三島市で賃貸マンション・アパート、テナントビルを所有するオーナーさまに向けて、令和8年度に三島市と国の制度で「オーナーが自分で使えるもの」「使えないもの」を公式ページをもとに仕分けました。三島市は富士山の湧水に恵まれた「水の都」で、新幹線停車駅の三島駅を抱える静岡県東部の賃貸需要の拠点です。一方で、三島市の住宅系補助は「自ら居住する戸建住宅」を条件にするものが多く、賃貸オーナーが素直に申請できる制度は限られます。

結論を先に言うと、三島市の賃貸オーナーが今動くべきなのは次の3つです。

• 国の賃貸集合給湯省エネ2026：給湯器交換で1台最大10万円。申請予約の期限は2026年11月16日で、残り12日です。
• 三島市の非木造住宅の耐震診断事業：旧耐震のRC・S造の賃貸マンションやビルの耐震診断費の3分の2以内、1棟200万円まで。三島市の地震対策補助は12月中で受付終了です。
• 旧耐震の木造アパートは「わが家の専門家診断」で無料診断：対象に「共同住宅」が明記されています。

私は株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、補助金の金額だけでなく、NOI（実質賃料収入）・入居率・税務・出口価格にどう効くかまで、オーナーの投資判断の材料として整理します。

三島市の賃貸オーナー向け 制度の早見表（令和8年度）

まず全体像です。「オーナーが申請できるか」で色分けすると、三島市の制度は次のようになります。

制度	補助の中身	賃貸オーナーは使えるか	期限・状況
国：賃貸集合給湯省エネ2026	既存賃貸集合住宅の給湯器交換 1台最大10万円	◎ オーナー・管理会社向け	申請予約は11月16日まで（予算到達で前倒し終了）
市：非木造住宅の耐震診断事業	診断費の2/3以内・1棟200万円限度	◎ 所有者が行う診断が対象	相談受付中（令和8年8月現在）・12月中で受付終了
市：わが家の専門家診断事業	旧耐震木造住宅（戸建・長屋・共同住宅）の無料診断	○ 木造アパートは対象	受付中（令和8年8月現在）
市：建築物の耐震改修事業	工事費×23%×2/3以内・1,500万円限度	△ 医療施設・百貨店等、緊急輸送道路沿道の建物	事前相談が必須
市：ブロック塀等耐震改修促進事業	避難路・通学路沿いは除却・建替とも上限なし	◎ 敷地の塀が道路に面していれば対象	受付中（令和8年8月現在）
市：中小企業者地球温暖化対策事業費補助金	省エネ設備更新1/3・上限20万円、再エネ上限20万円	△ 市内に事業所がある中小企業者（個人事業主含む）。居住部分の省エネ設備は対象外	予算残額827,000円（令和8年9月29日現在）
市：スマートハウス設備導入費補助金	太陽光・蓄電池など	× 「自ら居住する戸建住宅（賃貸住宅は除く）」	—
市：結婚新生活支援補助金	新婚世帯の家賃・敷金・礼金等 最大30万円（条件により60万円）	入居者向け（募集の武器になる）	令和9年2月26日まで

※各制度の要件は記事中のリンク先（三島市・国の公式ページ）で必ずご確認ください。受付状況は三島市「地震対策補助事業の受付状況について（令和8年度）」（令和8年8月現在の表）によります。

【最優先】国の賃貸集合給湯省エネ2026｜三島市の物件も対象、予約は11月16日まで

オーナーが「発注者」として使える数少ない国の補助

三島市の住宅系補助が持ち家前提であるのに対し、資源エネルギー庁の賃貸集合給湯省エネ2026事業は、既存の賃貸集合住宅の給湯器を省エネ型（エコジョーズ・エコフィール等）に交換する賃貸オーナー・管理会社のための補助です。補助は1台あたり最大10万円で、申請は事前登録した施工業者やリース事業者を通じて行います。国土交通省の住宅省エネ2026キャンペーンの発表でも、申請額（予約を含む）が予算上限に達した時点で申請受付・申請予約を締め切ると明記されています。

