栃木市で賃貸マンション・アパートや貸ビルをお持ちのオーナーさまから、「外壁や屋上防水の工事に使える市の補助金はありますか」というご相談をいただきます。結論から申し上げると、令和8年度の栃木市で、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事そのものに出る市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。

一方で、道路や通学路に面した危険なブロック塀の撤去・改修には、工事費の3分の2（通学路沿いは上限20万円、建築基準法の道路沿いは上限15万円）の補助があり、所有者だけでなく「管理する方」も申請できます。逆に、木造住宅の耐震改修補助（最大135万円）は「賃貸を目的としない住宅」が条件のため、貸家には使えません。

この記事では、栃木市と栃木県の公式ページで確認できた制度を「オーナーが使えるもの／使えないもの」に仕分けたうえで、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、損金算入の考え方、売却を見据えた出口戦略までを、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

栃木市の賃貸オーナー向け制度 早見表【令和8年度】

まず全体像です。栃木県の「個人住宅向け支援制度について（栃木市）」（2026年5月19日更新）と、栃木市の各担当課ページをもとに、賃貸オーナーの視点で整理しました。

制度	補助・減額の内容	賃貸オーナーの利用
ブロック塀等撤去改修工事費補助	工事費（または塀の長さ×1.8万円/m）の低い方×2/3。上限：通学路20万円／建築基準法の道路15万円	◎ 所有者・管理者が対象。賃貸物件の塀にも検討余地あり
木造住宅耐震改修補助	改修費の4/5・上限115万円（市内業者加算で最大135万円）	× 「賃貸を目的としない住宅」に限定
木造住宅耐震建替え補助	上限100万円（加算で最大130万円）	× 建替え前・後とも賃貸目的は対象外
耐震診断士派遣	市が無料で耐震診断士を派遣	× 賃貸目的の住宅は対象外
空き家バンクリフォーム補助	リフォーム費の1/2・上限50万円など	△ 空き家バンク登録物件が前提。稼働中の賃貸物件は想定外
住宅用低炭素設備・浄化槽・雨水貯留	蓄電池10%（上限5万円）ほか	× 自ら居住・専用住宅が前提
マンション長寿命化促進税制	管理計画認定マンションの大規模修繕後、翌年度の固定資産税を減額（国の制度）	△ 区分所有マンションが前提。一棟賃貸は原則対象外

補助率・上限額はいずれも各公式ページの記載によります。予算の範囲内で受け付ける制度が多く、年度の途中で締め切られることがあります。

ブロック塀等撤去改修工事費補助：通学路沿いは上限20万円

栃木市で賃貸オーナーが現金で受け取れる可能性が最も高いのが、栃木市ブロック塀等撤去改修工事費補助金（2026年4月1日更新）です。地震時のブロック塀倒壊による被害を防ぐため、道路に面した危険な塀の撤去・改修費の一部を補助します。

対象となる塀と工事

• 場所：建築基準法の道路、または市立小学校の学校長が指定した通学路に面していること
• 塀の条件：道路の地盤面から高さ80cmを超えるブロック塀等で、市の安全基準に一つでも適合しない項目があること（高さ2.2m超、控え壁がない、ひび割れ・傾きがある 等）
• 工事：危険な塀の全部または一部の撤去（建築基準法42条2項道路に面する場合は全部撤去）を施工業者に請け負わせて行う工事
• 大谷石などの組積造の塀も、別の安全基準で判定される対象に含まれます

補助額の計算方法

「撤去改修工事に要する総額」と「撤去する塀の長さ×18,000円」を比べ、少ない方の額に3分の2を掛けた額が補助額です。上限は、建築基準法の道路沿いが15万円、通学路沿いが20万円です。補助期間は令和元年10月1日から令和13年3月31日までと示されていますが、年度ごとの予算がなくなり次第、受付は終了します。

ケース（試算）	工事総額	長さ×1.8万円	計算	補助額
通学路沿い・塀15m	40万円	27万円	27万円×2/3＝18万円	18万円
通学路沿い・塀25m	60万円	45万円	45万円×2/3＝30万円	上限20万円
建築基準法の道路沿い・塀12m	30万円	21.6万円	21.6万円×2/3＝14.4万円	14.4万円

