千葉市中央区でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 屋上ドレン（排水口）とバルコニー排水を先に直す：令和8年8月13日、中央区にある気象庁の千葉観測点では、1時間降水量が115.0mmに達しました。排水が詰まった建物は、雨水の逃げ場を失います。
2. 受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の「置き場所」を修繕計画で見直す：同じ豪雨で、中央区内では最大で2万戸規模の停電が起きました。漏水を直しても、電気と水が止まれば暮らしは止まります。
3. 足場を組む時間のない緊急漏水に備え、ロープアクセスで即日動ける業者を決めておく：豪雨の直後は、足場の手配では間に合いません。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。千葉市中央区は、千葉駅周辺の高層マンションとオフィス、千葉港・蘇我（そが）の臨海部、台地と低地が入り組んだ住宅地が同じ区内に並ぶ街です。この記事では、千葉市と気象庁が公開している一次情報を確認しながら、現場目線でお話しします。

千葉市中央区のハザードマップを1枚で読む

千葉市の公式ページ「千葉市地震・風水害ハザードマップ」には、地震・津波・洪水・内水・高潮・土砂災害の各マップが載っています。水害は「洪水・内水・高潮」に分けて掲載され、想定の規模は「計画規模」と、概ね1000年に1回程度とされる「想定最大規模」の2種類で示されています（出典：千葉市 地震・風水害ハザードマップ）。

種類	市の公開内容の要点
洪水	都川などの河川ごとに、計画規模は浸水深、想定最大規模は浸水深・浸水継続時間・家屋倒壊等氾濫区域を表示
内水	想定最大規模で浸水深と浸水継続時間を表示。対象に「都川流域」「蘇我地区ほか」などが挙がる
高潮	想定最大規模で浸水深と浸水継続時間を表示。適用地域は市全域
津波	計画規模と想定最大規模の2区分で浸水深を表示。適用地域は市全域
土砂災害	土砂災害警戒区域・特別警戒区域と避難所を掲載（PDF版）
地震	中央区版のゆれやすさ、液状化危険度、急傾斜地崩壊危険度、建物被害予測（令和8年7月版）

（出典：千葉市 ハザードマップ（Web版）の災害種別、千葉市 土砂災害ハザードマップ、千葉市地震ハザードマップ（令和8年7月））

ここで私がオーナーさまにいつもお伝えしているのは、洪水と内水は別物だという点です。洪水は川の水があふれる現象、内水（ないすい）は、雨水管や水路が受けきれず、マンホールや雨水ますから水があふれる現象です。管理会社さんでも、この2つを混同されている方は少なくありません。

中央区の物件では、洪水は都川・葭川（よしかわ）の周辺、内水は都川流域や蘇我地区の想定を、物件の住所でマップを開いて確認してください。千葉市の資料では、都川に合流する河川として葭川などが紹介されています（出典：千葉市 千葉市を流れる河川）。なお、市内にはほかにも河川がありますが、中央区の物件に関係するかどうかは、市のマップで地点ごとに見るのが確実です。

地震ハザードマップは令和8年7月版に更新され、市のページ（2026年8月7日更新）に中央区版のPDFが並んでいます。液状化危険度と急傾斜地崩壊危険度も、区ごとに見られます。最新版であることを、保存するときに確認しておいてください。

令和8年8月13日の豪雨が示したこと

千葉市中央区の防災を語るうえで、今年の8月13日は外せません。気象庁銚子地方気象台の速報によると、千葉（中央区）の観測点で次の値が出ています（出典：気象庁 銚子地方気象台 令和8年8月13日の大雨に関する速報）。

項目	観測値
日最大1時間降水量	115.0mm（8月13日18時48分、1966年の統計開始以来の極値）
3時間降水量	188.5mm
6時間降水量	293.0mm
24時間降水量	367.0mm

3時間以下の降水量は1976年以降の極値を更新しています。千葉市の発表（8月14日7時現在）では、市役所の観測で1時間109.5mm、洪水浸水区域のうち都川・葭川など7河川周辺の20,789世帯（94,985人）に避難指示が出ました。停電は最大で69,590戸とみられ、14日朝の時点でも22,400戸が停電し、そのうち20,370戸が中央区でした。停電の影響で断水も起き、被害戸数を把握できない状況だったと記されています（出典：千葉市 大雨被害の状況（令和8年8月14日7時現在））。

