川崎市川崎区のマンション管理計画認定制度｜申請手数料は無料・市独自基準は管理組合登録・事前確認の流れを整理【2026年度版】

結論：川崎市川崎区で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。川崎市川崎区の分譲マンションの管理計画認定は、川崎区役所ではなく、川崎市（まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課）が窓口です。しかも、川崎市への認定申請の手数料は無料です（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」、最終更新2026年4月1日）。

ただし、川崎市には他の自治体と違う点が二つあります。一つ目は、国の基準に加えて、市独自の基準が設けられていること。「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」に登録されていることが条件です。二つ目は、市へ申請する前に、マンション管理センターの手続支援サービスで「事前確認適合証」を取る必要があることです。

費用の中身を整理します。

• 川崎市への認定申請手数料：無料。管理組合登録の登録料も無料
• 手続支援システムの利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：日本マンション管理士会連合会経由、またはマンション管理センターへの直接申込なら、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に頼む場合は、管理組合と相手方で取り決めた金額

長期修繕計画が1つで、センターへ直接申し込む場合、目安は合計で2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は別になります。

認定を受けると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。川崎市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、工事を令和9年3月31日までに終えることが前提になります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏の大規模修繕に20年以上関わってきました。川崎区の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、基準、手数料、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

川崎区のマンションと認定主体：認定行政庁は川崎市です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。川崎市は政令指定都市ですので、市内の認定は川崎市が行います。川崎区は区ですが、区役所に認定の窓口はありません。

問合せ先は、川崎市まちづくり局住宅政策部住宅整備推進課（電話044-200-2996）です。所在地は川崎区宮本町1番地、本庁舎18階です。川崎区に住宅整備推進課があるので、直接ご相談に行きやすい立地といえます。

川崎区の分譲マンションの棟数や、区ごとの認定件数は、私が確認した市の公表ページには載っていませんでした。数字を推測で書くことはしません。市のマンション管理適正化推進計画のページ（令和5年3月策定）に、全体の統計や目標をまとめた計画本体が置かれていますので、詳しく知りたい方はそちらをご覧ください（出典：川崎市「川崎市マンション管理適正化推進計画」）。

川崎区は、JR川崎駅や京急川崎駅の周辺に中高層のマンションが多く、臨海部に近いエリアもあります。一般論として、海に近い建物は潮風の影響で外壁や鉄部の傷みが早く出やすいものです。駅前は道路が狭く、足場の搬入や資材置き場の確保が大変な現場も少なくありません。こうした立地の事情を長期修繕計画に織り込んでおくと、工事費の数字がずれにくくなります。

認定基準17項目を、理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。川崎市では、これに市独自の基準が1つ加わります。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。議事録が薄い、書面決議が続いているという組合は、まず議事録の残し方から整えるのが近道だと私は考えています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「川崎市マンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。この指針の項目は、国の基準の17番目にあたるもので、市が別に上乗せした基準とは区別して考えるのが自然だと私は理解しています。市の上乗せは、次の章で触れる管理組合登録です。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。

以前、築30年を超えるマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が十数年動いておらず、理事長さまが「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、安全を二重に確保して作業します。安全管理の考え方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：川崎市は「管理組合登録」が条件です

東京都や神奈川県内には、独自の基準を設けている自治体があります。川崎市もその一つで、市のページには、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録されている」ことが川崎市独自の認定基準と書かれています。認定（更新）の申請までに、登録または登録内容の変更を済ませる必要があります（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

登録の中身と手間

登録制度のページ（最終更新2025年9月9日）によると、登録は川崎市内のマンション管理組合が対象で、登録料は無料です（出典：川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」、川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」）。申請者はマンションの管理者等で、理事長であることを確認できる書類（総会の議事録など）を添えます。建物名、所在地、戸数、連絡先を届け出る形で、オンラインでも、郵送や持参でも手続きできます。

実務で気をつけたいのは、登録の有無が分からない組合が意外と多いことです。過去に登録したのか、理事長が交代した後の変更を出したのか、記録が残っていないことがあります。市のページにも、登録の有無が不明な場合は住宅整備推進課に問い合わせるよう案内があります。認定の準備を始めたら、最初に電話で確認しておくと、後で慌てずに済みます。

登録のメリットも見逃さないでください

登録すると、年2回のマンション便りや管理組合の交流会の案内が届きます。さらに、市のマンション管理アドバイザー派遣を、登録済みなら最大3回まで無料で使えます（未登録は1回まで）。利用には、市が必要と認めることなどの条件があり、ハウジングサロンでの相談を経て申し込む形です。認定の準備は、専門家の知恵を借りたい場面の連続です。登録を済ませておけば、その一部を無料の枠で相談できます。

手数料と申請ルート：事前確認適合証を取ってから、市へ申請します

川崎市の標準ルート

流れは次のとおりです。他の自治体と同様、市への申請の前に、専門家による事前確認が入ります（出典：川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」）。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理センターの手続支援サービスで事前確認を受け、「事前確認適合証」を取得する
4. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度に登録（新規または変更）する。登録完了の通知を受ける
5. 手続支援サービスから川崎市へ認定申請する。「認定申請」ボタンは申請者本人が押す必要がある
6. 川崎市が審査し、適合すれば認定通知書が発行される。正式な通知書は後日、川崎市から郵送される

川崎市のページには、審査にかかる期間の記載がありませんでした。事前確認と市の審査を合わせて、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと私は考えています。国の制度や他の自治体でも、目安はこのくらいです。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と管理会社が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし

川崎市の案内に載っているのは、①から④の4パターンです。⑤の直接申請は、川崎市のページでは案内されていませんでした。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）で、地方公共団体が手数料を定めている場合は別途その団体へ支払う、とセンターは説明しています。川崎市の場合、その手数料が無料という整理です。

なお、認定の内容を変更するときの「変更認定」の申請は、手続支援サービスを使わず、川崎市の窓口へ直接出します（オンラインフォームまたは窓口）。複数の見積りを比べ、最新の料金は各窓口でご確認ください。認定の有効期間は5年間で、満了までに更新の申請をします。

相談先は無料のものから使う

認定制度の相談は、日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（電話03-5801-0858、月〜土の10時〜17時、無料）が使えます。川崎市の案内ページでも紹介されています。管理センターの手続支援サービス係は電話03-6261-1274です。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

川崎市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページ（最終更新2025年7月22日）による主な内容は次のとおりです（出典：川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」）。

• 居住部分の固定資産税額の2分の1を減額。1戸あたり100㎡相当分まで
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の長寿命化工事（外壁塗装等、床防水、屋根防水）を完了していること
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上。耐震・バリアフリー・省エネ等の減額との同時適用がなく、過去にこの減額を受けていないこと
• 管理計画認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げていること。認定通知書は、申告時点と賦課期日時点までに取得していること
• 申告は、工事完了日から3か月以内。減額は工事完了年の翌年1月1日を賦課期日とする年度分

申告先は、工事をしたマンションの所在区を担当する市税事務所です。川崎区は、かわさき市税事務所（担当区域は川崎区・幸区）の資産税課家屋係で、電話は044-200-3958です。所在地は川崎区砂子1-8-9の川崎御幸ビルで、窓口は平日の8時30分から17時までです（出典：川崎市「かわさき市税事務所」）。ただし、家屋係の問合せ先ページは2024年2月の更新ですので、訪問前にお電話で最新の窓口をご確認ください。認定は市の住宅整備推進課、減額の手続きは市税事務所と、窓口が分かれる点にも注意してください。

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるのは日程に余裕がありません。「過去に1回以上の長寿命化工事をしている」という条件があるため、築年数の若い建物は、この減額の対象外になるケースもあります。ご自分のマンションが条件に当てはまるか、先に市税事務所へ確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、国土交通省の資料では、当初5年間、年0.25%の引下げと示されています。予算に達する見込みになると受付が終わりますので、利用する際は住宅金融支援機構の【フラット35】維持保全型のページで最新の状況をご確認ください。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、認定マンションは年2.10%、認定なしは年2.00%、応募期間は2026年4月13日から10月9日までとされています。本記事の公開日の10月11日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、認定マンションは全期間、年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和8年7月31日に関連の省令（令和8年国土交通省令第70号）と告示（同第1017号）が公布され、令和9年4月1日に施行されると案内されています。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降となる場合は、見直し後の認定基準が適用されます。また、分譲時に分譲事業者も管理計画認定を申請できるようになります。経過措置も設けられています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

川崎市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。川崎市の住宅整備推進課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認。管理組合登録の有無を住宅整備推進課へ確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼。あわせて管理組合登録（新規または変更）を済ませる
令和9年2〜3月	事前確認適合証を取得し、手続支援サービスから川崎市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

川崎区のマンションの管理計画認定は、川崎市が認定行政庁で、申請手数料は無料です。市独自の基準として、管理組合登録・支援制度への登録が要ります。事前確認適合証を取ってから、手続支援サービスで市へ申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は、川崎市では2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 川崎市マンション管理組合登録・支援制度への登録の有無を、住宅整備推進課（044-200-2996）へ電話で確認する
3. 管理規約、名簿、会計の整備状況を、国の17項目に照らして確認する。固定資産税の減額が気になる場合は、かわさき市税事務所の家屋係（044-200-3958）へ

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 川崎区の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 川崎市への認定申請手数料は無料です。ただし、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 川崎市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。国の基準に加えて、「川崎市マンション管理組合登録・支援制度」に登録されていることが条件です。認定（更新）申請の時までに、登録または登録内容の変更を済ませます。登録料は無料です。

Q. 管理組合が川崎市に直接申請することはできますか？

A. 川崎市の案内では、事前確認適合証を取ったうえで、手続支援サービスから申請する流れです。直接申請の道は案内されていません。変更認定の申請だけは、市へ直接出します。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 川崎市では居住部分の固定資産税額の2分の1で、1戸あたり100㎡相当分までが対象です。過去に長寿命化工事を1回以上行い、2回目以降の工事を令和9年3月31日までに終えていること、総戸数10戸以上、築20年以上などの条件があります。申告は工事完了から3か月以内に、かわさき市税事務所などで行います。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 川崎市のページには審査期間の記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

Q. 管理組合の登録をしているか分からないときは？

A. 川崎市住宅整備推進課（電話044-200-2996）へお問い合わせください。市のページにも、登録の有無が不明な場合は問い合わせるよう案内があります。理事長が交代している場合は、登録内容の変更が必要になることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている川崎市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。川崎市の制度ページの最終更新は2026年4月1日です。固定資産税の減額ページ（最終更新2025年7月22日）は、令和9年3月31日までの工事完了が対象の制度で、期間内の内容として引用しています。管理組合登録のページ（最終更新2025年9月9日）と市税事務所家屋係の問合せ先ページ（最終更新2024年2月14日）は更新が古いため、窓口はお電話で最新の内容をご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「川崎市マンション管理計画認定制度」
• 川崎市「マンション管理計画認定制度のご案内（令和8年4月、PDF）」
• 川崎市「マンション管理組合登録・支援制度」
• 川崎市「マンション管理組合を支援する制度について」
• 川崎市「川崎市マンション管理適正化推進計画」
• 川崎市「大規模の修繕等が行われたマンションに係る固定資産税の減額」
• 川崎市「かわさき市税事務所（担当区域：川崎区・幸区）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」

横浜市南区の12条点検｜マンションは報告対象？外壁全面打診の時期と窓口【2026年度版】

Q. 横浜市南区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 横浜市南区の建物の定期報告は、南区役所ではなく横浜市建築局（建築指導課 建築安全担当）の所管です。横浜市は、共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅を除く）と事務所を定期報告の対象用途に指定していません。そのため、住戸だけの分譲マンション・賃貸マンションや、事務所だけのビルは「建築物」の定期報告の対象外です（出典：横浜市「定期報告に関するQ＆A」）。一方、横浜市南区の駅前に多い、2階以上に店舗・飲食店・クリニックが入る複合ビルや、サービス付き高齢者向け住宅・グループホームは、規模によって対象になります。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月11日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：横浜市南区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県に広げた12条点検シリーズ、今回は横浜市南区を取り上げます。

横浜市南区は、横浜市のほぼ中央にあり、区の中心を流れる大岡川と、それをはさむ丘からなる区です。面積は12.63㎢で市内18区のうち2番目に小さい一方、人口は約20万人、人口密度は1㎢あたり約15,800人で市内18区の中で1位です。住宅のうち共同住宅が64.0％を占め、借家の割合も約42％あります（出典：横浜市南区「南区統計概要 令和7年度」）。つまり、小さな面積に、分譲マンション・賃貸マンション・店舗付きの建物がぎっしり並んでいる区です。

横浜市南区で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	横浜市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション	対象外（共同住宅は対象用途に指定されていない）
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
2階以上にも店舗・飲食店などが一定規模で入るマンション・ビル	規模により対象
サービス付き高齢者向け住宅・グループホーム	規模により対象
ホテル・旅館、病院・診療所（入院施設あり）	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：横浜市「報告対象建築物・昇降機等」、横浜市「定期報告に関するQ＆A」）

東京都内の感覚で考えると間違えやすいところです。東京都では一定規模以上の共同住宅が定期報告の対象ですが、横浜市では対象になりません。ただし「報告の義務がない＝外壁を調べなくてよい」ではありません。この点は後ほど詳しくお話しします。

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外の建物でも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことで、横浜市南区を含む横浜市内では横浜市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

横浜市の案内では、報告の種類と周期は次のとおりです（出典：横浜市「定期報告に関するQ＆A」）。

種類	報告の周期（横浜市）
建築物 定期調査報告	3年に1回（用途ごとに年度が決まっている）
建築設備 定期検査報告	毎年
防火設備 定期検査報告	毎年
昇降機等 定期検査報告	毎年
遊戯施設 定期検査報告	毎年

報告の義務を負うのは所有者または管理者で、両者が異なる場合は管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。横浜市のQ＆Aでも、同じ内容が案内されています。

なお、令和7年7月1日施行の国の告示改正について、横浜市は「常時閉鎖式の防火扉は、引き続き特定建築物定期調査（3年に1回）で調べる」という独自の扱いを示しています。他の特定行政庁とは異なる場合があるため、東京都内に別の建物をお持ちのオーナーさまはご注意ください。

横浜市南区の12条点検：対象の線引き・報告年度・窓口

窓口は横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当（建築物・建築設備・防火設備）	横浜市建築局 建築指導部 建築指導課 建築安全担当
電話	045-671-4539
FAX	045-681-2434
担当（昇降機等）	同 建築指導課 設備担当（電話045-671-4538）
定期報告受付窓口	横浜市中区本町6丁目50番地の10 市庁舎25階

南区役所ではなく、市の建築局が窓口です。横浜市に報告する場合の手数料はかからず、郵送での提出もできます。提出書類の様式は、市の「定期報告オンラインシステム」からダウンロードする形です（出典：横浜市「定期報告に関するQ＆A」）。横浜市は調査・検査資格者の紹介を行っていないため、調査会社は管理会社や設計事務所、業界団体の名簿などを参考に、管理組合・オーナー側で選びます。

店舗併設マンション・複合ビルの線引き

横浜市の対象表では、物販店舗・飲食店などの用途は、地階や3階以上、2階の床面積などが一定規模を超えると対象になります。そして重要なのが、対象用途が避難階（通常は1階）だけにあるものは対象にならないという注記です（出典：横浜市「報告対象建築物・昇降機等」）。

横浜市南区には、黄金町・南太田・井土ケ谷・弘明寺（京急線）、阪東橋・吉野町・蒔田・弘明寺（市営地下鉄）と駅が多く、駅の周りには「1階が店舗、上が住戸」という建物がたくさんあります。店舗が1階だけなら、多くの場合は建築物の定期報告の対象外です。一方、2階以上にクリニックや飲食店、物販店が入っている駅前の複合ビルは、面積次第で対象になります。用途ごとの規模は対象外でも、合算すると「複合用途建築物」として対象になるケースもあります。判断がつかない場合は、建築安全担当に確認してください。

報告年度と提出期間（令和8年度はC区分）

横浜市は、建築物の用途ごとに報告年度と提出期間を決めています（出典：横浜市「報告の周期と時期」（2026年5月26日更新））。

区分	主な用途	建築物の報告年度・期間
A	病院・診療所（患者の収容施設あり）、劇場など	令和9年度・12年度…の5〜8月
A	ホテル・旅館、集会場、体育館など	令和9年度・12年度…の9〜12月
B	百貨店・物品販売店舗など	令和7年度・10年度…の5〜8月
B	飲食店・遊技場・複合用途建築物など	令和7年度・10年度…の9〜12月
C	宿泊施設のある児童福祉施設・老人ホームなど	令和8年度・11年度…の5〜8月
C	サービス付き高齢者向け住宅・認知症高齢者グループホーム・障害者グループホーム	令和8年度・11年度…の9〜12月

令和8年度に報告年度を迎えているのはC区分です。サービス付き高齢者向け住宅やグループホームの提出期間は令和8年9月〜12月で、本記事の公開時点で提出期間中です。横浜市南区は、65歳以上の人口割合が26.5％、老年化指数（65歳以上人口÷15歳未満人口×100）が市内18区中2位と、高齢化が進んでいる区です（出典：南区統計概要 令和7年度）。高齢者向けの住まいを運営するオーナーさまは、まず提出状況をご確認ください。

店舗・飲食店が入る複合ビルの次の報告年度は令和10年度です。検査済証の交付を受けた年度は報告不要で、次の年度から報告が必要になります。

横浜市南区ならではの事情：報告義務のない建物ほど「自主点検」が大事

法律上の「維持保全の努力義務」はすべての建物にある

横浜市は、建物の維持管理について、建築基準法第8条の「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」という規定を紹介しています（出典：横浜市「建物の維持管理について」）。Q＆Aでも、共同住宅や事務所のみの建物について「所有者・管理者が適切な維持管理を行ってください」と書かれています。

報告の義務がなくても、外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者・管理者が責任を問われる可能性があります。民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）がその根拠です。人口密度が市内で最も高い横浜市南区では、建物と歩道の距離が近く、人通りの多い商店街や通学路に面した建物も少なくありません。外壁の落下は、そのまま人に当たるリスクにつながります。

賃貸オーナーは「売るとき」「貸すとき」も意識を

横浜市は、定期報告概要書の閲覧について、平成30年の宅地建物取引業法の改正で、重要事項説明の中で定期報告に係る書類の保存状況の説明が必須になったと案内しています（出典：横浜市「定期報告概要書の閲覧」）。借家の割合が約4割を占める横浜市南区では、収益物件として建物を売買する場面も多いはずです。対象建築物であれば、報告書をきちんと保存しておくことが、売却時の説明の手間を減らします。対象外の建物でも、外壁調査の報告書が手元にあれば、買主や入居者への説明材料になります。

築年数の古い建物が多い区こそ、まず「最後の全面打診」の確認を

南区統計概要の略年表によると、南区は昭和20年の横浜大空襲で区の約40％が被災し、戦後に街が再建されてきました。住宅戸数は令和5年に107,520戸と、平成30年から約11％増えています（出典：南区統計概要 令和7年度）。古くからのマンションと新しい建物が混在しているのが、横浜市南区の特徴です。

私の現場感覚では、築30年を超えるタイル貼りのマンションで、一度も全面打診をしていない建物は珍しくありません（統計に基づく数字ではなく、現場での所感です）。地上から見て問題がなくても、叩いてみると日当たりの弱い北面や、雨水がたまりやすい窓まわりで浮きがまとまって見つかることがあります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年度を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

理事長さまから「見た目ではまったく分からなかった」と言われることは、私の現場では珍しくありません。まずは修繕履歴を出して、最後に全面打診をした年を確認してみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。横浜市南区のように建物が密集し、隣の建物との間が狭い場所では、足場を立てるスペースが取れなかったり、道路使用・占用の手続きが必要になったりします。丘の上の住宅地では、坂の途中に建つ建物で足場の計画が難しくなることもあります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：ベランダの前に足場やシートがかからず、日当たりや防犯面の不安が少なく済みます。1階に店舗が入る建物でも、店先を足場でふさがずに済みます。

隣の建物との間が狭い場所でも、屋上に吊元が取れれば、壁面に沿って降りて調べられるのがロープアクセスの強みです。打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。職人の耳と手の感覚が品質を左右します。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる、という組み合わせも可能です（ドローンの飛行には周辺環境や法令上の制約があります）。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較や、狭小地での打診調査の進め方もロープアクセスドットコムに掲載しています。フランチャイズ加盟をご検討の専門工事会社さまも、ロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合は少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部は足場、高層部や狭い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

横浜市は、令和4年11月1日からマンション管理計画認定制度を始めています。認定の有効期間は5年で、認定を受けると住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利優遇などを受けられる場合があります（出典：横浜市 記者発表資料（令和4年11月30日））。この資料は令和4年の掲載のため、手数料や申請方法の最新の内容は横浜市の公式ページでご確認ください。

外壁の調査結果は、長期修繕計画を見直すときの確かな根拠になります。横浜市南区の分譲マンションは定期報告の義務がないからこそ、「自主的な外壁調査」と「長期修繕計画の見直し」を一本の線でつなぐと、管理組合として説明しやすい資料がそろいます。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・ビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 横浜市南区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 住戸だけの共同住宅は、横浜市では建築物の定期報告の対象用途に指定されていません。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。2階以上に店舗などが一定規模で入る場合は対象になることがあります。

