結論：上尾市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論をお伝えします。上尾市にあるマンションの管理計画認定は、埼玉県ではなく「上尾市」が行います。市への申請手数料は無料で、認定基準に上尾市独自の上乗せはありません（出典：上尾市「マンション管理計画認定制度」）。

ただし、お金がまったくかからないわけではありません。費用は三つに分けて考えてください。

• 上尾市への申請手数料：無料
• マンション管理センターの手続支援システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認の審査料：依頼先によって決まり方が異なる（管理センターに直接申し込む場合は長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）が目安）

「市は無料と聞いていたのに、請求書が来た」と戸惑う理事長さまを、私はこれまで何人も見てきました。市の手数料と、手続きの実費は別物です。ここを最初に理事会で共有しておくと、総会での説明がぐっと楽になります。

私は東京都東大和市に本社を置き、首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。上尾市の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお話しします。

認定主体はどこか：上尾市が認定し、窓口は建築安全課です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体）と呼びます。

国土交通省の整理では、「マンション管理適正化推進計画」（市がマンション管理の方針を定めた計画）を策定した市・特別区が認定を担い、市以外の町村部は都道府県が担当します（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。埼玉県も、県が認定するのは町村部のマンションで、市部は各市に確認するよう案内しています（出典：埼玉県「マンション管理計画認定制度について」）。

上尾市は「上尾市マンション管理適正化推進計画」を令和6年4月に策定しました。計画期間は令和6年度から令和15年度までの10年間です（出典：上尾市マンション管理適正化推進計画（PDF））。そのため、上尾市内のマンションの申請先は上尾市になります。

窓口は都市整備部の建築安全課（本庁舎6階、直通048-775-8490）です。認定の有効期間は認定日から5年で、更新しなければ効力を失います。

上尾市のマンションの現状：築40年以上が約4割

推進計画によると、令和4年1月時点で、上尾市内の分譲マンションは150棟、7,279戸です。そのうち築40年以上が58棟で、全体の約38.7％を占めます。築30年以上まで広げると、約6割に達します。

計画本文では、昭和40年代から50年代の人口急増期に、鉄筋コンクリート造5階建ての団地型マンションが多く建てられたことが背景として書かれています。一方で、近年は駅周辺に高層・大規模のマンションが増えています。

つまり上尾市には、「築40年超の中層団地」と「比較的新しい高層マンション」という、性格の違う二つのマンション群があるということです。私の経験上、この二つでは大規模修繕の悩みがまったく違います。前者は給排水管や外壁の更新費用と積立金不足、後者は足場の費用と工期の長さが論点になりやすいのです。

アンケートが示す、認定前の「宿題」

市が令和5年1月から2月に行った管理組合アンケート（回答59団体、回答率56.7％）では、次の数字が出ています。

項目	割合
長期修繕計画を作成していない（作成中・予定を含む）	20％
長期修繕計画の見直しをしていない（計画無し等を含む）	19％
管理費・修繕積立金を3か月以上滞納している住戸がある	25％
大規模修繕工事を実施したことがある	88％
長期修繕計画の期間内に大規模修繕を1回以上計画している	58％

大規模修繕の経験がある組合は9割近いのに、長期修繕計画の期間内に次の工事を計画しているのは6割弱です。ここが、認定審査で一番つまずきやすいところです。

認定17要件：国の5分野を理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野で構成されます。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」）。上尾市も同じ内容を「上尾市における管理計画の認定基準（PDF）」として公表しています。

管理組合の運営（3項目）

• 管理者等（理事長など）が定められている
• 監事が選任されている
• 総会が年1回以上開催されている

管理規約（3項目）

• 管理規約が作成されている
• 管理上必要なときの専有部分への立ち入りや、修繕履歴の管理について定めがある
• 管理組合の財務・管理に関する情報を、書面または電磁的方法で提供する定めがある

古い規約のままだと、二つ目と三つ目の定めが抜けていることがあります。標準管理規約（国が示す規約のひな型）に合わせた改正が先に必要になるケースです。

管理組合の経理（3項目）

• 管理費と修繕積立金が区分して経理されている
• 修繕積立金会計から他の会計への充当がない
• 直前の事業年度末で、3か月以上の修繕積立金の滞納額が全体の1割以内である

