水戸市でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 「那珂川など国管理河川」と「市内の県管理河川」の2つの洪水想定を、物件の住所で両方確認する：水戸市は令和8年1月に洪水ハザードマップを改定し、県管理河川の冊子版も新たに作りました。2つは「どこで雨が降るか」の前提が違います。
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・外壁の目地（シーリング）を、台風シーズン前に点検する：令和元年東日本台風（台風第19号）では、水戸市内で床上浸水396戸・床下浸水182戸の被害が記録されています。強い雨は、建物の防水の弱点から先に入り込みます。
3. 地震後の漏水と電気設備の止まり方を、修繕計画に入れる：水戸市は、今後30年間に震度6弱以上の地震が起きる確率が約81%で、全国の県庁所在地で最も高いと公表しています。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。水戸市は茨城県の県庁所在地で、駅周辺を中心に分譲マンションや賃貸マンション、事業用ビルが集まる市です。この記事では、水戸市、国土交通省、気象庁が公開している一次情報を確認しながら、水戸市の建物に関係する部分だけを取り上げてお話しします。

水戸市のハザードマップを1枚で読む

水戸市の公式ページ「水戸市ハザードマップ（洪水・土砂災害・津波）」は、令和8年（2026年）2月1日に更新されています。Web版の「水戸市Webハザードマップ」と、PDF版の各種マップが公開されています（出典：水戸市 水戸市ハザードマップ（洪水・土砂災害・津波））。

種類	水戸市の公開内容の要点
洪水（国管理河川）	那珂川、藤井川、桜川（国土交通省管理区間）、涸沼川がはん濫した場合の想定。市内を北と南に分けて2種類。令和8年1月改定
洪水（県管理河川）	桜川、藤井川、石川川、涸沼前川、新川、逆川、沢渡川、堀川、内川、前田川、境川、田野川、楮川、西田川、早戸川（ひたちなか市）、前沢川、後谷川の冊子版。令和8年1月作成、令和8年2月から浸水想定区域内の各世帯に配布
内水（下水があふれる浸水）	内水専用のハザードマップは市のハザードマップページには掲載されていません。代わりに、平成17年度以降の内水はん濫の通報箇所をまとめた「水戸市浸水実績箇所図」が公開されています
土砂災害	県が指定した、がけ崩れのおそれのある土砂災害警戒区域・特別警戒区域52か所を8枚に分けて掲載。令和6年3月改訂
津波	茨城県が平成24年8月に公表した最大の浸水予測を基に作成
地震	茨城県の地震被害想定（平成30年12月公表）の震度分布を「いばらきデジタルマップ」で確認できると案内
ため池	別ページでため池ハザードマップを公開

ここで大事なのは、洪水の想定が2種類あることです。水戸市の「県管理河川における洪水浸水想定区域」のページでは、次のように違いを説明しています（出典：水戸市 県管理河川における洪水浸水想定区域）。

区分	国管理河川（那珂川等）	県管理河川
想定する大雨の場所	栃木県那須地方など、那珂川の上流域	水戸市域（県管理河川の流域）
想定最大規模の雨量	那珂川流域 48時間 459ミリ	河川ごとに設定（例：桜川流域 24時間 671ミリ、藤井川流域 48時間 833ミリ）
降雨から災害発生までの想定時間	8時間程度	短時間

私はこの表を、理事長さまにぜひ見ていただきたいと思っています。那珂川の想定は「上流で降った雨が時間をかけて下ってくる」水害です。一方、県管理河川の想定は「水戸市の上で降った雨で、短い時間のうちに川があふれる」水害です。同じ水戸市でも、物件がどちらの想定に入っているかで、備え方と逃げ方が変わります。

水戸市で浸水が想定される地区と、過去の水害

県管理河川の浸水想定に入っている地区

水戸市のページには、県管理河川ごとに浸水想定区域の対象地区が掲載されています。主なものを抜き出すと、次のとおりです（出典：水戸市 県管理河川における洪水浸水想定区域）。

