2026年10月19日 更新

「北区は台地の上だから、水害はあまり心配いらないでしょう」。さいたま市北区のマンションで理事長さまとお話しすると、こうした声を聞くことがあります。半分は当たっていて、半分は気をつけていただきたい点です。

北区は、さいたま市の公式紹介によると、大宮台地の主台地上にあり、標高は7mから19.6mです。区の東は芝川を境に見沼区、西は鴨川を境に西区と接しています（出典：さいたま市 北区のご紹介）。高い場所と、川に向かって下がる場所が、同じ区の中にあるということです。

そして、雨は台地の上にも同じように降ります。さいたま市は令和8年4月23日、時間最大153mm、総雨量249mmの雨を想定した「内水ハザードマップ」を公開し、北区版も情報面と地図面の2種類が用意されています（出典：さいたま市 内水ハザードマップについて）。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、埼玉県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきた人間です。

今日は、さいたま市・気象庁・国土交通省の公式情報をもとに、北区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、さいたま市の公式ページで北区に該当すると確認できた内容だけを書きます。広域の資料に出てくる河川を、北区のものとして並べることはしません。

---

結論：北区で優先すべきは「屋上・バルコニーの排水」「内水を前提にした低層階と設備」「3つの洪水マップでの敷地確認」です

先に結論を申し上げます。北区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：台地の上でも、建物に降った雨の量は変わりません。漏水の入口は、多くが屋上と外壁です
2. 内水ハザードマップ（北区版）で、敷地と地下・半地下の駐車場、1階の電気室の位置を確認する：市は、想定区域外でも状況によっては浸水すると注意を呼びかけています
3. 洪水ハザードマップは、北区が対象に含まれる3つの図で確認する：荒川・入間川版、芝川・笹目川など版、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版です

この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。台風シーズンが終わったこの時期こそ、来年に向けた準備を始める良いタイミングです。

---

北区のハザードマップを1枚で読む

さいたま市の公式ページで、北区に関係するハザードマップは次のとおりです。

種類	北区の該当	確認先
内水ハザードマップ	北区版あり（情報面・地図面の2種類）	内水ハザードマップについて
洪水ハザードマップ	北区専用の版はなく、5種類のうち3つの図の対象に含まれる	洪水ハザードマップについて
浸水履歴マップ	区ごとのPDFあり	浸水履歴マップ
防災まちづくり情報マップ	住所から浸水深を検索できる	さいたま市地図情報

内水ハザードマップは、令和8年4月に新しくなりました

令和8年4月23日公開のマップは、市全域に時間最大153mm、総雨量249mmの雨が降り、放流先の河川の水位が高い場合を想定しています。基になった「雨水出水浸水想定区域図」は、令和8年3月31日に指定されています。地図面は、浸水深0.1m以上10.0m未満を6段階で色分けしています。

ここで大事な変化があります。新しいマップは水防法施行規則の規定に基づくもので、市の説明では、宅地建物取引業者は重要事項として説明する必要があるとされています。令和3年4月版は、その規定に基づかないものでした。つまり、北区のマンションを売買・賃貸するとき、内水の浸水想定が買主さまや入居者さまに説明される時代になったということです。管理組合さまやオーナーさまにとって、自分の建物がどう見えるかを先に知っておく価値は大きいと私は考えています。

一方で、市は「一級河川の外水氾濫（洪水）は考慮していない」「市民から通報のあった浸水情報は考慮していない」とも明記しています。内水マップだけで判断せず、洪水ハザードマップと浸水履歴マップを合わせて見てください。

洪水ハザードマップは、5種類のうち3つを見ます

さいたま市の洪水ハザードマップは5種類あり、それぞれ対象区が決まっています。市の一覧表で、北区が対象に含まれるのは次の3つです。

• 荒川・入間川版（国管理）：想定降雨は72時間総雨量で、荒川流域632mm、入間川流域740mm。全区が対象です
• 芝川・笹目川など版（埼玉県管理）：想定降雨は、芝川流域で2日間839mm、笹目川流域で24時間690mm。対象区は北区・大宮区・見沼区・浦和区・南区・緑区です
• 鴨川・鴻沼川・新河岸川など版（埼玉県管理）：想定降雨は、鴨川流域で24時間674mm、新河岸川流域で2日間746mm。対象区は西区・北区・大宮区・中央区・桜区・南区です

反対に、利根川・江戸川版と、綾瀬川・元荒川・新方川など版は、市の一覧表で北区が対象区に入っていません。

ここで、河川名の扱いには注意が必要です。それぞれの図は複数の区をまとめて扱っていて、図の名前に出てくる川が、すべて北区を流れているわけではありません。北区との関係が市の資料で確認できるのは、区の東の境界である芝川と、西の境界である鴨川です。建物ごとの浸水深や浸水継続時間は、市の「防災まちづくり情報マップ」で住所から検索してください。数字で出てくるので、理事会の資料にもそのまま使えます。

