結論：荒川区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。荒川区の分譲マンションの管理計画認定は、東京都ではなく荒川区が審査して認定します。荒川区への申請・変更・更新の手数料は「当面無料」です。ただし荒川区には、国の基準に1つ上乗せした区独自基準があります（出典：荒川区「荒川区マンション管理計画認定制度」、更新日2026年10月27日）。

荒川区の管理組合さまに押さえていただきたい点は、次の5つです。

• 区への手数料は0円ですが、マンション管理センターのシステム利用料10,000円と、事前確認の審査料が別にかかります
• 区独自基準は「昭和58年12月31日以前に新築されたマンションは、管理状況の届出をしていること」です
• 区の窓口では申請できません。事前確認適合証を取ってから、オンラインで申請します
• 区に申請してから認定までは、不備がなければ概ね1か月です
• 23区内の固定資産税の減額は2分の1で、工事完了の期限は令和9年3月31日です

私は東京都東大和市に会社を構え、多摩地域から23区まで、20年以上マンションの大規模修繕に携わってきました。荒川区は、南千住や町屋の大型マンションから、日暮里・西尾久の中小規模マンションまで、築年数の幅が広い区です。そのため「うちは独自基準に当たるのか」という仕分けが、最初の一歩になります。

荒川区の認定主体：区が認定し、窓口は住まい街づくり課です

管理計画認定制度は、令和4年度に始まった国の制度です。管理組合がつくる管理計画を、役所が審査して認定します。この役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。

国土交通省の整理では、認定を行うのは「マンション管理適正化推進計画」を策定した市と特別区で、町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。荒川区は「荒川区マンション管理適正化推進計画」（令和5年11月〜令和10年度末）を策定し、令和5年11月1日から認定制度を運用しています（出典：荒川区「荒川区マンション管理適正化推進計画」）。

窓口は、荒川区役所の防災都市づくり部 住まい街づくり課 住宅係（北庁舎2階）です。認定制度のページでは、電話は代表03-3802-3111（内線2822）と案内されています。

対象は、区内のいわゆる分譲マンションです。ワンオーナーの賃貸マンションは対象外と明記されています。一棟の賃貸マンションをお持ちのオーナーさまは、この制度ではなく、修繕履歴の記録や工事の費用対効果で資産価値を組み立てることになります。

荒川区の認定実績：33棟が公表済み

荒川区のページには、認定を受けて公表に同意したマンションの一覧が載っています。令和6年2月20日の1件目から、令和8年9月15日認定の分まで33棟です。所在地は南千住、町屋、東日暮里、西日暮里、西尾久、荒川と、区内に広がっています。

一覧を数えると、2025年（令和7年）の1年間だけで17件が認定されており、ここ1〜2年で動きが速くなっています。近所のマンションが認定を取ったと聞いて、相談に来られる理事長さまも増えています。

認定17要件：総会・規約・経理・長期修繕計画のどこでつまずくか

国の認定基準は、5つの分野で構成されています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定基準（PDF）」）。荒川区の基準は、この国の基準に区独自基準を1つ加えた形です。

分野	主な要件
管理組合の運営	管理者等の選任／監事の選任／総会を年1回以上開催
管理規約	規約の作成／緊急時の専有部分への立入りや修繕履歴の管理の規定／財務・管理情報の書面交付等の規定
経理	管理費と修繕積立金の区分経理／積立金会計から他会計への充当なし／3か月以上の滞納額が全体の1割以内
長期修繕計画	標準様式に準拠し総会で決議／作成・見直しが7年以内／計画期間30年以上で大規模修繕2回以上／一時金の徴収を予定しない／積立金の平均額が著しく低額でない／最終年度に借入金残高がない
その他	組合員名簿・居住者名簿を備え年1回以上確認／荒川区マンション管理適正化指針に照らして適切／区独自基準（管理状況届出）

マンション管理センターの案内では、基準の判断に使う国の資料として、事務ガイドライン（令和8年3月改訂）、マンション標準管理規約（令和7年10月改正）、長期修繕計画標準様式・作成ガイドラインと修繕積立金ガイドライン（いずれも令和6年6月改訂）が挙げられています（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。古いひな形の長期修繕計画のままだと、事前確認で止まりやすくなります。

