Q. 東大和市のマンションやビルは、12条点検をどこに報告し、外壁の全面打診はいつ必要になるのか？

A. 東大和市の建物の定期報告は、市役所ではなく東京都多摩建築指導事務所の所管です（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。外壁の全面打診は、竣工または前回の外壁全面改修・全面打診から「おおむね10年」を経過したあとの最初の定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の次の報告年次は令和9年度（令和9年5月1日〜10月31日）です。令和8年度の今は、調査会社選びと予算化を進める「準備の年」にあたります。

（最終更新：2026年10月6日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：東大和市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。地元の建物の話ですので、いつも以上に具体的にお伝えします。

東大和市内で12条点検（建築基準法第12条に基づく特定建築物の定期調査）の対象になりやすいのは、次のような建物です。

• 一定規模以上の共同住宅（分譲マンション・賃貸マンション）
• 病院、福祉施設、ホテル、物販店舗、飲食店などが入る建物
• 西武拝島線・東大和市駅や、多摩モノレール・上北台駅周辺の、店舗や事務所を併設した複合ビル

対象かどうかの線引きは、用途・階数・床面積の組み合わせで決まります。東京都は判断用のフローチャートとケーススタディを公開しており、判断がつかない場合は「全体の階数・面積」「各用途の面積」「各階の用途」を整理して問い合わせるよう案内しています（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

東大和市にとって、この話は他人事ではありません。市の計画では、平成30年時点で市内のマンションは約7,100戸、そのうち築40年以上が約900戸あり、10年後には約1,800戸に増えると推計されています（出典：東大和市マンション管理適正化推進計画）。築40年を超えるマンションが10年でおよそ2倍になる計算です。外壁タイルやモルタルの浮きは、築年数とともに確実に増えていきます。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査の中の「建築物の外部」の項目に含まれます。

多摩建築指導事務所のページでは、報告の種類と時期が次のように整理されています（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。

種類	主な調査・検査内容	報告時期
特定建築物定期調査	敷地・地盤、外壁、屋上・屋根、内部、避難施設	3年ごと（毎年必要な建物もある）
防火設備定期検査	防火扉、防火シャッターなど	毎年
建築設備定期検査	換気、排煙、非常用照明、給排水設備	毎年
昇降機等定期検査	エレベーター、エスカレーターなど	毎年（遊戯施設は6か月に1回）

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、テストハンマーによる打診と同等以上の精度が確認できる場合は認められています（出典：国土交通省）。

東京都では、国の告示改正を受けた定期調査・検査制度の改正が令和7年7月1日から施行され、調査結果表の様式なども改訂されています（出典：東京都都市整備局「定期調査・検査制度改正の内容」）。令和9年度の報告では、新しい様式への対応が前提になります。

東大和市の窓口と報告スケジュール

窓口は東京都多摩建築指導事務所

多摩地域では、八王子市・立川市・武蔵野市・三鷹市・府中市・調布市・町田市・日野市・国分寺市・西東京市・小平市の11市が自ら定期報告を所管しています。東大和市はこの11市に含まれず、多摩建築指導事務所の所管区域です（出典：東京都多摩建築指導事務所「定期報告」）。

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	東京都多摩建築指導事務所 管理課調査担当
所在地	立川市錦町4-6-3
電話	042-548-2029
FAX	042-525-8369

ここは間違えやすいポイントです。東大和市のお隣でも、立川市や小平市は市役所が窓口です。インターネットで「隣の市の12条点検」の情報を見て、そのまま問い合わせ先にしてしまうと、手続きが遠回りになります。

また、同事務所は「調査・検査者のあっせん、紹介は行っていない」と明記しています。調査会社は、提出先団体の登録者名簿などを参考に、管理組合・オーナー側で選ぶ必要があります。費用は建物の種類や規模で異なるため、複数の資格者から見積をとることも勧められています。

報告書の提出先は、特定建築物定期調査であれば（公財）東京都防災・建築まちづくりセンターです。東京都は定期調査・検査報告の電子システムも運用しており、多摩建築指導事務所の所管区域の建物も対象として案内されています（出典：東京都「定期調査・検査報告電子システム」資料）。

共同住宅は令和9年度が報告年次

東京都の案内では、3年ごとに報告が必要な共同住宅の例として、令和6年度・令和9年度・令和12年度が報告年次とされています。令和9年度の報告期間は、令和9年5月1日から10月31日までです（出典：東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」）。

年度	共同住宅（3年ごと）の位置づけ
令和6年度	報告年次
令和7年度・令和8年度	報告年次ではない（準備期間）
令和9年度	報告年次（令和9年5月1日〜10月31日）
令和12年度	報告年次

ただし、報告年度は「用途」と「規模」で決まります。店舗併設の複合ビルや、共同住宅以外の用途では別の年度になることがあります。ご自身の建物の年度は、必ず多摩建築指導事務所で確認してください。

新しい建物は「初回免除」に注意

築年数の浅いマンションをお持ちの場合、新築の建物には「初回免除」という扱いがあります。東京都の説明では、検査済証の交付を受けた日の属する年度の翌年度以降、2回目の報告時期から報告が必要になります（出典：東京都都市整備局）。

東京都が示している例は次のとおりです。

• 令和5年度中に検査済証が交付された共同住宅：令和6年度の報告が免除となり、令和9年度から報告が必要
• 令和6年度から令和8年度に検査済証が交付された共同住宅：令和9年度の報告が免除となり、令和12年度から報告が必要

