最近は海外の不動産を購入される投資家の方が多いですね。
本日は海外不動産の税金について御説明をさせて頂きます。

Q.まずは金融機関から融資を受けてレバレッジをかける必要がありますが、どこで借入をするのが良いでしょうか？

A.実は日本の「特定の金融機関の一部の部署」から無担保でフルローンの融資が可能です（但し、為替の影響で端数のみは自己負担になるケースが多いです）

Q.自己資金で購入が可能な十分な資産がありますが、あえて預金残高を減らしたくないのですが可能でしょうか？

A.重視するのは収入よりも資産になります。法人代表の場合は、役員報酬の額面だけでなく法人の決算書も併せて検討材料になります。

Q.どのような不動産が良いでしょうか？

A.将来性、収益性、ディベロッパーや不動産会社、管理会社の信頼性が重視されます。

Q.金利を少しでも安く、融資を受けたいのですが何か方法はありますでしょうか？

A.法人の場合、奥様を代表にしていると女性の融資枠という形で通常よりも金利が下がる場合があります。

Q.海外不動産を売却する時の注意点はありますか？

A.海外不動産は物価上昇に伴い、キャピタルゲインになる場合が多くあります。法人名義の場合は色々と方法がありますが個人の場合、ある方法でその年の税金を減らすことが出来ます。

Q.海外不動産を購入したいのですが、基本的な税金の流れを知りたいです。

A.日本の場合、全世界課税制度をとっているので個人でも法人でも国内不動産と同じように換算の上、申告をする必要があります。

Q.海外視察費は経費になりますか？

A.航空機代、現地で物件視察の為の交通費、現地での不動産会社との会食代、事業に関係のあるホテル代は経費として個人でも計上が可能です。但し、常識的に高額ではない、行程表や現地写真、レポートなどは必要になります。

Q.海外投資に対する国税庁の監視体制を教えてください。

A.CRSにより情報の自動交換が行われています。日本との取引は2024年時点で108ヵ国あり、2026年1月からは暗号資産取引も対象になります。また108ヵ国にアメリカは含まれていませんが、あくまでも自動交換の範疇のため、請求をすれば、どの国でも情報は回るようになっています。

Q.CRSの口座情報は、どの程度あるのでしょうか？

A.2022年度、日本からは78ヵ国と地域に約53万件を提供しており、逆に海外から日本の個人、法人の口座情報を提供したのは95ヵ国と地域に約252万件出しています。

Q.税務調査が怖いのですが、何か負担を減らす方法はありますでしょうか？

A.顧問税理士に「税理士法33条の2を添付して下さい」とお願いをすると税務調査が省略されるケースがあります。

Q.最近の相続対策の傾向を教えてください。

A.相次ぐ税制改正により相続対策にも限界が来ています。従来の相続評価は時価の2～3割でしたが令和6年度以降は時価の約6割の相続評価に改定されています。「税金をいかに減らすか？」というよりも「財産をいかに増やすか？」という発想にした方がよい傾向があり、資産性の下がらない都心部の区分マンションで相続後の売却益を狙った方が良くなってきています。

最近はフィリピン、カンボジア、タイなど政治情勢もある程度安定していて、比較的、日本に近い国が人気になっています。
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