2026年10月26日 更新

さいたま市桜区で分譲マンションやビルをお持ちの方に、まず押さえていただきたいのは、桜区の中を実際に流れている河川と、公式に水位を確認できる河川が、はっきり分かれているという点です。桜区役所が公表している「河川の水位の確認ができます。」のページでは、荒川（国土交通省 川の防災情報）、鴨川・鴻沼川（埼玉県 川の防災情報）、油面川（さいたま市水位情報システム） の4河川が、桜区民が水位を確認すべき対象として挙げられています（出典：さいたま市 河川の水位の確認ができます。）。

私は株式会社明誠の本間幸紘です。拠点は東京都東大和市で、埼玉県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して壁面に降りる無足場の工事も、自分の手でやってきた人間です。

桜区は、西側に荒川と秋ヶ瀬公園、国指定特別天然記念物・田島ケ原サクラソウ自生地を抱える、荒川左岸の区です。区の低地部分は荒川の氾濫原にあたり、台地部分と標高差があります。鴨川・鴻沼川・油面川といった中小河川は、普段は穏やかに見えても、都市部に降った雨をまとめて集める「雨の通り道」です。この4河川の洪水と、側溝や雨水管から溢れる内水、そして荒川が本気で暴れたときの浸水想定を、分けて考えておく必要があります。

さいたま市は令和8年4月23日に「さいたま市内水ハザードマップ」を新たに公開し、水防法第14条の2第2項に基づく「雨水出水浸水想定区域」も指定しています（出典：さいたま市 ハザードマップ）。古い想定で建てたままの建物が、新しい想定にそぐわないケースは、どのマンションでも起こり得ます。

今日は、桜区・さいたま市・埼玉県・国土交通省の公式情報だけを根拠に、桜区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。桜区の公式ページに掲載されていると確認できた河川・情報だけを書き、県や国の広域資料に出てくる他の河川や地域を桜区のものとして並べることはしません。

結論：桜区で優先すべきは「屋上と外壁の雨仕舞い」「低層階・地下の浸水対策」「電気設備の高さの見直し」です

先に結論を申し上げます。桜区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 屋上防水とドレン、外壁シーリングの再点検：荒川・鴨川・鴻沼川・油面川の4河川を抱える桜区では、短時間強雨で屋上に水がたまる時間が長くなりがちです。ドレン詰まりと、笠木・パラペット周りのシーリング劣化が、上階からの漏水の最大要因です。
2. 低層階・半地下・地下駐車場の浸水対策：桜区は荒川左岸の低地と台地が混在し、荒川の洪水浸水想定区域と、鴨川・鴻沼川・油面川の内水に注意が必要なエリアがあります。1階エントランス・機械式駐車場・エレベーターピット・地下受電室が「水の入口」になります。
3. 受電盤・分電盤・給水ポンプの位置と嵩上げ：浸水で電気が止まると、エレベーターも給水ポンプも機械式駐車場も一斉に止まります。大規模修繕のタイミングで、電気室・ポンプ室の位置と、床面からの高さを見直す意味は、工事費以上に大きい。

この3つを、どのマンションでも同じ順番でやるべきかというと、違います。建物の高さ、立地（荒川沿いか、鴨川沿いか、台地部か）、築年数、過去の漏水履歴によって、やる順番は変わります。だからこそ、公式ハザードマップと自分の建物を1枚の図面の上で重ねる作業が、最初の一歩になります。

桜区の水害リスクを「市の公式情報」だけで整理する

桜区民が水位を確認すべき4河川

くり返しになりますが、桜区役所が「河川の水位の確認ができます。」のページで案内している河川は、以下の4つです。

• 荒川：国土交通省「川の防災情報」（https://www.river.go.jp/index）
• 鴨川：埼玉県「川の防災情報」（https://suibo-river.pref.saitama.lg.jp/mainMap.html）
• 鴻沼川：同上
• 油面川：さいたま市「水位情報システム」（https://www.flood-info.city.saitama.jp/JP/index.html）

（出典：さいたま市 河川の水位の確認ができます。、更新日付：2024年7月5日）

この4河川以外の名前を、「桜区の浸水リスク」として並べて書くつもりはありません。桜区の公式ページに載っていない河川を桜区の記事に書くのは、読者に対する不誠実だからです。