実際の被害は「浸水履歴マップ」と市の災害報告で確認できます

浸水履歴マップは、平成25年4月から令和4年12月までの被害を、50メートル四方のマス目で示したものです。市民などからの報告に基づくので、すべての被害を網羅してはいません。

もう一つ、参考になる記録があります。令和6年8月29日からの大雨と台風第10号のとき、市は8月30日午後3時時点の被害として、市内で道路冠水52件を報告しました。そのうち北区は8件でした（出典：さいたま市 8月29日からの大雨及び台風第10号による市内の状況等について（第2報））。台地の上の区でも、道路に水があふれることは実際に起きています。

ハザードマップは「これから起こりうる」図、履歴は「実際に起きた」図です。私はお客さまの物件を見に行く前に、両方を確認するようにしています。

---

地域特性と漏水事故の関係

宮原・日進の中高層マンション：屋上とバルコニーに雨が集中します

北区の日進・宮原地区は、市の副都心のひとつに位置づけられ、プラザノースを中心にまちづくりが進んできました。JR高崎線・宇都宮線・川越線、東武野田線（東武アーバンパークライン）が通り、駅周辺にはマンションが集まっています。

中高層マンションは屋上面積が大きく、集まる雨水の量も大きくなります。気象庁の表では、1時間に50mm以上80mm未満の雨を「非常に激しい雨」、80mm以上を「猛烈な雨」としています（出典：気象庁 雨の強さと降り方）。内水ハザードマップが想定する時間153mmは、その「猛烈な雨」のさらに上です。極端な想定ですが、排水設備の弱い建物は、50mm台の雨でも先に音を上げます。

私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。立上りの内側に水が溜まり、笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。北区は盆栽村や市民の森など緑の多い区です。緑が近い建物ほど、秋から冬の落ち葉対策が効いてきます。

築30年前後の中規模マンション：シーリングの切れが入口になります

区内は耕地整理や土地区画整理で住宅地として整ってきた地域で、築年数の進んだマンションも多くあります。築年数が進むと、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。横殴りの雨のとき、その隙間から水が入ります。外壁タイルの浮きから入る水と合わせて、「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。

地下・半地下の駐車場と電気室：内水の影響を受けやすい場所です

内水氾濫は、雨水が下水道で排水しきれずに道路や敷地にあふれる現象です。川から離れていても、台地の上でも起こります。特に、周りより少し低い道路沿いや、地下・半地下の駐車場、1階の電気室や機械室は、水が流れ込みやすい場所です。

国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などの配置や浸水を防ぐ考え方を示しています（出典：建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要））。電気室が水に浸かると、エレベーターも給水ポンプも止まります。高層の住戸ほど、生活への影響が大きくなります。

---

大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。

1. 屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
2. シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
3. バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
4. ドレン（屋上・庇）：ストレーナーの状態と、オーバーフロー管の有無
5. 立上り：防水層の端部、笠木との取り合い。ここが一番水を拾います
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
7. エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です

費用の考え方もお伝えしておきます。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、足場を組む工事では、足場の仮設費用が工事費の中で大きな割合を占めることがあります。シーリングの部分打ち替えや外壁の部分補修は、無足場のロープアクセスなら、足場費用をかけずに実施できる場合があります。具体的な金額は、現地調査のうえ、見積書で「仮設工事」と「本工事」の内訳を分けて確認してください。内訳が一式で書かれている見積書は、比較ができません。

---

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」とご連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間にも、雨はまた降ります。

ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上で2点以上の吊元を確保してから作業します。足場を組む時間がいらないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。

居住者さまにとっても利点があります。足場とメッシュシートで窓が長期間ふさがれることがなく、ベランダを使えない期間も短く済みます。防犯面での不安も小さくなります。

私たち明誠は、ロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、全国の加盟店と安全基準を共有しています。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。また、ロープアクセス工法のご紹介もあわせてご覧ください。漏水の原因調査については、漏水・雨漏りのご案内にまとめています。

建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つから、その建物にとって最適なものを比べて決めることです。

---

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備・電気室	内水・洪水の浸水想定より高い位置にあるか	高
給水ポンプ・受水槽	浸水時に停止しないか、予備の確保	高
自家発電設備	設置階と燃料の保管場所、稼働時間	高
エレベーター	浸水時の停止階・復旧の手順	中
避難通路・非常階段	雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか	中
地下・半地下の駐車場	止水板や土のうの備え、車の避難ルール	中

