新しい省エネ給湯器へ更新しておく。これは入居率の維持と修繕費の平準化を同時に実現する、極めて費用対効果の高い一手だと私は考えています。

5. 先進的窓リノベ2026事業｜賃貸集合住宅も対象、入居者満足と賃料維持の両取り

国の「住宅省エネ2026キャンペーン」の柱のひとつ「先進的窓リノベ2026事業」も、賃貸集合住宅のオーナーが使える制度です。所有者の定義に「賃貸に供する個人または法人」が含まれており、賃貸物件も補助対象になります。

補助額は住宅1戸につき最大100万円、240平方メートルを超える非住宅建築物の場合は最大1,000万円。ただし、この事業を使うには補助額が5万円以上になる工事規模が必要です。申請期限は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達した場合はその時点まで）です。

窓の断熱は、入居者にとって「夏は涼しく、冬は暖かい」という体感の差になり、結露やカビの苦情を減らします。築年数なりの設備の古さは、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。窓まわりのアップグレードは、その圧力に対する数少ない反撃手段です。なお、断熱改修やサッシ交換を外壁の大規模修繕と同じタイミングでまとめて行えば、足場や養生のコストを共有でき、トータルの工事費を圧縮できます。窓だけ単独で動くより、修繕計画全体のなかに組み込むほうが、補助金の効きも費用対効果も良くなります。

参考までに、神奈川県にも「既存住宅省エネ改修事業費補助金」（令和8年度、補助対象経費の3分の1または15万円のいずれか低い額）がありますが、こちらは賃貸住宅が対象外です。県の枠は持ち家向け、賃貸は国の枠、と切り分けて設計するのが現実的です。

6. 固定資産税の減額措置｜耐震・省エネ・バリアフリーの「翌年度効果」と賃貸の落とし穴

補助金は現金が入る制度ですが、固定資産税の減額は「出ていくお金を減らす」制度です。キャッシュフローへの効き方が違うので、合わせて押さえておきましょう。ただし、ここも賃貸には要注意です。

鎌倉市の改修工事に伴う固定資産税の減額措置は、大きく3種類あります。

• 耐震改修：昭和57年1月1日以前に建築された住宅で、現行の耐震基準に適合させる改修を行い、50万円を超える工事費を支払った場合、工事完了の翌年度の固定資産税が2分の1減額（床面積120平方メートルまでの分）されます。減額は翌年度の1年度のみです。
• バリアフリー改修：新築から10年以上経過、改修後の床面積が50〜280平方メートル、補助金等を差し引いた工事費が50万円超などの要件で、翌年度の固定資産税が3分の1減額（100平方メートルまでの分）されます。
• 省エネ改修：平成26年4月1日以前から存在する家屋で、床面積50〜280平方メートル、窓の断熱改修を必須として工事費60万円超（または工事費50万円超で太陽光・高効率空調等と合わせて60万円超）の場合、翌年度の固定資産税が3分の1減額（120平方メートルまでの分）されます。

いずれも都市計画税には減額措置がありません。そして賃貸オーナーが最も注意すべきは、バリアフリー改修と省エネ改修の減額には「貸家用以外の居住用部分があること」という要件がある点です。つまり、純粋な賃貸専用住宅は、この2つの減額の対象外になります。耐震改修の減額にはこの居住用部分の要件は明記されていませんが、適用関係は物件ごとに異なるため、必ず事前に確認してください。なお、区分所有のマンションも減額対象で、その場合は1棟全体ではなく専有部分ごとが対象です。また、一定要件を満たすサービス付き高齢者向け賃貸住宅には新築後5年間の減額もあります。固定資産税の減額に関する問い合わせは資産税課（0467-61-3936）です。

7. 税務の落とし穴｜「もらって終わり」ではない3つの注意点

ここは塗装会社の領分を少し越えますが、現場で必ず聞かれるので触れておきます。最終的な判断は税理士にご相談いただく前提で、考え方だけお伝えします。

第一に、補助金は受け取った時点で「雑収入」として課税対象になります。 100万円の補助が出たからといって、丸ごと手元に残るわけではありません。法人なら益金、個人なら不動産所得等に算入され、税負担が発生します。手取りベースで効果を試算しておくことが大切です。

第二に、工事費が「修繕費」か「資本的支出」かで、税務処理がまったく変わります。 原状回復に近い塗装や防水のやり直しは修繕費として一括損金にできる可能性がありますが、性能を明らかに向上させる改修は資本的支出として減価償却の対象になります。同じ工事でも、内容と契約書の書き方によって落としどころが変わるため、見積段階から意識しておくべきです。

第三に、補助金と税の減額・控除は、併用の可否が制度ごとに決まっています。 たとえば固定資産税の省エネ減額では、補助金等を差し引いた後の工事費で要件を判定します。「補助も減税も両方フルでもらえる」と早合点せず、各制度の要綱で重複や調整の有無を確認してください。

これらを工事計画と切り離して後から考えると、効果が半減します。私は補助金・工法・税務の3点を、最初からワンセットで提案するようにしています。

8. 数字で考える｜入居率1%とNOIの話

最後に、オーナーの財布感覚に引き寄せて考えてみます。たとえば家賃8万円・20戸の賃貸マンションなら、満室の年間賃料は約1,920万円です。ここで入居率が1%下がるだけで、年間およそ19万円の賃料収入が消えます。給湯器の故障による退去や、外壁の劣化による内見時の印象悪化は、こうした形で静かにNOI（実質賃料収入）を削っていきます。

逆に言えば、補助金を使って給湯器を更新し、窓や外壁を整えることで入居率を1%押し上げられれば、それだけで年間約19万円のキャッシュフロー改善になります。そこに補助金そのものの現金効果と、修繕費の損金算入による税効果が乗ってきます。さらに、計画的に手を入れた物件は、出口（売却）の場面で「収益還元価格」そのものが底上げされます。利回り改善だけでなく、物件価値そのものを守る投資だと考えると、補助金が出る年に動く意味が見えてくるはずです。

9. 工法の選択で総額が変わる｜足場・ロープアクセス・ハイブリッド

補助金で工事費の一部を取り戻すのと同じくらい、私が大事だと考えているのが「そもそもの工事費を下げる」ことです。とくに鎌倉のように起伏が多く、隣地や道路との距離が近い物件では、足場の架設費がばかになりません。

私たちは、通常の足場仮設による工事に加えて、足場を架けずに産業用ロープで施工するロープアクセス工法、そして足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の、3つの工法から建物にとってベストな方法をご提案できます。たとえば、足場が架けにくい高層部や狭小地ではロープアクセスで足場費を圧縮し、低層部や複雑な部位は足場で確実に施工する、といった組み合わせです。足場費を抑えられれば、その分だけ自己負担が減り、補助金の効果が相対的に大きくなります。

賃貸物件の場合、足場を長期間架けること自体が入居者にとってのストレスであり、防犯面の不安にもつながります。工期短縮と生活影響の最小化という点でも、無足場のロープアクセスは賃貸オーナーと相性の良い工法です。詳しくは弊社の大規模修繕のご案内やロープアクセス工法のページもご覧ください。

10. よくあるご質問（鎌倉市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 自分が住んでいない賃貸アパートでも、市の耐震改修補助は使えますか。
A. 木造住宅耐震改修工事費等補助金は「市民自らが所有し居住する建築物」が対象とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外です。まずは建物の状態を診断で数字にする入り方を含め、建築指導課（0467-61-3586）に物件の使い方を正確に伝えて確認してください。

Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. マンション耐震診断補助金の申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。集会での決議などの運用ルールがあるので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。

Q. 賃貸マンションに太陽光や蓄電池を付けたいのですが、市の補助は使えますか。
A. 鎌倉市の住宅用再エネ・省エネ機器等設置費補助金は、対象者に「市内に所有する住宅を他者に貸し出す者」が含まれており、賃貸オーナーも対象になり得ます。ただし共同住宅では居住部分で使う設備に限られ、共用部分は対象外です。予算上限と着工前申請にご注意ください。

Q. 国の補助と市の補助は両方もらえますか。
A. 制度によります。対象工事が違えば併用できる設計のものもあれば、市の住宅用補助と重点対策加速化補助のように併用不可のものもあります。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。

Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。鎌倉市の太陽光補助は年度予算600万円、ブロック塀補助の申請は10月末まで、国の各事業も年度後半は枠が埋まりがちです。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。

11. 鎌倉市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注すると対象外になる制度がほとんどです。鎌倉市のブロック塀補助も太陽光補助も、交付決定の前に着工してはいけません。これは致命傷になります。

まず、建物の現状を「数字」で把握します。外壁・シーリング・防水・給湯器・窓の状態確認、必要なら耐震診断です。次に、どの工事にどの補助を当てるか、市・県・国の制度を併用可否と申請期間を踏まえて全体設計します。そのうえで、各制度の交付決定を受けてから工事に着手します。

私はこの「補助金を取りに行く工事計画」「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」を、必ずワンセットで考えるべきだとお伝えしています。別々に進めると、せっかくの効果が半分になってしまうからです。

お持ちの鎌倉市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度ご相談ください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、そして補助金が使える工事の棚卸しだけでも承ります。塩害エリアの物件は、動ける年に動くのが一番得です。ご相談はお問合せフォームから、お気軽にどうぞ。近隣エリアの事例として、平塚市のオーナー向け補助金ガイドや茅ヶ崎市のオーナー向け補助金ガイドもあわせてご覧ください。

出典・参考資料

• 鎌倉市「耐震改修工事等費用の補助制度について」（更新日：2026年4月27日）
• 鎌倉市「マンション耐震診断補助金交付制度について」
• 鎌倉市「危険なブロック塀等の除却費用補助制度について」（更新日：2026年4月10日）
• 鎌倉市「住宅用再生可能エネルギー・省エネ機器等設置費補助金」（更新日：2026年5月15日）
• 鎌倉市「改修工事（耐震・バリアフリー・省エネ）等に伴う減額措置について」
• 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業」
• 国土交通省・経済産業省・環境省「住宅省エネ2026キャンペーン」

※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

茅ヶ崎市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜湘南・塩害エリアの収益物件を「空けない資産」に変える2026年度の制度設計

茅ヶ崎市で賃貸マンションやアパート、テナントビルを運用していると、海風の心地よさと引き換えに、ある現実が静かに進行します。塩分を含んだ潮風は、外壁や鉄部、シーリングの劣化を内陸より早く進めます。気づけば外壁の白華やサビが目立ち、内見時の第一印象が落ち、空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなる——そうしてNOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を差し引いた、物件が実際に生み出す利益）がじわじわ削られていきます。これは湘南エリアで築古の収益物件を持つオーナーに共通する悩みです。

その打ち手の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが取りこぼしているのが「茅ヶ崎市・神奈川県・国の補助金と税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせるだけで手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できることがあります。本記事は、茅ヶ崎市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理しました。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を持って稼ぐ側」の判断材料としてまとめています。

先に正直に申し上げます。補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず茅ヶ崎市の担当課と国・県の公式サイトで最新情報をご確認ください。私はいつもオーナーさまに「制度は生き物です。使える年に動いた人が一番得をします」とお伝えしています。

まず全体像：茅ヶ崎市オーナーが押さえる「3つの入口」

茅ヶ崎市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの入口に分けて考えると整理しやすくなります。

ひとつ目は茅ヶ崎市の防災・安全系の補助金です。木造住宅の耐震診断・補強、分譲マンションの耐震診断、危険ブロック塀の撤去、旧耐震木造の除却、民間建築物のアスベスト調査がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命、そして「事故が起きたときのオーナー責任」に直結する部分です。

ふたつ目は省エネ・創エネ系の補助金です。ここは率直にお伝えすると、茅ヶ崎市には個人向けの太陽光・蓄電池の独自補助が現状ありません。そのぶん、神奈川県の既存住宅省エネ改修、そして国の住宅省エネ2026キャンペーンが主役になります。光熱費の削減と、「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせる投資です。

みっつ目は国の賃貸オーナー専用枠です。給湯器・窓の補助で、金額が大きく、何より「賃貸物件のオーナーが使える」と制度側が明記しているのが特徴です。

この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。

1. 木造住宅の耐震診断・補強｜木造アパート・併用物件オーナーは要件を正確に

茅ヶ崎市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーが、まず知っておきたいのが木造住宅耐震改修促進事業補助金です。市は平成18年度から、木造住宅の耐震診断と補強に補助を設けています。

まず耐震診断です。茅ヶ崎市の場合、診断費用は建物一棟あたり一律108,900円（税込）と決まっており、補助によって自己負担が圧縮される仕組みです。世帯全員が65歳以上で市民税非課税の世帯なら自己負担9,900円（補助99,000円）、それ以外の方は自己負担35,900円（補助73,000円）です。対象は、市内にある昭和56年5月31日以前に建築（または工事着手）された木造で、在来軸組構法または枠組壁構法、地階を除く階数が2以下の一戸建て・長屋（2戸まで）・兼用住宅（延べ面積の2分の1以上が住宅）などの条件を満たすものです。診断の対象者要件は「自己が所有し居住」「配偶者・一親等の親族が居住」のほか「自己が所有するもの」も含まれており、申請は診断を受ける日の14日前までに建築指導課へ提出します（出典：茅ヶ崎市「木造住宅耐震改修促進事業補助金のご案内」）。

続く耐震補強工事は、補助を使った診断で上部構造評点が1.0未満（倒壊の危険性あり）と判定された建物を、改修後に評点1.0以上にする工事が対象です。補助は工事費（税別）の2分の1で、上限50万円。65歳以上の高齢者世帯等は20万円が上乗せされ、最大70万円になります。着工する日の14日前までに申請が必要です。

ここで賃貸オーナーが正直に向き合うべき注意点があります。補強工事の補助は、対象者要件が「自己が所有し、かつ自己（または配偶者・一親等の親族）が居住している」ことに絞られています。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸用木造アパートは、この補強補助の枠ではそのまま使えないケースが想定されます。一方で、診断の補助は「所有のみ」も含む整理になっているため、まずは診断で建物の状態を数字にしておく、という入り方は十分にあり得ます。私はこういうとき、オーナーさまに「使える・使えないは、電話一本で確かめましょう」とお伝えしています。併用住宅（自宅兼賃貸）や所有形態によって扱いが変わるため、茅ヶ崎市建築指導課（電話：0467-81-7185）に建物の使い方を正確に伝えて確認するのが最短です。

それでも木造物件オーナーが耐震を放置できない理由は明確です。耐震性が不足したまま運用すると、地震リスクそのものに加えて、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にまで影響します。補助が使えない場合でも、「現状を耐震診断で数字にしておく」ことは、出口戦略（売却・建替え）の局面で必ず効いてきます。

2. 分譲マンション耐震診断事業補助金｜区分所有オーナーは管理組合経由で使う

茅ヶ崎市には「分譲マンション耐震診断事業補助金」があり、旧耐震基準の分譲マンションの耐震診断費の一部を補助します。

補助額は、(1)耐震診断に要した費用の2分の1、(2)区分所有者が居住する住戸の数に30,000円を乗じた額、のいずれか少ない額です。対象は、市内にある昭和56年5月31日以前に建築（または工事着手）された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄骨造、地階を除く階数が3以上、住宅部分の床面積が延べ面積の過半、住戸総数の過半を区分所有者が居住の用に供している、管理組合の集会等で耐震診断の実施を決議している、避難路沿道建築物の耐震診断補助を受けていない、というすべての条件を満たすものです（出典：茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」）。

ここでオーナーが押さえるべきは「申請者は管理組合」という点です。分譲マンションの一室を投資用に区分所有しているオーナーであれば、自分が単独で動くのではなく、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受ける形になります。耐震診断の前に集会での合意決議が必要で、実績報告書は3月20日までに提出、申請額が市の単年度予算を超える場合は翌年度の予算計上が必要になるため10月までに建築指導課へ相談、という運用上のルールもあります。区分所有オーナーとしては、理事会・管理会社にこの制度の存在を早めに共有しておくのが第一歩です。

一方、一棟物のRC・鉄骨造の賃貸マンションを所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション（区分所有）向け」の枠は、そのままの形では当てはまりません。後述する避難路沿道建築物の制度や、用途・規模に応じた別の枠の検討が必要になるため、まずは建築指導課に「一棟RCの賃貸で耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。

3. 避難路沿道建築物・アスベスト調査｜ビル・一棟物オーナーの専用ルート

一棟物のビルや大型建築物を持つオーナーに見落としてほしくないのが、避難路沿道建築物耐震診断事業補助金です。地震時に避難や緊急車両の通行を確保すべき道路に面し、その通行を妨げるおそれのある旧耐震の建築物について、耐震診断費を補助する制度です（出典：茅ヶ崎市「避難路沿道建築物耐震診断事業補助金のご案内」）。住宅向けの補助とは別ルートで、テナントビルや事務所ビルのオーナーが使える可能性のある枠です。自分の建物が指定された避難路沿道に該当するかどうかは外形では判断しづらいため、建築指導課で確認するのが第一歩になります。

あわせて、改修工事に踏み込む前に効いてくるのが民間建築物アスベスト含有調査事業補助金です（出典：茅ヶ崎市「民間建築物アスベスト含有調査事業補助金のご案内」）。一定年代より前の建物では、外壁の吹付け材や内装材にアスベストが含まれている可能性があり、大規模修繕や解体の前に調査が必要になることがあります。調査費の補助を使えれば、改修計画の入口コストを抑えられます。築古ビルの修繕・建替えを検討するオーナーにとって、調査は「やらされる手続き」ではなく、工程とコストを読むための先行投資です。

4. 危険ブロック塀等撤去費補助金｜駐車場・外構の「もらい事故」リスクを消す

意外と見落とされがちなのが、敷地まわりのブロック塀です。茅ヶ崎市には「危険ブロック塀等の撤去費補助金」があり、道路等からの高さが0.8mを超えるブロック塀等を、0.8m以下まで撤去する工事などを補助します。補助対象は、ブロック塀等を所有し市税を滞納していない方で、世帯全員が65歳以上かつ市民税非課税の場合は上限30万円という枠が設けられています（出典：茅ヶ崎市「危険ブロック塀等の撤去費補助金のご案内」）。面している道路の種類によって申請窓口が異なるため、まず建築指導課に相談するのが確実です。

この制度は、2018年の大阪府北部地震でブロック塀の倒壊により犠牲者が出たことを受けて全国で整備が進んだ、減災目的の補助です。オーナーにとっては「もらい事故」防止の意味合いが大きい。賃貸物件の敷地境界や駐車場まわりのブロック塀が倒れて通行人がケガをすれば、工作物責任を問われるのは所有者です。古い塀を抱えている茅ヶ崎市内の物件オーナーは、外構の安全点検と合わせて、撤去・フェンス化を補助とセットで検討する価値があります。金額そのものは大きくありませんが、リスクの大きさに対して費用対効果は高い投資です。

5. 木造住宅除却事業補助金｜出口・建替えを見据えるオーナーへ

築年数が進んだ木造の収益物件で、「補強して延命する」より「いったん壊して建て替える・更地で出口を取る」方が合理的なケースもあります。茅ヶ崎市には旧耐震の木造住宅の除却（解体）を支援する木造住宅除却事業補助金があります（出典：茅ヶ崎市「木造住宅除却事業補助金のご案内」）。

オーナー視点では、これは「出口戦略の選択肢を増やす制度」です。耐震性が不足し、補強コストが見合わない木造アパートを抱えている場合、除却補助を活用して解体費を圧縮し、新築の賃貸物件への建替えや、土地としての売却に切り替えるという判断があり得ます。除却補助にも対象要件や申請のタイミングのルールがあるため、建替え・売却の計画段階で建築指導課に相談し、「補強・除却・建替えのどれが一番得か」を数字で比較しておくのがおすすめです。

6. 省エネ補助の現実｜茅ヶ崎市は独自枠なし、県と国を主役に据える

ここは正直にお伝えします。太陽光・蓄電池について、茅ヶ崎市には現状、個人住宅向けの独自補助金がありません。市内で事業活動を行う団体が、多くの人が利用する施設に太陽光発電設備を設置して普及啓発を行う取り組み向けの補助はありますが、一般のオーナーが自分の収益物件に付けるための市独自の補助は用意されていないのが実情です。また、神奈川県が実施していた住宅用太陽光発電・蓄電池の導入費補助は、令和7年度分が2025年6月20日をもって受付を終了しています。

では打つ手がないかというと、そうではありません。茅ヶ崎市オーナーが省エネ投資で使うべき主役は、神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金と、後述する国の住宅省エネ2026キャンペーンです。

神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金は、令和8年度も実施されています。郵送による申請は2026年5月11日（消印有効）から受け付けられており、外気に接する窓の改修を含むこと、事業着手の2か月前までに申請すること、交付決定後に着工することなどが条件とされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。ただし、賃貸物件での適用可否は所有・居住の形態によって分かれるため、賃貸経営で使えるかは必ず県・市の窓口で具体的に確認してください。太陽光・蓄電池についても、国のDR（デマンドレスポンス）関連補助など国の枠を組み合わせる選択肢があるため、「市の独自補助がない＝省エネはあきらめる」ではなく、県・国の枠で設計し直すのが正解です。

7. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」

茅ヶ崎市・神奈川県の制度に加えて、必ず併せて検討したいのが国の住宅省エネ2026キャンペーンです。賃貸物件のオーナーにとって、金額の大きさと「賃貸でも使える」という明快さで、ここが本命になります（出典：国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」）。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

