小菅村のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版 – 大規模修繕はロープアクセスが提案可能な東京の明誠へ

小菅村で建物の大規模修繕を考えている理事会・オーナーの方に、最初にお伝えしたいことがあります。小菅村で外壁を高圧洗浄したとき、その水が流れ着く先には450万人の水道水源があります。これは情緒的な話ではなく、見積書のどの項目を確認すべきかという、きわめて実務的な話です。

私は株式会社明誠の本間幸紘です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。この連載では関東・山梨・静岡の自治体を1つずつ調べて、その地域の建物で実際に使える制度と、現場でつまずく点を書いています。今回は山梨県北都留郡の小菅村です。

小菅村は人口619人、高齢化率47％（令和6年4月末現在／出典：小菅村「位置と地勢・人口」）。総面積5,265haのうち森林が95％を占め、そのうち約3割にあたる1,625haが明治34年から続く東京都の水源涵養林です。分譲マンションのストックは多くありません。それでも私がこの村を1本書く価値があると考えたのは、小菅村には、大規模修繕の「色」と「水」を直接縛る条文とルールがあるからです。しかも村の補助金は、共用部の修繕には使えません。この2つを先に押さえておけば、理事会が空振りする時間を丸ごと省けます。

結論から先に：小菅村の大規模修繕で押さえるべき5点

#	論点	小菅村での結論
1	村の補助金で共用部の修繕に使えるもの	令和8年9月21日時点で公表情報上は確認できません（空き家系2制度は目的が別）
2	源流景観条例の届出	景観計画区域は村全域。届出対象行為は条例別表第1。要否は源流振興課へ確認
3	色の決め方	村が「屋根の色に青はできるだけ避ける」「基本は木の色・土の色」と明記
4	高さ10m超の建築物	自然公園普通地域ではあらかじめ村長と協議が必要
5	12条点検（定期報告）	山梨県細則で共同住宅が対象になり得る。提出は報告年度の4月1日〜9月30日

この表の1行目から正直に申し上げます。小菅村には、管理組合やオーナーが共用部の大規模修繕で申請できる村独自の補助制度が、公表されている情報の範囲では見当たりません。「補助金の記事」を期待して読み始めた方には申し訳ないのですが、無いものを有るように書くわけにはいきません。

ただし「ページが無いこと」と「使えないこと」は別です。村の要綱には公表されていない運用があり得ますし、県と国の制度は別にあります。この記事では、使えないものは使えないと書き、代わりに何を使い、何を工程表に書き込むべきかを整理します。

この記事で答える質問

小菅村の建物の大規模修繕で使える補助金は令和8年度にありますか？
外壁を塗り替えるとき、村への届出は必要ですか？色に決まりはありますか？
小菅村の建物は12条点検（外壁の全面打診）の対象になりますか？
急な斜面で足場が組めない物件はどうすればよいですか？
費用はいくらが目安で、ロープアクセス工法にするといくら変わりますか？

1. 小菅村に共用部の大規模修繕で使える村の補助金があるか

村が公表している住宅関連の補助は「空き家」の2系統

小菅村役場の公表情報を令和8年9月21日時点で確認したところ、住宅・建物に関わる村の補助は次の2系統でした。いずれも源流振興課の所管です。

制度名	補助額	共用部の大規模修繕に使えるか
小菅村空き家改修等補助事業	改修費用の1/2・上限100万円、ごみ処分費上限10万円	移住・定住促進が目的。管理組合の共用部工事は対象外
小菅村空き家解体撤去補助事業	解体工事費の1/2以内・上限50万円	老朽空き家の解体が対象。修繕には使えません

空き家改修等補助は、要件に「補助金の交付を受けた日から5年以上貸し出しする意思のある者」「賃貸借契約日から1年以内の者」が入っています。つまり貸すための改修に絞った制度で、既に住んでいる建物の共用部を直す工事とは設計思想が違います。

空き家解体撤去補助のほうも、対象は「小菅村内にある空き家で、1年以上使用されていないこと」「倒壊により周囲の住家や国道、県道、村道、農道、林道、避難路に被害を及ぼすおそれのある老朽空き家」等と限定されています。法人等が所有する老朽空き家は対象になりません（村のQ&Aに明記）。

ただしオーナーの方には、村のQ&Aの1行を読んでいただきたい

空き家解体撤去補助のページに、村が自分で書いている注意書きがあります。

空き家を解体した宅地は、この軽減措置から外れるため『固定資産税評価額×税率』で通常通り計算されます。そのため、空き家の固定資産税は下がり、土地の固定資産税は上がります。結果的に固定資産税は、上がってしまう場合があります。