現場でつまずきやすい3か所

私が理事会で要件を一緒に確認すると、止まる場所はだいたい決まっています。

1つ目は、長期修繕計画の見直し時期です。1回目の大規模修繕のあと、計画を更新しないまま7年を超えている例は多いです。2つ目は、修繕積立金の平均額です。ガイドラインの水準を下回る場合は、専門家による「著しく低額でない旨の理由書」が必要になります。この理由書は、事前確認を担当するマンション管理士は作成できません。3つ目は、居住者名簿です。賃貸に出している住戸が多いマンションほど、確認が追いつきません。

ここで、私の現場の話を1つします。以前、築38年・40戸ほどの管理組合から「認定を取りたい」と相談を受けました。規約も経理も問題ありませんでした。止まったのは、長期修繕計画の計画期間が25年しかなく、大規模修繕が1回しか入っていなかったことです。計画を30年に延ばすと、2回目の大規模修繕の費用が積立金の残高を約1,100万円上回りました。理事会では積立金の値上げ案が出ましたが、私は外壁の仮設費を見直す案もあわせて出しました。結果として、値上げ幅を当初案の半分ほどに抑えて総会を通すことができました。私はいつも理事長さまに、「計画の帳尻は、積立金と工事費の両方から合わせるものです」とお伝えしています。

荒川区の独自基準「管理状況届出」と実務への影響

荒川区の独自基準は、「東京におけるマンションの適正な管理の促進に関する条例」の要届出マンションに該当する場合、管理状況の届出が行われていること、です。

要届出マンションとは、昭和58年（1983年）12月31日以前に新築されたマンションのことです。東京都の条例で、管理組合に管理状況の届出が義務づけられています（出典：荒川区「マンション管理状況届出制度」、更新日2026年8月20日）。

独自基準は事前確認の対象外です

ここが一番の落とし穴です。マンション管理センターのページには、自治体の独自基準はマンション管理士による事前確認の対象外である、と明記されています。荒川区のページでも、区への申請に必要な事前確認適合証は「荒川区独自基準を除く」基準への適合を示すもの、とされています。

つまり、事前確認に通っても、届出が済んでいなければ区の審査で止まります。築40年を超えるマンションは、申請の前に、届出を済ませたかどうかを理事会の議事録や引継書で確認してください。

逆に、昭和59年以降に新築されたマンションは、この独自基準には当たりません。国の17項目だけを見ればよいことになります。築年数で道が分かれる、というのが荒川区の特徴です。

届出の窓口は住まい街づくり課 住宅係（電話03-3802-4454）です。届出システムのログインIDやパスワードは、東京都住宅政策本部マンション課（電話03-5320-4913）が担当しています。

令和9年4月から国の基準が見直されます

もう1つ、時期の話があります。令和7年のマンション関係法の改正を受けて、改正省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示が令和8年7月31日に公布されました。自治体への申請日が令和9年4月1日以降の場合は、見直し後の認定基準が適用されます。経過措置も設けられています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」令和9年4月1日施行関係）。

令和9年4月をまたいで申請する管理組合は、どちらの基準で審査されるのかを、事前に区へ確認しておくと安心です。

手数料と申請ルート：総額の目安は2万円程度から

荒川区の申請は、（公財）マンション管理センターの「管理計画認定手続支援システム」を通して行います。区の窓口での申請はできません。

費用の目安（長期修繕計画が1つの場合）

費用	金額	払い先・備考
区への手数料（新規・変更・更新）	0円（当面無料）	荒川区
システム利用料	1申請10,000円（税込）	マンション管理センター
事前確認審査料	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）※	パターン③・④の場合。①・②は依頼先との協議
合計の目安	約20,000円	計画の見直しや規約改正が必要なら別途費用

※出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」

23区の中には、区に数千円の手数料を払う区もあります。荒川区は、5年ごとの更新も含めて区への手数料が当面無料です。長く続けるほど差が出ます。ただ「当面」という書き方ですので、申請の直前に区のページで確認してください。

事前確認の申請パターン

マンション管理センターは、申請の経路を5つ示しています。

1. 事前確認講習を修了したマンション管理士に個別に依頼する（審査料は協議）
2. 管理会社経由で、マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」と併せて申請する（審査料は協議）
3. 日本マンション管理士会連合会経由で、「マンション管理適正化診断サービス」と併せて申請する（1計画10,000円）
4. 管理組合が直接マンション管理センターに申し込む（1計画10,000円）
5. 管理組合が直接自治体に申請する（事前確認なし）