氾濫注意水位・避難判断水位・氾濫危険水位の3段階

同じ桜区のページには、水位の考え方として3つの段階が定義されています（出典：同上）。

• 氾濫注意水位：水防団待機水位を超える水位であって、洪水又は高潮による災害の発生を警戒すべきものとして都道府県知事が定める水位。
• 避難判断水位：市町村長の高齢者等避難発令の目安となる水位であり、住民の氾濫に関する情報への注意喚起となる水位。
• 氾濫危険水位：洪水により相当の家屋浸水等の被害を生じる氾濫の起こるおそれがある水位であり、市町村長の避難指示の発令判断の目安となる水位。

管理組合として押さえておくべきは、「避難判断水位」が出た段階で、エレベーターを上層階で停止させる、地下駐車場から車を上げる、1階の什器や書類を上階に避難させる、といった行動基準を決めておくことです。氾濫危険水位まで待つと、動く時間がありません。

さいたま市のハザードマップは5種類ある

さいたま市のハザードマップのトップページには、桜区にも関係する5種類のマップが並んでいます（出典：さいたま市 ハザードマップ）。

1. さいたま市内水ハザードマップ（令和8年4月23日公開）：浸水する危険性の高い場所を広く周知するため、浸水シミュレーションを活用して作成。
2. 雨水出水浸水想定区域の指定：水防法第14条の2第2項の規定に基づき、新たに指定。
3. さいたま市地震防災マップ：さいたま市直下地震、東京湾北部地震、関東平野北西縁断層帯地震の3つを想定した揺れやすさマップ。
4. さいたま市土砂災害ハザードマップ。
5. さいたま市洪水ハザードマップ：国・埼玉県が管理する河川について、水防法に基づき作成。

このうち、桜区のマンション防災で特に重く見ていただきたいのが、1と5です。内水の浸水シミュレーション（令和8年4月に新しくなったばかり）と、荒川・鴨川・鴻沼川の洪水想定を、同じ建物の上に重ねて確認してください。管理組合の資料として、PDFを管理人室に備えるだけでも、組合員の意識は変わります。

さらに、さいたま市は「耳で聴くハザードマップ」も導入しています。視覚に障害のある方や小さな文字が見えにくいご高齢の方が、平時から災害のリスクを認識し、早めの避難につなげるためのものです（出典：同上）。高齢の居住者が多い分譲マンションでは、このURLを管理組合のお知らせ掲示板で紹介するだけでも、良い防災啓発になります。

荒川氾濫想定と内水を分けて考える

荒川の洪水想定区域（桜区の西側）

桜区の西縁には荒川が流れ、秋ヶ瀬公園・田島ケ原サクラソウ自生地が広がります。桜区役所の公式ページでも、荒川の水位は「国土交通省 川の防災情報」で確認するよう案内されています（出典：さいたま市 河川の水位の確認ができます。）。

荒川が「想定最大規模の降雨」で氾濫した場合、桜区の西側低地（道場・西堀・田島・新開・在家の荒川沿いの地区など、荒川の氾濫原にあたるエリア）は、浸水が想定される地区になります。実際の浸水深・継続時間は、必ず市の洪水ハザードマップPDFで、建物の住所をピンポイントに確認してください。

マンションの管理組合として押さえておきたいのは、荒川氾濫は「来るまでに時間がある災害」だということです。上流で雨が降ってから桜区の水位が上がるまで、ある程度のリードタイムがあります。この時間を活かすには、避難判断水位→氾濫危険水位の2段階で、組合として誰が何をするかを決めておく必要があります。

鴨川・鴻沼川・油面川の内水と中小河川氾濫

一方、鴨川・鴻沼川・油面川は、桜区の内部・市街地側を流れる中小河川です。この3河川は、短時間強雨で水位が急激に上がる性質があります。1時間50mmクラスの雨が降れば、側溝や雨水管から水があふれ、低地のアンダーパスや半地下駐車場に水が流れ込む「内水氾濫」が起きやすい。