※工事総額は説明のための仮定値です。実際の補助額は市の審査で決まります。

賃貸オーナーが押さえるべき3つの注意点

1. 事前協議と交付申請は「契約前」：建築指導課との事前協議が必要で、工事契約の前に交付申請をしなければなりません。交付決定前に着手した工事は対象外です。
2. 「販売目的」は対象外：塀がある土地・建物の販売を目的とした工事は対象になりません。売却直前の化粧直しとしての撤去は使えない可能性が高いため、保有中の安全対策として早めに行うのが筋です。賃貸目的の物件が対象になるかは、事前協議で必ず確認してください。
3. 同一敷地は原則1回：同じ敷地内の他の塀で撤去改修補助を受けたことがある場合は対象外です。敷地内に複数の塀がある場合は、どこを優先するかを先に決めておきましょう。

賃貸物件の塀が倒れて通行人や入居者のお子さんにけがをさせた場合、所有者の工作物責任が問われる可能性があります。補助額そのものは大きくありませんが、リスクを先に消し、入居者募集の写真映えも良くなるという意味で、オーナーにとって費用対効果の高い工事です。外構の改修は外壁・防水の大規模修繕と同時に行うと、仮設や養生を共有できる場合があります。

木造の耐震補助は「賃貸を目的としない住宅」に限定

栃木市の耐震診断・耐震改修の促進（2026年4月1日更新）では、令和8年度の耐震診断士派遣、耐震改修補助、耐震建替え補助がいずれも「受付中」とされています。補助内容は手厚く、耐震改修は改修費の5分の4以内で上限115万円、市内に本店のある業者と契約すると最大20万円が上乗せされ、最大135万円になります。

ただし、対象となる住宅の要件には「賃貸を目的としない住宅」と明記されています。対象も昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造2階建て以下の一戸建て住宅に限られます。つまり、

• 旧耐震の木造アパート（共同住宅）は、構造・用途の両面で対象外
• 旧耐震の木造一戸建てを貸家にしている場合も、賃貸目的のため対象外
• 耐震建替え補助も、建替え後の住宅が賃貸目的であれば対象外

相続した実家を「将来は貸す」予定で耐震化を考えている場合は、補助を受けた後の用途変更の扱いを含め、契約前に建築指導課（0282-21-2441）へ事前相談することをおすすめします。補助は年度内に工事完了の手続きができるものに限られ、交付決定前の契約は対象外です。

空き家バンクリフォーム補助は「空き家の流通」向け

栃木市には、空き家バンクに登録した空き家の所有者・購入者を対象とするリフォーム補助もあります。栃木県の一覧（2026年5月19日更新）によると、子育て世帯等が行う20万円以上のリフォームは対象経費の3分の2（限度額100万円）、それ以外の20万円以上のリフォームは2分の1（限度額50万円）、5万円以上の家財処分は2分の1（限度額10万円）です。

ただし要件は、売買契約の締結や、補助後おおむね10年間の維持・居住、市内に事業所を持つ業者による施工などが前提です。入居者が住んでいる一棟の賃貸マンションの修繕に使う制度ではありません。相続した空き家を手放すか、整えて活用するかを検討している段階の方は、建築住宅課 空き家・住宅政策係（0282-21-2452）に相談してみてください。

個人の居住が前提の設備補助

このほか、住宅用低炭素設備（定置型蓄電池は設置費用の10%・上限5万円、V2Hは一律4万円）、浄化槽設置、雨水貯留・浸透施設の補助もありますが、いずれも「自ら居住する住宅」や「専用住宅」が条件です。オーナーご自身の住まいと賃貸部分が一体の店舗併用住宅・賃貸併用住宅の場合は、条件に当てはまる可能性があるため、各担当課に確認する価値があります。

一棟賃貸と長寿命化促進税制：区分所有が前提の制度

「大規模修繕をすると固定資産税が下がる」という話を耳にされた方もいるかもしれません。これは国のマンション長寿命化促進税制のことで、管理計画の認定を受けたマンションなどが、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）を行った場合に、翌年度の建物の固定資産税が減額される仕組みです。

栃木市でも、栃木市マンション管理計画認定制度実施要領が令和6年10月1日から実施されており、市長が管理計画を認定する体制があります。ただし、この税制はマンション管理適正化法の「マンション」、すなわち区分所有の建物と管理組合が前提です。オーナー1人（1法人）が一棟まるごと所有する賃貸マンションは、管理組合がないため原則として対象になりません。

