Q. 海老名市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？ 窓口はどこで、外壁の全面打診はいつ必要なのか？

A. 海老名市は、定期報告を神奈川県が所管する21市町村の1つです。窓口は海老名市役所ではなく、神奈川県県土整備局建築住宅部建築安全課と、業務委託先の一般財団法人神奈川県建築安全協会です（出典：神奈川県「定期報告制度について」）。報告の周期は原則として建築物も設備も毎年で、県の資料に「3年ごと」の記載はありません。ホテル・旅館は、3階以上で100㎡超、2階で300㎡以上、地階で100㎡超のいずれかに当てはまれば対象です。住戸だけのマンションは、共同住宅が「サービス付き高齢者向け住宅」に限られるため、建築物の定期報告の対象外です（出典：神奈川県「定期報告が必要な建築物・建築設備等・昇降機等」（令和8年4月1日以降、PDF））。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診からおおむね10年を超えたあとの定期調査で必要になります。

（最終更新：2026年10月19日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：海老名市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜・川崎から湘南、県央の厚木市・大和市と巡ってきましたが、今回の海老名市は少し毛色が違います。海老名市には、自前の建築指導の窓口ではなく、神奈川県が窓口になるからです。

海老名市の令和8年10月1日現在の人口は142,357人、世帯数は63,259世帯で、前年から人口は769人、世帯は1,112世帯増えています（出典：海老名市公式ホームページ）。人口が伸びている街では、ホテルや商業ビル、賃貸マンションが毎年のように新しく建ち、同時に「10年を超えた外壁」も着実に増えていきます。

海老名市で「建築物」の定期報告が必要かどうかを、用途別に整理します。

建物の種類	定期報告（建築物）の対象	対象になる規模の目安（いずれかに該当）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション	対象外（共同住宅はサ高住に限る）	－
サービス付き高齢者向け住宅	対象	3階以上で100㎡超、2階で300㎡以上、地階で100㎡超
ホテル・旅館	対象	3階以上で100㎡超、2階で300㎡以上、地階で100㎡超
病院・診療所（2階以上に患者収容施設があるもの）	対象	同上
百貨店・マーケット・物品販売店・飲食店等	対象	3階以上で100㎡超、2階で500㎡以上、全体で3,000㎡以上、地階で100㎡超
劇場・映画館・集会場など	対象	用途ごとに規定
エレベーター・エスカレーターなどの昇降機	対象（マンションのエレベーターも含む）	毎年報告

（出典：神奈川県「定期報告が必要な建築物・建築設備等・昇降機等」。対象用途の部分が避難階のみにある場合、またはその床面積が200㎡以下の場合は対象外です。複合用途の建物の判定は、県へご確認ください）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁（建築確認や定期報告を所管する行政機関）に報告する」ことを求める制度です。全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」で確認できます。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」があります。外壁の打診は、前者のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者です。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイルや石貼り、モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べます。手の届く範囲の打診は、おおむね6か月から3年以内に一度が目安です。令和4年1月18日の告示改正で、打診と同等以上の精度を持つ無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、打診以外の方法として明確化されました（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年・外装改修10年・要調査判定・落下事故）

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」の指摘を受け、改善が済んでいない：打診の範囲を広げて確認する必要があります。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった、または近隣で落下事故が起きた：報告の時期を待たず、全面打診で確かめます。

私の経験では、築12〜13年で初めて全面打診をした建物の多くで、地上から手の届く範囲では見えなかった浮きが、上層階の外壁から見つかります。外壁タイルは、見た目に変化がなくても、裏側の接着層が先に傷んでいるのが普通です。

海老名市固有の運用：窓口は県、報告月の通知は来ない

所管は神奈川県建築安全課、提出先は県または神奈川県建築安全協会

神奈川県の定期報告のページによると、県が所管するのは逗子市・三浦市・伊勢原市・海老名市・座間市・南足柄市・綾瀬市と、葉山町以下の町村の計21市町村です。これ以外の市は、横浜市や厚木市、大和市のように、それぞれの市が窓口になります。隣り合う市でも窓口が違うため、建物が海老名市内にあるかどうかを最初に確かめてください（出典：神奈川県「定期報告制度について」）。