Q. 横浜市南区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 南区役所ではなく、横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当（電話045-671-4539）です。昇降機は同課の設備担当（電話045-671-4538）です。

Q. 1階に店舗が入っているマンションは対象ですか？

A. 横浜市の対象表では、対象用途が避難階（通常は1階）のみにあるものは対象外と注記されています。2階以上の利用状況や面積によって変わるため、建築安全担当にご確認ください。

Q. サービス付き高齢者向け住宅の報告はいつですか？

A. 横浜市の案内では、令和8年度・11年度…の9〜12月です。令和8年度は報告年度にあたるため、対象の建物は令和8年12月までの提出が必要です。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 全面打診の費用はどのくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。打診対象2,000㎡なら約50〜100万円ですが、足場の有無で総額は大きく変わります。概算は無料でお出ししています。

Q. 隣の建物との間が狭くても打診できますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、壁面を直接叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

横浜市南区の12条点検の窓口は、横浜市建築局の建築指導課 建築安全担当です。横浜市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外ですが、2階以上に店舗が入る複合ビルや、サービス付き高齢者向け住宅・グループホームは規模により対象になります。報告義務のない建物でも、所有者・管理者には維持保全の努力義務があり、外壁の落下事故の責任は残ります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 対象かどうかを確認する：建物の各階の用途と面積を整理し、建築安全担当（045-671-4539）で定期報告の対象かどうかを確かめる。高齢者向け住宅は令和8年12月までの提出状況を確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を確認し、10年を超えていないかを見る。報告義務がなくても、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 理事会・オーナー会議で話題に出す：外壁調査と次の大規模修繕・長期修繕計画の見直しを一体で考えることを、次の会議で1分だけでも共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。横浜市南区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。理事会前の情報整理だけでも、お力になれることがあります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 横浜市「７ 定期報告に関するQ＆A」（2026年8月4日更新）
• 横浜市「４ 報告の周期と時期」（2026年5月26日更新）
• 横浜市「６ 定期報告概要書の閲覧」（2026年3月31日更新）
• 横浜市「３ 報告対象建築物・昇降機等」
• 横浜市「１ 建物の維持管理について」
• 横浜市南区「南区統計概要（統計で知るみなみ）令和7年度」（令和8年2月発行）
• 横浜市 記者発表「マンション管理計画認定制度に関する発表（令和4年11月30日）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・横浜市の公式情報をもとに執筆しています。横浜市の「定期報告に関するQ＆A」は2026年8月4日更新、「報告の周期と時期」は2026年5月26日更新、「定期報告概要書の閲覧」は2026年3月31日更新の掲載を確認しました。「報告対象建築物・昇降機等」「建物の維持管理について」は前年度以前の更新、管理計画認定制度の記者発表は令和4年の掲載のため、内容が変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告・申請の前に、横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当（045-671-4539）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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横浜市港北区の12条点検｜新横浜・日吉のホテルやビルは対象？外壁全面打診の判断【2026年度版】

Q. 横浜市港北区のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 横浜市港北区の建物の定期報告は、港北区役所ではなく横浜市建築局（建築指導課 建築安全担当）の所管です。横浜市は、共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅を除く）と事務所を定期報告の対象用途に指定していません。住戸だけの分譲マンション・賃貸マンションや、事務所だけのビルは「建築物」の定期報告の対象外です（出典：横浜市「定期報告に関するQ＆A」）。一方、新横浜や日吉、綱島などの駅周辺に多いホテル、2階以上に店舗・飲食店・クリニックが入る複合ビル、サービス付き高齢者向け住宅は、規模によって対象になります。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月11日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：横浜市港北区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県に広げた12条点検シリーズ、今回は横浜市港北区を取り上げます。

横浜市港北区は、横浜市の北東部にあり、北から北東にかけて川崎市と接しています。面積は31.40㎢で、多摩丘陵の東端に位置し、丘陵から連なるなだらかな丘と、川沿いの平地でできた区です。区内には鶴見川と早淵川が流れています（出典：横浜市港北区「港北区の位置・地勢」）。人口は365,516人、世帯数は181,842世帯（令和8年9月1日現在の推計）です（出典：横浜市港北区「最新の人口・世帯数」）。面積と人口から私が単純計算すると、1㎢あたり約11,600人が暮らす区です。

港北区には、日吉（東急東横線・新横浜線・横浜市営地下鉄グリーンライン）、菊名（東急東横線・JR横浜線）、新横浜（JR横浜線・新幹線・横浜市営地下鉄ブルーライン・相模鉄道）、綱島・大倉山（東急東横線）といった主要駅があります（出典：横浜市港北区「港北区の基本データ」）。新幹線の停車駅である新横浜周辺にはホテルやオフィスビルが集まり、日吉や綱島、大倉山の駅前には、住居と店舗が混在する建物が多く見られます。

横浜市港北区で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	横浜市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション	対象外（共同住宅は対象用途に指定されていない）
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
ホテル・旅館	規模により対象（地階100㎡超、3階以上100㎡超、2階300㎡以上など）
飲食店・物販店舗が入るマンション・ビル	規模により対象（地階100㎡超、3階以上100㎡超、2階500㎡以上など）
サービス付き高齢者向け住宅・グループホーム	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：横浜市「報告対象建築物・昇降機等」、横浜市「定期報告に関するQ＆A」）

東京都内の感覚で考えると間違えやすいところです。東京都では一定規模以上の共同住宅が定期報告の対象ですが、横浜市では対象になりません。ただし「報告の義務がない＝外壁を調べなくてよい」ではありません。この点は後ほど詳しくお話しします。

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外の建物でも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことで、横浜市港北区を含む横浜市内では横浜市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

横浜市の案内では、報告の種類と周期は次のとおりです（出典：横浜市「定期報告に関するQ＆A」）。

種類	報告の周期（横浜市）
建築物 定期調査報告	3年に1回（用途ごとに年度が決まっている）
建築設備 定期検査報告	毎年
防火設備 定期検査報告	毎年
昇降機等 定期検査報告	毎年
遊戯施設 定期検査報告	毎年

報告の義務を負うのは所有者または管理者で、両者が異なる場合は管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。横浜市のQ＆Aでも、同じ内容が案内されています。

横浜市港北区の12条点検：窓口・対象の線引き・報告年度

窓口は横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当（建築物・建築設備・防火設備）	横浜市建築局 建築指導部 建築指導課 建築安全担当
電話	045-671-4539
担当（昇降機等）	同 建築指導課 設備担当（電話045-671-4538）
コールセンター	045-664-2525

港北区役所ではなく、市の建築局が窓口です。横浜市に報告する場合の手数料はかかりません（出典：横浜市「定期報告に関するQ＆A」）。調査会社は、管理会社や設計事務所、業界団体の名簿などを参考に、管理組合・オーナー側で選びます。

ホテル・店舗併設ビルの線引き

横浜市の対象表では、ホテル・旅館や病院・診療所（患者の収容施設あり）は、地階または3階以上の床面積が100㎡を超える場合や、2階の床面積が300㎡以上の場合に対象になります。飲食店や物販店舗は、地階・3階以上が100㎡超、2階が500㎡以上、または建物全体で3,000㎡以上などの条件があります。そして重要なのが、対象用途が避難階（通常は1階）だけにあるものは対象にならないという注記です（出典：横浜市「報告対象建築物・昇降機等」、最終更新2025年12月1日）。

新横浜のように新幹線の駅の周りでホテルが並ぶエリアは、ホテルとして明確に対象になります。日吉や綱島、大倉山の駅前に多い「1階が店舗、上が住戸」の建物は、店舗が1階だけなら多くの場合、建築物の定期報告の対象外です。一方、2階以上に飲食店やクリニック、物販店が入る駅前の複合ビルは、面積次第で対象になります。判断がつかない場合は、建築安全担当に確認してください。

報告年度と提出期間（令和8年度はC区分）

横浜市は、建築物の用途ごとに報告年度と提出期間を決めています（出典：横浜市「報告の周期と時期」（2026年5月26日更新））。

区分	主な用途	建築物の報告年度・期間
A	病院・診療所（患者の収容施設あり）など	令和9年度・12年度…の5〜8月
A	ホテル・旅館、集会場、体育館など	令和9年度・12年度…の9〜12月
B	百貨店・物品販売店舗など	令和7年度・10年度…の5〜8月
B	飲食店・遊技場・複合用途建築物など	令和7年度・10年度…の9〜12月
C	宿泊施設のある児童福祉施設・老人ホームなど	令和8年度・11年度…の5〜8月
C	サービス付き高齢者向け住宅・認知症高齢者グループホーム・障害者グループホーム	令和8年度・11年度…の9〜12月

令和8年度に報告年度を迎えているのはC区分です。サービス付き高齢者向け住宅やグループホームの提出期間は令和8年9月〜12月で、本記事の公開時点で提出期間中です。港北区は、65歳以上が72,416人で人口の20.1％を占めています（出典：港北区の基本データ、令和8年1月1日現在の推計）。高齢者向けの住まいを運営するオーナーさまは、まず提出状況をご確認ください。

港北区に多いホテルの次の報告年度は令和9年度（提出期間は9〜12月）です。つまり、新横浜のホテルオーナーさまにとっては、あと1年のうちに外壁の全面打診の要否を整理しておく時期にあたります。令和9年度の報告で全面打診が必要になると、直前に慌てて足場や調査会社を探すことになり、費用も工期も不利になりがちです。飲食店・複合用途建築物の次の報告年度は令和10年度です。検査済証の交付を受けた年度は報告不要で、次の年度から報告が必要になります。

横浜市港北区ならではの事情：報告義務のない建物ほど「自主点検」が大事

法律上の「維持保全の努力義務」はすべての建物にある

横浜市は、建物の維持管理について、建築基準法第8条の「建築物の所有者、管理者又は占有者は、その建築物の敷地、構造及び建築設備を常時適法な状態に維持するように努めなければならない」という規定を紹介しています（出典：横浜市「建物の維持管理について」、最終更新2024年10月1日）。Q＆Aでも、共同住宅や事務所のみの建物について、所有者・管理者による適切な維持管理が求められています。

報告の義務がなくても、外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者・管理者が責任を問われる可能性があります。民法第717条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）がその根拠です。港北区は、日産スタジアムの利用者が2024年度に115万人を超えるなど、大きな催しの日に人が集まる区です（出典：港北区の基本データ）。新横浜駅から会場へ向かう道に面した建物は、普段より歩行者が増える日があります。外壁の落下リスクは、人通りが多い道に面しているほど高くなります。

賃貸オーナーは「売るとき」「貸すとき」も意識を

横浜市は、平成30年の宅地建物取引業法の改正で、重要事項説明の中で定期報告に係る書類の保存状況の説明が必須になったと案内しています（出典：横浜市「定期報告概要書の閲覧」、最終更新2026年3月31日）。港北区は東急東横線沿線で駅が多く、収益物件の売買や賃貸の動きがある区です。対象建築物であれば、報告書をきちんと保存しておくことが、売却時の説明の手間を減らします。対象外の建物でも、外壁調査の報告書が手元にあれば、買主や入居者への説明材料になります。

丘と川沿いの平地が混在する区では、面ごとの劣化に差が出る

港北区は、多摩丘陵の東端に位置し、なだらかな丘と川沿いの平地が混在しています。丘の上や坂の途中に建つマンションは、外周の敷地が斜めで、足場の計画が難しくなることがあります。私の現場感覚では、日当たりの弱い北面や、雨水がたまりやすい窓まわりは、タイルの浮きが集中しやすい場所です（統計に基づく数字ではなく、現場での所感です）。築30年を超えるタイル貼りのマンションで、一度も全面打診をしていない建物は珍しくありません。地上から見て問題がなくても、叩いてみて初めて浮きがまとまって見つかることがあります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年度を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

理事長さまから「見た目ではまったく分からなかった」と言われることは、私の現場では珍しくありません。まずは修繕履歴を出して、最後に全面打診をした年を確認してみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。港北区の駅前のように人通りと交通量の多い場所では、足場を立てるための道路使用・占用の手続きや、歩行者の安全対策に手間と費用がかかります。ホテルでは、足場とシートが客室の景観や営業に影響します。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：ベランダの前に足場やシートがかからず、日当たりや防犯面の不安が少なく済みます。ホテルでは客室の眺望や営業への影響を抑えやすく、1階に店舗が入る建物でも店先を足場でふさがずに済みます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。職人の耳と手の感覚が品質を左右します。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる、という組み合わせも可能です（ドローンの飛行には周辺環境や法令上の制約があります）。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較や、ホテルなど営業を止められない建物での打診調査の進め方もロープアクセスドットコムに掲載しています。フランチャイズ加盟をご検討の専門工事会社さまも、ロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合は少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：低層部は足場、高層部や狭い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

横浜市は、令和4年11月1日からマンション管理計画認定制度を始めています。認定の有効期間は5年で、認定を受けると住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資の金利優遇などを受けられる場合があります（出典：横浜市 記者発表資料（令和4年11月30日））。この資料は令和4年の掲載のため、手数料や申請方法の最新の内容は横浜市の公式ページでご確認ください。

外壁の調査結果は、長期修繕計画を見直すときの確かな根拠になります。港北区の分譲マンションは定期報告の義務がないからこそ、「自主的な外壁調査」と「長期修繕計画の見直し」を一本の線でつなぐと、管理組合として説明しやすい資料がそろいます。ホテルや複合ビルのオーナーさまは、令和9年度の報告に合わせて、調査と補修を計画的に進めると費用を平準化できます。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・ビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテルの運営者さまはホテル様向けの大規模修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 横浜市港北区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 住戸だけの共同住宅は、横浜市では建築物の定期報告の対象用途に指定されていません。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。2階以上に店舗などが一定規模で入る場合は対象になることがあります。

Q. 横浜市港北区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 港北区役所ではなく、横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当（電話045-671-4539）です。昇降機は同課の設備担当（電話045-671-4538）です。

Q. 新横浜のホテルの次の報告はいつですか？

A. 横浜市の案内では、ホテル・旅館の建築物の報告は令和9年度・12年度…の9〜12月です。地階または3階以上が100㎡超などの条件があるため、詳しくは建築安全担当にご確認ください。

Q. 1階に店舗が入っているマンションは対象ですか？

A. 横浜市の対象表では、対象用途が避難階（通常は1階）のみにあるものは対象外と注記されています。2階以上の利用状況や面積によって変わるため、建築安全担当にご確認ください。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 全面打診の費用はどのくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。打診対象2,000㎡なら約50〜100万円ですが、足場の有無で総額は大きく変わります。概算は無料でお出ししています。

Q. 営業中のホテルや店舗併設ビルでも打診できますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで壁面を叩いて調べられます。営業時間や客室稼働に合わせた作業計画を、現地を見てご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

横浜市港北区の12条点検の窓口は、横浜市建築局の建築指導課 建築安全担当です。横浜市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外ですが、ホテルや、2階以上に店舗が入る複合ビル、サービス付き高齢者向け住宅・グループホームは規模により対象になります。報告義務のない建物でも、所有者・管理者には維持保全の努力義務があり、外壁の落下事故の責任は残ります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 対象かどうかを確認する：建物の各階の用途と面積を整理し、建築安全担当（045-671-4539）で定期報告の対象かどうかを確かめる。高齢者向け住宅は令和8年12月までの提出状況を、ホテルは令和9年度の準備を確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を確認し、10年を超えていないかを見る。報告義務がなくても、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 理事会・オーナー会議で話題に出す：外壁調査と次の大規模修繕・長期修繕計画の見直しを一体で考えることを、次の会議で1分だけでも共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。横浜市港北区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。理事会前の情報整理だけでも、お力になれることがあります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 横浜市「７ 定期報告に関するQ＆A」（2026年8月4日更新）
• 横浜市「４ 報告の周期と時期」（2026年5月26日更新）
• 横浜市「６ 定期報告概要書の閲覧」（2026年3月31日更新）
• 横浜市「３ 報告対象建築物・昇降機等」（2025年12月1日更新）
• 横浜市「１ 建物の維持管理について」（2024年10月1日更新）
• 横浜市港北区「港北区の基本データ」（2026年4月13日更新）
• 横浜市港北区「最新の人口・世帯数」（2026年9月7日更新）
• 横浜市港北区「港北区の位置・地勢」（2023年12月28日更新）
• 横浜市 記者発表「マンション管理計画認定制度に関する発表（令和4年11月30日）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・横浜市の公式情報をもとに執筆しています。横浜市の「定期報告に関するQ＆A」は2026年8月4日更新、「報告の周期と時期」は2026年5月26日更新、「定期報告概要書の閲覧」は2026年3月31日更新、港北区の人口・世帯数は2026年9月7日更新の掲載を確認しました。「報告対象建築物・昇降機等」は2025年12月1日更新、「建物の維持管理について」は2024年10月1日更新、港北区の位置・地勢は2023年12月28日更新、管理計画認定制度の記者発表は令和4年の掲載のため、内容が変わっている可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告・申請の前に、横浜市建築局 建築指導課 建築安全担当（045-671-4539）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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二宮町のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月11日 更新

「二宮町のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の二宮町公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に補助する町の制度は見つかりませんでした。 町の住宅関連の補助は「居住用木造建築物」の耐震診断・耐震改修、「空き家バンクに登録された一戸建て」のリフォーム、「個人が所有するブロック塀等」の撤去の3系統で、鉄筋コンクリート造のマンションの共用部はいずれも正面からは対象になりません。

それでも、二宮町のマンション管理組合が押さえておきたい制度は3つあります。1つ目は、通学路に面した塀なら撤去費の10分の9以内・上限20万円という、手厚い「ブロック塀等撤去工事補助金」（ただし対象は個人所有の塀）。2つ目は、神奈川県がマンション管理士などの専門家を無料で派遣する「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年度は令和9年2月26日まで受付）。3つ目は、二宮町を含む県内の町村部では神奈川県が認定する「マンション管理計画認定制度」と、国の長寿命化促進税制の組み合わせです。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、二宮町のマンション管理組合の理事長さま・理事の皆さまに向けて、町と県の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金がない町で修繕積立金を守るための段取りと、工事費そのものを抑える工法の選び方までお伝えします。

早見表：二宮町のマンションで使える制度・使えない制度

令和8年度の二宮町公式ページと、神奈川県・国土交通省の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
ブロック塀等撤去工事補助金（令和8年度）	二宮町 都市整備課	△ 原則難しい（対象は「個人が所有する」道路沿いの塀）	撤去費の1/2以内・上限10万円。通学路に面する場合は9/10以内・上限20万円。予定13件
居住用木造建築物耐震改修工事補助事業（令和8年度）	二宮町 都市整備課	× マンションは対象外	町の耐震診断で評点1.0未満の木造住宅が対象。費用の1/2・上限50万円（町内登録事業者なら上限70万円）。予定3件
空き家リフォーム補助事業（令和8年度）	二宮町 都市整備課	× マンションは対象外	空き家バンクに登録された居住用の一戸建てが対象。1/2・上限50万円
マンションアドバイザー派遣事業（令和8年度）	神奈川県 住宅計画課	○ 相談に使える（工事費の補助ではない）	派遣料無料、1回3時間以内、1管理組合につき年度内最大2回。令和9年2月26日まで
マンション管理計画認定制度	神奈川県（町村部は県が認定）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（申告先は二宮町）	○ 間接的に有利	一定の大規模修繕を令和9年3月31日までに完了した場合、翌年度の固定資産税を減額

ポイントは、共用部の大規模修繕費に直接使える町の補助は見当たらない一方で、「県の無料アドバイザー」「管理計画認定と税制」を組み合わせる余地があることです。そして、補助金が少ない町ほど、工事の範囲と工法の選び方が修繕積立金を守るうえで大きな意味を持ちます。

二宮町のマンションの特徴－相模湾に面した「町村部」

二宮町は神奈川県中郡にあり、相模湾に面した町です。JR東海道線の二宮駅を中心に住宅地が広がり、東京・横浜方面への通勤圏でもあります。マンション管理の観点では、大きな特徴が2つあります。

1つ目は、二宮町は「町村部」なので、マンション管理計画の認定やアドバイザー派遣の窓口が神奈川県になることです。市と比べて町独自のマンション支援策が少ないぶん、県の制度を使いこなすことが大切になります。

2つ目は、海に近い立地による劣化の進み方です。海沿いのマンションでは、潮風による鉄部（手すり・扉・配管など）のさびや、シーリング（外壁の継ぎ目を埋めるゴム状の材料）の劣化が、内陸より早く進む傾向があります。海側と山側の面で劣化の度合いがはっきり違うことも珍しくありません。

私の経験では、こうした建物で「築12年だから全面改修」と一律に決めてしまうと、まだ使える部分まで工事することになりがちです。劣化に合わせて工事範囲と時期を組み立てることが、補助金を探すのと同じくらい、修繕積立金を守るカギになります。

二宮町の制度①：ブロック塀等撤去工事補助金－通学路沿いは9/10・上限20万円

二宮町のブロック塀等撤去工事補助金は、地震や台風で劣化したブロック塀等が倒れ、道路をふさいで避難や救助の妨げになるのを防ぐための制度です。町のページ（2026年7月15日更新）と対象基準（PDF）をもとに整理します。