その名のとおり、既存の賃貸集合住宅のオーナー向けに用意された専用事業です。従来型給湯器をエコジョーズ／エコフィールへ交換する際、追い焚きなしで5万円／台、追い焚きありで7万円／台が基本補助。一定の排水工事を伴う場合は、最大8万円／台・10万円／台まで加算されます。申請は工事を行う登録事業者が代理で行い、補助は現金振込か工事代金からの相殺で還元される仕組みです（出典：経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト）。給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器の故障対応に追われているオーナーには、計画的な更新の好機です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修を支援する事業で、賃貸住宅のオーナーも対象です。内窓設置や複層ガラスへの交換で、結露・寒さ・夏の暑さを軽減できます。窓まわりの不満は内見時の印象や退去理由に直結するため、競争力の底上げに効きます。補助額が大きい年度事業なので、外壁・防水の大規模修繕と工程を合わせると、足場の共用などで総額を抑えられます。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュート（ヒートポンプ給湯機）などの高効率給湯器が対象の事業です。エコジョーズ中心の(1)とは対象機器が異なるため、物件の給湯方式に応じて使い分けます（出典：給湯省エネ2026事業 公式サイト）。窓の断熱改修（先進的窓リノベ）と給湯器交換（給湯省エネ／賃貸集合給湯）は、要件が合えば同じ住戸で同時に使うことも可能です。

8. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴

ここからが本題です。補助金は受け取って終わりではありません。賃貸経営では、税務処理を間違えると「せっかくの補助が手取りで目減りする」ことがあります。私は税の専門家ではありませんので、最終判断は必ず税理士にご相談いただく前提で、現場でよく聞く3つの落とし穴を整理します。

落とし穴1：補助金は受給時に課税される

個人・法人を問わず、受け取った補助金は原則として収入（雑収入等）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、その分だけ所得が増え、税負担も増えるのが基本です。法人や個人事業では圧縮記帳など課税の繰り延べが使える場合がありますが、要件が細かいため、補助金の受給が決まったら早めに税理士へ相談するのが安全です。

落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる

外壁塗装や防水などの工事費は、原状回復に近ければ「修繕費」として一括で経費にでき、その年の利益を圧縮できます。一方、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として資産計上され、減価償却で何年もかけて費用化することになります。同じ工事でも処理の仕方で当期の手取りが大きく変わります。大規模修繕の見積りは、この観点で内訳を整理しておくと、税理士との相談がスムーズです。

落とし穴3：固定資産税の減額と「賃貸部分」の扱い

茅ヶ崎市では、一定の耐震改修を行った住宅について、要件を満たせば固定資産税が減額される取り扱いがあり、所得税額の特別控除もあわせて整理されています。これらの適用には、市や建築士、指定確認検査機関などが発行する証明書が必要です（市の補助制度を受けていない場合は市で証明書を発行できないことがあります）。固定資産税の減額は茅ヶ崎市財務部資産税課家屋評価担当（電話：0467-82-1111）、所得税の特別控除は藤沢税務署（電話：0466-22-2141）が窓口です（出典：茅ヶ崎市「家屋の改修工事に伴う固定資産税の減額について」）。ただし、こうした税の優遇は「居住用」「賃貸用」で扱いが分かれることがあり、固定資産税の減額や所得税の特例が賃貸部分には適用されない、あるいは要件が異なるケースがあります。自宅兼賃貸（併用物件）のオーナーは特に注意が必要です。補助金で初期コストを圧縮し、税の減額でランニングコストも下げる——この「初期×ランニング」の二段構えこそ、オーナーが本当に手にすべき効果です。

9. 数字で見る：茅ヶ崎市の築古一棟物件・モデル試算

抽象論だけでは判断できないので、ざっくりとしたモデルで考えてみます。あくまで考え方の例であり、実際の金額は物件・制度の要件で変わります。

茅ヶ崎市内の築25年・全8戸の集合住宅で、外壁・屋上防水の大規模修繕と、給湯器の更新、窓の断熱改修をまとめて実施するとします。給湯器を賃貸集合給湯省エネ2026事業で8台更新すれば、追い焚きありで1台7万円×8台＝56万円。窓の断熱改修に先進的窓リノベを併用すれば、さらに数十万円規模の補助が見込めます。条件が合えば、国の枠だけでも合わせて100万円前後の補助を引き出せる計算です。

ここにNOIの視点を重ねます。仮に1戸の月額賃料が7万円の物件で、設備更新によって空室期間が平均1か月短縮し、退去時の賃料下落を1戸あたり月3,000円抑えられたとします。8戸なら、空室短縮で年56万円、賃料維持で年28.8万円。補助による初期コスト圧縮と合わせれば、修繕投資の回収速度はまったく違ってきます。入居率1%の改善が、年間どれだけのキャッシュフロー差になるか——この感覚を持って投資判断をすると、補助金は「おまけ」ではなく「戦略」になります。茅ヶ崎の物件は塩害で劣化が早いぶん、「先送りした分だけ傷む」性質があります。動ける年に動くことの価値が、内陸の物件より大きいのです。

10. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる

補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事総額を抑えられれば、オーナーの手出しはさらに小さくなります。ここで効いてくるのが工法の選択です。

大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が一般的です。しかし足場の架設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場があること自体が入居者のストレス（圧迫感・防犯不安・日当たり減）になります。工事中の不満は、回り回って退去や空室損につながります。

これに対して、私たちが得意とするのがロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて施工するため、足場費を圧縮でき、工期も短縮できます。何より、足場がないぶん入居者の生活影響を最小限にできるのが、賃貸オーナーにとって大きい。部分補修や外壁・シーリングの打ち替え、鉄部塗装など、塩害エリアで頻度が上がりがちな工事との相性も良い工法です。

そして、建物の形状や規模に応じて足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法なら、総コストの最適化が図れます。茅ヶ崎市は湘南らしい海風・塩害の影響を受けやすい立地の物件が多く、外壁・鉄部・シーリングの劣化が内陸より早い傾向があります。だからこそ、建物の特性を見極めて最適な工法を選ぶことが、修繕費の総額を左右します。私は現場で長くやってきて、「工法をひとつしか持たない会社に頼むと、その会社のやり方に合わせた見積りしか出てこない」と痛感しています。当社は3つの工法から建物にとってベストな提案ができる、日本でも数少ない会社です（参考：ロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕工事のご紹介）。

11. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ

茅ヶ崎市で病院・クリニックや介護施設、テナントビルを所有されているオーナーさまには、もう一段の視点を加えてください。

医療・介護施設では、建物の安全性がそのまま事業継続（BCP）と直結します。地震で外壁タイルが落下すれば、利用者・通行人の安全はもちろん、施設の信用にも傷がつきます。耐震・防災改修は、診療や介護サービスを止めないための投資でもあります。テナントビルでは、外観の劣化がテナント満足度と賃料水準に直結し、空室が出れば賃料下落圧力が一気に強まります。

これらの非住宅系・大規模建築物では、前述の避難路沿道建築物の耐震診断補助やアスベスト調査補助のように、住宅向けとは別枠の制度が使える場合があります。建物用途・規模によって入口が変わるため、まず「自分の建物はどの制度の対象になりうるか」を整理することが重要です。当社では用途・規模に応じた制度の棚卸しからお手伝いできます。

12. よくあるご質問（茅ヶ崎市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 賃貸用の木造アパートでも、茅ヶ崎市の耐震補強補助は使えますか。
A. 補強工事の補助は「自己が所有し、かつ自己または配偶者・一親等の親族が居住している」ことが対象者の条件とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外となるケースがあります。一方、耐震診断の補助は「所有のみ」も対象に含む整理です。まず診断で状態を数字にする入り方を含め、建築指導課（0467-81-7185）に建物の使い方を正確に伝えて確認してください。

Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. 申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。集会での決議や実績報告（3月20日まで）など運用ルールがあるので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。

Q. 茅ヶ崎市に太陽光・蓄電池の補助はありますか。
A. 個人住宅向けの市独自補助は現状ありません。神奈川県の住宅用太陽光・蓄電池補助も令和7年度で受付を終了しています。国のDR関連補助など国の枠や、神奈川県の省エネ改修補助を組み合わせて設計するのが現実的です。

Q. 国の補助と県の補助は、両方もらえますか。
A. 制度によります。国の住宅省エネ2026の各事業は、対象工事が違えば併用できる設計です。一方、県の省エネ改修補助は要件や併用の可否が制度ごとに定められています。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。

Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。国の各事業も年度後半は枠が埋まりがちで、県の省エネ改修は着工の2か月前までの申請が条件です。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。

13. 茅ヶ崎市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注してしまうと対象外になる制度がほとんどです。茅ヶ崎市の耐震診断・補強は申請から実施・着工まで14日前提出、県の省エネ改修は着工2か月前申請、と「前倒し」が共通ルールです。

まず、建物の現状を「数字」で把握します。耐震診断、劣化診断、給湯・窓・外壁・シーリングの状態確認です。次に、どの工事にどの補助を当てるかの計画を立てます。市・県・国の制度は併用可否や申請期間が異なるため、ここで全体設計をするのが肝心です。そのうえで、各制度の交付決定・承認を受けてから工事に着手します。決定前の着工は致命傷になります。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。「補助金を取りに行く工事計画」と「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」は、別々に考えると効果が半減するからです。

お持ちの茅ヶ崎市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、補助金が使える工事の棚卸しだけでも、ご相談を承ります。塩害エリアの物件は、動ける年に動くのが一番得です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします（ご相談はこちら：お問合せフォーム）。

出典・参考資料

• 茅ヶ崎市「木造住宅耐震改修促進事業補助金のご案内」（更新日：令和7年7月15日）
• 茅ヶ崎市「分譲マンション耐震診断事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「避難路沿道建築物耐震診断事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「危険ブロック塀等の撤去費補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「木造住宅除却事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「民間建築物アスベスト含有調査事業補助金のご案内」
• 茅ヶ崎市「家屋の改修工事に伴う固定資産税の減額について」
• 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
• 国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/）
• 給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/）

※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

平塚市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜湘南・東海道沿線の収益物件を「埋まり続ける資産」に変える2026年度の制度設計

平塚市で収益マンションやアパート、テナントビルを所有していると、毎年どこかで頭をよぎる問いがあります。「この物件、あと何年いまの賃料で回せるのか」。築20年を超えたあたりから外壁の色あせや鉄部のサビが目立ち始め、内見時の第一印象が落ちます。やがて空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなり、NOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を引いた、物件が本当に生み出す利益）がじわじわと削られていく——これは平塚市に限らず、築古物件オーナー共通の悩みです。

その対策の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが見落としているのが「平塚市・神奈川県・国の補助金と税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせれば手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できます。本記事は、平塚市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理しました。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を所有して稼ぐ側」の判断材料としてまとめています。

正直に申し上げます。補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず平塚市の担当課と国・県の公式サイトで最新情報をご確認ください。私はいつもオーナーさまに「制度は水もの。動ける年に動くのが一番得です」とお伝えしています。

まず全体像：平塚市オーナーが押さえる「3つの財布」

平塚市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの財布に分かれます。

ひとつ目は平塚市の建物系補助金です。分譲マンションの耐震診断、木造住宅の耐震診断・改修、危険なブロック塀の撤去がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命、そして「事故が起きたときのオーナー責任」に直結する部分です。

ふたつ目は省エネ・創エネ系の補助金です。平塚市の太陽光・蓄電池補助、神奈川県の既存住宅省エネ改修、そして国の住宅省エネ2026キャンペーンがここに入ります。光熱費の削減と、「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせる投資です。

みっつ目は国の賃貸オーナー専用枠です。給湯器・窓の補助で、金額が大きく、何より「賃貸物件のオーナーが使える」と制度側が明記しているのが特徴です。

この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。

1. 分譲マンションの耐震診断費補助｜区分所有オーナーは管理組合経由で使う

平塚市には「マンション耐震化促進事業」の一環として、分譲マンションの耐震診断費を補助する制度があります（最終更新：2026年4月1日）。

補助の中身は、耐震診断に要した費用と、耐震判定委員会等による評価・判定に要した費用の合計の2分の1で、上限は1住戸あたり4万円（区分所有者が居住する住戸に限る）です。1つの管理組合につき1棟までという枠があります。

対象となるのは、平塚市内にあり、(1)昭和56年5月31日以前に建築確認を得て工事に着手、(2)住戸数の過半を区分所有者が住居として使用、(3)住宅部分の床面積が全体の過半、(4)管理組合の集会で耐震診断の実施を決議、(5)床面積の合計が1,000平方メートル以上、というすべての条件を満たすマンションです（出典：平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」）。

ここでオーナーが押さえるべきは「申請者は管理組合」という点です。つまり、分譲マンションの一室を投資用に区分所有しているオーナーであれば、自分が動くのではなく、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受けることになります。総会で診断の決議を取り、市の計画承認→交付決定という順番を踏みます。手続きの順序が決まっていて、「承認通知を受け取った後に総会決議」「交付決定通知を受け取った後に診断契約」という流れを外すと対象外になりかねません。区分所有オーナーとしては、理事会・管理会社にこの制度の存在を共有しておくのが第一歩です。

一方、RC造の賃貸マンションを一棟まるごと所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション（区分所有）向け」の枠は、そのままの形では当てはまりません。一棟所有・賃貸経営の建物については、市の制度の対象範囲や運用が異なるため、まずは平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）に「賃貸の一棟RCで耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。制度の入口で空振りしないために、この一手間が効きます。

2. 木造住宅の耐震診断・耐震改修｜木造アパート・併用物件オーナーは要件を正確に

平塚市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーにとって、まず知っておきたいのが木造住宅の耐震診断・改修補助です。

木造住宅耐震診断補助金は、診断費用を定額で補助します。床面積150平方メートル以下なら定額92,000円、150平方メートル超なら定額101,000円が目安です。続く木造住宅耐震改修工事の補助金は、耐震診断の評点が1.0未満の建物を、改修後に評点1.0以上にする工事が対象。補助率は工事費の5分の4で、上限は区分1で耐震改修工事費90万円・現場監理費4万円、区分2で工事費45万円・監理費2万円です（非課税世帯は工事費に30万円、監理費に2万円が上乗せ）。令和8年度の申請受付はすでに始まっており、受付期限は令和8年11月末を予定、予算がなくなり次第締切です（出典：平塚市「木造住宅耐震改修工事の補助金」）。

ここで賃貸オーナーが正直に向き合うべき注意点があります。平塚市の木造住宅耐震補助は、原則として「その住宅を所有し、かつ居住している」ことを対象者の条件としています。つまり、自分が住んでいない純粋な賃貸用木造アパートは、この枠ではそのまま使えないケースが想定されます。私はこういうとき、オーナーさまに「使える・使えないを電話一本で確かめましょう」とお伝えしています。併用住宅（自宅兼賃貸）や、所有形態によっては検討余地があるため、平塚市建築指導課（電話：0463-21-9731）に建物の使い方を正確に伝えて確認するのが最短です。

それでも木造物件オーナーが耐震を放置できない理由は明確です。耐震性が不足したまま運用すると、地震リスクそのものに加えて、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にまで影響します。補助が使えない場合でも、「現状を耐震診断で数字にしておく」ことは出口戦略（売却・建替え）の局面で必ず効いてきます。

3. ブロック塀等倒壊予防策補助金｜駐車場・外構の「もらい事故」リスクを消す

意外と見落とされがちなのが、敷地まわりのブロック塀です。平塚市には「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」があり、危険なブロック塀等の撤去費用を補助します。補助額は一般世帯で上限15万円、非課税世帯で上限30万円。市職員が現地調査を行い、危険度「大」と判定された、コンクリートブロック塀・万年塀・大谷石塀等が対象です（出典：平塚市「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」）。

この制度は2018年の大阪府北部地震でブロック塀の倒壊により犠牲者が出たことを受けて整備された、減災目的の補助です。オーナーにとっては「もらい事故」防止の意味合いが大きい。賃貸物件の敷地境界や駐車場まわりのブロック塀が倒れて通行人がケガをすれば、工作物責任を問われるのは所有者です。古い塀を抱えている平塚市内の物件オーナーは、外構の安全点検と合わせて、撤去・フェンス化を補助とセットで検討する価値があります。金額は大きくありませんが、リスクの大きさに対して費用対効果は高い投資です。

4. 平塚市の太陽光・蓄電池補助｜光熱費を下げ、物件を「省エネ仕様」にする

平塚市は脱炭素に積極的な自治体で、太陽光発電設備導入補助金を設けています。補助額は1kWあたり5万円（上限20万円）で、太陽光発電設備の設置費（税抜）の2分の1までが目安。定置用蓄電池を太陽光と同時に設置すると、さらに5万円が加算されます。令和8年度の申請は2026年4月1日から始まっており、先着順で予算上限に達し次第終了です（出典：平塚市「太陽光発電設備導入補助金」）。

注意したいのは適用条件です。この補助は申請者が市内の住宅に「居住する、または居住予定」であること、市税の滞納がないこと、新品設備であること（中古・リースは対象外）、平塚市ゼロエネルギーハウス導入補助金を受けていないことなどが求められます。また、神奈川県の補助とは併用できるが、国の補助とは併用できないという整理になっています。賃貸物件にそのまま当てはまるかは物件の使い方によるため、平塚市環境政策課（電話：0463-21-9762）に確認するのが確実です。

オーナー視点で太陽光・蓄電池を考えるなら、ポイントは「共用部の電気代削減」と「物件の付加価値」です。共用灯やポンプ、エレベーターの電力を太陽光でまかなえば運営費（OPEX）が下がり、その分NOIが改善します。蓄電池は停電時の共用部バックアップになり、防災性能を入居者にアピールできます。光熱費が高止まりする時代に「省エネ仕様の物件」は、賃料維持と空室対策の両面で効いてきます。

5. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」

平塚市・神奈川県の補助に加えて、必ず併せて検討したいのが国の住宅省エネ2026キャンペーンです。賃貸物件のオーナーにとって、金額の大きさと「賃貸でも使える」という明快さで、ここが本命になります（出典：国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」）。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

その名のとおり、既存の賃貸集合住宅のオーナー向けに用意された専用事業です。従来型給湯器をエコジョーズ／エコフィールへ交換する際、追い焚きなしで5万円／台、追い焚きありで7万円／台が基本補助。一定の排水工事を伴う場合は、最大8万円／台・10万円／台まで加算されます。申請は工事を行う登録事業者が代理で行い、補助は現金振込か工事代金からの相殺で還元される仕組みです。交付申請は2026年3月下旬から予算上限まで（遅くとも12月頃まで）の予定です（出典：経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」、賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト）。給湯器は入居者の生活満足度に直結する設備です。古い給湯器の故障対応に追われているオーナーには、計画的な更新の好機です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修を支援する事業で、賃貸住宅のオーナーも対象です。内窓設置や複層ガラスへの交換で、結露・寒さ・夏の暑さを軽減できます。窓まわりの不満は内見時の印象や退去理由に直結するため、競争力の底上げに効きます。補助額が大きい年度事業なので、外壁・防水の大規模修繕と工程を合わせると足場の共用などで総額を抑えられます。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュート（ヒートポンプ給湯機）などの高効率給湯器が対象の事業です。エコジョーズ中心の(1)とは対象機器が異なるため、物件の給湯方式に応じて使い分けます（出典：給湯省エネ2026事業 公式サイト）。窓の断熱改修（先進的窓リノベ）と給湯器交換（給湯省エネ／賃貸集合給湯）は、要件が合えば同じ住戸で同時に使うことも可能です。

6. 神奈川県の補助と固定資産税の減額｜重ねて効かせる

国・市に加えて、神奈川県の既存住宅省エネ改修事業費補助金も視野に入ります。工事費の3割（上限15万円）が目安で、令和8年度の申請期間は2026年5月11日から10月30日まで、外気に接する窓の改修を含むことや、着工の2か月前までの申請が条件とされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。

ただし正直にお伝えすると、この県の制度は「賃貸物件を借りている入居者が自費で改修する」ようなケースは対象外と整理されており、所有・居住の形態によって使える・使えないが分かれます。賃貸経営での適用可否は、必ず県・市の窓口で具体的に確認してください。

補助金とセットで忘れてはならないのが固定資産税の減額です。平塚市では、一定の耐震改修を行った住宅について、要件を満たせば固定資産税が減額される取り扱いがあります（出典：平塚市「固定資産税の減額」）。補助金で初期コストを圧縮し、税の減額でランニングコストも下げる——この「初期×ランニング」の二段構えこそ、オーナーが本当に手にすべき効果です。

7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴

ここからが本題です。補助金は受け取って終わりではありません。賃貸経営では、税務処理を間違えると「せっかくの補助が手取りで目減りする」ことがあります。私は専門家ではありませんので、最終判断は必ず税理士にご相談いただく前提で、現場でよく聞く3つの落とし穴を整理します。

落とし穴1：補助金は受給時に課税される

個人・法人を問わず、受け取った補助金は原則として収入（雑収入等）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、その分だけ所得が増え、税負担も増えるのが基本です。法人や個人事業では圧縮記帳など課税の繰り延べが使える場合がありますが、要件が細かいため、補助金の受給が決まったら早めに税理士へ相談するのが安全です。

落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる

外壁塗装や防水などの工事費は、原状回復に近ければ「修繕費」として一括で経費にでき、その年の利益を圧縮できます。一方、建物の価値や耐用年数を高める工事は「資本的支出」として資産計上され、減価償却で何年もかけて費用化することになります。同じ工事でも処理の仕方で当期の手取りが大きく変わります。大規模修繕の見積りは、この観点で内訳を整理しておくと、税理士との相談がスムーズです。

