Q. 大和市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？ 外壁の全面打診はいつ必要で、報告周期はこれからどう変わるのか？

A. 大和市は昭和61年から特定行政庁（建築確認や定期報告を自ら所管する行政機関）で、定期報告はまちづくり部建築指導課が担当しています。大和市の指定概要では、共同住宅は「サービス付き高齢者向け住宅に限る」とされており、住戸だけの一般的な分譲マンション・賃貸マンションは建築物の定期報告の対象外です。一方、ホテル・旅館、病院、物品販売店、飲食店などは規模によって対象になります。建築物の報告は現在「毎年」ですが、市は令和9年4月1日から3年ごとに見直す施行細則の改正案を示し、令和8年9月1日から10月2日まで意見募集を行いました（出典：大和市「大和市建築基準法施行細則の一部改正について ご意見をお寄せください」（PDF））。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診からおおむね10年を超えたあとの定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月19日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：大和市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市から湘南エリア、県央の厚木市、県西の小田原市と巡ってきました。今回は県央の大和市を取り上げます。

大和市は、いま制度の「過渡期」にある市です。令和7年7月1日施行の国土交通省告示の改正を受けて、市は建築物の定期報告を「毎年」から「3年ごと」に見直す案を作りました。改正案の施行予定は令和9年4月1日です。つまり令和8年度（2026年度）は毎年報告のルールのままで、令和9年度からは周期が変わる可能性がある、という状態です。

大和市で「建築物」の定期報告が必要かどうかを、用途別に整理します。

建物の種類	大和市での定期報告（建築物）	対象になる規模の目安（いずれかに該当）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション	対象外（共同住宅はサ高住に限る）	－
サービス付き高齢者向け住宅	対象	規模要件あり（市の指定概要で確認）
ホテル・旅館	対象	床面積100㎡超の部分が地階または3階以上、または2階の床面積300㎡以上
百貨店・マーケット・物品販売店	対象	100㎡超の部分が地階または3階以上、2階500㎡以上、または3,000㎡以上
病院・有床診療所、料理・飲食店等	対象（規模要件あり）	用途ごとに指定
エレベーター・エスカレーター等の昇降機	対象（マンションのエレベーターも含む）	年1回の報告

（出典：大和市「定期報告を必要とする建築物・防火設備・建築設備の指定概要」（令和7年7月1日施行、PDF）。用途が避難階のみにあるもの、または当該床面積200㎡以下のものは除かれます。複数の用途が入る建物の判定は、個別に市へご確認ください）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

毎年報告の大和市では、「次の定期調査」は今のところ翌年の報告です。これが3年ごとになると読み方が変わるため、後ほど具体的に説明します。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。制度の全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」で確認できます。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者です。

区分	調べる対象	大和市の報告周期（令和8年度時点）	改正案（令和9年4月1日施行予定）
特定建築物定期調査（1項）	外壁・屋上・避難経路など建物本体	毎年	3年ごと
建築設備・防火設備の定期検査	換気・排煙・非常用照明・防火設備	毎年	毎年（対象を「定期報告対象建築物に設置された設備」に整理）
昇降機の定期検査	エレベーター・エスカレーターなど	毎年	改正案の資料では変更の記載なし

（出典：大和市 意見募集資料、大和市建築基準法施行細則 新旧対照表（案））

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年に一度、全面的に打診等で調べます。手の届く範囲の打診は「おおむね6か月から3年に一度」が目安です。令和4年1月18日の告示改正では、打診と同等以上の精度を持つ無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として明確化されました（出典：国土交通省）。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年・外装改修10年・要調査判定・落下事故）

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」の指摘を受け、改善が済んでいない：打診の範囲を広げて確認する必要があります。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった、または近隣で落下事故が起きた：報告の時期を待たず、全面打診で確かめます。

私の経験では、築12〜13年で初めて全面打診をした建物の多くで、地上から手の届く範囲では見えなかった浮きが、上層階の外壁から見つかります。外壁タイルは、見た目に変化がなくても、裏側の接着層が先に傷んでいるのが普通です。