項目	内容（公式資料掲載）
所管	神奈川県 県土整備局 建築住宅部 建築安全課 建築安全グループ
県の連絡先	045-210-6257（定期報告制度のページ記載）
提出先	県建築安全課、または一般財団法人神奈川県建築安全協会（業務委託先）
提出方法	窓口持参または郵送（県）。提出部数は1部
受付時間	平日 9:00〜12:00、13:00〜16:30
避けたい時期	3月15日〜31日の提出は、なるべく避けるよう案内あり
報告済証	県は発行しないため、希望する場合は神奈川県建築安全協会に提出
概要書の閲覧	県庁新庁舎11階（建築安全課窓口）。閲覧は無料、写しは1通400円

（出典：神奈川県「定期報告書の提出について」、神奈川県建築安全協会「定期報告に関する情報」）

県庁は横浜市中区にあり、海老名市からは距離があります。提出は郵送でも受け付けていますが、不備があった場合の補正は窓口に出向く必要があると案内されています。提出前に、チェックリストで書類を確認し、担当者の在席を電話で確かめておくのがお勧めです。

「次回報告年月の通知」は、いま届いていません

実務で一番気をつけていただきたい点がここです。県の定期報告のページには、次回報告年月の通知は現在送付していないと書かれています。通知を当てにして管理してきた建物ほど、報告の時期を取り逃がしやすくなるため、注意が必要です。

報告は、調査・検査をした日から3か月以内に行います。県の資料では、建築物の初回報告は「対象になった日から1年後の月」、2回目以降は「前回報告の1年後の同じ月」とされています。つまり、前回の報告書の控えを見れば、次の報告月は自分で割り出せます。控えが見当たらない場合は、県の建築安全課（045-210-6257）にお問い合わせください。私は、管理会社が代わった年とオーナーさまが代わった年に、報告が抜けるのを何度も見てきました。

毎年報告が原則、「2年以内」の特例もある

県の資料では、報告周期は原則として毎年です。ただし、維持保全が適切に行われ、要是正の指摘がない建築物（既存不適格を除く）は、次回の建築物の定期報告が「2年以内で県が指定する月」になる特例があります。建築設備と防火設備は、特例があっても毎年の報告が必要です。

対象	初回報告	2回目以降
建築物	対象になった日から1年後の月	前回報告の1年後の同じ月（特例：2年以内で県が指定する月）
建築設備・防火設備	建築物の報告と同じ月	前回報告の1年後の同じ月
昇降機	検査済証の交付から1年後の月	前回報告の1年後の同じ月

（出典：神奈川県 定期報告対象のPDF（令和8年4月1日以降））

なお、隣の大和市では建築物を3年ごとにする改正案が出ていますが、海老名市を所管する県の資料には、3年周期の記載がありません。他市の動きと混同せず、令和8年度は毎年の報告として準備してください。

令和8年度の変更点：調査項目の見直しと設備の対象整理

県のページによると、国の告示（令和6年第974号、令和7年第53号）により、調査項目、方法、判定基準、調査結果表などが見直されました。あわせて県の施行細則も改正され（公布は令和7年11月21日、施行は令和8年4月1日）、建築設備の検査対象が見直されています。令和8年4月1日以降に調査・検査を行うものが、新しい対象に当てはまります。

また、県の概要書の写しの交付などで使っていた収入証紙の販売は、令和7年9月末で終了し、現在はキャッシュレス決済を使います。昔の手順書を使い回している管理会社さんは、念のため見直してください。

海老名市ならではの事情：駅前の商業ビルとホテル

海老名駅は、小田急線・相鉄線・JR相模線が乗り入れる市の玄関口です。駅周辺には商業施設やホテル、オフィス、高層の賃貸マンションが集まり、歩道を人が行き交います。告示第282号で全面打診の対象になるのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。駅前の通路や歩道に面した外壁は、人通りが多いぶん「落ちたら誰に当たるか」が重く、優先して見る面になります。

