大規模修繕工事を行う場合、一般的には下回りや通路、外部階段から手の届く範囲で打診調査や引張試験を行い、見積書内に「概算」が入る提案を受けて工事契約をするのが多くあります。
但し、今まで数多くの建物の調査と工事をしてきましたが、下回りや通路のある北面は状況が悪くなくても、上層階の南面や西面など日当たりが良い面や、中には何故か中層階だけが著しくタイルが浮いているなど、地盤や構造的な問題なのか一概に状況が一緒とは言えない建築物を見てきました。
その上で、概算で見積りをしたけれども実際に工事が始まってから「想定よりもタイルの劣化枚数が多かった」「ちょうど、概算で見ていた量と一緒でした！（実際には少なかった）」「実費精算で、見積書より＋で５００万円になります」などお客様が損をするような場面を数多く見てきました。
倫理的に許せるようなことでもなく、契約して足場を建ててしまえば施工会社の言いなりになるしかない（中には融資で資金調達をして工事を行う方も少なくありません）状況で、以前の施工会社はこうだったという話を聞くと不憫に思うことが多々あります。
いずれにしても「フェア」ではない事が問題です。
事前に調査を行うことでちで（弊社のように調査から施工まで一気通貫で行う会社でないと責任転嫁になりがちです）
調査漏れがない責任を負わせることが重要だと考えます。
見積書の中で、大きく他社と金額的に差が発生できるのは、「劣化タイルの枚数」です。
タイル工事は単価が高く、枚数が多くなればなるほど総額に大きく影響をするため、下回りなど地上調査をした段階で実際には５％ほど悪そうだなと思っても見積書には「概算3％想定」と明記し、額面を低くすることで他社よりも優位性を確保する会社が一定数います。
業者としては契約して着工さえしてしまえば、後からいくらでも料理が出来るので見栄えを良くするだけでいいんです。
まさに子供でいう「後出しじゃんけん」戦法ですよね。
私の３歳の３男坊と同じ戦略です(笑)
もちろん、ロープアクセスによる外壁打診は無料というわけにはいかないので、コストはかかりますが、上記にあるようなメリットがあるだけでなく、実際に工事を行う際に劣化タイルを打診、マーキングをする費用を既に立面図に落とし込んだデータがあるため、安価に行えることが出来ますので、メリットデメリットを考えてもメリットの方が大きいと感じます。
詳しくまとめてみましたので、大規模修繕工事を行う予定のある方は是非、読んでみてください！
大規模修繕工事前に行うロープアクセス打診調査の重要性
― 株式会社明誠が提供する高精度外壁診断の価値 ―
1. はじめに
マンションやビルの大規模修繕工事は、建物の資産価値を維持し、居住者や利用者の安全を守るために欠かすことのできない重要な工事である。特に外壁タイル仕上げの建物においては、経年劣化によるタイルの浮きや剥離、モルタルの劣化などが発生する可能性があり、これを適切に把握し補修することが求められる。
しかし、多くの大規模修繕工事では、足場設置後に外壁調査を行うケースが一般的である。この方法では、工事開始後に想定以上の劣化が発見されることがあり、追加工事や予算の増加、工期の延長といった問題が発生することが少なくない。
このような課題を解決する方法として注目されているのが、ロープアクセスによる事前打診調査である。
そして、この調査を高い精度と安全性で実施できる企業の一つが株式会社明誠である。
本稿では、ロープアクセス打診調査を大規模修繕工事前に実施することのメリットと、株式会社明誠が提供する独自の価値について詳しく解説する。
2. 外壁劣化調査の必要性
外壁タイルは耐久性の高い仕上げ材であるが、長年の風雨や温度変化、地震などの影響を受けることで徐々に劣化が進行する。
主な劣化症状としては次のようなものがある。
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タイルの浮き
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タイルの剥離
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モルタルの浮き
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ひび割れ
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シーリング劣化
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下地の劣化
特に危険なのがタイルの剥落事故である。
タイルが落下した場合、人身事故につながる可能性があるため、外壁の状態を正確に把握することが重要となる。
そのため、建築基準法第12条では一定の建築物に対して外壁の定期調査が義務付けられている。
この調査では、外壁の浮きや劣化の有無を確認するために打診調査が行われる。
3. 従来の外壁調査の課題
多くの大規模修繕工事では、以下の流れで工事が進められる。
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修繕計画の作成
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工事予算の決定
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工事会社の選定
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足場設置
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外壁調査
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補修工事
この方法にはいくつかの問題がある。
① 劣化範囲が正確に把握できない
工事前の段階では、目視調査や部分的な調査しか行われないことが多く、外壁の劣化状況を正確に把握することが難しい。
② 追加工事が発生する
足場設置後の調査で想定以上の劣化が見つかると、追加補修が必要になる。
その結果、
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工事費用が増える
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予算が不足する
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管理組合の承認が必要になる
といった問題が発生する。
③ 工事内容が不透明になる
追加工事が増えることで、最初の見積内容と実際の工事内容が大きく変わることがある。
これにより、
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工事の透明性が低下する
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管理組合や住民の不信感が生まれる
といった問題が生じる。
④ 工期が延長する
予想外の劣化が見つかると、補修内容が増え、工事期間が延びることがある。
4. ロープアクセス打診調査とは
ロープアクセス調査とは、作業員がロープを使用して建物外壁にアクセスし、直接打診調査を行う方法である。
この方法はもともと
