この記事で分かること

「うちの理事長はよくやってくれている。でも、大規模修繕の中身を知っているのは理事長だけかもしれない」——管理組合の役員さまや区分所有者のオーナーさまから、こうした不安の声をいただくことがあります。

2026年11月13日、日本経済新聞は、都内の築40年近い分譲マンションで、理事長が一人で大規模修繕を担当し、知人らと結んだ契約や支出が不透明だと問題視され、理事長職を退いたこと、管理組合が損害賠償を求めて提訴したことを報じました。報道によれば、元理事長側は「費用を抑えるためだった」と反論しています（日本経済新聞 2026年11月13日）。

この件の事実関係や責任の有無は、これから裁判で判断されることです。本記事は、特定の個人や組合を評価するものではありません。ただ、私は大規模修繕の現場に20年以上いて、「善意の理事長に任せきりにした結果、誰も中身を説明できなくなる」という構図そのものは、どのマンションでも起こり得ると感じています。

この記事では、一次情報をもとに次のことを整理します。

• 報道された事案の構図と、いま注目される背景
• 国交省の調査から見た「理事長に権限が集まりやすい」マンションの実情
• 令和7年改正の標準管理規約が定める、理事長・理事会・監事・総会の役割分担
• 理事長への権限集中を防ぎ、修繕積立金を守るために確かめたい7項目
• 工事の発注先を比べるとき、仮設費（足場費）をどう見るか

※本記事は2026年11月14日時点の公表資料・報道に基づいています。個別の管理規約の解釈や法的な判断は、弁護士・マンション管理士などの専門家にご確認ください。

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1. 結論：問題は「理事長の人柄」ではなく「一人で完結できる仕組み」

先に結論を申し上げます。

大規模修繕の発注と支払いが、理事長一人の判断で完結できる状態になっていないか。まず確かめるべきはそこです。

国土交通省の「マンション標準管理規約」（令和7年10月17日改正）は、理事長に管理組合の代表権を与える一方で、理事会による監督、利益相反取引の承認、監事による監査、総会での決議という複数のチェックの仕組みを用意しています（国土交通省 マンション標準管理規約）。

トラブルが起きるのは、多くの場合、規約にチェックの仕組みが「書いてある」のに、運用で「使われていない」ときです。

観点	起こりやすいこと	今できること
① 決定権	総会で「工事実施」だけ決め、業者選定・金額変更は理事長に一任	総会・理事会で何を決めるかを議事録で確認する
② 利益相反	理事長の知人・関係先に発注しても、開示・承認がない	役員と取引先の関係を理事会で開示するルールを運用する
③ 支払い	請求書の承認と振込が同じ人で完結	出来高の確認者と支払承認者を分ける
④ 記録	見積書・契約書・変更契約が理事長の手元にしかない	資料を管理組合の書類として保管・閲覧できる状態にする

この4点は、理事長を疑うためのものではありません。理事長自身を守るための仕組みでもあります。説明できる記録が残っていれば、後から「不透明だ」と言われたときに、理事長も根拠を示せるからです。

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2. ニュースの整理：何が報じられたのか

報道の概要

日本経済新聞（2026年11月13日）の報道の要点は次のとおりです（日本経済新聞）。

• 舞台は東京都内の築40年近い分譲マンション
• 理事長が一人で大規模修繕を担当していた
• 知人らと結んだ契約や支出が不透明だと問題視され、理事長職を退くことになった
• 管理組合は損害賠償を求めて提訴した
• 元理事長は「費用を抑えるためだった」と反論している

報道に出てくるのはここまでで、工事の金額や契約の詳細、どの手続きが欠けていたのかは、公開情報からは分かりません。本記事でも、この事案そのものの是非は論じません。

なぜ今、注目されるのか

背景には、大規模修繕の発注をめぐる問題が続いていることがあります。

2026年9月28日、公正取引委員会は関東地方のマンション大規模修繕工事をめぐり、施工業者と設計コンサルタントに排除措置命令を出しました。国土交通省は同日、管理組合向けに発注の相談窓口や留意点をまとめて周知しています（港区「マンション大規模修繕工事の発注等について」、不動産投資サイト「健美家」2026年11月13日配信記事）。

談合は「業者の側」の問題でしたが、今回の報道は「発注する管理組合の内側」の問題です。外側（業者）と内側（組合運営）の両方で、発注の透明性が問われている——これが2026年秋の大規模修繕を取り巻く状況だと私は見ています。