上尾市のアンケートでは、3か月以上の滞納住戸があるマンションが25％でした。滞納額の割合は、決算書から早めに確認しておいてください。

長期修繕計画の作成及び見直し等（6項目）

もっとも手間のかかる分野です。

• 国の「長期修繕計画標準様式」に準拠した計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されている
• 計画の作成または見直しが7年以内に行われている
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれている
• 将来の一時金の徴収を予定していない
• 計画期間全体の修繕積立金の平均額が、著しく低額でない
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がない

その他（2項目）

• 組合員名簿と居住者名簿を備え、1年に1回以上内容を確認している
• 管理計画が、市のマンション管理適正化指針に照らして適切である

長期修繕計画の見直しで、現場で起きること

私が首都圏の築35年前後のマンションで経験した話をします。理事会に呼ばれて長期修繕計画を拝見すると、作成から10年以上たっていて、2回目の大規模修繕までしか入っていませんでした。

計画期間30年、大規模修繕2回以上という要件に合わせて引き直すと、給水管の更新と外壁タイルの補修が新たに入り、積立金の残高見込みが足りなくなりました。理事長さまが「このままだと値上げの議案を出すしかない」と頭を抱えておられたのを覚えています。

そこで工法の比較を計画に織り込みました。私が概算でお示しする典型例は、10階建て・外周約80m・工期約3か月の外壁改修で、足場をかける工法の足場費が約168万円、ロープアクセス工法（産業用ロープを使い、外壁に吊り下がって行う無足場の工法）なら約59万円、差額は約109万円というレンジです。あくまで目安で、実際の金額は建物の形状や劣化状況で大きく変わります。それでも、長期修繕計画の段階で工法ごとの費用差を入れておくと、積立金の見通しが現実的になります。

ロープアクセスは、作業員1人がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元（ロープを固定する点）を2点以上確保して作業します。安全の考え方や技術の詳細は、明誠のロープアクセス工法の技術詳細と、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでご覧いただけます。

独自基準の有無と実務への影響：認定基準の上乗せはありません

東京都や神奈川県の一部の自治体は、防災マニュアルや地域活動などの独自基準を上乗せしています。上尾市の場合はどうでしょうか。

上尾市の認定制度のページには、「上尾市独自の認定基準は設けていません」と明記されています（出典：上尾市「マンション管理計画認定制度」）。

ここで一点、誤解しやすいところがあります。推進計画の別表には「上尾市独自基準」という言葉が出てきます。これは、市が管理組合に助言・指導を行う際の判断の目安として、「長期修繕計画が作成されていない」ことを加えたものです。認定の基準ではありません。

実務への影響として、私は次のように受け止めています。

• 認定の審査は、国の17項目を満たしているかが軸になる
• 一方で、長期修繕計画が無いマンションは、市から助言・指導の対象になり得る
• つまり上尾市は、長期修繕計画の整備を特に重視している

長期修繕計画が無い、あるいは古い組合は、認定を目指すかどうかに関わらず、まず計画づくりから始めるのが近道です。

手数料と申請ルート：事前確認適合証の添付が前提です

上尾市への申請は、公益財団法人マンション管理センターのオンラインシステム「管理計画認定手続支援サービス」を使い、「事前確認適合証」を添付して行います。事前確認は、管理センターの講習を受けたマンション管理士が担当します（出典：上尾市「マンション管理計画認定制度」）。

市が示している流れは次のとおりです。

1. 総会で、管理計画の認定申請について決議する
2. 事前確認に必要な情報をシステムに入力し、添付書類をアップロードする
3. 認定基準に適合していれば、適合通知のメールが届く
4. システムで事前確認適合証と認定申請書（自動作成）を添付し、上尾市へ申請する
5. 上尾市が審査し、認定通知書を発行する
6. 公表に同意した場合は、マンション管理センターの認定マンションサイトにマンション名が掲載される