これは空き家の話として書かれていますが、空室の増えた賃貸物件を「もう潰すか」と考えている所有者の方にそのまま当てはまります。私は現場で「解体すれば税が軽くなる」と思い込んでいるオーナーに何度も会ってきました。実際には住宅用地の特例が外れて土地の税負担が上がり、更地のまま数年置いてしまうと、直して貸し続けたほうが有利だったという結論になることがあります。

解体か修繕かを決める前に、まず村の税務担当に現況の評価額を聞く。これが順番です。小菅村役場の代表番号は0428-87-0111です。

小さな実務メモですが、この電話番号の市外局番「0428」は東京都の青梅・奥多摩と同じ番号です。 山梨県の村なのに東京の局番なのは、小菅村が東京都奥多摩町と接しており、電話の交換区域が多摩側に属しているためです。私も最初に村へ電話したとき、番号を打ち間違えたかと確認し直しました。掛け間違いではありませんので、そのまま掛けてください。

2. 小菅村の大規模修繕で本当に効くのは「源流景観条例」

ここからが本題です。補助金より先に工程表に書き込むべきなのは、村の景観のルールです。

景観計画区域は村全域。外れる場所はない

小菅村は平成17年に景観行政団体となり、平成23年度に景観法に基づく「小菅村源流景観計画」を策定しました。県の一覧では施行日が平成26年4月1日と記載されています（出典：山梨県「市町村景観計画の策定状況」）。

そしてこの計画には、はっきりこう書かれています。

小菅村源流景観計画区域は小菅村全域とします。

村のどこであっても景観計画の区域内です。「うちは中心部から離れているから関係ない」は成り立ちません。

届出対象行為は条例の別表第1。ここは電話で確認してください

小菅村源流景観条例第27条は、景観法第16条第1項に規定する届出を要する行為を別表第1に定める行為としています。私が確認できた公表情報の範囲では、別表第1の具体的な規模要件（延床面積や高さの数値）までは読み取れませんでした。

ここは断定しません。外壁の塗り替えが届出対象になるかどうかは、源流振興課（0428-87-0111）に物件の住所・規模・工事内容を伝えて確認してください。 その際に聞くべきことは3つです。

当該敷地は景観形成重点地区に含まれるか
外観を変更する修繕・模様替・色彩の変更は届出対象か。対象なら規模の下限は何か
着手日の何日前までに出すのか。部数は何部か

近隣の町村の例をお伝えすると、山梨県景観条例の大規模行為届出制度では「着手日の30日前まで・3部」という運用が取られています。小菅村がこれと同じとは限りませんが、「30日は見ておく」という感覚で工程を引き、正確な日数は窓口で確定させるのが安全です。総会で工期を説明したあとに届出期間が判明して着工が1か月ずれる、というのがいちばん避けたい事態です。

高さ10mを超える建物は、村長との事前協議が立つ

条例には、もう一つ見逃せない定めがあります。届出対象行為のうち、

自然公園普通地域における高さが10mを超える建築物の建築等および工作物の建設等
河川区域において占用許可を必要とする行為

については、あらかじめ村長と協議する必要があるとされています。

小菅村は村の半分が秩父多摩甲斐国立公園に指定されています。そして3階建て以上の共同住宅は、軒高・最高高さのいずれかで10mを超えることが珍しくありません。つまり、

敷地が自然公園普通地域内にあり、建物の高さが10m超 → 届出の前に村長との協議が立つ可能性がある

という二段構えになります。私がこれまで調べてきた自治体では、「届出の前に事前協議」という構造は道志村にもありましたが、自然公園法の区域と高さ10mという二つの条件で協議の入口が決まる書き方は小菅村で初めて見ました。

対応はシンプルです。見積依頼の段階で、各社に「この物件は自然公園普通地域か」「高さは10mを超えるか」を調べさせてください。 答えられない会社は、この村の制度を調べていないということです。

3. 色の話：小菅村には「屋根に青は避ける」という明文がある

大規模修繕で理事会がいちばん揉めるのは、実は工法でも金額でもなく色です。小菅村には、その揉めごとを先回りできる材料が村の公式文書に書かれています。

村が採用しているのはJIS Z8721＝マンセル値

小菅村源流景観計画は、色彩の表示方法について明確に書いています。

色彩の規格は、日本工業規格 JIS Z8721（色の表示方法―三属性による表示）に定められています。この色彩方針でも、JIS 規格に従って、色の三属性である色相、明度、彩度の組み合わせで景観の色彩を表示します。

