繁華街や下町では、隣の建物との間が非常に狭く、足場が建てられないことにより外壁修繕工事が数十年行っておらず、雨漏れ（漏水）に悩まれているビルオーナー様が多くおります。
弊社でも、そのような物件のお手伝いをさせて頂くことが多いのですが、皆さまにとっては「ビックリ！」するような事例を御紹介致します。
建物内部で雨漏れが発生しており痕が着いています。
屋上から覗いてみました。
隣との隙間は40ｃｍ程度です。
人がやっと入れる程度のスペースなので、40ｃｍ以下になると正直厳しいのですが、現地調査の段階でロープアクセスで降りて実態を確認することにしました。
外壁材のALCパネルはボロボロになり、換気フードが付いているべき場所に付いていません。。
エアコンの冷媒管などの開口部分も、劣化が進行したことにより隙間が見受けられます。
近くから見ると、隙間が大きく雨が入ってしまうのが一目瞭然でした。
今回は5階建ての建物でしたが、同じような状態になっている箇所が複数ありました。
下まで降りると、このような状況で、とても足場を建てられるような幅はもちろんありません。
具体的な改善を行っていきます。
まずは発泡ウレタンを用いて、大きな隙間を埋めていきます。
続いて、開口部分と外壁材の隙間をシーリングで埋めます。
また新たに換気フードを取付し、その廻りをシーリングすることで雨漏れ（漏水）のリスクを二重三重に下げました。
施工してから本降りの雨が降っていないので、様子見の段階ですが疑わしい部分は全て防水を行ったので恐らく雨漏れ（漏水）は止まっているだろうと思われますが、お客様と引き続き連絡を取り合い注視していきます。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、
空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートをしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
https://meiseitosou.com/contact/
1. なぜ大規模修繕・外壁工事は「難しい」と感じられるのか
大規模修繕工事や外壁工事は、一般の居住者・オーナー・管理組合にとって人生で何度も経験するものではありません。そのため、
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何から始めればよいかわからない
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判断基準がなく不安
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専門用語が多く理解できない
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業者の言っていることが正しいか判断できない
といった課題が必ず発生します。
検索キーワードを見ると、「とは」「必要性」「相場」「失敗」「トラブル」など、不安や疑問を解消したい心理が強く表れています。
つまり課題の本質は、情報不足と判断材料の欠如です。
2. 課題①「修繕の必要性・タイミングがわからない」への解決策
課題の背景
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まだ見た目はきれい
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雨漏りしていない
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本当に今やる必要があるのか疑問
解決方法
長期修繕計画と劣化診断の活用が最も有効です。
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国交省ガイドラインに基づく長期修繕計画を確認
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築12～15年を目安に専門家による建物診断を実施
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外壁タイル、シーリング、防水層の劣化状況を数値と写真で把握
「壊れてから直す」ではなく、劣化を予測して直すことで、
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修繕費の高騰防止
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事故（タイル落下など）の防止
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資産価値の維持
につながります。
3. 課題②「費用が高い・相場がわからない」への解決策
課題の背景
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見積金額に幅がありすぎる
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修繕積立金が足りない
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適正価格か判断できない
解決方法
相場理解＋見積の見方を知ることが重要です。
① 相場を知る
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マンション大規模修繕：1戸あたり75万～125万円前後（規模・内容により変動）
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外壁塗装：㎡単価で把握する
② 見積書は「金額」ではなく「内訳」を見る
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工事項目が細かく分かれているか
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「一式」表記が多すぎないか
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数量・単価・仕様が明確か
③ 相見積もりは最低3社
同条件で比較しないと意味がありません。
そのため、仕様書（設計図書）を統一することが重要です。
4. 課題③「業者選びで失敗したくない」への解決策
課題の背景
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手抜き工事が怖い
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管理会社任せでよいのか不安
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どこも同じに見える
解決方法
選定基準を明確化することです。
チェックすべきポイント
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大規模修繕の実績（棟数・規模）
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建設業許可・保険加入の有無
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現場代理人の経験
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アフター保証の内容
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第三者検査の有無
発注方式の検討
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責任施工方式（施工会社直接）
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設計監理方式（コンサル＋施工会社）
規模が大きい場合は、第三者（修繕コンサル）を入れることで透明性が向上します。
5. 課題④「管理組合・住民の合意形成が難しい」への解決策
課題の背景
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費用への反対意見
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工事中の生活不安
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理事会の負担が大きい
解決方法
情報開示と段階的説明がカギです。
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初期段階から修繕の必要性を説明
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写真・劣化事例を使った視覚的説明
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総会前に説明会を複数回実施
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質疑応答を丁寧に行う
「決まったからやる」ではなく、
理解 → 納得 → 合意のプロセスを踏むことが重要です。
6. 課題⑤「工事中の生活ストレス」への解決策
課題の背景
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騒音・臭い
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洗濯物が干せない
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窓が開けられない
解決方法
事前周知と工程配慮です。
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工事工程表を事前配布
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影響期間を具体的に明示
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洗濯可能日・不可日を明確化
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クレーム窓口を一本化
居住者の不満は、工事内容よりも説明不足から生じることが多いため、コミュニケーションが最重要です。
7. 課題⑥「トラブル・不具合を防ぎたい」への解決策
課題の背景
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工事後の不具合
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言った言わない問題
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保証されない
解決方法
書面管理と検査体制の構築です。
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契約書・仕様書を詳細に作成
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中間検査・完了検査を実施
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写真付き工事記録を残す
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保証書・アフター点検の明文化
特に完了時のチェックは、第三者立会いが理想です。
8. まとめ：課題解決の本質は「正しい情報」と「段取り」
大規模修繕工事・外壁工事の課題は多岐にわたりますが、共通して言えるのは、
知らないまま進めることが最大のリスク
という点です。
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正しい知識を持ち
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適切な専門家を選び
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住民と情報を共有し
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段階的に判断する
このプロセスを踏めば、失敗や後悔の可能性は大きく下げられます。