落とし穴3：耐震・省エネ改修と「賃貸部分」の扱い

耐震改修や省エネ改修に伴う税の優遇は、制度ごとに「居住用」「賃貸用」で扱いが分かれることがあります。固定資産税の減額や所得税の特例は、賃貸部分には適用されない、あるいは要件が異なるケースがあるため、自宅兼賃貸（併用物件）のオーナーは特に注意が必要です。「使えると思っていたら賃貸部分は対象外だった」という取り違えを避けるためにも、工事の前に確認しておきましょう。

8. 数字で見る：平塚市の築古一棟物件・モデル試算

抽象論だけでは判断できないので、ざっくりとしたモデルで考えてみます。あくまで考え方の例であり、実際の金額は物件・制度の要件で変わります。

平塚市内の築25年・全8戸の集合住宅で、外壁・屋上防水の大規模修繕と、給湯器の更新、窓の断熱改修をまとめて実施するとします。給湯器を賃貸集合給湯省エネ2026事業で8台更新すれば、追い焚きありで1台7万円×8台＝56万円。窓の断熱改修に先進的窓リノベを併用すれば、さらに数十万円規模の補助が見込めます。太陽光・蓄電池を共用部向けに導入すれば、平塚市の補助で最大25万円。制度が要件に合えば、合わせて100万円前後の補助を引き出せる計算です。

ここにNOIの視点を重ねます。仮に1戸の月額賃料が7万円の物件で、設備更新によって空室期間が平均1か月短縮し、退去時の賃料下落を1戸あたり月3,000円抑えられたとします。8戸なら、空室短縮で年56万円、賃料維持で年28.8万円。補助による初期コスト圧縮と合わせれば、修繕投資の回収速度はまったく違ってきます。入居率1%の改善が、年間どれだけのキャッシュフロー差になるか——この感覚を持って投資判断をすると、補助金は「おまけ」ではなく「戦略」になります。

9. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる

補助金で工事費の一部が戻るとしても、そもそもの工事総額を抑えられれば、オーナーの手出しはさらに小さくなります。ここで効いてくるのが工法の選択です。

大規模修繕というと、建物全体に足場を架ける「通常足場工法」が一般的です。しかし足場の架設・解体には相応の費用と工期がかかり、足場があること自体が入居者のストレス（圧迫感・防犯不安・日当たり減）になります。

これに対して、私たちが得意とするのがロープアクセス工法（無足場工法）です。産業用ロープで職人が壁面に降りて施工するため、足場費を圧縮でき、工期も短縮できます。何より、足場がないぶん入居者の生活影響を最小限にできるのが、賃貸オーナーにとって大きい。工事中の退去や苦情は、回り回って空室損につながるからです。

そして、建物の形状や規模に応じて足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法なら、総コストの最適化が図れます。平塚市には湘南エリアらしい海風や塩害の影響を受けやすい立地の物件も多く、外壁・鉄部の劣化が早い傾向があります。だからこそ、建物の特性を見極めて最適な工法を選ぶことが、修繕費の総額を左右します。私は現場で20年やってきて、「工法をひとつしか持たない会社に頼むと、その会社のやり方に合わせた見積りしか出てこない」と痛感しています。当社は3つの工法から建物にとってベストな提案ができる、日本でも数少ない会社です（参考：ロープアクセス工法のご紹介、大規模修繕工事のご紹介）。

10. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ

平塚市で病院・クリニックや介護施設、テナントビルを所有されているオーナーさまには、もう一段の視点を加えてください。

医療・介護施設では、建物の安全性がそのまま事業継続（BCP）と直結します。地震で外壁タイルが落下すれば、利用者・通行人の安全はもちろん、施設の信用にも傷がつきます。耐震・防災改修は、診療や介護サービスを止めないための投資でもあります。テナントビルでは、外観の劣化がテナント満足度と賃料水準に直結し、空室が出れば賃料下落圧力が一気に強まります。

これらの非住宅系・大規模建築物では、住宅向けの補助とは別枠の制度（省エネ診断や事業者向け補助など）が使える場合があります。建物用途によって入口が変わるため、まず「自分の建物はどの制度の対象になりうるか」を整理することが重要です。当社では用途・規模に応じた制度の棚卸しからお手伝いできます。

11. よくあるご質問（平塚市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 賃貸用の木造アパートでも、平塚市の耐震改修補助は使えますか。
A. 平塚市の木造耐震補助は「所有し、かつ居住している」ことが原則の条件とされており、自分が住んでいない純粋な賃貸物件はそのままでは対象外となるケースがあります。併用住宅などは検討余地があるため、建築指導課（0463-21-9731）に建物の使い方を正確に伝えて確認してください。

Q. 分譲マンションの一室を投資用に持っています。耐震診断補助は使えますか。
A. 申請者は管理組合です。区分所有オーナーは管理組合・理事会を通じて制度を活用する形になります。総会決議や市の計画承認の順序が決まっているので、管理会社と早めに共有しておくのがおすすめです。

Q. 国の補助と平塚市の補助は、両方もらえますか。
A. 制度によります。たとえば平塚市の太陽光補助は「国の補助とは併用不可、県の補助とは併用可」と整理されています。一方、国の住宅省エネ2026の各事業は、対象工事が違えば併用できる設計です。組み合わせの可否は、各制度の最新の要綱で必ず確認してください。

Q. いつ動くのが得ですか。
A. 多くの制度が「予算がなくなり次第終了」の先着順です。平塚市の太陽光補助や木造耐震補助、国の各事業も同様で、年度後半は枠が埋まりがちです。やると決めたら、年度の早い段階で申請準備に入るのが有利です。

Q. 工事は市内業者に頼まないとダメですか。
A. 制度ごとに異なります。木造耐震改修については市の業者指定はありませんが、ブロック塀など制度によっては条件が付く場合があります。補助の要綱を確認のうえ、要件を満たす施工体制を組むことが大切です。

12. 平塚市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、動き方の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請」が大原則で、先に発注してしまうと対象外になる制度がほとんどです。

まず、建物の現状を「数字」で把握します。耐震診断、劣化診断、給湯・窓・外壁の状態確認です。次に、どの工事にどの補助を当てるかの計画を立てます。市・県・国の制度は併用可否や申請期間が異なるため、ここで全体設計をするのが肝心です。そのうえで、各制度の交付決定・承認を受けてから工事に着手します。決定前の着工は致命傷になります。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。「補助金を取りに行く工事計画」と「工法による総額圧縮」「税務処理の最適化」は、別々に考えると効果が半減するからです。

お持ちの平塚市内の物件で、まだこうした制度の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション、補助金が使える工事の棚卸しだけでも、ご相談を承ります。制度は動ける年に動くのが一番得です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします（ご相談はこちら：お問合せフォーム）。

出典・参考資料

• 平塚市「木造住宅耐震改修工事の補助金」（最終更新：2026年4月13日）
• 平塚市「木造住宅の耐震診断補助金」
• 平塚市「分譲マンションの耐震診断費の補助」（最終更新：2026年4月1日）
• 平塚市「ブロック塀等倒壊予防策補助金制度」
• 平塚市「太陽光発電設備導入補助金」
• 平塚市「固定資産税の減額」
• 神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」
• 国土交通省ほか「住宅省エネ2026キャンペーン」
• 経済産業省 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/）
• 給湯省エネ2026事業 公式サイト（https://kyutou-shoene2026.meti.go.jp/）

※本記事の補助金額・要件・期限は2026年6月時点の公開情報に基づきます。各制度は予算上限到達で受付終了となる場合があり、申請前に必ず各窓口で最新情報をご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、税務・法務上の個別判断は税理士・専門家にご相談ください。

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大和市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜小田急・相鉄沿線の収益マンション・アパートを「埋まり続ける資産」に変える2026年度の制度設計

大和市で収益マンションやアパート、テナントビルを所有していると、毎年のように頭をよぎる問いがあります。「この物件、あと何年いまの賃料で回せるのか」。築20年を超えたあたりから外壁の色あせや鉄部のサビが目立ち始め、内見時の第一印象が落ちます。やがて空室が長引き、賃料を下げざるを得なくなり、NOI（純営業収益＝家賃収入から運営費を引いた、物件が生み出す本当の利益）がじわじわと削られていく——これは大和市に限らず、築古物件オーナー共通の悩みです。

その対策の中心が大規模修繕や耐震・省エネ改修ですが、ここで多くのオーナーが見落としているのが「大和市と国の補助金・税制」です。同じ工事でも、制度を組み合わせれば手出しのキャッシュを数十万円から数百万円単位で圧縮できます。本記事は、大和市で賃貸経営を行うオーナー（個人・法人）を対象に、2026年度（令和8年度）に使える制度を、入居率・賃料・NOI・出口戦略・税務という「お金の視点」から整理します。分譲マンション管理組合向けの解説とは切り口を変え、あくまで「物件を所有して稼ぐ側」の判断材料としてまとめました。

なお、補助金は年度ごとに予算・要件が変わり、受付期間も限られます。金額や条件は本記事執筆時点（2026年6月）の公開情報に基づくため、申請前には必ず大和市の担当課と国の公式サイトで最新情報をご確認ください。

まず全体像：大和市オーナーが押さえる「3つの財布」

大和市で収益物件のオーナーが使える支援は、大きく3つの財布に分かれます。

ひとつ目は大和市の建物系補助金です。耐震診断・耐震改修、外壁などの不燃化・バリアフリー化、アスベスト調査がここに含まれます。建物の安全性と資産寿命に直結する部分です。

ふたつ目は大和市の脱炭素（省エネ・創エネ）補助金です。太陽光発電・蓄電池・断熱改修が対象で、光熱費の削減と「省エネ性能」という新しい競争力を物件に持たせます。

みっつ目は国の住宅省エネ補助金です。賃貸オーナー専用枠を含む給湯器・窓・断熱の補助で、金額が大きく、賃貸物件でも使いやすいのが特徴です。

この3つを「どの工事に、どれを当てるか」で組み合わせるのが基本戦略です。以下、ひとつずつオーナー視点で見ていきます。

1. マンション耐震診断費補助金｜分譲オーナーは使える、一棟オーナーは要確認

大和市には「マンション耐震診断費補助金制度」があります。昭和56年5月31日以前に建築確認を得て新築に着手した分譲マンションについて、管理組合が耐震診断を行う費用の一部を市が助成する制度です。

補助の中身は二段構えです。まず簡易に診断する予備診断が1棟あたり上限20万円。その結果を受けて行う本診断は、地域防災計画上の緊急輸送路を塞ぐおそれのある建物なら費用の3分の2（1棟あたり上限200万円、1,000平方メートル未満は1平方メートルあたり2,000円）、それ以外でも費用の2分の1（上限150万円、1,000平方メートル未満は1平方メートルあたり1,500円）が助成されます。

ここでオーナーが押さえるべきポイントは「申請者が管理組合（団体または法人）である」という点です。つまり、区分所有で住戸を持つオーナーであれば、管理組合を通じてこの制度の恩恵を受けられます。総会で診断の決議を取り、事前相談を経て申請する流れになります。

一方、RCマンションを一棟まるごと所有しているオーナーの場合、この「分譲マンション管理組合向け」の枠は、そのままの形では適用できないケースがあります。一棟所有・賃貸経営の建物については、市の制度の対象範囲や運用が異なるため、まずは大和市建築指導課（電話：046-260-5422）に「賃貸の一棟RCで耐震診断を考えている」と具体的に相談するのが確実です。制度の入口で空振りしないために、この一手間が効きます。

予備診断・本診断とも、実施の前には必ず事前相談が必要で、管理組合の総会または理事会の決議書の写しなどが求められます。受付は当該年度の4月頃から12月末頃まで。年度後半は予算が埋まることもあるため、動くなら早めです。

2. 木造耐震の補助｜木造アパート・店舗併用物件のオーナーはここが本命

大和市で木造アパートや店舗併用の木造物件を持つオーナーにとって、実は耐震系で最も使いやすいのがこちらです。

木造住宅耐震診断費補助金は、昭和56年5月までに新築工事に着手した木造住宅を対象に、精密診断にかかる費用を上限66,000円まで全額助成します。対象には一戸建てだけでなく長屋・共同住宅・兼用住宅が含まれるため、木造アパートや1階が店舗の併用物件でも検討余地があります。

診断で「総合評点1.0未満」（＝現行基準に対して耐震性が不足）と判定された建物については、木造住宅耐震改修工事費等補助金が使えます。補助率は耐震補強工事が費用の5分の1、工事監理が2分の1で、上限は50万円。対象は在来軸組工法で地階を除く階数が2以下のものです。

オーナー視点で重要なのは申請のタイミングです。診断は精密診断の開始前、改修工事は工事の着手前に申請が必要で、「先に発注してしまうと対象外」になります。耐震性が不足したまま放置すると、地震リスクだけでなく、入居付けや売却時の説明責任、火災保険・地震保険の条件にも影響します。診断費が実質ほぼ自己負担ゼロで受けられるのですから、まず「現状を数字で知る」ところから始めるのが合理的です。

3. 不燃化・バリアフリー化改修工事費補助金｜外壁塗替えのついでに取りに行く

大規模修繕の中心メニューである外壁工事に絡めて使えるのが、大和市不燃化・バリアフリー化改修工事費補助金です。

補助は工事費の2分の1かつ上限10万円（破風を含む軒先などの改修工事は上限20万円）。対象は費用5万円以上の改修工事で、外壁を燃えにくい仕様に塗り替える不燃化改修、軒天・破風板等の防災化改修、雨戸・シャッターの改修、手すり設置などのバリアフリー化改修が含まれます。条件として、既存の木造住宅であること、市内業者に発注すること、施工費用が5万円以上であることなどがあり、補助を受けられるのは1回限りです。

金額そのものは大きくありませんが、どうせ外壁・屋根の大規模修繕を行うなら「ついでに取りに行く」価値があります。注意点は、補助金交付決定通知を受けてから工事を始める必要があること。決定前に着工すると対象外です。バリアフリー化（手すり・段差解消）は高齢入居者の安心材料にもなり、単身高齢者の比率が上がる賃貸市場では、空室対策としての副次効果も見込めます。

4. アスベスト含有調査の補助｜古い一棟ビル・物件オーナーの「隠れコスト」対策

平成元年（1989年）以前に建てられた建物を所有しているなら、避けて通れないのがアスベスト（石綿）です。解体・改修の際にアスベストが見つかると、調査・除去で想定外のコストが発生し、工程も止まります。これは出口戦略（売却・建替え）の局面で特に効いてくる「隠れコスト」です。

大和市では、一定規模の民間建築物についてアスベスト含有調査の補助を設けています。対象は、これまで石綿含有調査を受けていない建物のうち、不特定多数が利用する延べ床面積300〜1,000平方メートル程度の建築物や、エレベーターのある建物（昇降路・機械室に限る）などです。調査は「建築物石綿含有建材調査者」という有資格者が行う必要があり、申請は建物所有者・管理組合・管理者が行えます。

オーナーにとっての意味は、「売る・建て替える前に、補助を使って建物の石綿リスクを把握しておく」ことで、取引時の価格交渉や工事計画の前提が固まるという点です。事前に状況がわかっていれば、買い手との交渉でも、修繕計画の資金組みでも主導権を握れます。調査補助の枠・金額は年度や建物条件で変わるため、適用可否は市にご確認ください。

5. 脱炭素補助金（太陽光・蓄電池・断熱）｜光熱費を下げ、物件を「省エネ仕様」に

大和市は脱炭素に積極的で、住宅用の太陽光発電・蓄電池・断熱改修に対する補助を実施しています（2026年度も4月から受付）。

オーナー視点で注目したいのが「自家消費型」の手厚さで、太陽光は1kWあたり7万円という高い補助単価が設定されています。ただし令和8年度は要件が変わり、太陽光発電設備と蓄電池（5kWh以上20kWh未満）の同時設置が必要で、令和8年4月1日以降の契約であることが条件です。申請期間は令和8年（2026年）4月1日から令和9年（2027年）2月15日まで。

共用部の電力を太陽光でまかなえば、共用部光熱費という運営費を直接圧縮でき、NOIの改善につながります。さらに昨今の入居者は「光熱費の安さ」「環境への配慮」を物件選びの要素にし始めており、省エネ仕様は賃料維持・差別化の武器になります。停電時に共用部やポンプを動かせる蓄電池は、災害に強い物件という安心材料にもなります。補助単価・要件は年度で変動するため、計画前に大和市の公式情報で必ず最新の枠を確認してください。

6. 国の省エネ補助｜賃貸オーナー専用枠がある「3本柱」

ここからは国の制度です。金額が大きく、賃貸物件でも使いやすいのが魅力で、2026年度は次の3本柱を押さえておきます。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

その名のとおり賃貸の集合住宅オーナー向けに用意された制度です。既存の賃貸集合住宅に省エネ型給湯器（エコジョーズ・エコフィール等）を導入する費用を支援し、給湯器1台あたり最大10万円、1住戸につき1台までが対象です。10戸のアパートなら単純計算で最大100万円規模の補助になり得ます。給湯器は故障時の入居者クレームに直結する設備ですから、壊れる前に省エネ機へ計画的に更新し、補助で費用を抑えるのが賢い使い方です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修に対する補助で、補助額は最大100万円／戸と大きいのが特徴です。対象は2025年11月28日以降に着手する内窓設置・窓交換などの断熱リフォーム。交付申請は2026年3月下旬から予算上限に達するまで（遅くとも2026年12月頃まで）です。結露によるカビ・サッシ劣化は退去時の原状回復コストや内見時の印象悪化の原因になります。窓の性能を上げれば、冬の寒さ・夏の暑さ・結露という入居者の不満を一気に減らせ、賃料維持につながります。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュートやハイブリッド給湯機などの高効率給湯器を対象とする制度です。物件の設備仕様に合わせて(1)の賃貸集合給湯省エネと使い分けます。窓（先進的窓リノベ）＋給湯器＋断熱を組み合わせて、それぞれの補助を同時に受けることも可能です。どの事業が自分の工事に合うかは、施工内容と機器で決まるため、見積り段階で施工会社と補助金の対象可否を必ずすり合わせてください。

7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない、3つの落とし穴

補助金は手取りを増やしますが、税務処理を誤ると思わぬ追徴や機会損失につながります。オーナーが特に注意すべきは次の3点です（具体的な処理は必ず顧問税理士にご相談ください）。

落とし穴1：補助金は受給時に課税される

国・自治体の補助金は、受け取った年度に原則として収入（不動産所得なら総収入金額、法人なら益金）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえたから100万円まるごと得」ではなく、税率分は税金で戻る、という前提で資金計画を立ててください。法人の場合、一定の要件下で圧縮記帳により課税を繰り延べられるケースもあります。

落とし穴2：「修繕費」か「資本的支出」かで手取りが変わる

工事費を、その年に全額経費にできる修繕費として扱えるか、資産計上して減価償却していく資本的支出になるかで、当期の所得と税額が大きく変わります。原状回復・維持のための工事は修繕費、価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出に区分されるのが原則です。同じ大規模修繕でも内訳の整理次第でキャッシュフローが変わるため、見積りの段階から区分を意識した資料づくりが効きます。

落とし穴3：耐震改修の税優遇は「賃貸部分」の扱いに注意

旧耐震（昭和56年5月31日以前）の住宅を現行基準に適合させる耐震改修には、固定資産税の減額（工事翌年度に1戸あたり120平方メートル相当分まで2分の1減額）や所得税の特別控除といった優遇があります。ただし、これらは原則として自己の居住用部分が前提で、固定資産税の減額は賃貸部分には適用されない点に注意が必要です。所得税の特別控除も主として居住用の家屋が対象です。賃貸専用物件では使えない、あるいは限定的になる場面が多いため、自宅兼賃貸（兼用住宅）などのケースでは適用範囲を税務署・税理士に確認してください。

8. 数字で見る：大和市の築古一棟アパート・モデル試算

抽象論ではイメージしづらいので、大和市内の木造一棟アパート（築35年、2階建、10戸、外壁・屋根の大規模修繕と給湯器更新を検討）を例に、ざっくりとした考え方を示します（あくまで概算のイメージで、実額は物件・工事・年度の制度で変わります）。

外壁・屋根・防水を含む大規模修繕に約800万円、給湯器10台の省エネ機更新に約150万円かかると仮定します。ここに、外壁の不燃化改修で不燃化・バリアフリー化補助（上限10〜20万円）、給湯器更新で賃貸集合給湯省エネ2026（1台最大10万円×10台で最大100万円規模）、窓改修を加えるなら先進的窓リノベを重ねる、という組み合わせが描けます。耐震性が不足していれば、まず実質負担ほぼゼロの木造耐震診断で現状を把握し、改修補助（上限50万円）も検討します。

ポイントは、総額950万円の工事に対して、補助の取り方次第で100万円超の手出し圧縮が現実的に見えてくる、ということです。さらに、省エネ・耐震・美観の向上は空室期間の短縮と賃料維持を通じてNOIを押し上げ、最終的な売却価格（NOI÷還元利回りで概算される収益還元価格）にも効いてきます。補助金は「工事費の値引き」であると同時に、「物件の収益力への投資」でもあるという視点が大切です。

もう一段踏み込んで、出口（売却）への効きも数字で考えてみます。仮にこの10戸アパートの満室時家賃収入が年720万円（1戸あたり月6万円）、運営費を差し引いたNOIが年500万円だとします。市場の還元利回りを5％とすると、収益還元価格は500万円÷5％＝1億円という計算になります。ここで、外壁・設備の刷新により空室が減り、平均稼働が上がって賃料の下落も止まり、NOIが年30万円改善したとすると、収益還元価格は530万円÷5％＝1億600万円。NOIのわずかな改善が、売却価格では数百万円単位のインパクトになって返ってくるのが収益不動産の特性です。つまり修繕は「コスト」ではなく、空室率・賃料・そして売却価格に直結する「資産価値の操作」だと捉えるべきです。補助金は、その操作にかかる初期費用を軽くしてくれる装置にほかなりません。