マンセル値というのは、色を「色相・明度／彩度」の3つの数字で表す世界共通の表記法です（例：10Y8/1 は「緑に近い黄色で、かなり明るく、ほとんど鮮やかさがない色」）。塗料メーカーの色見本帳には必ずマンセル値が載っていますので、窓口とのやり取りはこの数字で行うのがいちばん早い。「ベージュっぽい色」では話が進みません。

「小菅カラー」は木の色と土の色。屋根の青は避ける

計画本文には、建物の色についてこう書かれています。

部位	村が示している考え方
屋根	遠くからよく見えるので、周囲の自然になじんだ色が相応しい。無彩色やアースカラー系は使える範囲が広く、その対立色である青系は範囲が狭くなる
外壁	伝統的に土や石灰と木材が用いられてきた。白や無彩色、アースカラーが小菅らしい色遣い。色相は屋根と同じく青系では範囲が狭い
手すり・フェンス	従来は薄い青や緑が多かったが、最近は茶系にして他の道路構造物と合わせることが多く、小菅村でも基本は茶色
ガードレール・電柱	自然の多い場所では白ではなく茶色

さらに村は景観形成の目標として、はっきりこう書いています。

屋根の色に青はできるだけ避けるようにします。

これは大規模修繕の現場に直撃します。理由を3つ挙げます。

①屋上防水のトップコートは、既製品でグレー系と緑系が主流ですが、青みの強いグレーが選ばれることがあります。ここは無彩色〜アースカラー寄りに寄せておくのが無難です。

②笠木・パラペット天端の塗装色は、下から見えないからと安易に決められがちですが、小菅村は谷の村です。向かいの斜面や上の集落から屋根面が見下ろされます。 平地の街と条件が違います。

③バルコニーの手すり・隔て板・階段の鉄部は、既存色をそのまま踏襲することが多い部位です。既存が薄い青や薄い緑なら、村の方針は茶系です。塗り替えのタイミングは、色を村の方向に寄せられる数少ない機会でもあります。

理事会での決め方をひとつ提案します

私はいつも理事長さまに、候補色を3案に絞って、マンセル値を添えて窓口に当てておくことをお勧めしています。順番はこうです。

施工会社に現況の色をマンセル値で測らせる（色差計または色見本帳で照合）
候補色3案をマンセル値で用意する（例：屋根＝無彩色寄りのグレー、外壁＝10YR系のベージュ、鉄部＝茶系）
源流振興課に3案を持って相談する
窓口の反応を議事録に残してから、総会に諮る

総会で色を決めてから窓口に持って行くと、差し戻しになったとき理事会が二重に説明することになります。逆にしてください。これは小菅村に限らず、景観計画を持つ自治体すべてに共通する順番です。

なお、村の色彩方針には良識的な一文も添えられています。

色そのものが良い悪いということではなく、同じ色でも使える場所と使えない場所があるということになります。

村は色を機械的に禁じているのではありません。だから相談する価値があるのです。

4. 集落ごとに景観の目標が違う。自分の物件がどの地区かを確認する

小菅村は8つの集落から構成され、7集落が多摩川水系の小菅川沿い、長作集落だけが相模川水系の鶴川の最上流にあります。1つの村が2つの水系にまたがっているのは、源流の村ならではです。

そして源流景観計画は、8地区それぞれに景観形成の目標を別個に定めています。

地区	景観形成の目標（計画本文より要約）	大規模修繕で意識すること
橋立	掛け軸畑を源流景観のシンボルとして保全・継承	急傾斜の畑に囲まれ、上ノ山から見下ろされる。屋根面の色が効く
川池	歴史の森づくりを進め村の顔に相応しい公園をつくる	役場・学校・診療所が集まる中心部。通行量が多く仮設の安全計画が重い
田元	もみじ橋周辺整備を進め新しい観光スポットをつくる	村営住宅があり移住者が多い。国道沿いで桜並木が近い
中組	魅力ある散策ルートを整えくつろぎと開放感のある山里へ	小菅の湯があり来訪者の目に触れる
東部	玄関口の魅力を高め都市と山村の交流拠点づくり	国道139号で東京都に接する県境。余沢・大成・金風呂
白沢	源流大学を活用し学びと湧水・水車の里づくり	湧水が豊富。排水の扱いがとくに問われる
小永田	神々と村人が集い伝統的な神楽と調和した景観	風格ある石垣。「石垣に調和した家づくり」と計画に明記
長作	歴史と文化が息づき豊かな森と水辺の山村風景を育てる	相模川水系。標高700m。他7集落と下流が違う

