弊社のお客様は、不動産を複数所有する資産家の方が多く、どういった物件が良いのかホームインスペクションをお願いして頂く場合があります。

そのような中で不動産オーナー様が、物件を選ぶ時にあまり気を使っていない落とし穴の部分が、いくつかあるので御紹介致します。

～落とし穴➀～

【徹底した地盤調査】

ハザードマップなどは皆さんは見られたり、池上、沼袋、水元など「水」に関わる部分は昔は沼地だったなど分かりやすいため避ける傾向があります。

また「～ガ丘」なども都合の悪い地名を敢えて聞こえの良い名称にしてしまうのも有名ですよね。

でも、それだけでは回避が出来ないエリアがいっっっっぱいあるんです！

インターネットで調べてみても、何ｍしたまで柔らかい地質なのか、その為には何ｍの杭が必要なのか、それにはコストが幾らかかるのか、そこまで素人が判断するのは厳しいのですが、私たちが使用しているソフトであれば5分程度で出力が出来るので、是非、私たちのようなプロに相談をされた方が良いです。

よくボーリング調査をすればと思う方もいるかもしれませんが、そのような事に費用と時間を要す必要はありません。

地質調査をしてから不動産を購入した方が良い理由

不動産を購入する際、多くの人が価格や立地、間取り、周辺環境などに注目しますが、「地盤」についてはあまり意識しないことが多いかもしれません。しかし、地盤の状態は家の安全性や資産価値、将来の維持費に直結する非常に重要な要素です。ここでは、地質調査（地盤調査）を行ってから不動産を購入するべき理由について、さまざまな観点から詳しく解説します。

---

1. 地盤の安全性を確認できる

地質調査を行う最大の目的は、その土地の地盤が建築に適しているかどうかを確認することです。軟弱な地盤の上に家を建てると、時間とともに**不同沈下（家が傾く現象）**が発生し、構造的な不安定さを引き起こす恐れがあります。

特に日本のように地震が多発する地域では、地盤がしっかりしているかどうかは、地震時の揺れの強さや建物の倒壊リスクに直結します。過去の地震では、同じ地域でも地盤の違いによって被害の程度に差が出た例が多数報告されています。

---

2. 修繕・補強費用の予測と対策が可能

地盤が軟弱な場合、家を建てる前に地盤改良工事を行う必要があります。これには数十万〜数百万円の追加費用がかかる可能性があります。もし地盤の問題を購入後に知った場合、想定外の出費となり、住宅ローンや生活費に大きな影響を及ぼすこともあります。

事前に地質調査をしておけば、以下の点が明確になります：

• 地盤改良が必要かどうか

• 改良工法の選択（表層改良、柱状改良、鋼管杭など）

• 改良費用の見積もり

• 工事期間の見通し

これにより、予算やスケジュールの調整が可能となり、無理のない不動産購入計画を立てることができます。

---

3. 土地の資産価値を守るため

不動産は大きな資産です。その価値は建物だけでなく、土地の価値にも大きく依存します。もし購入した土地が地盤的に問題を抱えていれば、将来的に売却しにくくなる可能性があります。

また、近年では購入希望者の中にも地盤情報を重視する人が増えており、売却時に「地盤調査を実施済みであること」は安心材料としてアピールできる要素になります。地質調査によって得られたデータは、将来の資産価値維持や売却時の信頼性向上にも寄与します。

---

4. 法律・条例による規制リスクの回避

地域によっては、地盤が軟弱であることを理由に建築制限が課せられているケースもあります。例えば、建ぺい率や容積率が制限されたり、基礎の設計に厳格な基準が求められたりすることがあります。

地質調査を通じて以下の点を事前に確認しておくことで、予期せぬ法的制限により希望する建築ができなくなるリスクを回避できます。

• 土地の地耐力

• 液状化の可能性

• 土砂災害警戒区域かどうか

• 高さ制限や建築物の形態規制

こうした情報は、自治体のハザードマップや地盤情報ポータルサイトなどでもある程度は確認できますが、実際の地質調査で得られる精密なデータに勝るものはありません。

---

5. 長期的な建物の安定とメンテナンス費削減

地盤がしっかりしていれば、建物が安定しやすく、長期にわたってメンテナンスコストを抑えることができます。不同沈下が起これば、基礎や外壁の亀裂、ドアや窓の建て付け不良など、様々なトラブルが発生し、それに伴う修繕費も嵩んでしまいます。

また、住宅ローン控除や各種保険（地震保険、火災保険）にも地盤情報が影響することがあり、地盤が安定していることで保険料が抑えられるケースもあります。

---

6. 液状化や土砂災害リスクを把握できる

地質調査では、単に地盤の硬さだけでなく、その土地が液状化の危険性や土砂災害のリスクがあるかどうかも把握できます。

• 液状化：特に海沿いや埋立地、川沿いなどでは、地震によって地盤が液状化し、建物が傾いたり沈んだりする恐れがあります。

• 土砂災害：傾斜地や山間部では、豪雨時に斜面が崩れ、土石流やがけ崩れが発生するリスクも無視できません。

これらの自然災害は、人命にも関わる重大な問題です。事前に地質調査を行うことで、安全に暮らせる土地かどうかを客観的に判断する材料が得られます。

---

7. 住宅性能保証の条件となる場合がある

新築住宅を購入する際、多くの建築業者は「住宅性能保証制度」や「地盤保証制度」を提供しています。しかし、これらの保証を受けるためには、地盤調査の実施が条件となっている場合が多いです。

保証制度は、建築後に地盤の問題が原因で発生した不同沈下などに対して、修繕費を補償してくれるもので、長期間の安心を得るために非常に重要です。保証を得るためにも、地質調査は欠かせません。

---

8. 中古住宅でも地質調査は有効

地質調査は新築のための土地だけに必要なわけではありません。中古住宅を購入する場合でも、地盤調査は有効です。すでに建物が建っている場合でも、傾きの兆候や沈下の履歴を調べることはできますし、建て替えを検討しているならなおさら、将来的なリスクの有無を明確にするために調査は重要です。

---

結論：不動産購入前の「見えない安心」への投資

地質調査は、不動産購入時における**「見えない部分」への投資**とも言えます。表面からは判断できない地盤の状態を把握することで、建物の安全性や長期的な資産価値、生活の安心感を確保できます。

調査費用は数万円〜十数万円程度が一般的ですが、それによって得られる安心と回避できるリスクは計り知れません。

---

地質調査を依頼するタイミングと方法

実際に地質調査を行う際は、以下のようなタイミングが適しています：

• 土地の購入申し込み前または契約前（可能であれば売主に了承を得る）

• 建物の設計に入る前段階

• 建て替えを前提に中古住宅を購入する場合

調査方法には以下のような種類があります：

• スウェーデン式サウンディング試験（戸建住宅で最も一般的）

• ボーリング調査（精度が高いが高額）

• 簡易表面探査（初期調査用）

信頼できる調査会社や建築士に依頼することで、的確なデータと適切なアドバイスが得られます。

弊社は大規模修繕工事を行っている為、個人法人問わず、ビルを所有されている方や病院、老人ホーム、ホテル、商業施設など大型の物件のお手伝いをさせて頂いております。

そのような建物で、非常にランニングコストを抑えられる設備などが最近では多くありますので、弊社が直接、事業者を御紹介できる製品を色々と御紹介したいと思います。