費用は、マンション管理センターの案内で、システム利用料が1申請あたり10,000円（税込）です。事前確認の審査料は、管理センターに直接申し込む場合は長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）、マンション管理士や管理会社に依頼する場合は依頼先との間で決まります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

申請を取り下げたいときや、認定を取りやめたいときの様式（取下書・取りやめ申出書）も、市のページからダウンロードできます。

制度全般の相談は、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル」（03-5801-0858）でも受け付けています（出典：日本マンション管理士会連合会「相談ダイヤル」）。

また、上尾市は推進計画の中で、埼玉県の「分譲マンションアドバイザー派遣制度」の活用を周知するとしています。長期修繕計画や規約の見直しで専門家の助言がほしい組合は、市の建築安全課に相談してみてください。

工事の見積りの比較では、私は理事長さまに、いつも「内訳が出ているか」を見るようお伝えしています。大規模修繕の料金の考え方にも、見積りの読み方をまとめています。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・共用部リフォーム融資

認定を取ると、お金の面で三つの追い風があります（出典：国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」）。

① マンション長寿命化促進税制：固定資産税の減額

管理計画認定マンションなどで、屋根防水・床防水・外壁塗装などの長寿命化工事を行うと、工事完了の翌年度分の建物部分の固定資産税が減額されます。国の枠組みでは、減額の割合は1/6から1/2の範囲で市町村が条例で定め、参酌基準（標準とされる割合）は1/3です。適用されるのは令和9年3月31日までに完了した工事です（出典：国土交通省「マンション税制」）。

主な要件は、築20年以上・10戸以上のマンションであること、過去に長寿命化工事を行っていること、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準の水準まで引き上げていることです。減額は1住戸あたり100㎡相当分までで、工事完了から3か月以内に市へ申告します（出典：国土交通省「マンション長寿命化促進税制の要件（管理計画認定マンションの場合）」（PDF））。

見落としやすいのが順番です。管理計画の認定は、固定資産税の賦課期日（1月1日）と、減額の申告時点の両方で取得済みである必要があります。工事が終わってから慌てて認定を取っても、間に合わないことがあるのです。

上尾市での減額割合や申告の窓口は、私が確認した範囲では市のサイトで具体的なページを見つけられませんでした。推進計画では、詳細は資産税課のホームページを参照するよう書かれています。工事を計画している組合は、資産税課に直接ご確認ください。

令和9年3月31日という期限は、これから工事の準備を始める組合には厳しい日程です。間に合うかどうかは、工事の規模と着工時期で決まります。

② フラット35の金利引下げ・フラット50の利用

認定マンションの住戸を購入する人は、住宅金融支援機構の【フラット35】で金利の引下げを受けられます。返済期間が最長50年の【フラット50】も利用できます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。売却時に「管理がしっかりしたマンション」と示せる材料になり、資産価値の維持につながります。

③ マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ

管理組合が大規模修繕の資金を借りるとき、管理計画認定を取得していると、融資金利が引き下げられます。ただし、申込み時点で認定を取得していることが条件です（出典：住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」）。借入を考えている組合は、認定を先に取ってから融資を申し込む順番になります。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

国土交通省の案内では、令和9年4月1日以降に申請する場合は、見直し後の認定基準が適用されます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」令和9年4月1日施行関係）。現行基準で令和9年3月までに申請するのか、新基準で臨むのかを、最初に決めておく必要があります。

時期の目安	やること
令和8年11月	理事会で認定の方針を共有。建築安全課へ審査期間を確認。長期修繕計画の作成日、規約、名簿、決算書を点検
令和8年12月	長期修繕計画が7年を超えていれば見直しを依頼。事前確認の依頼先を決定
令和9年1月	工事項目の漏れ、修繕積立金の平均額、借入金の有無を確認。総会議案を準備
令和9年2月	臨時総会で、認定申請と、長期修繕計画・修繕積立金額を決議
令和9年3月	事前確認、適合証の取得、システムで上尾市へ申請

上尾市のページには審査期間の目安が書かれていませんでした。令和9年3月までの申請を目指すなら、日程にはほとんど余裕がありません。長期修繕計画の見直しが必要な組合は、新基準での申請を前提に、令和9年度に入ってから落ち着いて準備する選択肢もあります。どちらが得かは、計画の状態と工事の予定次第です。

