市川市でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 屋上ドレン（排水口）・バルコニー排水・外壁の目地を、次の雨の前に点検する：令和8年8月13日〜14日の千葉豪雨では、市川市でも床上浸水67戸、床下浸水54戸が報じられました。強い雨は、建物の防水の弱点を最初に見つけ出します。
2. 「江戸川」「真間川」「内水」「高潮」を分けて、物件の住所で確認する：市川市の水害ハザードマップは、洪水・内水・高潮を別の図で公開しています。同じ市内でも、リスクの種類は地区ごとに違います。
3. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の設置階を、修繕計画に入れる：漏水を直しても、電気室や機械室が浸水すれば暮らしは止まります。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。市川市は、江戸川に面した市街地、真間川が流れる住宅地、台地の住宅地と、性格の違う街が並ぶ市です。この記事では、市川市と気象庁、国土交通省が公開している一次情報を確認しながら、市川市のマンションに関係する部分だけを取り上げてお話しします。

市川市のハザードマップを1枚で読む

市川市の公式ページ「市川市水害ハザードマップ」には、洪水（江戸川洪水・中小河川洪水）、内水（雨水出水）、高潮、土砂災害の区域情報が掲載されています。ページの更新日は2026年8月19日で、地図は令和8年4月改訂版と案内されています（出典：市川市 市川市水害ハザードマップ）。

種類	市の公開内容の要点
洪水（江戸川）	江戸川の洪水浸水想定区域。水防法に基づく「想定最大規模」のみ作成されている
洪水（真間川水系・中小河川）	真間川水系のほか、海老川、高谷川、坂川、猫実川、秣川の浸水想定区域図が市のページに掲載されている
内水（雨水出水）	下水道などが雨水を排水しきれずにあふれる浸水の区域図
高潮	高潮浸水想定区域（想定最大規模のみ作成）
津波	津波災害（特別）警戒区域は、千葉県により未指定と案内されている
土砂災害	土砂災害警戒区域などの情報を更新

この表で大事なのは、「どの川の、どの種類の水害か」を分けて見ることです。市の防災カルテ（小学校区ごとの資料）を見ると、江戸川に面する地区では江戸川と真間川の氾濫、内水氾濫、高潮による浸水リスクが高いと評価され、液状化の危険性も指摘されています（出典：市川市 防災カルテ（市川小学校区））。一方、津波については、河川を遡上する津波による市街地への影響はないとされています。

ここで、私が読者の方にお願いしたい注意が一つあります。ハザードマップは、国の定めた条件でシミュレーションした「想定」です。市のページには、洪水と高潮は想定最大規模のみ作成と書かれており、家の前の道路が何センチ冠水するかを保証するものではありません。物件の住所で、洪水・内水・高潮を一つずつ確認し、画面やPDFを保存しておいてください。国土交通省のハザードマップポータルサイトで、重ねて見ることもできます。

なお、市川市の地震想定は、市の防災カルテによると平成24年度の被害想定で、東京湾北部地震（マグニチュード7.3）が使われています。地震・液状化と、豪雨の漏水は別の話に見えますが、配管や外壁の目地、エキスパンションジョイント（建物の継ぎ目の可動部）が傷んでいると、地震のあとに漏水が一気に表面化します。

令和8年8月千葉豪雨で、市川市に何が起きたか

気象庁の資料では、令和8年8月13日の大雨で、市川市は千葉市、船橋市などとともに大雨特別警報（警戒レベル5相当）の対象になり、同日19時30分に発表されて、翌14日5時15分に全市町村で解除されました（出典：気象庁 令和8年8月13日の大雨に関する資料、気象庁 令和8年8月千葉豪雨（速報））。

市川市の被害は、市の記者会見の内容を報じた地元メディアによると、令和8年8月20日17時時点で次のとおりです（件数は変動する可能性があります）。

• 死者1人
• 床上浸水67戸、床下浸水54戸（住家の浸水は合計121戸）
• 店舗などの浸水34か所
• 最大1時間雨量67.5ミリ（8月13日17時30分から、北消防署）、2日間の累積雨量208.5ミリ
• 避難者は15か所の避難所で46世帯76人

（出典：いちかわ24 令和8年8月千葉豪雨 市川市が被害状況を公表）

市川市は、被害を受けた方への支援も公表しています。令和8年9月の定例会で、床上浸水の世帯への加算支援（1世帯2万円）などが承認されたと、市の公式ページに掲載されています（出典：市川市 令和8年8月千葉豪雨及び台風第25号による被害にあわれた方へ）。

近隣の千葉市の市長メッセージにも、電源室への浸水によるマンションの設備不全が被害として挙げられています（出典：千葉市 市長メッセージ（2026年10月1日））。これは市川市の数字ではありませんが、同じ豪雨で起きたマンションの典型的な被害として、参考にしてください。