荒川区は事前確認適合証を求めているため、実際に選ぶのは①〜④です。費用の上限を早く見たい管理組合には、④が分かりやすいと私は感じています。管理会社が適正評価制度を使っているなら、②が手間は少なくて済みます。

どのルートでも、総会の決議を経ていない管理組合は事前確認を受けられません。順番は「総会決議 → 事前確認 → 区への申請」です。

認定の3つの経済効果：税・フラット35・共用部リフォーム融資

1つ目：長寿命化促進税制（23区は固定資産税2分の1減額）

23区の固定資産税は、区ではなく東京都が課税しています。東京都主税局の案内では、管理計画認定マンションなどで長寿命化工事を行った場合、工事完了の翌年度分の固定資産税について、1戸あたり100㎡相当分までの税額の2分の1が減額されます（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」（PDF））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上、かつ10戸以上の区分マンション
• 長寿命化工事を過去に1度以上実施していること
• 管理計画認定マンション（または助言・指導を受けたマンション）であること
• 令和5年4月1日〜令和9年3月31日に、屋根防水・床防水・外壁塗装等の工事をすべて完了していること

申告は、工事完了日から3か月以内に、荒川区を所管する都税事務所へ行います。国の制度の全体像は国土交通省「マンション長寿命化促進税制」で確認できます。

金額のイメージです。1戸あたりの建物部分の固定資産税が年8万円なら、2分の1で年約4万円、40戸で年約160万円の減額になります。あくまで試算で、実際の税額は建物の評価や面積で変わります。

2つ目：フラット35の金利引下げ

管理計画認定マンションは、住宅金融支援機構のフラット35の金利引下げを受けられます。区分所有者が住戸を買うとき、借り換えるときの話ですので、管理組合の会計には直接効きません。ただ、売却時に買主の金利負担が軽くなるため、中古市場での評価につながります。引下げ幅と期間は、申込み時点のフラット35のサイトでご確認ください。

3つ目：マンションすまい・る融資（共用部分リフォーム融資）

管理組合が申し込む共用部分リフォーム融資は、申込み時点で管理計画認定を取得していると、融資金利が年0.2%引き下げられます。申請中の段階では適用されません（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」）。あわせて、マンションすまい・る債の利率の上乗せも受けられます。

工事費の面でも効く話：足場とロープアクセスの比較

税の減額を受けるには、屋根防水・床防水・外壁塗装等の3つの工事が条件です。そして長期修繕計画が通るかどうかは、30年分の工事費を積立金で賄えるかどうか、という一点にかかっています。

30戸規模のマンションの大規模修繕は、総額3,500万〜5,000万円程度が目安で、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることが一般的です。10階建て・外周80m・工期3か月という条件で試算すると、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法なら約59万円で、差額は約109万円になります。30年の計画で大規模修繕が2回なら、差は2回分効きます。いずれも目安で、建物の形状や劣化の状態で大きく変わります。

荒川区のような密集した市街地では、前面道路が狭く、隣の建物と近い物件が少なくありません。足場を組むスペースが取りにくいと、足場の費用は膨らみがちです。ただし、すべての部位をロープアクセスにすればよいわけではありません。明誠は、通常の足場、ロープアクセス、両方を部位ごとに使い分けるハイブリッドの3つから、建物に合う工法を提案しています。

ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保する二重の安全対策が基本です。明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。当社サイトでは明誠のロープアクセス工法の技術詳細、大規模修繕の料金の考え方、管理組合さま向けの大規模修繕サービスをご案内しています。明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

逆算スケジュール：総会決議から認定まで

今日は2026年11月4日です。固定資産税の減額を狙う場合、工事完了の期限である令和9年3月31日まで、残りは5か月弱です。これから着工する工事で期限に間に合わせるのは、規模によっては難しい可能性があります。延長の有無は、国の税制改正の発表をご確認ください。

税の特例と関係なく認定を取りたい管理組合は、次の順で進めます。期間は管理組合によって大きく変わります。

時期の目安	やること
5〜6か月前	竣工年を確認。昭和58年以前なら管理状況届出の有無を確認（荒川区独自基準）
4〜5か月前	長期修繕計画の作成日、計画期間、大規模修繕の回数、積立金の水準を点検。必要なら見直しに着手
3〜4か月前	管理規約の点検（専有部分への立入り、履歴情報の管理、情報の書面交付）
総会	長期修繕計画と積立金額、認定申請を行うことを決議
総会後1〜2か月	事前確認を依頼し、事前確認適合証を受け取る
適合証の後	支援システムから荒川区へ申請
申請後	区の審査（概ね1か月）、認定通知書の交付