24戸なら最大240万円。キャッシュフローで見ると

たとえば三島駅周辺の築20年・24戸の賃貸マンションで、給湯器が交換時期（一般に10〜15年）を迎えているとします。全戸交換の工事費が1台あたり25〜35万円、合計600〜840万円程度とすると、補助が最大240万円入れば、実質負担は360〜600万円程度に圧縮されます（金額は目安で、機種・配管条件で変わります）。

給湯器は故障すると入居者の生活が即座に止まり、クレーム・家賃減額交渉・退去の引き金になります。「壊れてから1台ずつ」より「補助を使って計画的に一斉更新」のほうが、修繕費の平準化と入居者満足の両面で有利です。

注意すべき3つの落とし穴

• 予約期限が近い：11月16日を過ぎると予約できません。今週中に施工業者へ在庫・工期・登録事業者かどうかを確認してください。
• 予算到達で前倒し終了がある：期限より先に締め切られる可能性があります。
• 市の制度との重複：三島市の中小企業者向け補助は「国・県等の補助を受けていない」ことが省エネ設備の要件です。同じ給湯器に二重で補助は受けられません。

三島市の住宅系補助は「自ら居住」が条件｜賃貸オーナーが見落とす逆転現象

三島市の令和8年度スマートハウス設備導入費補助金（予算額650万円）は、太陽光発電・家庭用蓄電池・燃料電池・V2Hなどを補助しますが、対象者は「自ら居住する戸建住宅（賃貸住宅は除く）」と明記されています。耐震シェルター・防災ベッドの補助も、対象は2階建て以下の木造住宅で長屋・共同住宅を除き、自ら居住する住宅に限られます。

つまり、三島市の暮らし系の補助は「住んでいる人」を支援する設計で、賃貸物件のオーナーが自分の物件に使えるものは多くありません。ここを知らずに「市の省エネ補助で共用部に太陽光を」と計画すると、見積りまで取ったあとで対象外が判明します。オーナーが狙うべきは、建物の安全性（耐震・ブロック塀）と、国の賃貸向け補助です。

なお、オーナー法人や個人事業主として三島市内に事業所がある場合は、令和8年度中小企業者地球温暖化対策事業費補助金が候補になります。既存設備の更新に限り、高効率照明・空調・給湯などの省エネ設備は補助対象経費の3分の1（上限20万円）、太陽光・蓄電池は上限20万円です。ただし「居住の用に供する部分」での省エネ設備導入は対象外とされているため、賃貸マンションの共用部照明のLED化が対象になるかは要綱上はっきりしません。テナントビルや店舗・事務所部分で使う場合も含め、着手前に環境政策課（055-983-2647）へ事前相談してください。予算残額は令和8年9月29日現在で827,000円と、残りは多くありません。

旧耐震のRC賃貸マンション・ビル｜三島市の非木造耐震診断は最大200万円

補助額の決まり方

三島市の地震対策補助事業（令和8年度）のうち、賃貸オーナーにとって最も使いやすいのが「非木造住宅の耐震診断事業」です。対象は昭和56年5月31日以前に着工された建築物（木造の住宅を除く）で、所有者が行う耐震診断の経費を補助します。RC造・S造の賃貸マンション、店舗付き共同住宅、事務所ビルが該当し得ます。

延べ面積（一戸建て以外）	基準額（1㎡あたり）
1,000㎡以下	3,670円
1,000㎡超〜2,000㎡以下	1,570円
2,000㎡超	1,050円

補助額は「経費」と「基準額」の少ない方の3分の2以内で、1棟200万円が限度です（1,000円未満切り捨て）。

延べ1,500㎡の賃貸マンションで試算

基準額を面積帯ごとに積み上げると仮定すると、延べ1,500㎡なら 1,000㎡×3,670円＋500㎡×1,570円＝約445万円が基準額です。診断の見積りが300万円なら、少ない方の300万円×2/3＝200万円となり、上限いっぱいの200万円が補助され、オーナー負担は約100万円です。基準額の算定方法（面積帯ごとの積み上げか、全体に一つの単価をかけるか）は市の要綱で確認が必要なため、正確な補助見込みは住宅政策課 建築指導係（055-983-2644）に事前相談してください。三島市も「申請する前に添付書類を添えて事前に相談」と明記しています。