項目	内容
対象の塀	道路（国道、県道、町管理道路、私道）に面する、個人が所有するブロック塀等。私道は通学路に指定されている場合のみ
塀の種類	ブロック塀、鉄筋コンクリート組立塀（いわゆる万年塀）、石積み（大谷石など）、レンガ積み。木製やアルミフェンスは対象外
高さの条件	道路面から60cmを超える塀。擁壁の上の塀は、擁壁との合計が1mを超え、かつ塀が60cmを超えるもの
対象工事	撤去、または道路面からの高さを60cm以下にする工事。隣地に面した塀は対象外
補助額（一般）	撤去工事費の1/2以内・上限10万円
補助額（通学路）	通学路に面している場合は撤去工事費の9/10以内・上限20万円
補助予定件数	13件
受付期間	令和8年5月19日〜令和8年12月28日（土日祝・休日を除く）
施工業者	町内登録事業者による工事が対象
窓口	都市部 都市整備課 計画指導班（0463-71-5956）

通学路沿いで9/10・上限20万円という補助率は、近隣の町と比べても手厚い水準です。ただし、マンションでこの補助を使うには、次の点に注意が必要です。

マンションで使うときの3つの注意点

1. 対象は「個人が所有する」塀です。 マンションの敷地を囲む塀は、一般に区分所有者全員の共有（共用部分）で、管理組合が管理しています。この場合に対象となるかは、町の資料からは読み取れませんでした。計画の前に都市整備課へ必ず確認してください。
2. 「売買を目的としたもの」や開発行為に伴う工事は対象外です。賃貸マンションのオーナーさまが所有する塀の扱いも、あわせて確認が必要です。
3. 工事の着工前に交付申請が必要で、受付は令和8年12月28日までです。町のページには完了実績報告書の提出期限について「令和8年3月末まで」との記載がありますが、受付期間（令和8年5月〜12月）と整合しないため、実際の期限は町に確認してください。総会決議が必要な管理組合では、次年度（令和9年度）の制度内容を確認したうえで、年度の早い時期に申請する計画が現実的です。

なお、前面道路の幅が4m未満の場合、町は「狭あい道路拡幅整備事業」への協力を呼びかけています。道路の中心線から2mまで敷地を後退する場合、測量や登記を町の負担で行い、塀などの物件は補償される仕組みです。窓口は都市整備課 道路班です。

二宮町の制度②③：耐震改修と空き家リフォームは「マンション対象外」

居住用木造建築物耐震改修工事補助事業

二宮町の居住用木造建築物耐震改修工事補助事業は、町が実施する耐震診断で上部構造評点が1.0未満と判定された木造住宅の耐震補強工事が対象です。補助額は工事費の1/2・上限50万円、町内登録事業者に依頼する場合は上限70万円で、令和8年度の補助予定件数は3件、受付は令和8年5月19日から12月28日までです（申請は着工の14日前まで）。鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。

旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）のマンションの場合は、まず県のアドバイザー派遣で、耐震性の向上についての考え方を相談してみてください。

空き家リフォーム補助事業

空き家リフォーム補助事業は、対象工事費の1/2・上限50万円と金額は大きいものの、交付要綱（PDF）で対象の空き家を「空き家バンク登録台帳に登録された居住用の一戸建て」と定めています。マンションの住戸や共用部は対象外です。

一般向けの住宅リフォーム補助：令和8年度は確認できず

近隣の寒川町や湯河原町には、マンションの専有部分にも使える住宅リフォーム補助があります。しかし、二宮町の公式サイトでは、令和8年度に一般の住宅リフォームを補助する制度を確認できませんでした。 町の住宅に関するページでも、補助は耐震・ブロック塀・空き家の3系統の案内です。見落としの可能性もありますので、各住戸のリフォームを検討している区分所有者の方は、町に問い合わせてみてください。

本命の制度：神奈川県のマンションアドバイザー派遣－二宮町の管理組合は無料で使えます

町の補助が共用部に使えない以上、大規模修繕を前に管理組合が最初に使いたいのがこの制度です。神奈川県の令和8年度 マンションアドバイザー派遣事業のご案内（PDF）によると、内容は次のとおりです。

項目	内容
派遣対象	神奈川県内の分譲マンションの管理組合等（横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く）。二宮町は対象
アドバイザー	マンション管理士等の資格を持ち、マンション管理の相談経験がある人
相談時間・回数	1回につきアドバイザー1〜2名、3時間以内。夜間・休日にも対応。1管理組合につき年度内最大2回
派遣料	無料
申込期間	令和8年6月26日〜令和9年2月26日（申込者が多数の場合は早期に終了）
事前相談窓口	NPO法人 かながわマンション管理組合ネットワーク（045-620-6300）

相談できる内容には、長期修繕計画や大規模修繕、修繕積立金などの財務、管理規約、耐震性の向上、管理計画認定制度が含まれています。

一方で、チラシには見積書の比較診断、工事の受注、業者の紹介、長期修繕計画の策定そのもの、管理計画認定の申請業務などは派遣業務の範囲外と明記されています。アドバイザーは「中立の立場で考え方を整理してくれる人」です。工事の見積りや工法の比較は施工会社から複数取り寄せ、アドバイザーの助言を判断の物差しにする、という使い方がよいでしょう。詳しくは神奈川県のマンションアドバイザーのページをご覧ください。

マンション管理計画認定制度－二宮町は「神奈川県」が認定します

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていることを、自治体が認定する制度です。認定を受けると、後述のマンション長寿命化促進税制を使う前提になるほか、住宅金融支援機構の融資で金利引下げの対象になります。

神奈川県のマンション管理計画認定 申請の手引き（PDF）によると、二宮町を含む県内14町村（葉山町、寒川町、大磯町、二宮町、中井町、大井町、松田町、山北町、開成町、箱根町、真鶴町、湯河原町、愛川町、清川村）では、神奈川県が認定を行います。

主な認定基準は次のとおりです。

• 管理者等と監事が置かれ、集会（総会）が年1回以上開かれていること
• 管理費と修繕積立金を区分して経理し、修繕積立金を他の会計に充てていないこと
• 修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
• 長期修繕計画が標準様式に準拠し、7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上・残りの期間に大規模修繕工事を2回以上含むこと
• 将来の一時金の徴収を予定しておらず、計画の最終年度に借入金の残高がないこと

窓口は県土整備局建築住宅部住宅計画課です。手引きは令和4年4月版のため、最新の様式や手数料は県に確認してください。県の住生活基本計画 第5章（マンション管理適正化推進計画）（PDF）では、25年以上の長期修繕計画に基づいて修繕積立金を設定している管理組合の割合を、2030（令和12）年度までに65％以上にする目標が掲げられています。

マンション長寿命化促進税制－認定の取得から逆算を

国のマンション長寿命化促進税制は、築20年以上・10戸以上のマンションで、管理計画の認定などを受けたうえで、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装等、床防水、屋根防水）を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。対象は令和9年3月31日までに完了した工事で、完了後3か月以内に申告が必要です。

二宮町の場合、認定を出すのは神奈川県、固定資産税の申告先は二宮町、と窓口が分かれます。工事の完了時期から逆算して、認定の取得を先に済ませておくことが大切です。ほかの減額措置との併用には制限があるため、詳しい要件は国土交通省のページと町の税務担当で確認してください。

二宮町のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

町の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

明誠は、次の3つの工法から建物に合う方法を提案しています。

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分けたい建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

海沿いのマンションで、ロープアクセスが役立つ場面

二宮町の海に近いマンションでは、海側の面だけ鉄部のさびやシーリングの劣化が早いことがよくあります。全面改修の周期を待たずに、劣化の進んだ面だけを部分補修したい場合、足場を組まないロープアクセスなら、仮設費を抑えて早めに手当てできます。

早めの部分補修には、もう1つの効果があります。小さな劣化のうちに止水しておくと、次の大規模修繕で下地補修の数量が膨らむのを防げるのです。補助金がない町では、この「劣化を育てない」発想が、長い目で見た修繕積立金の節約につながります。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

二宮町のマンションで、理事会が確認したいこと

• 長期修繕計画が7年以内に見直されているか、計画期間が30年以上あるか
• 修繕積立金の3か月以上の滞納がどの程度あるか
• 海側と山側の面で、鉄部・シーリング・外壁の劣化に差があるか
• 敷地の塀が道路（とくに通学路）に面しているか、塀の所有者は誰か
• 前面道路の幅が4m未満ではないか（狭あい道路拡幅整備事業の対象になり得るか）
• 県のマンションアドバイザー派遣を、今年度すでに使ったか（年度内最大2回）
• 長寿命化促進税制の期限（令和9年3月31日完了）に工事が間に合うか

現場で見てきたこと

補助金の少ない町の管理組合さまから、「うちは何も使える制度がないから、積立金を上げるしかない」という声をよく伺います。けれども実際に建物を見ると、全面足場が必要な工事と、部分補修で済む工事が混ざっていることが少なくありません。私は、建物診断の段階で面ごとの劣化を記録し、「今やるべき工事」と「次回に回せる工事」を分けた資料を理事会にお出しするようにしています。この仕分けだけで、総額が大きく変わることがあります。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 着工してから申請しようとする：ブロック塀等撤去工事補助金は着工前の交付申請が必要で、町内登録事業者による工事が条件です
2. 年度末の期限を見落とす：ブロック塀の補助の受付は令和8年12月28日まで、県のアドバイザー派遣は令和9年2月26日まで、長寿命化促進税制は令和9年3月31日までの工事完了が条件です
3. 「個人所有」の条件を確認しない：マンションの塀は共有のことが多く、補助の対象になるかは事前の確認が欠かせません

理事会で使える質問リスト

町や県の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• マンションの区分所有者が共有する塀は、ブロック塀等撤去工事補助金の対象になりますか（都市整備課 0463-71-5956）
• 敷地に面した道路は、通学路に指定されていますか
• 令和8年度のブロック塀補助の完了実績報告書は、いつまでに提出すればよいですか
• 町内のマンションの管理計画認定は、どこへ相談すればよいですか（神奈川県 住宅計画課）
• 県のマンションアドバイザー派遣は、現在受け付けていますか（かながわマンション管理組合ネットワーク）
• 長寿命化促進税制の申告書類は、町のどの窓口に出せばよいですか

二宮町のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 県のマンションアドバイザーに相談する：無料で、長期修繕計画や修繕積立金、管理計画認定の考え方を中立の立場から整理できます
3. 建物診断（劣化調査）を面ごとに行う：海側・山側の劣化の差を記録し、「今やる工事」と「次回に回せる工事」を分けます。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 工法を比べて見積りを取る：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます
5. 総会で工事を決議し、認定と税制の段取りをする：管理計画認定の取得時期、長寿命化促進税制の期限、塀の補助の申請時期を、工事の工程表と1枚にまとめます

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

二宮町のブロック塀等撤去工事補助金は個人が所有する塀を対象とし、売買を目的としたものは対象外です。個人オーナーさまの賃貸物件の塀が対象になるかどうかは、町に確認してください。法人が所有する物件は、対象にならない可能性が高いと考えられます。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益に直結します。足場を組まないロープアクセスは、こうした点でもメリットがあります。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 二宮町で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 令和8年度の二宮町公式ページで確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水などの工事費を管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。県の無料アドバイザー派遣や、管理計画認定と長寿命化促進税制の組み合わせが現実的な手立てです。

Q. ブロック塀等撤去工事補助金はいくらもらえますか？

A. 撤去工事費の1/2以内・上限10万円です。通学路に面している場合は9/10以内・上限20万円になります。道路に面した個人所有の塀で、高さ60cmを超えるものが対象です。町内登録事業者による工事で、着工前の申請が必要です。

Q. マンションの共有の塀でも、ブロック塀の補助は使えますか？

A. 町の資料では対象を「個人が所有するブロック塀等」としており、区分所有者の共有の塀が対象になるかは読み取れませんでした。申請を考える場合は、都市整備課（0463-71-5956）に事前に確認してください。

Q. 二宮町のマンションでも、県のマンションアドバイザー派遣は使えますか？

A. 使えます。横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く県内の分譲マンションの管理組合が対象で、派遣料は無料、1管理組合につき年度内最大2回までです。令和8年度の申込期間は令和9年2月26日までです。

Q. 二宮町のマンションの管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 二宮町を含む県内の町村部では、神奈川県が認定を行います。窓口は県土整備局建築住宅部住宅計画課です。マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受けてから申請する方法もあります。

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

A. 外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装などでは、ロープアクセス工法で足場を組まずに施工できます。外壁全面の改修やサッシのカバー工法では足場が向く場合もあり、明誠では3つの工法から建物に合う方法をご提案しています。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。補助金・税制の情報整理だけのご相談でもかまいません。大規模修繕の無料相談・お問い合わせからお声がけください。

この記事のポイントまとめ

• 二宮町の令和8年度の補助で、共用部の外壁・防水などの大規模修繕工事費に使える制度は確認できず。耐震改修補助は木造住宅、空き家リフォーム補助は空き家バンク登録の一戸建てが対象
• ブロック塀等撤去工事補助金は、道路に面した個人所有の塀が対象。1/2・上限10万円、通学路沿いは9/10・上限20万円。受付は令和8年12月28日まで、町内登録事業者の施工・着工前申請が条件
• マンションの共有の塀が対象になるかは、都市整備課への事前確認が必要
• 県のマンションアドバイザー派遣は二宮町で使える。無料・年度内2回・令和9年2月26日まで
• 管理計画認定は県、固定資産税の申告は町。長寿命化促進税制は令和9年3月31日完了が期限

出典・参考資料

• 二宮町「ブロック塀等撤去工事補助金」（2026年7月15日更新）
• 二宮町「ブロック塀撤去補助金対象基準（PDF）」
• 二宮町「居住用木造建築物耐震改修工事補助事業」（2026年7月15日更新）
• 二宮町「空き家リフォーム補助事業」（2026年7月15日更新）
• 二宮町「空き家リフォーム補助金交付要綱（PDF）」
• 二宮町「住宅に関すること（一般向け）」（2026年7月14日更新）
• 神奈川県「令和8年度 マンションアドバイザー派遣事業のご案内（PDF）」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」
• 神奈川県「マンション管理計画認定 申請の手引き（PDF）」
• 神奈川県「住生活基本計画 第5章 マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている二宮町および神奈川県、国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。二宮町の補助制度は令和8年度の受付期間が記載された町のページ（2026年7月更新）を確認しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます（補助は予定件数に達すると終了する場合があります）。実際に申請される前に、二宮町および神奈川県の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

二宮町は、大規模修繕の工事費に直接使える補助金が多い町ではありません。それでも、県の無料アドバイザーと管理計画認定、劣化に合わせた工事範囲の仕分け、そして工法の比較によって、修繕積立金を守る手立てはあります。総会資料の準備や工事範囲の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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真鶴町のマンション補助金｜大規模修繕と美の基準【2026】

2026年10月11日 更新

「真鶴町のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。2026年10月時点の真鶴町公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といった共用部分の大規模修繕の工事費を、管理組合に補助する町の制度は見つかりませんでした。 町の住宅関連の制度は、「窓の断熱改修」への定額補助、木造住宅の耐震診断補助、生け垣の設置補助、空き家バンクの4つが中心です。

ただし、真鶴町にはほかの町にない大きな特徴があります。町独自の「美の基準」と景観計画に基づく色彩基準があり、外壁の塗り替えなど外観を大きく変える修繕では、町への届出が必要になる場合があるという点です。補助金の有無より、この手続きと色選びを工事の計画に組み込めるかどうかが、真鶴町の大規模修繕では大きな分かれ目になります。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、真鶴町のマンション管理組合の理事長さま・理事の皆さまに向けて、町・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、あわせて景観計画の届出と色彩基準の読み方、そして修繕積立金を守るための工法の選び方をお伝えします。

早見表：真鶴町のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月時点の真鶴町公式ページと、神奈川県・国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
真鶴町先進的窓リノベ促進事業	真鶴町 都市計画課	△ 要確認（町ページに共同住宅の扱いの記載なし）	窓1か所あたり3万円・5万円・8万円の定額、同一住宅の上限30万円。先着順で、受付は2026年12月25日まで
国の先進的窓リノベ2026事業	国（窓リノベ事業者が申請）	○ 管理組合も補助対象者に含まれる	住宅は1戸あたり上限100万円。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで
木造住宅耐震診断補助事業	真鶴町 都市計画課	× マンションは対象外	1981年以前に着工した木造の戸建て等が対象。診断費の2/3以内・上限2万円
生け垣設置に関する補助事業	真鶴町 都市計画課	△ 要確認（町ページは2017年3月の更新）	新たに生け垣を設置する場合に1mあたり5,000円、上限10万円
空き家バンク	真鶴町 都市計画課	× 補助ではなく物件情報の制度	町の登録・案内制度。補助金の記載はなし
マンションアドバイザー派遣事業（令和8年度）	神奈川県 住宅計画課	○ 相談に使える（工事費の補助ではない）	派遣料無料、1回3時間以内、年度内最大2回。2027年2月26日まで
マンション管理計画認定制度	神奈川県（町村部は県が認定）	○ 間接的に有利	長寿命化促進税制などの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（申告は町の税務担当）	○ 間接的に有利	一定の大規模修繕を2027年3月31日までに完了した場合、翌年度の固定資産税を減額

ポイントは、共用部の工事費に直接使える町の補助は見当たらない一方で、「窓の断熱改修」「県の無料アドバイザー」「管理計画認定と税制」を組み合わせる余地があることです。そして、真鶴町では景観計画の届出と色彩基準が、工事の段取りに直結します。

真鶴町のマンションの特徴－相模湾に突き出た「美の町」

真鶴町は神奈川県の西部、足柄下郡にある町です。相模湾に突き出した真鶴半島を中心に、海と緑、坂のある港町の風景が広がっています。マンション管理の観点では、次の3つが特徴です。

1つ目は、真鶴町が「町村部」なので、マンション管理計画の認定やアドバイザー派遣の窓口が神奈川県になることです。市と比べて町独自のマンション支援策が少なく、県の制度を使いこなすことが大切になります。

2つ目は、海に近い立地による劣化の進み方です。海沿いの建物では、潮風による鉄部（手すり・扉・配管など）のさびや、シーリング（外壁の継ぎ目を埋めるゴム状の材料）の劣化が、内陸より早く進む傾向があります。海側と山側で、劣化の度合いがはっきり違うことも珍しくありません。

3つ目は、景観への配慮が強く求められる町だということです。真鶴町は「まちづくり条例」の中に、町の暮らしの風景を守るための「美の基準」を定めています。大規模修繕の外壁塗装でも、この基準や景観計画が関わってきます。

私の経験では、海沿いや斜面地の建物で「築12年だから全面改修」と一律に決めてしまうと、まだ使える部分まで工事することになりがちです。劣化に合わせて工事範囲と時期を組み立てることが、補助金を探すのと同じくらい、修繕積立金を守るカギになります。

真鶴町ならではの注意点①：景観計画の届出と「美の基準」

真鶴町の大規模修繕で、他の町と一番違うのがここです。町の公式ページ（美の町真鶴～真鶴町まちづくり条例「美の基準」～、2026年4月1日更新）によると、真鶴町は「懐かしい港町の生活風景を保全していく」ことを目的に、「美の基準デザインコードブック」を作成して、美のまちづくりを進めています。コードブックは、次の9つの章で構成されています。

章	内容の考え方
美の基準について	美の基準の位置づけ
場所	建物が建つ場所への配慮
格づけ	場所ごとの扱い
尺度	人や周囲の建物とのスケール
調和	周辺との調和
材料	使う材料の選び方
装飾と芸術	装飾のあり方
コミュニティ	地域とのつながり
眺め	眺望・風景への配慮

コードブックはCC-BYライセンスで公開されており、冊子は1冊2,400円で販売されています。町は条例の運用30年の評価報告書（2025年3月版）も公表しています。

外観を変える修繕は、届出が必要になる場合があります

町の景観法の届出についてのページでは、建築物の色の塗り替えなどで、届出が必要になる場合があると案内されています。町の景観計画に係る届出（PDF）では、届出対象の行為として、次のような項目が読み取れます。

• 建築物の新築・増築・改築・移転（床面積10㎡以下を除く）
• 門・塀・垣・柵・擁壁などで高さ2m以上のもの
• 外観の変更となる修繕・模様替・色彩の変更で、面積が総面積の3分の1以上のもの

マンションの大規模修繕では、外壁全体を塗り替えることが多いため、3つ目の項目に当たる可能性があります。ただし、PDFの表記からは届出対象行為と特定届出対象行為の区分がはっきり読み取れず、届出の時期（着工の何日前か）や、対象となる区域の範囲も、町のページには記載がありませんでした。ここは事前に町へ確認していただきたい点です。確認しないまま着工してしまうことが、一番のリスクだと考えてください。窓口は都市計画課 都市計画係（0465-68-1131）です。

色彩基準－原色を避けた、落ち着いた暖かい色

町の色彩基準（PDF）には、建築物等の基本的な配色について「原色を避け、落ち着いた暖かい色彩とし、周辺の環境と調和した配色とする」という趣旨の原則が示されています。地区は「真鶴港地区」と「その他の地域」に分かれ、マンセル値（色を数値で表す国際的な表示方法）で色相ごとの明度・彩度の上限が定められています。表面に着色していない木材、土壁、石などの自然素材や、スレート・硝子などの素材色は適用除外とされ、金属（アルミなど）を使う場合は推奨色に適合するよう注意することとされています。