一方、分譲マンションの住戸を区分所有して貸している投資家の方は事情が異なります。管理組合が管理計画認定を取り、要件を満たす大規模修繕を行えば、ご自身の住戸の固定資産税も減額の対象になり得ます。栃木市での減額割合・申告期限・必要書類は、市の税務担当課で必ずご確認ください。管理組合の総会で認定取得を提案する価値は十分にあります。

補助に頼れない外壁・防水は「仮設費」で差がつく

ここまでの通り、栃木市では一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える補助は見当たりません。だからこそ、工事費そのものの組み立てが手残りを左右します。

中低層の賃貸マンションの大規模修繕では、工事費のうち足場などの仮設費が大きな割合を占めます。建物の形状や敷地条件によっては、足場を組まずに産業用ロープで外壁に取り付くロープアクセス工法や、部位ごとに足場とロープを使い分けるハイブリッド工法で、仮設費と工期を抑えられる場合があります。工法の比較や施工の流れは、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも詳しく解説しています。

工法	向いている建物・状況	オーナーにとっての利点
通常足場	全面的な外壁改修、複雑な形状、低層で足場が組みやすい敷地	全面を一度に施工でき、仕上がりの管理がしやすい
ロープアクセス	部分補修、調査、足場が組みにくい狭小敷地・隣地境界が近い物件	仮設費の削減、工期短縮、入居者の窓前に足場がなく生活影響が小さい
ハイブリッド	面ごとに条件が違う物件（道路側は足場、裏側はロープ 等）	品質とコストのバランスを部位ごとに最適化

ロープアクセスは「ロープ1本でぶら下がる」作業ではありません。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元も2点以上確保する二重の安全体制で施工します。明誠の工法選びの考え方は低価格で高品質を実現する仕組み、安全・品質の取り組みは明誠が選ばれる理由でもご紹介しています。

入居率とNOI：修繕を「費用」ではなく「投資」として見る

NOI（営業純利益）は、賃料収入から管理費・修繕費・固定資産税などの運営費を差し引いた、物件が生み出す実質的な利益です。外壁の汚れや鉄部のサビ、共用廊下の防水の劣化は内見時の印象を下げ、空室期間の長期化や賃料の下落につながります。修繕を先送りすると目先の支出は減りますが、入居率の低下と雨漏りによる突発的な出費で、結果的にNOIが削られることが少なくありません。

試算：栃木市の築30年RC造・18戸の場合

以下は考え方を示すための仮定の数字です（実際の賃料・費用は物件ごとに異なります）。

項目	修繕を先送り	計画的に修繕
戸数・平均賃料	18戸・月5.5万円	18戸・月5.5万円
想定入居率	82%	93%
年間賃料収入	約974万円	約1,105万円
運営費（管理・税・保険・小修繕）	約300万円	約280万円
NOI	約674万円	約825万円

入居率が11ポイント違うだけで、NOIは年間約150万円変わる計算です。仮に大規模修繕に1,500万円かかったとしても、この差が続けば10年程度で回収できる水準になります。さらに、仮設費を工法の工夫で圧縮できれば、回収期間は短くなります。修繕の判断を「いくらかかるか」だけでなく、「何年で取り戻せるか」で見ることが大切です。

限られた予算で優先すべき工事の順番

補助金で賄える範囲が小さい以上、オーナーさまの自己資金をどこから使うかが重要です。私たちが現場で優先順位を付けるときは、「建物を傷める劣化」から先に止め、「見た目の改善」は後に回すのが基本です。

優先度	部位・工事	先送りした場合のリスク
1	屋上・ルーフバルコニーの防水	雨漏りによる室内被害、入居者への補償、退去
2	外壁のひび割れ補修・シーリング打ち替え	躯体内部への浸水、鉄筋の腐食、外壁材の剥落
3	道路沿いの危険なブロック塀	地震時の倒壊による第三者被害（補助の対象になり得る）
4	共用廊下・階段の床防水、鉄部塗装	サビの進行、手すりの腐食、内見時の印象低下
5	外壁の全面塗装（美観）	募集力の低下、賃料の下落

1と2は、劣化を放置するほど直す範囲と費用が膨らむ部位です。ロープアクセスは、こうしたひび割れやシーリングの部分補修を、足場を組まずに必要な面だけ行う場面で特に力を発揮します。全面改修の時期まで間がある物件でも、部分補修で建物の寿命を延ばしておくことで、次の大規模修繕の範囲を小さく抑えられます。