さいたま市は令和8年4月23日に、浸水シミュレーションに基づく新しい「内水ハザードマップ」を公表しました（出典：さいたま市 ハザードマップ）。これは、河川の氾濫ではなく「排水しきれなかった雨」が溜まる場所を示す地図です。桜区の中でも、鴨川・鴻沼川・油面川の流域にあたる低地、周辺より一段低くなっている交差点や住宅地は、必ずこの新しいマップで確認してください。古い想定では「大丈夫」だった場所が、新しい想定で色が付くケースが実際にあります。

「どちらの水に備えるか」を建物ごとに決める

桜区のマンション管理組合によくある誤解が、「荒川が溢れるときに備えればいい」というものです。これは半分正解で、半分間違いです。荒川の氾濫原にある建物は、荒川と内水の両方に備える必要があります。台地側（大久保・白鍬・神田の高台側など）にある建物は、荒川よりも内水と、短時間強雨による屋上・外壁からの雨水浸入が主な脅威になります。

同じ桜区でも、西側と東側、低地と台地で、守る対象が違う。この当たり前のことを、ハザードマップPDFを開かずに決めてしまうと、工事の優先順位を間違えます。

大規模修繕で先に手を打つべき3つの「水の入口」

1. 屋上防水・ドレン・パラペット

屋上防水の寿命は、材料と施工によりますが、おおむね10〜15年です。桜区のように、荒川水系と中小河川の両方を抱えるエリアで、短時間強雨の頻度が増える前提で考えるなら、以下の点検は毎年の管理組合定例でチェックしてほしい項目です。

• 屋上ドレン（排水口）に落ち葉・ごみが溜まっていないか
• ドレンまわりの防水材が「おまんじゅう状」に膨れていないか
• 笠木とパラペットの間のシーリングが切れていないか
• 塔屋・階段室の立ち上がり防水に亀裂はないか
• 太陽光パネル・架台・空調室外機の基礎と防水の取り合いに雨仕舞い処理ができているか

大規模修繕のタイミングでは、これらを一度に点検・補修できる。足場を組む工事なら上から水をかけて散水試験を、ロープアクセスで屋上から降ろす点検なら、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保した安全な状態で、ドレン・笠木・外壁の継ぎ目を同時に見る、という進め方ができます。

2. 外壁・サッシ・バルコニー

外壁からの漏水は、横殴りの雨で表に出ます。桜区は荒川沿いで吹きさらしのロケーションもあり、強風を伴う雨でサッシ上部・バルコニー立ち上がり・手すり根元から水が入る事例が多い。

点検すべきは、

• サッシ四周（特に上部）のシーリング切れ
• バルコニー床の防水とドレン、立ち上がり部の立ち上げ寸法
• 手すり壁の天端笠木シーリング
• 外壁打継部（コンクリート打ち継ぎ目）のクラック
• タイル張り外壁の浮き・剥離（これは落下の危険にも直結します）

タイル外壁の浮きは、全面打診調査が原則です。足場なしで全面を打診したいとき、ロープアクセス工法は威力を発揮します。メインロープとバックアップロープの2本に身体を接続し、壁面を上から下まで系統的に打診していけば、仮設足場を立てずにタイル1枚単位で浮きを特定できます。

3. 低層階・地下・エレベーターピット・電気室

ここが、桜区で最も優先度を上げてほしい部分です。

• 1階エントランスの土間レベル：道路よりどれだけ高いか。止水板はあるか、どこに保管しているか、誰が設置するか。
• 半地下・地下駐車場：スロープ入口の嵩上げ、グレーチングの詰まり、浸水センサー、ピット内の排水ポンプの動作確認（最低年1回）。
• エレベーターピット：ピット内の水位センサーが生きているか。管制運転の設定は適切か。
• 受電盤・分電盤・給水ポンプ・自家発電機：床面からの設置高さ。浸水想定水深より下にある場合、嵩上げまたは移設の検討。
• ガス機器・給湯器：屋外設置の場合、基礎の高さと転倒防止。

これらは、大規模修繕の工事項目として「出てこない」ことが多い。だからこそ、工事の計画段階で、管理組合の方から「ハザードマップで浸水想定が0.5m〜1mなら、受電盤の床面高さは最低1.5mに」といった要求を出していく必要があります。