なお、雨漏りや外壁の剥落など、緊急性の高い不具合がある組合は、認定より補修を優先してください。建物の傷みは待ってくれません。漏水については明誠の漏水調査・補修のご案内もご覧ください。

まとめと、今週動くこと3点

上尾市のマンションの管理計画認定は、認定主体が上尾市で、市への申請は無料です。認定基準に市独自の上乗せはなく、国の17項目が軸になります。ただし、手続支援システムの利用料10,000円（税込）と、事前確認の審査料は別にかかります。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件で、令和9年4月以降の申請には見直し後の基準が適用されます。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 建築安全課（048-775-8490）へ電話し、審査期間の目安と、令和9年4月以降の運用を確認する
2. 長期修繕計画の作成日と、計画期間30年以上・大規模修繕2回以上が入っているかを確認する
3. 工事の予定がある場合は、令和9年3月31日までの完了が可能かを施工会社に相談し、資産税課に減額の要件を確認する

迷われたときは、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけ、ロープアクセス工法では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。管理組合さま向けのご案内は管理組合向け大規模修繕サービスに、ご相談は明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。工法の比較をもっと深く知りたい方は、ロープアクセスドットコムの技術記事も参考になります。

よくあるご質問

Q. 上尾市のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 上尾市のページでは、市への申請手数料は無料です。ほかに、マンション管理センターのシステム利用料が1申請あたり10,000円（税込）と、事前確認の審査料がかかります。

Q. 上尾市に独自の認定基準はありますか？

A. 上尾市のページに「上尾市独自の認定基準は設けていません」と明記されています。推進計画にある「上尾市独自基準」は、助言・指導の判断の目安に関するもので、認定基準ではありません。

Q. 市の窓口に紙で直接申請できますか？

A. 上尾市のページでは、マンション管理センターの手続支援サービスを使い、事前確認適合証を添付して申請する流れが案内されています。紙での直接申請の可否は、建築安全課にご確認ください。

Q. 認定の有効期間と更新は？

A. 認定を受けた日から5年です。5年ごとに更新が必要で、更新しなければ効力を失います。

Q. 令和9年4月から何が変わりますか？

A. 国の省令・告示の改正により、令和9年4月1日以降の申請には見直し後の認定基準が適用されます。分譲事業者が新築時に申請できる仕組みも始まります。上尾市での運用は、建築安全課へ確認してください。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 国の枠組みでは、工事完了の翌年度の建物部分の固定資産税が、1/6から1/2の範囲で市町村が条例で定める割合（参酌基準1/3）だけ減額されます。令和9年3月31日までの工事完了が条件です。上尾市での割合は資産税課へご確認ください。

Q. 長期修繕計画が無い、または古い場合はどうすればよいですか？

A. 作成または見直しが7年以内であることが要件です。まず専門家に計画の作成・見直しを依頼してください。明誠でも、工法比較を含めた概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月29日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月29日時点で公表されている上尾市および国土交通省・埼玉県の公式情報をもとに執筆しています。上尾市の管理計画認定制度のページは2024年4月1日更新（令和6年度）で、令和8年度に入ってからの更新は確認できませんでした。手数料無料・独自基準なしの記載は、この時点のページによるものです。上尾市における固定資産税の減額割合は、市の公式ページで確認できなかったため、国の枠組みで説明しています。マンション管理センターの料金は同センターのページの記載です。令和9年4月1日施行の基準見直しは、国土交通省のページ（令和8年7月31日公布の省令・告示）によります。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず上尾市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 上尾市「マンション管理計画認定制度」
• 上尾市「上尾市における管理計画の認定基準（PDF）」
• 上尾市「上尾市マンション管理適正化推進計画（PDF）」
• 上尾市「上尾市マンション管理適正化推進計画 概要版（PDF）」
• 埼玉県「マンション管理計画認定制度について」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」
• 国土交通省「マンション税制」
• 住宅金融支援機構「マンションすまい・る融資」
• 日本マンション管理士会連合会「マンション管理計画認定制度 相談ダイヤル」