耐震診断の結果は「出口」に直結する

旧耐震の収益物件は、売却時に買主の金融機関が融資に慎重になり、買主層が現金購入者に限られて価格が下がりやすい傾向があります。耐震診断を実施して数値（Is値）を把握しておくことは、補強するかどうかに関わらず、売却時の説明材料になります。逆に、診断せずに放置した物件は「リスク不明」として最も厳しく値引きされます。

診断の結果、補強が必要と判断された場合、医療施設・避難所などの災害時拠点施設や百貨店など多数の者が利用する建物（原則延べ1,000㎡以上・3階以上）、または緊急輸送道路の沿道で道路閉塞のおそれがある建物は、建築物の耐震改修事業の対象になり得ます。補助額は「工事費」と「延べ面積×51,200円」の少ない方×23%×2/3以内で、1,500万円が限度です。たとえば延べ3,000㎡のクリニックビルで補強工事費が2億円なら、3,000㎡×51,200円＝約1億5,360万円が基準となり、×23%×2/3で約2,355万円の計算になるため、上限の1,500万円が補助の目安です。ただし特定行政庁の勧告や耐震改修促進法に基づく指導を受けたものが対象で、一般の賃貸マンションがそのまま該当するわけではありません。

旧耐震の木造アパートは「わが家の専門家診断」で無料

三島市の「わが家の専門家診断事業」は、昭和56年5月31日以前に着工された木造住宅を対象に、市が派遣する静岡県耐震診断補強相談士が無料で耐震診断を行う制度です。対象には「戸建住宅・長屋・共同住宅」と明記されており、築45年以上の木造アパートを持つオーナーさまにも門戸が開かれています。申込みは窓口・電話・電子申請で受け付けています。

ただし、除却や建替えを予定している場合は対象外です。また、木造住宅の耐震改修事業（補強計画一体型、1棟100万円上限）は、令和8年度から「改修後の耐震評点1.0以上」に要件が改められ、申請は1人1回までになりました。賃貸用の木造共同住宅が改修補助の対象になるかは公式ページに明文がないため、診断を受ける段階で市に確認してください。

木造アパートは、診断結果次第で「補強して保有を続ける」「除却して土地として売却・建替える」の分かれ道になります。無料診断は、この投資判断を数字で行うための入口です。

ブロック塀の除却・建替え｜三島市は避難路・通学路沿いなら上限なし

賃貸物件の敷地を囲むブロック塀は、地震で倒れて通行人や車に被害を与えれば、所有者の工作物責任を問われるおそれがあります。三島市のブロック塀等耐震改修促進事業は、道路に面した高さ60cm超（4段以上）のブロック塀の全段撤去などを補助します。

区分	基準額（1mあたり）	補助率	限度額
除却（避難路・避難地・通学路沿い）	20,000円	2/3以内	上限なし
除却（上記以外の道路沿い）	9,000円	2/3以内	1敷地18万円
緊急建替（避難路・避難地・通学路沿い）	58,400円	2/3以内	上限なし

たとえば通学路沿いに延長25mの塀があり、撤去費が75万円なら、基準額は25m×20,000円＝50万円、その2/3で約33万円が補助の目安です。市は「通学路沿いであるか確認するので事前に住宅政策課へ相談を」と案内しています。塀の撤去と同時にフェンスへ建て替えると、物件の第一印象（内見時の外観）も明るくなり、募集面でのプラスにもなります。