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3. データで見る：なぜ理事長に権限が集まりやすいのか

国土交通省「令和5年度マンション総合調査」（令和6年6月21日公表）には、理事長への集中が起こりやすい背景が数字で表れています（国土交通省 マンション総合調査、結果からみた居住と管理の現状（PDF））。

項目	令和5年度の数値	読み取れること
区分所有法上の管理者が「管理組合の代表者（理事長）」	92.1%	ほとんどのマンションで、法律上の管理者＝理事長
昭和59年以前に完成したマンションで、世帯主が70歳以上	55.9%	築古ほど役員の担い手が限られやすい
外部役員の検討理由「区分所有者の高齢化」	42.7%	担い手不足は管理組合自身の課題認識
外部役員の検討理由「役員のなり手不足」	42.3%	同上
外部専門家を活用したことがある	41.4%	半数以上は専門家を使っていない
外部専門家の選任理由「大規模修繕等の実施」	47.4%	専門家を使う場面の筆頭は大規模修繕
修繕積立金が計画に比べて不足	36.6%（うち20%超の不足は11.7%）	資金に余裕がないほど、支出の妥当性が重要

役員のなり手が少ないマンションでは、「詳しい人」「時間のある人」に業務が集まります。それ自体は自然なことです。問題は、業務が集まった結果、チェックする人がいなくなることです。

特に大規模修繕は、数千万円から億単位の支出が数年に一度しか発生しません。ふだんの理事会運営とは金額も専門性もけた違いで、「よく分からないから理事長にお任せ」になりやすい場面です。

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4. 標準管理規約で整理する：理事長・理事会・監事・総会の役割

ここからは、国土交通省の「マンション標準管理規約（単棟型）」令和7年10月17日改正版（PDF）をもとに整理します。改正区分所有法が令和8年4月1日に施行されたことにあわせた改正で、国交省は各マンションに管理規約の見直しを呼びかけています。なお、単棟型・団地型・複合用途型の規定は令和8年11月12日にも一部修正されています（国土交通省）。

標準管理規約は「ひな形」であり、各マンションの規約がこのとおりとは限りません。ご自身のマンションの規約と見比べながらお読みください。

理事長（第38条）

• 管理組合を代表し、業務を統括する
• 区分所有法上の「管理者」となる
• 一定の頻度（ひな形では「○か月に1回以上」とし、各マンションで定める）で、職務の執行状況を理事会に報告しなければならない（第4項）
• 管理組合と理事長の利益が相反する事項については、代表権を持たない。この場合は監事または理事長以外の理事が管理組合を代表する（第6項）

役員の利益相反取引の防止（第37条の2）

役員が自分や第三者のために管理組合と取引しようとするとき、または管理組合が役員以外の相手と、役員との利益が相反する取引をしようとするときは、理事会で重要な事実を開示し、承認を受けなければならないとされています。理事会の決議事項（第54条第1項第七号）にも、この承認・不承認が入っています。

さらに第53条第3項は、決議について特別の利害関係を持つ理事は、議決に加われないと定めています。

監事（第41条）

• 業務の執行と財産の状況を監査し、総会に報告する
• いつでも理事に業務の報告を求め、業務・財産の状況を調査できる
• 不正があると認めるときは、臨時総会を招集できる
• 理事が不正の行為をし、またはそのおそれがあると認めるときは、遅滞なく理事会に報告する

総会（第48条）

修繕積立金を取り崩して行う「特別の管理の実施」と、そのための借入れ・修繕積立金の取崩しは、総会の決議事項です（第48条第十号、第28条）。長期修繕計画の作成・変更も総会決議事項（第五号）です。

記録の保管と閲覧（第49条の2・第64条）

理事長は議案書・付随資料、会計帳簿などの帳票類、長期修繕計画書・設計図書・修繕等の履歴情報を保管し、組合員から理由を付した請求があれば閲覧させなければならないとされています。

専門委員会と専門家（第55条・第34条）

理事会は専門委員会を設けて特定の課題を調査・検討させることができ、管理組合はマンション管理士などの専門家に助言・指導を求めることができます。

こうして並べると、標準管理規約は理事長一人で大規模修繕を完結させない設計になっていることが分かります。逆にいえば、規約が古いまま、あるいは規約があっても運用されていないマンションでは、チェックが働かない余地が生まれます。

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5. 理事長への権限集中を防ぎ、修繕積立金を守るために確かめたい7項目

