2026年10月9日 更新

横浜市青葉区のマンションで、豪雨の前に私が最初に確かめるのは、屋上のドレン（雨水の排水口）と、斜面側の擁壁の水抜き穴です。青葉区は、なだらかな丘陵地に住宅地が広がり、その谷あいを早渕川や恩田川といった川が流れています。同じ青葉区でも、建物が尾根筋にあるのか、谷あいの川沿いにあるのか、斜面のすぐ下にあるのかで、水の入り方もがけ崩れの心配も大きく違います。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は横浜市・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに、青葉区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：青葉区で優先すべきは「立地の確認」「屋上・排水まわりの防水」「斜面と擁壁まわりの点検」です

先に結論を申し上げます。青葉区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 青葉区版の洪水・内水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：令和8年6月に、内水ハザードマップが水防法に基づくものに更新されました
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地の雨水桝を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：丘陵地でも谷あいでも、豪雨で最初に出るのは「排水が追いつかない」ことによる漏水です
3. 斜面側の擁壁・敷地排水・受変電設備や給水ポンプの位置を図面で調べる：青葉区は急傾斜地の警戒区域が130区域あり、敷地側の確認が欠かせません

順に見ていきます。

青葉区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／土砂／液状化）

横浜市は区ごとに浸水ハザードマップを公開しています。横浜市の公式ページによると、青葉区の洪水ハザードマップと内水ハザードマップは令和8年6月に作成されています。内水については、雨水出水（内水）の浸水想定区域が水防法に基づき指定されたことに伴う更新で、浸水想定区域そのものに変更はないとされています。一方、高潮ハザードマップは、浸水想定区域図がないため作成予定はないと記載されています（出典：横浜市「浸水ハザードマップ」、2026年6月1日更新）。青葉区は、港北区や南区と違って、高潮の想定は確認できないということです。

洪水：早渕川・恩田川を含む鶴見川水系

国土交通省 京浜河川事務所のページでは、鶴見川水系の洪水浸水想定区域は「鶴見川流域の48時間（2日間）総雨量792mm」を前提としています。このページは複数の市区にまたがる流域全体の情報を載せていますので、青葉区に当てはまる部分だけを引きます。青葉区に関係するのは、早渕川（左岸・右岸とも青葉区元石川町から鶴見川合流点まで）と、恩田川（左岸が青葉区恩田町から鶴見川合流点まで）です（出典：国土交通省 京浜河川事務所「洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」）。

ページに載っている他の河川（鶴見川本川、矢上川、鳥山川など）は、青葉区の行政界の中を流れるものとして確認できていませんので、本稿では青葉区の洪水として扱いません。ご自身の建物に何が及ぶかは、青葉区版のマップで町名ごとに確認してください。

内水：下水道や側溝が雨に追いつかない浸水

内水（ないすい）とは、「大雨で下水道管や水路がいっぱいになり、マンホールや雨水ますなどから水があふれること」です。横浜市の説明では、内水の浸水想定は平成30年度末の河川や下水道の整備状況を反映して作られており、雨の強さや降り方によって、実際の浸水区域や浸水深が想定と異なることがあるとされています（出典：横浜市「内水ハザードマップ」、2026年6月1日更新）。川から離れた台地の上のマンションでも、道路の低い場所や、敷地の出入口がへこんでいる建物は内水の対象になり得ます。

土砂災害：急傾斜地の警戒区域が130区域

横浜市の公式ページでは、青葉区の土砂災害警戒区域は130区域（急傾斜地の崩壊のみ）、うち土砂災害特別警戒区域が84区域と示されています。土石流と地すべりの区域はありません。区域数は令和8年2月17日時点の数値です（出典：横浜市「土砂災害防止法に基づく区域指定」、2026年3月12日更新）。丘陵地に開けた住宅地という青葉区の成り立ちが、この数字に表れています。

また、横浜市は区ごとに「がけ・土砂災害ハザードマップ」の地図面と情報面を公開していますが、地図上の警戒区域等は作成時点のもので、現在の指定と異なる場合があります。最新の指定は神奈川県の土砂災害情報ポータルで確認するよう案内されています（出典：横浜市「がけ地・土砂災害ハザードマップ」、2026年7月6日更新）。