逆に、修繕を先送りして外観の劣化や設備の旧式化が進むと、入居者は競合物件に流れ、賃料を下げても空室が埋まらない悪循環に入ります。NOIが下がれば収益還元価格も下がり、いざ売ろうとしたときに想定より安い値しか付かない——築古物件で最も避けたいシナリオです。補助金の受付期間内に計画的に動くことは、この悪循環を断つための合理的な一手です。

9. 工法の選択：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで総額が変わる

補助金で工事費の一部を抑えるのと並んで、オーナーのキャッシュフローを左右するのが「どの工法で施工するか」です。大規模修繕の工法には大きく3つあり、建物の形状・高さ・立地で最適解が変わります。

通常の足場工法は、建物全体に仮設足場を組む従来型です。複雑な形状や全面改修に向きますが、足場の架設・解体に費用と工期がかかります。ロープアクセス工法（無足場工法）は、産業用ロープで作業員が降下しながら施工する方法で、足場が不要なぶんコストと工期を抑えられ、足場が組みにくい狭小地や、入居者の生活・防犯への影響を最小化したい物件に向きます。部分補修や調査・点検にも機動的です。ハイブリッド工法は、足場が必要な部位とロープアクセスが有利な部位を建物ごとに使い分け、総額の最適化を図る方法です。

たとえば「道路に面した正面は足場、裏側や狭い側面はロープアクセス」といった組み合わせで、足場費と工期を圧縮できるケースがあります。3つの工法を建物特性に応じて提案できる施工会社はまだ多くありません。補助金で工事費の一部を抑えつつ、工法選択で残りの総額も最適化する——この二段構えが、オーナーの手出しを最小にする王道です。見積りを取る際は、複数工法での比較見積りを依頼すると、コスト構造が見えやすくなります。

工法はコストだけの問題ではありません。足場の架設・解体には相応の日数がかかり、その間は建物が足場とメッシュシートで覆われます。窓からの採光が落ち、ベランダが使いにくくなり、足場をつたう侵入への防犯不安も生じます。こうした「工事中の住み心地の悪化」は、入居者の不満や退去のきっかけになり得ます。無足場のロープアクセスや、必要な部位だけ足場を使うハイブリッドであれば、工期を短くし、住民の生活影響を抑えられます。工期が短いということは、その分だけ近隣への影響や管理の手間も減るということで、賃貸経営の現場では見えにくいコストの削減につながります。どの工法が自分の物件に合うかは、建物の高さ・形状・隣地との距離・入居状況によって変わるため、現地を見たうえでの提案を受けることが大切です。

10. 医療・介護施設、テナントビルのオーナーさまへ

大和市で病院・クリニックや介護施設、商業テナントが入るビルを所有している場合、修繕は「止められない建物をどう直すか」という別の難しさを伴います。診療や介護を続けながらの工事では、足場による出入口の塞ぎや騒音・粉じんが利用者の負担になりがちです。

こうした建物では、無足場のロープアクセスや、利用動線を避けて部位ごとに工法を切り替えるハイブリッドの相性が良い場面が多くあります。営業を止めずに外壁・防水を直せれば、テナントの売上や施設の稼働を守りながら資産を維持できます。アスベスト調査補助の対象になりやすい用途・規模でもあるため、改修・建替えの前に石綿リスクを把握しておく意義も大きいでしょう。

11. よくあるご質問（大和市で賃貸経営をするオーナー編）

Q. 賃貸専用のアパート・マンションでも、市の補助金は使えますか。
A. 制度によります。木造系の耐震診断・改修や不燃化・バリアフリー化補助は、共同住宅・兼用住宅を対象に含むため、木造アパートや店舗併用物件で使える可能性があります。一方、「マンション耐震診断費補助金」は分譲マンションの管理組合が申請者である前提のため、賃貸一棟所有では枠が異なることがあります。建物の構造・規模・用途によって可否が変わるので、まず大和市建築指導課（046-260-5422）に物件の概要を伝えて確認するのが確実です。

Q. 国の補助金と大和市の補助金は同時に使えますか。
A. 対象となる工事・経費が重複しなければ、国と市の制度を組み合わせて使える場面が多くあります。たとえば「外壁の不燃化改修は市の補助、給湯器交換は国の賃貸集合給湯省エネ、窓改修は国の先進的窓リノベ」というように、工事メニューごとに別の制度を当てる設計が基本です。ただし同一経費への二重補助は認められないのが原則のため、見積りの内訳を制度ごとに切り分けておくことが重要です。

Q. すでに見積りを取って発注の直前ですが、いまから補助金は間に合いますか。
A. ほとんどの補助金は「交付決定（または申請受理）の前に工事を始めると対象外」です。発注・着工の直前であれば、いったん立ち止まって、対象になりうる制度の事前相談・申請を先に済ませるべきです。数日の準備で数十万円〜数百万円の補助を取り逃さずに済むことがあります。

Q. 補助金が出ると、確定申告ではどう扱われますか。
A. 受け取った補助金は原則として受給年度の収入（不動産所得の総収入金額、法人なら益金）に計上され、課税対象になります。また工事費自体も、修繕費として一括経費にできるか、資本的支出として減価償却するかで当期の所得が変わります。手取りベースのシミュレーションは顧問税理士に依頼し、工事の内訳資料を早めに整えておくと判断がスムーズです。

Q. 入居中の物件でも工事はできますか。住民への影響が心配です。
A. できます。むしろ入居者の生活影響を抑えることが、退去防止・賃料維持の観点で重要です。足場を全面に組むと窓を塞ぎ防犯面の不安も出ますが、ロープアクセス（無足場）や、部位ごとに工法を切り替えるハイブリッドを使えば、影響を最小限にしながら施工できる場面が多くあります。工法の選択肢を持つ施工会社に相談し、複数案で比較するとよいでしょう。

12. 大和市オーナーが取るべき順番：診断 → 計画 → 申請 → 工事

最後に、行動の順番を整理します。補助金は「工事の前に申請する」のが鉄則で、順番を間違えると使えなくなる制度がほとんどです。

まず現状把握。旧耐震の建物なら耐震診断（木造は実質負担ほぼゼロ）で安全性を数字にし、古い建物ならアスベストの有無を確認します。次に修繕計画と資金計画。どの工事に、市・国のどの補助を当てるかを整理し、修繕費・資本的支出の区分や課税の前提も含めて顧問税理士と詰めます。そのうえで補助金の事前相談・申請を行い、交付決定を受けてから工事に着手します。並行して、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較見積りを取り、工法面でも総額を最適化します。

補助金は年度ごとに予算が限られ、受付は年度後半に締め切られることが多い制度です。「来年でいいか」と先送りするほど、空室・賃料下落・修繕費の上昇というかたちでコストは膨らみます。まずは大和市建築指導課（電話：046-260-5422）への一本の相談と、現状診断の一歩から始めることをおすすめします。

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ご相談について

株式会社明誠では、大和市をはじめ首都圏・神奈川エリアの収益マンション・アパート・ビルの大規模修繕について、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から建物に最適な工法をご提案しています。補助金を踏まえた資金計画づくりや、複数工法での比較見積りもお手伝いできます。診断・お見積りはお気軽にご相談ください。

出典・参考資料

• 大和市「マンション耐震診断費補助金制度」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/35/taisinka/4792.html
• 大和市「木造住宅耐震診断費補助金制度」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/35/taisinka/4796.html
• 大和市「不燃化・バリアフリー化改修工事費補助金」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/35/taisinka/4708.html
• 大和市「脱炭素補助金（住宅用太陽光・蓄電池・断熱改修）」 https://www.city.yamato.lg.jp/gyosei/soshik/24/sumai/hojo_josei/20460.html
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業（公式） https://chintai-shoene2026.meti.go.jp/
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業」 https://www.env.go.jp/earth/earth/ondanka/building_insulation/window_00004.html
• 国土交通省「耐震改修に係る所得税額の特例控除・固定資産税の減額」関連資料

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厚木市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜本厚木の築古マンション・ビルを「空室に強い資産」に変える2026年度の制度設計

厚木市で賃貸マンションやビル、アパートをお持ちのオーナーさまへ。この記事は「住民の安全のために耐震を」というお話ではありません。入居率と賃料、毎月手元に残るキャッシュフロー、そして将来の出口（売却）価格をどう守り、どう伸ばすかという、経営の話です。

私は20年近く、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ち続けてきました。県央エリア、本厚木駅周辺の物件もずいぶん見てきましたが、ここにははっきりした特徴があります。本厚木という強い駅力で賃貸需要は底堅い一方、駅近の新築・築浅供給が続くなかで、築古物件は「選ばれる理由」を失うと一気に空室が長期化しやすいこと。そして、相模川沿いの低地や丘陵地が混在し、想定される地震動が小さくないことです。外壁や鉄部の劣化は静かに、しかし確実に、賃料の下落圧力として効いてきます。

その劣化対策や設備更新のコストを、公的資金で圧縮できる制度が、厚木市・神奈川県・国にそれぞれ用意されています。ところが私の経験上、これらをきちんと使い切っているオーナーさまは、まだ少数派です。今日はその制度を、「いくら戻るのか」「税務でどう効くのか」「使えないのは誰か」まで、できるだけ正直にお話しします。

※本記事の金額・要件は2026年（令和8年）6月時点で各自治体・省庁が公表している一次情報に基づきます。補助金は予算枠や定員に達した時点で受付終了となる制度が多く、年度途中で条件が変わることもあります。実際の申請前には必ず最新の交付要綱と窓口でご確認ください。

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まず結論：厚木市オーナーが押さえるべき「3つの財布」

厚木市の物件で使える補助は、大きく3つの出どころに分かれます。ご自身のケースを判定しやすいよう、先に全体像を示します。

出どころ	主な制度	厚木市オーナーへの効き方
厚木市（市の財布）	分譲マンション予備診断補助、木造住宅耐震（診断・設計・改修・除却）、住宅省エネ設備補助、事業所用省エネ設備導入促進補助	築古・旧耐震物件の安全性と資産価値を底上げ／省エネ設備で物件の競争力と経費を改善
国（省庁の財布）	賃貸集合給湯省エネ2026、先進的窓リノベ2026、給湯省エネ2026	入居者満足度＝賃料維持・空室短縮に直結
税制（取られる額を減らす財布）	耐震改修の固定資産税減額・所得税控除、マンション長寿命化促進税制、修繕費の損金算入	受け取る補助とは別に、毎年のキャッシュフローを改善

ポイントは、「現金でもらう補助」と「税金が減る効果」と「損金で利益を圧縮する効果」は、別々に積み上げられるということです。一つの大規模修繕や設備更新で、複数の財布に同時に手を伸ばせるケースが、厚木市にも実際にあります。ここからが本題です。

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1. 分譲マンション予備診断補助｜「現状を数字で知る」費用を市が半分持つ

築古の分譲マンションを区分所有で複数戸お持ちのオーナーさま、あるいは管理組合の役員も兼ねているオーナーさまにとって、最初の入口がこの制度です。厚木市は、分譲マンションの管理組合に対して、耐震性の現状を把握する「予備診断」費用の一部を補助しています（出典：厚木市「分譲マンションへの予備診断補助」）。

補助額（2026年・令和8年時点）

• 予備診断に要する費用の合計の2分の1、かつ上限15万円（補助件数は予算の範囲内）

予備診断は、本格的な耐震診断の前に、まず簡易にリスクの当たりをつけるための入口です。「うちの旧耐震マンション、そもそも診断する価値があるのか」を、少ない自己負担で見極められます。

対象になる建物の条件

次の4点をすべて満たす分譲マンションの管理組合が対象です。①昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を得て工事に着手したもの（いわゆる旧耐震基準）、②住戸数の過半を区分所有者の住居用に供するもの、③住宅部分の床面積の合計が住宅・非住宅部分の合計の過半であるもの、④管理組合の総会または理事会で予備診断実施の決議がなされたもの。

ここでオーナーさまに関わる重要な点を、正直に2つ申し上げます。

ひとつは、「住戸数の過半が区分所有者の居住用」という要件です。投資用に貸し出している住戸が多すぎるマンションでは、対象から外れる可能性があります。ご自身のマンションが該当するかは、事前相談で確認する価値があります。

もうひとつ、厚木市のこの制度は「予備診断」に対する補助が入口である点です。予備診断 → 本格的な耐震診断 → 改修、と段階を踏む設計になっており、まずは現状把握から、という考え方です。旧耐震のマンションは、耐震性が未知数のまま市場に出ると買い手から大きく値引きを迫られますが、診断で「安全」と分かれば出口価格を守れますし、「要改修」と分かれば、後述する税制と組み合わせた改修計画に進めます。まず現状を数字で押さえる——その費用を市が半分持ってくれるなら、使わない手はありません。

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2. 木造住宅の耐震診断・改修・除却補助｜店舗併用・木造アパートのオーナーへ、令和8年度に対象拡大

「うちは木造アパートや店舗併用だから関係ない」と思われたオーナーさまにこそ、知っていただきたい制度です。厚木市の木造住宅耐震補助は、診断から設計、改修工事、さらには除却（取り壊し）までを段階的に支援します。そして令和8年度から、対象が大きく広がりました（出典：厚木市「木造住宅の耐震診断・耐震改修設計・耐震改修工事・除却工事補助制度」）。

令和8年度の目玉：「グレーゾーン住宅」まで対象拡大

これまで旧耐震（昭和56年5月以前）が中心でしたが、令和8年度から対象建築物が「平成12年（2000年）5月31日以前に新築工事に着手した一戸建て住宅および兼用住宅」まで拡充されました。新耐震基準であっても平成12年改正前の木造には倒壊被害が見られたためで、対象となる築古アパート・併用住宅の範囲が一気に広がっています。

補助額の一覧（令和8年度）

ステップ	補助額
①耐震診断	診断費の全額（上限9万円）
②耐震改修設計	設計費の3分の2（上限11万円）
③耐震改修工事	工事費の3分の2（上限100万円）＋工事監理費の3分の2（上限7万5千円）。市民税非課税世帯はさらに上限50万円加算
④除却工事	除却工事費の2分の1（上限50万円）

対象は、地上2階建て以下の在来軸組工法による木造（ツーバイフォー・プレハブを除く）で、住宅用途の床面積が延べ面積の2分の1超のものなどです。改修補助は診断・設計の補助を受けたものが対象となる、段階制です。

申込のタイミングが命

令和8年度の受付は5月7日（木曜日）から。受付は5月上旬から12月頃まで、予算の範囲内で先着順です。受付件数が上限に達すると、期間内でも早期に締め切られます。先着順の制度は「予算が残っているうちに動いた人が勝つ」世界です。検討しているなら前倒しが鉄則です。

注意点も正直にお伝えします。この制度では、診断・設計・工事を市に登録された「耐震診断改修技術者」に依頼することが補助の条件です。登録のない業者に頼むと補助対象外になります。また、平成12年5月31日以降に増築している場合は対象外となることがあるため、まずは建築指導課（電話046-225-2434）への事前相談が欠かせません。

なお現場の人間として一言。耐震補強は、外壁・防水・塗装といった大規模修繕と工程が重なることが多い工事です。私はいつも、耐震とその他の修繕を別々に発注せず、ワンセットで計画することをお勧めしています。足場を二度架けるのは、まるごとお金をドブに捨てるようなものだからです。ここは、足場仮設と無足場のロープアクセスを物件ごとに使い分けてコストを最適化する、私たちの大規模修繕の考え方が効いてくる場面でもあります。

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3. 厚木市の住宅省エネ設備補助｜太陽光・蓄電池で「光熱費に強い物件」をつくる

劣化対策と並んで、これからの賃貸経営でじわじわ効くのが省エネ・創エネです。厚木市は、市内に住所のある個人が住宅用の省エネ設備を導入する際、費用の一部を助成しています（出典：厚木市カーボンニュートラル関係補助金／カーボンニュートラルプラットフォーム）。

主な対象機器と補助の目安は、太陽光発電システム（出力1kWあたり1万円、上限6万円）、蓄電池システム（5万円）、家庭用燃料電池エネファーム（5万円）、太陽熱利用システム（5万円）などです。金額単体は大きくありませんが、「この物件は太陽光・蓄電池付き」という訴求は、電気代高騰に敏感になっている入居者に対して確実に効きます。光熱費を抑えられる物件は、同じ家賃でも選ばれやすく、退去が減ります。

ひとつ注意点を。この住宅省エネ設備補助は「市内に住所登録のある個人」が主対象で、自宅併用や自身の居住を前提とする設計です。純投資の賃貸物件・法人所有物件は対象外となるケースがあるため、最新の要件はカーボンニュートラルプラットフォームと環境政策課（046-225-2749）で必ずご確認ください。法人・事業用ビルのオーナーさまは、次の事業所向け制度が本命になります。

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4. 事業所用省エネ設備導入促進補助金｜法人・自社ビル・テナントビルのオーナーへ

一棟ビルや事業用物件を法人で保有しているオーナーさま、あるいは個人事業主として物件を運用されている方には、住宅向けとは別の入口があります。厚木市は、脱炭素と地球温暖化防止を目的に、自家消費型の太陽光発電システムおよび蓄電池システムを導入した企業・団体・個人事業主に対して、予算の範囲内で補助金を交付しています（出典：補助金ポータル「厚木市事業所用省エネ設備導入促進補助金」）。

テナントビルや事務所、店舗の屋根に自家消費型の太陽光を載せれば、共用部電気代の圧縮に直結し、NOI（実質賃料収入）の改善とBCP（事業継続）の両方に効きます。停電に強いビルは、テナント企業にとっても価値が高い。なお、この制度は令和7年度の実績情報が中心で、令和8年度の上限額・要件・受付状況は環境政策課への事前相談が必須です。設備投資の前に、まず一本電話を入れる価値があります。

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5. 神奈川県の既存住宅省エネ改修補助｜市の制度と「県の財布」を重ねる

厚木市の制度に加えて、神奈川県にも「県の財布」があります。令和8年度 神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金は、既存住宅の断熱改修などに対し、補助対象経費の3分の1、または15万円のいずれか低い額を上限に補助する制度です。申請期間は令和8年5月11日から令和8年10月30日までとされています（出典：神奈川県「令和8年度神奈川県既存住宅省エネ改修事業費補助金」）。

市と県、さらに次章の国の制度は、対象工事や併用の可否がそれぞれ異なります。「どれとどれが重ねられるか」を設計するのが、補助金活用のいちばんおいしいところであり、いちばん間違えやすいところでもあります。同じ窓の断熱工事に複数の補助を二重取りすることは原則できませんが、部位や工事を分けて設計すれば、市・県・国を組み合わせられるケースがあります。

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6. 国の制度：入居率と賃料を守る「省エネ三本柱」

ここからは全国共通、国の制度です。賃貸オーナーにとって、入居者の満足度＝賃料維持・空室短縮に直結するのがこの3本柱です。いずれも令和7年度補正予算を財源とする2026年版で、予算消化で早期終了する可能性があります。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

賃貸集合住宅のオーナーを対象とした、給湯器交換専用の補助です。古いガス給湯器をエコジョーズ（潜熱回収型ガス給湯器）やエコフィール（同・石油）に交換する費用を支援します。補助額は機器1台あたり上限5〜7万円、給湯器交換とあわせてドレン排水工事を行う場合は1台あたり最大10万円まで補助されます（出典：賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】）。

戸数の多い賃貸マンションなら、給湯器をまとめて更新するだけで補助総額が大きく積み上がります。古い給湯器は故障時の入居者クレームと緊急対応コストの温床ですから、「壊れてから慌てて交換」より「補助があるうちに計画交換」が、経営的にも合理的です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修に対する、補助率の高い制度です。内窓設置・外窓交換・ガラス交換などが対象で、1戸あたり最大100万円まで補助されます。賃貸住宅の所有者も対象で、戸建・低層・中高層の集合住宅すべてが含まれます（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業」概要）。1回の申請で補助額合計が5万円以上になることが条件です。

窓は、入居者が体感する「寒い・暑い・結露する」の元凶です。ここを改善すると、退去理由を一つ潰せます。築古物件こそ、窓の性能差が競争力の差になります。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

エコキュート（ヒートポンプ給湯機）やハイブリッド給湯機、エネファームを導入する場合は、こちらが対象になります。オール電化の物件や、給湯設備をまとめて高効率機に更新する物件に向いた制度です。前述の賃貸集合給湯省エネ2026事業とは対象機器が異なるため、お持ちの物件の給湯方式に応じて使い分けます。

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7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない。3つの注意点

ここはオーナー経営でいちばん差がつくところなので、現場目線で正直にお話しします。税務の最終判断は必ず顧問税理士にご確認ください。

注意点1：補助金は受給時に「雑収入」として課税される

見落とされがちですが、受け取った補助金は、原則としてその年度の雑収入（不動産所得・事業所得）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでも、税引後の実質的な手残りはそれより小さくなります。補助金は満額がそのまま懐に入るわけではない、という前提で利回りを計算してください。

注意点2：「修繕費」か「資本的支出」かで結果が大きく変わる

同じ工事でも、その年に全額を経費にできる「修繕費」になるか、減価償却で複数年に分けて費用化する「資本的支出」になるかで、キャッシュフローと納税額のタイミングが大きく変わります。原状回復に近い塗り替え・防水は修繕費に寄りやすく、耐震性能や機能を明確に向上させる工事は資本的支出に寄りやすい、というのが大まかな考え方です。判断は税理士マターですが、工事の発注内容と見積書の書き方が、後の税務処理を左右することは、オーナーとして知っておく価値があります。