河川（指定日）	市ページ記載の対象地区
桜川（令和4年2月28日）	三の丸、五軒、新荘、城東、浜田、緑岡、上大野、河和田、上中妻、見川、千波、梅が丘、赤塚、稲荷第二、鯉淵、妻里、内原
沢渡川・堀川（令和5年10月24日）	五軒、新荘、常磐、石川、見川、梅が丘、堀原
逆川（令和5年10月24日）	浜田、寿、千波、笠原、吉沢
新川（令和5年10月24日）	城東、浜田、上大野、下大野、稲荷第一、稲荷第二
内川・前田川／境川／早戸川	三の丸、柳河（境川は国田も）

三の丸、五軒、新荘、城東、千波、見川など、水戸駅や市の中心部に近い地区名が並んでいます。マンションや事業用ビルが多いエリアでも、県管理河川の浸水想定とは無関係ではないということです。地区名は大きな単位なので、実際の浸水深は物件の住所でWebハザードマップを開いて確認してください。

令和元年東日本台風では那珂川の堤防が水戸市内で決壊

国土交通省常陸河川国道事務所の資料によると、令和元年東日本台風では那珂川の数か所で堤防が決壊し、那珂川全体で被害家屋2,071棟、浸水面積約3,300haの被害が出ました。決壊箇所の1つは水戸市飯富町地先（那珂川右岸20.0km付近）です（出典：国土交通省 常陸河川国道事務所「令和元年東日本台風から1年を振り返る」）。

水戸市の「水戸市の風水害の記録」では、この台風で水府橋の水位が9.84m、市内の被害は床上浸水396戸、床下浸水182戸と記録されています。さらにさかのぼると、昭和61年8月の台風第10号では床上浸水2,009戸という記録もあります（出典：水戸市 水戸市の風水害の記録）。

気象庁の水戸地方気象台の速報では、令和元年東日本台風の際、茨城県に大雨特別警報が発表されたことが記録されています（出典：気象庁 水戸地方気象台「令和元年台風第19号に関する茨城県気象速報」）。

水戸市は、令和2年7月にこの台風で浸水した区域を新たに記載するなどの改訂をしたうえで、今回の令和8年1月改定に至っています。過去の浸水が「ハザードマップの中の話」ではなく、実際に起きた記録だという点を、理事会で共有していただきたいと思います。

水戸市の地域特性と漏水事故の関係

水戸市の建物の漏水を考えるとき、私は次の3つの見方で整理しています。

1. 河川沿いの低い土地：浸水と「下からの水」
那珂川や桜川、沢渡川などの沿いでは、外からの浸水に加えて、排水が追いつかずに建物の排水管から水が戻る心配があります。地下や半地下に機械室・ゴミ置き場・駐車場がある建物では、出入口の止水と、排水ポンプが動くかどうかの確認が欠かせません。

2. 台地と斜面：がけ崩れと、擁壁まわりの水
水戸市内には土砂災害警戒区域・特別警戒区域が52か所指定されています（出典：水戸市 水戸市ハザードマップ）。斜面の近くの建物では、擁壁の水抜き穴の詰まりや、敷地の排水の流れ方が、建物の基礎や地下壁からのにじみにつながることがあります。

3. 地震が多い地域：揺れによるひび割れが、次の雨で漏水になる
水戸市は、全国地震動予測地図2020年版をもとに、今後30年間に震度6弱以上の地震が発生する確率が約81%で、全国の県庁所在地で最も高いと案内しています（出典：水戸市 感震ブレーカー設置費用等の補助）。私の経験上、地震のあとに増えるのは、外壁のひび割れや、目地のシーリングの切れからの雨漏りです。揺れた直後は何もなくても、次の大雨で初めて室内にしみが出る、というケースを何度も見てきました。

大規模修繕でチェックしたい漏水ポイント7つ

ここからが本題です。私が現場で水戸市に限らずいつも見る7か所を、目安の費用とあわせて挙げます。金額は一般的な目安で、実際の見積もりは物件の規模や状態で大きく変わります。

