2026年10月21日 更新

春日部市で分譲マンションや賃貸マンション、ビルをお持ちの方に、まず知っていただきたいことがあります。市の危機管理防災課は、春日部市に影響を及ぼす河川として、国が管理する3河川と県が管理する4河川、あわせて7河川を挙げています。そして、内水（雨水が排水しきれずにたまる浸水）については、水防法に基づく内水ハザードマップを令和8年度中に作成・公開する予定で、2026年3月31日更新の市のページの時点では未作成と案内されています（出典：春日部市 不動産取引業者から寄せられる水害ハザードマップなどのよくある質問）。

つまり、春日部市のマンションは、川の氾濫への備えと、内水への備えの両方を、いまの資料で組み合わせて考える必要があります。

私は株式会社明誠の本間幸紘です。拠点は東京都東大和市で、埼玉県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、自分の手でやってきた人間です。

今日は、春日部市の公式情報をもとに、春日部市の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。

なお、この記事では、春日部市の公式ページで春日部市に関係すると確認できた内容だけを書きます。県や国の広域資料に出てくる河川や施設を、春日部市のものとして並べることはしません。

---

結論：春日部市で優先すべきは「資料の組み合わせ確認」「雨の通り道の点検」「電気・給水設備の位置の確認」です

先に結論を申し上げます。春日部市のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 市の災害ハザードマップ（洪水）と、浸水被害実績図（内水）の両方で、建物の位置を確認する：洪水ハザードマップは川の氾濫を想定した地図、浸水被害実績図は過去の大雨で実際に起きた内水被害をまとめた地図です。目的が違うので、片方だけでは判断できません
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：川があふれなくても、排水が詰まれば水は壁や窓を伝って室内に入ります
3. 受変電設備・給水ポンプ・自家発電の設置階を一覧にし、浸水の資料と照らし合わせる

この3つは、どれも大規模修繕の計画に組み込めます。後回しにすると、台風が近づいてから慌てて動くことになります。

---

春日部市のハザードマップを1枚で読む

洪水：市が示す7河川と、ハザードマップの構成

春日部市の「洪水編」のページ（⑥ 春日部市に想定される洪水とは？）には、春日部市に影響を及ぼす河川として、次の7河川と、それぞれの水位観測所、氾濫危険水位（警戒レベル4相当）が載っています（出典：春日部市 洪水編 ⑥）。

河川	水位観測所	氾濫危険水位
利根川	栗橋	9.20m
江戸川	西関宿	8.90m
荒川	熊谷	5.50m
大落古利根川	杉戸	7.91m
新方川	増林	4.02m
中川	牛島	6.25m
元荒川	三ノ宮	6.80m

ここで注意していただきたいのは、水位観測所の名前です。栗橋や熊谷などの観測所は、それぞれの川の水位を測る場所であり、春日部市内にあるとは限りません。「その川のどこで測った水位か」を意味する表であって、市内の川の位置を示す表ではありません。

春日部市災害ハザードマップ（ページ更新2026年5月25日）は、令和3年3月にリニューアルされたものです。洪水リスクマップは、利根川（14〜23ページ）、江戸川（24〜33ページ）、荒川・支川等（34・35ページ）に分けて収録されています（出典：春日部市 災害ハザードマップ）。大落古利根川・新方川・中川・元荒川は、この「荒川・支川等」の区分に含まれる形で、市のページに記載されています。

さらに、市の不動産取引業者向けの案内では、洪水ハザードマップは「令和3年6月改訂版」であり、現行の水防法に基づく「想定し得る最大規模の降雨」を反映していると説明されています（前掲FAQ）。従来の「計画規模降雨」は、100年から200年に一度の降雨量が基準です。ハザードマップを古い印象のまま見ていた方は、前提が変わっていることを改めてご確認ください。

内水：浸水被害実績図は「実際にあった被害」の記録です

春日部市の「浸水被害実績図」（2023年4月1日更新）は、過去の台風や集中豪雨で起きた浸水被害（内水被害）をまとめたものです。対象はおおむね過去15年間で、職員のパトロールと市民からの通報をもとに作られています（出典：春日部市 浸水被害実績図）。

市は、次の点を明記しています。

• 全ての浸水実績を反映したものではない
• 浸水範囲は地盤の高さに基づいて設定している
• 河川の氾濫などの外水被害の参考資料ではない

電子データは市の「かすかべオラナビ」で公開されています。つまり、この地図に色がないからといって、浸水しない保証にはなりません。記録されていない被害もあるからです。