注意点3：耐震改修・長寿命化には固定資産税の減額がある

耐震改修を行った住宅には、一定要件のもとで固定資産税の減額措置があり、所得税の特別控除が使える場合もあります。さらにマンションについては、長期修繕計画の見直しなど一定要件を満たした管理組合に対し、マンション長寿命化促進税制（大規模修繕工事を行った翌年度の建物部分の固定資産税を一定割合減額）が設けられ、適用期限が令和9年（2027年）3月31日まで延長されています。受け取る補助とは別に、毎年の固定資産税を継続的に圧縮できるのがこの財布の強みです。要件は年度で変わるため、最新情報は必ず確認してください。

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8. 数字で見る：築古RCマンション1棟のモデル試算

抽象論だけでは伝わりにくいので、あくまで一般化したモデルで、補助金が効くイメージを示します（実在物件ではありません）。

• 想定：本厚木エリアの築30年・RC造・20戸の賃貸マンション
• 工事：大規模修繕（外壁・防水・鉄部塗装）＋全戸の給湯器交換＋共用部の窓断熱

仮に給湯器交換で賃貸集合給湯省エネ2026事業を20戸分活用し、1台あたり7万円が出れば、それだけで約140万円。共用部・住戸の窓断熱で先進的窓リノベ2026事業を組み合わせれば、ここに数十万円〜が上乗せされます。さらに大規模修繕本体は、足場仮設とロープアクセスを部位ごとに使い分ければ、足場費そのものを圧縮できる。補助で取り戻すお金と、工法選択で削るお金は、別腹で効いてくるわけです。

ここで効いてくるのが「入居率」の視点です。仮に家賃8万円・20戸の物件で、入居率が3%改善する（実質0.6戸ぶん空室が埋まる）と、年間の賃料収入はおよそ57万円増えます。設備更新と劣化対策で「選ばれ続ける物件」にすることは、補助金の額そのもの以上に、長い目で見たキャッシュフローを底上げします。これがオーナー視点での補助金活用の本質です。

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9. よくあるご質問（厚木市オーナー編）

Q. 市外・県外に住んでいますが、厚木市の補助は使えますか？
A. 制度によります。木造住宅の補助や住宅省エネ設備補助は「所有者本人の居住」や「市内に住所登録のある個人」を要件とするものがあり、純投資の遠隔地オーナーは対象外になることがあります。一方、分譲マンション予備診断補助は管理組合が申請主体です。事業所用の省エネ補助は法人・個人事業主が対象です。ご自身の保有形態に合う財布を選ぶのがコツで、まずは各担当課への事前相談をお勧めします。

Q. 補助金は工事が終わってからでも申請できますか？
A. ほとんどの制度で「交付決定の前に契約・着工してしまうと対象外」になります。順番は「相談 → 申請 → 交付決定 → 契約・着工」です。良かれと思って先に工事を始めると補助が消えます。ここは最も多い失敗です。

Q. 国・県・市の制度は全部まとめて使えますか？
A. 同一の工事・同一の費用に対する二重取りは原則できませんが、部位や工事内容を分ければ併用できるケースがあります。設計段階で「どの工事にどの補助を充てるか」を整理しておくことが、受給総額を最大化する鍵です。

Q. 先着順の制度は、いつ動けばいいですか？
A. 受付開始直後です。木造住宅の耐震補助は令和8年度5月7日受付開始で予算到達次第終了。年度初めに動くオーナーが取り、夏以降に検討を始めるオーナーは取り逃すのが実態です。

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10. 医療・介護施設のオーナーさまへ｜「止められない建物」の修繕とBCP

クリニック、サービス付き高齢者向け住宅、介護施設を運営・保有されているオーナーさまには、もう一段の視点を。これらは「営業を止められない建物」です。修繕中も入居者・患者さんの生活と治療が続くため、騒音・振動・粉じん・動線の確保が、賃貸住宅以上にシビアになります。

ここで、足場を組まずに施工できるロープアクセス（無足場工法）が大きな意味を持ちます。窓をふさがず、出入口の動線を殺さず、必要な部位だけピンポイントで補修できるため、施設を稼働させたまま外壁・防水・鉄部のメンテナンスを進めやすい。さらに、自家消費型太陽光・蓄電池の導入は、停電時にも医療・介護を止めないBCP対策として、補助金と相性が良い投資です。詳しくはロープアクセス工法のご案内もご覧ください。

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11. 厚木市オーナーが取るべき動き：診断 → 計画 → 工事の順で

最後に、今日からの動き方を整理します。

第一に、現状を数字で把握すること。旧耐震の分譲マンションなら予備診断補助、木造アパート・併用住宅なら耐震診断補助から。診断費の多くは市が持ちます。第二に、年度初めに動くこと。先着順・予算枠の制度が多く、出遅れは即「来年回し」です。第三に、工事を分けて補助を重ねる設計をすること。市・県・国の財布を、部位ごとに割り当てる発想が効きます。そして第四に、契約・着工は必ず交付決定の後で。順番を間違えると補助はゼロになります。

私たち明誠は、足場仮設とロープアクセス、そして両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物ごとに最適な工法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。私はこの20年、補助金の有無や工法の選び方ひとつで、オーナーさまの手残りが大きく変わる場面を何度も見てきました。だからこそ、補助金の活用と工法の最適化、その両輪で「かけるべきところにかけ、削れるところは削る」修繕投資を設計します。収益物件をお持ちの方向けの考え方は、オーナーさま向けサービスのご案内にもまとめています。

お持ちの厚木市の物件で、まだこうした補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、ご相談を承ります。築年数なりの劣化は、放っておけば静かに賃料の下落圧力として効いてきます。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善以上に、物件価値そのものを底上げします。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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横須賀市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜三浦半島の築古マンション・ビルを「選ばれ続ける資産」に変える2026年度の制度設計

横須賀市で賃貸マンションやビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事は「住民の安全のために耐震を」という話ではありません。入居率・賃料・手残りのキャッシュフロー、そして出口（売却）価格をどう守り、どう伸ばすかという、経営の話です。

私は20年近く、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ち続けてきました。横須賀・三浦半島エリアの物件も数多く見てきましたが、ここにははっきりした特徴があります。海に近い塩害と湿気で外壁・鉄部の劣化が早く進みやすいこと、そして人口が緩やかに減るなかで、築古物件が「選ばれる理由」を失うと空室が長期化しやすいことです。劣化は静かに、しかし確実に、賃料の下落圧力として効いてきます。

その劣化対策のコストを公的資金で圧縮できる制度が、横須賀市と国には用意されています。ところが私の経験上、これをきちんと使い切っているオーナーさまは、まだ少数派です。今日はその制度を、「いくら戻るのか」「税務でどう効くのか」「使えないのは誰か」まで、正直にお話しします。

※本記事の金額・要件は2026年（令和8年）6月時点で各自治体・省庁が公表している一次情報に基づきます。補助金は予算枠や定員に達した時点で受付終了となる制度が多く、年度途中で条件が変わることもあります。実際の申請前には必ず最新の交付要綱と窓口でご確認ください。

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まず結論：横須賀市オーナーが押さえるべき「3つの財布」

横須賀市の物件で使える補助は、大きく3つの出どころに分かれます。ご自身のケースを判定しやすいよう、先に全体像を示します。

出どころ	主な制度	横須賀市オーナーへの効き方
横須賀市（市の財布）	マンション耐震診断等補助、木造住宅耐震（店舗併用含む）、緊急輸送道路沿道、アスベスト含有調査、創エネ・蓄電池	築古・旧耐震物件の安全性と資産価値を底上げ／省エネ設備で光熱費を圧縮
国（省庁の財布）	賃貸集合給湯省エネ2026、先進的窓リノベ2026、給湯省エネ2026	入居者満足度＝賃料維持・空室短縮に直結
税制（取られる額を減らす財布）	耐震改修の固定資産税減額・所得税控除、修繕費の損金算入	受け取る補助とは別に、毎年のキャッシュフローを改善

ポイントは、「現金でもらう補助」と「税金が減る効果」と「損金で利益を圧縮する効果」は別々に積み上げられるということです。一つの大規模修繕で複数の財布に手を伸ばせるケースが、横須賀市にも実際にあります。ここからが本題です。

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1. 横須賀市マンション耐震診断等補助金｜「現状を数字で知る」費用を市が持つ

築古の分譲マンションを区分所有で複数戸お持ちのオーナーさま、あるいは管理組合の役員も兼ねているオーナーさまにとって、最初の入口がこの制度です。横須賀市は、分譲マンションの管理組合に対して、耐震診断にかかる費用の一部を補助しています（出典：横須賀市マンション耐震診断等補助金交付要綱）。

補助額（2026年・令和8年時点）

• 予備診断：予備診断費用の3分の2、かつ1棟あたり12万円が上限
• 耐震診断：耐震診断費用の2分の1、かつ1棟あたり「3万円 × 住戸数」が上限

たとえば30戸のマンションなら、耐震診断の上限は3万円×30戸＝90万円が一つの目安になります。簡易にリスクを見る予備診断から、正式な耐震診断へと、段階を踏んで進められる設計です。

対象になる建物の条件

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を得て着工した、いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。さらに、構造が鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造であること、過半数の住戸が区分所有者の居住用であること、住宅部分の床面積が非住宅部分より大きいこと、そして管理組合の総会で耐震診断等の実施が決議されていることが要件です。

ここでオーナーさまに関わる重要な点を、正直に2つ申し上げます。

ひとつは、「過半数の住戸が区分所有者の居住用」という要件です。投資用に貸し出している住戸が多すぎると、対象から外れやすくなります。ご自身のマンションが該当するかは、事前相談で確認する価値があります。

もうひとつ、横須賀市のこの制度は「診断」に対する補助であり、耐震改修工事そのものへの直接補助は用意されていないという点です。藤沢市などのように改修工事費へ補助が出る自治体とは事情が異なります。とはいえ「診断補助がある」こと自体が大きな意味を持ちます。旧耐震のマンションは、耐震性が未知数のまま市場に出ると買い手から大きく値引きを迫られますが、診断で「安全」と分かれば出口価格を守れますし、「要改修」と分かれば、後述する国の補助や税制と組み合わせた改修計画に進めます。まず現状を数字で押さえる——その費用を市が持ってくれるなら、使わない手はありません。

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2. 木造住宅耐震診断・補強工事助成｜店舗併用アパートも対象、沿道なら上乗せ

「うちは木造アパートや店舗併用だから関係ない」と思われたオーナーさまにも、入口があります。横須賀市の木造住宅耐震助成は、平成12年（2000年）5月31日以前に着工した在来軸組工法の戸建木造（3階以下）を対象に、診断から補強工事までを段階的に支援します（出典：横須賀市「木造住宅の耐震診断・補強工事助成事業」）。令和8年度から自己負担額が変更されており、最新の数字は次のとおりです。

ステップ	自己負担額（通常）	沿道木造住宅の場合
①耐震診断	47,000円	26,000円
②補強工事図面作成	74,000円	52,000円
③補強工事・工事監理	工事費の2分の1（上限100万円）を補助＋工事監理の自己負担37,000円	工事費の3分の2（上限150万円）を補助＋工事監理の自己負担26,000円

令和8年度の受付は、耐震診断が4月1日から電話で先着順、補強工事補助が5月11日から窓口で先着順、申込締切は12月28日です。ただし定員に達した時点で締切前でも受付終了となります。先着順の制度は「予算が残っているうちに動いた人が勝つ」世界です。検討しているなら前倒しが鉄則です。

ただし、ここも正直にお伝えすべき注意点があります。この木造助成は、所有者本人または配偶者・一親等以内の親族が居住している（または工事後に居住する）ことが要件です。市外にお住まいで、純粋に投資用として保有している木造アパートは対象外になる可能性が高い。さらに市税の滞納がないことも条件です。ご自身がどちらに当たるかは、事前に建築指導課でご確認ください。

なお現場の人間として一言。耐震補強は外壁・防水・塗装といった大規模修繕と工程が重なることが多い工事です。私はいつも、耐震とその他の修繕を別々に発注せず、ワンセットで計画することをお勧めしています。足場を二度架けるのは、まるごとお金をドブに捨てるようなものだからです。

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3. 緊急輸送道路沿道建築物の耐震化｜幹線道路沿いのビル・住宅は要チェック

横須賀市は、地震で倒壊すると緊急輸送道路をふさぐおそれのある建物の所有者に対し、耐震化への協力を求めています（出典：横須賀市「緊急輸送道路の沿道建築物の耐震化について」）。横須賀市耐震改修促進計画では、第1次・第2次・市指定の緊急輸送道路すべてが対象とされています。

ここがオーナーにとって直接効くポイントです。前章の木造住宅耐震助成は、県指定の第1次緊急輸送道路に接する「沿道木造住宅」に該当すると、工事補助率が2分の1から3分の2（上限150万円）へ引き上げられ、診断・図面の自己負担も軽くなります。該当する可能性がある場合、市は耐震診断の前に無料で現地調査を行ってくれます。

築古の木造アパートや店舗併用住宅が幹線道路沿いに立っているオーナーさまは、まず「自分の物件が指定路線の沿道に当たるか」を調べてみる価値があります。災害リスクという一見マイナスの立地が、補助の文脈では上乗せという強力なプラス材料に変わるのです。

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4. 民間建築物アスベスト含有調査補助｜一棟ビル・古い物件のオーナーへ

築年数の古い一棟ビルや、吹付け材を使った可能性のある建物をお持ちのオーナーさまに知っておいていただきたいのが、この制度です。横須賀市は、吹付けアスベスト等の含有調査をまだ実施していない民間建築物の所有者などに対し、調査費用の一部を補助しています（出典：横須賀市「民間建築物吹付けアスベスト等含有調査事業補助金について」）。申請には事前相談が必要で、年度ごとに受付期限が設けられています。

なぜこれがオーナーの経営に効くのか。大規模修繕や解体の際、アスベストの有無が不明なままだと、工事の途中で想定外の除去費用や工期延長が発生し、計画が大きく狂うことがあります。修繕や売却の前に「含有調査」で建物の状態を確定させておくことは、出口戦略の地ならしそのものです。調査費の一部を市が持ってくれるうちに、自分の建物の素性をはっきりさせておく。これは投資判断のリスクを下げる、地味ですが堅実な一手です。

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5. 創エネ・蓄電池の補助｜光熱費を下げ、物件の「省エネ性能」を武器にする

横須賀市は、三浦半島4市1町（横須賀市・鎌倉市・逗子市・三浦市・葉山町）と連携し、太陽光発電設備や蓄電池などの導入を支援する補助金（重点対策加速化事業費補助金）を実施しています（出典：横須賀市「太陽光発電設備・併用蓄電池補助」、中小企業等省エネ化・生産性向上補助金）。事業者（中小企業等）向けの枠では、太陽光発電設備に1kWあたりの補助（令和7・8年度は加算あり）、蓄電池に費用の3分の1、高効率照明（LED）に2分の1といった支援が用意されています（金額・要件は年度の交付要綱でご確認ください。蓄電池単独設置は対象外など条件があります）。

賃貸物件にとって省エネ設備は、もはや「コスト」ではなく「集客装置」です。共用部のLED化や太陽光・蓄電池の導入は、ランニングコストを下げるだけでなく、「災害に強く、光熱費の安い物件」という選ばれる理由を作ります。横須賀のように物件間の入居者獲得競争が効いてくるエリアでは、この差が空室期間に表れます。法人名義・事業用としての保有なら、こうした事業者向け補助の対象になり得ます。物件の保有形態に合わせて、活用を検討する価値があります。

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6. 国の制度：入居率と賃料を守る「省エネ三本柱」

ここからは、横須賀市に限らず全国の賃貸オーナーが使える国の制度です。私はこれらを「安全のための耐震」とは違う、「稼ぐための省エネ」と位置づけています。設備の新しさと光熱費の安さは、入居者が部屋を選ぶ決め手に直結するからです。

入居率1%の改善が、年間でどれだけのキャッシュフロー差を生むか。10戸の物件で家賃8万円なら、1%でも年間およそ10万円弱の差です。空室期間を1か月縮められれば、それだけで設備投資の何割かを取り返せます。省エネ補助は、その「入居者に選ばれる理由」を公的資金で作る制度なのです。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

これはまさに賃貸集合住宅のオーナー等が対象者として明記された制度です。設置スペースの都合でヒートポンプ給湯機（エコキュート）の導入が難しい既存の賃貸集合住宅向けに、小型の省エネ給湯器（エコジョーズ・エコフィール）への交換を支援します（出典：資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」、賃貸集合給湯省エネ2026事業 特設サイト）。

• 追い焚きなし：5万円/台
• 追い焚きあり：7万円/台
• 一定の排水工事を伴う場合：最大8万円/台・10万円/台まで加算

リースの利用も対象に含まれます。古い給湯器は故障リスクと光熱費の両面で入居者の不満の種になりがちです。退去のタイミングや故障対応のついでに、補助を使って省エネ機へ更新する。これは手堅い一手です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修を支援する国の制度です。戸建てだけでなく低層集合住宅（3階建以下）・中高層集合住宅（4階建以上）も対象で、内窓設置や窓交換などに対し、1戸あたり最大100万円が補助されます（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業」）。

ただし2026年度は、1戸あたりの上限が前年度の最大200万円から100万円へと半減しています。早めに動くほど大きな予算枠の中で申請できるという意味でも、検討は前倒しが有利です。

横須賀の海沿いの物件は、潮風による結露や夏の西日が入居者の不満につながりやすい。内窓1枚で結露とカビが軽減され、退去時の原状回復コストまで下がるケースを、私は現場で何度も見てきました。窓の断熱は、入居者の快適性と原状回復費の両方に効く、費用対効果の高い改修です。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

設置スペースに余裕があり、ヒートポンプ給湯機（エコキュート）やハイブリッド給湯機を導入できる物件は、こちらの本体「給湯省エネ2026事業」が使えます。賃貸集合住宅向けの (1) と対象機器・金額が異なりますので、物件の条件に合わせて使い分けてください。

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7. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない。3つの注意点

補助金を取るところまでで満足してしまうオーナーさまが多いのですが、手残りを最大化できるかは税務の処理で決まります。私は税理士ではありませんので一般的な情報としてお伝えしますが、必ず顧問税理士にご確認ください。

注意点1：補助金は受給時に「雑収入」として課税される

国・自治体から受け取った補助金は、原則としてその年の雑収入（益金）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでいても、そのまま手元に100万円残るわけではありません。圧縮記帳など税負担を平準化する手当てがある場合もあるため、受給が決まった段階で税理士に相談するのが安全です。

注意点2：「修繕費」か「資本的支出」かで結果が大きく変わる

同じ工事でも、原状回復に近いものは修繕費として一括で損金算入でき、その年の利益を大きく圧縮できます。一方、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として資産計上され、減価償却で複数年に分けて費用化します。耐震改修や省エネ改修は資本的支出に区分されやすい工事です。税務処理ひとつでキャッシュフローのタイミングが大きく変わりますので、工事の組み立て段階からこの区分を意識して計画することをお勧めします。

注意点3：耐震改修には固定資産税の減額・所得税控除がある

横須賀市でも、補助制度を利用して耐震補強工事を行うと、要件を満たせば翌年度から1年度分の固定資産税が2分の1減額され、さらに昭和56年5月31日以前に着工した住宅では所得税の控除（標準的な工事費用相当額から補助金を差し引いた額の10％相当、上限25万円）が受けられる場合があります（出典：横須賀市「木造住宅の耐震診断・補強工事助成事業」、国土交通省「住宅の耐震改修に関する特例措置」）。固定資産税の減額は工事完了から3か月以内に資産税課への申告が必要、所得税控除は確定申告が必要など、手続きと期限があります。賃貸・事業用としての適用可否は物件ごとに判断が分かれますので、市の資産税課と税理士に必ずご確認ください。

このように、横須賀市の現金補助・国の省エネ補助・固定資産税の減額・損金算入は、重ねて積み上げられるのが基本です。一つの大規模修繕を「ただの出費」で終わらせるか、「複数の財布から取り戻す投資」に変えるかは、計画の最初の設計で決まります。

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8. 数字で見る：築古RCマンション1棟のモデル試算

抽象論だけでは財布の感覚が湧きにくいので、あくまで一般的な前提を置いたモデルケースで考えてみます。実際の金額は物件ごとに大きく変わりますので、目安としてご覧ください。

横須賀市内の旧耐震RCマンション、20戸を想定します。大規模修繕（外壁・防水・塗装）と省エネ更新を合わせて総額3,500万円かかったとしましょう。

• 耐震診断補助：横須賀市のマンション耐震診断補助で、耐震診断費用の2分の1（1棟あたり3万円×20戸＝60万円が上限の目安）。まず現状把握の費用を圧縮。
• 給湯器の更新：20戸を追い焚きあり省エネ機に交換し7万円/台なら、賃貸集合給湯省エネ2026事業で140万円。
• 窓の断熱改修：先進的窓リノベ2026を併用すれば、戸あたり数万円〜数十万円の上乗せ。
• 共用部LED・創エネ：事業用なら横須賀市の省エネ・創エネ補助の対象になり得る。
• 税効果：修繕費に区分できた部分はその年の利益を圧縮。耐震改修の要件を満たせば固定資産税の減額も。

現金補助だけで数百万円規模、そこに税効果が重なります。何もしなければ3,500万円がまるごと自己負担ですが、制度を組み合わせれば実質負担は大きく圧縮できる——これがオーナー視点で補助金を見る、ということです。繰り返しますが、上記はあくまで枠組みを示すための仮の数字で、実際の補助額・税効果は要綱と物件条件、税務判断によって決まります。