見積書で確認したい4つのポイント

• 仮設費が独立した項目になっているか：足場・養生・揚重などが「一式」にまとめられていると、工法間の比較ができません。
• 数量の根拠：外壁面積（㎡）、シーリング長さ（m）、ひび割れ補修の箇所数など、数量と単価が分かれているかを確認します。
• 補助対象部分の切り分け：ブロック塀の補助を申請する場合、市は「補助対象部分と非補助対象部分を明確にした見積書」の提出を求めています。
• 保証の範囲と期間：防水・塗装それぞれの保証年数と、保証書の発行者を確認します。売却時の資料にもなります。

入居者対応：工事中の退去を防ぐために

賃貸物件の工事で見落とされがちなのが、入居者への配慮です。工事中の騒音、塗料のにおい、洗濯物が干せない期間、窓の前を職人が通ることへの不安は、退去理由になりかねません。

• 2〜3週間前の書面案内：工期、作業時間、ベランダの使用制限日、連絡先を明記します。
• 作業日の掲示：どの面をいつ施工するかを掲示板やエントランスで共有します。
• 窓前の作業期間を短く：ロープアクセスなら足場で窓をふさぐ期間がなく、作業員が窓前にいる時間も短く済みます。防犯面の不安も足場より小さくなります。
• 相談窓口の一本化：管理会社と施工会社の役割分担を決め、入居者の問い合わせ先を一本にします。

入居者の満足度を保ったまま工事を終えられれば、更新率が上がり、募集費用（広告料・原状回復費）の削減にもつながります。これもNOIを守る大切な要素です。

損金算入と補助金の会計処理：工事前に税理士と決めること

賃貸物件の工事費は、内容によって修繕費（その年の経費・損金）になるものと、資本的支出（資産計上して減価償却）になるものに分かれます。一般に、元の状態に戻す原状回復的な塗り替えや防水の補修は修繕費、耐用年数を延ばしたり価値を高めたりする改良は資本的支出と判断されやすい傾向があります。

• 見積書の内訳を分ける：外壁の塗り替え、シーリング打ち替え、防水更新、ブロック塀の撤去・フェンス新設などを項目ごとに分けておくと、税務上の区分がしやすくなります。
• 補助金は原則として収益計上：ブロック塀の補助金を受け取った場合、法人・個人とも原則として収入（益金）になります。資産計上する工事に充てた場合の圧縮記帳の可否など、扱いは顧問税理士にご確認ください。
• 工事のタイミング：利益が出ている期に修繕費を計上できれば税負担の平準化につながります。決算期と工期の関係も、着工前に検討しておきましょう。

税務の最終判断は個別の事情によりますので、必ず税理士にご相談ください。明誠では、税理士の方が判断しやすい内訳の見積書をご用意しています。

出口戦略：売却を見据えるなら「記録」と「安全」を残す

将来の売却や相続を考えるなら、修繕は買い手に評価される形で残すことが重要です。

• 修繕履歴と写真：いつ、どこを、どの工法で直したか。施工前後の写真と保証書は、買い手の金融機関の評価や価格交渉で効いてきます。
• 危険な塀を残さない：通学路沿いの危険なブロック塀は、買い手にとって「引き継ぐリスク」です。前述の通り販売目的の撤去は補助対象外とされるため、保有中に処理しておく方が有利です。
• 長期修繕計画：次の修繕時期と概算費用が示されている物件は、買い手が収支を読みやすく、利回りの下振れリスクを小さく見積もってもらえます。

投資用物件の運用全体については、収益不動産オーナーさま向けのご案内もあわせてご覧ください。

ホテル・旅館・ビルのオーナーさまへ

栃木市内でホテル・旅館や事務所ビルを所有されている方は、営業を止めずに外壁を補修したい、看板や高所設備の点検を足場なしで済ませたい、というご要望が多くあります。ロープアクセスは足場で客室の窓をふさがず、短期間で施工できるため、稼働を落としたくない施設と相性の良い工法です。ドローンを使った外壁調査（ドローン調査のご案内）と組み合わせ、劣化箇所を絞り込んでから必要な部分だけ補修する方法もご提案できます。

