Q. 平塚市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 平塚市内の建物の定期報告は、平塚市まちづくり政策部建築指導課の所管です。平塚市の一覧表では、共同住宅は「サービス付き高齢者向け住宅」に限って対象とされており、住戸だけの一般の分譲マンション・賃貸マンションは建築物の定期報告の対象外です（出典：平塚市「定期報告の対象建築物・建築設備等の一覧表（令和7年7月1日以降）」）。一方、ホテル・旅館、病院、一定規模の店舗・飲食店が入る建物は対象になり、平塚市では特定建築物の報告が「毎年」、報告時期は「4月1日から10月31日まで」です（出典：平塚市「定期報告制度」）。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月16日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：平塚市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区、横須賀市に続き、今回は湘南エリアの平塚市を取り上げます。

平塚市の推計人口は、令和8年7月1日現在で257,320人、120,287世帯。面積は67.83㎢です（出典：平塚市「人口速報」令和8年7月1日現在）。市の南側は相模湾に面し、JR平塚駅を中心に商業ビルと集合住宅が集まっています。

平塚市は、建築基準法上の「特定行政庁」として、定期報告を自ら所管している市です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。一方、近隣の伊勢原市・大磯町・二宮町・寒川町は、神奈川県平塚土木事務所の建築指導課が所管しています（出典：神奈川県「平塚土木事務所 計画建築部 建築指導課」）。名前は似ていても、平塚市の建物は「市の建築指導課」、周辺の町は「県の平塚土木事務所」と、所管が分かれる点に注意してください。

12条点検の目線で平塚市を見ると、ポイントは3つです。

• 特定建築物（建物本体）の報告が「毎年」。東京23区などで多い「3年ごと」とは違います。
• 報告時期は毎年「4月1日から10月31日まで」。期間が決まっているため、調査の段取りを夏までに固める必要があります。
• 調査・検査は「報告の日前1月以内」に行ったものとする、と市が明記しています。

この記事の公開日（2026年10月16日）から見ると、令和8年度の報告期限である10月31日まで残り約2週間です。今年度の報告がまだのオーナーさまは、まず建築指導課か提出先の協会に状況を確かめてください。

平塚市で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	平塚市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外
サービス付き高齢者向け住宅（3階以上にある、2階部分が300㎡以上、または地階にある）	対象
ホテル・旅館（同上）	対象
病院・有床診療所・老人ホーム・グループホーム等（同上）	対象
店舗・飲食店（3階以上や地階に100㎡超、2階部分が500㎡以上、または合計3,000㎡以上）	対象
劇場・集会場など（3階以上や地階に100㎡超、または200㎡以上）	対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：平塚市「定期報告の対象建築物・建築設備等の一覧表（令和7年7月1日以降）」。一覧表には、対象用途を避難階以外の階に持つものが対象である旨の注記があります。個別の判定は市にご確認ください）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

平塚市は毎年報告なので、「10年を超えた年度の報告」がそのまま全面打診の年になります。3年周期の自治体より、準備の猶予が短いということです。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。平塚市のページは、多くの犠牲者を出した建築物事故の大半は維持管理が不適切なものだったと説明し、報告をしなかったり虚偽の報告をした場合は百万円以下の罰金の対象になる（建築基準法第101条）と明記しています（出典：平塚市「定期報告制度」（2025年12月11日更新））。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

平塚市の報告時期は、次のとおりです。

種類	報告の周期と時期（平塚市）
特定建築物（定期調査）	毎年／4月1日〜10月31日
建築設備（定期検査）	毎年／4月1日〜10月31日
防火設備（定期検査）	毎年／4月1日〜10月31日
昇降機・遊戯施設（定期検査）	毎年／検査済証の交付を受けた日の属する月と同じ月
共通	調査・検査は、報告の日前1月以内に行ったもの

（出典：平塚市「定期報告制度」）

調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに、全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。制度の全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」でも確認できます。