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高層ビルの点検
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橋梁調査
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ダム点検
などで使用されてきた技術である。
近年では、マンションの外壁調査にも広く利用されるようになっている。
ロープアクセス調査では、専門技術者が建物外壁を移動しながら、
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打診棒による打診
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目視確認
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写真記録
などを行い、劣化状況を詳細に確認する。
5. 大規模修繕前に調査するメリット
① 正確な修繕計画が立てられる
事前に外壁の劣化状況を把握することで、
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補修範囲
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タイル張替数量
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補修工法
などを正確に把握することができる。
その結果、現実的で精度の高い修繕計画を立てることが可能になる。
② 資金計画が立てやすい
マンションの大規模修繕では、修繕積立金の範囲内で工事を行う必要がある。
事前調査を行うことで、
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必要な工事費
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補修数量
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追加費用のリスク
を事前に把握できるため、資金計画が立てやすくなる。
③ 高品質な外壁タイルの張替えが可能
補修数量が明確になることで、予算配分を最適化することができる。
その結果、
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より品質の高いタイル
-
耐久性の高い材料
を採用することが可能になる。
④ 追加工事が発生しにくい
事前調査により劣化状況が明確になるため、
工事開始後の追加工事が大幅に減少する。
これは管理組合にとっても大きなメリットである。
⑤ 工事内容が明確になる
調査結果を基に工事仕様書を作成することで、
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補修箇所
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数量
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工法
が明確になる。
これにより、工事の透明性が高まり、住民の理解も得やすくなる。
⑥ 工期が安定する
事前に劣化状況を把握することで、
工事中の想定外の作業が減少し、工期が安定する。
これは居住者の生活環境にも大きなメリットをもたらす。
6. 株式会社明誠だからこそできる調査
ロープアクセス調査は専門性の高い技術であり、すべての企業が高精度な調査を実施できるわけではない。
株式会社明誠は、外壁調査において豊富な実績と高度な技術を有している。
同社の特徴として次の点が挙げられる。
高度なロープアクセス技術
明誠の技術者は専門的な訓練を受けており、安全性と精度の高い調査を実施することができる。
豊富な調査経験
多くの建物の外壁調査を行ってきた経験により、劣化の兆候を見逃さない調査が可能である。
正確な劣化診断
打診調査の結果をもとに、外壁の劣化状況を詳細に分析し、最適な補修方法を提案することができる。
信頼性の高い報告書
調査結果は写真や図面を用いて分かりやすく整理され、修繕計画の作成に活用できる。
7. 管理組合にとってのメリット
ロープアクセス調査を実施することで、管理組合には以下のメリットがある。
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修繕費用の予測が可能
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追加工事のリスク低減
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住民への説明が容易
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工事の透明性向上
これはマンション管理において非常に重要なポイントである。
8. 建物の資産価値を守る
適切な調査と修繕を行うことで、建物の寿命を延ばすことができる。
また、外壁の状態が良好であることは、マンションの資産価値にも大きく影響する。
そのため、事前調査は単なる点検ではなく、資産価値を守るための重要な投資といえる。
9. まとめ
大規模修繕工事を成功させるためには、工事前の正確な調査が不可欠である。
ロープアクセスによる打診調査を実施することで、
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正確な修繕計画
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適切な資金計画
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高品質な外壁材料の採用
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追加工事の削減
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工期の安定
といった多くのメリットを得ることができる。
そして、この調査を高い技術力で実施できる企業の一つが株式会社明誠である。
同社の専門技術と豊富な経験により、建物の状態を正確に把握し、最適な修繕計画を立てることが可能となる。
その結果、管理組合や建物オーナーにとって、安心で透明性の高い大規模修繕工事を実現することができるのである。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方から最適なご提案が出来る日本でも数少ない事業形態で、ロープアクセスによる工事は通表の足場による工事と比べて平均20％ほど安く工事が可能です。
一方でロープアクセスで工事を行える会社が非常に少ないため、ロープアクセスによる工事が行える会社を増やすためにFC本部として安価に施工が出来る会社を増やしています。
事業内容として外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水、タイル補修など建物の事であれば何でも行っています。
また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
https://meiseitosou.com/contact/