コストを抑えつつ、工事の品質を落とさないために

足場工法とロープアクセス工法の選び方

桜区のマンションで大規模修繕をするとき、工法の選択肢は3つあります。

• 通常足場工法：従来型の仮設足場を建物の外周に組む工事。中低層や複雑形状に向きます。
• ロープアクセス工法（無足場）：産業用ロープを使い、メインロープとバックアップロープの2本に身体を接続し、2点以上の吊元を確保した状態で壁面を上下移動して施工する工法。足場費用がかからず、工期も短く、居住者の生活影響（洗濯物・バルコニー使用・プライバシー）を最小化できます。
• ハイブリッド工法：建物の部位ごとに、足場とロープアクセスを使い分ける方法。大規模・複雑形状の建物で、総合コストを最適化できます。

桜区のような、荒川沿いの吹きさらしから台地側までタイプが混在するエリアでは、建物1棟ごとに「どの工法が最適か」の判断が変わります。他社が1工法しか持っていないと、「うちの工法で」というバイアスがかかりがちです。3工法を全部自前で持っていると、建物の性格に合わせて選べます。

ロープアクセス工法の安全基準（誤解されがちな点）

ロープアクセスを「ロープ1本で降りる危険な工法」と誤解されているケースがあります。これは完全に違います。ロープアクセスの業界標準（IRATAなど）では、メインロープとバックアップロープの2本に身体を接続し、2点以上の吊元を確保する「二重冗長化」が原則です。1本が万一切れても、もう1本が確実に身体を保持する。だから、仮設足場より事故率が低いというデータもあるくらいです。

ロープアクセス工法の詳しい仕組みや施工事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

「㎡単価の目安」を聞いてから見積りを比較する

大規模修繕の見積りで、戸あたり100万円以上の差が出ることは珍しくありません。原因の多くは、「どの範囲までを工事項目に含めるか」の違いです。見積り比較の前に、まず「㎡単価の目安」と「含まれる工事項目のリスト」を揃えてから比較する。これだけで、無駄な工事を削り、必要な工事を漏らさない見積りになります。

公的制度の情報鮮度について

本記事では、桜区・さいたま市・埼玉県・国土交通省の公式ページを一次情報として参照しています。ハザードマップは、公表後も改定が続きます。特にさいたま市の内水ハザードマップは令和8年4月23日に新規公開されたばかりで、今後も更新が入る可能性があります。本記事を読んで実際に動かれる際には、必ず各公式ページの最新版をご確認ください（更新日時の明記されたページを優先）。

また、本記事に記載した水位の段階（氾濫注意水位・避難判断水位・氾濫危険水位）は、桜区の公式ページに基づく一般的な定義です。実際の判断は、気象庁・国土交通省・埼玉県・さいたま市の発表に従ってください。

桜区のマンション管理組合・オーナーさまへ

桜区の分譲マンション、賃貸マンション、オーナーさまのビル、そしてホテルの大規模修繕について、工法選定・見積り比較・ハザードマップと建物の重ね合わせの初期相談を、無料で受け付けています。

• 荒川沿いなのか、鴨川・鴻沼川・油面川の内水エリアなのか、台地側なのか、立地によって対策の優先順位が変わります。
• 築年数、過去の漏水履歴、長期修繕計画の残積立金によっても、提案の形は変わります。
• 3工法（通常足場・ロープアクセス・ハイブリッド）から、建物の性格に合わせて最適な選択肢をご提案します。

まずは、お手元のハザードマップPDFと、長期修繕計画書だけご準備いただければ結構です。残りは、現地を一度拝見させていただければ、方向性をお示しできます。

執筆者情報

本間幸紘（ほんま ゆきひろ）：株式会社明誠 代表取締役。1970年代後半生まれ、20年以上にわたりマンション・ビル・ホテルの大規模修繕現場に立つ職人上がりの経営者。塗装・防水・タイル・シーリング・ロープアクセスを自ら施工し、現場感覚で見積りと工事を監理する。日本初のロープアクセス工事フランチャイズを全国展開中。一般社団法人全国建設業支援協会（JCSA）運営責任者としても、建設業界の経営支援に取り組む。

• 会社：株式会社明誠（めいせい）
• 所在地：東京都東大和市
• 連絡先：info@meiseitosou.com
• Web：https://rita-construction.com/
• 更新日：2026年10月26日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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