家賃はそのまま、“ジム付きマンション”へ 空室になっていた管理人室を再生、「入居者専用・24時間ジム」を新設して成功した事例の御紹介
空室対策としての用途転換：トレーニングジム化とその他の有効活用案
不動産オーナーにとって空室問題は収益性に直結する重要な課題です。特に人口減少やエリア競争が激化する中で、「単なる賃貸募集の強化」だけでは解決が難しくなっています。そのため近年注目されているのが、**用途転換による再生（コンバージョン）**です。本稿では、空室をトレーニングジムに転用した事例と、そのほか有効なアイデアについて体系的に解説します。
1. トレーニングジム化による空室再生事例
1-1. 小規模フィットネスジムへの転用
空室となっていた1階店舗や空きテナントを、無人型またはセミパーソナル型のジムに転用した事例が増えています。
特徴
- 24時間営業の無人ジムとして運営可能
- 月額制で安定収益が見込める
- 人件費が低く抑えられる
成功ポイント
- 駅近・住宅地など「日常利用ニーズ」がある立地
- 初期投資を抑えたシンプル設備（マシン中心）
- スマートロックや防犯カメラによる省人化
実際の効果
- 空室期間が長かったテナントが即稼働物件へ転換
- 従来の賃料よりも高収益化したケースも存在
1-2. パーソナルトレーニング特化型
都市部では、狭小スペースでも成立する完全予約制のパーソナルジムへの転用も成功しています。
特徴
- 10〜20㎡でも開業可能
- 高単価（月額数万円〜）
- プライバシー重視の需要にマッチ
成功ポイント
- 内装デザインの質を高める
- SNSや口コミで集客
- トレーナーとの提携または業務委託
メリット
- 少ない面積でも収益性が高い
- 空室の「狭さ」が逆に強みになる
1-3. 住居一体型ジム（付加価値向上型）
賃貸マンションの空室をジムスペースに変え、入居者専用施設とするケースもあります。
効果
- 他物件との差別化
- 入居率向上
- 家賃アップの根拠になる
特に有効な物件
- 築古物件
- ファミリー向けで競争力が低下している物件
2. トレーニングジム化のメリットと注意点
メリット
- 継続課金モデルで安定収益
- 社会的トレンド（健康志向）に合致
- 空室を「収益事業」に転換できる
注意点
- 初期投資（設備・内装）が必要
- 騒音・振動対策が必須
- 競合ジムとの差別化が必要
3. その他の空室対策アイデア
ジム化以外にも、空室再生には多様な選択肢があります。
3-1. コワーキングスペース化
概要
テレワーク需要の拡大により、小規模オフィスや作業スペースへの転用が有効です。
メリット
- 法人契約で安定収益
- 初期投資が比較的少ない
- 地方でも需要あり
成功の鍵
- Wi-Fi・電源・防音環境
- 月額会員モデル
3-2. シェアハウス化
概要
複数の空室を一体運用し、共用スペース付き住居にする方法です。
メリット
- 空室をまとめて活用
- 若年層・外国人需要に対応
- 利回り向上
注意点
- 管理手間が増える
- 入居者トラブル対策が必要
3-3. 民泊・短期賃貸（合法範囲内）
概要
観光地や都市部では、短期滞在向けに転用することで高収益が期待できます。
メリット
- 高単価収益
- 空室期間を柔軟に活用
注意点
- 法規制（民泊新法など）
- 近隣トラブル対策
3-4. トランクルーム（収納スペース）
概要
需要が増えている個人向け収納サービスへの転用。
メリット
- 管理が非常に簡単
- 長期契約が多い
- 初期投資が比較的低い
向いている物件
- 地下・窓なし物件
- 住宅密集地
3-5. サブスク型レンタルスペース
例
- 会議室
- 撮影スタジオ
- ワークショップスペース
メリット
- 時間貸しで高収益
- 多用途に対応可能
3-6. 医療・美容系テナント誘致
例
- 整体院
- エステ
- ネイルサロン
メリット
- 長期契約になりやすい
- 地域密着型で安定
3-7. 教育・習い事教室
例
- 学習塾
- 英会話教室
- プログラミングスクール
メリット
- 定期利用で安定収益
- 地域ニーズと結びつきやすい
4. 成功する空室再生の共通ポイント
4-1. 「立地×需要」の一致
どんなに良いアイデアでも、地域ニーズと合致しなければ成功しません。
4-2. 小さく始めて検証
最初から大規模投資をせず、テスト運用→改善の流れが重要です。
4-3. 差別化戦略
- 無人運営
- 高級路線
- 特定ターゲット特化
など、明確なコンセプトが必要です。
4-4. 運営視点の導入
単なる賃貸ではなく、事業としての運営力が求められます。
5. 今後のトレンド
- 健康・ウェルネス系（ジム、ヨガ）が拡大
- 小規模・無人化ビジネスの増加
- 「体験型」スペースの需要増
特にトレーニングジムは、
低人件費・サブスクモデル・社会ニーズの高さ
という3点から、今後も有力な選択肢といえます。
まとめ
空室対策は「埋める」から「活用する」時代へと変化しています。トレーニングジム化はその代表例であり、適切な立地と運営戦略があれば高い収益性を実現できます。一方で、コワーキングスペースやトランクルーム、教育施設など、多様な選択肢も存在します。
重要なのは、
- 物件の特性
- 地域ニーズ
- 投資回収計画
を踏まえた上で、最適な用途転換を選ぶことです。
弊社は通常の足場による大規模修繕工事と無足場工法によるロープアクセス工事の両方から最適なご提案が出来る日本でも数少ない事業形態で、ロープアクセスによる工事は通表の足場による工事と比べて平均20％ほど安く工事が可能です。
一方でロープアクセスで工事を行える会社が非常に少ないため、ロープアクセスによる工事が行える会社を増やすためにFC本部として安価に施工が出来る会社を増やしています。
事業内容として外壁打診調査、漏水調査、ピンポイントの塗装、防水、タイル補修など建物の事であれば何でも行っています。
また空室対策、不動産管理、地震保険や補助金助成金申請サポート、各専門の士業の御紹介などオーナー様の様々なお困りごとをトータルでサポートもしております。
相談は無料ですので、お悩みがある方は、お気軽にお問い合わせください。
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