以前では管理会社任せにしていた分譲マンションの維持管理ですが、最近は管理組合として積極的に取り組みだしている所も多いですね。
全ての管理会社が良くないとは一概に思いませんが、たしかに管理が杜撰だったり、修繕積立金が全然貯まっていなくて搾取をしていた、、何ていうケースがあるのも事実です。
そんな中、最近では「マンション管理士」に注目が集まるようになりました。
マンション管理士とは、マンションの管理組合や住民からの相談を受け、法令・技術・会計知識をもとに、運営の適正化や修繕・トラブル解決の助言・コンサルティングを行う国家資格の専門家です。管理会社とは独立した立場で管理組合の運営サポートを行います。
今回は、元々は金融機関で勤められていた財務諸表と建設工事に明るい株式会社フロムGOZEROの伊藤さんと対談をさせて頂き、マンション管理組合が抱える問題や解決策について、お話を伺いました。
どこの管理組合も、様々な問題を抱えていますね。
マンション管理士はスポットでお願いをすることも可能ですので、セカンドオピニオンとして客観的な意見を聞くのは健全な管理組合運営には良い選択だと思います。
大規模修繕工事を行う上でのマンション管理士の重要性
1．大規模修繕工事の本質と管理組合の課題
マンションの大規模修繕工事は、建物の資産価値・安全性・居住性を長期的に維持するために不可欠な事業である。外壁補修、防水、鉄部塗装、給排水設備更新など、多岐にわたる工事項目を対象とし、工事金額は数千万円から規模によっては数億円に及ぶことも珍しくない。
一方、マンション管理組合は必ずしも建築や法律、会計の専門家集団ではない。理事は区分所有者からの輪番制で選出されることが多く、任期も限られている。そのため以下のような課題が構造的に生じやすい。
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修繕工事の必要性や優先順位の判断が難しい
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見積内容や工事仕様の妥当性を評価できない
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管理会社や施工会社に依存しすぎるリスク
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区分所有法や管理規約に沿った意思決定ができているか不安
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合意形成が進まず、総会で紛糾する
このような環境下で、第三者的かつ専門的立場から管理組合を支援する存在として、マンション管理士の重要性が高まっている。
2．マンション管理士とは何者か
マンション管理士は、「マンション管理の適正化の推進に関する法律」に基づく国家資格者である。主に以下の分野に精通している。
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区分所有法
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マンション管理適正化法
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管理規約・使用細則
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管理組合運営（理事会・総会）
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管理委託契約
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修繕計画や修繕積立金の考え方
重要なのは、マンション管理士は施工会社でも管理会社でもない第三者である点だ。特定の工事受注や管理委託と利害関係を持たず、管理組合側の立場で助言を行うことが制度上期待されている。
3．大規模修繕工事におけるマンション管理士の具体的役割
① 修繕計画・工事実施の妥当性確認
大規模修繕工事では「今、本当にこの工事が必要か」という初期判断が極めて重要である。マンション管理士は、長期修繕計画や過去の修繕履歴を踏まえ、工事実施のタイミングや範囲について客観的に整理する。
過剰な工事や、逆に先送りによる劣化進行を防ぐための助言が可能である。
② 管理組合意思決定の法的整理
大規模修繕工事は、区分所有法および管理規約に基づき、総会決議が必要となる場合が多い。決議要件を満たしていない場合、工事契約そのものが無効と判断されるリスクもある。
マンション管理士は以下を整理・確認する。
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普通決議か特別決議か
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議決権数・出席要件の確認
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議案内容の適法性
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議事録作成の適正性
「工事は終わったが、手続きが違法だった」という最悪の事態を未然に防ぐ役割を担う。
4．管理会社・施工会社との適切な距離感を保つ役割
多くの管理組合では、管理会社が主導して修繕委員会の運営や業者選定を行うケースが多い。しかし、管理会社は必ずしも中立とは限らず、系列会社や特定業者が選定される可能性も否定できない。
マンション管理士が関与することで、
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業者選定プロセスの透明性確保
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見積条件の公平性
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管理会社提案内容の妥当性検証
が可能となる。
これは管理会社を「疑う」という話ではなく、チェック機能を入れることで健全な関係を保つという意味合いである。
5．区分所有者への説明・合意形成支援
大規模修繕工事が紛糾する最大の要因は「説明不足」である。専門用語が多く、金額も大きいため、区分所有者が不安を感じやすい。
マンション管理士は、
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工事の目的
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費用の根拠
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修繕積立金の影響
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工事を行わなかった場合のリスク
を第三者の立場で説明することができる。
施工会社が説明する場合と比べ、営業色が薄く、住民の納得感を得やすい点が大きなメリットである。
6．修繕積立金・資金計画への関与
大規模修繕工事は、修繕積立金と密接に関係している。積立金不足の場合、
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一時金徴収
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借入（金融機関ローン）
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工事内容の縮小
などの判断が必要となる。
マンション管理士は、長期修繕計画と積立金残高の整合性を確認し、将来世代に過度な負担を残さない視点で助言を行う。短期的な負担軽減だけでなく、中長期的な管理の健全性を重視する点が特徴である。
7．施工段階・工事後のトラブル抑止
工事が始まってからも、以下のようなトラブルは少なくない。
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仕様変更による追加費用
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居住者からのクレーム
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工期遅延
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契約内容と実工事の乖離
マンション管理士は工事監理そのものは行わないが、契約内容や管理組合の立場を整理し、不要なトラブル拡大を防ぐ調整役となる。
8．マンション管理士を入れないリスク
逆に、マンション管理士が関与しない場合、以下のリスクが顕在化しやすい。
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管理会社・施工会社任せの意思決定
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住民間対立の激化
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手続き不備による訴訟リスク
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不適切な工事内容による資産価値低下
これらは実際に全国で発生している問題であり、「知らなかった」では済まされないケースも多い。
9．大規模修繕工事成功の鍵は“専門家の役割分担”
重要なのは、マンション管理士がすべてを担う存在ではないという点である。
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技術面：建築士・施工会社
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管理運営・法務：マンション管理士
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日常管理：管理会社
それぞれの専門性を適切に分担し、相互にチェックし合う体制こそが、健全な大規模修繕工事を実現する。
10．まとめ
大規模修繕工事は、マンションにとって「一大プロジェクト」であり、単なる工事ではなく管理組合の経営判断に近い性質を持つ。
マンション管理士は、
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第三者性
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法令知識
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管理組合運営の専門性
を兼ね備えた存在として、管理組合の意思決定を支え、リスクを低減させる重要な役割を果たす。
「工事を成功させる」だけでなく、
「将来に禍根を残さない」ためにも、
大規模修繕工事におけるマンション管理士の関与は、今後ますます重要性を増していくと言える。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、
空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートをしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
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