荒川区は無料の「コンサルタント派遣制度」も用意しています。マンション管理士や一級建築士などが管理組合へ出張相談に来る制度で、相談内容に「管理計画認定制度の申請にあたっての相談」が含まれています。防災に関する助言は1年度3回まで、それ以外は1管理組合につき通算6回までです。規約や長期修繕計画の書類作成、見積の作成などは対象外です。申込みは派遣希望日の7日前までで、事前相談が必要です（出典：荒川区「コンサルタント派遣制度（マンション）」、更新日2026年10月2日）。

まとめと今週動くこと3点

荒川区の管理計画認定は、区が認定し、区への手数料は当面無料です。システム利用料と事前確認審査料を合わせて、長期修繕計画1つなら約20,000円が目安です。昭和58年以前のマンションは、管理状況届出という区独自基準があり、これは事前確認では確認されません。

今週、理事会で動いていただきたいのは次の3点です。

• 建物の竣工年を確認し、昭和58年以前なら管理状況届出が済んでいるかを確認する
• 長期修繕計画の作成日（7年以内か）と計画期間（30年以上か）を確認する
• 次の総会で認定申請を決議するかどうか、理事会で話題に出す

認定のためだけに急ぐ必要はありません。ただ、計画を見直すきっかけとしては、とてもよい制度です。工法やお見積りのご相談は、明誠のお問い合わせフォームからお気軽にどうぞ。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 荒川区で管理計画認定を取るのに、全部でいくらかかりますか？

A. 区への手数料は当面無料です。システム利用料10,000円と、事前確認審査料（マンション管理センターに直接申し込む場合は1計画10,000円）を合わせて、約20,000円が目安です。計画の見直しや規約改正が必要なら、その費用が別にかかります。

Q. 荒川区に独自の認定基準はありますか？

A. あります。昭和58年12月31日以前に新築されたマンションは、東京都の条例に基づく管理状況の届出が済んでいることが条件です。この基準はマンション管理士の事前確認の対象外ですので、申請前に管理組合で確認してください。

Q. 区の窓口に直接申請できますか？

A. できません。荒川区のページに「区の窓口での申請はできません」と明記されています。事前確認適合証を取得し、マンション管理センターの支援システムから申請します。

Q. 申請してから認定まで、どのくらいかかりますか？

A. 区に申請してから認定まで、不備がなければ概ね1か月です。事前確認にかかる期間は、依頼先にご確認ください。

Q. 認定の有効期間と更新はどうなりますか？

A. 有効期間は5年間で、満了日までに更新申請ができます。荒川区は更新の手数料も当面無料です。理事が入れ替わっても分かるよう、引継書に有効期限を書いておくことをおすすめします。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 23区内では、工事完了の翌年度分の固定資産税について、1戸あたり100㎡相当分までの2分の1が減額されます。築20年以上・10戸以上などの要件があり、工事は令和9年3月31日までに完了している必要があります。申告は工事完了から3か月以内に都税事務所へ行います。

Q. 賃貸マンションは対象になりますか？

A. ワンオーナーの賃貸マンションは対象外です。区内の分譲マンションの管理組合が申請します。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年11月4日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月4日時点で公表されている荒川区および国土交通省・東京都主税局・（公財）マンション管理センター・住宅金融支援機構の公式情報をもとに執筆しています。荒川区の認定制度ページは2026年10月27日更新、管理状況届出制度ページは2026年8月20日更新、コンサルタント派遣制度ページは2026年10月2日更新です。荒川区の手数料は「当面無料」との記載で、将来変更される可能性があります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず荒川区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 荒川区「荒川区マンション管理計画認定制度」（更新日2026年10月27日）
• 荒川区「荒川区マンション管理適正化推進計画」
• 荒川区「マンション管理状況届出制度」（更新日2026年8月20日）
• 荒川区「コンサルタント派遣制度（マンション）」（更新日2026年10月2日）
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション管理計画認定基準（PDF）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資（管理組合申込みの場合）」