私が現場でよく経験するのは、「今の色と同じで塗り替えるだけだから問題ない」と考えて、見積りの段階で色の確認を飛ばしてしまうケースです。色の変更を伴う場合はもちろん、同じ色での塗り替えでも、届出の要否や基準への適合を事前に町へ確認しておくと、着工後のやり直しを防げます。

理事会では、次の順番で進めるのが現実的です。

1. 建物の現状の色と、色彩基準のマンセル値の範囲を、塗装業者と一緒に確認する
2. 塗り替え面積が外壁の総面積の3分の1以上になるかを、図面で算出する
3. 町の都市計画課に、届出の要否・時期・必要書類を事前相談する
4. 色見本（実際の塗料のサンプル）を町の基準に照らして選び、総会に諮る

真鶴町ならではの注意点②：町の窓リノベ促進事業と国の窓リノベ事業

真鶴町の先進的窓リノベ促進事業（2026年10月1日更新）は、エネルギー価格高騰による負担を軽くし、住宅の省エネ化を進めるために、窓の断熱改修を補助する制度です。

項目	内容
対象者	町内の既存住宅を所有し、居住している方（住民基本台帳に記録されている方）
対象工事	断熱性能の高い窓等への改修。国の窓断熱改修補助事業で性能基準を満たして登録された製品が対象
補助額（窓1か所あたり）	小（0.8㎡未満）3万円／中（0.8㎡以上1.4㎡未満）5万円／大（1.4㎡以上）8万円
上限	同一住宅への補助総額の上限は30万円
受付期間	2026年12月25日まで（先着順、予算額に達した時点で終了）
申請のタイミング	工事着手前に、申請書と見積書の写し、工事予定箇所の写真などを提出
実績報告	工事完了後、2月28日までに行う
窓口	都市計画課 都市計画係（0465-68-1131）

町のページには、マンションなど共同住宅の扱いについて記載がありません。対象者が「既存住宅を所有し居住している方」とされているため、区分所有者が自分の住戸の窓を改修する場合に使える可能性はありますが、管理組合として共用部のサッシをまとめて改修する場合に対象になるかは、読み取れませんでした。着工前の申請が条件のため、契約や発注の前に都市計画課へ確認してください。

国の先進的窓リノベ2026事業は、管理組合も補助対象者に含まれます

国の「先進的窓リノベ2026事業」の交付申請の手引き（2026年7月31日版、PDF）によると、補助対象者となる工事の発注者には、集合住宅の管理組合・管理組合法人が含まれています。主な内容は次のとおりです。

• 住宅の補助上限は1戸あたり100万円（1申請あたり合計5万円以上が必要）
• 補助額は、製品の性能区分・サイズ・建物の種類に応じた定額
• 申請は消費者本人ではなく、登録された窓リノベ事業者が行う
• 工事請負契約は工事着手前に結ぶ必要があり、工事完了は遅くとも2026年12月31日まで
• 交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）

共用部の窓（廊下やホールの窓など）が対象になるかは、今回確認した範囲の手引きからは読み取れませんでした。また、期限が2026年末と近いため、これから総会を開いて決議する管理組合には、スケジュールが厳しいのが実情です。まずは各住戸の窓について、区分所有者の方への情報提供から始めるのが現実的でしょう。町の制度との併用ができるかも、町の窓口で確認してください。

真鶴町のその他の制度：耐震診断・生け垣・空き家バンク

木造住宅耐震診断補助事業

町の補助制度のお知らせ（2017年3月10日更新）に掲載されている木造住宅耐震診断補助事業は、1981年以前に着工した木造の戸建て等（2階建て以下）が対象です。診断費の3分の2以内・上限2万円で、鉄筋コンクリート造のマンションは対象外です。旧耐震基準（1981年5月以前に建築確認）のマンションの管理組合は、後述する県のアドバイザーに、耐震性の考え方を相談してみてください。

生け垣設置に関する補助事業

同じページには、新たに生け垣を設置する場合の補助も掲載されています。町内の住宅用地や事業用地の所有者・管理者が対象で、1mあたり5,000円（上限10万円）、コンクリート塀や石塀を撤去して設置する場合は1mあたり1万円です。マンションの敷地や共用部の生け垣が対象になるかは、町のページからは読み取れません。ページの更新日が2017年のため、現在の制度内容も含めて、都市計画課に確認が必要です。

空き家バンク

空き家バンク情報（2026年7月22日更新）は、町が2024年4月から直営で運営している物件情報の制度で、補助金の記載はありません。町が案内しているのは、さがみ信用金庫の「空き家対策専用住宅ローン」（空き家バンク登録物件の購入・リフォームに利用でき、当初3年間は固定金利0%）です。マンションの共用部には関係しない制度ですが、住戸の売買を考える区分所有者の方には参考になります。

ブロック塀・太陽光などの補助

町のサイトでは、ブロック塀の撤去補助や、住宅用の太陽光・蓄電池への補助は、今回の確認では見つかりませんでした。見落としの可能性もありますので、必要な場合は都市計画課などに問い合わせてください。

本命の制度：神奈川県のマンションアドバイザー派遣－真鶴町の管理組合は無料で使えます

町の補助が共用部の工事費に使えない以上、大規模修繕を前に管理組合が最初に使いたいのがこの制度です。神奈川県のマンションアドバイザー派遣事業（2026年6月26日更新）によると、内容は次のとおりです。

項目	内容
対象	県内の分譲マンションの管理組合、または管理組合等の承認を得た委員会（大規模修繕工事委員会など）。横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市は対象外のため、真鶴町は対象
費用	無料
回数・時間	年度内2回まで。1回につきアドバイザー1〜2名、3時間以内。夜間・休日にも対応
申込期間	令和8年6月26日〜令和9年2月26日（申込者が多い場合は早期に終了。2回目の申請を受けられないことがある）
事務局・事前相談	NPO法人 かながわマンション管理組合ネットワーク（045-620-6300、受付10時〜16時、土日祝休み）
県の問い合わせ先	県土整備局建築住宅部住宅計画課 民間住宅グループ

アドバイザーは中立の立場で考え方を整理してくれる人です。工事の見積りや工法の比較は、施工会社から複数取り寄せ、アドバイザーの助言を判断の物差しにする、という使い方がよいでしょう。

マンション管理計画認定制度－真鶴町は「神奈川県」が認定します

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たしていることを、自治体が認定する制度です。神奈川県のマンション管理計画認定 申請の手引き（令和4年4月版、PDF）によると、真鶴町を含む県内14町村（葉山町、寒川町、大磯町、二宮町、中井町、大井町、松田町、山北町、開成町、箱根町、真鶴町、湯河原町、愛川町、清川村）では、神奈川県が認定を行います。

主な認定基準は次のとおりです。

• 管理者等と監事を定め、集会（総会）が年1回以上開かれていること
• 管理費と修繕積立金を区分して経理し、修繕積立金を他の会計に充てていないこと
• 修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること
• 長期修繕計画が県の標準様式に準拠し、7年以内に作成・見直しされ、計画期間30年以上・大規模修繕工事を2回以上含むこと
• 将来の一時金の徴収を予定しておらず、計画の最終年度に借入金の残高がないこと
• 組合員名簿と居住者名簿を作成し、年1回以上更新していること

県独自の基準はなく、認定は5年ごとの更新が必要です。窓口は県土整備局建築住宅部住宅計画課 民間住宅グループ（045-210-6557）で、申請前の事前相談が勧められています。オンライン申請と事前確認ができる、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」（03-6261-1274）もあります。手引きは令和4年4月版のため、最新の様式や手数料は県に確認してください。

マンション長寿命化促進税制－認定の取得から逆算を

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たしたマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。国土交通省のページには「管理計画認定マンション」などの区分が示されており、詳しい要件は告示と制度概要の資料に記載されています。

自治体が公開している解説（船橋市の案内、2026年4月1日更新）によると、主な内容は次のとおりです。

項目	内容
対象マンション	完成から20年以上・10戸以上
対象工事	2023年4月1日から2027年3月31日までに完了した長寿命化工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水の3つを含む。過去に長寿命化工事を行ったことも必要）
修繕積立金の要件	管理計画の認定を受け、認定基準に達する水準まで積立金を引き上げた場合、または助言・指導を受けて長期修繕計画を適切に見直した場合
減額内容	翌年度の建物部分の固定資産税を3分の1減額（1戸あたり100㎡まで）。都市計画税は減額されない
申告	工事完了から3か月以内に、固定資産税の担当課へ申告
制限	耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額と同一年度に併用できない。同一の建物で1回限り

これは全国共通の国の制度ですが、細かい運用は自治体で違いが出ることがあります。工事の完了時期から逆算して、認定の取得を先に済ませておくことが大切です。真鶴町の申告窓口や必要書類は、町の税務担当に確認してください。

真鶴町のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

町の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

明誠は、次の3つの工法から建物に合う方法を提案しています。

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに足場とロープを使い分けたい建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

斜面地・海沿いの建物で、ロープアクセスが役立つ場面

真鶴町のように坂や斜面の多い地形では、資材の搬入経路が狭い、足場を組むための敷地に余裕がないといった事情が出る建物があります。こうした場合、足場の設置に手間と費用がかかりやすく、工法の比較が一段と重要になります。

また、海に近いマンションでは、海側の面だけ鉄部のさびやシーリングの劣化が早いことがよくあります。全面改修の周期を待たずに、劣化の進んだ面だけを部分補修したい場合、足場を組まないロープアクセスなら、仮設費を抑えて早めに手当てできます。

早めの部分補修には、もう1つの効果があります。小さな劣化のうちに止水しておくと、次の大規模修繕で下地補修の数量が膨らむのを防げるのです。補助金が少ない町では、この「劣化を育てない」発想が、長い目で見た修繕積立金の節約につながります。

景観計画と工法選びはセットで考える

色彩基準への適合は、工法ではなく塗料と色の選び方の問題です。ただし、届出に時間がかかると、足場の設置期間（リース費用）が延びて、総額に響きます。届出や協議の時期が工事の工程に影響する場合は、着工前に済ませておくか、足場を組まない部分補修と全面塗り替えを分けて計画することも選択肢になります。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

真鶴町のマンションで、理事会が確認したいこと

• 長期修繕計画が7年以内に見直されているか、計画期間が30年以上あるか
• 修繕積立金の3か月以上の滞納がどの程度あるか
• 外壁の塗り替え面積が、総面積の3分の1以上になるか（景観計画の届出の目安）
• 現在の外壁の色が、町の色彩基準に合っているか
• 海側と山側の面で、鉄部・シーリング・外壁の劣化に差があるか
• 窓・サッシの改修を、2026年内の国・町の制度に間に合わせられるか
• 県のマンションアドバイザー派遣を、今年度すでに使ったか（年度内最大2回）
• 長寿命化促進税制の期限（2027年3月31日完了）に工事が間に合うか

現場で見てきたこと

補助金の少ない町の管理組合さまから、「うちは何も使える制度がないから、積立金を上げるしかない」という声をよく伺います。けれども実際に建物を見ると、全面足場が必要な工事と、部分補修で済む工事が混ざっていることが少なくありません。私は、建物診断の段階で面ごとの劣化を記録し、「今やるべき工事」と「次回に回せる工事」を分けた資料を理事会にお出しするようにしています。この仕分けだけで、総額が大きく変わることがあります。

景観に配慮が求められる地域では、さらに「色と届出」の確認が加わります。私は、見積りの段階で、色の選定と届出の要否を工程表に書き込むようにしています。後から手続きが見つかって工事が止まる、という事態を避けるためです。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 着工してから申請しようとする：町の窓リノベ促進事業は着工前の申請が条件で、国の事業も工事請負契約と着手の順序が決められています
2. 年末・年度末の期限を見落とす：町の窓リノベは2026年12月25日、国の窓リノベは交付申請が遅くとも2026年12月31日、県のアドバイザー派遣は2027年2月26日、長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件です
3. 景観計画の届出を確認しない：色や外観を大きく変える修繕では、届出が必要になる場合があります。工事の契約前に町へ相談しておくと安心です

理事会で使える質問リスト

町や県の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• 管理組合として共用部の窓を改修する場合、町の先進的窓リノベ促進事業は対象になりますか（都市計画課 0465-68-1131）
• 外壁全面の塗り替えは、景観計画の届出の対象になりますか。届出は着工の何日前までに必要ですか
• 現在の外壁の色は、色彩基準の範囲内ですか。同じ色で塗り替える場合も届出は必要ですか
• マンションの敷地内の生け垣の設置は、町の補助の対象になりますか
• 町内のマンションの管理計画認定は、どこへ相談すればよいですか（神奈川県 住宅計画課）
• 県のマンションアドバイザー派遣は、現在受け付けていますか（かながわマンション管理組合ネットワーク）
• 長寿命化促進税制の申告書類は、町のどの窓口に出せばよいですか

真鶴町のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 県のマンションアドバイザーに相談する：無料で、長期修繕計画や修繕積立金、管理計画認定の考え方を中立の立場から整理できます
3. 建物診断（劣化調査）を面ごとに行う：海側・山側の劣化の差を記録し、「今やる工事」と「次回に回せる工事」を分けます。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 景観計画の届出と色彩基準を、町の都市計画課に事前相談する：塗り替え面積、色、届出の時期を、工事の工程表に組み込みます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。管理計画認定の取得時期と長寿命化促進税制の期限も、工程表と1枚にまとめます

賃貸マンション・ビルのオーナーの方へ

真鶴町の窓リノベ促進事業は「既存住宅を所有し、居住している方」が対象のため、賃貸物件のオーナーさまが自分では居住していない場合に使えるかは、町に確認が必要です。一方、国の窓リノベ事業では、賃貸住宅のオーナーも補助対象者に含まれます。賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益に直結します。足場を組まないロープアクセスは、こうした点でもメリットがあります。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

隣接する自治体の事情は、湯河原町のマンション補助金や箱根町のマンション補助金の記事でも整理しています。

よくあるご質問

Q. 真鶴町で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月時点の真鶴町公式ページで確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水などの工事費を管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。県の無料アドバイザー派遣や、管理計画認定と長寿命化促進税制の組み合わせ、窓の断熱改修の補助が現実的な手立てです。

Q. 真鶴町の窓リノベ促進事業は、マンションでも使えますか？

A. 町のページには共同住宅の扱いの記載がありません。対象者は「町内の既存住宅を所有し居住している方」で、補助額は窓1か所あたり3万円・5万円・8万円の定額、同一住宅の上限は30万円です。着工前の申請が条件のため、契約の前に都市計画課（0465-68-1131）へ確認してください。

Q. マンションの外壁を塗り替えるとき、町への届出は必要ですか？

A. 町の景観計画に係る届出では、外観の変更となる修繕・模様替・色彩の変更で、面積が総面積の3分の1以上のものが対象として示されています。マンションの外壁全面の塗り替えは該当する可能性があります。届出の要否と時期は、都市計画課に事前に確認してください。

Q. 真鶴町のマンションでも、県のマンションアドバイザー派遣は使えますか？

A. 使えます。横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く県内の分譲マンションの管理組合が対象で、派遣料は無料、年度内2回までです。令和8年度の申込期間は2027年2月26日までです。

Q. 真鶴町のマンションの管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 真鶴町を含む県内の町村部では、神奈川県が認定を行います。窓口は県土整備局建築住宅部住宅計画課 民間住宅グループです。マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認を受けてから申請する方法もあります。

Q. 足場を組まない大規模修繕は、本当に可能ですか？

A. 外壁の部分補修、シーリングの打替え、調査・点検、部分塗装などでは、ロープアクセス工法で足場を組まずに施工できます。外壁全面の改修やサッシのカバー工法では足場が向く場合もあり、明誠では3つの工法から建物に合う方法をご提案しています。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、建物の状況確認と概算のお見積りを無料で承っています。補助金・税制・景観計画の情報整理だけのご相談でもかまいません。大規模修繕の無料相談・お問い合わせからお声がけください。

この記事のポイントまとめ

• 真鶴町の2026年10月時点の公式ページで、共用部の外壁・防水などの大規模修繕工事費に使える町の補助は確認できず。耐震診断補助は木造の戸建て等、空き家バンクは補助ではなく物件情報の制度
• 町の窓リノベ促進事業は窓1か所3万・5万・8万円の定額、上限30万円、先着順で2026年12月25日まで。共同住宅の扱いは町のページに記載がなく、着工前に町へ確認が必要
• 国の先進的窓リノベ2026事業は、管理組合も補助対象者に含まれる。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで
• 真鶴町は「美の基準」と景観計画があり、外観の変更となる修繕・色彩の変更で総面積の3分の1以上の場合などは届出の対象になり得る。色彩基準は原色を避けた落ち着いた暖かい色
• 県のマンションアドバイザー派遣は真鶴町で使える。無料・年度内2回・2027年2月26日まで。管理計画認定は県、長寿命化促進税制は2027年3月31日完了が期限

出典・参考資料

• 真鶴町「真鶴町先進的窓リノベ促進事業」（2026年10月1日更新）
• 真鶴町「美の町真鶴～真鶴町まちづくり条例「美の基準」～」（2026年4月1日更新）
• 真鶴町「景観法の届出について」（2017年3月10日更新）
• 真鶴町「真鶴町景観計画に係る届出（PDF）」
• 真鶴町「色彩基準（PDF）」
• 真鶴町「補助制度のお知らせ」（2017年3月10日更新）
• 真鶴町「空き家バンク情報」（2026年7月22日更新）
• 環境省ほか「先進的窓リノベ2026事業 交付申請の手引き（PDF）」（2026年7月31日版）
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（2026年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理計画認定 申請の手引き（PDF）」（令和4年4月版）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 船橋市「マンション長寿命化促進税制の案内」（2026年4月1日更新）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている真鶴町、神奈川県、国の公式情報をもとに執筆しています。真鶴町の景観法の届出・補助制度のページには、2017年3月の更新日のものがあり、現在の運用と異なる可能性があります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます（補助は予算額に達すると終了する場合があります）。実際に申請や届出をされる前に、真鶴町および神奈川県の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

真鶴町は、大規模修繕の工事費に直接使える補助金が多い町ではありません。その一方で、景観計画の届出や色彩基準という、この町ならではの確認事項があります。県の無料アドバイザーと管理計画認定、劣化に合わせた工事範囲の仕分け、そして工法の比較によって、修繕積立金を守る手立てはあります。総会資料の準備や工事範囲の整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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カスハラ対策義務化と大規模修繕｜2026年10月施行、管理組合・オーナーが知っておきたい居住者クレームの受け止め方と工事前の備え【2026年10月】

この記事で分かること

「ベランダの植木を動かせと言われても困る」「朝8時半から音を出すなんて聞いていない」——大規模修繕工事の現場では、毎日のように居住者の方からさまざまな声をいただきます。私はそのひとつひとつが、住まいを大切に思う気持ちから出たものだと考えています。

ただ、20年以上この仕事をしてきて、ごくまれに「これはもう苦情の範囲を超えている」と感じる場面に立ち会ったこともあります。作業員を何十分も足止めして怒鳴り続ける、毎日のように同じ要求を電話で繰り返す、といったケースです。

この記事では、次の問いにお答えします。2026年10月1日にカスタマーハラスメント（カスハラ）対策が事業主の義務になったことで、マンションの大規模修繕工事では何が変わるのか？ 管理組合や収益マンションのオーナーは、工事前に何を準備しておけばよいのか？

結論を先に書きます。

• 法律上の義務を負うのは、作業員や管理員を雇っている「事業主」（施工会社・管理会社など）です。 管理組合や居住者に新しい罰則ができたわけではありません。
• ただし、厚生労働省の指針では、カスハラを行う「顧客等」に取引の相手方や施設の近隣住民も含まれると整理されています。大規模修繕では、居住者・理事・近隣の方の言動が、施工会社の作業員にとっての「顧客等の言動」になり得ます。
• 苦情のすべてがカスハラではありません。 騒音・臭気・プライバシーへの不安は、工事側が誠実に受け止めるべき正当な声です。
• 管理組合にできる一番の備えは、工事前に「窓口」「ルール」「記録」の3点を決めておくこと、そして居住者の負担が小さい工法・工程を選ぶことです。

なお、本記事の制度内容は、2026年10月11日時点で厚生労働省が公表している資料に基づいています。運用の詳細は今後変わる可能性がありますので、最新の情報は厚生労働省・都道府県労働局でご確認ください。

2026年10月11日 更新

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何が変わった？2026年10月1日施行「カスハラ対策の義務化」を整理する

改正法と指針の基本情報

まず、制度の骨格を表で整理します。

項目	内容
根拠となる法律	労働施策の総合的な推進並びに労働者の雇用の安定及び職業生活の充実等に関する法律（労働施策総合推進法）等の一部を改正する法律（令和7年法律第63号）
公布日	令和7年（2025年）6月11日
施行日	令和8年（2026年）10月1日
指針	事業主が職場における顧客等の言動に起因する問題に関して雇用管理上講ずべき措置等についての指針（令和8年厚生労働省告示第51号、令和8年2月26日公布）
義務を負う人	労働者を雇用する事業主
同時に義務化されたもの	求職者等に対するセクシュアルハラスメントの防止措置