ここで気をつけたいのは、初回免除と外壁全面打診の10年ルールは別の話だということです。竣工からの年数は、報告の有無にかかわらず進みます。たとえば、新築から最初の報告が免除され、2回目以降の報告で竣工10年を超えていれば、その報告で全面打診が必要になります。新しい建物ほど「まだ先」と考えがちですが、築何年でどの報告年次を迎えるのかを、早めに一覧にしておくと安心です。

なお、上記の東京都ページの記事IDに含まれる日付は令和6年（2024年）10月です。報告期間や連絡先は変わる可能性がありますので、手続きの前に最新の案内をご確認ください。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナー様には、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年次を待たず、自主的に調べることをお勧めしています。

現場でよく見るのは、竣工後に一度も全面打診をしないまま、築20年、30年を迎えた建物です。地上から見ると問題のない外壁でも、実際に叩くと北面や日の当たりにくい面で、まとまった浮きが見つかることがあります。浮きは見た目では分かりません。叩いて音を聞くか、赤外線で温度の差を見るまで、誰にも分からないのです。

東大和市は、北側に狭山丘陵の緑が広がり、駅や幹線道路の周辺に中層のマンションや店舗ビルが並ぶ街です。外壁の真下は、通勤・通学で人が行き交う歩道や駐輪場であることがほとんどです。前回の調査報告書の控えと修繕履歴を出して、最後に全面打診をした年を確認してみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

表のとおり、全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。打診で浮きや欠損が見つかれば、補修費が上乗せされます。

東大和市内の住宅地には、前面道路が狭く、敷地いっぱいに建つマンションもあります。調査のためだけに足場を組むと、道路使用の手続きや近隣への説明が必要になり、費用と期間の両方がかさみます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法で打診調査をする理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら施工：ベランダの前に足場やシートがかからず、日当たりや防犯面の不安が少なく済みます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ここは職人の耳と手の感覚が品質を左右します。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較や、フランチャイズ加盟のご案内もロープアクセスドットコムに掲載しています。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合は少なくありません。私は、できるだけ一体で考えることをお勧めしています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部は足場、高層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

東大和市は、令和5年10月から市のマンション管理適正化推進計画を施行し、マンションの管理計画認定制度を始めています。認定基準には、長期修繕計画の作成または見直しが7年以内に行われていること、計画期間が30年以上で残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれていることなどがあります（出典：東大和市「マンションの管理計画認定申請の手引き」（令和5年10月））。全面打診の結果は、この長期修繕計画を見直すときの確かな材料になります。認定の手続きや手数料の最新の扱いは、東大和市まちづくり部都市づくり課にご確認ください。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、ビルオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 東大和市の12条点検の窓口はどこですか？

A. 市役所ではなく、東京都多摩建築指導事務所 管理課調査担当（立川市錦町4-6-3、電話042-548-2029）です。

Q. 東大和市のマンションは、令和8年度に報告が必要ですか？

A. 東京都の案内では、3年ごとに報告する共同住宅の報告年次は令和6年度・令和9年度・令和12年度です。用途・規模・竣工時期で異なるため、多摩建築指導事務所でご確認ください。

Q. 新築マンションは、いつから報告が必要ですか？

A. 「初回免除」があり、検査済証交付の翌年度以降、2回目の報告時期からです。令和6〜8年度に検査済証が交付された共同住宅は、令和12年度からが例として示されています。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 全面打診の費用はどのくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。打診対象2,000㎡なら約50〜100万円ですが、足場の有無で総額は大きく変わります。概算は無料でお出ししています。

Q. 足場を組まずに打診できますか？

A. ロープアクセス工法で可能です。10階建て・外周80mの例で、足場より約100万円費用を抑えられる可能性があります。

Q. ドローンの赤外線調査で代わりになりますか？

A. 打診と同等以上の精度が確認できる場合は認められています。条件があるため、調査会社と多摩建築指導事務所に事前に確認してください。

まとめ＋今週動くこと3点

東大和市の12条点検の窓口は、東京都多摩建築指導事務所です。3年ごとに報告する共同住宅の次の報告年次は令和9年度で、令和8年度の今は準備に使える1年です。新しい建物は初回免除の扱いも確認しておきましょう。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 報告年度を確認する：建物の用途と検査済証の交付年度から、次の報告年度を多摩建築指導事務所（042-548-2029）に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：前回の調査報告書の控えと修繕履歴を確認し、10年を超えていないかを見る。
3. 理事会で話題に出す：令和9年度の報告と、次の大規模修繕・長期修繕計画の見直しを一体で考えることを、次の理事会で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。東大和市は私たちの地元です。理事会前の情報整理だけでも、お気軽にお声がけください。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 東京都多摩建築指導事務所「定期報告（定期調査・検査報告制度）」
• 東京都都市整備局「定期報告対象建築物・建築設備等及び報告時期一覧」
• 東京都都市整備局「定期調査・検査制度改正の内容」
• 東京都「定期調査・検査報告電子システム資料」
• 東大和市「東大和市マンション管理適正化推進計画（計画期間：令和5年度〜令和12年度）」
• 東大和市「マンションの管理計画認定申請の手引き（令和5年10月）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・東京都・東大和市の公式情報をもとに執筆しています。東大和市の管理計画認定の手引きは令和5年10月版のため、手数料などの最新の扱いは市にご確認ください。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、必ず東京都多摩建築指導事務所へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月6日

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