千葉市稲毛区でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 屋上ドレン（排水口）とバルコニー排水、外壁の目地を、雨の前に直す：令和8年8月13日の千葉豪雨で、稲毛区役所の雨量計は60分間で103.5mmを観測しました。この強さの雨は、排水の詰まりと防水の端部の弱点を、一晩で表に出します。
2. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の「置き場所」と電源を、修繕計画で見直す：稲毛区でも停電（第1報で20戸）が起き、市内全域の停電解消は8月15日13時ごろ、断水解消は8月19日22時ごろでした。
3. 内水と土砂災害の想定を、物件の住所で確認する：稲毛区は、草野水路（草野水のみち）沿いの浸水と、土砂災害警戒区域の両方が、市の資料に出てくる区です。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。千葉県を含む首都圏の物件で、豪雨の翌朝に「天井にシミが出た」という連絡を、数え切れないほど受けてきました。この記事では、千葉市と気象庁、国土交通省が公開している一次情報を確認しながら、稲毛区の建物が何を優先すべきかを、現場の目線でお話しします。

千葉市稲毛区のハザードマップを1枚で読む

千葉市の公式ページ「千葉市地震・風水害ハザードマップ」では、津波・洪水・高潮・内水・土砂災害のマップが、Web版で重ねて表示できます。水害の想定は、ハード対策の基準となる「計画規模」と、概ね1000年に1回程度とされる「想定最大規模」の2種類で、両方を確認するよう案内されています（出典：千葉市 地震・風水害ハザードマップ）。

稲毛区の建物に関係する項目を、市の公開資料から整理すると、次のとおりです。

種類	市の公開内容の要点	稲毛区のオーナーが確認すること
内水	「草野地区ほか」を含む地区別の想定を市が公開	物件の住所で浸水深と継続時間を確認
洪水（草野水路）	稲毛区役所の資料は、草野水路を「稲毛区内を東京湾に向けて流下する水路」と説明	水路沿いの物件は水位情報と避難の基準を把握
土砂災害	市の土砂災害ハザードマップ（令和8年6月末時点）の区別集計で、稲毛区は警戒区域73箇所、特別警戒区域55箇所	斜面や擁壁に近い物件は、図面で位置を確認
高潮・津波	高潮は千葉県が公表した想定最大規模の浸水想定で、市の資料では適用範囲が市全域。津波も県が公表	稲毛区への該当は、住所でWeb版マップを開いて確認
地震・液状化	区ごとの地震ハザードマップを令和8年7月版で公開	稲毛区版のPDFで揺れやすさと液状化危険度を確認

（出典：千葉市 ハザードマップ（Web版）の災害種別、千葉市 土砂災害ハザードマップ、千葉市地震ハザードマップ（令和8年7月））

ここで、私がいつもオーナーさまにお伝えしていることがあります。市の災害種別の資料は、洪水の対象河川を、市全体で一覧にしています。そこに載っている河川の多くは、稲毛区を流れていません。 他の区の河川名を、自分の物件の想定だと思い込まないことが大切です。稲毛区の資料で名前が出てくるのは、草野水路（草野都市下水路）です。それ以外は、物件の住所でWeb版マップを開き、画面で確認してください。

また、洪水と内水は別物です。洪水は川の水があふれる現象、内水（ないすい）は、雨水管や水路が受けきれず、マンホールや雨水ますから水があふれる現象です。後で述べるとおり、令和8年8月の豪雨では、内水型の被害が目立ちました。

なお市のページには、「津波・洪水・高潮・土砂災害の情報は、千葉県の指定後にハザードマップへ反映するため、最新でない場合がある」との注意書きがあります。マップは、備えの目安としてお使いください。

草野水路沿いの稲毛2・3丁目と、避難の基準

稲毛区では、草野水路が、台風のたびに話題になってきました。稲毛区役所の資料によると、この水路は平成22年（台風9号）と平成25年（台風26号）で氾濫し、床上・床下浸水が80戸程度発生しています（出典：稲毛区役所 防災講座資料（令和3年11月））。

さらに、市の草野水路に関するページでは、避難の対象区域として、稲毛区の稲毛2丁目、稲毛3丁目、稲毛町5丁目、稲毛東5丁目、稲毛東6丁目一帯が挙げられています。水位の基準点は、稲毛小学校前にある「草野水のみち第3水位計」で、満水位は3.75mです。避難の判断には、稲毛区における予測雨量が使われ、注意情報第2報では1時間53.4mm、避難指示では1時間62mmを超えるかどうかが基準とされています。しかも稲毛小学校は、大雨で浸水のおそれがあるため、避難所になりません（出典：千葉市 草野水路の避難に関する資料）。

