つくば市でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 令和8年5月発行の「つくば市防災ガイド 洪水・土砂ハザードマップ」で、物件の住所を確認する：つくば市は、小貝川・桜川・谷田川など19の河川について洪水浸水想定区域を示しています。一方で、内水（下水があふれる浸水）のハザードマップは「無し」とされています。
2. 強風と飛来物に備えて、屋上・外壁・サッシまわりの防水を点検する：平成24年5月6日、つくば市北条付近で発生した竜巻は、気象庁がF3と評価しています。屋根や外壁の一部がはがれると、そこから雨が一気に入ります。
3. 地震の揺れによる外壁のひび割れを、次の雨の前に見つける：つくば市は令和8年3月に耐震改修促進計画を改定し、「茨城県南部の地震（Mw7.3）」などを想定した揺れやすさマップを公表しています。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。つくば市は、研究学園都市として計画的に整備された街並みと、つくばエクスプレス沿線で増えたマンションが共存する市です。この記事では、つくば市、気象庁、国土交通省が公開している一次情報を確認しながら、つくば市の建物に関係する部分だけを取り上げてお話しします。

つくば市のハザードマップを1枚で読む

つくば市の公式ページ「ハザードマップ・防災ガイド」（令和8年5月29日更新）では、最新のハザードマップの発行時期を「令和8年（2026年）5月発行」と案内しています。冊子は本庁舎2階の危機管理課と、各窓口センター（大穂、豊里、谷田部、桜、筑波、茎崎）で配布されています（出典：つくば市 ハザードマップ・防災ガイド）。

同じページには、市が作成しているハザードマップの一覧が掲載されています。

種別	作成状況	つくば市ページの記載
洪水	有り	小貝川、鬼怒川、桜川、谷田川、花室川、男女の川、逆川、西谷田川、高岡川、稲荷川、蓮沼川、水堀川、葛城川、小野川、乙戸川、上備前川、谷田川（牛久沼）、観音川、大川（筑西市）の洪水浸水想定区域
内水	無し	—
高潮	無し	—
津波	無し	—
土砂災害	有り	土砂災害警戒区域等（急傾斜地・土石流・地滑り）

この表で注意していただきたい点が2つあります。

1つ目は、洪水の対象が19河川と多いことです。大きな川だけでなく、花室川、蓮沼川、小野川など、市内を流れる身近な川も含まれています。「大きな川から遠いから大丈夫」とは言い切れません。

2つ目は、内水のハザードマップが「無し」となっていることです。内水とは、短い時間に強い雨が降り、下水や水路が水をさばききれずにあふれる浸水のことです。マップがないということは、リスクがないという意味ではありません。地図で確認できない分、建物側の排水の備えがより大切になります。

詳しい浸水想定は、市が案内している「つくミル」や「いばらきデジタルまっぷ」で、住所を入れて確認できます。小貝川については国土交通省下館河川事務所、県管理河川については茨城県の洪水浸水想定区域図のページも、市のページからリンクされています（出典：国土交通省 関東地方整備局 下館河川事務所、茨城県 洪水浸水想定区域図）。

つくば市で起きた竜巻と、強風が漏水につながる理由

平成24年5月6日の北条付近の竜巻

つくば市の防災を考えるとき、私が外せないと考えているのが竜巻です。

気象庁は、平成24年（2012年）5月6日13時頃につくば市北条付近で発生した突風を竜巻と推定し、翌日の発表で被害範囲を幅約500m、長さ約15kmとしました（出典：気象庁 報道発表「平成24年5月6日に茨城県つくば市付近で発生した突風について」）。その後の詳細な調査で、気象庁はこの竜巻の強さを藤田スケールでF3に改めています（出典：気象庁 報道発表（平成24年6月8日）、気象庁 竜巻等の突風データベース）。

藤田スケールのF3は、気象庁の資料で「壁が押し倒され住家が倒壊する」「鉄骨づくりでもつぶれる」とされる強さです。気象庁の過去の顕著な事例一覧では、この竜巻全体で死者1名、負傷者37名、住家全壊76棟、半壊158棟の被害が記録されています（出典：気象庁 竜巻等の突風の顕著な事例）。