すべての地区を覚える必要はありません。窓口に電話するとき、「◯◯地区の物件です」と最初に言えるかどうかが重要です。地区名が出た時点で、担当者は計画のどのページを開けばいいかが分かります。これだけで相談の密度が変わります。

5. 小菅村でいちばん重い論点は、高圧洗浄の「水」です

下流には450万人が暮らしている

小菅村源流景観計画には、こう書かれています。

小菅村は、多摩川の源流にあり、多摩川流域には450万の住民が暮らしています。源流域の美しい景観や水や森林などの資源は、流域社会共有の財産であり、次の世代に受け継ぐことは私たちの務めです。

そして村面積の約3割・1,625haが明治34年から続く東京都の水源涵養林です。124年以上にわたって、都民の水道水源として管理されてきた森です。

大規模修繕で最初に行う工程は、外壁の高圧洗浄です。30戸規模のマンションで外壁面積2,000㎡なら、洗浄水は数十トン単位になります。その水には、既存塗膜の劣化片、カビ・藻、旧塗料の粉化物（チョーキング）が混ざります。

私は道志村の記事でも同じ論点を書きましたが、道志村は横浜市の水源林でした。小菅村は東京都の水源涵養林であり、しかも多摩川そのものの源流です。「下流に配慮しましょう」という一般論ではなく、この村では流域社会との約束として位置づけられています。

村は平成6年に下水道普及率100％を達成している

もう一つ、驚いた事実があります。景観計画にこう書かれています。

源流に住む住民は、綺麗な水を下流に流すことが務めであると考え、公共下水道の普及に取り組み、平成6年には下水道普及率100パーセントを達成しました。

人口600人台、8集落が山間に点在する村が、平成6年の時点で下水道普及率100％です。これがどれほど異例か、建設業に20年いる私にはよく分かります。集落が離れていれば管路の距離は伸び、戸数が少なければ1戸あたりの負担は跳ね上がる。それを村は30年以上前にやり切っています。

だから小菅村では、水の扱いは「気をつけましょう」ではなく「村が投資してきた仕組みを壊さない」という話になります。

見積書で確認する水まわりの4項目

以上を踏まえて、小菅村の物件で見積を取るときに必ず確認していただきたいのが次の4点です。

#	確認項目	質問の仕方
1	洗浄排水の集水と処理	「洗浄水はどこで受けて、どこへ流しますか。沈殿処理はしますか」
2	塗料の飛散防止と作業中止風速	「何m/sで塗装を中止するルールですか。養生の範囲は」
3	水系（水性）材料を使える部位	「溶剤系でなく水系にできる部位はどこですか。耐久性の差は」
4	産業廃棄物とマニフェスト	「旧塗膜の剥離片・シーリング撤去材のマニフェストは誰が保管しますか」

この4つを聞かれて、すらすら答えられる会社と、「ええと、現場でうまくやります」と答える会社があります。私は後者の見積を安いからという理由で選んだ理事会が、着工後に村から指導を受けて工期が止まった現場を見たことがあります。水の話は、小菅村では価格の話より先です。

そして、ここでロープアクセス工法の話になります

正直に申し上げます。ここからは自社の工法の話です。読み飛ばしていただいても構いません。

足場を組む工法とロープアクセス工法（無足場工法）を比べたとき、小菅村の条件に効いてくる差が3つあります。

①使用水量と養生範囲を抑えやすい。 足場工法は建物の外周全体をメッシュシートで覆い、面で洗います。ロープアクセス工法は作業員が降下しながら区画ごとに施工するため、洗浄・塗装の範囲を区切って進められます。排水の集水も、面ではなく区画単位で管理できます。

②足場材の搬入が要らない。 国道139号と県道上野原丹波山線が村の幹線ですが、集落へ入る道は狭く、曲がりが多い。足場材を積んだ4トン車が何往復もする工程は、それ自体が村の負担になります。ロープアクセス工法で運ぶのはロープと資機材だけです。

③そもそも足場が組めない敷地がある。 これは次の章で詳しく書きます。

ロープアクセス工法の技術的な仕組み、二重系統のロープによる安全確保、適用できる部位と適用できない部位については、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。工法の詳細を知りたい方はそちらをご覧ください。

6. 小菅村の地形：足場を組むための「地面」があるか

標高530mから1,991m。集落は540〜780m

小菅村の標高差を整理します。

地点	標高
奥多摩湖面（村の最低地点）	530m
集落（7集落＋長作）	540〜780m
鹿倉山	1,288m
三頭山	1,527m
熊沢山（大菩薩連嶺・村の最高峰）	1,991m

