本間社長ブログ
羽村市のマンション漏水・防災対策｜多摩川の洪水と令和8年指定の内水浸水想定区域、大規模修繕の優先順位【2026年度版】
目次
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著作者プロフィール
株式会社明誠 代表取締役
本間 幸紘
大規模修繕・外壁工事・ロープアクセス工事に関する情報を、現場経験をもとに分かりやすくお届けします。
2026年10月6日 更新
羽村市のマンションで、私が大雨の前後に真っ先に確かめるのは、屋上のドレン（排水口）と、敷地の雨水桝（あまみずます）です。羽村市は令和8年6月1日、下水道があふれる「内水」の浸水想定区域を新たに指定しました。川から離れた場所でも、排水が追いつかなければ水は建物に入ってきます。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市で、羽村市は同じ多摩地域の街です。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。
今日は羽村市の公式情報と、国土交通省・気象庁のデータをもとに、羽村市の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。
結論：羽村市で優先すべきは「内水への備え」「設備の設置階」「防水の周期管理」です
先に結論を申し上げます。羽村市のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。
- 内水浸水想定区域図で、建物の位置を確認する：令和8年6月1日に市が指定した新しい区域図です。多摩川から離れた物件でも、該当していないか確かめてください
- 受変電設備・給水ポンプ・地下ピットの設置階を図面で調べる：多摩川沿いの洪水想定区域や内水の想定区域に入る物件は、設備の浸水対策を修繕計画に組み込む価値があります
- 屋上防水・シーリングの改修時期を確認する：前回から12〜15年を超えていれば、豪雨のたびに水の回り込みが進みます
羽村市は、多摩川の洪水、市街地の内水、斜面の土砂災害という3種類の水のリスクを、それぞれ公式資料で確認できる街です。順に見ていきます。
羽村市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）
羽村市の公式ページでは、「防災マップはむら」と「洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ」を公開しています。平成30年3月に作成し、令和7年3月に更新したもので、浸水区域・水深・浸水履歴に変更はないと記載されています。ページの更新日は2026年6月1日です（出典：羽村市「防災マップはむら・洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ」）。
| 種別 | 羽村市の公表状況 | 私の読み方 |
|---|---|---|
| 洪水（外水） | 多摩川の洪水ハザードマップを公表。多摩川流域に48時間で総雨量588mmの大雨を想定 | 多摩川沿いの物件は浸水深と家屋倒壊等氾濫想定区域を確認 |
| 内水（雨水出水） | 令和8年6月1日に浸水想定区域を指定。時間153mmの想定最大規模降雨。ハザードマップは作成を検討中 | 川から離れた物件こそ、区域図を一度見てください |
| 土砂災害 | 土砂災害警戒区域28か所、うち特別警戒区域25か所 | 斜面・擁壁に接する敷地は個別に確認 |
| 液状化 | 市の当該ページに記載なし | 本記事では断定しません。東京都の公開資料で物件ごとに確認 |
| 津波・高潮 | 内陸の市で、市のページに記載なし | 本記事では扱いません |
洪水：多摩川の想定は「48時間で588mm」
市の洪水ハザードマップは、国土交通省が公表した「多摩川水系多摩川、浅川、大栗川洪水浸水想定区域図（想定最大規模）」と「家屋倒壊等氾濫想定区域」をもとにしています。この国の区域図は複数の河川と多くの自治体を対象にしたものですが、羽村市のマップで示されているのは、多摩川が氾濫した場合の浸水範囲と深さです。想定条件は、多摩川流域に48時間で総雨量588mmの大雨が降った場合とされています（出典：同ページ、国土交通省 京浜河川事務所「洪水浸水想定区域図」）。
羽村市はさらに、市内の電柱24か所に「まるごとまちごとハザードマップ」（想定浸水深表示板）を設置しています。表示している深さは、この多摩川の想定に基づくものです（出典：羽村市「まるごとまちごとハザードマップの設置について」）。管理組合の皆さまには、建物の近くに表示板がないか、一度歩いて確かめることをお勧めしています。数字を目で見ると、理事会での話が早く進みます。
内水：令和8年6月1日に指定、時間153mmを想定
ここが、今年の羽村市で一番大きな変化です。市は水防法第14条の2に基づき、「雨水出水浸水想定区域」を令和8年6月1日に指定・公表しました。条件は次のとおりです（出典：羽村市「内水（雨水出水）浸水想定区域を指定しました」）。
- 対象降雨：想定最大規模降雨（1時間あたり153mm。1年間にこれを超える確率がおおむね1,000分の1以下の雨）
- 対象範囲：市域のうち多摩川河川敷と横田基地を除く860.5ヘクタール
- 下水道の排水能力を上回った場合や、放流先の多摩川の水位が上がって雨水を排除できなくなった場合を想定
市のページには、区域に指定されていない場所でも浸水が起こり得ること、事業所などは敷地内の雨水処理施設を考慮していないことも明記されています。区域図はPDFで公開されていますので、物件の位置を一度ご確認ください。
土砂災害：警戒区域28か所、うち特別警戒区域25か所
市の公式ページによれば、羽村市内には土砂災害警戒区域が28か所あり、そのうち25か所が土砂災害特別警戒区域です。砂防指定地が1か所、急傾斜地崩壊危険区域が1か所あります（出典：羽村市「土砂災害」）。このページの更新日は2021年7月5日と古いため、最新の指定状況は市の土砂災害ハザードマップ（令和7年3月更新）と東京都の区域図で確認してください。個別の町名は、ここでは断定しません。
地域特性と漏水事故の関係：多摩川沿いの低地、斜面地、築古の中低層マンション
羽村市は、多摩川に沿って段差のある地形の上に市街地が広がる街です。同じ市内でも、場所によって水の入り方が違うというのが私の実感です。
多摩川沿いの低い場所のマンション：地下ピット、1階の電気室、ポンプ室が弱点です。外壁がきれいでも、設備側で被害が出ます。
斜面・擁壁に接するマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが課題です。雨水が擁壁の裏にたまると、壁にかかる力が増えます。気づいたときには手遅れになりやすい部位です。