強風のあとに起きる「二次漏水」

ここで、現場の目線からお伝えしたいことがあります。竜巻や台風の強風そのものより、そのあとに続く雨で被害が広がるケースが多いのです。

• 屋上の防水シートの端がめくれ、そこから雨水が入る
• 飛んできた物がサッシや外壁に当たり、目に見えない小さなすき間ができる
• 屋上の設備（室外機、アンテナ、手すり）の固定部分がゆるみ、根元の防水が切れる

私の経験上、強風のあと「その日は何もなかった」建物でも、1〜2週間後の雨で最上階や角部屋の天井にしみが出ることがあります。強風のあとは、雨が降る前に屋上と外壁の目視点検をしていただくのが理想です。

つくば市の地域特性と漏水事故の関係

つくば市の建物の漏水を考えるとき、私は次の3つの見方で整理しています。

1. 川と低い土地：浸水と「下からの水」
つくば市は市街地の多くが台地の上に広がりますが、小貝川、桜川、谷田川などの川沿いには低い土地があります。浸水想定区域に入る物件では、外からの水だけでなく、排水が追いつかずに建物の排水管から水が戻る心配もあります。地下や半地下に機械室・ゴミ置き場・駐車場がある建物では、出入口の止水と、排水ポンプが動くかどうかの確認が欠かせません。

2. 建てられた時期の違い：古い建物と新しい建物が混在
つくば市には、研究学園都市の整備とともに建てられた集合住宅と、2005年のつくばエクスプレス開業後に駅周辺で増えたマンションが混在しています。築年数によって、防水の種類やシーリング（外壁の目地を埋めるゴム状の材料）の傷み方が違います。築30年を超える建物では屋上防水の全面改修、築10〜15年の建物では初回の大規模修繕でのシーリング打ち替えが、漏水対策の中心になることが多いと感じています。

3. 地震：揺れによるひび割れが、次の雨で漏水になる
つくば市の揺れやすさマップは、「茨城県南部の地震（Mw7.3）」「相模トラフ沿いのM8クラスの地震」「どこでも起こりうる直下の地震（Mw6.8）」を想定した震度分布を示しています。あわせて、建物が全壊する割合を予測した「地域の危険度マップ」も公開されています（出典：つくば市 つくば市耐震改修促進計画）。地震のあとに増えるのは、外壁のひび割れや、目地のシーリングの切れからの雨漏りです。揺れた直後は何もなくても、次の大雨で初めて室内にしみが出る、というケースを私は何度も見てきました。

つくば市のマンションで大規模修繕時にチェックしたい漏水ポイント7つ

ここからが本題です。私が現場でいつも見る7か所を、目安の費用とあわせて挙げます。金額は一般的な目安で、実際の見積もりは物件の規模や状態で大きく変わります。

#	部位	主なチェック内容	費用の目安
1	屋上防水	ふくれ、破れ、端部のめくれ	防水改修 5,000〜8,000円/㎡
2	シーリング（外壁の目地）	ひび割れ、はがれ、硬くなっていないか	外壁改修とセットで見積もり
3	バルコニー排水	排水口のゴミ詰まり、床の勾配不良	清掃は管理作業で対応可
4	ルーフドレン（屋上の排水口）	詰まり、改修用ドレンの必要性	屋上防水とセットで見積もり
5	屋上設備の固定部	室外機・アンテナ・手すりの根元の防水	個別見積もり
6	サッシまわり	窓枠と外壁の取り合いのシーリング切れ	外壁シーリングとセット
7	エキスパンションジョイント	建物同士のつなぎ目のカバーのずれ、防水の切れ	形状により個別見積もり

つくば市では、竜巻や台風の強風を考えて、5番の「屋上設備の固定部」をぜひ点検項目に入れてください。設備の根元は防水の切れ目になりやすく、強風で揺さぶられると、小さなすき間が広がります。

また、内水ハザードマップがないつくば市では、4番のルーフドレンの点検も大切です。短い時間に強い雨が降ると、屋上に水がたまる時間が一気に増えます。ドレンが落ち葉や土で半分ふさがっているだけで、防水の立上り（壁ぎわの立ち上がった部分）の上から水があふれ、最上階の天井にしみが出ます。