私が注目したのは、住家の浸水よりも停電と断水のほうが、暮らしへの影響が広く長かったことです。中央区の床上浸水は2棟、床下浸水は1棟（同日7時現在）でしたが、停電は2万戸を超えました。マンションにとっては、屋根から水が入る漏水と、受電設備や給水ポンプが止まる設備停止が、同じ豪雨で同時に襲ってきます。

報道では、千葉県内でマンション13棟が、地下の電気設備などの水没でインフラ機能の復旧に時間がかかったと伝えられています。報道は対象地域を中央区に限っていませんが、地下や低層階に電気設備を置く建物に共通する課題です（出典：さきがけ 都市型水害の課題浮き彫りに 千葉豪雨から1カ月）。同じ記事では、千葉市の貯留槽が25メートルプール約54杯分の容量ながら、すぐに満杯になったと紹介されています。ハード対策には限界がある、という市担当者の認識も載っています。

過去の記録も見ておきます。千葉市の災害記録によると、令和元年の房総半島台風（9月9日）では、中央区で住家の全壊2件・半壊85件・一部破損1,810件が出ました。千葉の最大瞬間風速は57.5m/sで、市内の停電は最大94,600軒です。同年10月25日の大雨では、千葉市役所の観測で1時間47.0mm・総雨量182.0mm、中央区の床上浸水3件・床下浸水6件でした（出典：千葉市 災害記録誌）。

風と雨、停電と断水。千葉市中央区の建物は、この数年で「全部が来る」ことを経験しています。

なお、気象庁銚子地方気象台によると、千葉県内のアメダスで1時間30mm以上の雨の年間回数は、2016〜2025年の平均が約1.76回で、1979〜1988年の平均（約0.92回）の約1.9倍です。この傾向は統計的に有意とされています。1時間50mm以上は増えているものの、回数が少ないため有意とは言えないと、同じページに書かれています（出典：気象庁 銚子地方気象台 千葉県の大雨の長期変化）。

地域特性と漏水事故の関係

中央区は、1つの区の中に性格の違うエリアが並びます。私が現場で見る限り、漏水の出方も次のように分かれます。

千葉駅周辺の中高層マンション・オフィスビルは、屋上の面積が広く、ドレンが多い建物です。ゲリラ豪雨のとき、ドレン1か所の詰まりが、パラペット（屋上の立上り壁）の端部からの浸水につながります。

千葉港・蘇我などの臨海部は、海風による塩害で、金物やサッシまわりの傷みが早く進みます。高潮と津波の想定が市全域に適用されている区域でもあるため、設備の置き場所を同時に確認したいところです。

都川・葭川沿いの低地や、台地の縁の住宅地では、内水や土砂災害のマップを併せて見る必要があります。土砂災害警戒区域は、中央・花見川・稲毛区で7,971世帯が避難指示の対象になった、と市の発表にあります。

そして賃貸オーナーさまの場合、漏水は即「入居者の不満」と「退去・家賃減額」に直結します。駅近の物件ほど、空室期間の損失が大きくなります。

現場であった話

数年前、築30年を超える首都圏の海沿いのビルで、台風の翌朝に最上階のテナントから「天井にシミが広がっている」というご連絡をいただいたことがあります。現場に上がると、原因は屋上ドレンの落ち葉と砂の詰まりでした。排水口の周りに水が溜まり、立上りの防水層の端部から雨水が回っていたのです。

管理会社さんが足場業者を手配すると、最短でも2週間かかる見込みでした。私どもは、ロープアクセスで当日中に立上りの端部とシーリングを応急補修し、後日、本格的な防水改修を提案しました。足場を組む前提だと168万円かかる見積りが、同じ範囲をロープアクセスで施工すると59万円で、差額は109万円でした（10階建て・外周80m・工期3ヶ月を想定した試算の目安です。実際の費用は建物の形状や状態で大きく変わります）。