入居者向けの補助を「募集の武器」にする｜三島市の結婚新生活支援補助金

オーナーが直接もらう補助ではありませんが、入居募集に効く制度もあります。三島市の結婚新生活支援補助金は、令和8年1月1日から令和9年3月31日までに婚姻した夫婦（婚姻日に夫婦とも39歳以下、合計所得500万円未満などの要件あり）に、婚姻を機に賃借した住宅の賃料・敷金・礼金・共益費・仲介手数料などを1世帯30万円（夫婦とも29歳以下は60万円）まで補助します。受付は令和9年2月26日までです。

2LDK前後の住戸を持つオーナーさまは、管理会社と相談して募集図面や物件ページに「三島市の結婚新生活支援補助金の対象になり得ます」と一言添えるだけで、新婚世帯への訴求力が変わります。入居率1%の改善が年間どれだけのキャッシュフロー差になるかは、次の章で試算します。

三島市の賃貸物件で、修繕がNOIと物件価値に効く仕組み

モデルケースで考えます。三島駅徒歩圏・RC造・24戸・平均賃料6.5万円の物件なら、満室時の年間賃料収入は約1,872万円です。

• 入居率が1%改善すると、年間収入は約18.7万円増えます。
• 還元利回り（キャップレート）6%で評価されるなら、NOIが18.7万円増えるだけで物件価格は約312万円上がる計算です。
• 逆に、外壁の汚れやタイルの浮き、給湯器の故障が続いて入居率が3%落ちれば、物件価値は約900万円目減りします。

築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。大規模修繕は「コスト」ではなく、NOIと出口価格を守るための投資として、補助金も含めた総額で判断することが大切です。オーナー向けの修繕の考え方は「収益物件オーナー向けの大規模修繕サービス」、テナントビルの場合は「ビルオーナー向けの修繕サービス」もご覧ください。

税務の整理｜修繕費か資本的支出か、補助金は収入計上

1. 修繕費と資本的支出の区分

外壁塗装の塗り替えや防水の更新など「元の機能を維持・回復する」工事は修繕費として一括で経費（損金）にできる可能性が高く、耐震補強や設備のグレードアップなど「価値を高める・耐用年数を延ばす」工事は資本的支出として減価償却になるのが原則です。1件20万円未満、おおむね3年以内の周期で行う修繕などの形式基準もあります（国税庁「資本的支出と修繕費の区分の特例」参照）。修繕費か資本的支出か、税務処理で単年の税負担が大きく変わります。見積書の段階で工事項目を分けておくと、税理士が判断しやすくなります。

2. 補助金は受給時に収入として扱う

補助金は原則として、法人なら益金、個人なら不動産所得などの収入として課税対象になります。固定資産の取得・改良に充てる補助金は、法人の圧縮記帳や個人の総収入金額不算入の特例が使える場合があります。どの処理が有利かは物件・事業の状況で異なるため、補助金の申請前に税理士へ相談してください。

3. 「補助が出るから工事する」ではなく「計画の工事に補助を当てる」

三島市の地震対策補助は「必ず着手前（契約前）に申請」「年度をまたぐ事業には交付できない」と明記されています。大規模修繕の本体工事は工期が年度をまたぐことが多いため、耐震診断やブロック塀撤去のように年度内に完了できる工事を切り出して、先に補助を使うのが三島市での実務的な順番です。

三島市の立地条件と大規模修繕の工法選び

内陸で塩害は軽く、湧水の街ならではの湿気・凍結に注意

三島市は海に面していないため、沼津市や熱海市などの沿岸部ほど塩害を前提にした仕様は必要ありません。一方で、湧水の多い地域や箱根西麓の高台では、日陰側の外壁のコケ・藻、冬の朝の凍結による作業制限などが起こり得ます。仕様は「沿岸並みの高耐候」より、外壁の北面・低層部の防水と防カビ・防藻の下地処理に予算を寄せるのが合理的です。

足場費は総工費の15〜25%。高さと形状で工法を選ぶ

大規模修繕の総工費のうち、仮設足場は15〜25%程度を占めるのが一般的です。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の建物では、足場費が約168万円かかる部位を、明誠のロープアクセス工法に置き換えると約59万円となり、約109万円の差になる試算もあります（建物条件により大きく変動します）。外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡、打診調査は250〜500円/㎡程度が目安です。