水防法に基づく内水ハザードマップは、令和8年度中に作成・公開する予定とされています（前掲FAQ）。公開されたら、すぐに確認することをお勧めします。

浸水ナビで「どこが切れたら、どう浸水するか」を見る

市は、国土交通省の「地点別浸水シミュレーション検索システム（浸水ナビ）」の活用を案内しています（2024年6月27日更新）。堤防が決壊した場合に、指定した場所へ何分後にどのくらい浸水するかを、アニメーションやグラフで確認できます。決壊する地点によって浸水の深さが変わるため、最も水位が高くなる場合を確認し、在宅避難ができるかを検討するよう勧めています（出典：春日部市 浸水ナビを活用して自宅の水害リスクを調べましょう、国土交通省・国土地理院 浸水ナビ）。

マンションの管理組合では、理事会の場で浸水ナビの画面を投影し、敷地の位置を一緒に見るだけでも、役員の認識がそろいます。

---

春日部市の水害対策の特徴：首都圏外郭放水路と、それでも残る内水リスク

春日部市には、国土交通省が整備した「首都圏外郭放水路」があります。国道16号の地下約50mを通る全長6.3km、内径約10mの地下トンネルで、大落古利根川、倉松川、中川などから洪水を取り込み、江戸川へ排水します（出典：国土交通省 中川・綾瀬川直轄河川改修事業（首都圏外郭放水路）、国土交通省関東地方整備局 江戸川河川事務所）。

国土交通省関東地方整備局の資料では、2019年度の1年間に7回の洪水流入があり、通算で121回になったこと、令和元年東日本台風（台風19号）の洪水調節量が1,218万m³（東京ドーム約10個分）だったことが公表されています（出典：関東地方整備局 2019年度の稼働実績について）。外郭放水路は、この地域の洪水の被害を大きく減らしている施設です。

ただし、私が現場の目線で強調したいのは次の点です。放水路は川の水を地下へ逃がす施設であり、マンションの屋上ドレンや敷地の排水溝、道路の側溝があふれることまで防ぐものではありません。春日部市が浸水被害実績図で「内水被害」を別にまとめ、内水ハザードマップを令和8年度に整備しようとしていることは、その点を市も重く見ている証拠だと、私は受け止めています。川への備えと、足元の排水への備えは、別々に考える必要があります。

---

地域特性と漏水事故の関係

低い場所のマンション：地下・1階に設備を置かない工夫を

川の水位や内水の記録に近い低い場所にあるマンションでは、受変電設備や給水ポンプが地下や1階にあることが多いです。国土交通省と経済産業省は、建築物の電気設備の浸水対策ガイドラインで、受変電設備などを浸水の想定より高い位置に置くことなどを示しています（出典：国土交通省・経済産業省 建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン）。設備を移すには費用がかかります。ただ、大規模修繕の調査のときに「どこに何があるか」を一覧にするだけなら、ほとんど費用はかかりません。

駐車場・敷地出入口：道路より低い場所に水が集まります

内水は、川の近くだけで起こるものではありません。道路の低いところ、アンダーパス、雨水の集まる窪地では、短時間の強い雨で水があふれます。マンションでは、敷地の出入口や駐車場のスロープが道路より低い場合に、雨水が敷地内へ流れ込みます。私が現場で見てきた例では、機械式駐車場のピット（地下の穴の部分）に水が溜まり、車と装置の両方が被害を受けるケースがありました。

築年数の進んだマンション：シーリングの切れが入口になります

築30年前後の建物では、サッシまわりやエキスパンションジョイントのシーリングが硬化して切れます。強い雨のとき、切れた隙間から水が入り、外壁タイルの浮きから入る水と合わさって「どこから入っているのか分からない漏水」になりがちです。

気象庁の表では、1時間20mm以上30mm未満が「強い雨」、30mm以上50mm未満が「激しい雨」にあたります（出典：気象庁 雨の強さと降り方）。劣化した部分があれば、「激しい雨」より手前の雨でも水は入ります。

屋上が広い中高層マンション：ドレンの詰まりを疑います

屋上の面積が大きいと、集まる雨水の量も大きくなります。私が現場で一番よく見るのは、屋上ドレンの落ち葉詰まりです。秋は落ち葉の季節で、風に乗った葉がドレンのストレーナー（ゴミ除けの金具）をふさぎます。立上りの内側に水が溜まり、笠木の継ぎ目や外壁のクラックへ回って、最上階の天井に染みが出ます。ドレンの清掃は費用が小さく、効果は大きい作業です。