つまり、この一帯のマンションやビルでは、「近くの小学校へ逃げればよい」とは限りません。管理組合の防災マニュアルに書かれている避難先が、大雨のときに使えるのか。この確認は、お金をかけずに今週できることです。

令和8年8月の千葉豪雨と稲毛区

令和8年8月13日の豪雨について、市の報告をもとに、稲毛区の数字を整理します。

稲毛区役所の雨量計は、8月13日19時に、10分間で最大23.0mm、60分間で最大103.5mmを観測しました。累積雨量は、第1報で263.0mm、第31報では355.0mmと記されています（出典：千葉市 大雨被害の状況（令和8年8月14日7時現在）、千葉市 令和8年8月千葉豪雨の被害・対応状況等について（第31報））。

第1報（8月14日7時現在）の稲毛区は、重傷1人、床上浸水1戸、全面通行止めの道路19か所、停電20戸、避難者65人（最大155人）と記載されています。第31報（9月24日13時現在）では、土砂災害警戒区域を対象とする避難指示が、8月13日18時40分に出され、22時02分に解除された旨が載っています。住家被害認定調査の判定結果は、稲毛区で合計365件（全市2,368件）で、そのうち「半壊」とされたのが161件でした。市の注記では、判定の入力が一部未完了で、調査件数と一致しない場合があります。

また、ウェザーニューズの分析では、千葉県内の浸水関連の投稿のうち55.7%が、低地や浸水想定区域の外からでした。原因は、河川のあふれではなく、道路やアンダーパスでの排水の限界を超えた内水が多かったとされています。この分析は千葉県全体のもので、稲毛区について述べたものではありません（出典：ウェザーニューズ 令和8年8月千葉豪雨の分析）。

ここから私が学ぶ教訓は二つです。ひとつは、マップで色がついていない場所でも、100mmを超える雨では排水が追いつかなくなるということ。もうひとつは、避難するほどの被害でなくても、停電と断水で、高層階の暮らしは止まるということです。

気象庁銚子地方気象台によると、千葉県内のアメダスで1時間30mm以上の雨が降る年間回数は、2016〜2025年の平均が約1.76回で、1979〜1988年の平均（約0.92回）の約1.9倍です（出典：気象庁 銚子地方気象台 千葉県の大雨の長期変化）。強い雨は、今後も前提として備える必要があると、私は考えています。

地域特性と漏水事故の関係

稲毛区は、JR稲毛駅周辺の住宅・商業地から、区の内陸側の住宅地まで、性格の違う街が並ぶ区です。私が現場で見てきた経験をもとに、タイプ別の傾向をお話しします。

水路や低い土地に近い建物は、道路の冠水や内水の影響を受けやすく、地下の機械室や駐車場、1階の設備が心配です。ただし、漏水の多くは、床下ではなく屋上や外壁、バルコニーから始まります。強い雨が降ると、1か所の詰まりが、下階の天井のシミにつながります。

斜面や擁壁の近くの建物は、土砂災害警戒区域に入る場合があります。外構の擁壁のひび、排水管の破損、敷地の水の流れをあわせて点検します。外壁の漏水対策に加えて、敷地の排水計画を見直しておくと、安心感が違います。

築30年以上の中層マンションは、屋上防水とシーリング（外壁目地の充填材）が、ちょうど更新時期を迎えています。10階建て前後の物件で、ドレンの周囲が浮いているのを、私は何度も見ています。

賃貸オーナーさまの場合、漏水は入居者の不満、退去、家賃の減額に直結します。稲毛駅から近い物件ほど、空室期間の損失が大きくなりがちです。

よくあるケース

台風や豪雨の翌朝に、最上階の住戸から「天井にシミが出た」と連絡が入ることは、珍しくありません。現場に上がると、原因が屋上ドレンの砂やゴミの詰まり、立上り防水の端部の浮きであることが、よくあります。

管理会社さんが足場業者を手配すると、最短でも1〜2週間かかります。ロープアクセスなら、立上りの端部やシーリングの応急補修に、即日〜翌日で着手できることが多いです。足場を組む前提で168万円かかる見積りが、同じ範囲をロープアクセスで施工すると59万円になり、差額は109万円というケースもあります（10階建て・外周80m・工期3ヶ月を想定した試算の目安です。実際の費用は建物の形状や状態で大きく変わります）。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