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9. よくあるご質問（横須賀市オーナー編）

Q. 市外に住んでいる投資家ですが、横須賀市の補助は使えますか？
制度によります。分譲マンションの耐震診断補助は管理組合が対象で、居住者の市内・市外は直接の要件ではありません（区分所有者の居住割合の要件は別途あります）。一方、木造住宅耐震助成は「所有者本人または配偶者・一親等以内の親族が居住」が要件で、純投資用の市外保有では対象外になりやすい。国の省エネ補助（給湯・窓）は居住地を問わず賃貸オーナーが使えます。物件ごとの確認が必要です。

Q. すでに工事を発注してしまいました。後から申請できますか？
横須賀市の耐震系補助は、いずれも事前相談・事前登録、そして交付決定後の着工が原則です。交付決定前に施工業者と契約すると補助対象外になります。次の修繕からは、必ず計画段階で窓口にご相談ください。

Q. 先着順の制度は、いつ動けばいいですか？
木造住宅耐震助成のように定員に達した時点で締切前でも終了する制度があります。年度初め（4〜5月）に受付が始まったら、できるだけ早く事前相談に動くのが安全です。「年末でいいや」と構えていると、枠が埋まって翌年度回しになることがあります。

Q. 国の省エネ補助と市の耐震補助は同時に使えますか？
対象となる工事・費用が重複していなければ、別制度の併用は基本的に可能です。ただし同一費用への二重補助は認められません。工種ごとに「どの財布から取るか」を整理して申請するのが鍵です。

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10. 医療・介護施設のオーナーさまへ｜BCPと「止められない建物」の修繕

ここで、クリニックやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、介護施設の建物をお持ちのオーナーさま・理事長さまにも一言お伝えします。医療・介護の建物は、賃貸住宅以上に「災害時に止められない」という性格を持っています。

横須賀市の耐震補助やアスベスト調査補助は、住宅部分の割合などの要件はありますが、店舗・事務所兼用や非住宅部分を含む建物にも入口があります。施設の耐震性とアスベストの安全性は、利用者・患者さまの安全であると同時に、事業継続計画（BCP＝災害時にも事業を止めないための計画）の根幹でもあります。

私が現場で強く感じるのは、医療・介護施設の修繕は「営業を止められない」という制約が極端に大きいということです。足場を全面に架けて何か月も出入口を塞げば、利用者にも職員にも大きな負担がかかります。だからこそ、足場を架けないロープアクセス工法や、必要な部位だけ足場を使うハイブリッド工法が効いてきます。施設を動かしたまま、外壁・防水・塗装を進められるのです。省エネ改修も、空調・給湯の光熱費が経営を圧迫しやすい医療・介護分野では効果が大きく、利用者の快適性と光熱費削減の両方に効きます。

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11. 横須賀市オーナーが取るべき動き：診断 → 計画 → 工事の順で

ここまでの制度を、実際の動き方に落とし込むとこうなります。

第一に、現状把握です。旧耐震の分譲マンションなら耐震診断補助、築古の木造アパート・店舗併用なら木造耐震助成、古い一棟ビルならアスベスト含有調査補助。まず自分の物件がどの制度の入口に立っているかを、事前相談で確認します。横須賀市の制度はいずれも「事前相談・事前登録が必須」「交付決定後に着工」「先着・定員あり」が基本です。いきなり工事を始めると補助対象外になりますし、年度後半では枠が埋まっていることもあります。

第二に、計画の一本化です。耐震・外壁・防水・省エネを別々に発注すると、足場代も諸経費も二重三重にかかります。一度の足場（あるいは無足場）で、市と国の複数の補助を取りに行く——この設計図を最初に描けるかどうかで、手残りは大きく変わります。

そして第三に、工法の最適化です。私ども明誠は、通常の足場仮設による工事、産業用ロープによる無足場のロープアクセス工法、その両方を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物にとって最も合理的な方法をご提案できます。足場費を抑え、入居者・利用者の生活影響を最小化しながら、外壁・防水・塗装を進められるのが強みです。塩害の進みやすい三浦半島の物件で、「いかに安く、いかに住まいを止めずに」資産価値を守るか——ここは私どもが最もお役に立てる領域です。

お持ちの物件で、まだこれらの補助金の検討を始めていない横須賀市のオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、補助金を織り込んだ利回り改善シミュレーションだけでも、ご相談を承ります。築年数なりの劣化を「静かな減収」で終わらせず、「選ばれ続ける資産」に変える。その第一歩を、横須賀の現場を知る私どもと一緒に踏み出していただければと思います。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

藤沢市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜湘南の築古マンション・ビルを「稼ぐ資産」に変える2026年度の制度設計

藤沢市で賃貸マンションやビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事は「住民の安心のために耐震を」という話ではありません。入居率・賃料・手残りキャッシュフロー、そして出口（売却）価格をどう守り、伸ばすかという、経営の話です。

私は20年近く、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕の現場に立ち続けてきました。藤沢・湘南エリアの物件も数多く見てきましたが、ここには一つ、はっきりした特徴があります。それは「築年数なりに静かに進む劣化」と「海に近い塩害・湿気」が、賃料の下落圧力として二重に効いてくるということです。

そして藤沢市には、その劣化対策のコストを公的資金で圧縮できる制度が、思いのほか手厚く用意されています。ところが私の経験上、これをきちんと使い切っているオーナーさまは、まだ少数派です。今日はその制度を、「いくら戻ってくるのか」「税務でどう効くのか」「使えないのは誰か」まで、正直にお話しします。

※本記事の金額・要件は2026年（令和8年）6月時点で各自治体・省庁が公表している一次情報に基づきます。補助金は予算枠に達した時点で受付終了となる制度が多く、年度途中で条件が変わることもあります。実際の申請前には必ず最新の交付要綱と窓口でご確認ください。

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まず結論：藤沢市オーナーが押さえるべき「3つの財布」

藤沢市の物件で使える補助は、大きく3つの出どころに分かれます。読者のみなさまがご自身のケースを判定しやすいよう、先に全体像を示します。

出どころ	主な制度	藤沢市オーナーへの効き方
藤沢市（市の財布）	分譲マンション耐震診断・改修、緊急輸送道路沿道建築物、木造（店舗併用含む）耐震	築古・旧耐震物件の安全性と資産価値を底上げ
国（省庁の財布）	賃貸集合給湯省エネ2026、先進的窓リノベ2026、給湯省エネ2026	入居者満足度＝賃料維持・空室短縮に直結
税制（取られる額を減らす財布）	耐震改修の固定資産税減額、修繕費の損金算入	受け取る補助とは別に、毎年のキャッシュフローを改善

ポイントは、「現金でもらう補助」と「税金が減る効果」と「損金で利益を圧縮する効果」は別々に積み上げられるということです。一つの工事で複数の財布に手を伸ばせるケースが、藤沢市には実際にあります。ここからが本題です。

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1. 藤沢市分譲マンション耐震診断補助金｜「まず現状を知る」費用を市が半分持つ

築古の分譲マンションを区分所有で複数戸お持ちのオーナーさま、あるいは管理組合の役員も兼ねているオーナーさまにとって、最初の入口がこの制度です。

藤沢市は、分譲マンションの管理組合に対して、耐震診断にかかる費用の一部を補助しています（出典：藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度について」）。

補助額（2026年4月時点）

• 予備診断：耐震診断費用の2分の1、かつ1棟あたり15万円が上限
• 本診断：次の①〜③のうち最も少ない額
• ① 耐震診断費用の2分の1
• ② 1棟あたり150万円
• ③ 延べ床面積に応じた額の2分の1（1,000㎡以内は4,580円/㎡、1,000〜2,000㎡は2,350円/㎡、2,000㎡超は1,570円/㎡が単価）

対象になる建物の条件

昭和56年（1981年）5月31日以前に建築確認を得て着工した、いわゆる旧耐震基準の建物が対象です。さらに、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造で地上2階以上、住宅部分が床面積の3分の2以上、原則6戸以上かつ1住戸40㎡以上、といった要件があります。

ここでオーナーさまに関わる重要な点が一つ。「区分所有者で自己または1親等の親族が住んでいる者が2分の1以上」という居住割合の条件です。つまり投資用に貸し出している住戸が多すぎると対象外になりやすい。ただし令和6年度からこの居住割合の条件は緩和されており、以前より使いやすくなっています。ご自身のマンションが該当するかは、事前相談で確認する価値があります。

旧耐震のマンションは、耐震性が「未知数」のまま市場に出ると、買い手から大きく値引きを迫られます。診断で「安全」と分かれば出口価格を守れますし、「要改修」と分かっても、次の改修補助につながります。診断費の半分を市が持ってくれるなら、まず現状を数字で押さえておく。私はそう考えます。

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2. 藤沢市分譲マンション耐震改修工事等補助金｜湘南ならではの「津波避難ビル割増」に注目

診断で耐震性が足りないと判明したら、次は改修です。藤沢市は設計と工事の両方に補助を用意しています（出典：藤沢市「分譲マンション耐震改修工事等補助金交付制度について」）。

耐震改修設計への補助

• 通常：設計費の2分の1、かつ1住戸につき5万円のいずれか少ない額
• 津波浸水想定区域内の津波避難ビルの場合：設計費の3分の2、かつ1住戸につき10万円

耐震改修工事への補助

通常の場合、次の①〜③のうち最も少ない額です。

• ① 工事費の2分の1
• ② 1住戸につき30万円
• ③ 延べ面積に応じた上限（5,000㎡未満は1,000万円、5,000〜10,000㎡は1,500万円、10,000㎡以上は2,000万円）

そして、津波浸水想定区域内の津波避難ビルである分譲マンションは、この上限が大きく引き上げられます。工事費の2分の1、1住戸につき60万円、延べ面積上限は最大5,000万円です。

これは湘南エリアならではの制度設計です。海沿いの物件を持つオーナーさまにとって、津波避難ビル指定は「災害リスク」というマイナス材料に見えがちですが、補助の文脈では上限額が倍増する強力なプラス材料に変わります。ご自身の物件が津波浸水想定区域・津波避難ビルに該当するかは、必ず確認しておきたいポイントです。

ここで現場の人間として一言。耐震改修は外壁・防水・塗装といった大規模修繕と工程が重なることが多い制度です。私はいつも、耐震とその他の修繕を別々に発注せず、ワンセットで計画することをお勧めしています。足場を二度架けるのは、まるごとお金をドブに捨てるようなものだからです。

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3. 緊急輸送道路沿道建築物の耐震診断補助｜ビル・店舗オーナーに直接効く制度

ここまでは分譲マンションの話でしたが、一棟ビルや店舗・事務所をお持ちのオーナーさまに直接効くのがこの制度です。藤沢市は、地震で倒壊すると緊急輸送道路をふさぐおそれのある建物の所有者に対し、耐震診断費用を補助します（出典：藤沢市「緊急輸送道路沿道建築物耐震診断補助制度について」）。

補助額

次の①〜③のうち最も少ない額です。

• ① 耐震診断費用の3分の2
• ② 延べ面積に応じた事業費限度額の3分の2（1,000㎡以内4,580円/㎡、1,000〜2,000㎡2,350円/㎡、2,000㎡超1,570円/㎡）
• ③ 200万円

対象

昭和56年5月31日以前に着工し、市が指定する第1次緊急輸送道路（耐震診断義務対象路線を除く）の沿道にある、一定の高さ以上の建物が対象です。事前登録が必要で、所有者に市税の滞納がないことも条件になります。

この制度の何がオーナーにとって大きいかというと、補助率が「3分の2」である点です。分譲マンション診断の2分の1より手厚い。築古ビルをお持ちで、その建物が幹線道路沿いに立っているなら、まず一度、自分の物件が指定路線の沿道に当たるかを調べてみる価値があります。

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4. 木造の店舗併用・アパートをお持ちなら｜木造住宅耐震補助も「店舗兼用」が対象

「うちは木造アパートや店舗併用だから関係ない」と思われたオーナーさまにも、入口があります。藤沢市の木造住宅耐震補助は、専用住宅だけでなく店舗・事務所兼用住宅も対象としています（出典：藤沢市「木造住宅耐震改修工事補助金交付について」）。

• 耐震診断：費用の2分の1、上限6万円
• 耐震改修工事等：費用の2分の1、上限90万円

令和7年度からは対象建築物が「平成12年（2000年）5月31日以前」に建てられた木造へと拡充されました。いわゆる新耐震（昭和56年6月以降）の木造でも、2000年基準より前のものは対象になり得るということです。

ただし注意点があります。この木造補助は「住宅の所有者が藤沢市内に居住していること」が要件です。市外にお住まいで投資用に保有しているケースでは対象外になる可能性が高い。ここは正直に申し上げておきます。ご自身がどちらに当たるかは、事前相談で確認してください。

なお藤沢市には、管理組合向けに専門家を無料で派遣する「マンション耐震アドバイザー派遣事業」もあります。合意形成や技術的な整理を進めたいとき、まずここから入るのも一手です。

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5. 国の制度：入居率と賃料を守る「省エネ三本柱」

ここからは、藤沢市に限らず全国の賃貸オーナーが使える国の制度です。私はこれらを「安全のための耐震」とは違う、「稼ぐための省エネ」と位置づけています。なぜなら、設備の新しさと光熱費の安さは、入居者が部屋を選ぶ決め手に直結するからです。

入居率1%の改善が、年間でどれだけのキャッシュフロー差を生むか。10戸の物件で家賃8万円なら、1%でも年間およそ10万円弱の差です。空室期間を1か月縮められれば、それだけで設備投資の何割かを取り返せます。省エネ補助は、その「入居者に選ばれる理由」を公的資金で作る制度なのです。

(1) 賃貸集合給湯省エネ2026事業｜賃貸オーナー専用の給湯器補助

これはまさに賃貸集合住宅のオーナー等が対象者として明記された制度です。設置スペースの都合でヒートポンプ給湯機（エコキュート）の導入が難しい既存の賃貸集合住宅向けに、小型の省エネ給湯器（エコジョーズ・エコフィール）への交換を支援します（出典：資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」）。

• 追い焚きなし：5万円/台
• 追い焚きあり：7万円/台
• 一定の排水工事を伴う場合：最大8万円/台・10万円/台まで加算

リースの利用も対象に含まれます。古い給湯器は故障リスクと光熱費の両面で入居者の不満の種になりがちです。退去のタイミングや故障対応のついでに、補助を使って省エネ機へ更新する。これは手堅い一手です。

(2) 先進的窓リノベ2026事業｜結露・寒さ・暑さ対策で部屋の競争力を上げる

窓の断熱改修を支援する国の制度です。戸建てだけでなく低層集合住宅（3階建以下）・中高層集合住宅（4階建以上）も対象で、内窓設置や窓交換に対し、1戸あたり5万円から最大100万円が補助されます（出典：環境省「先進的窓リノベ2026事業の概要」）。

ただし2026年度は、1戸あたりの上限が前年度の最大200万円から100万円へと半減しています。早めに動くほど、より大きな予算枠の中で申請できるという意味でも、検討は前倒しが有利です。

湘南エリアの物件は、海風による結露や夏の西日が入居者の不満につながりやすい。内窓1枚で結露とカビが軽減され、退去時の原状回復コストまで下がるケースを、私は現場で何度も見てきました。

(3) 給湯省エネ2026事業｜エコキュート等が入る物件はこちら

設置スペースに余裕があり、ヒートポンプ給湯機（エコキュート）やハイブリッド給湯機を導入できる物件は、こちらの本体「給湯省エネ2026事業」が使えます。賃貸集合住宅向けの (1) と、対象機器・金額が異なりますので、物件の条件に合わせて使い分けてください。

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6. 税務：補助金は「もらって終わり」ではない。3つの注意点

補助金を取るところまでで満足してしまうオーナーさまが多いのですが、手残りを最大化できるかは税務の処理で決まります。私は税理士ではありませんので一般的な情報としてお伝えしますが、必ず顧問税理士にご確認ください。

注意点1：補助金は受給時に「雑収入」として課税される

国・自治体から受け取った補助金は、原則としてその年の雑収入（益金）に計上され、課税対象になります。「100万円もらえた」と喜んでいても、そのまま手元に100万円残るわけではありません。圧縮記帳など税負担を平準化する手当てがある場合もあるため、受給が決まった段階で税理士に相談するのが安全です。

注意点2：「修繕費」か「資本的支出」かで結果が大きく変わる

同じ工事でも、原状回復に近いものは修繕費として一括で損金算入でき、その年の利益を大きく圧縮できます。一方、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として資産計上され、減価償却で複数年に分けて費用化します。

耐震改修や省エネ改修は資本的支出に区分されやすい工事です。修繕費か資本的支出か、税務処理ひとつでキャッシュフローのタイミングが大きく変わります。工事の組み立て段階から、この区分を意識して計画することをお勧めします。

注意点3：耐震改修には固定資産税の減額措置もある

一定の要件を満たす耐震改修を行った住宅には、翌年度の固定資産税（住宅床面積120㎡相当分まで）が2分の1減額される措置があります（出典：国土交通省「住宅の耐震改修に関する特例措置」）。

ただしこの制度は居住用住宅を主眼とした要件（工事費50万円超、居住部分が床面積の2分の1以上など）があり、適用期限も設けられています。賃貸・事業用としての扱いや適用可否は物件ごとに判断が分かれます。「使えるかもしれない」という前提で、必ず市の資産税課と税理士に確認してください。

このように、藤沢市の現金補助・国の省エネ補助・固定資産税の減額・損金算入は、重ねて積み上げられるのが基本です。一つの大規模修繕を「ただの出費」で終わらせるか、「複数の財布から取り戻す投資」に変えるかは、計画の最初の設計で決まります。

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7. 数字で見る：築古RCマンション1棟のモデル試算

抽象論だけでは財布の感覚が湧きにくいので、あくまで一般的な前提を置いたモデルケースで考えてみます。実際の金額は物件ごとに大きく変わりますので、目安としてご覧ください。

ある藤沢市内の旧耐震RCマンション、20戸・延べ床2,500㎡を想定します。耐震改修工事に総額4,000万円かかったとしましょう。

• 市の改修工事補助：1住戸30万円×20戸＝600万円が一つの目安（工事費2分の1・延べ面積上限1,500万円の枠内）。津波避難ビル指定なら1住戸60万円で1,200万円まで届く可能性があります。
• 給湯器の更新：20戸を追い焚きあり省エネ機に交換し7万円/台なら、賃貸集合給湯省エネ2026事業で140万円。
• 窓の断熱改修：先進的窓リノベ2026を併用すれば、戸あたり数万円〜数十万円の上乗せ。
• 固定資産税：要件を満たせば、翌年度の該当分が2分の1に。
• 損金・減価償却：修繕費に区分できた部分はその年の利益を圧縮。

現金補助だけで数百万円規模、そこに税効果が重なります。何もしなければ4,000万円がまるごと自己負担ですが、制度を組み合わせれば実質負担は大きく圧縮できる——これがオーナー視点で補助金を見る、ということです。繰り返しますが、上記はあくまで枠組みを示すための仮の数字で、実際の補助額・税効果は要綱と物件条件、税務判断によって決まります。

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8. よくあるご質問（藤沢市オーナー編）

Q. 市外に住んでいる投資家ですが、藤沢市の補助は使えますか？
分譲マンションの耐震診断・改修補助は管理組合が対象で、居住者の市内・市外は直接の要件ではありません（居住割合の要件は別途あります）。一方、木造住宅耐震補助は「所有者が市内に居住」が要件です。制度によって扱いが異なるため、物件ごとの確認が必要です。

Q. すでに工事を発注してしまいました。後から申請できますか？
藤沢市の耐震系補助は、いずれも事前相談・事前登録が必須です。着工後の申請は対象外になるのが原則です。次の修繕からは、必ず計画段階で窓口にご相談ください。

Q. 国の省エネ補助と市の耐震補助は同時に使えますか？
対象となる工事・費用が重複していなければ、別制度の併用は基本的に可能です。ただし同一費用への二重補助は認められません。工種ごとにどの財布から取るかを整理して申請するのが鍵です。

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9. 医療・介護施設のオーナーさまへ｜防災・BCPと「止められない建物」の修繕

ここで、クリニックやサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）、介護施設の建物をお持ちのオーナーさま・理事長さまにも一言お伝えします。医療・介護の建物は、賃貸住宅以上に「災害時に止められない」という性格を持っています。

藤沢市の耐震補助は、住宅部分の割合などの要件はありますが、店舗・事務所兼用や非住宅部分を含む建物にも入口があります。緊急輸送道路沿道の建物であれば、診断費の3分の2補助という手厚い枠も使えます。施設の耐震性は、入居者・患者さまの安全であると同時に、事業継続計画（BCP＝災害時にも事業を止めないための計画）の根幹でもあります。

私が現場で強く感じるのは、医療・介護施設の修繕は「営業を止められない」という制約が極端に大きいということです。足場を全面に架けて何か月も出入口を塞げば、利用者にも職員にも大きな負担がかかります。だからこそ、足場を架けないロープアクセス工法や、必要な部位だけ足場を使うハイブリッド工法が効いてきます。施設を動かしたまま、外壁・防水・塗装を進められるのです。

省エネ改修も、医療・介護施設では空調・給湯の光熱費が経営を圧迫しやすいだけに、効果が大きい分野です。窓の断熱や給湯の更新は、利用者の快適性と光熱費削減の両方に効きます。施設の安全・快適性は、稼働率や評判に直結する経営資源です。「建物を止めずに、安全と省エネを同時に進める」——ここは私どもが最もお役に立てる領域だと考えています。

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10. 藤沢市オーナーが取るべき動き：診断 → 計画 → 工事の順で