（出典：厚生労働省「職場におけるハラスメントの防止のために」、厚生労働省リーフレット（詳細版））

これまでパワハラ・セクハラについては、事業主に防止措置が義務づけられていました。今回、そこに「お客さま側からのハラスメント」が加わった形です。

業界団体の動きも出ています。賃貸住宅管理業者の団体である公益財団法人日本賃貸住宅管理協会（日管協）は、2026年10月9日付の会員向けメールマガジンで、カスハラ対応ブックや啓発ポスター、契約解除に踏み込んだ条文を加えた管理受託契約書などのひな形を会員ページで公開したと案内しています。管理会社の側でも、具体的な備えが一気に進み始めていると私は受け止めています。

「カスタマーハラスメント」の定義——3つの要素

厚生労働省のリーフレットでは、職場におけるカスタマーハラスメントを、次の3つの要素をすべて満たすものと定義しています。

1. 顧客等の言動であること
2. 業務の性質その他の事情に照らして、社会通念上許容される範囲を超えたものであること
3. 労働者の就業環境が害されること

電話やSNSなどインターネット上の言動も含まれます（出典：厚生労働省リーフレット（詳細版））。

ここで大規模修繕に関わる方にぜひ知っておいていただきたいのが、①の「顧客等」の範囲です。指針の整理では、顧客等にはサービスの利用者やその家族、取引先の担当者、契約交渉の担当者、そして施設の近隣住民も含まれます。

「社会通念上許容される範囲を超える」とは

リーフレットでは、典型例を「言動の内容」と「手段・態様」の2つに分けて示しています。

区分	典型例（厚生労働省の整理）
言動の内容が範囲を超えるもの	理由のない要求、サービスと全く関係のない要求／契約で想定したサービスを著しく超える要求／対応が著しく困難・不可能な要求／不当な損害賠償要求
手段・態様が範囲を超えるもの	身体的な攻撃／脅迫・中傷・侮辱・暴言・土下座の強要などの精神的な攻撃／威圧的な言動／継続的・執拗な言動／不退去・居座り・監禁などの拘束的な言動

（出典：厚生労働省リーフレット（詳細版））

大切なのは、リーフレット自身が「顧客等からの苦情の全てがカスタマーハラスメントに該当するわけではありません」と明記している点です。また、障害のある方が合理的配慮を求めることそのものは、カスハラには当たらないとされています。判断にあたっては、言動の目的や経緯、頻度、労働者側の問題行動の有無なども含めて総合的に考えることが適当とされています。

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大規模修繕工事がカスハラ問題と無関係ではない3つの理由

理由1：居住者が「住みながら」行う工事だから

マンションの大規模修繕工事は、居住者の方が毎日生活している建物で、数か月にわたって行う工事です。新築工事のように、工事エリアと生活エリアがはっきり分かれていません。

ベランダの私物移動、洗濯物を外に干せない期間、窓を開けられない日、塗料の臭い、ドリルやケレン（古い塗膜をはがす作業）の音。どれも工事の性質上、ある程度は避けられないものです。そのぶん、居住者の方のストレスが作業員や管理員に向かいやすい構造があります。

理由2：関係者が多く、「誰に言えばいいか」が分かりにくいから

大規模修繕工事には、少なくとも次の関係者がいます。

立場	主な役割	カスハラ対策義務との関係
管理組合（理事会・修繕委員会）	発注者	職員を雇用していれば事業主として義務の対象になり得る。発注者として、施工会社の作業員にとっての「取引の相手方」にもなる
管理会社	管理委託先、居住者対応の窓口	事業主として、フロント担当・管理員を守る措置が義務
施工会社（元請・協力会社）	工事の実施	事業主として、現場代理人・作業員を守る措置が義務
設計監理者（コンサルタント）	監理・品質チェック	事業主として、自社社員を守る措置が義務
居住者・近隣住民	生活者	新たな罰則はない。ただし言動によっては「顧客等」として問題になり得る

※表の整理は、厚生労働省の指針・リーフレットの考え方をもとに、大規模修繕の現場に当てはめた私の解釈です。個別のケースの法的判断は、専門家や労働局にご相談ください。

窓口があいまいだと、居住者の方は目の前にいる作業員に直接声をかけるしかありません。作業員は判断する権限を持っていないので「確認します」としか言えず、それがさらに不満を大きくする。私はこの悪循環を、何度も現場で見てきました。

理由3：工期が長いほど「継続的・執拗な言動」に発展しやすいから

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、工事費に占める仮設工事費の割合は約22.8％でした（共通仮設費・消費税を除く集計）（出典：国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）。仮設足場は費用だけでなく、組んでいる期間そのものが居住者の負担になります。

足場とメッシュシートに覆われた期間が長くなると、日当たりや眺望、防犯への不安が積み重なります。最初は穏やかだったご意見が、工事の後半になるほど強い口調になっていく。これは私の実感でもあります。

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正当な苦情とカスハラはどう違う？大規模修繕の現場でよくある例

判断の目安を表で比べる

ここが一番大切なところです。居住者の方の声を「カスハラ」と決めつけて切り捨てるのは、本来の制度の趣旨にも反します。私が現場で使っている目安を、厚生労働省の整理に沿って表にしました。

場面	正当な苦情・要望として受け止めるべき例	カスハラに該当し得る例
騒音・作業時間	「告知より早い時間に音が出ていた」「在宅勤務の時間帯を教えてほしい」	作業員を1時間以上その場に引き留めて大声で責め続ける
ベランダ・専有部	「植木の移動を手伝ってほしい」「室外機の扱いを相談したい」	契約にない専有部のリフォームを無償で要求し、断ると脅す
塗料の臭い	「体調が悪いので臭いの少ない日を知りたい」	根拠なく高額な慰謝料を要求し、毎日電話をかけ続ける
作業員の態度	「挨拶がなかった」「ベランダをのぞかれた気がして不安」	作業員の顔写真を撮ってSNSに中傷とともに投稿する
工期・仕上がり	「色見本と違う気がする」「工期が延びた理由を知りたい」	土下座を求める、個人の自宅や家族に連絡すると言う

※あくまで目安です。実際には、言動の目的・経緯・頻度・態様などを総合的に考慮して判断されます（厚生労働省リーフレット（詳細版））。

左側の声には、工事側が誠実に、具体的に応える責任があります。右側に進みそうなときに、作業員一人で抱え込ませない仕組みをつくるのが、今回の義務化の中心です。

私が現場で見てきた「こじれ方」のパターン

正直に申し上げます。私が見てきたトラブルの多くは、最初から悪意があったわけではありません。

ある築30年ほどのマンションの現場では、工事の初週に「ベランダの物干し金物を外すと聞いていなかった」というご意見が1件ありました。工事説明会の資料には書いてあったのですが、その方は説明会を欠席されていました。窓口がはっきりしていなかったため、作業員、管理員、理事長と3人がそれぞれ違う説明をしてしまい、2週間後には「誰も責任を取らない」というお怒りに変わっていました。

最終的には現場代理人が書面で経緯を説明し、物干しの代替手段をご用意して落ち着きました。振り返ると、最初の1件を決まった窓口で、記録を取りながら、1回で正確に答えていれば、こじれることはなかったと思います。

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管理組合・オーナーが工事前に決めておきたい「窓口・ルール・記録」

備え1：窓口を一本化する

工事が始まる前に、次の3点を理事会で決めておくことをおすすめしています。

1. 居住者からの問い合わせ先を1か所にする（例：現場事務所の「工事相談窓口」）
2. 窓口の受付時間と連絡手段を掲示する（電話・意見箱・専用フォームなど）
3. 作業員は個別対応せず、窓口に案内するというルールを、居住者にも作業員にも周知する

作業員が「その件は現場事務所でうかがいます」と言えるだけで、現場の空気はかなり変わります。居住者の方にとっても、「ここに言えば記録され、回答が来る」という安心感につながります。

備え2：ルールを書面にする

厚生労働省の指針では、事業主が講ずべき措置として、方針の明確化と周知、相談体制の整備、事後の迅速かつ適切な対応、特に悪質なカスハラへの対処方針の策定などが挙げられています。そして、可能な限り労働者を一人で対応させない、犯罪に該当し得る言動は警察へ通報する、といった対処の例も示されています（出典：厚生労働省リーフレット（詳細版））。

これは施工会社・管理会社の義務ですが、発注者である管理組合も、次のような書面の段階で関与できます。

書面	盛り込みたい内容
工事請負契約書・特記仕様書	居住者対応の窓口と責任者、苦情の記録と報告の方法、悪質な言動があった場合の協議方法
工事説明会資料	作業時間、ベランダ立ち入り日、洗濯物の制限期間、窓口の連絡先、「作業員への直接のご要望はご遠慮ください」の一文
掲示物・お知らせ	週間工程、臭いや音の大きい作業の予告、問い合わせ先
理事会決議・細則	管理組合としてのカスハラに対する基本姿勢（居住者の声は窓口で受け止める、威圧的な言動は認めない）

なお指針では、自社の労働者や役員が他社の労働者にカスハラに当たる言動をした場合に、他の事業主から事実関係の確認などへの協力を求められたら応じるよう努めることとされています。これは居住者一人ひとりに向けた規定ではありませんが、施工会社から「居住者の方とのやり取りを確認したい」と相談があったときに管理組合や管理会社が協力できる体制を、あらかじめ話し合っておくとよいでしょう。

備え3：記録を残す

苦情は「記録」があって初めて、正当な声なのか、行き過ぎた言動なのかを冷静に判断できます。私の現場では、次の項目を「工事相談受付票」に残すようにしています。

• 受付日時、受付者
• 部屋番号（お名前は任意）
• ご意見の内容（できるだけ言われたままの言葉で）
• 回答内容と回答日
• 再発防止のために変えたこと

この記録は、トラブル対応のためだけのものではありません。工事が終わったあとに「次回の大規模修繕では、どんな説明が足りなかったのか」を振り返る、管理組合の大切な財産になります。

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東京都の条例と相談窓口——関東の管理組合・オーナーが押さえたいこと

東京都カスタマー・ハラスメント防止条例（令和7年4月1日施行）

国の法改正より一足早く、東京都では令和7年（2025年）4月1日に「東京都カスタマー・ハラスメント防止条例」が施行されています。都は条例に基づく指針や、業界団体向けの「各団体共通マニュアル」、事業者マニュアルのひな形も公表しています（出典：東京労働局掲載資料「東京都におけるカスタマーハラスメント防止施策の概要」）。

同資料によると、都はカスハラに関する問い合わせを一元的に受け付ける総合相談窓口を設けており、事業者・就業者だけでなく「顧客等」の立場の方も相談できるとされています。「自分の伝え方がカスハラと誤解されないか心配」という居住者側の相談も例として挙がっているのが印象的です。

また、条例施行日以降にマニュアルを整備し、実践的な防止対策を行った中小企業等への奨励金（令和7年度は定額40万円）も紹介されています。令和8年度の募集状況・要件は変わる可能性があるため、利用を検討される事業者の方は、東京都産業労働局などの最新の募集要項をご確認ください。

相談先の一覧

相談先	主な相談内容	出典
都道府県労働局 雇用環境・均等部（室）	改正法・指針の内容、事業主の措置義務	厚生労働省リーフレット（詳細版）
総合労働相談コーナー	職場のハラスメント全般（無料）	厚生労働省
東京都のカスハラ総合相談窓口	都内の事業者・就業者・顧客等からの相談	東京労働局掲載資料
マンション管理士・弁護士	管理組合内のルールづくり、個別の法的判断	—

神奈川・埼玉・千葉など他県の管理組合の方も、国の改正法・指針は全国共通で適用されます。県独自の条例や支援策の有無は、各都県の公式サイトでご確認ください。

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工法の選び方で居住者の負担は変わる——足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較

そもそも「不満の種」を減らすという発想

ここからは、施工会社としての私の考えです。カスハラ対策の義務化で「対応の仕組み」は整っていきますが、私はそれと同じくらい、居住者の方の不満の種そのものを減らす工事計画が大切だと考えています。

その選択肢のひとつが、工法の選び方です。明誠では、通常の足場工法、足場を使わないロープアクセス工法（無足場工法）、そして両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに比べてご提案しています。

3工法の比較表

比較項目	足場工法	ロープアクセス工法	ハイブリッド工法
仮設の期間	組立・解体を含め工事期間中ずっと設置	作業する日・面だけロープを設置	足場は必要な面・期間に限定
日照・眺望	メッシュシートで暗くなりやすい	作業時以外はほぼ影響なし	足場の範囲だけ影響
防犯面の不安	足場が侵入経路になる懸念が出やすい	足場がないため、その懸念は小さい	足場の範囲で対策が必要
ベランダへの影響	足場の設置・作業で長期間影響	作業日の窓前通過が中心	部位による
向いている建物	中低層、複雑な形状、全面的な下地補修	高層、足場が組みにくい敷地、部分補修	大規模・複雑な建物で総合的に最適化したい場合
注意点	費用・工期が大きくなりやすい	大量のタイル張り替えなど、工種によっては不向き	計画・調整の手間がかかる

ロープアクセス工法でも、作業日には作業員が窓の前を通りますし、ベランダや窓まわりの作業ではご協力をお願いすることがあります。「足場がないから苦情が出ない」わけではありません。ただ、足場が建物を覆う期間がないぶん、日照・防犯・圧迫感への不安は小さくなるのが一般的です。

安全面についても誤解のないように書いておきます。ロープアクセス工法では、作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する支点）も2点以上確保して作業します。国際的な産業ロープアクセスの基準に沿った二重の安全確保が業界の標準です。技術的な基準や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく解説しています。

費用の目安——戸あたり・㎡あたりで考える

国土交通省の「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」では、1回目の大規模修繕工事の戸あたり工事金額は「100〜125万円／戸」の割合が最も高く、次いで「75〜100万円／戸」「125〜150万円／戸」という結果でした（出典：国土交通省 マンション大規模修繕工事に関する実態調査）。ただし、この調査は数年前のもので、2026年現在は資材費・人件費の上昇が続いています。

参考までに、明誠が現場で使っている工事単価の目安をお示しします。

工種	単価の目安（明誠の参考値）
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡

※建物の規模・劣化状況・立地・工法により大きく変わります。あくまで目安であり、実際の金額は現地調査のうえでお見積りします。

「工法を変えると、どれくらい仮設費が変わるのか」は建物ごとにまったく違います。明誠の大規模修繕の料金の考え方もあわせてご覧ください。

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管理組合の理事会で使える「カスハラ対策」チェックリスト

工事前（発注・契約の段階）

• [ ] 施工会社に「居住者対応の窓口と責任者」を確認した
• [ ] 施工会社・管理会社が、改正法に沿ったカスハラ対策の方針を定めているか確認した
• [ ] 苦情の記録方法と、理事会への報告の頻度を決めた
• [ ] 工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）の比較で、居住者負担も検討項目に入れた

工事説明会・着工前

• [ ] 作業時間、ベランダ立ち入り日、洗濯物の制限期間を具体的に説明した
• [ ] 欠席者にも資料を配布し、窓口の連絡先を伝えた
• [ ] 在宅勤務の方、小さなお子さまや高齢の方がいる世帯の要望を事前に聞いた
• [ ] 「作業員への直接の要望はご遠慮いただき、窓口へ」と丁寧にお願いした

工事中

• [ ] 週間工程と、音・臭いの大きい作業を事前に掲示している
• [ ] 受付票の記録を、理事会で定期的に確認している
• [ ] 同じ内容のご意見が複数あれば、工程や説明の改善につなげている
• [ ] 行き過ぎた言動があった場合に、施工会社・管理会社・理事会で協議する手順がある

このチェックリストは、カスハラを「取り締まる」ためのものではありません。居住者の声を正しく受け止め、作業員も居住者も安心して工事期間を過ごすための段取りです。

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明誠が現場で大切にしていること

「言われる前に伝える」が一番の予防

私が新人の現場代理人にいつも伝えているのは、「苦情は、伝えていなかったことから生まれる」ということです。

明誠では、工事説明会に加えて、音や臭いの大きい作業の前日にはお知らせを掲示し、ベランダに入る日は個別にご案内するようにしています。ご意見をいただいたら、その日のうちに一次回答をすることを目標にしています。完璧にできているとは申しません。ただ、こうした積み重ねで、こじれる前に解決できるケースが確実に増えたと感じています。

工事中の安全管理や品質管理の考え方は、明誠の大規模修繕の安全管理のページにまとめています。

3工法とフランチャイズで「建物に合った工事」を

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門職の加盟企業と連携しています。

管理組合の皆さまには、管理組合向け大規模修繕のご案内で、発注の流れや進め方を紹介しています。ロープアクセス工法の技術的な特徴は明誠のロープアクセス工法の技術詳細で、実際の現場の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

同業の施工会社の方や、ロープアクセス技術者の育成・安全基準について知りたい方には、ロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）もおすすめです。

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よくあるご質問

Q1. カスハラ対策の義務化は、いつから始まりましたか？

A. 令和8年（2026年）10月1日からです。令和7年6月11日に公布された改正労働施策総合推進法等（令和7年法律第63号）により、カスタマーハラスメントの防止措置が事業主の義務になりました（厚生労働省）。

Q2. 管理組合や居住者に罰則ができたのですか？

A. いいえ。義務を負うのは労働者を雇用する事業主で、雇用管理上の措置を講じることが求められています。ただし、管理組合が管理員などを直接雇用している場合は、管理組合も事業主として対象になり得ます。

Q3. 大規模修繕工事の騒音について苦情を言うと、カスハラになりますか？

A. 通常の苦情はカスハラではありません。厚生労働省も「顧客等からの苦情の全てがカスハラに該当するわけではない」と明記しています。問題になるのは、内容や手段が社会通念上許容される範囲を超え、作業員などの就業環境が害される場合です。

Q4. 近隣住民からの苦情も対象になりますか？

A. 厚生労働省の整理では、「顧客等」には施設の近隣住民も含まれます。ただし、近隣の方からの正当な苦情に誠実に対応することは、施工会社の基本的な責任です。

Q5. 管理組合が工事前にできる一番の対策は何ですか？

A. 居住者からの問い合わせ窓口を1か所に決め、作業時間やベランダ立ち入り日などのルールを書面で伝え、受け付けた声を記録することです。窓口・ルール・記録の3点がそろうと、トラブルの多くは早い段階で解決しやすくなります。

Q6. ロープアクセス工法にすれば、居住者の苦情はなくなりますか？

A. なくなるわけではありません。ただ、足場が建物を覆う期間がないため、日照・眺望・防犯面の不安は小さくなるのが一般的です。工種によっては足場の方が向いている場合もあるため、3工法を比べて決めることをおすすめします。

Q7. 明誠に相談すると費用はかかりますか？

A. 建物の現地調査と概算のお見積りは無料で承っています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を比べたうえでご提案します。お問い合わせフォームからお気軽にご相談ください。

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この記事のポイントまとめ

• 2026年10月1日から、カスハラ防止措置が事業主の義務になった
• 義務を負うのは施工会社・管理会社などの事業主で、居住者に新たな罰則はない
• 指針上の「顧客等」には、取引の相手方や施設の近隣住民も含まれる
• 苦情の全てがカスハラではなく、正当な声には誠実に応えることが前提
• 管理組合の備えは「窓口・ルール・記録」と、居住者負担の小さい工法選び

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出典・参考資料

• 厚生労働省「職場におけるハラスメントの防止のために」
• 厚生労働省「令和8年10月1日から、カスタマーハラスメント対策、求職者等に対するセクシュアルハラスメント対策が義務化されます！（リーフレット詳細版）」
• 厚生労働省「事業主が職場における顧客等の言動に起因する問題に関して雇用管理上講ずべき措置等についての指針（令和8年厚生労働省告示第51号）」
• 東京労働局掲載資料（東京都作成）「東京都におけるカスタマーハラスメント防止施策の概要」
• 国土交通省「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
• 公益財団法人日本賃貸住宅管理協会 会員向けメールマガジン（2026年10月9日配信）

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
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工事の主役は、建物とそこに暮らす皆さまです。作業員も居住者も、お互いを尊重しながら工事期間を過ごせるように、段取りの段階からお手伝いします。現地調査と概算のお見積りは無料で承っていますので、お問い合わせフォームから、ご相談だけでもお気軽にどうぞ。現場で20年以上見てきた実感です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月11日

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横浜市戸塚区のマンション漏水・防災対策｜柏尾川の洪水想定・戸塚駅周辺の内水・275区域のがけ地、大規模修繕で先に手を打つ優先順位【2026年度版】

2026年10月10日 更新

横浜市戸塚区のマンションを調査するとき、私がまず地図で確かめるのは「柏尾川からの距離」と「背後に斜面があるかどうか」です。戸塚区は、区の中央を柏尾川が南北に流れ、その両側の低地に戸塚駅や商業施設が集まっています。一方で、名瀬町・舞岡町・上矢部町などには丘陵と斜面地が広がっています。同じ区内でも、水害の心配をすべき建物と、がけ崩れや敷地の排水を心配すべき建物が、はっきり分かれる区です。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、横浜市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに、戸塚区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：戸塚区で優先すべきは「立地の確認」「排水まわりの防水」「地下・1階設備の浸水対策」です