大和市固有の運用：所管・提出先・報告の実態

所管はまちづくり部建築指導課、提出先は神奈川県建築安全協会

大和市は、定期報告に関する業務を民間の外部機関に委託しています。報告書の提出先は一般財団法人神奈川県建築安全協会で、様式も同協会のホームページからダウンロードできます。定期報告概要書（報告書の概要版）は、市役所4階の建築指導課で誰でも閲覧できます（出典：大和市「定期報告制度について」）。

項目	内容（公式資料掲載）
担当	大和市 まちづくり部 建築指導課 建築指導係
所在地	大和市下鶴間1-1-1 市役所本庁舎4階
提出先	一般財団法人 神奈川県建築安全協会（市から業務委託）
報告書の様式	同協会のホームページからダウンロード
報告周期（令和8年度時点）	建築物・建築設備等・昇降機：年1回
周期見直し	建築物を3年ごとにする細則改正案（令和9年4月1日施行予定）

電話番号は、市の定期報告ページでは046-260-5425、令和8年9月の意見募集資料では046-260-5426（建築指導係 直通）と記載されています。お問い合わせの際は、市のホームページで最新の番号をご確認ください。

数字で見る：建築物の報告率は8割弱

大和市が公表した「建築行政の概要」（令和5年4月）によると、令和4年度の特殊建築物（いまの特定建築物）の報告必要件数は164件、報告件数は127件で、報告率は77％でした。同じ年度の昇降機の報告率は98％です（出典：大和市「建築行政の概要」（令和5年4月））。

正直に申し上げます。エレベーターはメンテナンス会社が毎年回るので報告が漏れにくいのですが、建物本体の調査は「誰が手配するか」が曖昧になりがちです。オーナーさまが代わった、管理会社が代わった、というタイミングで抜け落ちる例を、私は何度も見てきました。

3年周期の改正案、なぜ今なのか

市の意見募集資料では、背景として「国土交通省告示の改正により、建築物の定期調査は損傷や劣化状況、不適切な改修などの確認を中心とした調査項目に変わった」ことが挙げられています。これまで建物の調査と設備の検査で重複していた確認項目が整理されたため、建築物は3年ごと、設備は毎年、という役割分担にする考え方です。

なお、意見募集の結果と最終的な改正内容は、本記事の執筆時点（令和8年10月19日）では公表を確認できていません。令和8年度中の報告は、現行どおり年1回と考えて準備を進めてください。

3年周期になったら：全面打診の「10年」をどう数えるか

ここからが本題です。報告が毎年から3年ごとに変わると、全面打診のタイミングの読み方が変わります。

毎年報告の今は、竣工から10年を超えた最初の報告が、そのまま全面打診の時期です。3年ごとになると、報告年度と「10年を超える年」がずれます。たとえば竣工から9年目に報告があった場合、次の報告は12年目です。10年を超えてから最初の定期調査は、12年目の報告になる、という読み方になります。

ここで気をつけたいのは、報告が3年ごとになっても、外壁タイルの劣化のスピードは変わらないという点です。制度上の期限が先に延びても、10年を過ぎた外壁の落下リスクが、その間ゼロになるわけではありません。私は、次の3点をお勧めしています。

1. 令和8年度・令和9年度に竣工10年を迎える建物は、毎年報告のうちに全面打診を済ませる：周期の切り替えを待つより、今のルールで1回済ませるほうが段取りは単純です。
2. 手の届く範囲の打診を、6か月から3年に一度行う：エントランス周り、歩道に面した低層部、庇の下などを優先します。
3. 大規模修繕の年に合わせて全面打診を行う：外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。足場やロープアクセスの設備を一度で使い切れるのも利点です。

全面打診の起算の扱いや、新しい周期での調査時期は、改正の確定内容と建物の条件で変わります。具体的な判断は、大和市建築指導課または調査を依頼する有資格者にご確認ください。

大和市ならではの事情：駅前の歩行者と、報告義務のないマンション

8つの駅、駅前ビルは「落ちたら誰に当たるか」が重い

大和市は市域が南北に細長く、市内に8つの駅があります。市の資料でも、市内のどこからも最寄り駅まで10分前後で行ける便利さが紹介されています（出典：大和市「建築行政の概要」）。大和駅や中央林間駅の周辺のように、歩道に面して店舗や飲食店が並ぶ建物は、道路側の外壁がまず全面打診の対象になります。

告示第282号で全面打診の対象になるのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。調査会社とは「どの面が対象か」を最初にすり合わせておくと、見積の数量がぶれにくくなります。