---

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

私が点検に入るとき、いつも見ている順番です。

1. 屋上防水：膨れ、破れ、端部の剥がれ。防水層の改修時期を、施工記録で確認します
2. シーリング：サッシまわり、パネル目地、手すりの根元。指で押して弾力が残っているかを見ます
3. バルコニー排水：ドレンと排水管の詰まり。居住者さまの置物や落ち葉がよく原因になります
4. ドレン（屋上・庇）：ストレーナーの状態と、オーバーフロー管（あふれた水を逃がす管）の有無
5. 立上り：防水層の端部、笠木（手すりの上のカバー）との取り合い。ここが一番水を拾います
6. サッシまわり：枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの勾配
7. エキスパンションジョイント：建物同士の継ぎ目。動きが大きく、劣化も早い場所です

費用の目安をお伝えします。物件の規模や下地の状態で大きく変わりますが、防水工事は1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの参考値です。また、足場を組む工事では、足場の仮設費用が総額の2〜3割を占めることがあります。たとえば、10階建て・外周80m・工期3ヶ月の想定で、足場の費用が約168万円、ロープアクセスなら約59万円という比較例もあります。これは条件を置いた試算で、実際の見積は建物により大きく変わります。正確な金額は、現地調査のうえでお出しします。

---

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風の後に「最上階の天井から水が落ちている」とご連絡をいただくことがあります。足場を組むには、手配と申請で数日から数週間かかります。その間にも雨はまた降ります。

ロープアクセスは、産業用ロープで壁面に降りる工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場を組む時間がないため、原因箇所の特定と応急処置を、早い段階で始められます。シーリングの打ち替え、ひび割れの補修、ドレンまわりの応急防水といった作業が中心です。居住者さまのバルコニーの前に足場やメッシュシートが長く張られることもないので、生活への影響も小さく済みます。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が現場に入ります。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

建物が大きく、全体の修繕が必要な場合は、足場とロープアクセスを部位ごとに使い分けるハイブリッド工法も選べます。大切なのは、工法ありきではなく、3つの中から建物にとって最適なものを比べて決めることです。詳しくは、ロープアクセス工法のご紹介と漏水対応のご案内をご覧ください。明誠のこれまでの施工事例もご覧いただけます。

---

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水の修繕と同じくらい、防災上の共用部の見直しは大切です。私は次の順で確認をお勧めしています。

共用部	確認すること	優先度
受変電設備・電気室	浸水想定より高い位置にあるか	高
給水ポンプ・受水槽	浸水時に停止しないか、予備の確保	高
自家発電設備	設置階と燃料の保管場所、稼働時間	高
機械式駐車場のピット	排水ポンプの能力、冠水時の車の移動ルール	中
エレベーター	浸水時の停止階・復旧の手順	中
避難通路・非常階段	雨で滑りやすくないか、物が置かれていないか	中

春日部市は、ハザードマップを活用して、家族や地域で避難行動を事前に整理する「マイ・タイムライン」の作成ページも案内しています（出典：春日部市 ハザードマップを活用してマイ・タイムラインを作成しましょう）。マンションは上の階へ逃げられる建物です。だからこそ、電気・水・エレベーターが止まらないことが、在宅避難の質を大きく左右します。設備の位置の確認は、居住者さまの安全そのものに直結すると、私は考えています。

---

春日部市で使える耐震の補助制度

春日部市の「既存建築物耐震改修等補助制度」（2026年4月1日更新）では、分譲マンションも対象になっています。対象は、階数3以上かつ延べ面積1,000㎡以上の耐火建築物または準耐火建築物で、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて工事に着手したものです（出典：春日部市 既存建築物耐震改修等補助制度）。

区分	補助率	限度額（1棟あたり）
耐震診断（分譲マンション）	診断費用の3分の2、または5万円×戸数の低い額	100万円
耐震改修工事（分譲マンション）	補強費用の23%	200万円

事業は年度末の3月15日までに完了する必要があります。申請には事前相談が必要ですので、市の建築課（電話048-796-8046）にお問い合わせください。市は令和8年に要綱を改正したと案内していますが、改正の詳しい内容は私が確認したページ本文に書かれていなかったため、ここでは触れません。窓口で最新の内容をご確認ください。

また、春日部市は令和8年度から令和12年度までを期間とする「春日部市建築物耐震改修促進計画」を定めています（出典：春日部市 建築物耐震改修促進計画）。大規模修繕と耐震の検討を同じ時期に進めると、調査や合意形成の手間を一度にまとめられます。

---

よくある質問（FAQ）

Q1. 春日部市の洪水ハザードマップには、どの河川が載っていますか？

市の災害ハザードマップには、利根川、江戸川、荒川（支川等を含む）の洪水リスクマップが収録されています。市は、春日部市に影響を及ぼす河川として、利根川・江戸川・荒川・大落古利根川・新方川・中川・元荒川の7河川を挙げています。