#	部位	主なチェック内容	費用の目安
1	屋上防水	ふくれ、破れ、立上りのめくれ	防水改修 5,000〜8,000円/㎡
2	シーリング（外壁の目地）	ひび割れ、はがれ、硬くなっていないか	外壁改修とセットで見積もり
3	バルコニー排水	排水口のゴミ詰まり、床の勾配不良	清掃は管理作業で対応可
4	ルーフドレン（屋上の排水口）	詰まり、改修用ドレンの必要性	屋上防水とセットで見積もり
5	防水の立上り	端部の押さえ金物のゆるみ、ひび	屋上防水とセットで見積もり
6	サッシまわり	窓枠と外壁の取り合いのシーリング切れ	外壁シーリングとセット
7	エキスパンションジョイント	建物同士のつなぎ目のカバーのずれ、防水の切れ	形状により個別見積もり

水戸市のように「上流の大雨」と「市内の大雨」の両方を想定する地域では、特に4番のルーフドレンが大切です。短い時間に強い雨が降ると、屋上に水がたまる時間が一気に増えます。ドレンが落ち葉や土で半分ふさがっているだけで、立上りの上から水があふれ、最上階の天井にしみが出ます。

外壁の調査は、打診調査（たたいて浮きを調べる調査）で250〜500円/㎡程度が目安です。漏水の原因調査や修理のご相談は、明誠の漏水調査・雨漏り修理のご案内をご覧ください。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

正直に申し上げます。台風や地震のあとで「上の階の外壁から水が入っている」と連絡をいただいたとき、足場を組んでからでは、どうしても対応が遅れます。足場は、計画、搬入、組み立てだけで日数がかかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（屋上から下ろしたロープで作業員が外壁に取りつく工法）なら、足場を待たずに外壁の目視と打診、シーリングの応急処置まで進められる場合があります。安全面では、メインロープとバックアップロープの2本に作業員を接続し、2点以上の吊元（ロープを固定する場所）を確保します。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。

費用面の目安もお伝えします。10階建て・外周80mのマンションで工期3か月の場合、足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセスなら約59万円、差額で約109万円の削減になった試算があります。あくまで条件をそろえた参考値ですが、この差は修繕積立金にとって小さくありません。工法の詳しい仕組みは、明誠のロープアクセス工法の技術と実績でご紹介しています。技術面をさらに深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご覧ください。

明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両者を部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に関わってきました。足場とロープアクセスの比較の考え方は、ロープアクセスドットコムの工法解説記事でも詳しく扱っています。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

水害と地震の両方を想定する水戸市では、次の共用部が「どの階にあるか」を最初に確認していただきたいと思います。

共用部	水害時の心配	地震時の心配	修繕の優先度
受変電設備（キュービクル）	1階・地下にあると浸水で停電が長引く	揺れによる転倒・配線の損傷	高：止水板や配置の検討
給水ポンプ	浸水で断水につながる	配管の継ぎ目からの漏水	高：防水と固定の点検
エレベーター	ピット（最下部）への浸水で長期停止	閉じ込め、点検まで停止	中〜高：ピット排水の確認
非常用発電機	燃料と本体の設置高さ	燃料配管の損傷	中：試運転と点検記録
避難通路・外階段	足元の冠水	手すり・踊り場の損傷	中：鉄部塗装と防水の時期をそろえる

私の経験上、もっとも被害が長引くのは受変電設備の浸水です。電気が止まると、給水ポンプもエレベーターも止まります。高層階の住まいほど暮らしが続けられなくなります。大規模修繕の診断のときに、電気設備の設置階と止水の状況まで一緒に確認しておくと、理事会での判断がぶれません。

賃貸マンションやビルのオーナーさまは、ビルオーナー様向けの大規模修繕サービスを、分譲マンションの管理組合さまは、管理組合様向けの大規模修繕サービスをご覧ください。

水戸市の防災関連の補助（令和8年度）

水戸市の公式ページで、令和8年11月12日時点で確認できたマンションに関係する制度は次のとおりです。

感震ブレーカー設置補助金（令和8年11月9日受付開始）
– 対象住宅：水戸市内の一戸建て住宅、または水戸市内のマンションの専有部分（いずれも自己所有で、居住用のもの）
– 補助額：感震ブレーカーの購入費と設置工事費の合計の2分の1（1,000円未満切り捨て）と、5万円のいずれか低い額
– 注意：購入・設置工事の前に申請が必要。原則1世帯1回限り
– 窓口：防災・危機管理課 防災係（電話029-232-9152）
– 出典：水戸市 感震ブレーカー設置費用等の補助を開始します