私が現場で痛感しているのは、豪雨のあとに連絡をいただく漏水の多くが、「前から小さな症状があった場所」で起きていることです。ドレンの周りの防水の浮き、サッシまわりのシーリングの切れ、バルコニーの排水口の詰まり。普段は気にならない弱点が、1時間に60ミリを超える雨で一斉に表に出ます。

地域特性と漏水事故の関係

市川市は、市の防災カルテを見ても、江戸川に面した地区、真間川が流れる地区など、地区ごとに水害の性格が違います。地区の特徴は、物件のある小学校区の防災カルテで確認するのがいちばん正確です。以下は、立地のタイプ別に、私が現場で重視している点です。

川沿い・低地のマンション

江戸川や真間川の近くの低地は、洪水や内水の想定が重なりやすい場所です。市の防災カルテでも、真間川が流れる地区は、浸水する建物の数が市の平均より多いと記載されています。ここでは、地下駐車場・ピット（地下の設備空間）・1階の電気室の止水対策と、外壁・サッシまわりの防水の両方を見ます。

液状化の指摘がある地区のマンション

防災カルテで液状化の危険性が指摘されている地区では、建物の周囲の地盤沈下で、排水管や給水管の接続部、外構の勾配が崩れることがあります。大規模修繕のときに、外構の排水勾配と、縦管・横引き管の接続部まで確認すると、漏水の再発を減らせます。

築30年を超える中高層マンション

築年数の古い建物では、屋上防水の更新周期、バルコニーの防水、外壁のシーリングが、同時期に寿命を迎えます。豪雨のたびに最上階だけ漏水する、という相談は、このタイプで多く寄せられます。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の工事前調査で、私が漏水の観点から重点的に見る場所は、次の7つです。

場所	見るポイント
1. 屋上防水	膨れ、ひび割れ、保護コンクリートの目地の劣化。一般的な更新の目安は10〜15年程度
2. シーリング（目地の充填材）	硬化、肉やせ、切れ。外壁、サッシまわり、タイルの目地
3. バルコニー排水	排水口の詰まり、排水勾配、床の防水層の浮き
4. 屋上ドレン	ゴミ詰まり、周囲の防水の切れ、ルーフドレンの錆
5. 立上り（笠木・パラペット）	笠木の継ぎ目、立上り防水の端部の剥がれ
6. サッシまわり	窓枠と外壁の取り合いのシーリング、水切りの状態
7. エキスパンションジョイント	可動部のカバー、シーリング、止水材の劣化

費用の目安として、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。ただし、面積、下地の状態、工法により大きく変わります。現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。外壁や防水の調査は、打診調査（打診棒で浮きを音で見つける調査）で1㎡あたり250〜500円程度が目安です。

漏水は、一か所だけ直しても止まらないことがあります。雨水は、ひびから入り、別の場所で出てくるからです。私は、7か所をセットで調べて、原因の順位をつけてから見積りを出すようにしています。詳しい漏水の調査と対応は、明誠の漏水対応のご案内にまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

豪雨のあとに漏水が出たとき、一番困るのは「足場を組む時間がない」ことです。足場は、手配、搬入、組立に日数がかかり、費用も大きくなります。

ロープアクセス（産業用ロープで建物の壁面を移動して作業する工法）は、足場を組まずに、点検と応急補修に着手できます。条件が合えば、即日〜翌日に着手できることも多いです。足場が不要なので、居住者の方の窓や洗濯物への影響も小さくなります。

費用面でも差が出ます。たとえば、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの場合、足場工事が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算例があります（約109万円の差）。これは目安の一例で、実際の見積りは物件により大きく変わります。

安全面について。メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。ロープアクセスの技術や訓練の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに掲載しています。ロープアクセス工法そのものは、明誠のロープアクセス工法のご案内をご覧ください。

建物によっては、足場とロープアクセスを組み合わせるハイブリッド工法のほうが適しています。明誠は、通常足場、ロープアクセス、ハイブリッドの3工法から、建物にとって最適な方法をご提案しています。同業の方やフランチャイズにご関心のある方は、ロープアクセスドットコムの情報もあわせてご確認ください。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

漏水対策と同じくらい大切なのが、浸水したときに止まると困る共用部の位置です。私は、次の順で見ています。

設備	浸水で起きること	優先度の考え方
受変電設備（電気室）	建物全体が停電。エレベーター、給水ポンプも停止	最優先。設置階、止水板、防水扉を確認
給水ポンプ	断水	高い。ポンプ室の床の高さと排水を確認
エレベーター制御盤・ピット	運行停止、復旧に時間	高い。ピットの止水と排水ポンプを確認
自家発電設備	非常時に起動しない	中〜高。燃料の保管、設置階を確認
避難通路・階段	避難の妨げ	中。通路の防水・排水、手すりの劣化を確認