雨が降る前の点検で防げる漏水が、本当に多いのです。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

1時間100mmを超える雨で試されるのは、次の7か所です。診断のとき、私はこの順番で見ています。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、保護コンクリートの割れ。防水の更新費用の目安は、工法や面積により、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです（物件により変動します）。
2. シーリング（外壁目地・サッシまわりの充填材）：硬化、ひび割れ、肉やせ。臨海部では傷みの進みが早い傾向があります。
3. バルコニー排水：排水口の詰まり、勾配不良、床防水の摩耗。
4. ドレン（屋上の排水口）：ゴミ詰まり、周囲の防水端部の浮き、ストレーナ（目皿）の欠損。
5. 立上り（屋上やパラペットの根元）：笠木（かさぎ）の継ぎ目、防水の端部、押さえ金物。
6. サッシまわり：枠の周囲のシーリング、水切りの勾配。横殴りの雨は、ここから入ります。
7. エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバー材の外れ、止水の劣化。

外壁の劣化の把握には、足場を組まずに調べられるドローンを使った外壁調査も選択肢になります。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の確実な吊元に接続して作業する工法です。国際的な技能基準であるIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の訓練を受けた作業員が、足場を組まずに壁面や屋上端部へ到達します。

足場の場合は、見積り、近隣・居住者への周知、資材手配、組立てと、早くても1〜2週間かかります。8月13日のように、豪雨のあとも停電や交通の乱れが続く状況では、足場業者の手配はさらに遅れます。ロープアクセスなら、点検と応急補修を即日〜翌日に着手できることが多いのが強みです。

明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスによる高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法の技術的な詳細は、明誠のロープアクセス工法のご紹介と、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

漏水の調査や応急対応の考え方は、明誠の漏水対応のご案内をご覧ください。

足場とロープアクセスのどちらが良いかは、建物によって違います。明誠は、通常の足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物にとって最適な方法を提案できます。同業者・フランチャイズ加盟をお考えの方向けの詳しい技術情報は、ロープアクセスドットコムでご覧いただけます。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

令和8年8月の経験から、中央区のマンションで特に確認したいのは、次の設備の設置階と電源の確保です。想定最大規模の浸水は、めったに起きません。しかし、起きたときの被害は、建物の設備の位置で決まります。

設備	水害・停電時に起きること	修繕・対策の優先度
受変電設備・キュービクル	浸水や停電で長期化	高。設置階の確認、かさ上げ、防水扉の検討
給水ポンプ・加圧ポンプ	停止で上階が断水	高。電源の確保、非常用の給水手段
エレベーター制御盤・機械室	停止で高層階の生活が困難	高。設置階の確認、停止時の運用ルール
自家発電機	浸水や燃料切れで機能せず	中〜高。設置階と燃料の保管
避難通路・階段	滞留水、照明停止で危険	中。非常照明の更新、物の放置禁止

これらは、大規模修繕の工事費に比べて小さい金額で改善できることも多いです。長期修繕計画に「水害・停電対策」の項目を入れておくと、理事会で優先順位を議論しやすくなります。

千葉市の防災補助・耐震助成

分譲マンションの耐震診断・耐震改修補助（令和8年度）

千葉市は、旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）で建てられた分譲マンションに、耐震診断と耐震改修の補助を用意しています。どちらも、申請の前年の9月〜11月に事前相談を行うことが条件とされています。

区分	補助率・上限（消費税を除く、予算の範囲内）
耐震診断（予備診断）	診断費の3分の2、1棟あたり3万4千円
耐震診断（本診断）	診断費の3分の2、1棟あたり400万円（面積に応じた算定額あり）
耐震改修（設計費）	設計費の3分の2、1戸あたり5万円または1棟あたり500万円が上限
耐震改修（工事費・監理費）	3分の1、1棟あたり3,000万円（面積・Is値に応じた算定額あり）