ここからが本題です。現場で多くの管理組合さまとお付き合いしてきた経験から、大規模修繕の前に確かめておきたい7項目を挙げます。

① 「何を総会で決め、何を理事会に任せたか」が議事録に残っているか

総会で「大規模修繕工事を実施する」とだけ決議し、施工会社の選定、契約金額、追加工事の判断を理事長に一任している例があります。

確認したいのは次の3点です。

• 総会で承認した工事の範囲と予算の上限
• 施工会社の選定方法（理事会で決めるのか、総会で決めるのか）
• 追加・変更工事が出たとき、いくらまでなら理事会決議で、いくらからは総会に諮るか

この線引きが議事録で追えれば、後から「誰がいつ決めたのか」で揉めることはぐっと減ります。

② 役員と取引先の関係を「開示する場」があるか

知人や親族の会社に発注すること自体が、直ちに問題というわけではありません。地元の信頼できる業者を役員が紹介することは、現実によくあります。

大事なのは、関係を隠さずに理事会で開示し、本人を除いた理事会で承認することです。標準管理規約の第37条の2・第53条第3項は、まさにそのための規定です。ご自身のマンションの規約にこの条文がなければ、規約改正の際に検討する価値があります。

実務では、施工会社の選定前に「役員と応募会社の間に、親族・取引・雇用などの関係がないか」を確認する書面を各役員から出してもらう方法もあります。

③ 見積りは「同じ条件」で複数社から取っているか

1社だけの見積りでは、金額が妥当かどうかを判断する物差しがありません。複数社から取るときも、仕様や数量が会社ごとに違えば比べられません。

• 劣化診断の結果をもとに、共通の仕様書・数量表を用意する
• 見積りの内訳で、仮設費（足場など）・直接工事費・諸経費を分けてもらう
• 見積りの受付・開封を理事会の場で行い、記録を残す

仕様書づくりを1社に任せると、その会社に有利な仕様になりやすい点にも注意が必要です。設計コンサルタントを使う場合は、その中立性を確かめることも大切です（談合事案を受けた国交省の周知内容は、港区のページから国交省の案内に進めます）。

④ 「出来高を確認する人」と「支払いを承認する人」が分かれているか

大規模修繕の支払いは、着手金・中間金・完成時の精算など複数回に分かれるのが一般的です。

• 工事が請求どおりに進んでいるか（出来高）を確認する人
• 支払いを承認する人
• 実際に振り込む人（管理会社への委託を含む）

この3つが同じ一人に集まっていないかを確かめてください。会計担当理事（第40条第3項）や管理会社を交えて、二人以上の目を通すだけでも、不透明な支出は起こりにくくなります。

⑤ 監事が「工事の契約書」まで見ているか

監事の監査が、決算書の数字の確認だけで終わっていることは少なくありません。大規模修繕の年は、契約書・変更契約書・支払いの根拠資料まで監事に見てもらうことをおすすめします。

標準管理規約の第41条第2項は、監事がいつでも業務の報告を求め、業務・財産の状況を調査できると定めています。監事が遠慮なく資料を求められる雰囲気を、理事会の側からつくることが大切です。

⑥ 見積書・契約書・議事録を「管理組合の書類」として保管しているか

理事長の自宅にしか資料がない、メールでのやり取りが理事長の個人アドレスにしか残っていない——これは、理事長が交代したときにいちばん困る状況です。

• 見積書・契約書・変更契約書・工程表・完了報告書を、管理組合の書類として保管する
• 区分所有者から閲覧の請求があったときに、すぐ出せる状態にしておく（第49条の2・第64条）
• 工事中の打合せ記録も、理事会資料として残す

国交省のマンション総合調査では、購入の際に「共用部分の維持管理状況」を考慮した区分所有者は12.0%にとどまっています（PDF）。今は少数でも、修繕履歴や発注の記録がきちんと残っているマンションは、売却や賃貸の場面で説明しやすい物件になります。

⑦ 修繕委員会や外部専門家で「理事長以外の目」を入れているか

役員のなり手が少ないマンションほど、修繕委員会（専門委員会）を設けて、理事でない区分所有者にも検討に加わってもらう方法が有効です（第55条）。建築に詳しい方、経理に詳しい方が一人いるだけで、議論の質は大きく変わります。

外部専門家（マンション管理士・建築士など）の活用も選択肢です。東京都内では、港区の管理アドバイザー派遣のように、自治体が専門家を派遣する制度を設けている例もあります（港区）。お住まいの区市の窓口に問い合わせてみてください。

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6. 区分所有のオーナーさまへ：投資用住戸でも「管理組合の中身」は資産価値に直結する