外壁の調査は、打診調査（たたいて浮きを調べる調査）で250〜500円/㎡程度が目安です。外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡程度が一般的な目安です。漏水の原因調査や修理のご相談は、明誠の漏水調査・雨漏り修理のご案内をご覧ください。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

正直に申し上げます。竜巻や台風、地震のあとで「上の階の外壁から水が入っている」と連絡をいただいたとき、足場を組んでからでは、どうしても対応が遅れます。足場は、計画、搬入、組み立てだけで日数がかかります。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（屋上から下ろしたロープで作業員が外壁に取りつく工法）なら、足場を待たずに外壁の目視と打診、シーリングの応急処置まで進められる場合があります。安全面では、メインロープとバックアップロープの2本に作業員を接続し、2点以上の吊元（ロープを固定する場所）を確保します。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。

費用面の目安もお伝えします。10階建て・外周80mのマンションで工期3か月の場合、足場費が約168万円かかるところ、ロープアクセスなら約59万円、差額で約109万円の削減になった試算があります。あくまで条件をそろえた参考値ですが、この差は修繕積立金にとって小さくありません。工法の詳しい仕組みは、明誠のロープアクセス工法の技術と実績でご紹介しています。技術面をさらに深く知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムもご覧ください。

明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両者を部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に関わってきました。足場とロープアクセスの比較の考え方は、ロープアクセスドットコムの工法解説記事でも詳しく扱っています。費用の考え方は、大規模修繕の料金の考え方にまとめています。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

水害、強風、地震の3つを想定するつくば市では、次の共用部が「どこにあるか」を最初に確認していただきたいと思います。

共用部	水害時の心配	強風・地震時の心配	修繕の優先度
受変電設備（キュービクル）	1階・地下にあると浸水で停電が長引く	揺れによる転倒・配線の損傷	高：止水板や配置の検討
給水ポンプ	浸水で断水につながる	配管の継ぎ目からの漏水	高：防水と固定の点検
エレベーター	ピット（最下部）への浸水で長期停止	閉じ込め、点検まで停止	中〜高：ピット排水の確認
屋上の設備・看板	—	強風での飛散、根元の防水切れ	中〜高：固定金物と防水の点検
避難通路・外階段	足元の冠水	手すり・踊り場の損傷	中：鉄部塗装と防水の時期をそろえる

私の経験上、もっとも被害が長引くのは受変電設備の浸水です。電気が止まると、給水ポンプもエレベーターも止まります。高層階の住まいほど暮らしが続けられなくなります。大規模修繕の診断のときに、電気設備の設置階と止水の状況、屋上設備の固定状態まで一緒に確認しておくと、理事会での判断がぶれません。

賃貸マンションやビルのオーナーさまは、ビルオーナー様向けの大規模修繕サービスを、分譲マンションの管理組合さまは、管理組合様向けの大規模修繕サービスをご覧ください。

つくば市の住まいの補助制度（令和8年度）

つくば市の公式ページで、令和8年11月12日時点で確認できた住まいの補助制度は次のとおりです。

つくば市安心住宅リフォーム支援補助金（令和8年度：第1期・第2期とも受付終了）
– 内容：市内に所有し居住する住宅で、市内事業者と契約して行う税込50万円以上のリフォーム工事に、工事費の10分の1（上限10万円）を補助
– 対象工事の例：屋根の塗装・防水工事、外壁の塗装・防水工事など
– 令和8年度の募集：第1期 令和8年5月8日〜7月31日、第2期 令和8年8月3日〜11月30日（各期50件）。市のページでは、第2期も上限の50件に達し受付を終了したと案内されています
– 注意：不動産業を営む者などが所有する住宅（自己の居住用を除く）は対象外。着手の14日前までの申請が必要
– 出典：つくば市 つくば市安心住宅リフォーム支援補助金

この制度は、個人が所有し住んでいる住宅のための制度です。管理組合が共用部の大規模修繕に使う制度ではありませんので、ご注意ください。令和9年度も実施されるかどうかは、令和8年11月12日時点では公表されていません。