栃木市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 物件の現況把握：外壁のひび割れ、シーリング、屋上・廊下の防水、鉄部、ブロック塀の状態を確認します。
2. 使える制度の確認：塀が道路・通学路に面し高さ80cm超なら、建築指導課へ事前協議します。区分所有の住戸をお持ちなら、管理組合の管理計画認定の状況を確認します。
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案で、仮設費と工期を比べます。
4. 税務・資金計画：修繕費と資本的支出の区分、決算期、補助金の会計処理を税理士と決めます。
5. 入居者への周知と着工：工期・作業時間・ベランダ使用制限などを事前に案内し、クレームと退去を防ぎます。

よくあるご質問

Q1. 栃木市で、一棟の賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 2026年10月時点で栃木市・栃木県の公式情報を確認した範囲では、一棟賃貸の外壁塗装・防水工事を直接対象とする市の補助金は見当たりませんでした。道路や通学路に面した危険なブロック塀の撤去・改修補助（2/3・上限15〜20万円）は、所有者・管理者が対象のため検討の余地があります。

Q2. ブロック塀の補助は賃貸物件でも使えますか？

A. 補助対象者は「危険なブロック塀等を所有する方または管理する方」とされ、賃貸物件を除外する記載はありません。ただし、土地・建物の販売を目的とした工事は対象外です。賃貸物件での適用は、事前協議の段階で建築指導課に確認してください。

Q3. 通学路かどうかはどう確認しますか？

A. 市の制度でいう通学路は「市が設置する小学校への通学のために学校長が指定した道」です。事前協議の際に建築指導課で確認できます。通学路沿いなら上限が20万円、それ以外の建築基準法の道路沿いは15万円です。

Q4. 旧耐震の木造アパートに耐震補助は使えますか？

A. 使えません。栃木市の木造住宅耐震改修・建替え補助は、木造2階建て以下の一戸建てで「賃貸を目的としない住宅」が対象です。共同住宅や貸家は対象外です。

Q5. 一棟所有の賃貸マンションでも、長寿命化促進税制で固定資産税は下がりますか？

A. 原則として対象外です。この税制は管理計画の認定を受けた区分所有マンションを前提としています。分譲マンションの住戸を区分所有して貸している場合は、管理組合の認定取得と工事内容次第で対象になり得ます。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 一般に補助金は収入（益金）として扱われます。工事費の修繕費・資本的支出の区分や圧縮記帳の可否と合わせて、顧問税理士にご確認ください。

Q7. ロープアクセス工法は、入居者がいるまま工事できますか？

A. できます。足場で窓やベランダをふさぐ期間が短く、防犯面の不安も小さいのが特徴です。作業はメインロープとバックアップロープの2本に接続して行い、2点以上の吊元を確保する二重の安全体制で施工します。

Q8. 栃木市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が明誠の施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

この記事のポイント

• 栃木市で一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。
• 使える可能性が高いのはブロック塀等撤去改修工事費補助（2/3・通学路20万円／道路15万円）。事前協議と契約前の申請が必須です。
• 木造耐震補助（最大135万円）は賃貸目的の住宅は対象外。長寿命化促進税制は区分所有マンションが前提です。
• 補助が届かない部分は、工法選びによる仮設費の圧縮と、修繕費・資本的支出の仕分けで手残りを守ります。

栃木市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

補助制度だけを見ると、賃貸オーナーが使えるものは多くありません。それでも、危険な塀を補助で解消し、外壁・防水は工法の選び方で費用を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は着実に変わります。

明誠では、現地調査、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの工法別概算比較、修繕後の入居率とNOIの試算だけのご相談も承っています。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。ビルをお持ちの方はビルオーナー向けサービス、雨漏りでお困りの方は漏水対応のご案内もご覧ください。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で公表されている栃木市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。ブロック塀補助と耐震支援のページはいずれも2026年4月1日更新、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（栃木市）」は2026年5月19日更新です。固定資産税の減額制度の栃木市における具体的な取り扱いは、市の公式ページで確認できなかったため、市の税務担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月12日

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出典（栃木市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 栃木市ブロック塀等撤去改修工事費補助金 – 栃木市
• 耐震診断・耐震改修の促進 – 栃木市
• 栃木市マンション管理計画認定制度実施要領 – 栃木市
• 個人住宅向け支援制度について（栃木市）- 栃木県
• 個人住宅向け支援制度（補助金等）について – 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省