投資用に区分所有されているオーナーさまの中には、「管理組合のことは管理会社と理事会に任せている」という方も多いと思います。

ただ、大規模修繕の支出が不透明なまま膨らめば、修繕積立金の不足や一時金の徴収につながり、キャッシュフローと売却価格の両方に影響します。健美家の記事も、修繕計画や工事費の積算根拠が不透明な物件は、投資家にとって将来負担を見通しにくい資産になると指摘しています（不動産投資サイト「健美家」2026年11月13日配信記事）。

総会に出席できなくても、次の3つは確認できます。

• 総会の議案書で、工事範囲・予算・業者選定の方法が示されているか
• 議決権行使書を出す前に、見積りの比較表が添付されているか
• 疑問があれば、理由を付して議事録や資料の閲覧を請求できること

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7. 発注先を比べるとき、「仮設費」を見落とさない

発注の透明性を高めると、自然と「何にいくらかかっているのか」を見比べることになります。そのとき、意外と見落とされやすいのが仮設費（足場費）です。

3工法の使い分け

工法	特徴	向いている建物
通常足場工法	建物の周囲に足場を組んで施工。全面的な工事に向く	中低層、形状が複雑な建物
ロープアクセス工法（無足場）	屋上の吊元からメインロープとバックアップロープの2本に接続して作業。足場の設置・撤去が不要	高層、足場が組みにくい立地、部分補修・調査
ハイブリッド工法	部位ごとに足場とロープアクセスを使い分ける	大規模・複雑な建物で総額を抑えたい場合

ロープアクセス工法の仕組みや安全基準はロープアクセス工法の解説ページに、技術や訓練の詳しい話はロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）にまとめています。

費用の目安（参考値）

あくまで一般的な目安ですが、外装工事の費用感は次のとおりです（当社の施工実績にもとづく参考値。実際の金額は建物の状態・規模・仕様で大きく変わります）。

項目	目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁の打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡
仮設足場の比率（集合住宅の大規模修繕の場合）	総工費の15〜25%程度

仮設費の差の一例として、10階建て・外周80m・工期3か月の建物では、足場費約168万円に対し、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）という当社試算があります（足場費のみの比較で、工事全体の費用差ではありません）。

見積りを比べるときに仮設費を分けて出してもらえば、「全部足場が前提になっていないか」「部分的にロープアクセスに置き換えられないか」という議論ができます。工法の選択肢を比べることは、発注内容を見える化する手がかりにもなります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、品質と保証の考え方は明誠の品質へのこだわりにまとめています。高所の外壁調査にドローンを併用する場合はドローンによる外壁調査をご覧ください。

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8. 規約の見直しは「今」がタイミング

改正区分所有法は令和8年4月1日に施行され、国交省は標準管理規約の改正内容を確認し、各マンションでも管理規約の見直しを進めるよう呼びかけています。国交省は、規約改正の総会の招集手続きを令和8年4月1日以降に行う場合、改正区分所有法に沿った定足数・決議要件（規約変更の場合、組合員総数・議決権総数の各過半数の出席と、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上の賛成）を満たす必要があるとしています（国土交通省）。

総会の決議要件などの見直しにあわせて、次の点も一緒に点検すると効率的です。

1. 利益相反取引の防止（第37条の2）に相当する規定があるか
2. 理事長の利益相反時の代表権（第38条第6項）の規定があるか
3. 特別の利害関係を持つ理事の議決排除（第53条第3項）の規定があるか
4. 監事の権限（第41条）が最新の内容になっているか
5. 議案書・資料の保管と閲覧（第49条の2）の規定があるか

規約の改正には総会の特別決議が必要です。手続きの留意点は、国交省の「令和7年改正マンション標準管理規約を踏まえた管理規約の改正を行う場合の手続の留意点について」をご確認ください。

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9. 明誠が大規模修繕の発注で大切にしていること

施工会社の立場から申し上げると、発注の透明性が高い管理組合さまほど、私たちも仕事がしやすくなります。

• 見積りの内訳を分けてお出しします。 仮設費・直接工事費・諸経費を分け、足場とロープアクセスの両方で比較できる形にします。
• 追加・変更工事は書面で。 工事中に見つかった劣化の補修は、写真・数量・金額を書面でご提示し、理事会でのご判断を経てから着手します。
• ご説明の相手を一人に限りません。 理事長さまだけでなく、理事会・修繕委員会・監事さまへのご説明にも伺います。

明誠のこれまでの施工実績は、明誠の施工事例からご覧いただけます。東京・神奈川・埼玉・千葉をはじめとする首都圏のマンション・ビル、そして全国のホテルの大規模修繕を承っています。ロープアクセスでの施工の様子や安全への取り組みは、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも紹介しています。

