結論：大宮区のマンションで管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。大宮区のマンションの管理計画認定は、区ではなく「さいたま市」が行います。市の窓口は建設局建築部の住宅政策課で、市への申請は無料です。申請の前には、事前確認を受けて「事前確認適合証」を取る必要があります（出典：さいたま市「マンション管理計画認定制度について」、ページ更新日令和8年9月14日）。

お金の面で押さえておきたいのは次の3点です。

• さいたま市への認定申請の手数料は無料です
• 手続支援システムの利用料は、1申請あたり10,000円（税込）です
• 事前確認の審査料は、マンション管理センターへ直接申し込む場合や、日本マンション管理士会連合会の診断サービスと同時に申し込む場合、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）

センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画が1本なら合計20,000円ほどが目安です。マンション管理士に事前確認を頼む場合や、管理会社経由の場合は、組合と依頼先で金額を取り決めます。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、これとは別です。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。大宮区の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、認定基準、独自基準の扱い、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

認定主体はどこか：さいたま市が認定し、大宮区役所は相談の窓口です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省の案内では、マンション管理適正化推進計画をつくった市と特別区が認定を担い、それ以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

さいたま市は政令指定都市で、自らマンション管理適正化推進計画をつくり、認定を行っています。大宮区のマンションも、申請先はさいたま市です。市の手引きにも、申請先はさいたま市と書かれています（出典：さいたま市「管理計画認定の手引き」（PDF）、作成は令和5年3月）。

窓口は、建設局建築部住宅政策課のマンション管理支援係です。電話は048-829-1518です。区役所で認定の審査をするわけではなく、大宮区役所は後ほど触れる無料相談会の会場の一つです。

認定の有効期間は5年です。更新は満了前の6か月以内に申請します。更新にも、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

市がまとめた「管理計画の認定を受けたマンション一覧」によると、令和8年7月31日時点で認定は99件です。そのうち大宮区に所在するものは9件で、大門町、下町、大成町、宮町、吉敷町、桜木町、上小町、北袋町にあります（出典：さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」）。区別に見ても取得は少数ですので、認定を取れば「管理の良いマンション」として目立つ段階だと、私は見ています。

認定基準：国の5分野を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。個々の項目を数えると17項目になります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）が定まっていて、監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定めと、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。

経理は、管理費と修繕積立金を区分して経理していること、修繕積立金会計から他の会計への貸付がないことが条件です。さらに、3か月以上の滞納額が全体の1割以内に収まっている必要があります。

認定の準備で、まず確認していただきたいのは総会の議事録です。管理者等と監事を選んだ総会と、直近の総会の議事録が求められます。議事録の残し方が薄い組合は、そこから整えるのが近道です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

もっとも手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他：名簿の整備と市の指針との整合

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していることが求められます。もう一つ、管理計画が「さいたま市マンション管理適正化指針に照らして適切」であることも基準の一つです。これは国の基準にもともと含まれる項目で、市が別の数値基準を上乗せしているわけではありません。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、築30年近いマンションの理事会に呼ばれたことがあります。理事長さまは「積立金は足りているはず」とおっしゃっていましたが、計画は長く見直されていませんでした。見直しのついでに工法を比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、数字を見て理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業します。大規模修繕の進め方と安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の扱い：数値基準は国と同一、事前確認は全パターンで必須です

市の手引きでは、数値基準は国土交通省の基準と同一とされています。前の章で触れた市の指針との整合も、国の基準に含まれる項目です。東京都内の自治体には、防災やコミュニティ活動の項目を上乗せするところがありますが、さいたま市はそうした追加項目を設けていません。

実務への影響を三つにまとめます。

1. 準備の中心は、国の5分野への適合です。他の自治体の「独自基準対策」を持ち込む必要はありません
2. 事前確認適合証は、更新申請を含むすべてのパターンで必要です。マンション管理センターが発行します
3. 変更申請は、支援システムが使えず、住宅政策課へ直接提出します。初回と窓口が違う点は、見落としやすい部分です

ただし、独自基準がないことと、手間が少ないことは別の話です。17項目のうち、長期修繕計画の分野で止まる組合が大半だと、私は感じています。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムから市へ

さいたま市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです。

1. 管理組合の総会（集会）で、管理計画認定の申請を普通決議で決める
2. 4つのパターンのいずれかで事前確認を受け、事前確認適合証を取得する
3. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を使い、オンラインで市へ申請する
4. 市が審査し、認定する

市の窓口へ直接持ち込む書類は、初回の申請ではありません。決議の議案書づくりが、事実上の最初の山場です。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理委託先（マンション管理適正評価制度と同時申請）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと同時申請）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

マンション管理センターの案内には、事前確認を行わずに自治体へ直接申請するパターンも載っています。ただし、さいたま市のページは事前確認適合証が全パターンで必要としていますので、このルートは使えないと考えてください。

さいたま市に納める手数料と、その他の費用

市への認定申請は無料です。変更申請と更新申請の手数料額は、市のページに記載がありませんでした。更新は新規申請と同様の手続きと案内されていますので、申請の前に住宅政策課へ金額を確認してください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。さいたま市のページでは、減額割合は3分の1で、令和9年3月31日までに工事を行った場合が対象と案内されています（出典：さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」、更新日令和8年7月17日）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上で、10戸以上のマンションであること
• 過去に1度以上適切な大規模修繕工事を実施し、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日の間に完了していること
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準以上に引き上げていること
• 申告時点と、賦課期日（1月1日）時点の両方で、工事完了と認定の両方を満たすこと
• 工事完了後3か月以内に、市税事務所の資産課税課へ減額申告書を提出すること

