2026年10月4日 更新

東大和市のマンションで、私が雨の翌日に真っ先に見に行くのは、外壁のひび割れではなく「屋上のドレン（排水口）とバルコニーの排水溝」です。落ち葉と砂で詰まった排水口に水が溜まり、立上りの隙間から壁の内側へ回る。理事会で話題になるのは外壁の色や工事費ですが、漏水の入口は排水まわりであることが少なくありません。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。会社の拠点は東京都東大和市です。つまり東大和市は、私にとって仕事場であり、地元でもあります。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は東大和市の公式情報と、東京都・国土交通省・気象庁のデータを数字で整理し、市内の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所をお伝えします。

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結論：東大和市で優先すべきは「排水まわり」「川沿い・内水エリアの設備の高さ」「防水の周期管理」です

先に結論を申し上げます。東大和市のマンションで、私が最初に確認をお勧めするのは次の3つです。

1. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地側溝の排水能力：東大和市のハザードマップは、想定し得る最大規模として1時間最大雨量156mm・24時間総雨量657mmを前提にしています。排水が詰まっていれば、被害は一気に広がります
2. 受変電設備・給水ポンプ・非常用電源の設置階：空堀川・奈良橋川の浸水想定や、南街・立野で想定される内水浸水（下水道があふれる浸水）より低い位置にあれば、修繕計画の前倒しを検討する価値があります
3. 屋上防水・シーリングの改修時期：築30年以上で一度も防水をやり直していない建物は、豪雨のたびに水の回り込みが進みます。固定資産税の減額制度の工事完了期限、令和9年3月31日も視野に入れてください

東大和市は、川沿いの浸水リスクと、市内54か所の土砂災害警戒区域という、性質の違う2つのリスクを併せ持つ街です。順に見ていきます。

東大和市のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／土砂／液状化／津波）

東大和市の公式ページによれば、市は東京都からの空堀川・奈良橋川流域の浸水想定区域の指定（令和6年2月）を受けて、「東大和市浸水・土砂災害ハザードマップ」を改訂しました。主な改訂点は、空堀川・奈良橋川の浸水予想区域を水防法に基づく浸水想定区域へ変更したこと、各避難所の開設対象災害種別を明記したこと、避難所の一覧表を新たに掲載したことです（出典：東大和市「浸水・土砂災害ハザードマップを改訂しました」）。

種別	東大和市の公表状況	私の読み方
洪水（外水）	空堀川・奈良橋川の浸水想定区域を市マップに掲載	川沿いの物件は浸水深の確認が必要
内水（下水道の氾濫）	南街・立野で1〜2mの内水浸水予測（市の公表資料）	排水の詰まりで、マップ以上に水が溜まる場合があります
土砂災害	警戒区域54か所、特別警戒区域50か所	斜面・擁壁に接する敷地は個別に確認
液状化	市の当該ページに記載なし	東京都の公開資料で物件ごとに確認
津波・高潮	内陸の市で、市の当該ページに掲載なし	本記事では扱いません

市の防災マップのページには、浸水・土砂災害ハザードマップのほかに、防災マップ、防災地区カルテ、土砂災害警戒区域の情報、空堀川流域広域雨水整備検討協議会のページが並んでいます（出典：東大和市「防災マップ・ハザードマップ」）。物件の所在地が地図のどこに当たるか、まず理事会で一度開いてみてください。

洪水：想定最大規模は「1時間156mm・24時間657mm」

東京都建設局は、空堀川・奈良橋川の洪水浸水想定区域図を令和6年2月15日に公表しています。想定降雨は、1時間最大雨量156mm・24時間総雨量657mmです。この図は、黒目川・落合川・柳瀬川とあわせて東村山市、東大和市、清瀬市、東久留米市、武蔵村山市にまたがる流域を対象にしており、東大和市に関係する河川は空堀川と奈良橋川です（出典：東京都建設局「黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川及び奈良橋川洪水浸水想定区域図」）。

市が公表している資料では、空堀川・奈良橋川沿いで最大2〜3m未満の浸水が想定され、浸水想定区域内の建物は2,478棟（うち住宅系2,303棟）、浸水深1.0m以上の区域にある建物は812棟とされています（出典：東大和市の公表資料（立地適正化計画関連、令和8年5月掲載））。2mを超える浸水になれば、1階の電気室やポンプ室はもちろん、低層階の住戸も無傷では済みません。

内水：南街・立野は「川の外」でも安心できません

同じ資料では、南街・立野で1〜2mの内水浸水が予測されています。内水氾濫は、大雨で下水道や排水路が処理しきれず、川から離れた場所でも水が溜まる現象です。マンションの敷地側溝や雨水桝が詰まっていると、さらに悪化します。私が排水の点検を最優先にお勧めするのは、このためです。

