結論：横浜市港北区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。横浜市港北区の分譲マンションの管理計画認定は、港北区役所ではなく、横浜市（建築局住宅部住宅再生課）が窓口です。市のQ&Aには、認定基準は国が定めるものと同じで、市独自の基準はないと書かれています（出典：横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」）。

もう一つ、横浜市ならではの大事な点があります。管理組合が市へ直接申請する窓口はありません。申請はオンラインで、公益財団法人マンション管理センターの手続支援サービスを通して行います（出典：横浜市「管理計画認定制度」、最終更新2025年12月8日）。

費用の中身は次のとおりです。

• 横浜市への申請手数料：3,900円（長期修繕計画が複数なら1,700円×（計画数－1）を加算）。郵送料は別途
• 手続支援サービスのシステム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認の費用：マンション管理センターや日本マンション管理士会連合会なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と相手方で取り決めた金額

長期修繕計画が1つで、センターに事前確認を直接頼むなら、合計でおよそ2万4千円に郵送料です。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は別になります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。横浜市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、認定を受けたうえで、大規模修繕工事を令和9年3月31日までに終えることが前提です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。港北区の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、基準、手数料、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

港北区のマンション事情と認定主体：認定行政庁は横浜市です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。横浜市は政令指定都市ですので、市内の認定は横浜市が行います。港北区は区ですが、区役所に認定の窓口はありません。

問合せ先は、横浜市建築局住宅部住宅再生課（電話045-671-2954）です。区役所は、のちほど触れる固定資産税の減額の手続きでお世話になります。

横浜市の資料（令和8年5月）によれば、市内で管理計画認定を受けたマンションは令和7年度末で累計326件、全国3,746件のうち1位です。築40年以上のマンションは市内に約15.9万戸（全体の30.7%）あり、10年後には約1.7倍、30年後には約3.0倍に増える見込みとされています。また、分譲マンションの住戸数は港北区と鶴見区がそれぞれ約4万戸で最も多い区だと示されています（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。

つまり港北区は、市内で分譲マンションがもっとも集まる区の一つです。新横浜、菊名、大倉山、綱島、日吉など、鉄道駅を中心にマンションが建ち並ぶ区で、これから築年数が進む建物が一気に増えていきます。港北区だけの棟数や認定件数は、私が確認した市の公表資料には載っていませんでしたので、数字は書きません。

現場の実感を申し上げます。駅前の中高層は道路が狭く、足場の搬入や資材置き場の確保に苦労することが多いです。一方で、住宅地の中の低層・中層は足場を組みやすい反面、隣地との間隔が狭い建物もあります。立地の事情まで長期修繕計画に織り込むと、工事費の数字がずれにくくなります。

認定基準17項目を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です。横浜市でも17項目すべてを満たす必要があります（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が定められ、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の保管、財務・管理情報の提供の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が全体の1割以内であることが条件です。書面決議ばかりで議事録が薄い組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。最後の項目は国の基準の17番目として全国共通に置かれているもので、市が別に上乗せした基準ではありません。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

私が以前、理事会に呼ばれた築35年を超えるマンションでは、長期修繕計画の数字が十数年動いていませんでした。見直しを機に工法も比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という結果が出ました。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、計画を新しくするついでに工法を比べるだけで、理事の皆さまの数字の見え方が変わる場面を、私は何度も見てきました。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、安全を二重に確保して作業します。安全管理の考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：横浜市の上乗せはありません

東京都や神奈川県内には、防災関連などで独自の基準を設けている自治体があります。では横浜市はどうかというと、市のQ&Aに「市独自の基準はありません」と明記されています。

実務上の意味は二つです。国の17項目を整えれば、市独自の追加書類に追われないこと。そして、令和9年4月の国の基準見直しを、横浜市もそのまま受けることです。

17項目目の「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」は、制度ページに具体的な中身が書かれていません。事前確認を頼む専門家に、確認のポイントを聞いてください。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せず、事前確認から電子申請へ

横浜市の標準ルート

流れは次のとおりです。他の自治体と大きく違うのは、市への申請の前に、専門家による事前確認が入る点です。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. 専門家（管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センター、管理組合と契約しているマンション管理士）に適合確認を依頼する
4. 手続支援サービスに入力し、書類を提出して申請する
5. 横浜市が審査し、問題がなければ認定される

市のQ&Aでは、事前確認に約1〜2か月、市への申請から認定まで約1か月が目安とされています。一方、制度ページには、全体で2〜3か月かかる場合があると書かれています。ぎりぎりの日程は組まないでください。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と管理会社が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし（横浜市は直接申請の窓口なし）

⑤は自治体が窓口を用意している場合の道筋で、横浜市では①から④のどれかを選びます。システム利用料は、いずれも1申請あたり10,000円（税込）です。ほかに、市への申請手数料3,900円が別にかかります。