Q2. 春日部市に内水ハザードマップはありますか？

水防法に基づく内水ハザードマップは、令和8年度中に作成・公開する予定とされ、2026年3月31日更新の市のページの時点では未作成です。過去の内水被害をまとめた「浸水被害実績図」（2023年4月1日更新）が、かすかべオラナビで公開されています。

Q3. 浸水被害実績図に色がなければ、浸水の心配はありませんか？

いいえ。市は、全ての浸水実績を反映したものではないと明記しています。記録がないことは、安全の証明にはなりません。

Q4. 河川の氾濫で自宅がどう浸水するかを調べる方法はありますか？

市の災害ハザードマップに加えて、国土交通省の浸水ナビで、堤防が決壊した場合の浸水の様子を確認できます。決壊地点によって浸水の深さが変わるため、最も水位が高くなる場合を見ておくことを、市も勧めています。

Q5. 屋上防水の改修時期は、何年ごとですか？

建物の仕様や劣化状況で異なります。私は、築10年を過ぎたら一度点検を入れ、結果を記録に残すようお勧めしています。年数だけで決めず、現地の状態で判断してください。

Q6. 漏水の緊急対応は、足場なしでできますか？

原因箇所によります。外壁面や最上階まわりのシーリング、ひび割れ、ドレンまわりの応急処置は、ロープアクセスで対応できることが多くあります。まず現地調査をさせてください。

Q7. 大規模修繕の費用は、どれくらいを見ておけばよいですか？

30戸程度のマンションで、総工費は3,500〜5,000万円が一つの目安です。うち仮設足場が15〜25%を占める例があります。物件により大きく変わりますので、概算のお見積りは無料でお出しします。

---

まとめと今週動くこと3点

春日部市は、国と県が管理する7河川の洪水に備えるとともに、内水の浸水被害実績図を活用でき、水防法に基づく内水ハザードマップの公開も予定されている市です。外郭放水路があることで安心してしまうのではなく、屋上や敷地の排水まで含めて点検することが大切だと、私は思います。漏水と防災の備えは、大規模修繕の計画に最初から組み込むべきです。

今週、理事会や管理会社さまと次の3点に動いてみてください。

1. 市の災害ハザードマップ（洪水）と浸水被害実績図で、建物の位置を確認し、浸水ナビで最も水位が高くなる場合も見ておく
2. 屋上ドレンとバルコニー排水の落ち葉・ごみを、本格的な落葉の季節の前に清掃する
3. 受変電設備・給水ポンプ・自家発電・機械式駐車場の位置を、図面で確認して一覧にする

私はいつも理事長さまに、「雨が降る前の1時間が、降った後の100時間に勝ちます」とお伝えしています。無足場での漏水補修の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムの解説記事でもご覧いただけます。管理組合さま向けには管理組合向けのご案内、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。ご相談だけでも、お問い合わせフォームから遠慮なくお声がけください。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月21日時点で公表されている春日部市、国土交通省、気象庁の公式情報をもとに執筆しています。春日部市の災害ハザードマップのページは2026年5月25日更新、浸水被害実績図は2023年4月1日更新、不動産取引業者向けの案内は2026年3月31日更新のため、より新しい情報が別に公開されている可能性があります。内水ハザードマップは令和8年度中の公開予定とされています。実際に判断される前に、春日部市の各窓口へ最新の内容をご確認ください。

これは私が現場で20年見てきた、嘘偽りのない感想です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

出典・参考資料

• 春日部市「春日部市災害ハザードマップ」（2026年5月25日更新）
• 春日部市「洪水編 ⑥ 春日部市に想定される洪水とは？」
• 春日部市「浸水被害実績図」（2023年4月1日更新）
• 春日部市「不動産取引業者から寄せられる水害ハザードマップなどのよくある質問」（2026年3月31日更新）
• 春日部市「浸水ナビを活用して自宅の水害リスクを調べましょう」（2024年6月27日更新）
• 春日部市「既存建築物耐震改修等補助制度」（2026年4月1日更新）
• 春日部市「建築物耐震改修促進計画（令和8年度～令和12年度）」
• 国土交通省「中川・綾瀬川直轄河川改修事業（首都圏外郭放水路）」
• 国土交通省関東地方整備局「2019年度の稼働実績について」
• 気象庁「雨の強さと降り方」
• 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
• 国土交通省・国土地理院「浸水ナビ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月21日

---

関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

▶ ロープアクセスドットコムの関連記事を見る

---

本間社長の著書のご案内

『大規模修繕工事 職人だから言える本当の話 —— 見積書では見えない業界の裏側と、修繕積立金を守る発注術』（Kindle版）を出版しています。20年以上の現場経験から、管理組合・オーナーが修繕積立金を守るための発注術と、業界の内幕を書き下ろしました。

▶ Amazonで見る(Kindle版)