築30〜40年の中低層マンション：市の「マンション管理適正化推進計画」（令和5年7月）でも、市内には建設から50年以上たつマンションもあり、高経年化が進んでいると書かれています（出典：羽村市マンション管理適正化推進計画）。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も屋上防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用が膨らみます。
令和元年台風第19号で、羽村市に何が起きたか
羽村市がまとめた記録によれば、令和元年台風第19号では、市内で総降雨量412.5mm、1時間最大雨量49.0mmを観測しました。市は初めて避難指示を出し、17か所の避難所に439世帯1,135人が避難しています（出典：羽村市「令和元年台風第19号 羽村市の対応記録及び今後の風水害対策」（令和2年4月））。
被害としては、多摩川の増水による河川敷公園の浸水、羽西二丁目地内の低水護岸の崩壊、雨水排水樋管の損傷のほか、羽中四丁目地内で家屋の床下浸水2件などが記録されています。市はその後、羽中四丁目付近を監視強化区域とし、排水ポンプや集水桝の増設を対策に挙げました。記録には、停電はなかったものの、停電に備えた非常用発電機や燃料確保の充実を図ると書かれています。
正直に申し上げます。1時間49mmは、市の内水想定の153mmの3分の1以下です。それでも床下浸水や雨水の流入は起きました。「うちは大丈夫だった」という経験は、次の雨の保証にはなりません。
気象庁のデータ：強い雨は増えています
気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、羽村市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。
大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ
大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。
- 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
- シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
- バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
- 屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。内水の想定が時間153mmという数字を見ると、ドレンの詰まりは放置できません
- 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
- サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
- エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです
私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で赤外線やドローンを使った点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。
費用の感覚もお伝えします。私の現場感覚の目安で、物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）
台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。その間にも雨は降ります。
ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。
仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。
株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。
工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。
防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度
漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。
| 優先度 | 共用部 | 見る点 |
|---|---|---|
| 高 | 受変電設備・電気室 | 設置階が低くないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります |
| 高 | 給水ポンプ・受水槽 | 浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します |
| 中 | 非常用電源（自家発） | 燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します |
| 中 | 避難通路・階段 | 屋外階段の防水と手すり、通路の排水、斜面側の土砂の流入を確認します |
| 中 | エレベーター | ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します |
羽村市の台風第19号の記録でも、停電への備えとして非常用発電機と燃料の確保が課題に挙げられていました。マンションも同じです。設備の位置と燃料の量は、図面と現地で一度に確認できます。
東京都が実施するマンション防災の支援制度もあります。内容は年度ごとに変わりますので、申請前に東京都マンションポータルサイトで令和8年度の最新情報をご確認ください。
羽村市の防災補助・耐震助成・管理計画認定と税の減額制度
本記事の執筆にあたり、羽村市の公式サイトで、分譲マンションを対象にした令和8年度の耐震診断・耐震改修の助成ページは確認できませんでした。市の木造住宅向けの制度の有無や現行の条件も含め、耐震化の助成は市の都市計画課へ直接お問い合わせください。金額は、現行年度の一次情報を確認できなかったため、ここでは書きません。
市では、浸水への備えとして土のうステーションも設けています。豪雨の予報が出たら、管理組合として地下や1階の出入口に土のうを用意できるか、事前に確認しておくと安心です。
大規模修繕に直接かかわるのが、マンション管理計画認定制度です。羽村市は「羽村市マンション管理適正化推進計画」（計画期間：令和5年7月〜令和14年3月）を定め、市として管理計画の認定事務を行うとしています。認定基準には、長期修繕計画の計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること、作成・見直しが7年以内であることなどが含まれます（出典：羽村市マンション管理適正化推進計画）。手数料や申請窓口の現行の運用は、市の担当課でご確認ください。