平塚市の12条点検：窓口・提出先・最近の改正

制度の相談は平塚市建築指導課

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	平塚市 まちづくり政策部 建築指導課
住所	〒254-8686 平塚市浅間町9番1号 本館6階
電話（建築安全担当）	0463-20-8860

（出典：平塚市「定期報告制度」）

報告書の提出先は神奈川県建築安全協会

平塚市は、定期報告に関する業務を一般財団法人神奈川県建築安全協会に委託しています。報告書は市役所ではなく、協会（横浜市中区元浜町、ヘリオス関内ビル）に提出します。電話は特定建築物・建築設備等が045-212-4511、昇降機等が045-212-4519です。報告書の様式も協会のホームページからダウンロードします（出典：平塚市「定期報告制度」）。窓口へ持参する場合の予約の要否や受付日は、事前に協会へ確認してください。

令和7年の2つの改正

平塚市のページでは、次の2点の改正が案内されています。

• 防火設備の対象の見直し（令和7年7月1日〜）：国土交通省の告示改正に伴い、定期報告の対象となる防火設備が見直されました。一覧表（令和7年7月1日以降版）では、常時閉鎖式の防火設備のうち、避難経路に設けたもの、吹抜けに面して設けたもの、日常の通行が多く開閉の頻度が高いものなど、各階の主要な防火扉が対象として整理されています。
• 簡易リフトの扱い（令和7年11月1日〜）：労働安全衛生法で規制を受ける簡易リフトは、建築基準法のエレベーター・小荷物専用昇降機の定期報告の対象外になりました。

調査会社に依頼するときは、見直し後の調査項目・様式を理解しているかを確認してください。

「4月〜10月」と「報告前1か月以内」をどう組み合わせるか

平塚市の12条点検で一番大事なのは、この2つのルールの組み合わせです。

報告期限が10月31日なら、調査はその1か月前、つまり9月〜10月に行うのが一つの目安になります。ところが、この時期は台風や秋の長雨と重なります。外壁の打診は、雨や強風の日は作業ができません。私の現場経験でも、秋に予定を組んだ打診が天候で何日も止まったことは一度や二度ではありません。

そのため、私は平塚市のオーナーさまには次のような組み方をお勧めしています。

時期	やること
前年度の冬〜春	竣工年・前回の全面打診の年を確かめ、令和◯年度が全面打診の年かを判定する
4月〜5月	調査会社と工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）を決め、日程を押さえる
6月〜8月	梅雨明け後に全面打診を実施し、1か月以内に報告書を提出する
9月〜10月	天候で遅れた場合の予備期間として残しておく

「報告前1か月以内」の運用（どの日から数えるか、全面打診に時間がかかる場合の扱いなど）は、計画段階で建築指導課に確認しておくと安心です。

平塚市ならではの事情：湘南の海風と、駅前の外壁

「落ちたら誰に当たるか」で調べる面を決める

告示第282号で全面打診の対象になるのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。平塚駅周辺のように、歩道に面した商業ビルや店舗併設のマンションが多い地域では、道路側の外壁がまず対象になります。調査会社とは「どの面が対象か」を最初にすり合わせると、見積の数量がぶれにくくなります。

海に近い建物は、劣化の進み方が違う

平塚市の南側は相模湾に面しています。海からの風を受ける建物は、塩分で鉄部のさびや外壁の汚れが進みやすい傾向があります。タイルの目地やシーリングの傷みが早く出ることもあり、10年を待たずに浮きが見つかる建物もあります。海に近い面は、報告年でなくても手の届く範囲で一度叩いてみることをお勧めします。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけの分譲マンションは建築物の定期報告の対象外ですが、外壁タイルが落ちて通行人がけがをすれば、建物の所有者として責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。報告義務の有無にかかわらず、竣工から10年を目安に外壁の状態を把握しておくことが、結果的に管理組合やオーナーさまを守ります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：毎年報告の平塚市では、翌年度の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