店舗併用のマンションは、1階の用途を確かめる

大和市の駅前には、1階に店舗や飲食店、上階に住戸という建物が多くあります。住戸部分は定期報告の対象外でも、1階の物品販売店や飲食店が規模要件に当てはまれば、建物として報告が必要になる場合があります。テナントが入れ替わって用途が変わったときは、報告の要否を一度確かめておくと安心です。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけの分譲マンションは建築物の定期報告の対象外ですが、外壁タイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者として責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。報告義務の有無にかかわらず、竣工から10年を目安に外壁の状態を把握しておくことが、結果的に管理組合やオーナーさまを守ります。

実務コスト感：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は明誠の参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。駅前の狭い敷地では、足場を組むために道路占用の手続きや歩行者の誘導が必要になり、さらに費用と日数がかかる場合もあります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。毎年報告の大和市では、調査から報告までの日程を詰めやすくなります。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、看板が隠れる心配が少なく済みます。営業を止められない駅前の店舗やホテルにとっては、大きな利点です。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。調べた人がそのまま直せることは、「要是正」を受けたあとの対応でも大きな意味があります。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげるメリット

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、必ずワンセットで提案するようにしています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。周期の見直しが控える大和市では、「次の報告」と「大規模修繕の時期」を同じ年表に並べておくことが、これまで以上に効いてきます。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 大和市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 大和市の指定概要では、共同住宅は「サービス付き高齢者向け住宅に限る」とされており、住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外です。エレベーターは昇降機として、年1回の定期検査報告の対象になります。

Q. 大和市の定期報告は何年ごとですか？

A. 令和8年度時点では、建築物・建築設備等・昇降機とも年1回です。市は建築物の報告を3年ごとにする施行細則の改正案を示しており、施行予定は令和9年4月1日です。最終的な内容は市の公表をご確認ください。

Q. 報告書はどこに出しますか？

A. 大和市から業務委託を受けている一般財団法人神奈川県建築安全協会に提出します。様式も同協会のホームページからダウンロードできます。制度のご質問は、大和市まちづくり部建築指導課建築指導係へどうぞ。

Q. 1階に店舗が入っているマンションはどうなりますか？

A. 住戸部分は対象外でも、物品販売店や飲食店などの用途が規模要件に当てはまれば、建物として報告が必要になる場合があります。用途と床面積を市の指定概要と照らし、判断に迷う場合は市に確認してください。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から、おおむね10年を経過したあとの定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。手の届く範囲の打診は、おおむね6か月から3年に一度が目安です。

Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の建物なら、調査費は約50〜100万円です。足場を組む場合はこれに足場費が加わります。物件ごとに大きく変わるため、概算お見積りは無料でお出しします。

Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

大和市の12条点検は、大和市まちづくり部建築指導課が所管し、報告書は神奈川県建築安全協会に提出します。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、ホテル・病院・物品販売店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象です。令和8年度は年1回の報告で、建築物を3年ごとにする改正案が令和9年4月1日の施行予定で示されています。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：用途と床面積を、市の指定概要（令和7年7月1日施行）と照らし合わせる。1階のテナントの用途も忘れずに。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和8・9年度に10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 工法と時期を決めておく：足場・ロープアクセス・ハイブリッドのどれで打診するか、大規模修繕と一体にできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。大和市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。制度が切り替わる前の今のうちに、一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 大和市「定期報告制度について」
• 大和市「定期報告を必要とする建築物・防火設備・建築設備の指定概要」（令和7年7月1日施行）
• 大和市「大和市建築基準法施行細則の一部改正について（意見募集）」（令和8年9月）
• 大和市「大和市建築基準法施行細則 新旧対照表（改正案）」
• 大和市「建築行政の概要」（令和5年4月）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・大和市の公式情報をもとに執筆しています。対象建築物は令和7年7月1日施行の指定概要、周期の見直しは令和8年9月の意見募集資料（改正案）に基づきます。大和市「定期報告制度について」ページの更新日は2022年3月15日のため、提出先・様式以外の記載は令和7年・令和8年の資料を優先しています。報告率の数字は令和4年度の実績です。改正案は意見募集を経て内容が変わる可能性があります。調査・報告の前に、大和市まちづくり部建築指導課へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月19日

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