土砂災害：警戒区域54か所、特別警戒区域50か所

市の公式ページによれば、土砂災害警戒区域（イエローゾーン）は54か所（急傾斜地の崩壊50か所、土石流4か所）、特別警戒区域（レッドゾーン）は50か所（急傾斜地の崩壊47か所、土石流3か所）です。区域内の建物は、警戒区域で154棟、特別警戒区域で21棟とされています（前掲の市の公表資料）。具体的な町名の一覧は、ここでは断定しません。ご所有・管理するマンションの敷地や隣接地が斜面に接している場合は、市の防災マップと国土交通省の重ねるハザードマップで、所在地を直接ご確認ください。

地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地、丘陵に接する斜面地、築古の中低層団地

東大和市は、空堀川・奈良橋川沿いの低地と、市の北側に広がる丘陵地に接する住宅地が同居する街です。場所によって、傷み方の出方が違います。

川沿い・内水エリアのマンション：地下駐車場や1階の電気室、ポンプ室が水に弱い建物です。外壁側に問題がなくても、設備側で被害が出ます。

斜面地・崖地に接するマンション：擁壁のひび割れと水抜き穴の詰まりが課題です。雨水が背面にたまると、擁壁にかかる圧力が上がります。外壁やバルコニーの漏水と違い、気づいたときには手遅れになりやすい部位です。

築30〜40年の中低層マンション・団地：屋上防水の改修周期を超え、立上りやドレンまわりから雨水が回る例が多いです。私が現場でよく見るのは、築35年前後で一度も防水をやり直しておらず、最上階の天井に染みが出てから慌てて相談される流れです。そうなると、防水だけでなく下地や内装の補修まで必要になり、費用は膨らみます。

東大和市のマンション管理適正化推進計画（計画期間は令和5年度から令和12年度）によれば、市内のマンションは約7,100戸で、そのうち築40年以上は約900戸です（出典：東大和市マンション管理適正化推進計画）。約900戸が築40年を超えているという数字は、防水や排水の更新時期を迎えた建物が市内に一定数あることを示しています。

地震：総合危険度ランク3は7町丁目、ランク4以上は確認できません

東京都の地域危険度測定調査（第9回）の一覧表によれば、東大和市は60の町丁目があり、総合危険度でランク3となっているのは、湖畔1丁目・2丁目、新堀1丁目、南街1丁目・2丁目・5丁目・6丁目の7町丁目です。取得できた一覧表では、ランク4以上の町丁目は確認できませんでした（出典：東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（東大和市）」）。

市の公表資料では、多摩東部直下地震（M7.3）の想定で、立野・中央地域が震度6強、その他の地域が震度6弱、焼失棟数は368棟（1.8%）とされています。ただし、これは「地域」の指標です。個々のマンションの耐震性や、設備の損傷による漏水リスクとは別の話です。危険度が低い地域でも、受水槽や給水配管が揺れで壊れれば、共用部で水が噴き出します。

気象庁のデータ：強い雨は増えています

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています。80mm以上では約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計であり、東大和市に限った数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨のほうが強くなる方向にあることは、現場の実感とも一致します。

東大和市で使える大規模修繕の漏水チェックポイント7つ

ここからが本題です。大規模修繕の現場で、漏水の原因として私が優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉・土砂で詰まると、屋上に水が溜まります。想定最大規模の豪雨では、排水能力の余裕がそのまま被害の差になります
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で、赤外線やドローンを使った非破壊の点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。これは私の現場感覚の目安で、物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急的な対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。排水の詰まりを放置して下地まで傷めると、この金額が一気に跳ね上がります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（足場を組む時間がありません）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。このとき、足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかります。その間、雨はまた降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えます。作業員は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も、足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。私は共用部を次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	設置階が低くないか。浸水時は停電とエレベーター停止につながります
高	給水ポンプ・受水槽	浸水・地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	避難通路・階段	屋外階段の防水と手すり、通路の排水を確認します
中	エレベーター	停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します

東京都が実施するマンション防災の支援制度もあります。内容は年度ごとに変わりますので、申請前に東京都マンションポータルサイトで令和8年度の最新情報をご確認ください。

東大和市の防災補助・耐震助成・税の減額制度

東大和市の公式ページ（令和8年度、更新日は2026年4月6日）によれば、分譲マンションに対しては耐震診断の助成があります。対象は、昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた、市内の耐火または準耐火建築物で3階以上の分譲マンションの管理組合です。耐震診断は評定機関の評定を受ける必要があり、助成は費用の3分の2、上限は200万円です。市では木造住宅の耐震診断（上限5万円）、耐震改修（上限30万円）、除却（上限30万円）の助成も行っています。予算額に達すると受付が終了しますので、事前相談が推奨されています（出典：東大和市「耐震診断・耐震改修・除却の助成制度」）。なお、この助成は耐震診断が対象で、耐震改修工事そのものの助成は同ページに分譲マンション向けとしては記載がありません。