平塚市は毎年報告なので、たとえば平成28年度に全面打診をした建物は、10年を超える令和9年度の報告で全面打診が必要になる可能性が高い、と考えてください。まずは修繕履歴で、前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。しかも平塚市では毎年の報告期間が4月〜10月と決まっており、調査は報告前1か月以内というルールもあるため、足場を組んで叩いて外すまでの段取りをこの期間に収める必要があります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。平塚市の「4月〜10月」「報告前1か月以内」という枠の中でも、天候の予備日を取りやすくなります。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。駅前の店舗やホテルにとっては大きな利点です。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、市街地でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

平塚市は毎年報告なので、全面打診の年と大規模修繕の年を重ねやすい自治体でもあります。大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。令和9年度以降に全面打診を控える建物なら、令和8年度のうちに外壁の状態を把握し、その結果を大規模修繕の計画に組み込むのが理想です。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 平塚市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 平塚市の一覧表では、共同住宅はサービス付き高齢者向け住宅に限って対象とされています。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。

Q. 1階や2階に店舗が入るマンションは対象になりますか？

A. 店舗の用途・階・面積によっては特定建築物として対象になります。たとえば物販店・飲食店は、3階以上や地階に100㎡を超える部分がある場合、2階に500㎡以上ある場合などが対象です。判断に迷う場合は、平塚市建築指導課（建築安全担当 0463-20-8860）に相談してください。

Q. 平塚市の定期報告はいつ出せばよいですか？

A. 特定建築物・建築設備・防火設備は、毎年4月1日から10月31日までが報告時期です。昇降機・遊戯施設は、毎年、検査済証の交付を受けた日の属する月と同じ月に報告します。

Q. 報告書はどこに出しますか？

A. 平塚市は定期報告の業務を一般財団法人神奈川県建築安全協会（横浜市中区元浜町）に委託しています。報告書の提出と様式のダウンロードは協会です。制度の相談は市の建築指導課です。

Q. 調査はいつ行えばよいですか？

A. 平塚市は「報告を行う場合の調査・検査は、その報告の日前1月以内に行ったもの」としています。秋は台風や長雨で打診が止まりやすいため、梅雨明け後の夏に調査し、早めに報告する段取りをお勧めします。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。平塚市は毎年報告のため、10年を超えた年度の報告が全面打診の年になります。

Q. 足場を組まずに外壁の全面打診はできますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、足場なしで外壁を叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

平塚市の12条点検は、平塚市建築指導課が所管し、報告書は神奈川県建築安全協会に提出します。住戸だけのマンションは建築物の定期報告の対象外ですが、飲食店・物販店・ホテル・病院などが一定規模で入る建物は対象です。特定建築物も毎年報告で、報告時期は4月1日から10月31日まで、調査は報告の日前1か月以内に行う必要があります。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 令和8年度の報告が済んでいるかを確かめる：対象建物で未提出なら、期限の10月31日までに何ができるかを、すぐに協会か建築指導課へ相談する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和9年度の報告時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 令和9年度の段取りを今から組む：梅雨明け後の調査と天候の予備日を前提に、工法（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）と大規模修繕との一体化を、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。平塚市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告期間が始まる前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 平塚市「定期報告制度」（2025年12月11日更新）
• 平塚市「定期報告の対象建築物・建築設備等の一覧表（令和7年7月1日以降）」
• 平塚市「人口速報（令和8年7月1日現在）」
• 神奈川県「平塚土木事務所 計画建築部 建築指導課」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月16日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・平塚市・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。平塚市「定期報告制度」は2025年12月11日（令和7年度）の更新で、令和7年7月1日の防火設備の見直しと令和7年11月1日の簡易リフトの扱いの変更を反映しています。令和8年度に入ってからの改定は確認できませんでしたが、令和7年度掲載の情報であるため、報告前に必ず市へ現行の内容をご確認ください。人口は令和8年7月1日現在の推計値で、市は国勢調査確報値の公表後（令和8年11月頃予定）に数値を遡って変更する予定としています。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、平塚市建築指導課（建築安全担当 0463-20-8860）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月16日

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