（出典：千葉市 分譲マンション耐震診断補助（2026年9月2日更新）、千葉市 分譲マンション耐震改修補助（2026年4月1日更新））

ここで気をつけたいのは、事前相談の時期です。市のページの記載どおりなら、来年度（令和9年度）の補助を使いたい管理組合は、今年の9月〜11月に相談を済ませておく必要があります。今は10月31日です。受付期間と募集件数は市の「耐震トップページ」に掲載されていますので、旧耐震のマンションをお持ちの方は、今週のうちに市の建築指導部門へ確認されることをおすすめします。

大規模修繕を行った際の税・マンション管理の支援

国の制度として、一定の大規模修繕を行ったマンションの固定資産税の減額があります。千葉市での扱いは、年度や要件が変わることがあるため、市の資産税担当で事前にご確認ください。このほか、管理計画認定制度の相談窓口も、市の公式ページから確認できます。

よくあるご質問

Q. 千葉市中央区のマンションで、最初にすべき漏水対策は何ですか？

A. 屋上ドレンとバルコニー排水の清掃・点検です。令和8年8月13日のように、千葉観測点で1時間115.0mmに達する雨では、排水の詰まりがそのまま漏水につながります。年に1〜2回の清掃で防げるケースが多いです。

Q. 洪水と内水は、何が違いますか？

A. 洪水は川の水があふれる現象、内水は雨水管や水路が受けきれず、マンホールや雨水ますから水があふれる現象です。千葉市は洪水・内水・高潮・津波のマップを別々に公開しています。

Q. ハザードマップで色が付いていない場所なら、水害対策は不要ですか？

A. 不要とは言えません。市のページにも、災害情報は千葉県の指定後に反映されるため最新でない場合がある、との注意書きがあります。あくまで避難や備えの目安としてお使いください。

Q. 緊急の漏水で足場が間に合わないときは、どうすればいいですか？

A. ロープアクセスで、点検と応急補修を即日〜翌日に着手できることが多いです。物件の状況により異なりますので、まずはお問い合わせフォームから状況をお知らせください。

Q. 屋上防水の費用はどれくらいですか？

A. 工法や面積で変わりますが、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。

Q. 千葉市の耐震補助は、分譲マンションにも使えますか？

A. 旧耐震基準（昭和56年5月31日以前）の分譲マンションが対象で、診断は費用の3分の2、改修の工事費・監理費は3分の1が補助されます。申請の前年9月〜11月の事前相談が条件とされているため、市の担当窓口へお早めにご確認ください。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

まとめ＋今週動くこと3点

千葉市中央区は、洪水（都川・葭川など）、内水（都川流域・蘇我地区ほか）、高潮、津波、土砂、地震・液状化と、複数のマップが公開されています。そのうえで、令和8年8月13日の豪雨は、屋上のドレンと防水、そして電気と水の設備が、同時に試されることを示しました。私は理事長さまやオーナーさまに、「雨が降る前にドレンと受変電設備の場所を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 千葉市の洪水・内水・高潮・津波・地震のマップで、物件所在地の想定を確認し、画面やPDFを保存する（国土交通省のハザードマップポータルサイトで重ねて見る方法もあります）。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水のゴミ詰まり、受変電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 旧耐震のマンションは、事前相談が必要な9月〜11月のうちに、市へ耐震補助について問い合わせる。

11月が終わるまで、あと1か月を切りました。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けには大規模修繕のご案内（管理組合）、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。漏水の原因調査や概算のお見積りは、お問い合わせフォームから無料で承ります。

出典・参考資料

• 千葉市「地震・風水害ハザードマップ」
• 千葉市「ハザードマップ（Web版）の災害種別」
• 千葉市「土砂災害ハザードマップ」
• 千葉市「地震ハザードマップ（令和8年7月）」
• 千葉市「千葉市を流れる河川」
• 千葉市「大雨被害の状況（令和8年8月14日7時現在）」
• 千葉市「災害記録誌」
• 千葉市「分譲マンション耐震診断補助」「分譲マンション耐震改修補助」
• 気象庁 銚子地方気象台「令和8年8月13日の大雨に関する速報」
• 気象庁 銚子地方気象台「千葉県の大雨の長期変化」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
• さきがけ「都市型水害の課題浮き彫りに 千葉豪雨から1カ月」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月31日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月31日時点で公表されている千葉市、気象庁および国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、千葉市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。