先に結論を申し上げます。戸塚区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 戸塚区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水）と土砂災害ハザードマップで、建物の位置を確認する：洪水・内水のマップは令和8年6月に更新されています
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地の雨水桝を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：低地でも丘の上でも、豪雨で最初に出るのは「排水が追いつかない」ことによる漏水です
3. 柏尾川沿いの低地の建物は、受変電設備・給水ポンプ・地下駐車場の位置と止水対策を図面で調べる：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

戸塚区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／高潮・津波）

横浜市の公式ページによると、戸塚区の洪水ハザードマップと内水ハザードマップは、いずれも令和8年6月に作成されています。高潮ハザードマップは、浸水想定区域図がないため作成予定はないとされています。また、今回の更新は雨水出水（内水）浸水想定区域が水防法に指定されたことに伴うもので、浸水想定区域そのものに変更はないと明記されています（出典：横浜市「水防法に関する説明について（重要事項説明等）」、2026年6月1日更新）。

戸塚区版のマップは、横浜市「浸水ハザードマップ（戸塚区版）」で確認できます。解像度が足りないときは、住所を入れて拡大できる「わいわい防災マップ」が便利です。

種類	戸塚区の状況	マンションで見るべき点
洪水	○（令和8年6月作成）	柏尾川・平戸永谷川・阿久和川等の流域の想定浸水深
内水	○（令和8年6月作成）	戸塚駅周辺など、下水道があふれる低い場所
高潮	浸水想定区域図なし（作成予定なし）	対象外
土砂災害	急傾斜地の崩壊 275区域が指定	背後・敷地内の斜面と擁壁
液状化	横浜市の液状化マップで確認	柏尾川沿いの低地

洪水：柏尾川・平戸永谷川・阿久和川の流域

戸塚区は令和6年9月、電柱に「まるごとまちごとハザードマップ」の標識を設置しました。設置箇所は「柏尾川や平戸永谷川、阿久和川等の流域で洪水想定浸水深1.0m以上の区域内の100箇所」で、主な設置箇所には「ハザードマップ上で洪水想定浸水深3.0m以上」の場所が含まれています（出典：横浜市 戸塚区総務課 記者発表資料「まるごとまちごとハザードマップを設置しました」、令和6年9月2日）。

浸水深3.0mは、建物の1階がほぼ水に浸かる高さです。お住まいの近くの電柱に青いテープが巻かれていたら、それが想定される水の高さです。理事会で写真を撮って共有するだけでも、議論の出発点になります。

なお、柏尾川は神奈川県が管理する二級河川です。河川ごとの浸水想定区域図は、神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」で公表されています。県のページには、支川の氾濫、想定を超える降雨、内水による氾濫などは考慮していないとの注意書きがあります。「想定区域の外だから安全」とは言い切れません。

内水：戸塚駅周辺は「度々浸水被害」の地区

内水（ないすい）とは、河川があふれる前に、下水道や側溝の排水能力を雨が超えて起きる浸水です。

戸塚区で特に知っておいていただきたいのが、戸塚駅周辺です。横浜市の「戸塚地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」によると、戸塚ポンプ場流域の約200haの地区は、平成16年10月9日の台風22号、平成26年10月6日の台風18号などの大雨で度々浸水被害が発生しています。駅周辺は地下施設や商業施設が集まっているため、浸水すれば被害が大きくなりやすい地区とされています（出典：横浜市「戸塚地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」）。

この計画では、気候変動を踏まえて1時間あたり約64mm（10年確率降雨57.9mm/h×1.1）の雨に対応する整備を目標に、内径4,500mmの幹線約2.7kmと、排水能力11.83m³/秒のポンプ場を整備するとしています。雨水の放流先は柏尾川です。年度計画は令和8年度から始まり、ポンプ施設の主な事業費は令和11年度以降に計上されています。

つまり、ハード整備が完成するまでには、まだ年数がかかります。計画書でも、整備までの間や地下施設などの局所的な浸水には、土のう・止水板の設置といった「自助」が位置づけられています。戸塚駅周辺のマンションは、建物側の止水対策を先に考えておく必要があります。

土砂災害：急傾斜地の崩壊で275区域

神奈川県の土砂災害警戒区域等告示図書では、横浜市戸塚区の「急傾斜地の崩壊」の指定済み区域は275区域とされています（令和8年8月21日現在）。名瀬町・川上町・品濃町・平戸・舞岡町・吉田町・矢部町・上矢部町・戸塚町などに区域が並んでおり、令和8年6月12日に指定された区域もあります（出典：神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横浜市戸塚区）」）。

駅周辺の低地のイメージが強い区ですが、丘陵地の住宅地に建つマンションでは、建物より先に「背後の斜面」と「擁壁」の状態を確認すべきケースが多くあります。

液状化・高潮・津波

液状化は、横浜市が公表している液状化マップで、想定地震ごとに確認できます。2012年10月公表の地震被害想定調査をもとにした、約50メートルのメッシュ単位の判定です（出典：横浜市「液状化マップ」）。柏尾川沿いの低地にある建物は、一度確認してください。高潮は前述のとおり浸水想定区域図がありません。津波については、本稿では戸塚区の個別の想定を確認できていないため、横浜市の津波ハザードマップでご自身の建物をお調べください。

地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地と丘陵地で症状が違います

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。戸塚区では、立地を大きく2つに分けて考えると整理しやすくなります。

柏尾川沿いの低地（戸塚駅周辺など）：大雨のとき、道路や敷地に水が滞留しやすく、1階の共用部、地下の機械室、駐車場の出入口まわりが傷みやすい立地です。駅前の国道1号のJR線下の地下道（アンダーパス）のように、周囲より低い場所には雨水が集まります。マンションでも、地下駐車場のスロープや半地下のゴミ置場は同じ構造です。電気設備を高い位置に置く、出入口に止水板を用意するといった「水を入れない」対策が先に来ます。

丘陵地・斜面地（名瀬町・舞岡町・上矢部町など）：川の氾濫の心配は小さくても、屋上やバルコニーに降った雨を、ドレンと排水管で流しきれるかが勝負です。さらに、擁壁（ようへき：土を支える壁）の水抜き穴の詰まりや、敷地内の排水不良が、地盤の水分を増やして擁壁を傷めます。斜面側の外壁は日当たりが悪く、苔や汚れで目地の劣化が見えにくいのも特徴です。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。戸塚駅周辺の整備目標である「1時間約64mm」を超える雨も、もはや珍しくないということです。

私が以前、築30年を超える斜面地のマンションで豪雨後の点検に伺ったときのことです。上階の住戸で天井から雨が落ちていましたが、原因は屋上ではなく、斜面側の外壁のサッシまわりのシーリングでした。山側から吹き上げる風雨が、切れた目地から入り込んでいたのです。私の経験上、斜面地の建物は「山側の面」の劣化が見落とされやすいと感じます。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

部位	見るところ	戸塚区で特に気にする点
①屋上防水	膨れ・ひび割れ・端部の浮き	丘陵地の建物は排水勾配と溜まり水
②シーリング（目地の防水材）	肉やせ・切れ・剥離	斜面側・山側の日陰の面
③バルコニー排水	排水口の詰まり・床の勾配	豪雨時の溢れ。上階から下階への漏水
④ドレン（雨水の排水口）	落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間	斜面林や街路樹が近い敷地は点検頻度を上げる
⑤立上り（防水層の壁際）	端部の押さえ金物、防水層の切れ	強風雨で水が回り込みやすい
⑥サッシまわり	枠まわりのシーリング、水切り	吹き上げの風雨を受ける高台の住棟
⑦エキスパンションジョイント	伸縮目地のカバー、止水材	地震後の動きで傷みやすい

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。逆に、漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。そのとき、仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。斜面に建つ建物では、足場を組むための地盤の確保そのものが難しいこともあります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。そのため、原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。斜面側の外壁のように足場を組みにくい面にも、屋上から直接降りて作業できます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。横浜市建築局の「浸水対策の手引き」では、まず「対策目標浸水深」（洪水・内水・高潮のうち最も深い想定浸水深）を決めることから始めるとされています。最も確実なのは、設備を対策目標浸水深より高い位置に置くことで、難しい場合は建物の周りに止水板などで「水防ライン」を作ります（出典：横浜市建築局「浸水対策の手引き」）。

戸塚区の場合、高潮の想定はないため、洪水と内水の2枚のうち深いほうが基準になります。この考え方を、管理組合の優先順位に置き換えるとこうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。復旧に長い期間がかかるおそれがあり、位置の確認が最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：法令上の運転時間は火災時の想定で、浸水時には短い可能性があると手引きは指摘しています。燃料の備蓄量を確認してください
4. 避難通路・エレベーター：出入口、窓、換気口、配管の貫通部など、水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下階：地上に水防ラインを作っても、雨水貯留槽があふれたり、下水が逆流したりして地下から浸水することがあります。戸塚駅周辺の合流式下水道の地区では、特に注意が必要です

丘陵地の建物では、これに「擁壁と敷地排水」が加わります。斜面側の排水溝や集水桝が詰まっていないかを、台風シーズンの前後に確認してください。

こうした設備の周りの防水（床・壁・貫通部）は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

戸塚区のマンションで使える可能性のある横浜市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

横浜市崖地減災対策工事助成金：戸塚区のように斜面地の多い区で、まず知っておいていただきたい制度です。令和8年度は4月13日から交付申請の受付が始まり、申請期限は12月28日までの予定です。対象は、高さ2mを超える崖地（擁壁などの人工崖を含む）で、傾斜角度30°以上、崖崩れで住宅や道路に被害が及ぶおそれのあるものなどです。助成額は対象工事費の1/2、市の工法別単価による額、限度額（擁壁築造などは100万円、落石対策などは50万円）のうち最も少ない額です。交付決定前に工事契約・着手すると対象外で、市内に本社のある事業者との契約が必要です（出典：横浜市「崖地【減災】対策工事助成金制度」、2026年9月4日更新／問合せ：建築局建築防災課 045-671-2948）。

横浜市マンション耐震改修促進事業：昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工された分譲マンションで、市の本診断（精密診断）で耐震改修が必要と判定されたものなどが対象です。全体改修の工事費の補助は、工事費の1/3、または限度額のいずれか低い額です。限度額は延べ面積や建物の区分で変わり、延べ面積5,000㎡未満で要安全確認計画記載建築物以外のマンションでは2,000万円です。地震時に通行を確保すべき道路に接する一定の高さ以上のマンションは2/3となります。予算の状況で受付できない場合があるため、見積書の徴収や総会決議の前に建築防災課（電話045-671-2928）へ事前相談するよう求められています。令和8年度からは、事業費100万円以上の入札・見積徴収は原則として市内に本社のある事業者から行う扱いが明確化されています（出典：横浜市「マンション耐震改修促進事業」、2026年7月31日更新）。

どちらの制度も、申請の前に着工してしまうと対象外になります。市の窓口で手順を事前にご確認ください。

よくあるご質問

Q. 戸塚区のマンションは、洪水の心配がありますか？

A. 立地で大きく違います。柏尾川・平戸永谷川・阿久和川などの流域には、想定浸水深1.0m以上、場所によっては3.0m以上の区域があります。まず戸塚区版の浸水ハザードマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 戸塚駅の近くですが、川があふれなくても浸水しますか？

A. 内水（下水道があふれる浸水）の可能性があります。戸塚駅周辺は、平成16年・平成26年の台風などで度々浸水被害が出た地区として、横浜市が大規模な雨水対策を計画しています。整備完了までは、建物側の止水対策も併せて考えておくと安心です。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 斜面側の外壁は足場が組みにくいのですが、修繕できますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを組み合わせるハイブリッド工法も選べます。

Q. 敷地の擁壁が心配です。助成はありますか？

A. 横浜市の崖地減災対策工事助成金があり、令和8年度は12月28日までの申請予定です。対象の崖地かどうかは、市の建築防災課での事前相談が必要です。

Q. 耐震改修の補助を使いたいのですが、いつ相談すればよいですか？

A. 見積書の徴収や総会決議の前です。予算の状況で受付できないこともあるため、横浜市の建築防災課へ早めにご相談ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 戸塚区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水）と土砂災害ハザードマップで、建物の位置を調べ、管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・斜面側の排水溝の詰まりを、目視で確認する（管理会社に写真を依頼）
3. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で確認し、想定浸水深との高さの関係を書き出す

漏水は、起きてから直すより、起きる前に出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている横浜市・神奈川県・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「水防法に関する説明について（重要事項説明等）」（2026年6月1日更新）
• 横浜市「浸水ハザードマップ（戸塚区版）」
• 横浜市 戸塚区総務課「まるごとまちごとハザードマップを設置しました」（令和6年9月2日）
• 横浜市「戸塚地区 大規模雨水処理施設整備事業計画」
• 神奈川県「河川の氾濫による洪水浸水想定区域図」
• 神奈川県「土砂災害警戒区域等告示図書（横浜市戸塚区）」（令和8年8月21日現在）
• 横浜市「液状化マップ」
• 横浜市建築局「浸水対策の手引き」
• 横浜市「崖地【減災】対策工事助成金制度」（2026年9月4日更新）
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業」（2026年7月31日更新）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

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川崎市川崎区のマンション漏水・防災対策｜多摩川・高潮・津波・内水の想定と、臨海部の大規模修繕で先に手を打つ優先順位【2026年度版】

2026年10月10日 更新

川崎市川崎区のマンションを調査するとき、私がまず地図で確かめるのは「海と川のどちらに近いか」です。川崎区は、多摩川の河口と川崎港に面した区です。洪水、高潮、津波、内水（下水道があふれる浸水）と、水に関する想定がほぼそろっている一方で、土砂災害警戒区域は指定されていません。水の対策に集中して考えられる区、と言い換えることもできます。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、川崎市・国・気象庁の公式情報をもとに、川崎区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：川崎区で優先すべきは「想定の確認」「屋上・バルコニー排水の防水」「電気・給水設備の浸水対策」です

先に結論を申し上げます。川崎区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 川崎区版の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：洪水と内水のマップは令和8年5月に更新されています
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・シーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です
3. 受変電設備・給水ポンプ・地下や1階の機械室の位置を図面で調べ、想定浸水深との高さの関係を書き出す：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

川崎区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／津波／土砂／液状化）

川崎市の公式ページによると、川崎区の洪水ハザードマップは多摩川と鶴見川それぞれに「浸水深」と「浸水継続時間」の地図面があり、情報面のPDFとあわせて公開されています。令和8年5月29日に避難に関する情報の記載が変更されましたが、浸水想定区域と浸水継続時間は変更されていません（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」、2026年5月29日更新）。

種類	川崎区の状況	マンションで見るべき点
洪水	多摩川・鶴見川の地図面あり（令和8年5月更新）	想定浸水深と浸水が続く時間
内水	川崎区版あり（令和8年5月版が最新）	下水道・水路があふれる低い場所
高潮	川崎区版あり（令和4年4月公表）	臨海部の建物の1階・地下
津波	川崎港で最大約3.71mの想定	津波避難施設と高い階への避難
土砂災害	警戒区域の指定なし	対象となる斜面がないため指定されていません
液状化	川崎区版の分布図あり	埋立地・旧河道の地盤

洪水・内水：想定降雨は1時間153mm

川崎市上下水道局の内水ハザードマップ（川崎区）は、関東地域で想定される最大規模の降雨を前提にしています。1時間雨量は153mm、総雨量は160mmです。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが床上浸水相当（大人の腰の高さ）、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒先より上まで、と色分けされています（出典：川崎市上下水道局「川崎区 内水ハザードマップ」）。マップの更新は令和8年5月29日で、浸水想定区域と浸水深に変更はありません（出典：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。

内水とは、河川があふれる前に、雨が下水道や側溝の排水能力を超えて起きる浸水です。川崎区の地図には、港町、東門前、小島新田、浜川崎、小田栄、川崎新町、扇町、京急川崎周辺などの地名が載っています。ご自身の建物がどの色に入るかは、地図の着色範囲で確かめてください。

川崎市は、下水道の浸水対策を優先して進める「重点化地区」を6地区定めています。三沢川、土橋、京町・渡田、川崎駅東口周辺、大島、観音川の各地区です。基本の整備水準を、5年確率降雨（時間雨量52mm）から10年確率降雨（時間雨量58mm）へ引き上げ、国の事業の要件を満たす地区では既往最大降雨（時間雨量92mm）でも床上浸水としない対策を進めるとしています（出典：川崎市上下水道局「浸水対策事業（重点化地区）」、2026年4月1日更新）。このうち京町・渡田、川崎駅東口周辺、大島は、川崎区内にある地名の地区です。ただし、整備が終わるまでには年数がかかります。

高潮：想定し得る最大規模の台風を前提にしています

川崎市の高潮ハザードマップは、神奈川県が作成した「想定し得る最大規模の高潮」を前提にしています。既往最大規模の台風（室戸台風の中心気圧）を想定し、高潮と同時の河川洪水、堤防などの決壊も見込んだ設定です。川崎区版と幸区・中原区版があり、宅地建物取引業者には取引相手への情報提供が求められています（出典：川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」、2022年4月20日公開／2026年9月10日更新）。川崎区の具体的な浸水深は、ページ内の「高潮浸水想定区域図 浸水深」のPDFでご確認ください。

津波：川崎港で最大約3.71m、川崎区の約45%が浸水する想定

川崎市の津波ハザードマップは、慶長型地震を想定しています。川崎港で予測される最大津波高は約3.71m（潮位0.90mを含み、津波のみの高さは約2.81m）です。市内の浸水面積は約18.3km²で、川崎区の約45%にあたります。浸水深は、浅野町の一部などで2〜3m、その他の地域は2m以下とされています。令和8年4月1日現在、津波避難施設は107箇所です（出典：川崎市「津波ハザードマップの発行について」、2026年5月26日更新）。津波は到達までに1時間以上の猶予があると想定されていますが、ページ内で到達時間の表記が一部異なるため、詳細は市の資料でご確認ください。

土砂災害・液状化

川崎市の土砂災害警戒区域等の区別の指定状況では、川崎区の警戒区域・特別警戒区域はどちらも0区域です。「川崎区は対象となる斜面が存在しないため」と市が説明しています（出典：川崎市「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について」、2025年10月7日更新）。

液状化は、川崎市が液状化危険度分布を公表しており、川崎区版のPDFがあります。判定には、多摩川の氾濫原、沿岸部の埋立地、旧河道などの地歴や地形、ボーリングデータが使われています。平成22年3月の地震被害想定調査に基づくものです（出典：川崎市「液状化危険度分布について」、2025年5月29日更新）。

地域特性と漏水事故の関係：臨海部の建物は「塩」と「水」の両方を受けます

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

川崎市の防災指針では、川崎区の水害の課題として「垂直避難が困難な建物が多く立地している」ことが挙げられています（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。市の方針は、2階以上の建物への水平避難や、地域の防災対策の強化です。つまり、2階以上の階を持つ共同住宅やビルが、地域の避難先として期待される区でもあります。建物側の備えが、そのまま街の安全にもつながります。

臨海部や河口に近い建物では、海風に含まれる塩分が、外壁の金属部やサッシまわり、屋上の立上り金物の傷みを早める傾向があります。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。錆が出た金物の周りでは、シーリングも切れやすくなります。強い雨のあと、「外壁に目立つひびはないのに室内に水が回る」ときは、サッシ枠と外壁の取り合いのシーリング切れが原因だった、ということが少なくありません。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。川崎市の下水道の整備水準（時間雨量52〜58mm）を超える雨は、もはや珍しくありません。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

部位	見るところ	川崎区で特に気にする点
①屋上防水	膨れ・ひび割れ・端部の浮き	排水勾配と溜まり水。強風雨で端部から水が入る
②シーリング（目地の防水材）	肉やせ・切れ・剥離	海風や排ガスで劣化が進みやすい面
③バルコニー排水	排水口の詰まり・床の勾配	豪雨時の溢れ。上階から下階への漏水
④ドレン（雨水の排水口）	落ち葉・砂の堆積、取付部の隙間	風で運ばれる砂埃の堆積
⑤立上り（防水層の壁際）	端部の押さえ金物、防水層の切れ	金物の錆と防水層の浮き
⑥サッシまわり	枠まわりのシーリング、水切り	吹き込みの風雨を受ける面
⑦エキスパンションジョイント	伸縮目地のカバー、止水材	地震後の動きで傷みやすい

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。川崎区のように、道路が狭い工場地帯・住宅地や、隣地との間隔が限られる敷地では、足場を組める範囲そのものが限られることもあります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。川崎区のように洪水・内水・高潮・津波の複数の想定がある場所では、まず「いちばん深い想定浸水深」を基準に考えます。設備をその高さより上に置くのが最も効果的で、難しい場合は、出入口や換気口に止水板を用意する方法があります。

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。位置の確認が最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：浸水時の運転可能時間を想定し、燃料の備蓄量を確認します
4. 避難通路・エレベーター・出入口：出入口、窓、換気口、配管の貫通部など、水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下階・半地下：地下駐車場やスロープ、ゴミ置場は、内水や高潮の際に水が流れ込みやすい場所です

家庭でできる対策として、川崎市は土のうによる備えを案内しており、土のうは各区役所などで配布されています。排水口から水が逆流することがあるため、水のうで栓をする方法も紹介されています（出典：川崎市防災ポータルサイト「内水氾濫への備え」）。共用部の入口まわりにも応用できる考え方です。