1時間100mmを超える雨で試されるのは、次の7か所です。診断のとき、私はこの順番で見ています。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、保護コンクリートの割れ。防水の更新費用の目安は、工法や面積により、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです（物件により変動します）。
2. シーリング（外壁目地・サッシまわり）：硬化、ひび割れ、肉やせ。雨が横から当たる面は、傷みが早い傾向があります。
3. バルコニー排水：排水口の詰まり、勾配不良、床防水の摩耗。
4. ドレン（屋上の排水口）：ゴミ詰まり、周囲の防水端部の浮き、目皿（ストレーナ）の欠損。
5. 立上り（屋上やパラペットの根元）：笠木（かさぎ）の継ぎ目、防水の端部、押さえ金物。
6. サッシまわり：枠の周囲のシーリング、水切りの勾配。
7. エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目のカバー材の外れ、止水の劣化。

外壁の劣化の把握には、足場を組まずに調べられるドローンを使った外壁調査も選択肢になります。外壁の打診調査の費用は、1㎡あたり250〜500円程度が目安です。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の堅固な吊元に接続して作業する工法です。国際的な技能基準であるIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の訓練を受けた作業員が、足場を組まずに壁面や屋上端部へ到達します。

足場の場合は、見積り、居住者への周知、資材手配、組立てと、早くても1〜2週間かかります。ロープアクセスなら、点検と応急補修に即日〜翌日で着手できることが多いのが強みです。豪雨のあとに雨がまた降る予報が出ているとき、この差は大きいです。

明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスによる高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法の技術的な詳細は、明誠のロープアクセス工法のご紹介と、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

漏水の調査や応急対応の考え方は、明誠の漏水対応のご案内をご覧ください。

足場とロープアクセスのどちらが良いかは、建物によって違います。明誠は、通常の足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物にとって最適な方法を提案できます。同業者・フランチャイズ加盟をお考えの方向けの技術情報は、ロープアクセスドットコムでご覧いただけます。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

令和8年8月の停電・断水の経験から、稲毛区のマンションで確認したいのは、次の設備の設置階と電源の確保です。想定最大規模の水害は、めったに起きません。しかし、起きたときの被害は、建物の設備の位置で決まります。

設備	水害・停電時に起きること	修繕・対策の優先度
受変電設備・キュービクル	浸水や停電で復旧が長期化	高。設置階の確認、かさ上げ、防水扉の検討
給水ポンプ・加圧ポンプ	停止で上階が断水	高。電源の確保、非常用の給水手段
エレベーター制御盤・機械室	停止で高層階の生活が困難	高。設置階の確認、停止時の運用ルール
自家発電機	浸水や燃料切れで機能せず	中〜高。設置階と燃料の保管
避難通路・外構の排水	冠水や土砂で通行不能	中。敷地の排水と擁壁を併せて点検

これらは、大規模修繕の工事費に比べて小さい金額で改善できることも多いです。長期修繕計画に「水害・停電・内水対策」の項目を入れておくと、理事会で優先順位を議論しやすくなります。

千葉市の支援制度（令和8年度）

分譲マンションの耐震診断・耐震改修補助

千葉市は、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）で建てられた分譲マンションの耐震診断に、補助を用意しています。補助率は診断費用の3分の2（消費税を除く、予算の範囲内）で、上限は予備診断が1棟3万4千円、本診断が1棟400万円（または補助対象床面積に応じた算定額）です。申請の前年の9月〜11月に、事前相談を行うことが必須とされています（出典：千葉市 分譲マンション耐震診断補助（2026年9月2日更新））。

耐震改修も補助の対象で、設計費の3分の2（上限は1戸あたり5万円、または1棟あたり500万円）、工事・監理費の3分の1（上限は1棟あたり3,000万円など）です（出典：千葉市 分譲マンション耐震改修補助（2026年4月1日更新））。

今は11月です。令和9年度の補助を使いたい旧耐震の管理組合は、事前相談の期間（9〜11月）が今月末までです。受付期間と募集件数は、市の「耐震トップページ」に掲載されています。