止水板などの備えは、使う場面が少ないぶん、いざというときに動かないことがあります。年に一度、理事会や管理会社さまと一緒に、取り付けの手順を試しておいてください。

---

さいたま市で使えるマンション支援の制度（令和8年度）

さいたま市は、令和8年度のマンション管理等の相談を4月1日から受け付けています（出典：さいたま市 マンションの管理等に関する相談、2026年3月31日更新）。

• マンション管理相談：無料・予約制・先着順。会場は南区役所（毎月第3火曜日）、さいたま市役所（毎月第3水曜日）、大宮区役所（毎月第4月曜日）の3か所です。北区役所は令和8年度の会場に含まれていません。北区からは、隣の大宮区役所が近い会場になります
• マンション大規模修繕相談：無料・予約制・先着順。さいたま市役所で毎月第4木曜日に開催されます。大規模修繕工事や、建物を保つための修繕工事が相談の対象です
• 申込：相談日の5開庁日前までに、申込書を住宅政策課へ提出します。電子申請も使えます。年度内に利用できるのは、管理相談・大規模修繕相談それぞれ1回までです

窓口は住宅政策課 マンション管理支援係（電話048-829-1518）です。そのほかの支援制度は、市の「マンション管理支援について」のページにまとめられています。

耐震については、令和8年度の埼玉県の補助一覧で、さいたま市の窓口は建築総務課 企画係（電話048-829-1539）とされています（出典：埼玉県 令和8年度 耐震診断補助一覧）。マンションを対象にした補助の金額や受付期間は、私が確認した範囲では読み取れませんでした。ご検討の際は、窓口で直接ご確認ください。

---

よくある質問（FAQ）

Q1. 北区は台地の上なので、水害の心配はいりませんか？

いいえ。北区は大宮台地の上にありますが、東は芝川、西は鴨川を境にしていて、区内にも高低差があります。内水氾濫は川から離れた場所でも起きます。令和6年8月の台風第10号のときも、市は北区で道路冠水8件を報告しています。

Q2. 洪水ハザードマップは、どれを見ればよいですか？

市の一覧表では、北区は荒川・入間川版、芝川・笹目川など版、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版の3つの対象に含まれます。建物ごとの浸水深は、防災まちづくり情報マップで住所から検索してください。

Q3. 内水マップが新しくなって、何が変わりましたか？

令和8年4月23日公開版は、水防法施行規則の規定に基づくもので、宅地建物取引業者の重要事項説明の対象になります。令和3年4月版は、その規定に基づかないものでした。

Q4. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？

建物の仕様や劣化状況で異なります。私は、築10年を過ぎたら一度点検を入れ、結果を記録に残すようお勧めしています。年数だけで決めず、現地の状態で判断してください。

Q5. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？

原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。まず現地調査で原因を特定させてください。

Q6. 修繕積立金が足りない場合はどうすればよいですか？

優先順位をつけて、漏水の入口になる部位から先に直す方法があります。さいたま市のマンション大規模修繕相談も無料で使えますので、第三者の意見を聞く場として活用してください。

---

まとめと今週動くこと3点

北区は、台地の上にありながら、東西を芝川と鴨川に挟まれ、3つの洪水の図と新しい内水ハザードマップの両方を見る必要がある区です。「台地だから大丈夫」と考えず、建物ごとに数字で確かめることが、漏水と防災の備えの第一歩だと私は思います。

今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。

1. 内水ハザードマップ（北区版）と防災まちづくり情報マップで、建物の住所の浸水深を確認する
2. 屋上ドレンとバルコニー排水の詰まりを、落ち葉が増える前に清掃する
3. 受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置位置を、図面で確認して一覧にする

私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でもご紹介しています。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。総会前の論点整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月19日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・気象庁・埼玉県の公式情報をもとに執筆しています。制度やハザードマップは更新されることがあります。実際に判断される前に、さいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• さいたま市「北区のご紹介」
• さいたま市「内水ハザードマップについて（令和8年4月23日公開）」（2026年6月19日更新）
• さいたま市「洪水ハザードマップについて」（2025年2月25日更新・令和7年1月作成版）
• さいたま市「浸水履歴マップ」
• さいたま市「8月29日からの大雨及び台風第10号による市内の状況等について（第2報）」
• さいたま市「さいたま市を流れる河川について」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
• さいたま市「マンション管理支援について」
• 埼玉県「令和8年度 耐震診断補助一覧」
• 気象庁「雨の強さと降り方」「キキクル（危険度分布）」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 国土地理院「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月19日

---

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

---

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)