複数の見積りを比べ、最新の料金は各窓口でご確認ください。認定の有効期間は5年間で、満了までに更新の申請をする形になります。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

横浜市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市の制度ページ（最終更新2026年4月8日）による主な内容は次のとおりです（出典：横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」）。

• 減額されるのは、建物部分の固定資産税の2分の1、1戸あたり100㎡まで。工事完了の翌年度分のみで、都市計画税と土地は対象外
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに工事が完了していること
• 居住用が床面積の2分の1以上、築20年以上、総戸数10戸以上であること
• 管理計画認定マンション、または市から助言・指導を受けたマンションであること。認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げた場合などの要件がある
• 工事完了から3か月以内に、区役所の税務課家屋担当へ書類を提出すること

申告先は、港北区の場合は港北区役所3階34番窓口の税務課家屋担当（電話045-540-2281）です。開庁時間は月曜から金曜の午前8時45分から午後5時までと案内されています（出典：横浜市港北区役所「税務課」、最終更新2026年1月21日）。認定そのものは市の住宅再生課、減額の手続きは区役所の税務課と、窓口が分かれる点に注意してください。

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるのは日程に余裕がありません。工事の計画がある組合は、完了時期を最優先で確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、国土交通省の資料では、当初5年間、年0.25%の引下げと示されています。予算に達する見込みになると受付が終わりますので、利用する際は住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは2.1%、認定なしは2.0%と想定され、応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされています。本記事の公開日の10月10日には、今回の募集は終わっています（出典：同資料）。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

港北区の理事会が使える、横浜市の支援策

横浜市は、管理組合向けの支援策を幅広く用意しています。市の資料（令和8年5月）には、次のような事業が挙がっています（出典：横浜市「第1回マンション部会 資料」（PDF））。

• マンション・アドバイザー派遣（原則6回まで、2回目以降は1回12,650円）
• 長期修繕計画作成促進モデル事業（補助率2分の1、20万円以内）
• 横浜市版の大規模修繕工事費用シミュレーター
• 顧問導入支援（令和8年度の新規事業）

長期修繕計画の作成を支援する補助が、認定の準備と重なります。募集の有無や条件は年度で変わりますので、住宅再生課に確認してから進めてください。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年度に管理計画認定制度の拡充や認定基準の見直しに係る規定が施行されると案内されています。令和9年4月1日以降に申請する場合は、見直し後の認定基準が適用されます。経過措置も設けられています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降かで基準が変わり得ます。横浜市の住宅再生課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼（約1〜2か月）
令和9年2〜3月	事前確認を終え、手続支援サービスから横浜市へ申請（審査は約1か月）

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

港北区のマンションの管理計画認定は、横浜市が認定行政庁で、市独自の上乗せ基準はありません。市への直接申請はなく、事前確認を経て、手続支援サービスから申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円、事前確認審査料、市への申請手数料3,900円です。固定資産税の減額は、横浜市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の17項目に照らして確認する
3. 横浜市建築局住宅再生課（045-671-2954）へ、認定の流れと令和9年4月の改正の扱いを電話で確認する。固定資産税の減額は、港北区役所の税務課家屋担当（045-540-2281）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 港北区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 横浜市へは申請手数料3,900円です。長期修繕計画が複数ある場合は、1,700円×（計画数－1）が加わります。ほかに、手続支援サービスのシステム利用料10,000円（税込）と、事前確認の費用、郵送料がかかります。

Q. 横浜市に独自の認定基準はありますか？

A. 市のQ&Aに、国の基準と同じで市独自の基準はないと書かれています。ただし17項目目に「横浜市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」があり、事前確認で確認されます。

Q. 管理組合が横浜市に直接申請することはできますか？

A. できません。市の制度ページには、市への直接申請は受け付けていないと書かれています。専門家による事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援サービスから申請する流れです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 横浜市では建物部分の固定資産税の2分の1で、工事完了の翌年度の1年度分のみ、1戸あたり100㎡までが対象です。築20年以上、総戸数10戸以上などの条件があり、令和9年3月31日までの工事完了が前提です。申告は工事完了から3か月以内に、港北区役所の税務課家屋担当へ行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 事前確認に約1〜2か月、市への申請に約1か月が目安です。全体で2〜3か月かかる場合もあります。有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている横浜市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。横浜市の制度ページの最終更新は2025年12月8日、固定資産税の減額制度は令和9年3月31日までの工事完了が対象です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「管理計画認定制度」
• 横浜市「管理計画認定制度に関するご質問」
• 横浜市「大規模修繕工事を行ったマンションの固定資産税の減額」
• 横浜市「第1回マンション部会 資料（PDF）」
• 横浜市港北区役所「税務課」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」