耐震関連の補助について
つくば市の令和8年度の耐震改修費補助は、昭和56年5月31日以前に建てられた木造住宅が対象とされています。分譲マンションの共用部の耐震診断・耐震改修を対象とした市の補助は、私が確認した市のページでは見つかりませんでした。旧耐震（昭和56年5月以前の建築確認）のマンションをお持ちの場合は、つくば市の建築指導課に直接お問い合わせください（出典：つくば市 木造住宅耐震改修費補助制度）。

よくあるご質問

Q. つくば市のマンションの浸水リスクは、どこで確認できますか？

A. つくば市のページから「つくば市防災ガイド 洪水・土砂ハザードマップ」（令和8年5月発行）のPDFを開くか、「つくミル」「いばらきデジタルまっぷ」で物件の住所を確認してください。冊子は危機管理課や各窓口センターでも配布されています。

Q. 大きな川から離れていれば、洪水の心配はありませんか？

A. いいえ。つくば市は、小貝川・桜川・谷田川のほか、花室川、蓮沼川、小野川など市内を流れる川を含む19河川の浸水想定を示しています。また、内水のハザードマップはないため、建物の排水の備えも大切です。

Q. 竜巻のあと、マンションで何を確認すればよいですか？

A. 屋上防水の端部のめくれ、屋上設備の根元の防水、サッシや外壁への飛来物の当たり跡を、次の雨の前に確認するのが理想です。高い場所は危険ですので、居住者の方ご自身では上らず、専門業者にご相談ください。

Q. 大規模修繕で漏水対策をすると、費用はどのくらいですか？

A. 一般的な目安は、屋上防水の改修が5,000〜8,000円/㎡、外壁塗装が3,500〜4,500円/㎡です。30戸規模のマンションの大規模修繕全体では3,500〜5,000万円程度が目安で、物件により大きく変わります。

Q. 工期はどれくらい違いますか？

A. ロープアクセス工法なら、足場工法の約60%の工期で完了する場合があります。10階建て・外周80mの建物で、足場3か月に対し、ロープアクセスは1.5〜2か月が目安です。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

Q. 安心住宅リフォーム支援補助金は、マンションの管理組合でも使えますか？

A. 市のページでは、申請者が市内に所有し居住する住宅が対象とされており、管理組合による共用部の工事は想定されていません。令和8年度はすでに受付終了しています。

まとめ＋今週動くこと3点

つくば市は、令和8年5月に洪水・土砂ハザードマップを発行し、19河川の浸水想定を示しています。平成24年には北条付近でF3の竜巻が発生し、地震では「茨城県南部の地震」などを想定した揺れやすさマップが公表されています。水、風、揺れの3つがそろう地域だからこそ、私はいつも理事長さまやオーナーさまに「屋上と外壁の弱点を、災害の前に1つずつ減らしてください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. つくば市防災ガイドのハザードマップ（令和8年5月発行）と揺れやすさマップで、物件の住所の洪水・土砂災害・揺れの想定を確認し、画面を保存する。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水の詰まり、屋上設備の固定部、受変電設備・給水ポンプ・エレベーターの設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 強風や地震のあとに外壁と屋上を誰が確認するか、連絡先と手順を理事会で決めておく。

理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。つくば市の物件の診断やお見積りのご相談は、明誠へのお問い合わせからお気軽にどうぞ。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

出典・参考資料

• つくば市「ハザードマップ・防災ガイド」（令和8年5月29日更新）
• つくば市「つくば市防災ガイド 洪水・土砂ハザードマップ（記事）」
• つくば市「つくば市耐震改修促進計画（地震防災マップ）」（令和8年3月改定）
• つくば市「つくば市安心住宅リフォーム支援補助金」
• つくば市「木造住宅耐震改修費補助制度」
• 気象庁「平成24年5月6日に茨城県つくば市付近で発生した突風について」
• 気象庁「報道発表資料（平成24年6月8日）」
• 気象庁「竜巻等の突風の顕著な事例（過去の主な事例）」
• 国土交通省 関東地方整備局「下館河川事務所（小貝川洪水浸水想定区域）」
• 茨城県「洪水浸水想定区域図」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月12日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月12日時点で公表されているつくば市、気象庁、国土交通省、茨城県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、つくば市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。