押さえたいのは期限です。いま令和8年10月ですので、工事の完了まで残りは約5か月半しかありません。これから認定を取り、そのうえで工事を終えるのは、日程的にかなり厳しい組合が多いと思います。間に合わないからといって、認定の意味がなくなるわけではありません。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%の想定で、差は0.1ポイントです。5,000万円を満期まで保有した場合の受取利息は、約50万円多くなる計算です。ただし、令和8年度の応募期間は2026年4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料に、認定マンションへの金利引下げとして年0.20%の記載があります。ただし、住宅金融支援機構のページには、耐震改修、浸水対策、省エネルギー対策を行う場合に年0.2%引き下げるとの記載のみで、条件の読み方は一様ではありません。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

市の支援を使う：劣化調査補助金と無料相談会

さいたま市には、認定準備に使える支援が二つあります。

一つ目は、マンション劣化調査補助金です。長期修繕計画の作成や見直しに必要な劣化調査の費用の一部を、補助対象費用（税抜）の2分の1以内、上限20万円で補助します。対象は、市内の分譲マンションで築15年以上、長期修繕計画が未作成か、作成から15年以上見直していないものです。令和8年度の受付は10月1日に始まっており、劣化調査は申請年度の1月末日までに完了する必要があります（出典：さいたま市「マンション劣化調査補助金について」、更新日令和8年9月28日）。計画が7年以内に見直されている組合は対象外になり得ますので、条件は必ず市のページで確かめてください。

二つ目は、無料の相談です。マンション管理相談は、大宮区役所2階の市民相談室で毎月第4月曜日に開かれ、14時と15時の2枠です。大規模修繕相談は、市役所で毎月第4木曜日です。申込は相談日の5開庁日前までで、先着順です（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、更新日令和8年3月31日）。住宅金融支援機構と連携した、長期修繕計画づくりの無料の「ライフサイクルシミュレーション相談」もあります。なお、住宅政策課は特定の業者を紹介しないと明記しています。

令和9年4月の基準見直しにも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和7年のマンション関係法の改正により、分譲事業者が管理計画を作成して管理者等へ引き継ぐ仕組みが導入されると案内されています。関連する省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（令和8年国土交通省告示第1017号）は、令和8年7月31日に公布されました。施行は令和9年4月1日で、管理組合の管理者等が申請者となる場合の認定基準も見直されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

令和9年3月までに申請するか、4月以降にするかで、適用される基準が変わり得ます。経過措置の中身は国の資料で、さいたま市の対応は住宅政策課で確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、規約・名簿・会計の現状を確認。市の無料相談会に申し込む。計画が古ければ劣化調査補助金を確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ、見直しを依頼。事前確認の依頼先（表のパターン①〜④）を決める
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	書類をそろえ、事前確認を受けて適合証を受け取る
令和9年2〜3月	手続支援システムからさいたま市へ認定申請。審査と通知を待つ

令和9年3月31日までの工事完了を狙う組合は、工事の工程表を、この日程と並べて引いてください。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

大宮区のマンションの管理計画認定は、認定主体がさいたま市で、市への申請は無料、基準は国と同一です。事前確認適合証が必須のため、費用の中心はシステム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日と、直近の総会議事録、名簿の整備状況を確認する
2. 大宮区役所の無料相談（毎月第4月曜日）か、市役所の大規模修繕相談（第4木曜日）に申し込む。申込は相談日の5開庁日前までです
3. 令和9年3月までの工事完了を考える場合は、工事の工程と事前確認の日程を並べて、実現できるか理事会で一度確認する

年内の総会決議が現実的に狙えるのは、いま動き出す組合です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 大宮区のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. さいたま市への認定申請は無料です。ほかに、システム利用料10,000円（税込）と、依頼先によって事前確認審査料がかかります。

Q. 大宮区に独自の認定基準はありますか？

A. 区独自の基準はなく、さいたま市も数値基準は国と同一としています。市の適正化指針に照らして適切であることは基準の一つですが、国の基準に含まれる項目です。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証が全パターンで必要です。事前確認を受けたうえで、マンション管理センターの手続支援システムから、市へオンラインで申請する流れです。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は5年です。更新は満了前の6か月以内に申請し、総会の決議とその議事録の写しが要ります。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. さいたま市のページでは、減額割合は3分の1とされています。築20年以上で10戸以上などの要件があり、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。計画が未作成か15年以上見直していない築15年以上の分譲マンションなら、劣化調査補助金（上限20万円）を使える場合があります。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月19日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。さいたま市の管理計画認定制度のページは令和8年9月14日更新で、令和8年度内の情報です。変更申請・更新申請の手数料額は市のページに記載がありませんでした。申請の手引きは令和5年3月作成のため、手順は市のページを優先しています。固定資産税の減額やすまい・る債の応募期間などは、さいたま市および国土交通省の令和8年度時点の資料に基づきます。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ずさいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• さいたま市「マンション管理計画認定制度について」
• さいたま市「管理計画認定の手引き（PDF）」
• さいたま市「管理計画の認定を受けたマンション一覧」
• さいたま市「家屋の固定資産税の減額措置」
• さいたま市「マンション劣化調査補助金について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」