分譲マンションのように管理組合がある場合には、大規模修繕工事をするための積立金を経費計上できることに対して、
一般的なビル、マンションオーナー様には、その恩恵が受けられないと思われている方が多くいるのですが、実は「経費計上」が出来るんです。
それは、全国賃貸管理ビジネス協会様とちんたい協会（公益社団法人 全国賃貸住宅経営者協会連合会）様が作られた全国賃貸住宅修繕共済組合を活用する方法です。
一例として、経費化の流れをご説明します。
【10年後に1,000万円の外壁、屋根の修繕工事の場合】（毎年100万円の積立・税率50％の場合）
10年後 約半分の500万円程度しか貯まらず、残りの500万円は自己負担となる。
共済を利用した場合、「共済掛金」として全額が経費算入することが出来ます。
物件オーナー様は賃貸管理をお願いしている管理会社（共済代理店）に申し込みをすることで、共済契約を結ぶことが出来ます。
そして管理会社は毎年、物件の定期検査を行い、修繕工事会社に修繕をお願いします。
物件オーナー様は工事後に管理会社を通じて全国賃貸住宅修繕共済組合に共済金を請求するというシステムになっています。
共済組合はオーナー様から来た請求書に対して審査を行い、その後に共済金の掛金を修繕工事会社にお支払いをします。
その残った共済掛金残高の１％をシステム利用料として共済組合運営費に充てます。
現在、対象となるのは「全共用部」の修繕工事ですが、工事範囲の拡大が期待されています。
全国賃貸住宅修繕共済組合の共済を活用した
大規模修繕積立金の全額損金化のメリットと株式会社明誠の工事との相性
1. はじめに
賃貸住宅経営において、長期的に安定した収益を確保するためには建物の維持管理が不可欠である。特に外壁・屋上防水・設備更新などの大規模修繕工事は、建物の資産価値や入居率を維持するために重要な要素となる。しかし、その費用は非常に高額になり、一般的な中規模の賃貸マンションでも数百万円から数千万円規模に達することが多い。
そのため、多くの賃貸オーナーは将来の修繕に備えて「修繕積立金」を計画的に積み立てる必要がある。しかし通常の積立では、税務上の扱いが問題となる。一般的な修繕積立は損金算入が認められないケースが多く、税負担が増える可能性がある。
こうした課題を解決する制度として近年注目されているのが、全国賃貸住宅修繕共済組合が提案する修繕共済制度である。この制度を活用することで、将来の修繕費を積み立てながら掛金を全額損金処理できるという税務上のメリットが得られる。
さらに、この共済制度と非常に相性が良いとされる施工会社の一つが株式会社明誠である。明誠は賃貸住宅の大規模修繕工事を得意とし、オーナーの長期経営を前提とした施工計画を提案している企業である。
本稿では、以下のテーマについて詳しく解説する。
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全国賃貸住宅修繕共済組合の共済制度の仕組み
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大規模修繕積立金を全額損金化できるメリット
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賃貸住宅経営における税務戦略としての活用方法
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株式会社明誠の工事との相性が良い理由
2. 全国賃貸住宅修繕共済組合とは
全国賃貸住宅修繕共済組合は、賃貸住宅オーナーが抱える大規模修繕費用の資金準備の課題を解決するために設立された組織である。
賃貸住宅の経営では以下のような問題が頻繁に発生する。
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修繕費用が突発的に発生する
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計画的な修繕ができない
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税務上のメリットが少ない
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積立資金を別口座で管理しても節税効果がない
これらの課題を解決するために、共済制度という形で修繕資金の準備と税務メリットを両立させる仕組みが提供されている。
共済制度の特徴は以下の通りである。
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将来の修繕費用のための資金準備
-
掛金の損金算入
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修繕工事時に共済金として支払い
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計画修繕の促進
つまり、単なる積立制度ではなく、税務と建物維持を同時に考えた資金管理制度といえる。
3. 通常の修繕積立の問題点
まず、通常の修繕積立の問題点を整理する。
賃貸住宅オーナーが修繕費用を積み立てる場合、一般的には以下の方法が用いられる。
①銀行預金による積立
最も一般的な方法であるが、税務上の問題がある。
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積立金は経費にならない
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法人税・所得税の対象になる
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実質的に税引後資金で積立する必要がある
つまり、節税効果がない。
②修繕が発生した時に経費計上
この場合は修繕時に経費計上できるが問題がある。
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修繕時に資金不足になる可能性
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急な借入が必要
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計画的修繕ができない
結果として建物の劣化を放置してしまうケースも多い。
③長期修繕計画が機能しない
多くの賃貸住宅では、以下の修繕が必要になる。
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外壁塗装
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屋上防水