先ほどの千葉市の市長メッセージにあったとおり、電源室への浸水でマンションの設備が不全になる被害は、実際に起きています。修繕計画には、外壁や防水と並べて、止水板の設置や、設備の高所移設の検討を入れておくことをおすすめします。

市川市の防災補助・耐震助成

市川市では、分譲マンションに関して、次の制度が公表されています。年度で内容が変わるため、市の公式ページで最新をご確認ください。

分譲マンションの耐震診断・耐震改修助成（令和8年度）

昭和56年（1981年）5月31日以前に着工した分譲マンションが対象です。耐震診断の申請期間は令和8年4月21日（火）から令和8年11月30日（月）までです。耐震改修は、申込み受付が締め切られています（市のページの更新日は2026年5月13日）。

区分	助成割合	上限額
予備診断	3分の2	3万4千円
本診断	3分の2	100万円
耐震改修の設計	3分の2	100万円
耐震改修の工事・工事監理	3分の1	1,000万円

（費用は税抜。出典：市川市 建築物の耐震診断・改修工事の助成に関して）

マンション管理士派遣事業

市内の分譲マンションの管理組合が対象で、派遣費用はかかりません。1つの管理組合につき年度内3回まで、1回2時間程度です。受付は毎年4月1日に始まり、市のページ（更新日2026年11月4日）では、今年度分の受付は終了しています。来年度の受付開始に備えて、理事会で相談したい内容を整理しておくとよいと思います（出典：市川市 マンション管理士派遣事業）。

マンション支援事業の一覧

市の「マンション支援事業」のページには、管理士派遣、管理セミナー、管理計画認定制度、耐震に関する助成、共用部分等あんしん住宅助成制度が並んでいます（更新日2026年3月3日）。共用部分のあんしん住宅助成制度では、市内業者の利用などの条件が付くため、詳細は市に確認してください（出典：市川市 マンション支援事業）。

耐震診断の申請期限は、令和8年11月30日です。対象の築年に当たる管理組合さまは、期限が近いことを、今月の理事会で共有してください。

よくあるご質問

Q. ハザードマップで色が付いていない場所なら、水害対策は不要ですか？

A. 不要とは言えません。想定は、条件を設定したシミュレーションです。想定を超える雨が降ることもありますので、あくまで備えの目安としてお使いください。

Q. 緊急の漏水で足場が間に合わないときは、どうすればいいですか？

A. ロープアクセスで、点検と応急補修を即日〜翌日に着手できることが多いです。物件の状況により異なりますので、まずはお問い合わせフォームから状況をお知らせください。

Q. 屋上防水の費用はどれくらいですか？

A. 工法や面積で変わりますが、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。

Q. 市川市の耐震診断助成は、いつまで申請できますか？

A. 市のページによると、令和8年度の耐震診断の申請期間は令和8年11月30日までです。対象は昭和56年5月31日以前に着工した分譲マンションです。

Q. 工期はどれくらい違いますか？

A. ロープアクセス工法なら、足場工法の約60%の工期で完了する場合があります。10階建て・外周80mの建物で、足場3か月に対し、ロープアクセスは1.5〜2か月が目安です。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

まとめ＋今週動くこと3点

市川市は、江戸川、真間川水系、内水、高潮と、複数の水害の種類が公開されています。そのうえで、令和8年8月の千葉豪雨は、市川市でも床上浸水67戸、床下浸水54戸の被害をもたらしました。私は理事長さまやオーナーさまに、「雨が降る前に、ドレンと受変電設備の場所を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 市川市のハザードマップで、物件所在地の洪水（江戸川・真間川）・内水・高潮の想定を確認し、画面やPDFを保存する。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水のゴミ詰まり、受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 昭和56年5月31日以前に着工した建物は、耐震診断助成の申請期限（令和8年11月30日）を、理事会で共有する。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けには大規模修繕のご案内（管理組合）、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。漏水の原因調査や概算のお見積りは、お問い合わせフォームから無料で承ります。

出典・参考資料

• 市川市「市川市水害ハザードマップ」
• 市川市「防災カルテ（市川小学校区）」
• 市川市「令和8年8月千葉豪雨及び台風第25号による被害にあわれた方へ」
• 市川市「建築物の耐震診断・改修工事の助成に関して」
• 市川市「マンション管理士派遣事業」
• 市川市「マンション支援事業」
• 気象庁「令和8年8月13日の大雨に関する資料」
• 気象庁「令和8年8月千葉豪雨（速報）」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
• 千葉市「市長メッセージ（2026年10月1日）」
• いちかわ24「令和8年8月千葉豪雨 市川市が被害状況を公表」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月4日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月4日時点で公表されている市川市、気象庁、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、市川市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。