村の総面積5,265haに対し、森林が95％。平地はほとんどありません。集落は「山と山の間の深い谷間に点在」（景観計画本文）しています。

この地形が大規模修繕に何をもたらすか。足場を組むには、建物の外周に平らな地面が要るということです。ロープアクセス工法に必要なのは屋上の支点であって、地面ではありません。

敷地条件	足場工法の可否	私の判断
外周4面に幅1m以上の平場が連続	可能	足場・ロープ・ハイブリッドを金額で比較
1〜2面が擁壁・法面に接する	部分的に可能	ハイブリッド工法（足場とロープの併用）が有利
3面以上が傾斜地・河川に接する	実質困難	ロープアクセス主体
搬入路が狭く大型車が入れない	組めても高コスト	ロープアクセス主体

村は「大規模盛土造成地マップ」を公開している

そしてもう一つ、小菅村固有の材料があります。村は大規模盛土造成地マップを公開しています。

小菅村では、谷間や斜面に広範囲の造成を行った地区（大規模盛土造成地）の把握をするため調査を実施しました。大規模盛土造成地が身近に存在するかどうかを知っていただくため、調査結果を「大規模盛土造成地マップ」として公開します。（出典：小菅村「大規模盛土造成地マップ公開」）

これは本来、宅地防災（地震時の盛土の滑動崩落対策）の話です。国土交通省の宅地耐震化に関するページと紐づいた取り組みです。

ただ、大規模修繕の実務でもこのマップは使えます。自分の建物が盛土造成地の上にあるかどうかが分かれば、足場の base（脚部）をどこに据えるかの判断材料になるからです。谷を埋めた造成地の上に足場を組む場合、仮設計画で地耐力の確認が必要になることがあります。逆に、この確認が要らない工法を選ぶという判断もあります。

私は理事会に、劣化診断を依頼する段階でこのマップを施工会社に渡すことをお勧めしています。無料で手に入る、その土地の情報です。使わない手はありません。

7. 12条点検（定期報告）：提出は9月30日まで、残り9日です

ここは期限の話なので、先に結論を書きます。

山梨県の定期報告の提出は、報告年度の4月1日から9月30日までです。 この記事が公開される令和8年9月21日時点で、残り9日しかありません。

対象になるかどうかの確認方法

建築基準法第12条に基づく定期報告は、国と県が指定する特定建築物等の所有者・管理者に義務付けられています。山梨県では〔下宿・共同住宅・寄宿舎〕が県細則で指定されており、5階以上の階にあり、かつ対象用途の床面積が1,000㎡以上といった規模要件で対象になり得ます。

ただし、令和8年度が共同住宅の報告年度に当たるかどうかは、県が公開している定期報告年度一覧表で確認する必要があります。ここは推測で書きません。電話で確認してください。

確認先：山梨県県土整備部建築住宅課建築防災担当 055-223-1734

聞くことは2つです。

「建物の所在地は北都留郡小菅村です。共同住宅で◯階建て・延床◯㎡ですが、令和8年度は報告年度に当たりますか」
「当たる場合、令和8年度の提出期限は9月30日で間違いありませんか。間に合わない場合はどうすればよいですか」

項目	内容	出典
提出先	山梨県庁建築住宅課建築防災担当（甲府市丸の内1-6-1 県庁別館3階）	山梨県
提出時期	報告年度の4月1日〜9月30日	同上
部数	2部（正本1部・副本1部）	同上
郵送	可（返却希望なら返信用封筒を同封）	同上
様式	令和7年7月1日施行で改正済	同上
代行	一般社団法人山梨県建築設計協会に代行依頼が可能	同上
資格者	一級建築士・二級建築士・特定建築物調査員	同上

なお、県の定期報告ページの更新日は2026年8月31日です。令和8年度内に更新されている情報であることを確認したうえで掲載しています。

打診調査と劣化診断は、1回にまとめてください

ここが私の一番言いたいところです。

12条点検の特定建築物定期調査では、外壁タイル等の全面打診が求められる場合があります。打診調査の相場は1㎡あたり250〜500円です。外壁面積2,000㎡なら50万〜100万円。

一方、大規模修繕の前には劣化診断を行います。ここでも打診をします。

同じ調査を、別の年に、別の会社に、2回発注している管理組合が本当に多いのです。 甲府から小菅村までは車で1時間以上かかります。調査員の移動時間も、当然費用に乗ります。

私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。「12条点検の全面打診と、大規模修繕の劣化診断を同じ年にまとめて1回で実施する」。これだけで数十万円が浮きます。理事会の議題としても通りやすい。予算が増えるわけではなく、減るからです。