ここまでの制度を、実際の動き方に落とし込むとこうなります。

第一に、現状把握です。旧耐震の分譲マンションなら耐震診断補助、幹線道路沿いのビルなら緊急輸送道路沿道の診断補助。まず自分の物件がどの制度の入口に立っているかを、事前相談で確認します。藤沢市の制度はいずれも「事前相談・事前登録が必須」で、いきなり工事を始めると補助対象外になります。ここは要注意です。

第二に、計画の一本化です。耐震・防水・外壁塗装・給湯・窓——これらを別々に発注すると、足場代も諸経費も二重三重にかかります。私はいつも、複数の補助制度と複数の工種を一枚の長期計画にまとめ、足場を架けるなら一度で済ませることをお勧めしています。

第三に、工法の選択です。ここが私ども明誠の出番です。藤沢・湘南エリアには、海に近く足場が架けにくい立地、駐車場や通路が狭く仮設足場で収益スペースを潰してしまう物件が少なくありません。

私どもは、通常の足場仮設による工事に加え、足場を架けないロープアクセス工法、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、その建物にとって最もコスト効率の良い方法をご提案できます。ロープアクセスなら足場費そのものを圧縮でき、工期も短縮できる。何より、足場で物件全体を覆わないので入居中のテナントやお店への影響を最小限にできる——これは、空室や賃料引き下げを何より避けたいオーナーさまにとって、見逃せないメリットです。詳しくはロープアクセス工法のご紹介と大規模修繕工事のご紹介もご覧ください。

補助金で工事費を圧縮し、工法で工事費をさらに圧縮し、税務で手残りを守る。この三段構えができたとき、大規模修繕は「重い出費」から「物件価値と利回りを底上げする投資」に変わります。出口を見据えた修繕投資は、目先の利回り改善以上に、収益還元で評価される物件価値そのものを引き上げるのです。

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まとめ：藤沢市の制度は「動いたオーナー」にだけ開く

藤沢市には、分譲マンションの耐震診断・改修、緊急輸送道路沿道建築物、木造店舗併用の耐震、そしてアドバイザー無料派遣まで、オーナーが使える制度が揃っています。さらに国の省エネ三本柱と税制を重ねれば、一回の大規模修繕で取り戻せる金額は決して小さくありません。

ただし、補助金はどれも予算枠に達すれば締め切られ、事前相談を経なければ対象外になります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに、しかし確実に効いてきます。動くなら、制度が開いている今のうちです。

お持ちの物件で、まだこうした補助の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問合せください。1棟の現地調査と、補助金を織り込んだ利回り改善シミュレーション・キャッシュフロー試算だけでも、喜んでご相談を承ります。これは私が湘南の現場で見てきた、嘘偽りのない実感です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

ご相談はこちらから：お問合せフォーム

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出典・参考資料

• 藤沢市「分譲マンション耐震診断補助金交付制度について」
• 藤沢市「分譲マンション耐震改修工事等補助金交付制度について」
• 藤沢市「緊急輸送道路沿道建築物耐震診断補助金交付制度について」
• 藤沢市「木造住宅耐震改修工事補助金交付について」
• 藤沢市「補助対象事業一覧」
• 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業」
• 環境省「先進的窓リノベ2026事業の概要」
• 国土交通省「住宅の耐震改修に関する特例措置」

（本記事の制度内容・金額は2026年6月時点の各機関公表情報に基づきます。最新の交付要綱・予算状況は各窓口でご確認ください。本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務・法務に関する助言ではありません。）

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相模原市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜橋本・相模大野の築古物件を「NOI」で再生する2026年度の制度設計

相模原市で収益マンション・賃貸ビルを保有しているオーナーさまにとって、2026年度（令和8年度）は「修繕を、補助金と税制が乗っているうちに前倒しする」判断がしやすい年です。市の分譲マンション耐震補助、中小規模事業者向けの省エネ設備補助、そこに国の「住宅省エネ2026キャンペーン」と、賃貸オーナーを名指しで対象にした給湯省エネ制度が重なります。

本記事は、相模原市内に収益物件を持つ個人・法人オーナーさまを読者に想定し、補助金を「入居率・賃料・NOI（純営業収益＝家賃収入から運営経費を引いた利益）・出口価格・税務処理」という収益指標に翻訳して整理します。制度の正確な金額・要件はすべて市・国の公式情報に基づき、出典を末尾に明記しました。判断材料としてお使いください。

私は大規模修繕の現場を長く見てきましたが、相模原のオーナーさまから一番多くいただく相談は「補助金は気になるが、自分の物件が対象なのかが分からない」というものです。結論から言えば、相模原市は「市の制度は管理組合・個人住宅・事業用設備に寄っていて、1棟所有の賃貸住宅オーナーがそのまま使える場面は限られる」という構造です。だからこそ、国の制度と市の制度を棲み分けて設計できるかどうかが、使える金額を大きく分けます。

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1. なぜ今、相模原市の賃貸オーナーは「補助金を絡めた修繕」を投資判断に組み込むべきか

賃貸経営において、外壁・屋上防水・給湯設備・窓は「いずれ必ず手を入れる部分」です。問題は「いつやるか」。どうせ来る支出なら、補助金と税制優遇が乗っているタイミングで前倒しするほうが、保有中の利回りにも、売却時の出口価格にも有利に働きます。

私が現場で繰り返し感じるのは、築年数なりの劣化は「賃料の下落圧力」として静かに効いてくる、ということです。外壁の色あせ、共用部の古びた照明、冬場に寒いと言われる窓。一つひとつは小さくても、内見時の第一印象と退去理由に積み上がります。入居率1%の差は、20戸・平均賃料8万円の物件なら年間約19万円のキャッシュフロー差です。これが10年続けば、それだけで小規模な改修費に届きます。

相模原市は政令指定都市として緑区・中央区・南区の3区を擁し、橋本（リニア中央新幹線の神奈川県駅が予定される拠点）、相模大野、淵野辺、古淵など、エリアごとに賃貸需要の性格が異なります。橋本周辺は再開発と将来の交通結節点としての期待、相模大野は商業集積と住居需要、淵野辺は大学・学生需要。築古ストックが厚いエリアでは、設備の新しさと断熱性能が「選ばれる物件」と「見送られる物件」を分けます。補助金を使った計画修繕は、こうした競争環境のなかで物件のポジションを一段引き上げる手段でもあります。

「補助金で工事費が下がる」だけが価値ではありません。空室期間の短縮（設備の新しさ）、賃料の維持・微増（断熱・省エネ）、修繕履歴の明確化（売却時の評価）。この3つが、NOIと出口の両方を底上げします。

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2. オーナーの物件タイプ別――相模原市の耐震補助は「分譲を貸しているか」で入口が変わる

相模原市の耐震補助は、賃貸オーナーにとって「自分がどのタイプの物件を持っているか」で入口がまったく変わります。ここを取り違えると、使えない制度に時間をかけてしまいます。

2-1. 分譲マンションの一室・複数室を貸している方――管理組合経由で耐震診断・改修補助

旧耐震基準（昭和56年5月31日以前に建築確認を得て着工）の分譲マンションを区分所有して貸している場合、相模原市の補助は「管理組合」を単位として使えます。

「相模原市マンション耐震診断補助制度」では、耐震診断に係る費用の6分の5以内の額で、1住戸あたり5万円を限度に補助されます（市の予算の範囲内）。対象は、市の耐震巡回相談を受けて耐震診断を行う決議書を得ており、昭和56年5月31日以前に着工した鉄筋コンクリート造（RC造）・鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）・鉄骨造（S造）の分譲マンション管理組合です。

診断の結果、耐震改修が必要となった場合は「分譲マンション耐震改修補助制度」に進みます。耐震改修計画の作成費用は3分の2以内の額で1住戸あたり5万円を限度に、耐震改修工事費用についても費用の一部が助成されます（工事費の補助額は要問い合わせ）。補助対象は住居用に供する部分で、店舗等の用途部分は除かれます。

ポイントは、これが「オーナー単独の投資判断」では完結せず、管理組合の合意形成（総会・理事会）を起点にする点です。区分所有オーナーとしては、総会でこの補助制度を議題に上げ、共用部の耐震化を補助付きで進める形になります。

2-2. 一棟所有（賃貸マンション・ビル）の方――市の「分譲向け」制度は対象外、入口は別に設計する

ここが相模原市で最も誤解されやすい点です。上記の耐震補助は「分譲マンション」が対象であり、オーナーが1棟丸ごと所有する賃貸マンション・賃貸ビルは、この制度の枠組みからは外れます。市の補助メニューは「分譲マンション管理組合」「個人住宅（持ち家）」「中小規模事業者の事業用設備」に寄っており、賃貸住宅の居住部分にそのまま使える市単独の補助は限定的、というのが正直なところです。

では一棟所有のオーナーは打つ手がないのか。そうではありません。入口は二つあります。一つは後述する国の制度（賃貸集合給湯省エネ・先進的窓リノベ）で、これは賃貸物件を明確に対象に含みます。もう一つは、店舗・事務所・医療介護施設を併設・運営しているオーナー向けの「中小規模事業者省エネルギー設備等導入支援補助」です（第4章で詳述）。

2-3. まずは「無料の巡回相談・建築相談」を起点にする

相模原市には、既存分譲マンション向けの「耐震巡回相談（無料）」や建築相談（耐震）の窓口があります。分譲を貸しているオーナーは、ここを起点に管理組合での議論につなげるのが定石です。一棟所有のオーナーも、建築政策課（耐震推進班 電話042-769-8252）に自分の物件タイプを伝え、使える制度の有無を確認するところから始めると、無駄足を避けられます。

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3. 省エネ改修を「賃料維持装置」に変える――国の2026年度制度

相模原市の賃貸オーナーにとって、2026年度の主軸は国の「住宅省エネ2026キャンペーン」です。市の制度が分譲・個人向けに寄っている分、国の制度が賃貸オーナーの実弾になります。

3-1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業（賃貸オーナーを名指しで対象にした制度）

これは賃貸集合住宅のオーナーを正面から対象にした、経済産業省の制度です。賃貸アパート・マンションの既存給湯器を、省エネ型（エコジョーズ等の高効率給湯器）へ取り替える工事が対象になります。令和7年（2025年）11月28日以降に着工した工事が対象とされており、戸数の多い賃貸オーナーほど効きます。

給湯器は退去・入居のたびに必ず話題になる設備で、故障してからの緊急交換は単価も割高になりがちです。「どうせ取り替えるなら、補助が乗る今、計画的に」という判断が、もっとも素直に効く領域です。最新の補助単価・受付状況は公式サイトでご確認ください。

3-2. 先進的窓リノベ2026事業

環境省の制度で、既存の戸建住宅・集合住宅（新築は対象外）が対象です。重要なのは、賃貸物件にも適用でき、マンションの管理組合名義での申請も可能とされている点です。工事契約日から遡って1年以上前に建築された住宅が条件です。

補助単価は窓のサイズ区分（小・中・大・特大）と住宅区分（戸建てか集合住宅か）で細かく変わり、戸建住宅の場合の上限は1戸あたり100万円、240平方メートルを超える非住宅建築物の場合は最大1,000万円とされています。窓の断熱改修は、冬場の「寒い」というクレームと結露・カビの低減に直結し、賃料維持・退去抑制の観点で投資対効果を説明しやすい工事です。

3-3. 国の制度は「外壁・防水と同時施工」で足場を一度に使い切る

窓・給湯の省エネ改修は、外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕と「同じ足場のうちに」まとめると、仮設費を二重に払わずに済みます。ここが工法選定と補助制度をつなぐ勘所で、後段（第7章）で改めて触れます。

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4. 店舗・医療・介護を運営するオーナーへ――中小規模事業者省エネ補助（令和8年度）

テナントに飲食・物販を入れている、あるいはご自身でクリニック・サービス付き高齢者向け住宅・介護施設を運営しているオーナーには、相模原市の「中小規模事業者省エネルギー設備等導入支援補助」が有効です。令和8年度の内容は公式に公表されています。

補助率は補助対象経費の3分の1以内、上限100万円。さらに太陽光発電設備・蓄電池には特例加算があり、条件を満たせば合計で最大326万円（通常100万円＋太陽光特例100万円＋蓄電池特例126万円）に達する設計です。募集期間は令和8年5月15日～10月30日、予算額は3,200万円。予算枠に達すると締め切られるため、早めの動きが要点です。

対象は「中小規模事業者」で、事業者全体の年間エネルギー使用量が原油換算1,500キロリットル未満の事業者などが該当します。重要なのは、相模原市はこの定義に「病院」「学校」「社会福祉施設」を運営する事業者も含むと明記している点です。医療・介護施設オーナーにとっては、BCP（事業継続計画）と光熱費削減を兼ねた設備更新を補助付きで進める好機といえます。

対象設備は、高効率空調・高効率照明（LED）・高効率給湯・高効率ボイラー・業務用冷凍冷蔵設備・変圧器・建築物断熱工事・再生可能エネルギー設備など。条件として、(1) 市へ「地球温暖化対策計画書」を提出、(2) 過去3年以内に省エネアドバイザー派遣（相模原商工会議所 経営支援課 電話042-753-8135が窓口）を受けた設備であること、(3) 補助対象経費の総額が30万円以上、(4) 交付決定後に着工、が挙げられています。

ここで賃貸オーナーが必ず押さえるべき制約が一つあります。補助対象は「事業の用にのみ供する設備」であり、店舗兼住宅の居住スペース等へ効果が波及する設備・工事は対象外です。つまり、純粋な賃貸住宅の居住部分の空調・給湯には使いにくく、店舗・事務所・施設部分が主戦場になります。また、リースによる導入は対象外、設備を導入する事業所が自己所有でない場合は所有者の書面承諾が必要です。問い合わせ先は相模原市ゼロカーボン推進課（電話042-769-8240）です。

なお、神奈川県にも「自家消費型再生可能エネルギー導入補助金」「中小企業エネルギー設備導入費補助金」があり、市の制度と国・県の制度は要件次第で組み合わせも検討できます。

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5. 税務で結果が変わる――損金算入・固定資産税減額・補助金の課税

補助金の損得は、税務処理まで含めて初めて確定します。私は工事屋ですので税の最終判断は税理士の領域ですが、現場で「ここを知らずに発注すると損をしやすい」という勘所だけ整理します。

第一に、修繕費か資本的支出かで税務処理が大きく変わります。原状回復・維持管理の範囲は修繕費として単年度で損金算入できる一方、価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする支出は「資本的支出」として減価償却の対象になります。同じ外壁工事でも、内容により扱いが分かれるため、見積段階で工事区分を意識しておくと、キャッシュフロー計画が立てやすくなります。

第二に、耐震改修に伴う固定資産税の減額措置です。一定の耐震改修工事を行った住宅で要件を満たすと、工事完了の翌年度に、住宅床面積120平方メートル相当分までの固定資産税額の2分の1が減額されます（長期優良住宅の認定を受けた改修の場合は3分の2）。要件には、昭和57年1月1日以前から所在する住宅であること、耐震改修に要した工事費が一戸あたり50万円を超えることなどが含まれます。賃貸住宅にそのまま適用できるかは床面積要件や居住部分割合の判定が絡むため、相模原市の固定資産税担当窓口での事前確認が確実です。国土交通省の2026年税制改正でも、良質な住宅ストック形成に向けた措置として延長・拡充の方向が示されています。

第三に、補助金は受給時に原則として益金（雑収入）として課税対象になる点です。「補助で工事費が3分の1下がった」と思っても、その補助額に課税が乗れば手残りは変わります。修繕費による損金算入、固定資産税の減額、補助金の課税。この三者を発注前に税理士と一度整理しておくことを強くお勧めします。

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6. 数字で見る――相模原市・1棟16戸・築30年のNOI改善シミュレーション

抽象論ではイメージが湧きにくいので、相模原市内によくある「築30年・RC造・16戸・1K中心」の賃貸マンションを例に、ざっくりとした考え方を示します（あくまで一般的な試算で、実際は物件・賃料相場により変動します）。

入居率が現状92%だとして、設備更新と窓断熱で内見時の印象が改善し、退去抑制と空室期間短縮で実質入居率が95%へ上がったとします。平均賃料6.5万円なら、3ポイントの改善はおよそ年間28万円の家賃収入差です。これは表面的な数字ですが、退去のたびに発生する原状回復・募集広告費・フリーレントの削減を含めると、体感のキャッシュフロー改善はさらに大きくなります。

ここに、給湯省エネ・窓リノベの国補助で初期費用を圧縮し、外壁・防水と同時施工で足場費を一度に使い切れば、「投資額あたりの利回り改善」と「物件価値（収益還元価格）そのものの底上げ」が同時に進みます。たとえばキャップレート（還元利回り）6%の市場で年間NOIが30万円改善すれば、収益還元の考え方では物件評価額が単純計算で約500万円押し上がります。出口を見据えるオーナーにとって、この「評価額への波及」こそが補助金活用の本丸です。

逆に言えば、補助の有無だけで工事の可否を決めるのは惜しい判断です。補助は「どうせやる工事の背中を押す材料」であって、補助がゼロでも収益的に合う修繕は前倒しすべきですし、補助に振り回されて不要な設備を入れるのは本末転倒です。

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7. 工法の選択がNOIを左右する――明誠の「3工法」提案

ここまで制度の話をしてきましたが、最終的にオーナーの手残りを左右するのは「どう施工するか」です。私たち株式会社明誠は、通常の足場仮設、ロープアクセス（無足場工法）、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物にとってベストな工法をご提案できる、日本でも数少ない会社です。

なぜ工法がNOIに効くのか。足場の架設・解体には相応の仮設費と工期がかかり、その間は建物に足場とメッシュシートが回り、入居者・テナントの生活や営業に影響します。高層部や狭隘地、足場架設が難しい立地では、ロープアクセス（産業用ロープによる無足場施工）が足場費の削減と工期短縮、そして居住者の生活影響の最小化に効くことが多くあります。一方で、全面改修や複雑な形状では、足場やハイブリッドのほうが総コストで有利になる場合もあります。

賃貸オーナーの視点で言えば、工期が短く生活影響が小さい工法は「工事期間中の退去・クレームリスク」を下げ、結果としてNOIを守ります。さらに明誠は、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟する、日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開しており、専門職の連携によって高品質と低価格を両立しています。補助制度の対象工事と工法選定をセットで設計できるのが、私たちの強みです。

大切なのは、補助金の制度設計（どの制度をどの工事に割り付けるか）と、工法選定（足場かロープアクセスかハイブリッドか）を、別々ではなく一体で考えることです。窓・給湯・外壁・防水を、足場を一度立てるうちにまとめ、補助が乗る工事から優先的に組み込む。この設計ができると、同じ予算でも手残りが変わります。

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8. 申請の落とし穴と着手順ロードマップ

最後に、現場でよく見る「もったいない失敗」と、相模原市での実務的な進め方を整理します。

最大の落とし穴は「交付決定の前に契約・着工してしまう」ことです。市の中小規模事業者省エネ補助は、補助金の交付決定後に契約（発注）・工事着手することが明確に求められており、交付決定前に着手したものは補助対象になりません。良かれと思って早く動くと、補助がまるごと消えます。

第二に、予算枠と募集期間です。市の省エネ補助は予算額3,200万円・募集令和8年5月15日～10月30日と区切られており、枠に達すると締め切られます。第三に、省エネアドバイザー派遣（相模原商工会議所が窓口）を「過去3年以内に受けた設備」が対象という前提条件を満たしているか。これらは着工前に押さえる必要があります。

実務の着手順は、(1) 自分の物件タイプの確定（分譲を貸しているのか／一棟所有か／店舗・施設併設か）、(2) 使える制度の棚卸し（市の耐震・省エネは建築政策課・ゼロカーボン推進課へ、賃貸向けは国の制度を中心に）、(3) 工事内容と工法の設計（外壁・防水・窓・給湯をまとめ、足場の使い方を最適化）、(4) 補助の交付決定→契約→着工、(5) 完了報告・実績報告、という流れです。順番を守るだけで、取りこぼしは大きく減ります。

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9. よくある質問（FAQ）

Q. 一棟所有の賃貸マンションですが、相模原市の耐震補助は使えますか？
A. 市の耐震補助は「分譲マンション管理組合」が対象で、1棟所有の賃貸マンションはこの制度の枠組みからは外れます。賃貸オーナーは国の省エネ制度（賃貸集合給湯省エネ・先進的窓リノベ）や、店舗・施設併設なら市の中小規模事業者省エネ補助を入口に検討するのが現実的です。

Q. 分譲マンションの一室を貸しています。耐震診断補助の単位は？
A. 管理組合が単位となります。区分所有者単独ではなく、総会での提案を起点に、管理組合として耐震診断・改修補助を進める形です。

Q. 給湯器の交換はいつの工事から対象ですか？
A. 賃貸集合給湯省エネ2026事業では、令和7年11月28日以降に着工した、従来型から省エネ型（エコジョーズ等）への取替が対象とされています。最新の受付状況は公式サイトでご確認ください。

Q. 市の省エネ補助は賃貸住宅の部屋のエアコンに使えますか？
A. 補助対象は「事業の用にのみ供する設備」で、居住スペースへ効果が波及する設備は対象外です。賃貸住宅の居住部分よりも、店舗・事務所・医療介護施設部分が主な対象になります。

Q. 補助金は課税されますか？
A. 原則として益金（雑収入）として課税対象です。修繕費・減価償却・固定資産税減額との組み合わせで実質負担が変わるため、発注前に税理士と整理することをお勧めします。

Q. どの工法が安いですか？
A. 一概には言えません。高層・足場架設が難しい立地ではロープアクセスが有利なことが多く、全面改修や複雑形状では足場やハイブリッドが適する場合もあります。現地調査のうえ、補助制度と合わせて総コストで比較するのが確実です。