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よくあるご質問

Q. 理事長が知人の会社に工事を発注するのは違法ですか？

A. それだけで直ちに違法になるわけではありません。標準管理規約では、役員が関わる利益相反のおそれがある取引について、理事会で重要な事実を開示し承認を受ける手続きを定めています。ご自身のマンションの規約に同様の規定があるか、まずご確認ください。個別の判断は弁護士などの専門家にご相談ください。

Q. 理事長の支出に疑問があるとき、区分所有者は何ができますか？

A. 標準管理規約では、組合員が理由を付して請求すれば、議事録・議案書・会計帳簿などを閲覧できるとされています。監事に調査を依頼することもできます。組合員総数と議決権総数の各5分の1以上の同意があれば、臨時総会の招集を請求することもできます（第44条）。

Q. 大規模修繕の施工会社は、総会で決めなければいけませんか？

A. 標準管理規約では、修繕積立金を取り崩して行う工事の実施は総会の決議事項です。施工会社の選定をどこで決めるかは各マンションの規約と総会決議によります。後から揉めないよう、総会で「選定方法」と「予算の上限」を決めておくことをおすすめします。

Q. 役員のなり手がいません。理事長に任せきりにしない方法はありますか？

A. 修繕委員会を設けて理事以外の区分所有者に加わってもらう、自治体の専門家派遣制度を使う、監事に工事の契約書まで見てもらう、といった方法があります。全員が詳しくなくても、「二人以上の目を通す」仕組みをつくることが第一歩です。

Q. 足場とロープアクセスでは、費用はどれくらい違いますか？

A. 建物の高さ・形状・工事範囲で大きく変わりますが、当社試算では10階建て・外周80m・工期3か月の建物で、足場費約168万円に対しロープアクセスは約59万円でした。全面的な塗装やタイル改修では足場が適する場合も多く、部位ごとに使い分けるハイブリッド工法もご提案しています。

Q. 見積りや工法比較だけの相談もできますか？

A. はい。竣工年、前回の大規模修繕の時期、劣化診断の有無、検討中の工事範囲が分かれば、工法別の概算比較をご提示できます。理事会・修繕委員会でのご説明にも伺います。

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この記事のポイントまとめ

• 2026年11月13日、都内の築40年近いマンションで、大規模修繕を一人で担当した理事長の契約・支出をめぐり、管理組合が損害賠償を求めて提訴したと報じられた（元理事長は反論しており、事実関係は今後の裁判で判断される）
• 令和5年度マンション総合調査では、管理者の92.1%が理事長、昭和59年以前のマンションでは世帯主の55.9%が70歳以上で、理事長に業務が集まりやすい
• 令和7年改正の標準管理規約は、利益相反取引の承認（第37条の2）、利益相反時の代表権の制限（第38条第6項）、監事の監査（第41条）、総会決議（第48条）で、理事長一人に完結させない設計になっている
• 7項目（決定権の線引き、利益相反の開示、同条件の相見積り、出来高と支払いの分離、監事の契約書確認、書類の保管、理事長以外の目）を確かめる
• 見積りでは仮設費を分けて比べると、工法の選択肢と発注の透明性の両方が見えてくる

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出典・参考資料

• 日本経済新聞「マンション大規模修繕、一人で担当した理事長 知人に不透明な支出」（2026年11月13日）
• 国土交通省「マンション標準管理規約」（令和7年10月17日改正、令和8年11月12日一部修正）
• 国土交通省「マンション標準管理規約（単棟型）令和7年改正（PDF）」
• 国土交通省「令和7年改正マンション標準管理規約を踏まえた管理規約の改正を行う場合の手続の留意点について（PDF）」
• 国土交通省「マンションに関する統計・データ等（令和5年度マンション総合調査）」（令和6年6月21日公表）
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果からみたマンションの居住と管理の現状（PDF）」
• 港区「マンション大規模修繕工事の発注等について」（2026年9月30日更新）
• 港区「令和7年マンション標準管理規約の改正について」
• 健美家「談合事件で問われる発注の透明性。マンション大規模修繕、適正化が急務」（2026年11月13日配信、kenbiya.com）

※本記事は、国土交通省・自治体の公表資料と報道に基づいています。報道された事案について、特定の個人・団体の責任を判断するものではありません。費用・工期は一般的な目安・参考値であり、実際は建物の状況により異なります。管理規約の解釈や法的な判断は、弁護士・マンション管理士などの専門家にご確認ください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年11月14日

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