なお、外壁の打診調査そのものも、ロープアクセス工法で足場を組まずに実施できます。調査のためだけに足場を組むのは、コストとしては相当に重い。足場を組まない打診調査と補修については、明誠のロープアクセス工法による外壁調査・大規模修繕のページで工法の考え方を説明しています。

8. マンション管理計画認定制度：小菅村は山梨県が所管します

マンション管理計画認定制度は、管理計画が一定の基準を満たす場合に、管理組合が地方公共団体から認定を受けられる制度です。

小菅村を含む町村部のマンションは、山梨県が所管しています。 県は令和4年4月1日から認定の受付を開始しました（出典：山梨県「マンション管理計画認定制度について」／ページ更新日 2025年12月24日）。

手数料は「適合証あり」と「なし」で21,900円違います

区分	適合証あり	適合証なし	差額
認定（更新）申請・長期修繕計画が1つ	3,600円	25,500円	21,900円
長期修繕計画が2以上（1計画あたり加算）	+1,600円	+14,700円	+13,100円
変更認定申請	適合証なしの金額の1/2（100円未満切捨て）	同左	—

適合証とは、公益財団法人マンション管理センターが事前に発行するものです。県は適合証を受けてから県へ申請する方法を原則としています。

差額の21,900円をどう見るか。私は「差し戻しで総会日程が崩れるリスクを消す費用」だと理事長さまにお伝えしています。認定が下りないまま次の総会まで持ち越すと、修繕の工程全体が1年ずれることがあります。2万円強でその不確実性を減らせるなら、安い保険です。

山梨県独自の基準はありません。 国の基準がそのまま適用されます。申請を検討する場合は、申請前に県の建築住宅課企画担当（055-223-1730）へ相談するよう県が案内しています。

認定を取る実利は3つ。私が一番推すのは3つ目です

管理計画認定マンションはフラット35の金利引き下げ等の対象になり得る
マンション長寿命化促進税制（後述）の要件を満たしやすくなる
長期修繕計画の見直しが、認定基準に沿って強制的に進む

3つ目を、私は最大の価値だと考えています。築20年を過ぎた建物の長期修繕計画が、10年以上見直されないまま置かれているのは珍しくありません。認定を取ろうとすると、計画期間・修繕積立金の額・総会での決議といった項目を一つずつ埋めることになります。認定そのものより、埋める過程で理事会が現実を直視することに意味があります。

9. マンション長寿命化促進税制：令和9年3月31日まで、残り約6か月半

これは国の制度です。小菅村でも使えます。

令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、長寿命化に資する大規模修繕工事を完了した場合、申告により固定資産税が減額されます（出典：国土交通省「マンション税制」）。

項目	内容
対象マンション	新築から20年以上経過、総戸数10戸以上
対象工事	外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事が一体として実施されたもの
完了期限	令和9年3月31日
減額内容	1戸あたり100㎡相当分まで、家屋の固定資産税額を3分の1減額
注意	減額されるのは固定資産税のみ。都市計画税は対象外

この制度で私が理事会に必ず念を押すのが2点あります。

①「税金が3分の1になる」と説明しないでください。 減るのは固定資産税の家屋分だけで、1戸あたり100㎡相当分が上限です。総会で誤って説明すると、あとで信頼を失います。

②分割発注は要件を外すおそれがあります。 外壁塗装等・床防水・屋根防水が一体として実施されることが要件です。「今年は外壁だけ、再来年に防水」という分け方をすると、適用できなくなる可能性があります。予算の都合で分けたい気持ちは分かりますが、税制の期限とセットで判断してください。

国土交通省の関連通知（国住参マ第305号・第306号）は令和8年4月1日付で出されています。令和8年度時点の様式・証明事務として最新のものです。

そして小菅村の場合、景観の届出・協議の日数が工期の前に上乗せされます。 令和9年3月31日の完了期限から逆算すると、工期4か月＋届出・協議・総会で、令和8年秋には動き出していないと間に合わない計算になります。 これが、この記事を9月に書いている理由です。

10. 費用の目安：小菅村の条件でいくら変わるか

金額の話をします。あくまで目安のレンジであり、実際の見積は物件の規模・劣化状況・敷地条件で大きく変動します。

工種別の㎡単価（目安）

工種	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
屋上・バルコニー防水	5,000〜8,000円/㎡
仮設足場	総工費の15〜25％

30戸規模の建物で大規模修繕の総工費が3,500万〜5,000万円とすると、仮設足場だけで500万〜1,200万円という計算になります。この部分が、工法の選択で動く金額です。