液状化・津波

液状化は、横浜市が公表している液状化マップで、想定地震ごとに確認できます。この地図は2012年10月公表の地震被害想定調査をもとにしたもので、約50メートルのメッシュ単位の判定です（出典：横浜市「液状化マップ」）。津波については、本稿では青葉区の個別の想定を確認できていないため、横浜市の公式マップでご自身の建物をお調べください。

なお、青葉区の洪水・内水ハザードマップは、「青葉区民防災必携」の中にPDFで収録されています（出典：青葉区「ハザードマップ」、2026年9月24日更新）。避難行動や備蓄の情報も一緒に載っていますので、理事会で配布しておくと役に立ちます。

地域特性と漏水事故の関係：谷あいの川沿い、尾根筋の台地、斜面地で出る症状が違います

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。立地ごとに、出やすい症状の傾向が違います。

早渕川・恩田川沿いの谷あい：大雨のとき、道路や敷地に水が集まりやすく、1階の共用部、地下の機械室、駐車場の出入口まわりが傷みやすい立地です。河川の洪水は、水位が上がり切る前に避難の判断が必要で、建物の補修だけでは守り切れません。電気設備を高い階に上げる、止水板を用意するといった「水を入れない」対策が先に来ます。

尾根筋・台地の上：河川の氾濫の心配は小さくても、屋上やバルコニーに降った雨を、ドレンと排水管で流しきれるかが勝負です。ドレンに落ち葉や砂が詰まれば、屋上に水が溜まり、防水層の弱い箇所から室内へ入ります。街路樹や緑の多い敷地は、落ち葉の量が多くなりがちですので、点検の頻度を上げてください。

斜面地・がけ地沿い：擁壁（ようへき：土を支える壁）の水抜き穴の詰まりや、敷地内の排水不良が、地盤の水分を増やして擁壁を傷めます。建物本体の漏水よりも、まず敷地側の排水と擁壁の状態を確認します。雨のあとに擁壁から水がにじんでいる、ひびが広がっている、という変化は、早めに専門家に見せるべきサインです。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。

私が以前、築30年を超えるマンションの豪雨後の点検に伺ったときのことです。屋上のドレンが、落ち葉と砂でほとんど塞がっていました。管理組合の方は「防水は10年前に直したばかりなのに」とおっしゃいました。防水層が新しくても、水の出口が詰まれば水は溜まります。私の経験上、これは立地を問わず、いちばん多い原因です。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。逆に、漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。そのとき、仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。雨が続く時期に、原因を特定できないまま日が過ぎるのは、管理組合にとって大きな不安です。

青葉区のように、丘陵地の斜面に近接して建つマンションでは、足場を組む場所そのものが限られることがあります。敷地が傾斜していたり、建物と擁壁の間が狭かったりすると、足場の基礎を安定させるための作業が増えます。ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。そのため、原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と詳しい技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせる方法もあり、ロープアクセスドットコムの技術解説でも工法比較を載せています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。横浜市建築局の「浸水対策の手引き」では、まず「対策目標浸水深」（洪水・内水・高潮のうち最も深い想定浸水深）を決めることから始めるとされています。最も確実なのは、設備を対策目標浸水深より高い位置に置くことで、難しい場合は建物の周りに止水板などで「水防ライン」を作ります（出典：横浜市建築局「浸水対策の手引き」）。青葉区は高潮の想定がありませんので、洪水と内水のうち深い方で考えることになります。

この手引きの考え方を、管理組合の優先順位に置き換えるとこうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。復旧に長い期間がかかるおそれがあり、位置の確認が最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：法令上の運転時間は火災時の想定で、浸水時には短い可能性があると手引きは指摘しています。燃料の備蓄量を確認してください
4. 避難通路・エレベーター：出入口、窓、換気口、配管の貫通部など、水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下階・斜面側の外構：地上に水防ラインを作っても、雨水貯留槽があふれたり、下水が逆流したりして地下から浸水することがあります。斜面側の外構は、排水溝の詰まりを定期的に確認してください