これは住戸ごとの制度で、管理組合が共用部に申請するものではありません。ただ、地震後の通電火災は共用部や隣の住戸にも影響します。理事会から居住者の皆さまへ、制度の案内を回覧するのは意味のある一手だと私は考えています。

耐震関連の補助について
水戸市の令和8年度の耐震改修補助と耐震診断士派遣は、ページ上の対象が一戸建ての木造住宅とされています。分譲マンションの共用部の耐震診断・耐震改修を対象とした市の補助は、私が確認した市のページでは見つかりませんでした。旧耐震（昭和56年5月以前の建築確認）のマンションをお持ちの場合は、水戸市の建築指導課に直接お問い合わせください（出典：水戸市 木造住宅の耐震改修費用を補助します）。

よくあるご質問

Q. 水戸市のマンションの浸水リスクは、どこで確認できますか？

A. 水戸市のページから「水戸市Webハザードマップ」を開き、物件の住所で国管理河川と県管理河川の両方の想定を確認してください。内水については「水戸市浸水実績箇所図」が参考になります。

Q. 那珂川から離れていれば、洪水の心配はありませんか？

A. いいえ。水戸市は、市に影響がある県管理河川17本（ひたちなか市を流れる早戸川を含む）の浸水想定区域も公表しており、三の丸、五軒、城東、千波、見川など市の中心部に近い地区も含まれています。物件ごとに確認が必要です。

Q. 大規模修繕で漏水対策をすると、費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は、屋上防水の改修が5,000〜8,000円/㎡、外壁塗装が3,500〜4,500円/㎡です。30戸規模のマンションの大規模修繕全体では3,500〜5,000万円程度が目安で、物件により大きく変わります。

Q. 台風のあとすぐに外壁を見てもらえますか？

A. 建物の条件が合えば、ロープアクセス工法で足場を組まずに外壁の調査と応急処置に入れる場合があります。まずは状況をお知らせください。

Q. 工期はどれくらい違いますか？

A. ロープアクセス工法なら、足場工法の約60%の工期で完了する場合があります。10階建て・外周80mの建物で、足場3か月に対し、ロープアクセスは1.5〜2か月が目安です。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

Q. 感震ブレーカーの補助は管理組合でも申請できますか？

A. 水戸市のページでは、対象はマンションの専有部分（自己所有・居住用）とされています。各住戸の所有者が申請する制度ですので、管理組合からは制度の周知をおすすめします。

まとめ＋今週動くこと3点

水戸市は、那珂川などの国管理河川と、市に影響がある県管理河川の2つの洪水想定を持ち、令和8年1月にハザードマップを改定しました。令和元年東日本台風では市内で床上浸水396戸の記録があり、地震では今後30年に震度6弱以上の確率が約81%とされています。私はいつも理事長さまやオーナーさまに、「雨と揺れ、両方の目で建物を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 水戸市Webハザードマップで、物件の住所の国管理河川・県管理河川・土砂災害の想定を確認し、画面を保存する。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水の詰まり、受変電設備・給水ポンプ・エレベーターの設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 感震ブレーカー設置補助金（令和8年11月9日受付開始）の案内を、居住者向けに回覧する。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。水戸市の物件の診断やお見積りのご相談は、明誠へのお問い合わせからお気軽にどうぞ。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

出典・参考資料

• 水戸市「水戸市ハザードマップ（洪水・土砂災害・津波）」
• 水戸市「県管理河川における洪水浸水想定区域」
• 水戸市「水戸市の風水害の記録」
• 水戸市上下水道局「水戸市浸水実績箇所図」
• 水戸市「感震ブレーカー設置費用等の補助を開始します（令和8年11月9日から受付開始）」
• 水戸市「木造住宅の耐震改修費用を補助します」
• 国土交通省 常陸河川国道事務所「令和元年東日本台風から1年を振り返る」
• 気象庁 水戸地方気象台「令和元年台風第19号に関する茨城県気象速報」
• 茨城県「茨城県地震被害想定について」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月12日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月12日時点で公表されている水戸市、国土交通省、気象庁、茨城県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、水戸市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。