モデルケース2例（小菅村の実情に合わせた想定）

ケースA：村中心部（川池・田元地区）の開けた立地

項目	足場工法	ハイブリッド工法
築年数・規模	築27年・5階建て・26戸	同左
総工費	3,600万円	3,100万円
差額	—	▲500万円（1戸あたり約19万円）
工期	4.5か月	3.5か月

中心部は平場が取れます。足場でも工程は回ります。判断軸は金額です。

ケースB：擁壁・法面に接する斜面地の立地

項目	足場工法	ロープアクセス主体
築年数・規模	築33年・4階建て・18戸	同左
総工費	2,600万円（組める場合）	2,050万円
差額	—	▲550万円（1戸あたり約30万円）
工期	4か月	2.5か月

ケースBで重要なのは差額ではありません。3面以上が傾斜地や河川に接する敷地では、足場を組むこと自体が実質的に困難になります。 その場合、比較の前提そのものが変わります。「足場だと高い」ではなく「足場という選択肢がない」のです。

料金の考え方と内訳の開示方針については、大規模修繕の料金の考え方のページにまとめています。

11. 正直に申し上げます：ロープアクセス工法が向かない現場もあります

ここは見出しで明確に区切ります。私は施工会社の人間なので、自社の工法を勧める立場にあります。 その前提で読んでください。

そのうえで申し上げると、ロープアクセス工法は万能ではありません。私が「今回は足場でいきましょう」と申し上げる現場は、普通にあります。

足場工法のほうが有利になる4条件

外壁タイルの浮きが面積の概ね20％を超える（補修数量が多く、面で作業したほうが速い）
工事の中心がバルコニー内部（室内側の作業が多い）
サッシ・開口部の交換を伴う（資材の搬入・搬出に足場が要る）
外周に十分な平場があり、足場単価が安く収まる

もう一つ、契約前に必ず確認していただきたいことがあります。

「ロープアクセスなら住戸への立ち入りゼロ」は正しくありません。 バルコニー内部の防水・手すりの塗装・隔て板の更新は、工法にかかわらず立ち入りが必要です。ここを曖昧にしたまま契約すると、着工後に住民から苦情が出ます。そして叱られるのは施工会社ではなく、説明した理事会です。

私が3つの工法（通常足場・ロープアクセス・ハイブリッド）を持っている意味は、ここにあります。足場しか持たない会社は足場を勧めるしかなく、ロープしか持たない会社はロープを勧めるしかない。3つ持っているから、足場を勧められるのです。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練、ISO9001品質マネジメントシステム、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。日本で初めてロープアクセス工事のフランチャイズ本部を立ち上げたのも当社です。安全管理の具体的な体制については明誠の安全管理のページをご覧ください。

工法選定の技術的な根拠、他社の施工事例を含む工法の一般的な解説については、ロープアクセスドットコムで同業者向けにも情報を公開しています。セカンドオピニオンとしてお使いください。

これまでの施工事例は明誠の施工実績（約6,000棟）からご覧いただけます。

12. 小菅村の物件で、この秋にやることの順番

月ごとに整理しました。

時期	やること
9月中（残り9日）	12条点検の報告年度を県（055-223-1734）へ電話で確認。対象なら9月30日の期限
9〜10月	源流振興課（0428-87-0111）へ電話。重点地区の該当／届出対象／日数／自然公園普通地域と高さ10m超の協議要否を確認
10月	劣化診断をこの秋に前倒し。大規模盛土造成地マップを施工会社に渡す
11〜12月	候補色3案をマンセル値で用意し、窓口に当てる
12〜1月	見積3社。届出図書の作成費が見積のどの項目に入っているかを質問項目に入れる
1〜3月	総会。届出・事前協議の提出
春以降	着工。長寿命化促進税制を使うなら令和9年3月31日までの完了を逆算

見積書で見るべき5点（小菅村版）

景観条例の届出・事前協議に必要な図書の作成費がどの項目に入っているか。築30年超で竣工図が残っていない場合、彩色立面図の起こしから発生します。この質問への回答の速さで、その会社が小菅村の制度を調べているかが分かります。
高圧洗浄の排水計画（東京都水源涵養林の流域／下水道普及率100％の村）
仮定数量を超過した場合の単価を契約書に明記させる（タイル補修は必ず数量が動きます）
足場リース期間が延長になった場合の費用を誰が負担するか
工事監理者と施工会社に資本関係がないか

よくあるご質問

Q. 小菅村に、マンションの大規模修繕に使える村の補助金はありますか？

A. 令和8年9月21日時点の公表情報では、共用部の大規模修繕に直接使える村独自の補助制度は確認できませんでした。村の住宅関連補助は空き家改修等（1/2・上限100万円）と空き家解体撤去（1/2以内・上限50万円）の2系統で、いずれも目的が異なります。県・国の制度（管理計画認定、長寿命化促進税制）は別途使えますので、そちらを検討してください。