こうした設備の周りの防水（床・壁・貫通部）は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

青葉区で使える自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

青葉区のマンションで使える可能性のある横浜市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

横浜市マンション耐震改修促進事業：昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工された分譲マンション（地上3階建て以上、延べ面積1,000㎡以上など）で、市の本診断で耐震改修が必要と判定されたものなどが対象です。工事費の補助は、工事費の1/3、または上限額のいずれか低い額で、全体改修で延べ面積5,000㎡未満の場合、上限は一般のマンションで2,000万円、要安全確認計画記載建築物で4,000万円です。補助の受付は予算の状況によるため、見積書の徴収や総会決議の前に建築防災課（電話045-671-2928）へ事前相談するよう求められています。なお、1件100万円以上の事業では原則として横浜市内に本社のある事業者からの見積が必要で、令和8年度から市外事業者が認められる場合は限定されています（出典：横浜市「マンション耐震改修促進事業」、2026年7月31日更新）。

横浜市崖地減災対策工事助成金：斜面地に建つ建物や、擁壁・自然崖が敷地にある場合の制度です。地盤面からの高さが2m超、傾斜角度30度以上の崖地などが対象です。令和8年度は4月13日から交付申請の受付が始まり、申請期限は12月28日までの予定です。助成額は、対象工事費の1/2、工法別単価で算出した額、工法ごとの上限額のうち最も少ない額で、擁壁築造などは上限100万円、落石対策などは上限50万円です。申請前に建築防災課がけ防災担当への相談が必要で、交付決定前に工事契約や着手をすると制度は使えません（出典：横浜市「がけ地減災対策工事助成」、2026年9月4日更新）。

どちらも、申請の前に着工してしまうと対象外になります。市の窓口で手順を事前にご確認ください。

よくあるご質問

Q. 青葉区のマンションは、洪水の心配がありますか？

A. 早渕川・恩田川を含む鶴見川水系は、流域48時間総雨量792mmを前提に洪水浸水想定区域が指定されています。ただし立地で大きく違います。まず青葉区版の洪水・内水ハザードマップで、建物の町名と想定浸水深をご確認ください。

Q. 青葉区は高潮の心配はありますか？

A. 横浜市の公式ページでは、青葉区の高潮ハザードマップは浸水想定区域図がないため作成予定はないとされています。洪水と内水、土砂災害を中心に備えてください。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 台風のあとに漏水が出ました。足場がなくても調査できますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、足場を組まずに壁面へ降りて原因を確認し、シーリングの応急処置まで進められます。足場工法の約60%の工期で終えられる場合もあります。

Q. 敷地に擁壁があります。助成はありますか？

A. 横浜市に崖地減災対策工事助成金があり、令和8年度は12月28日までの申請予定です。高さ2m超・傾斜30度以上などの条件があり、対象のがけかどうかは市の窓口で確認が必要です。

Q. 耐震改修の補助を使いたいのですが、いつ相談すればよいですか？

A. 見積書の徴収や総会決議の前です。受付は予算の状況によるため、横浜市の建築防災課へ事前にご相談ください。

Q. 青葉区の施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 青葉区版の洪水・内水ハザードマップで、建物の想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する（「青葉区民防災必携」のPDFが便利です）
2. 屋上ドレン・バルコニー排水の詰まりを、次の台風が来る前に目視で確認する（管理会社に写真を依頼）
3. 斜面側の擁壁と、受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で確認し、想定浸水深との高さの関係を書き出す

漏水は、起きてから直すより、起きる前に出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月9日時点で公表されている横浜市および国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「浸水ハザードマップ」（2026年6月1日更新）
• 横浜市「内水ハザードマップ」（2026年6月1日更新）
• 青葉区「ハザードマップ」（2026年9月24日更新）
• 横浜市「土砂災害防止法に基づく区域指定」（2026年3月12日更新）
• 横浜市「がけ地・土砂災害ハザードマップ」（2026年7月6日更新）
• 横浜市「液状化マップ」
• 横浜市建築局「浸水対策の手引き」
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業」（2026年7月31日更新）
• 横浜市「がけ地減災対策工事助成」（2026年9月4日更新）
• 国土交通省 京浜河川事務所「洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月9日

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