大規模修繕に直接かかわる制度としては、「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額」があります。東大和市の公式ページに記載された要件は次のとおりです（出典：東大和市「固定資産税の減額措置」）。

• 築後20年以上、総戸数10戸以上のマンション
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に長寿命化工事が完了すること
• 工事が完了した翌年度分の当該家屋の固定資産税の3分の1を減額
• 申告は工事完了後3か月以内

東京都主税局の案内では、この制度には管理計画の認定を受けているか、または管理適正化に向けた助言・指導の対象であることなどの要件もあるとされています（出典：東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」）。なお、東大和市の上記ページの関連書類の日付は2025年4月14日です。令和8年度の運用に変更がないか、課税の窓口へ申請前にご確認ください。工事の完了期限が令和9年3月31日ですので、今から大規模修繕を計画する管理組合は、工期との兼ね合いを早めに整理することをお勧めします。

東大和市のマンション管理計画認定制度は、市内の区分所有マンションが対象で、市への申請手数料は無料です。事前確認を受ける際のマンション管理センターの支援サービスは1申請あたり10,000円、認定の有効期間は5年間です（出典：東大和市「マンション管理計画認定制度」）。この案内資料には制度開始当時の記載が含まれ、掲載日が明記されていないため、手数料や運用の最新状況は申請前に市の都市づくり課へご確認ください。

まとめ＋今週動くこと3点

東大和市の漏水・防災対策は、「排水」「設備の高さ」「防水の周期管理」の3点に集約されます。降り方が変わっているのは気象庁のデータからも明らかで、これまでの設計の前提を、一度見直す時期に来ていると私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 屋上ドレンとバルコニー排水溝の目視点検（落ち葉・砂の撤去。専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
2. 市の防災マップと国土交通省のハザードマップポータルサイトで、自分の建物の所在地の洪水・内水・土砂災害リスクを確認し、受変電設備・給水ポンプの設置階を図面で調べる
3. 前回の防水工事の時期を確認し、12〜15年を超えていれば、調査のご相談を

10月も台風の影響が残る季節です。まずは理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。地元・東大和市のマンションが、豪雨のたびに住民の皆さまを不安にさせない状態であってほしいというのが、私の願いです。

関連して、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

よくあるご質問

Q. 東大和市の分譲マンションで、洪水の心配はありますか？

A. 空堀川・奈良橋川で洪水浸水想定区域が示されており、想定は1時間156mm・24時間657mmの最大規模降雨です。市の資料では沿川で最大2〜3m未満とされています。物件ごとの浸水深は、市の防災マップと東京都建設局の公開図で確認してください。

Q. 川から離れていれば安心ですか？

A. 市の資料では、南街・立野で1〜2mの内水浸水が予測されています。川から離れていても、排水が追いつかなければ水は溜まります。敷地内の側溝や雨水桝の点検が有効です。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. 原因箇所の特定と応急処置であれば、ロープアクセス工法で足場なしの短期対応が可能なケースが多いです。ただし原因や規模により異なりますので、まず現地調査をお勧めします。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が目安ですが、既存防水の状態や面積で変動します。無料で概算お見積りを提示しますので、ご相談ください。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は、足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mの例では、足場3か月に対し1.5〜2か月です。

Q. 東大和市で、分譲マンションの耐震診断に助成はありますか？

A. 昭和56年5月31日以前に建築確認を受けた3階以上の耐火・準耐火の分譲マンションが対象で、費用の3分の2、上限200万円です（令和8年度）。評定機関の評定が必要ですので、事前に市へご相談ください。

Q. 固定資産税の減額制度は、どのマンションでも使えますか？

A. 築20年以上・10戸以上で、長寿命化工事を令和9年3月31日までに完了することなどが要件です。ほかにも要件がありますので、詳細は東大和市の公式ページと窓口でご確認ください。

Q. 土砂災害警戒区域の近くですが、何から始めるべきですか？

A. 擁壁のひび割れ、水抜き穴の詰まり、背面の排水を確認する専門家の点検をお勧めします。まず市の防災マップで、敷地が区域に含まれるかを確認してください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月4日時点で公表されている東大和市および国土交通省・東京都・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。市の一部資料は掲載日が明記されていない、または前年度の日付のため、その旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、東大和市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 東大和市「浸水・土砂災害ハザードマップを改訂しました」
• 東大和市「防災マップ・ハザードマップ」
• 東大和市「立地適正化計画関連資料（災害リスク）」
• 東大和市「耐震診断・耐震改修・除却の助成制度」
• 東大和市「固定資産税の減額措置」
• 東大和市「マンション管理適正化推進計画」「マンション管理計画認定制度」
• 東京都建設局「洪水浸水想定区域図（黒目川、落合川、柳瀬川、空堀川及び奈良橋川）」
• 東京都都市整備局「地震に関する地域危険度一覧表（東大和市）」
• 東京都主税局「長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 国土交通省「重ねるハザードマップ」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月4日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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