工法	向いている三島市の物件	オーナーにとってのメリット
通常足場工法	中低層・形状が複雑な物件、全面的な改修	全面同時施工で工程が組みやすい
ロープアクセス工法（無足場）	高層・駅前の狭小敷地・部分補修やタイル打診	足場費削減、工期短縮、入居者の窓前に足場が立たない
ハイブリッド工法	低層部は足場、高層部はロープなど部位で使い分け	総コストの最適化

ロープアクセスは、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業する二重冗長化が業界標準です。技術の詳細や施工の流れは、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく解説しています。

入居中の工事は「生活影響の少なさ」が退去を防ぐ

足場とメッシュシートで数か月間窓がふさがると、日当たり・防犯・洗濯物の不満から退去や更新見送りにつながることがあります。ロープアクセスなら作業する面と日程を絞れるため、入居者の生活影響を最小限に抑えて工事中の空室リスクを下げられます。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練、ISO9001の品質マネジメント、日本ロープ高所作業協会の事務局運営などの取り組みは「明誠の安全管理」にまとめています。現場の作業手順やフランチャイズの仕組みはロープアクセスドットコムでも紹介しています。

出口戦略から逆算する｜三島市の収益物件で「売れる状態」を保つ

三島市は新幹線で東京方面へ通勤・通学する層もいる駅前需要と、郊外の戸建・アパート需要が混在する市場です。売却時に買主が見るのは、レントロール（入居状況）・修繕履歴・建物の安全性の証拠の3点です。

• 大規模修繕の履歴と保証書を整理しておく（いつ・どこを・どの仕様で直したか）
• 旧耐震なら耐震診断の結果を手元に置く（令和8年度の補助申請は12月中まで）
• 給湯器・照明など設備の更新年を一覧化する（国の補助で更新した記録も残す）
• 道路沿いのブロック塀など、第三者被害のリスクを先に消しておく

出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。修繕費の考え方や見積りの見方は「大規模修繕の料金の考え方」で解説しています。

令和8年度後半の逆算カレンダー（三島市の賃貸オーナー向け）

時期	やること
11月第2週まで	給湯器交換の対象戸数を数え、登録施工業者に見積り・在庫・工期を確認
11月16日	賃貸集合給湯省エネ2026の申請予約期限（予算到達で前倒し終了あり）
11月中	旧耐震の非木造物件は住宅政策課へ耐震診断の事前相談、木造アパートは無料診断の申込み
12月中	三島市の地震対策補助（耐震診断・ブロック塀など）の申請受付が終了
令和9年1〜3月	診断結果をもとに、来年度の大規模修繕・補強の工法と予算を検討。結婚新生活支援補助金（2月26日まで）を募集で訴求
令和9年4月以降	令和9年度の制度公表を確認し、年度内に完了する工事から補助を当てる

よくあるご質問

Q. 三島市に、賃貸アパートの外壁塗装や屋上防水そのものに使える補助金はありますか？

A. 令和8年度の三島市公式ページでは、賃貸住宅の外壁塗装・屋上防水そのものを対象にした補助は確認できませんでした。耐震診断・ブロック塀・国の給湯器補助など、周辺の工事に補助を当てて全体の負担を下げるのが現実的です。

Q. 旧耐震のRC賃貸マンションの耐震診断に、三島市の補助は出ますか？

A. 昭和56年5月31日以前着工の非木造建築物の所有者が行う耐震診断は、経費と基準額の少ない方の3分の2以内、1棟200万円まで補助されます。申請前に住宅政策課 建築指導係（055-983-2644）への事前相談が必要で、受付は12月中で終了します。