こうした設備の周りの防水（床・壁・貫通部）は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

川崎区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のものが対象です。地階を除く3階以上、専有住戸が6以上であることなどの条件があります。耐震診断・耐震設計は、費用（消費税を除く）と判定費用の合計の3分の2で、1住戸あたり5万円が上限です。耐震改修は、費用（消費税を除く）の3分の1で、1住戸あたり50万円が上限、費用は1㎡あたり51,700円が上限です。市のページでは「令和8年4月から補助額を拡充」とされています。受付期間はページに記載がなく、問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」、2026年4月1日更新）。

制度の対象は昭和56年5月以前に着工した建物です。ご自身のマンションが対象か、まず建築確認の時期を確認してください。申請の前に着工すると対象外になる制度が多いため、事前に窓口へご相談ください。

よくあるご質問

Q. 川崎区のマンションは、どの水害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。多摩川に近い建物は洪水、川崎港や河口に近い建物は高潮と津波、下水道の排水が追いつかない低い場所は内水が気になります。川崎区版の4種類のマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 川崎区は土砂災害の心配はありますか？

A. 川崎市の区別の指定状況では、川崎区に土砂災害警戒区域・特別警戒区域はありません。対象となる斜面が存在しないためと説明されています。

Q. 川が近くなくても、浸水することはありますか？

A. あります。内水（下水道や側溝があふれる浸水）は、川から離れた場所でも起きます。川崎市の内水ハザードマップは、1時間153mmの雨を想定して作られています。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 足場を組みにくい敷地でも修繕できますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを組み合わせるハイブリッド工法も選べます。

Q. 耐震改修の助成を使いたいのですが、いつ相談すればよいですか？

A. 見積書の徴収や総会決議の前です。対象は昭和56年5月31日以前に着工した分譲マンションで、市の担当窓口（防災まちづくり推進課）へ早めにご相談ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 川崎区版の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認する（管理会社に写真を依頼）
3. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で確認し、想定浸水深との高さの関係を書き出す

漏水は、起きてから直すより、起きる前に出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている川崎市および気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「洪水ハザードマップ」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「川崎区 内水ハザードマップ」
• 川崎市上下水道局「浸水対策事業（重点化地区）」（2026年4月1日更新）
• 川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」（2026年9月10日更新）
• 川崎市「津波ハザードマップの発行について」（2026年5月26日更新）
• 川崎市「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について」（2025年10月7日更新）
• 川崎市「液状化危険度分布について」（2025年5月29日更新）
• 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
• 川崎市防災ポータルサイト「内水氾濫への備え」
• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（2026年4月1日更新）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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横浜市南区の管理組合が使える無料・低コストの相談窓口15選｜区役所の法律相談（毎週火曜）から市のアドバイザー派遣（初回無料）まで【令和8年度版】

2026年10月10日 更新

横浜市南区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのかわからない。専門家への相談料を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。南区には、区役所の窓口と市の派遣制度、県と国の電話相談と、入口がいくつも用意されているからです。

南区役所では、毎週火曜日に弁護士の法律相談が開かれています。南区のページには「費用は無料で、秘密は厳守します」と明記されています。横浜市には、マンション管理士や建築士などが管理組合へ訪問する「マンション・アドバイザー派遣」があり、令和8年度は初回が無料です（利用実績がない場合）。国の窓口である日管連の相談ダイヤルも、何度でも無料です。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。工事の話に入る前に、いま南区の管理組合が使える「お金をかけずに（または少額で）聞ける相談先」を整理してお伝えします。

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結論：南区で使える窓口は15、費用が無料と明記されているのは9つ

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	南区役所 法律相談（毎週火曜）	弁護士	無料（南区の専門相談ページに明記）	南区役所 045-341-1112
2	南区役所 司法書士相談（第1木曜）	司法書士	無料（同上）	同上
3	南区役所 行政書士相談（第3金曜）	行政書士	無料（同上）	同上
4	南区役所 税務相談（奇数月の第4金曜）	税理士	無料（同上）	同上
5	南区役所 民事調停手続相談・行政相談	調停関係者・行政相談委員	無料（同上）	同上
6	横浜市役所 市民相談室（法律・夜間法律・司法書士・宅建）	弁護士・司法書士ほか	要確認（市の案内ページに料金の記載なし）	045-671-2306
7	マンション・アドバイザー派遣	マンション管理士・建築士ほか	初回無料（要件あり）、2回目以降は1回12,650円（税込）	横浜市住宅供給公社（マンション・アドバイザー派遣支援事務局）
8	顧問導入支援（令和8年度開始）	アドバイザー派遣の専門家	月額25,300円（市が半額負担）。有料	同上の支援事務局
9	横浜市マンション管理組合サポートセンター（各区交流会）	管理組合・マンション管理士等	要確認（費用の記載なし）	045-663-5459
10	神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年11月）	マンション管理の専門家	無料	神奈川県マンション管理士会 045-662-5471
11	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
12	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
13	住まいるダイヤル（住宅専門の相談窓口）	国土交通大臣指定の相談窓口	要確認（相談料の記載なし）	03-3556-5147
14	横浜市消費生活総合センター	消費生活相談員	要確認（受付時間・費用の記載なし）	045-845-6666
15	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と明記」の9つは、南区の専門相談5つ（1〜5）、アドバイザー派遣の初回（7）、県の交流会（10）、日管連のダイヤル（11）、法テラス（15）です。法テラスは基準を満たす方が対象で、アドバイザー派遣の初回無料にも要件があります。

正直にお伝えします。私が令和8年10月10日時点で公式ページを確認した範囲では、「費用がかかるかどうか」の記載がない窓口が6つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は、横浜市の管理組合は対象外です。県のページに「横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く」と書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。南区の管理組合は、県ではなく市の制度を使う形になります。

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南区役所の専門相談：弁護士・司法書士・行政書士・税務が無料

南区役所の専門相談は、令和8年度の日程が公表されています。ページには「費用は無料で、秘密は厳守します」と書かれています（出典：横浜市南区「南区役所専門相談（令和８年度）」、令和8年4月1日更新）。予約の受付場所は、南区役所1階の「1番窓口」（浦舟町2丁目33番地）、電話は045-341-1112です。

相談	日程	時間	予約
法律相談（弁護士）	毎週火曜日	13:00〜16:00	予約制。希望日の1週間前の火曜8:45から受付（祝日などの場合は2週間前）
司法書士相談	第1木曜日	13:00〜16:00	予約制。当日8:45から電話か1番窓口
行政書士相談	第3金曜日	13:00〜16:00	予約制。当日8:45から電話か1番窓口
税務相談	奇数月の第4金曜日（3月を除く）	13:00〜16:00	予約制。当日8:45から電話か1番窓口
民事調停手続相談	4月、10月の第2金曜日	13:00〜15:00	予約制
行政相談	第4木曜日	13:00〜16:00	予約不要・先着順

法律相談は、1人1年度原則1回、相談時間は25分以内です。休日・祝日と、12月28日から1月4日までは休止です。

今月と来月の日程を、このカレンダーに当てはめてみます。

• 法律相談：火曜日ごとに開かれます。来週火曜の10月13日朝8:45から、10月20日分の予約が始まります。
• 行政書士相談：10月16日（金）、11月20日（金）。
• 司法書士相談：11月5日（木）。10月分はすでに終わっています。
• 税務相談：11月27日（金）。10月は偶数月のためありません。

法律相談では、管理費の滞納、理事会の議事の進め方、規約の読み方といった「工事の前段階」の疑問を整理できることが多いと、私は見ています。ただし、区役所の専門相談は個人の暮らしの相談が基本です。管理組合の理事として使えるかどうかは、公式ページでは確認できませんでした。予約の電話で、「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝えて確認してください。

なお、南区のページには、不動産相談と人権相談の記載がありません。不動産登記は司法書士相談の内容に含まれると、ページに書かれています。

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横浜市役所の市民相談室：回数が多い法律相談と夜間枠

南区役所の法律相談は1人1年度原則1回です。もっと回数が必要なときは、市役所の市民相談室を知っておくと選択肢が広がります。市の法律相談は、年度内におひとり2回までと記載されています（出典：横浜市「法律相談（市民相談室）」、令和8年9月24日更新）。

• 日中の法律相談：月〜木曜は9:00〜12:00（電話か対面）と13:00〜16:00（対面）。金曜は9:00〜12:00（対面）と13:00〜16:00。1回25分以内
• 夜間法律相談：毎月第2・4水曜の18:00〜20:30、電話またはオンライン
• 司法書士相談：月〜水曜 13:00〜16:00（対面）
• 宅地建物相談：月曜、電話か対面（令和8年8月から選択制）
• 予約：電話045-671-2306。日中の枠は1週間前の同じ曜日の8時45分から受付

市の相談室のページ（横浜市「市民相談室」、令和8年10月9日更新）には、いずれも料金の記載がありません。無料かどうかは、予約のお電話で確認してください。夜間枠は、平日に動きにくい理事さまには使い勝手のよい選択肢です。ただし、夜間は電子申請システムへの利用者登録が必要と案内されています。

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市のマンション・アドバイザー派遣：初回無料（要件あり）

私が最も使いやすいと感じるのが、横浜市のこの制度です。マンション管理士や建築士などの登録専門家が、管理組合の会合に訪問して相談に応じます（出典：横浜市「マンション・アドバイザー派遣」、令和8年4月13日更新）。

項目	内容
対象	分譲マンションの管理組合（有志や個人名での申込みは不可。マンション登録制度への登録が要件）
時間	1回につき3時間以内
回数	原則通算6回まで（令和8年度以降）。6回に達した後は年度あたり1回
費用	初回無料（令和7年度以前に利用実績がない場合）。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）
申込先	マンション・アドバイザー派遣支援事務局（横浜市住宅供給公社 街づくり事業課）、mansion-adviser@yokohama-kousya.or.jp
対象外	居住者間や周辺住民との紛争解決・権利調整

派遣される専門家は、一級建築士、建築設備士、マンション管理士、弁護士、司法書士、公認会計士、税理士などで、マンションに関する実務経験が5年以上の方です。相談できる内容は、管理運営と規約、修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画と大規模修繕、耐震、管理計画認定の検討、共用部の省エネ改修まで広くなっています。

つまり、「建築士の派遣」を単独の無料制度として探すより、このアドバイザー派遣に建築士を指名する形で考えるのが近道です。建築士だけを無料で派遣する市独自の制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。

ご注意いただきたい点が二つあります。

1. 同じページの別の箇所に、2回目以降の費用が「12,572円（令和7年度の金額）」と書かれています。令和8年度の金額は12,650円と読めますが、申込みの際に事務局で確認してください。
2. 事務局の連絡先として、ページには電話番号が2つ（南区の045-341-3160と、神奈川区の045-451-7740）併記されています。どちらが電話の受付窓口か、ページだけでは読み取れませんでした。まずはメール（mansion-adviser@yokohama-kousya.or.jp、件名に【マンション名】を記入）で問い合わせるのが確実です。

顧問導入支援：無料ではないが、半額になる選択肢

令和8年度から、アドバイザー派遣を通算6回利用した管理組合を対象にした「顧問導入支援」が始まっています。6か月間、月額税込25,300円（通常は50,600円を市が半額負担）で、月1回60分の定期相談、メール相談、理事会への参加（2回まで）、終了時の簡易レポートが付きます。6か月の合計は151,800円です。予算に上限があり、先着順と案内されています。

一方で、長期修繕計画の改定、積立金の試算、工事仕様書の作成、入札支援、工事監理は対象外です。「顧問」という名前から、すべてを任せられると思ってしまいがちですが、範囲はここまでと知っておいてください。

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザー派遣は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞ける点が最大の価値です。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。私が現場でよく見る遠回りは、見積りを3社取ったあとで「そもそも何を比べればいいのか」に立ち返ってしまう流れです。

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管理組合同士のつながり：市の交流会と県の交流会

横浜市マンション管理組合サポートセンターの交流会

市内の分譲マンションの管理組合同士が情報交換し、マンション管理士などの専門家を交えて話し合う場です。各区の地区センター等での交流会は毎月1回、全区で実施されています。ほかに、Zoomでのリモート交流会が毎月第3日曜日に開かれています。テーマの例は、理事と監事の役割、役員のなり手不足、管理委託契約、長期修繕計画の見直しなどです（出典：横浜市「マンション管理組合サポートセンター」、令和8年4月3日更新）。

南区の日程と会場、費用は、このページの本文に記載がありません。日程はチラシで確認するよう案内されています。事務局（横浜市中区翁町1-5-14）の電話は045-663-5459、メールはsupport@yokohama-ysc.jpです。市の案内（横浜市「マンション管理セミナー・相談会等」、令和7年度時点の内容）では、各区交流会は原則第1日曜の午前で申込不要と記載されていましたが、令和8年度の運用は事務局で確認してください。

神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年度）

神奈川県内のマンション管理組合の役員が対象で、費用は無料です。講義と交流会の二部構成で、11月に4会場で開かれます（出典：神奈川県「マンション管理組合交流会」、令和8年9月3日更新）。

日程（14:00〜16:00予定）	会場	テーマ
11月7日（土）	箱根町役場	マンションの適正管理
11月14日（土）	ユニコムプラザさがみはら（相模原市南区）	区分所有法、標準管理規約の改正
11月22日（日）	茅ヶ崎市民文化会館	修繕（長期修繕計画を含む）
11月28日（土）	葉山マリーナ	区分所有法、標準管理規約の改正

ここで、お間違いのないようお伝えします。11月14日の会場は「相模原市南区」にあり、横浜市南区ではありません。横浜市南区の管理組合が通いやすいかは、会場までの移動を含めてご判断ください。申込みは会場ごとのGoogleフォームで、問合せは神奈川県マンション管理士会事務局（045-662-5471、平日10〜17時）です。

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管理計画認定制度：認定の相談は無料、申請には費用がかかる

認定を受けるかどうかの相談は、日管連の相談ダイヤルで無料です。03-5801-0858、月〜土曜の10:00〜17:00、何回でも相談でき、1回あたり30分程度までです（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」、令和8年7月28日更新）。

一方、実際に認定を受けるには費用がかかります。横浜市の場合は次のとおりです（出典：横浜市「管理計画認定制度」、令和7年1月改定）。

• 市への申請手数料：事務手数料3,900円（長期修繕計画が複数ある場合は計画数に応じて1,700円を加算）
• 事前確認：システム利用料が申請1件あたり10,000円、審査料は計画1つあたり10,000円（パターンにより異なる）。計画1つの例では、マンション管理センターへ20,000円、市へ3,900円で合計23,900円
• 申請先：建築局住宅部住宅再生課 045-671-2954

認定を受けると、フラット35の金利引下げや、マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ、マンション長寿命化促進税制による固定資産税の減額などの優遇があります（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。国の制度は、令和9年4月1日から分譲事業者も申請できるようになる変更が予定されています。

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国の電話相談と、契約トラブル・法律扶助の窓口

マンション管理センターの電話相談

（公財）マンション管理センターの電話相談は、平日9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）、1回あたり15分前後が目安です。管理組合の運営・規約は03-3222-1517、建物・設備の維持管理は03-3222-1519です。ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

住まいるダイヤル

国土交通大臣が指定する住宅専門の相談窓口で、電話は03-3556-5147、平日10:00〜17:00です。相談料の記載は確認できませんでした（出典：住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」）。建物の管理や修繕について、市の案内でも相談先の一つとして挙げられています。

横浜市消費生活総合センター

訪問販売や工事契約のトラブルは、港南区上大岡西のゆめおおおかオフィスタワー4階にある横浜市消費生活総合センターの相談専用ダイヤル（045-845-6666）が窓口です（出典：横浜市鶴見区「その他の相談窓口」）。受付時間と費用は、掲載ページでは確認できませんでした。南区役所での消費生活相談の記載も見つかりませんでしたので、電話で確認してください。

法テラス

法テラスの無料法律相談は、収入と資産の基準を満たす方が対象です。たとえば家族が1人の場合、手取りの月収は、東京23区などで200,200円以下、それ以外の地域で182,000円以下が目安で、資産は180万円以下です。サポートダイヤルは0570-078374（平日9〜21時、土曜9〜17時）です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合のような団体の場合に基準がどう適用されるかは、法テラスに直接確認が必要です。

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相談の後に来る「工法の選び方」も、先に知っておいてください

無料の相談で論点を整理した後、実際の工事の計画に進むとき、工法の選択が総額を大きく変えます。私どもは、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。

目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションで、仮設足場に約168万円かかる場面で、ロープアクセスなら約59万円という比較例があります（建物の形状や条件で大きく変わります。あくまで参考値です）。外壁の打診調査は1㎡あたり250〜500円程度、外壁塗装は3,500〜4,500円/㎡程度が、一般的な目安です。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。詳しい工法の仕組みは明誠のロープアクセス工法の技術詳細に、同業者向けの技術・訓練情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方でお伝えしています。明誠のこれまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスのページに、私たちの考え方は明誠の理念に書いています。ロープアクセスの安全面や費用面を、もう少し具体的に知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスの解説記事もご覧ください。

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何を用意して相談に行けばいいか：3点セット

専門家に相談するとき、手元に次の3点があると、相談の時間がずっと有効になります。区役所の法律相談は25分、市の相談室も25分以内です。短い枠を使い切るためにも、私はいつも理事長さまにこの3つをお願いしています。

1. 総会議事録（直近2〜3期分）：何を決めてきたかが分かります。
2. 長期修繕計画：作成年、次回の大規模修繕の予定、修繕積立金の残高と見通しを確認します。
3. 管理規約（使用細則を含む）：議決の要件や、専有部分・共用部分の範囲を確認します。

加えて、築年数、戸数、階数、管理会社の有無が分かると、アドバイザーも法律相談の弁護士も、一般論ではなく自分たちのマンションの話として答えられます。

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よくあるご質問

Q. 南区の管理組合は、神奈川県のマンションアドバイザー派遣を使えますか？

A. 使えません。県の制度は横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外です。南区の管理組合は、横浜市のマンション・アドバイザー派遣（横浜市住宅供給公社の支援事務局）を使います。

Q. 南区役所の法律相談は、本当に無料ですか？

A. 南区の専門相談ページに「費用は無料で、秘密は厳守します」と書かれています。毎週火曜13:00〜16:00の予約制で、1人1年度原則1回、25分以内です。予約は045-341-1112です。

Q. 南区役所の法律相談は、管理組合の理事でも使えますか？

A. 公式ページでは管理組合としての利用可否は確認できませんでした。予約の電話で「管理組合の理事として」と伝えて確認してください。年度内の回数を使い切った場合は、市民相談室（年度内2回まで）も候補です。

Q. 市のアドバイザー派遣は、本当に無料ですか？

A. 初回は無料ですが、令和7年度以前に利用実績がない管理組合が対象です。マンション登録制度への登録も要件です。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）で、1回は3時間以内、通算6回までが原則です。

Q. 建築士に見てもらいたいときは、どの制度を使えばよいですか？

A. 市のアドバイザー派遣で、一級建築士などの派遣を希望する形が基本です。建築士だけを無料で派遣する市独自の制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。

Q. 管理計画認定を受けると何が良くなりますか？

A. フラット35の金利引下げや、固定資産税の減額（マンション長寿命化促進税制）などの優遇があります。横浜市への申請手数料は3,900円で、事前確認の費用は別にかかります。相談は日管連のダイヤル（03-5801-0858）が無料です。

Q. 無料相談のあと、工事の見積りだけ取ることはできますか？

A. できます。相談と見積りは別です。見積りの前に専門家の意見を聞くと、仕様のぶれが小さくなります。明誠も、お見積りのみのご相談を承っています。

Q. 窓口に電話する前に、何を用意すればよいですか？

A. 築年数、戸数、階数、管理会社の有無と、総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を手元にご用意ください。聞きたいことを3つに絞ると、短い相談枠でも足ります。

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まとめ：今週動くこと3点

私は、南区の管理組合の皆さまに、今週のうちに次の3つを提案します。

1. 3点セットをそろえる：総会議事録、長期修繕計画、管理規約を1つのフォルダにまとめます。
2. 電話とメールを1本ずつ：来週火曜10月13日の朝8:45に、南区役所（045-341-1112）で10月20日の法律相談の空きを聞いてみてください。あわせて、市のアドバイザー派遣の事務局へメールで、マンション登録と初回無料の対象かを確認します。
3. 理事会で議題にする：次回の理事会で、「見積りの前に第三者の意見を聞く」ことを1分だけでも話題にしてください。