マンション長期修繕計画作成支援制度

対象経費の2分の1以内、上限25万円の補助制度です。建築後5年以上の分譲マンションで、区分所有者が5人以上いることなどが要件です。市のページ（2026年7月6日更新）には「令和8年度の募集は終了しました」とありますが、予定件数に達していない場合は、令和8年12月11日まで先着順で受け付けるとも書かれています。気になる管理組合は、住宅政策課へ早めに確認してください（出典：千葉市 マンション長期修繕計画作成支援制度）。

このほか、千葉市は相談会・アドバイザー派遣、管理計画認定制度の案内も行っています（出典：千葉市 マンションの維持管理と再生に関する情報（2026年10月2日更新））。

よくあるご質問

Q. 千葉市稲毛区のマンションで、最初にすべき漏水対策は何ですか？

A. 屋上ドレンとバルコニー排水の清掃・点検です。令和8年8月13日のように、稲毛区役所で1時間103.5mmに達する雨では、排水の詰まりがそのまま漏水につながります。年に1〜2回の清掃で防げるケースが多いです。

Q. 稲毛区で、草野水路の近くにある建物は何に気をつければよいですか？

A. 市の資料では、稲毛2丁目・3丁目、稲毛町5丁目、稲毛東5丁目・6丁目一帯が避難の対象区域とされています。水位の基準点は稲毛小学校前の水位計で、同校は大雨時に浸水のおそれがあるため避難所になりません。避難先を事前に確認してください。

Q. 洪水と内水は、何が違いますか？

A. 洪水は川の水があふれる現象、内水は雨水管や水路が受けきれず、マンホールや雨水ますから水があふれる現象です。千葉市は洪水・内水・高潮・津波のマップを別々に公開しています。

Q. ハザードマップで色が付いていない場所なら、水害対策は不要ですか？

A. 不要とは言えません。令和8年8月の豪雨では、県内の浸水関連の投稿の55.7%が、低地や浸水想定区域の外からでした（ウェザーニューズの分析）。市のページにも、最新でない場合があるとの注意書きがあります。

Q. 緊急の漏水で足場が間に合わないときは、どうすればいいですか？

A. ロープアクセスで、点検と応急補修に即日〜翌日に着手できることが多いです。物件の状況により異なりますので、まずはお問い合わせフォームから状況をお知らせください。

Q. 屋上防水の費用はどれくらいですか？

A. 工法や面積で変わりますが、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。

Q. 千葉市の耐震診断補助は、分譲マンションにも使えますか？

A. 旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の分譲マンションが対象で、診断費用の3分の2が補助されます。申請の前年9月〜11月の事前相談が条件とされているため、市の担当窓口へお早めにご確認ください。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

まとめ＋今週動くこと3点

千葉市稲毛区は、草野水路沿いの内水・洪水、土砂災害警戒区域、そして令和8年8月の千葉豪雨と、水の備えを考える材料が揃った区です。私は理事長さまやオーナーさまに、「雨が降る前にドレンと受変電設備の場所を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 千葉市の内水・洪水・土砂災害・地震（液状化）のマップで、物件所在地の想定を確認し、画面やPDFを保存する（国土交通省のハザードマップポータルサイトで重ねて見る方法もあります）。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水のゴミ詰まり、受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の設置階を、管理会社と一緒に点検する。草野水路沿いの物件は、防災マニュアルの避難先が大雨時に使えるかも確認する。
3. 旧耐震のマンションは、事前相談が必要な11月のうちに、市へ耐震診断補助について問い合わせる。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けには大規模修繕のご案内（管理組合）、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。漏水の原因調査や概算のお見積りは、お問い合わせフォームから無料で承ります。

出典・参考資料

• 千葉市「地震・風水害ハザードマップ」
• 千葉市「ハザードマップ（Web版）の災害種別」
• 千葉市「土砂災害ハザードマップ」
• 千葉市「地震ハザードマップ（令和8年7月）」
• 千葉市「草野水路の避難に関する資料」
• 千葉市稲毛区「防災講座資料（令和3年11月）」
• 千葉市「大雨被害の状況（令和8年8月14日7時現在）」
• 千葉市「令和8年8月千葉豪雨の被害・対応状況等について（第31報）」
• 千葉市「分譲マンション耐震診断補助」
• 千葉市「分譲マンション耐震改修補助」
• 千葉市「マンション長期修繕計画作成支援制度」
• 千葉市「マンションの維持管理と再生に関する情報」
• 気象庁 銚子地方気象台「千葉県の大雨の長期変化」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
• ウェザーニューズ「令和8年8月千葉豪雨の分析」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月3日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月3日時点で公表されている千葉市、気象庁および国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、千葉市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。