Q. 三島市のスマートハウス補助で、賃貸物件に太陽光や蓄電池を付けられますか？

A. 対象は「自ら居住する戸建住宅（賃貸住宅は除く）」のため、賃貸物件には使えません。事業所のある中小企業者向けの地球温暖化対策補助が候補になりますが、居住部分の省エネ設備は対象外のため、着手前に環境政策課へ相談してください。

Q. 賃貸集合給湯省エネ2026は、今から間に合いますか？

A. 申請予約の期限は2026年11月16日で、予算上限に達するとそれより前に締め切られます。登録済みの施工業者が申請を行う仕組みのため、今すぐ施工業者に予約の可否を確認してください。

Q. 補助金をもらった場合、税金はどうなりますか？

A. 原則として収入（法人は益金）に計上します。固定資産の取得・改良に充てた補助金は圧縮記帳などの特例が使える場合があるため、申請前に税理士へご相談ください。

Q. 大規模修繕の工事中に入居者が退去しないか心配です。

A. 足場で窓がふさがる期間を短くすることが一番の対策です。ロープアクセス工法やハイブリッド工法なら、作業面と日程を絞って生活影響を小さくできます。入居者への事前案内の文面づくりもお手伝いします。

Q. 三島市の物件でも明誠に相談できますか？

A. はい。三島市を含む静岡県東部は明誠の施工エリアです。1棟の現地調査と利回り改善シミュレーションだけでもご相談を承ります。

この記事のポイント

• 三島市の住宅系補助（スマートハウス・耐震シェルター等）は「自ら居住」が条件で、賃貸オーナーは使えないものが多い
• オーナーが今すぐ動くべきは、国の賃貸集合給湯省エネ2026（予約は11月16日まで・1台最大10万円）
• 旧耐震の非木造賃貸物件は、三島市の耐震診断補助で最大200万円。木造アパートは無料の専門家診断が使える
• 三島市の地震対策補助は12月中で受付終了、契約前の申請が必須で、年度をまたぐ工事には交付されない
• ブロック塀は避難路・通学路沿いなら除却・建替とも上限なし
• 修繕は入居率・NOI・出口価格を守る投資。足場費（総工費の15〜25%）は工法選びで圧縮できる

三島市の分譲マンション管理組合向けの制度（管理計画認定・長寿命化促進税制など）は「三島市のマンション補助金・大規模修繕ガイド（管理組合向け）」で、近隣の沼津市のオーナー向け制度は「沼津市の賃貸オーナー向け補助金2026」で解説しています。

お持ちの物件で、まだ補助金の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度お問い合わせください。1棟の現地調査と、補助金を織り込んだキャッシュフロー試算だけでもご相談を承ります。明誠のこれまでの工事は「明誠の施工事例」でご覧いただけます。ご相談は「大規模修繕・補助金活用のお問い合わせ」からどうぞ。

出典・参考資料

• 三島市「三島市の地震対策補助事業について（令和8年度）」（2026年4月23日更新）
• 三島市「地震対策補助事業の受付状況について（令和8年度）」（受付状況は令和8年8月現在）
• 三島市「令和8年度スマートハウス設備導入費補助金」（2026年5月1日更新）
• 三島市「令和8年度中小企業者地球温暖化対策事業費補助金」（2026年4月30日更新・予算残額は令和8年9月29日現在）
• 三島市「結婚新生活支援補助金について」（2026年4月1日更新）
• 資源エネルギー庁「賃貸集合給湯省エネ2026事業 事業概要」
• 国土交通省「住宅省エネ2026キャンペーンに関する報道発表」
• 国税庁「資本的支出と修繕費の区分の特例」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月4日時点で公表されている三島市および資源エネルギー庁・国土交通省・国税庁の公式情報をもとに執筆しています。三島市の地震対策補助の受付状況の表は「令和8年8月現在」の掲載で、その後に受付を終えている事業があり得ます。中小企業者地球温暖化対策事業費補助金の予算残額は令和8年9月29日時点の数字です。賃貸集合給湯省エネ2026事業は予算上限に達した時点で受付が締め切られます。三島市では令和8年度に店舗等魅力アップ改修事業費補助金（申請期間は6月19日まで）も実施されましたが、受付は終了しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず三島市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は税務助言ではありません。具体的な税務処理は税理士にご相談ください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年11月4日

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