Q. 外壁を塗り替えるとき、村への届出は必要ですか？

A. 小菅村源流景観条例第27条により、景観法第16条第1項の届出を要する行為は同条例別表第1に定められています。外壁の塗り替えが該当するか、規模の下限がいくつかは、源流振興課（0428-87-0111）に物件の住所・規模・工事内容を伝えてご確認ください。景観計画区域は村全域なので、「区域外だから不要」ということはありません。

Q. 屋根や外壁の色に決まりはありますか？

A. 数値による一律の禁止ではありませんが、小菅村源流景観計画は「屋根の色に青はできるだけ避けるようにします」と明記し、建物の基本色は木の色・土の色（アースカラー）としています。手すり・フェンスは基本を茶色としています。候補色はJIS Z8721のマンセル値を添えて、総会の前に窓口へ当てておくことをお勧めします。

Q. 3階建てのマンションですが、村長との協議は必要ですか？

A. 条例上、自然公園普通地域における高さ10mを超える建築物の建築等は、あらかじめ村長と協議することとされています。まず敷地が自然公園普通地域に該当するか、建物の高さが10mを超えるかを確認してください。小菅村は村の半分が秩父多摩甲斐国立公園に指定されています。判定は源流振興課へ。

Q. 12条点検の期限はいつですか？

A. 山梨県では報告年度の4月1日から9月30日までです。令和8年度が共同住宅の報告年度に当たるかは県の定期報告年度一覧表でご確認ください。提出先は山梨県庁建築住宅課建築防災担当（055-223-1734）、2部（正本1・副本1）、郵送も可能です。一般社団法人山梨県建築設計協会への代行依頼もできます。

Q. 斜面地に建っていて足場が組めそうにありません。どうすればよいですか？

A. ロープアクセス工法（無足場工法）で施工できる可能性があります。この工法に必要なのは屋上の支点であって、地面ではありません。外周の3面以上が傾斜地・擁壁・河川に接する場合、足場工法は実質的に困難で、比較の前提が変わります。まず現地を見せていただければ、屋上の支点が取れるかどうかを判断できます。

Q. 費用はどれくらい変わりますか？

A. 仮設足場は総工費の15〜25％を占めます。30戸規模・総工費3,500万〜5,000万円なら、足場だけで500万〜1,200万円です。本記事のモデルケースでは、5階建て26戸でハイブリッド工法にして▲500万円（1戸あたり約19万円）、斜面地の4階建て18戸でロープアクセス主体にして▲550万円（1戸あたり約30万円）という試算になりました。実際の金額は物件により変動します。

この記事のポイントまとめ

小菅村に共用部の大規模修繕で使える村の補助金は、公表情報上は確認できない
景観計画区域は村全域。届出の要否と日数は源流振興課（0428-87-0111）で確定させる
村は「屋根の色に青はできるだけ避ける」と明記。色はマンセル値で窓口に当てる
自然公園普通地域で高さ10m超の建築物は、あらかじめ村長との協議が必要
12条点検の提出は9月30日まで。打診調査は大規模修繕の劣化診断と1回にまとめる
村面積の3割が東京都の水源涵養林。高圧洗浄の排水計画は見積確認の最優先項目
長寿命化促進税制の完了期限は令和9年3月31日。届出日数を含めると今秋が動き出しの目安

出典・参考資料

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年9月21日時点で公表されている小菅村および国土交通省・山梨県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず小菅村および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

小菅村で1本書いてみて、私はこの村の姿勢に敬意を持ちました。人口600人台の村が、平成6年に下水道普及率100％を達成し、明治34年から続く水源林を守り、村全域を景観計画の区域にしている。下流450万人に綺麗な水を流すことを「務め」と書いている。

その村で建物を直すということは、その仕組みの中で工事をするということです。私はそこに手抜きをしたくありません。届出の日数を工程に入れ、排水の行き先を見積に書き、色は窓口に当ててから総会に出す。手間はかかりますが、この順番でやれば理事会が二度手間になりません。

ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。お問い合わせはこちらから承ります。管理組合さま向けのサービス内容は管理組合さま向けページに、漏水などの緊急対応は漏水対応のページにまとめています。

この記事の執筆者

本間幸紘（ほんまゆきひろ）
株式会社明誠代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人全国建設業支援協会）代表理事。

専門領域：マンション大規模修繕／ロープアクセス工法／建物長寿命化計画
最終更新：2026年9月21日

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