商業ビルやホテルは、前の項の表のとおり3階以上で100㎡超などの条件に当てはまりやすく、定期報告の対象になる建物がほとんどです。一方、住戸だけの分譲マンションは対象外ですが、1階に店舗や医院が入る複合用途の建物は、その部分の規模で対象になる場合があります。テナントが入れ替わったときは、用途と床面積を一度確かめておくと安心です。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、外壁タイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者として責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。報告義務の有無にかかわらず、竣工から10年を目安に外壁の状態を把握しておくことが、結果的に管理組合やオーナーさまを守ります。

実務コスト感：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は明誠の参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。駅前の狭い敷地では、道路占用の手続きや歩行者の誘導も必要になり、費用と日数がさらにかかる場合があります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。毎年報告の海老名市では、調査から報告までの日程を詰めやすくなります。
3. 営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、看板や入口が隠れる心配が少なく済みます。営業を止められない駅前の店舗やホテルにとっては、大きな利点です。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。調べた人がそのまま直せることは、「要是正」を受けたあとの対応でも大きな意味があります。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげるメリット

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。毎年報告の海老名市では、「次の報告月」と「大規模修繕の時期」を同じ年表に並べておくことが、段取りを楽にします。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 海老名市の定期報告は、市役所に出すのですか？

A. いいえ。海老名市は神奈川県が所管する市町村なので、神奈川県建築安全課、または業務委託先の神奈川県建築安全協会に提出します。市役所の代表番号は046-231-2111ですが、制度の窓口は県です。

Q. 海老名市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 県の資料では、共同住宅はサービス付き高齢者向け住宅に限られます。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外です。エレベーターは昇降機として、毎年の定期検査報告の対象です。

Q. 報告は何年ごとですか？

A. 令和8年度時点の県の資料では、原則として毎年です。維持保全が適切で要是正の指摘がない建築物は、次回の建築物の報告が2年以内で県が指定する月になります。3年周期の記載はありません。

Q. 次の報告月が分からなくなりました。

A. 県は次回報告年月の通知を送っていません。前回の報告書の控えから「1年後の同じ月」を確認し、分からなければ県建築安全課（045-210-6257）にお問い合わせください。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から、おおむね10年を経過したあとの定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。手の届く範囲の打診は、おおむね6か月から3年以内に一度が目安です。

Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の建物なら、調査費は約50〜100万円です。足場を組む場合は、これに足場費が加わります。物件ごとに大きく変わるため、概算お見積りは無料でお出しします。

Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

海老名市の12条点検は、神奈川県建築安全課が所管し、報告書は県または神奈川県建築安全協会に提出します。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、ホテル・病院・物品販売店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象です。令和8年度は原則毎年の報告で、次回報告年月の通知は届きません。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：用途と床面積を、県の対象一覧（令和8年4月1日以降）と照らし合わせる。1階のテナントの用途も忘れずに。
2. 次の報告月を自分で割り出す：前回の報告書の控えから「1年後の同じ月」を確認し、管理会社の年間予定表に入れる。控えがなければ県へ問い合わせる。
3. 最後の全面打診の年を調べ、工法と時期を決める：修繕履歴で10年を超えていないかを確かめ、足場・ロープアクセス・ハイブリッドのどれで打診するか、大規模修繕と一体にできないかを次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。海老名市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。窓口が県だと知っているだけで、報告漏れの確率はぐっと下がります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 神奈川県「定期報告制度について」
• 神奈川県「定期報告が必要な建築物・建築設備等・昇降機等」（令和8年4月1日以降に調査・検査を行うもの）
• 神奈川県「定期報告書の提出について」
• 一般財団法人神奈川県建築安全協会「定期報告に関する情報」
• 海老名市「海老名市公式ホームページ」（人口・世帯数は令和8年10月1日現在）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・神奈川県・神奈川県建築安全協会の公式情報をもとに執筆しています。対象建築物と報告周期は、令和8年4月1日以降に調査・検査を行うものに適用される県の資料に基づきます。県の「定期報告書の提出について」ページの更新日は2025年7月24日のため、提出方法・受付時間はそのページの記載を引用しており、窓口で変更されていないかを提出前にご確認ください。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に調査・報告をされる前に、必ず神奈川県建築安全課および神奈川県建築安全協会へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月19日

---

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

---

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)