本日はお勧めの収益物件を御紹介させて頂きます。
※弊社は特に仲介手数料など頂かないため、あくまでもお勧めの不動産会社様の情報共有になります。
比較的高水準の利回りで、中長期保有型の堅実投資案件として十分検討に値します。
御紹介させて頂くのは1974年設立の不動産・建築コンサルティング企業です。不動産の賃貸、売買、リフォームから、個人年金づくり（「お金持ち大家さん」）などの土地有効活用、介護事業まで多角的な事業を展開し、長年の実績がリピーターが数多くいる非常にお客様ファーストな不動産会社になります。
川口市本前川３丁目・築30年・価格2,880万円・利回り7.91％
収益物件の採算性分析レポート（約6,000字）
① エリア特性：川口市本前川３丁目の優位性
対象物件が所在する 川口市 は、東京都に隣接する埼玉県南部の中核都市であり、人口約60万人を擁する安定した住宅需要エリアです。特に本前川３丁目周辺は、住宅街として成熟しており、生活利便施設が充実しています。
代表的な商業施設としては イオンモール川口前川 があり、日常の買い物需要を強く支えています。ファミリー層の定住率も高く、賃貸需要は底堅い傾向にあります。
エリアの特徴
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東京通勤圏（赤羽・池袋・上野方面）
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商業施設・学校・病院が揃う生活圏
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住宅地としてのブランド確立
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ファミリー・単身双方の需要が存在
都心物件の利回りが4〜5％台に低下している現在、本エリアで7％後半の利回りは希少性が高いといえます。
② 数値分析：収益構造の具体的検証
■ 表面利回り 7.91％の評価
価格：2,880万円
表面利回り：7.91％
年間想定賃料収入は以下の通りです。
2,880万円 × 7.91％ ＝ 約227万8,000円／年
月額換算：約18万9,000円
川口市の住宅系物件としては、比較的高水準の利回りです。
■ 実質利回りの試算
築30年物件のため、経費を以下のように想定します。
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管理費：5％
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修繕積立：5％
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固定資産税：年20万円（想定）
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空室率：5％
概算経費率は約20〜25％程度。
年間手取り想定：
227万円 × 75％ ＝ 約170万円
実質利回り：
170万円 ÷ 2,880万円 ＝ 約5.9％
実質約6％前後と想定され、地方物件よりは安定性が高く、都心物件より高利回りというバランス型物件です。
③ 築30年という築年数の評価
築30年は「減価償却メリット」と「建物寿命」の中間地点にあります。
メリット
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価格が抑えられている
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減価償却期間が短く節税効果を取りやすい
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新築より利回りが高い
デメリット
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将来的な大規模修繕リスク
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設備更新費用（給湯器・外壁・防水など）
ただし川口市のRC造や重量鉄骨であれば、適切な修繕で築50年超まで十分活用可能です。築30年は「割安感が出始める時期」であり、投資妙味が高いゾーンとも言えます。
④ 融資活用時の採算性
仮に以下条件で融資を受けた場合を試算します。
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借入：2,500万円
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金利：2％
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期間：25年
年間返済額：約127万円
年間手取り170万円 − 返済127万円 ＝
年間キャッシュフロー：約43万円
自己資金380万円（2,880万円−2,500万円）とすると、
自己資金利回り：約11％
レバレッジを活用すれば、資金効率は非常に良好です。
⑤ 将来的な資産価値の安定性
川口市は人口流入が続くエリアであり、埼玉県内でも資産価値が比較的安定しています。
特に：
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東京近接
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商業施設充実
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住宅需要の底堅さ
これらを考慮すると、大幅な価格下落リスクは低いと推測されます。
仮に将来2,400万円で売却した場合でも、
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5年間保有しCF累計200万円前後
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売却損失480万円
実質損益は▲280万円程度に圧縮されます。
価格維持ができれば実質的にほぼノーリスク運用に近い形も期待できます。
⑥ リスク分析
想定リスク
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空室長期化
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修繕費増大
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金利上昇
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地域競合物件の増加
しかし本前川は供給過多エリアではなく、過度な競争は想定しにくい立地です。
⑦ 総合評価
本物件は以下のバランスが優れています。
| 項目 | 評価 |
|---|---|
| 利回り | 高め（7.91％） |
| 実質利回り | 約6％前後 |
| エリア安定性 | 良好 |
| 融資適合性 | 高い |
| 築年リスク | 許容範囲 |
特に「東京近郊で7％台後半」という点は評価が高く、キャッシュフローと安定性のバランス型物件といえます。
結論
川口市本前川３丁目の築30年・2,880万円・利回り7.91％の物件は、
✔ 都心近郊で比較的高利回り
✔ 実質6％前後の安定収益
✔ 融資活用で自己資金利回り10％超可能
✔ 住宅需要が堅いエリア
という観点から、中長期保有型の堅実投資案件として十分検討に値します。
短期転売型ではなく、インカムゲイン重視の投資家に適した物件と評価できます。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水など建物の事であれば何でも行っています。
また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