相談先を知ることは、修繕積立金を守る最初の一歩です。工事のことで、ご相談だけでも遠慮なくお問合せフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 横浜市南区「南区役所専門相談（令和８年度）」（令和8年4月1日更新）
• 横浜市「市民相談室」（令和8年10月9日更新）
• 横浜市「法律相談（市民相談室）」（令和8年9月24日更新）
• 横浜市「マンション・アドバイザー派遣」（令和8年4月13日更新）
• 横浜市「マンション管理に関する相談窓口」（令和8年4月8日更新）
• 横浜市「マンション管理組合サポートセンター」（令和8年4月3日更新）
• 横浜市「マンション管理セミナー・相談会等（PDF）」（令和8年2月17日）
• 横浜市「管理計画認定制度（PDF）」（令和7年1月改定）
• 横浜市鶴見区「その他の相談窓口」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理組合交流会」（令和8年9月3日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」（令和8年7月28日更新）
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「住まいるダイヤル」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている横浜市南区・横浜市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市南区および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、市民相談室・住まいるダイヤル・マンション管理センター・消費生活総合センターの相談料、区役所の専門相談の管理組合としての利用可否、サポートセンター交流会の南区の日程・会場・費用、アドバイザー派遣支援事務局の受付電話番号は、公式ページで確認できませんでした。アドバイザー派遣の2回目以降の費用は、同一ページに令和8年度12,650円と令和7年度12,572円の記載があり、本記事では令和8年度の金額を採用しています。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月10日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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横浜市港北区の管理組合が使える無料・低コストの相談窓口14選｜区役所の法律相談（毎週水曜・無料）から市のアドバイザー派遣（初回無料）まで【令和8年度版】

2026年10月10日 更新

横浜市港北区のマンションの理事長さまから、こんなご相談をいただくことがあります。

「大規模修繕の時期が近いが、誰に何を聞けばいいのかわからない。専門家への相談料を、修繕積立金から出すのは気が引ける」

私は、こうしたお話を聞くたびに、相談先を知らないだけで遠回りをしている管理組合が多いと感じます。新横浜、日吉、綱島、大倉山、港北ニュータウンと、駅ごとに築年数も規模も違うマンションが並ぶ港北区は、相談の入口がいくつもあるからです。

港北区役所では、神奈川県弁護士会の弁護士による法律相談が、毎週水曜日を中心に開かれています。区のページには「無料で法律相談・司法書士相談・公証相談・行政相談を行っています」と書かれています。横浜市には、マンション管理士や建築士が管理組合へ訪問する「マンション・アドバイザー派遣」があり、令和8年度は初回が無料です（利用実績がない場合）。国の窓口である日管連の相談ダイヤルは、何度でも無料です。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。工事の話に入る前に、いま港北区の管理組合が使える「お金をかけずに（または少額で）聞ける相談先」を整理してお伝えします。

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結論：港北区で使える窓口は14、費用が無料と明記されているのは8つ

先に一覧でお示しします。公式ページに「無料」と書かれているものと、費用の記載が見つからなかったものを分けています。

#	制度・窓口	誰が対応するか	費用	申込先
1	港北区役所 法律相談（毎週水曜・第1/第3木曜）	神奈川県弁護士会の弁護士	無料（区のページに明記）	区政推進課広報相談係 045-540-2221
2	港北区役所 司法書士相談（第1火曜）	司法書士	無料（同上）	同上
3	港北区役所 公証相談（第2木曜）	公証人	無料（同上）	同上
4	港北区役所 行政相談（第2火曜）	行政相談委員	無料（同上）	同上
5	横浜市役所 市民相談室（法律・夜間法律・司法書士・宅建ほか）	弁護士・司法書士・宅建業協会会員ほか	要確認（市の案内ページに料金の記載なし）	市民相談室 045-671-2306
6	マンション・アドバイザー派遣	マンション管理士・建築士ほか	初回無料（要件あり）、2回目以降は1回12,650円（税込）	横浜市住宅供給公社（支援事務局）
7	顧問導入支援（令和8年度開始）	アドバイザー派遣の専門家	月額25,300円（市が半額負担）。有料	同上の支援事務局
8	横浜市マンション管理組合サポートセンター（各区交流会）	管理組合・マンション管理士等	要確認（費用の記載なし）	事務局 045-663-5459
9	神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年11月）	マンション管理の専門家	無料	神奈川県マンション管理士会 045-662-5471
10	管理計画認定制度 相談ダイヤル（日管連）	マンション管理士	無料（何回でも）	03-5801-0858
11	マンション管理センター 電話相談	専門相談員	要確認（費用の記載なし）	03-3222-1517／1519
12	住まいるダイヤル（住宅専門の相談窓口）	国土交通大臣指定の相談窓口	要確認（相談料の記載なし）	03-3556-5147
13	横浜市消費生活総合センター	消費生活相談員	要確認（面接は事前予約制）	045-845-6666
14	法テラス 無料法律相談	弁護士等	無料（収入・資産の基準あり）	0570-078374

「無料と明記」の8つは、港北区の特別相談4つ（1〜4）、アドバイザー派遣の初回（6）、県の交流会（9）、日管連のダイヤル（10）、法テラス（14）です。法テラスは基準を満たす方が対象で、アドバイザー派遣の初回無料にも要件があります。

正直にお伝えします。私が令和8年10月10日時点で公式ページを確認した範囲では、「費用がかかるかどうか」の記載がない窓口が5つありました。電話で申し込むときに「相談料はかかりますか」とひと言確認するだけで、あとから戸惑わずに済みます。

もう一つ、大事な点があります。神奈川県の「マンションアドバイザー派遣事業」は、横浜市の管理組合は対象外です。県のページに「横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市を除く」と書かれています（出典：神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」、令和8年6月26日更新）。港北区の管理組合は、県ではなく市の制度を使う形になります。

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港北区役所の特別相談：法律・司法書士・公証・行政が無料

港北区役所の「特別相談」には、次の4種類があります（出典：横浜市港北区「港北区役所 特別相談一覧」、令和8年6月12日更新）。

相談	日程	時間・枠	予約
法律相談（神奈川県弁護士会の弁護士）	毎週水曜日と第1・第3木曜日（8月は毎週水曜日のみ）	13:00〜15:50の7枠（1枠20分）	必要。相談日の1週間前から受付
司法書士相談	第1火曜日	13:00〜15:50の7枠（1枠20分）	必要。随時受付
公証相談	第2木曜日	13:00〜15:00の5枠（1枠20分）	必要。随時受付
行政相談	第2火曜日	奇数月は予約不要（1階エレベーターホール）。偶数月は13:00〜15:00の5枠	偶数月のみ必要（前日まで）

予約は、電話（045-540-2221、区政推進課広報相談係、平日8:45〜17:15）か、1階1番窓口（平日8:45〜17:00）で受け付けています。予約時刻の10分前までに1階1番窓口で受付をします。遅刻しても相談時間は延長されません。法律相談は1人につき半年に1回まで、無断キャンセルや当日キャンセルも1回として数えられます。祝休日と年末年始は実施されません。

今月と来月の日程を、曜日で確認しておきます。

• 法律相談：10月は14日（水）、15日（木・第3木曜）、21日（水）、28日（水）。11月は4日（水）、5日（木・第1木曜）、11日（水）、18日（水）、19日（木・第3木曜）、25日（水）
• 司法書士相談：第1火曜日にあたる11月3日は祝日（文化の日）です。祝休日は実施されないと書かれていますので、11月の実施日は区役所に確認してください
• 公証相談：10月の第2木曜（8日）は過ぎました。次は11月12日（木）です
• 行政相談：10月13日（火）は偶数月のため予約制（前日まで）、11月10日（火）は奇数月で予約不要です

ここで一つ、私が現場で感じていることをお伝えします。管理費の滞納、理事会の議事の進め方、規約の読み方といった「工事の前段階」の疑問は、この法律相談で整理できることが多いと見ています。ただし、区の相談は区民の個人の相談が基本の作りで、管理組合としての利用が可能かどうかは、公式ページでは確認できませんでした。予約の際に「マンションの管理組合の理事として相談したい」と伝えてください。法律相談は半年に1回の枠ですので、聞きたいことを3つに絞って臨むのがおすすめです。

港北区のページには、行政書士・税務・不動産の相談は掲載されていません。税務や不動産については、同じページが市役所の市民相談室、神奈川県民センター、消費生活総合センターを案内しています。

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横浜市役所の市民相談室：登記・不動産・夜間の法律相談

市役所の市民相談室（電話045-671-2306）では、次の相談が開かれています（出典：横浜市「市民相談室」、令和8年10月9日更新）。

• 司法書士相談：月〜水曜 13:00〜16:00、対面、25分以内。債務整理（140万円以下）、相続・不動産登記、成年後見など。年度内一人1回まで
• 宅地建物相談：月曜 10:00〜12:00／13:00〜16:00、電話か対面、35分以内。不動産の売買・賃貸借など（令和8年8月から相談方法を選べるようになりました）
• 夜間法律相談：毎月第2・4水曜、電話かオンライン（選択制）
• 予約：日中の枠は、1週間前の同じ曜日の8時45分から電話か窓口で受付。FAXとメールでの予約は行っていません

専門相談の対象は横浜市民で、在勤・在学の方は利用できません。港北区のマンションにお住まいの区分所有者であれば、利用の道が開かれています。ただし、ページに料金の記載はなく、無料かどうかは確認できませんでした。また、市民相談室に税務の相談種別はなく、管理組合の税務は税理士か税務署が窓口になります。

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市のマンション・アドバイザー派遣：初回無料（要件あり）

私が最も使いやすいと感じるのが、横浜市のこの制度です。マンション管理士や建築士などの登録専門家が、管理組合の会合に訪問して相談に応じます。管理運営・規約、修繕積立金、長期修繕計画や大規模修繕、管理計画認定制度、共用部の省エネ改修まで、相談できる範囲は広いです（出典：横浜市「マンション・アドバイザー派遣」、令和8年4月13日更新）。

項目	内容
対象	分譲マンションの管理組合（有志や個人名での申込みは不可）。マンション登録制度への登録が要件
時間	1回につき3時間以内
回数	原則通算6回まで（令和8年度以降）。6回に達した後は年度あたり1回
費用	初回無料（令和7年度以前に利用実績がない場合）。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）
申込先	横浜市住宅供給公社 街づくり事業課（マンション・アドバイザー派遣支援事務局）。Eメール mansion-adviser@yokohama-kousya.or.jp（件名に【マンション名】）、FAX 045-451-7789。まず事前相談書の提出から
対象外	居住者間の紛争解決や権利調整

ご注意いただきたいのは、同じページの別の箇所に、2回目以降の費用が「12,572円（令和7年度の金額）」と書かれている点です。令和8年度の金額は12,650円と読めますが、申込みの際に事務局で確認してください。

建築士の派遣については、市の独自制度としては、このアドバイザー派遣の枠組みの中で対応する形です。「建築士だけを無料で派遣する」制度は、私が確認した範囲では見つかりませんでした。

さらに令和8年度から、アドバイザー派遣を通算6回利用した管理組合を対象にした「顧問導入支援」が始まっています。6か月間で月額25,300円（通常50,600円を市が半額負担）で、月1回の定期相談などが付きます。これは無料ではありませんが、外部のコンサルタントを入れる前の選択肢として知っておく価値があります。

ここで、現場にいる私の立場から一つお伝えします。アドバイザー派遣は、施工会社の営業とは別の第三者の意見が聞ける点が最大の価値です。見積書が出てから慌てて呼ぶより、見積依頼の前に呼ぶほうが、仕様のぶれが小さくなります。港北区のように、築年数の異なる棟が混在する地域では、同じ区内でも「うちの棟はいつ何を直すか」が管理組合ごとに違います。第三者に一度整理してもらう価値は大きいと感じます。

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管理組合のつながり：市のサポートセンターと県の交流会

横浜市マンション管理組合サポートセンター

NPO等のマンション関係団体と横浜市が協働し、マンション管理士等の専門家を交えた交流会やセミナーを開いています。対象は横浜市内の分譲マンションの管理組合の方です（出典：横浜市「マンション管理組合サポートセンター」、令和8年4月3日更新）。

• 各区の交流会：毎月1回、全区で実施。地区センター等で開かれ、月によってオンラインの区もあります
• リモート交流会（Zoom）：毎月第3日曜日の19:00〜20:30
• 問合せ：サポートセンター事務局 045-663-5459

ページには港北区の日程や会場、参加費用、各区交流会の申込方法の記載がありません。日程と会場はチラシ（PDF）の裏面と事務局のホームページで確認する形です。また、同ページには、4月5日の交流会が令和8年度予算の成立が遅れて中止になったとの案内もありました。直前の変更もあり得ますので、参加前にお電話での確認をおすすめします。

神奈川県マンション管理組合交流会（令和8年度）

神奈川県内のマンション管理組合の役員を対象に、専門家の講義と意見交換を行う交流会です。費用は無料で、11月に4会場で開かれます（出典：神奈川県「マンション管理組合交流会」、令和8年9月3日更新）。

• 11月7日（土）箱根町役場：マンションの適正管理
• 11月14日（土）ユニコムプラザさがみはら：区分所有法、標準管理規約改正
• 11月22日（日）茅ヶ崎市民文化会館：修繕（長期修繕計画を含む）
• 11月28日（土）葉山マリーナ：区分所有法、標準管理規約改正

いずれも14:00〜16:00の予定で、会場ごとのGoogleフォームから申し込みます。港北区から近い会場はありませんが、修繕をテーマにした11月22日の茅ヶ崎会場は、横浜方面から電車で通える範囲です。問合せは神奈川県マンション管理士会事務局（045-662-5471、平日10〜17時）です。

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管理計画認定制度：認定の相談は無料、申請には費用がかかる

認定を受けるかどうかの相談は、日管連の相談ダイヤルで無料です。03-5801-0858、月〜土曜（祝日を除く）の10:00〜17:00、何回でも相談でき、1回あたり約30分です（出典：日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」）。

一方、実際に認定を受けるには費用がかかります。横浜市の場合は次のとおりです（出典：横浜市「管理計画認定制度」）。

• 市への申請手数料：新規・更新とも3,900円（長期修繕計画が複数ある場合は1計画につき1,700円加算）
• 事前確認（マンション管理センター経由・計画1つの場合）：合計20,000円
• 申請先：建築局住宅部住宅再生課 045-671-2954

認定には5年の有効期間があります。認定を受けると、フラット35の金利引下げなどの優遇が受けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

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国の電話相談と、契約トラブル・法律扶助の窓口

マンション管理センターの電話相談

（公財）マンション管理センターの電話相談は、平日9:30〜17:00（祝日・年末年始を除く）、1回あたり15分が目安です。管理組合の運営・規約は03-3222-1517、建物・設備の維持管理は03-3222-1519です。ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

住まいるダイヤル

国土交通大臣が指定した住宅専門の相談窓口で、建物の管理や修繕の相談先として市の窓口一覧に載っています。電話は03-3556-5147です。相談料は、市の一覧では確認できませんでした（出典：横浜市「マンション管理に関する相談窓口」、令和8年4月8日更新）。

横浜市消費生活総合センター

契約トラブルの相談は、横浜市消費生活総合センター（相談専用ダイヤル045-845-6666）が窓口です。港北区のページでも案内されており、面接相談は事前予約制と書かれています。訪問販売や工事契約のトラブルの相談先として、覚えておいてください。費用は、掲載ページでは確認できませんでした。

法テラス

法テラスの無料法律相談は、収入と資産の基準を満たす方が対象です。たとえば家族が1人の場合、手取りの月収182,000円以下（東京23区などは200,200円以下）で、資産は180万円以下が目安です。サポートダイヤルは0570-078374（平日9〜21時、土曜9〜17時）です（出典：法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。管理組合という法人格のない団体の場合に基準がどう適用されるかは、法テラスに直接確認が必要です。

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相談の後に来る「工法の選び方」も、先に知っておいてください

無料の相談で整理した後、実際の工事の計画に進むとき、工法の選択が総額を大きく変えます。私どもは、通常の足場工法、ロープアクセス工法、両方を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。

目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションで、仮設足場に約168万円かかる場面で、ロープアクセスなら約59万円という比較例があります（建物の形状や条件で大きく変わります。あくまで参考値です）。外壁の打診調査の単価は、一般に1㎡あたり250〜500円程度が目安です。

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。詳しい工法の仕組みは明誠のロープアクセス工法の技術詳細に、同業者向けの技術・訓練情報は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方でお伝えしています。明誠のこれまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けの詳しいご案内は管理組合向けサービスのページに、私たちの考え方は明誠の理念に書いています。ロープアクセスの安全面や費用面を、もう少し具体的に知りたい方は、姉妹サイトのロープアクセスの解説記事もご覧ください。

高層の棟や、足場を組みにくい立地のマンションが多い港北区では、足場一択で考えず、ロープアクセスやハイブリッド工法も見積りの比較に入れておくと、判断の材料が増えます。

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何を用意して相談に行けばいいか：3点セット

専門家に相談するとき、手元に次の3点があると、相談の時間がずっと有効になります。私はいつも理事長さまにこの3つをお願いしています。

1. 総会議事録（直近2〜3期分）：何を決めてきたかが分かります。
2. 長期修繕計画：作成年、次回の大規模修繕の予定、修繕積立金の残高と見通しを確認します。
3. 管理規約（使用細則を含む）：議決の要件や、専有部分・共用部分の範囲を確認します。

加えて、築年数、戸数、階数、管理会社の有無が分かると、アドバイザーも法律相談の弁護士も、一般論ではなく自分たちのマンションの話として答えられます。港北区の法律相談は1枠20分、半年に1回です。限られた時間を有効に使うために、質問は紙に書き出しておくことをおすすめします。

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よくあるご質問

Q. 港北区の管理組合は、神奈川県のマンションアドバイザー派遣を使えますか？

A. 使えません。県の制度は横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市が対象外です。港北区の管理組合は、横浜市のマンション・アドバイザー派遣（横浜市住宅供給公社の支援事務局）を使います。

Q. 市のアドバイザー派遣は、本当に無料ですか？

A. 初回は無料ですが、令和7年度以前に利用実績がない管理組合が対象です。マンション登録制度への登録も要件です。2回目以降は1回あたり税込12,650円（令和8年度）で、1回は3時間以内、通算6回までが原則です。

Q. 港北区役所の法律相談は、管理組合の理事でも使えますか？

A. 公式ページでは管理組合としての利用可否は確認できませんでした。予約の電話（045-540-2221）で「管理組合の理事として」と伝えて確認してください。費用は無料と書かれており、1人につき半年に1回までです。

Q. 港北区役所の法律相談は、いつ予約できますか？

A. 相談日の1週間前から受け付けています。法律相談は毎週水曜日と第1・第3木曜日（8月は毎週水曜日のみ）の13:00〜15:50で、1枠20分です。予約は電話か1階1番窓口です。

Q. 登記や不動産の相談は、どこでできますか？

A. 登記は、港北区役所の司法書士相談（第1火曜）か、横浜市役所の市民相談室の司法書士相談（月〜水曜）です。不動産の売買などは、市民相談室の宅地建物相談が窓口です。港北区役所には、不動産の相談は掲載されていません。

Q. 管理計画認定を受けると何が良くなりますか？

A. フラット35の金利引下げなどの優遇があり、市場での評価向上も期待されています。横浜市への申請手数料は3,900円で、事前確認の費用は別にかかります。相談は日管連のダイヤル（03-5801-0858）が無料です。

Q. 無料相談のあと、工事の見積りだけ取ることはできますか？

A. できます。相談と見積りは別です。見積りの前に専門家の意見を聞くと、仕様のぶれが小さくなります。明誠も、お見積りのみのご相談を承っています。

Q. 窓口に電話する前に、何を用意すればよいですか？

A. 築年数、戸数、階数、管理会社の有無と、総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点を手元にご用意ください。聞きたいことを3つに絞ると、短い相談枠でも足ります。

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まとめ：今週動くこと3点

私は、港北区の管理組合の皆さまに、今週のうちに次の3つを提案します。

1. 3点セットをそろえる：総会議事録、長期修繕計画、管理規約を1つのフォルダにまとめます。
2. 電話を1本かける：港北区役所（045-540-2221）で、10月21日（水）以降の法律相談の空きを聞いてみてください。同時に、市のアドバイザー派遣の支援事務局（横浜市住宅供給公社）で、マンション登録と初回無料の対象かを確認します。
3. 理事会で議題にする：次回の理事会で、「見積りの前に第三者の意見を聞く」ことを1分だけでも話題にしてください。

相談先を知ることは、修繕積立金を守る最初の一歩です。工事のことで、ご相談だけでも遠慮なくお問合せフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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出典・参考資料

• 横浜市港北区「港北区役所 特別相談一覧」（令和8年6月12日更新）
• 横浜市「市民相談室」（令和8年10月9日更新）
• 横浜市「マンション・アドバイザー派遣」（令和8年4月13日更新）
• 横浜市「マンション管理組合サポートセンター」（令和8年4月3日更新）
• 横浜市「マンション管理に関する相談窓口」（令和8年4月8日更新）
• 横浜市「管理計画認定制度（PDF）」
• 神奈川県「マンションアドバイザー派遣事業」（令和8年6月26日更新）
• 神奈川県「マンション管理組合交流会」（令和8年9月3日更新）
• （公財）マンション管理センター「電話相談」
• 日本マンション管理士会連合会「管理計画認定制度 相談ダイヤル」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている横浜市および国土交通省・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。なお、市民相談室・サポートセンター・住まいるダイヤル等の相談料、区の相談の管理組合としての利用可否、市独自の建築士単独派遣制度の有無は、公式ページで確認できませんでした。アドバイザー派遣の2回目以降の費用は、同一ページに令和8年度12,650円と令和7年度12,572円の記載があり、本記事では令和8年度の金額を採用しています。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）

株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市

マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。IRATA水準の技能訓練を受けた作業員、ISO9001品質マネジメントシステムのもとで施工しています。

最終更新：2026年10月10日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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