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結語

相模原市の賃貸オーナーさまにとって、2026年度は「どのみち来る更新を、補助と税制が乗るうちに前倒しで投資に変える」好機です。給湯・窓・耐震は、いずれ必ず手を入れる部分。だとすれば、空室率と賃料という「静かな数字」を底上げできるタイミングで実行するのが、保有中の利回りにも、出口の売却価格にも効いてきます。

特に相模原市は「市の補助は分譲マンション・個人住宅・事業用設備が中心で、一棟所有の賃貸住宅オーナーは国の制度が主軸」という棲み分けを理解しているかどうかで、使える金額が変わります。制度の割り付けと着手順、そして工法選定。この3点を設計できれば、補助金は単なる値引きではなく、NOIと出口価格を動かすテコになります。

お持ちの物件で、まだこの検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度ご相談・お問合せください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・工法比較（足場かロープアクセスか）だけでも承ります。補助金の制度設計から工法選定まで、数字でご一緒に試算しましょう。

なお、近隣の政令市・自治体のオーナー向け補助金については、横浜市の賃貸オーナー向け補助金ガイド、川崎市の賃貸オーナー向け補助金ガイド、千葉市の賃貸オーナー向け補助金ガイドもあわせてご覧ください。エリアごとに使える制度と限度額が異なります。

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出典・参考資料

• 相模原市｜旧耐震基準の分譲マンションの地震対策を支援します（耐震診断・改修補助）
• 相模原市｜中小規模事業者省エネルギー設備等導入支援補助（令和8年度）
• 相模原市｜助成・補助制度（住まい）
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】（経済産業省）
• 先進的窓リノベ2026事業【公式】（環境省）
• 住宅省エネ2026キャンペーン【公式】（国交省・経産省・環境省）
• 神奈川県｜自家消費型再生可能エネルギー導入補助金
• 神奈川県｜中小企業エネルギー設備導入費補助金
• 国土交通省 2026年度税制改正（良質な住宅ストック形成に向けた措置の延長・拡充）

本記事は2026年6月13日時点の公開情報に基づきます。各補助制度は予算上限・受付期間・要件が変更される場合があります。申請前に必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

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千葉市で使える賃貸オーナー向け補助金活用ガイド｜幕張・稲毛・蘇我の築古物件を「NOI」で再生する2026年度の制度設計

千葉市で収益マンション・賃貸ビルを保有しているオーナーさまにとって、2026年度（令和8年度）は「修繕を、補助金と税制が乗っているうちに前倒しする」判断がしやすい年です。市の分譲マンション耐震補助、住宅用設備等の脱炭素化補助、危険ブロック塀の改善補助。そこに国の「住宅省エネ2026キャンペーン」と、賃貸オーナーを名指しで対象にした給湯省エネ制度が重なります。

本記事は、千葉市内に収益物件を持つ個人・法人オーナーさまを読者に想定し、補助金を「入居率・賃料・NOI（純営業収益）・出口価格・税務処理」という収益指標に翻訳して整理します。制度の正確な金額・要件はすべて市・国の公式情報に基づき、出典を末尾に明記しました。判断材料としてお使いください。

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1. なぜ今、千葉市の賃貸オーナーは「補助金を絡めた修繕」を投資判断に組み込むべきか

賃貸経営において、外壁・屋上防水・給湯設備・窓は「いずれ必ず手を入れる部分」です。問題は「いつやるか」。どうせ来る支出なら、補助金と税制優遇が乗っているタイミングで前倒しするほうが、保有中の利回りにも、売却時の出口価格にも有利に働きます。

特に千葉市の物件で意識したいのは、「市の補助は個人市民向けで、法人や収益物件は対象外になりやすい」という構造です。後述する千葉市の脱炭素化補助は「法人は除く」と明記されており、賃貸オーナーがそのまま使える場面は限られます。だからこそ、国の制度（とりわけ賃貸オーナーを名指しで対象にした給湯省エネ制度）と、分譲を貸しているオーナーが管理組合経由で使える耐震補助を、きちんと棲み分けて設計することが収益を分けます。

「補助金で工事費が下がる」だけが価値ではありません。空室期間の短縮（設備の新しさ）、賃料の維持・微増（断熱・省エネ）、修繕履歴の明確化（売却時の評価）。この3つが、NOIと出口の両方を底上げします。

千葉市は政令指定都市として中央区・花見川区・稲毛区・若葉区・緑区・美浜区の6区を擁し、幕張新都心（海浜幕張）の業務集積、千葉駅周辺の再開発、蘇我・湾岸エリアの住居・商業混在など、エリアごとに賃貸需要の性格が異なります。築古ストックが厚いエリアでは、設備の新しさと断熱性能が「選ばれる物件」と「見送られる物件」を分けます。補助金を使った計画修繕は、こうした競争環境のなかで物件のポジションを一段引き上げる手段でもあります。

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2. オーナーの物件タイプ別――千葉市の耐震補助は「分譲を貸しているか」で入口が変わる

千葉市の耐震補助は、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前に建設）の建物が対象です。賃貸オーナーにとっての使い方は、保有形態で分かれます。

2-1. 分譲マンションの一室・複数室を貸している方――管理組合経由で耐震診断・改修補助

千葉市には分譲マンションの耐震診断・耐震改修への補助制度があります。区分所有者として一室を賃貸に出しているオーナーさまは、自分単独では申請できませんが、管理組合の合意形成に加わることで、共用部の耐震化を補助付きで進められます。

耐震診断補助（令和8年度）は、診断費用の3分の2を補助。予備診断は1棟あたり3万4千円、本診断は1棟あたり400万円を上限とします（消費税を除く。床面積による按分計算あり）。

耐震改修補助（令和8年度）は、設計費が3分の2（1戸あたり5万円、または1棟あたり500万円が上限）、工事および監理費が3分の1（1棟あたり3,000万円が上限）。Is値0.3以上の補助対象床面積は1㎡あたり51,700円、0.3未満は56,900円で算定されます。2019年度からは段階的に進める「部分改修工事」も出来高に応じて補助対象です。

オーナー視点で重要なのは、「共用部の耐震性は、自室の賃貸価値と売却価格に直結する」という点です。旧耐震という事実は重要事項として説明対象になり、賃料にも売値にも効いてきます。管理組合がこの補助を使って耐震化を進められるかどうかは、区分所有オーナーの資産価値そのものです。総会で「補助制度があるうちに」と提案する価値は十分にあります。

2-2. 一棟所有（賃貸マンション・ビル）の方――まず「事前相談」を入口に

一棟の賃貸マンションやビルを保有しているオーナーさまは、建物の用途・規模によって使える耐震メニューが変わります。千葉市は分譲マンション向け補助を明確に整備していますが、一棟賃貸や事業用建築物については、建物が「耐震診断義務付け対象建築物」（不特定多数が利用する大規模建築物など）に該当するか、また千葉県の制度が重ねられるかで扱いが変わります。

したがって最初の一手は、千葉市建築指導課（電話：043-245-5836）への事前相談です。「うちの建物はどの補助メニューに乗るのか」を確定させてから設計に入るのが、補助を取りこぼさない最短ルートです。

2-3. 「事前相談（前年9～11月）」という鉄則

千葉市の分譲マンション耐震補助には、「申請の前年（9月～11月）に事前相談を行うことが必須」という明確なルールがあります。これは年度内の駆け込みでは間に合わないことを意味します。令和8年度の補助を本命で狙うなら、前年度のうちに相談を済ませ、予算枠を見据えて動く必要があります。賃貸経営は「来期の修繕を、今期のうちに段取りする」のが鉄則。耐震補助はその典型です。

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3. 省エネ改修を「賃料維持装置」に変える――国の2026年度制度

千葉市の市制度は法人・収益物件に使いにくい面がある一方、国の「住宅省エネ2026キャンペーン」は賃貸物件も視野に入っています。ここがオーナーにとっての主戦場です。

3-1. 賃貸集合給湯省エネ2026事業（賃貸オーナーを名指しで対象にした制度）

これは収益物件オーナーにとって、2026年度で最も使い勝手のよい制度のひとつです。補助対象者は「賃貸集合住宅のオーナー等」と明記され、給湯器交換工事の発注者（リース利用を含む）が対象になります。

補助額は、従来型給湯器から省エネ型（エコジョーズ／エコフィール）への取替で、追い焚き機能なしは5万円/台（共用廊下を横断してドレン排水ガイドを敷設した場合は8万円/台）、追い焚き機能ありは7万円/台（浴室へのドレン水排水工事を伴う場合は10万円/台）。令和7年11月28日以降に着工した工事が対象です。

20戸の物件で給湯器をまとめて更新すれば、補助だけで百万円規模が動きます。給湯器は故障してから慌てて交換するより、補助が乗るうちに計画更新するほうが、突発空室リスクも資金繰りも安定します。

3-2. 先進的窓リノベ2026事業

窓の断熱改修は、入居者が体感しやすく「賃料維持・退去抑制」に直結する投資です。先進的窓リノベ2026事業は高断熱窓への改修を補助する大型制度で、賃貸住宅も対象になります。結露・カビ・冷暖房費という、退去理由になりやすい不満を一気に解消できるため、NOIへの効きが良い改修です。

千葉市は冬の北西風と夏の湾岸部の日射が強く、窓まわりの断熱・遮熱は体感差が大きい地域です。内窓（インナーサッシ）の設置やガラス交換は、工事が一戸あたり短時間で済み、入居中でも施工しやすいのが利点です。空室のタイミングを待たずに進められるため、賃貸経営のキャッシュフローを止めずに資産価値を底上げできます。さらに、千葉市の脱炭素化補助の窓断熱メニュー（自己使用部分が対象になる場合）と国の窓リノベは、二重取りを避ける形で経費を按分する設計が前提です。「どの窓をどの制度で申請するか」を発注前に整理しておきましょう。

3-3. 給湯省エネ2026・みらいエコ住宅2026

エコキュート等の高効率給湯機を対象とする給湯省エネ2026事業、そして長寿命化・省エネ改修を支援するみらいエコ住宅2026事業も、住宅省エネ2026キャンペーンの一翼です。窓・給湯・断熱は複数事業の併用設計（ワンストップ申請）が可能な場合があり、「どの工事をどの事業に割り付けるか」で実質負担が大きく変わります。ここは設計段階での制度設計が勝負どころです。

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4. 千葉市の脱炭素化補助は「法人除外・既築・個人市民」――それでも使える条件

千葉市の住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金（住宅向け／令和8年度）は、太陽光発電（最大4.5万円＝1kWあたり1万円）、ZEH+（10万円）、家庭用燃料電池エネファーム（10万円）、定置用リチウムイオン蓄電システム（7万円）、窓の断熱改修（最大8万円＝対象経費の4分の1）と、メニューが豊富です。受付は令和8年5月1日から令和9年1月29日まで、先着順（同日受付で予算超過の場合は抽選）です。

ただし注意点が2つあります。第一に「補助対象は市内の住宅に設備を導入した市民の方（法人は除く）」とされており、法人名義の収益物件は基本的に対象外です。第二に「既築住宅に設置する場合のみ」が条件のメニューがあります。

つまり、個人オーナーが自ら居住する併用住宅や、自己使用部分であれば検討余地がありますが、純粋な収益物件には使いにくい。ここを正直に把握しておくことが、申請の空振りを防ぎます。収益物件側は前章の国の制度（賃貸集合給湯省エネ・窓リノベ）を主軸に据えるのが現実的な設計です。なお、集合住宅のEV充電設備については別途の補助制度が用意されています。

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5. 危険ブロック塀の改善補助――「安全コスト」を補助で軽くする

見落とされがちですが、千葉市危険ブロック塀等改善補助事業は賃貸物件の安全対策に直結します。敷地境界の古いブロック塀は、地震時の倒壊リスク（通行人への加害責任）と、外観劣化による募集力低下の両面でオーナーの負担です。

補助額は、「除却費用の2分の1」または「危険ブロック塀等の総延長（m）×8,000円」のいずれか低い額で、上限12万円。高さ1.2mを超え、現地調査で危険と判定されたブロック塀の改善（撤去・軽量フェンス設置など）が対象です。申請窓口は千葉市住宅供給公社です。

金額自体は大きくありませんが、「もし倒壊して人身事故が起きれば」という損害賠償リスクを、補助付きで前倒し処理できる意味は大きい。外構の更新は物件の第一印象を変え、内見時の印象＝成約率にも効きます。

対象地区は市内小中学校の敷地からおおむね1,500メートル以内、そのうちおおむね500メートル以内は重点地区として補助が手厚くなります。通学路沿いに古いブロック塀を抱える物件は、社会的にも撤去・改善が求められやすく、補助が使えるうちに対応しておくのが賢明です。なお、外壁・タイルの浮きや剥落も同じく加害リスクと募集力の双方に関わるため、外構と外壁を一度の大規模修繕でまとめて手当てすると、足場・諸経費の重複を避けられ、総コストを抑えやすくなります。

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6. 税務で結果が変わる――損金算入・固定資産税減額・補助金の課税

補助金を使う際、オーナーが必ず押さえるべきが税務処理です。補助金は原則として「益金（雑収入）」として課税対象になります。「補助が出たから丸ごと得」ではなく、課税後の実質手取りで判断する必要があります。

一方で、修繕費・減価償却・固定資産税減額をうまく組み合わせれば、トータルの負担は大きく変わります。原状回復・機能維持の範囲であれば修繕費として当期の損金に算入できる可能性があり、資本的支出に当たる部分は減価償却で複数年に配分します。耐震改修については、千葉市にも固定資産税の減額や所得税の特別控除に関する案内があり、要件を満たせば税負担の軽減が受けられます。

ここは「補助金額の大小」より「税引後キャッシュフロー」で見るべき領域です。顧問税理士と連携し、補助金の益金算入・圧縮記帳の可否・修繕費と資本的支出の区分を、工事の発注前に整理しておくことを強くお勧めします。発注後では選べる処理が減ります。

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7. 数字で見る――千葉市・1棟20戸・築32年のNOI改善シミュレーション

抽象論ではイメージしづらいので、千葉市稲毛区・1棟20戸・築32年・旧耐震ではない区分の賃貸マンションを例に、補助を絡めた改修のNOIインパクトを試算します（あくまでモデルケースです）。

前提：満室想定年間賃料1,920万円（平均8万円×20戸）、現状の入居率88%（実効賃料約1,690万円）。給湯器が経年で更新期、外壁・屋上防水も周期到来。

施策：①国の賃貸集合給湯省エネ2026で給湯器20台を計画更新（追い焚きありエコジョーズ想定で補助7万円×20台＝140万円）。②窓リノベで共用・専有の窓を高断熱化。③外壁・防水の大規模修繕を同時施工。

効果（モデル試算）：設備の刷新と断熱性向上で入居率が88%→94%に改善すれば、実効賃料は約1,805万円へ。年間で約115万円の収入増です。加えて給湯補助140万円が初期投資を直接圧縮。空室期間短縮による募集コスト・原状回復回転の改善も加わります。

NOIが年100万円超改善すれば、還元利回り5%換算で物件評価額は2,000万円規模の押し上げに相当します。補助金は「工事費の値引き」にとどまらず、保有中の利回りと出口価格の両方を動かすテコだと分かります。

逆に、設備の老朽化を放置したまま空室率が悪化すると、賃料の下方修正と募集コストの増加が同時に進み、NOIは静かに削られていきます。築古物件の価値下落は「ある日突然」ではなく、設備更新を先送りした年数の分だけ積み上がります。補助と税制が乗っている2026年度に計画修繕を入れておくことは、この下落カーブを反転させる現実的な一手です。試算はあくまでモデルですが、「やる・やらない」で数年後の評価額に無視できない差が出る、という構造は多くの収益物件に共通します。

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8. 申請の落とし穴と着手順ロードマップ

補助金で最も多い失敗は、「工事を先に始めてしまい、補助対象外になる」ことです。多くの制度は交付決定前・着工前の申請が前提で、千葉市の耐震補助は前年9～11月の事前相談まで必須です。順序を間違えると、同じ工事でも補助がゼロになります。

オーナーが踏むべき手順は次の通りです。第一に、保有物件の棚卸し（築年・耐震基準・設備更新期・所有形態＝分譲か一棟か）。第二に、使える制度の割り付け設計（市の耐震／国の給湯・窓／ブロック塀／税務）。第三に、事前相談と交付申請（千葉市建築指導課・脱炭素推進課・住宅供給公社の各窓口、国はキャンペーン公式へ）。第四に、交付決定後に着工。第五に、実績報告と税務処理。

この順序を、修繕周期と予算枠（多くが先着・予算上限）に合わせて前倒しで段取りする。これが補助を取りこぼさない実務です。

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9. 工法の選択がNOIを左右する――明誠の「3工法」提案

補助金で工事費の一部が軽くなっても、工法の選び方次第で総コストと工期、そして入居者への影響は大きく変わります。ここが、保有中の収益（=居住者に出ていかれないこと）に直結します。

明誠は、大規模修繕を「通常足場工法」「ロープアクセス工法（無足場）」「ハイブリッド工法」の3つから、建物の形状・高さ・立地・予算に応じて最適提案できる、日本でも数少ない会社です。

ロープアクセス工法（無足場工法）は、産業用ロープで施工するため足場の架設費を抑えられ、工期も短縮できます。足場を組まないぶん、外から室内が見えにくく、防犯・プライバシー面の入居者ストレスが小さいのも収益物件では見逃せない利点です。空室を生まない＝NOIを落とさない修繕、という発想です。一方で、足場が適する部位・全面改修が必要な物件もあるため、足場とロープを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法で総コストを最適化するケースもあります。

加えて明誠は、日本初のロープアクセス工事フランチャイズを展開し、塗装・防水・タイル・電気・看板など各分野の専門職が加盟。専門職の直接施工により高品質と低価格を両立しています。補助金で初期負担を下げ、工法で総コストと入居者影響を最適化する。この2軸でNOIと出口を設計するのが、明誠のご提案です。

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10. よくある質問（FAQ）

Q. 法人名義の収益物件でも千葉市の補助は使えますか？
A. 千葉市の住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金は「市民（法人は除く）」が対象で、法人名義の収益物件は基本的に対象外です。収益物件は、賃貸オーナーを対象とする国の「賃貸集合給湯省エネ2026事業」や「先進的窓リノベ2026事業」を主軸に設計するのが現実的です。

Q. 分譲マンションの一室を貸しています。耐震補助は私個人で申請できますか？
A. 千葉市の分譲マンション耐震補助は管理組合等が単位となります。区分所有者単独ではなく、管理組合の合意形成を通じて共用部の耐震化を補助付きで進める形になります。総会での提案が起点です。

Q. 給湯器の交換はいつの工事から対象ですか？
A. 賃貸集合給湯省エネ2026事業では、令和7年11月28日以降に着工した、従来型から省エネ型（エコジョーズ等）への取替が対象です。詳細・最新の受付状況は公式サイトでご確認ください。

Q. 補助金は課税されますか？
A. 原則として益金（雑収入）として課税対象です。修繕費・減価償却・固定資産税減額との組み合わせで実質負担が変わるため、発注前に税理士と整理することをお勧めします。

Q. どの工法が安いですか？
A. 一概には言えません。高層・足場架設が難しい立地ではロープアクセスが有利なことが多く、全面改修や複雑形状では足場やハイブリッドが適する場合もあります。現地調査のうえ、補助制度と合わせて総コストで比較するのが確実です。

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結語

千葉市の賃貸オーナーさまにとって、2026年度は「どのみち来る更新を、補助と税制が乗るうちに前倒しで投資に変える」好機です。給湯・窓・耐震は、いずれ必ず手を入れる部分。だとすれば、空室率と賃料という「静かな数字」を底上げできるタイミングで実行するのが、保有中の利回りにも、出口の売却価格にも効いてきます。

特に千葉市は「市の補助は個人市民向け、収益物件は国の制度が主軸」という棲み分けを理解しているかどうかで、使える金額が変わります。制度の割り付けと着手順、そして工法選定。この3点を設計できれば、補助金は単なる値引きではなく、NOIと出口価格を動かすテコになります。

お持ちの物件で、まだこの検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、利回り改善シミュレーション・工法比較（足場かロープアクセスか）だけでも承ります。補助金の制度設計から工法選定まで、数字でご一緒に試算しましょう。

なお、近隣の政令市のオーナー向け補助金については、横浜市の賃貸オーナー向け補助金ガイド、川崎市の賃貸オーナー向け補助金ガイド、さいたま市の賃貸オーナー向け補助金ガイドもあわせてご覧ください。エリアごとに使える制度と限度額が異なります。

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出典・参考資料

• 千葉市｜令和8年度分譲マンション耐震診断補助制度のご案内
• 千葉市｜令和8年度分譲マンション耐震改修補助制度のご案内
• 千葉市｜住宅の耐震診断・耐震改修補助制度（トップ）
• 千葉市｜住宅耐震改修証明書等（固定資産税の減額・所得税の特別控除）
• 千葉市｜住宅用設備等脱炭素化促進事業補助金（住宅向け）
• 千葉市｜千葉市危険ブロック塀等改善補助事業
• 賃貸集合給湯省エネ2026事業【公式】（経済産業省）
• 先進的窓リノベ2026事業（環境省）
• 給湯省エネ2026事業（経済産業省）
• 住宅省エネ2026キャンペーン【公式】（国交省・経産省・環境省）
• 再生可能エネルギー・省エネルギー設備の支援情報（住宅用）／千葉県

本記事は2026年6月12日時点の公開情報に基づきます。各補助制度は予算上限・受付期間・要件が変更される場合があります。申請前に必ず各窓口の最新情報をご確認ください。

▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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