管理計画の認定などを受けたマンションで長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度があります。東京都主税局の案内に基づく主な要件は次のとおりです（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。
- 築後20年以上、総戸数10戸以上のマンション
- 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に、外壁塗装・床防水・屋根防水の長寿命化工事を完了すること
- 管理計画の認定を受けているか、管理適正化に向けた助言・指導を受けていること
- 申告は工事完了後3か月以内
東京都の案内は23区を対象にしたものです。羽村市の固定資産税は市が課税しますので、減額割合や申告の手続きは羽村市の課税担当でご確認ください。工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、今から大規模修繕を計画する管理組合は、工期との兼ね合いを早めに整理することをお勧めします。
まとめ＋今週動くこと3点
羽村市の漏水・防災対策は、「内水への備え」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。今年6月に内水の浸水想定区域が指定されたことで、川から離れた物件も含めて、前提を見直す時期に来ていると私は考えています。
今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。
- 羽村市の内水（雨水出水）浸水想定区域図と洪水ハザードマップで、建物の位置を確認する（国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
- 屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
- 受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を）
10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。同じ多摩地域で仕事をする人間として、羽村市のマンションが、豪雨のたびに住民の皆さまを不安にさせない状態であってほしいと願っています。
ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。
よくあるご質問
Q. 羽村市のマンションで、多摩川の洪水の心配はありますか？
A. 市は多摩川の洪水ハザードマップを公表しており、多摩川流域に48時間で総雨量588mmの大雨を想定しています。物件ごとの浸水深は、市のマップと国土交通省のハザードマップポータルサイトで確認してください。
Q. 多摩川から離れていれば、浸水は心配ありませんか？
A. 市は令和8年6月1日に、時間153mmの雨を想定した内水（雨水出水）浸水想定区域を指定しました。下水道があふれる浸水は川から離れた場所でも起こり得ますので、区域図をご確認ください。
Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？
A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。
Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？
A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。
Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？
A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。
Q. 羽村市に土砂災害の危険がある場所はありますか？
A. 市の公式ページでは、土砂災害警戒区域が28か所、うち特別警戒区域が25か所とされています。敷地が区域に含まれるかは、市の土砂災害ハザードマップでご確認ください。
Q. 固定資産税の減額制度は使えますか？
A. 築20年以上・10戸以上で、長寿命化工事を令和9年3月31日までに完了し、管理計画の認定または助言・指導を受けていることなどが要件です。減額割合と手続きは羽村市の課税担当でご確認ください。
Q. 羽村市に、分譲マンションの耐震診断の助成はありますか？
A. 本記事の執筆時点で、市の公式サイトでは分譲マンション向けの令和8年度の助成ページを確認できませんでした。市の都市計画課へ直接ご確認ください。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月6日時点で公表されている羽村市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。土砂災害の箇所数を掲載した市のページ（2021年7月5日更新）、台風第19号の対応記録（令和2年4月）など、掲載日が古い資料はその旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、羽村市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
出典・参考資料
- 羽村市「防災マップはむら・洪水ハザードマップ・土砂災害ハザードマップ」
- 羽村市「内水（雨水出水）浸水想定区域を指定しました」
- 羽村市「まるごとまちごとハザードマップの設置について」
- 羽村市「土砂災害」
- 羽村市「令和元年台風第19号 羽村市の対応記録及び今後の風水害対策」
- 羽村市「羽村市マンション管理適正化推進計画」
- 国土交通省 関東地方整備局 京浜河川事務所「洪水浸水想定区域図」
- 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
- 気象庁「日本の気候変動2025」
- 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月6日
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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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