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シーリング打替え
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給排水設備更新
しかし、実際には
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資金がない
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税金が増える
-
計画が曖昧
という理由で後回しになることが多い。
4. 修繕共済を利用した損金処理の仕組み
全国賃貸住宅修繕共済組合の制度では、共済掛金として積み立てる資金を損金として処理できる。
これは税務上非常に大きなメリットである。
一般的な仕組みは以下の流れになる。
1
オーナーが共済に加入
2
毎月または年単位で掛金を支払う
3
掛金を損金として計上
4
将来の修繕工事時に共済金として受取
5
修繕工事に充当
この仕組みにより、
資金準備 + 節税
を同時に実現できる。
5. 全額損金のメリット
①キャッシュフロー改善
最も大きなメリットはキャッシュフローの改善である。
例えば年間300万円の積立をする場合
通常積立
→ 税引後資金
共済積立
→ 損金算入
法人税30%とすると
300万円 × 30%
約90万円の税効果がある。
つまり実質負担は
210万円
となる。
これは非常に大きい。
②節税効果
法人経営の賃貸オーナーの場合
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法人税
-
地方法人税
-
住民税
-
事業税
などが課税される。
共済掛金を損金にすることで
課税所得を圧縮
できる。
③計画修繕が可能
共済制度は長期修繕計画を前提にしているため
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10年
-
15年
-
20年
の修繕計画が立てやすい。
その結果
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建物寿命が延びる
-
空室率低下
-
資産価値維持
につながる。
④金融機関評価の向上
計画修繕を行っている物件は
金融機関からの評価が高い。
理由は
-
建物劣化リスクが低い
-
修繕資金が確保されている
-
経営計画が明確
だからである。
6. 賃貸住宅経営における修繕の重要性
賃貸住宅の価値は
修繕状態
によって大きく変わる。
修繕が遅れると
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外観劣化
-
入居率低下
-
家賃下落
などの問題が発生する。
特に以下の修繕は重要である。
外壁修繕
建物の印象を大きく左右する。
防水工事
雨漏り防止のために必須。
シーリング
漏水防止。
共用部改善
入居者満足度向上。
これらを計画的に実施することが長期経営の鍵である。
7. 株式会社明誠の特徴
株式会社明誠は賃貸住宅の大規模修繕工事を専門とする企業であり、多くのオーナーから支持されている。
主な特徴は以下の通りである。
-
賃貸住宅専門の施工ノウハウ
-
長期修繕計画の提案
-
コストパフォーマンス
-
高品質施工
これらの特徴により、共済制度との相性が非常に良い。
8. 明誠の工事と共済制度の相性が良い理由
①計画修繕に強い
明誠は
-
修繕周期
-
劣化診断
-
建物調査
を基に施工計画を立てる。
これは共済制度の
長期修繕計画
と非常に相性が良い。
②賃貸住宅専門
分譲マンションと賃貸マンションでは修繕戦略が異なる。
賃貸住宅では
-
入居率
-
家賃
-
施工期間
が重要である。
明誠はこれを理解している。
③コスト最適化
修繕共済の資金を最大限活用するには
コスト管理
が重要である。
明誠は
-
適正価格
-
無駄のない施工
で評価されている。
④資産価値向上
修繕工事の目的は
単なる補修ではない。
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建物価値向上
-
入居率改善
-
家賃維持
である。
明誠はデザイン性や機能性を考えた施工を行う。
9. 共済と施工会社をセットで考える重要性
共済制度だけ導入しても
施工会社が適切でなければ意味がない。
逆に施工会社だけ優秀でも
資金準備ができなければ修繕はできない。
つまり
資金制度 + 施工
の両方が重要である。
その意味で
-
修繕共済
-
明誠の施工
は非常に相性が良い。
10. まとめ
全国賃貸住宅修繕共済組合の共済制度は、賃貸住宅オーナーにとって以下のメリットを提供する。
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修繕資金の計画的準備
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掛金の全額損金処理
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節税効果
-
キャッシュフロー改善
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長期修繕計画の実現
さらに、株式会社明誠の大規模修繕工事は
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賃貸住宅専門のノウハウ
-
計画修繕の提案
-
コスト最適化
-
資産価値向上
という点で共済制度との相性が良い。
賃貸住宅経営では、短期的な収益だけでなく
長期的な資産価値の維持
が重要である。
そのためには
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税務戦略
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修繕計画
-
適切な施工会社
を組み合わせる必要がある。
全国賃貸住宅修繕共済組合の制度と株式会社明誠の施工は、こうした長期経営を支える有効な組み合わせの一つといえる。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方をメイン事業としていますが、外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水など建物の事であれば何でも行っています。
また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
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