結論：平塚市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。平塚市の分譲マンションの管理計画認定は、平塚市が認定します。窓口は建築指導課です。マンション管理センターの手続支援サービスを通じて申請する場合、市への手数料はかかりません（出典：平塚市「マンション管理計画認定制度、助言・指導について」、ページ更新日2026年5月18日）。

また、平塚市は市独自の認定基準を設けていません。市のマンション管理適正化指針は「国の指針と同様の内容」とされています（出典：平塚市空家等対策計画（令和5年3月改定））。国の基準を満たせば足りる、ということです。

ただし、管理組合が市へ直接申請することはできません。マンション管理士による事前確認を受け、同じ手続支援サービスを経由して市へ申請する流れです。

実際にかかる費用を整理します。

• 平塚市への認定手数料：サービス経由の申請ではかからない
• システム利用料：1申請あたり10,000円（税込）
• 事前確認審査料：マンション管理センターへ直接申し込む場合は、長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）。マンション管理士や管理会社に直接頼む場合は、管理組合と依頼先の取り決め

センター直接申込なら、目安は合計2万円ほどです（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。長期修繕計画の見直しや規約改正を専門家に頼む費用は、別にかかります。

認定を取ると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。平塚市の固定資産税の減額割合は、国の枠で最大の「2分の1」です。ただし、2回目以降の長寿命化工事を令和9年3月31日までに終えることが条件になります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上関わってきました。湘南の海風を受ける平塚市の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、認定主体、17要件、申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順に整理します。

認定主体はどこか：平塚市が自ら認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。平塚市では、令和5年4月に制度を創設し、マンション管理適正化推進計画を「平塚市空家等対策計画」に位置づけています。県ではなく、市が窓口です。

窓口は建築指導課（浅間町9番1号、本館6階）で、建築指導担当の直通電話は0463-21-9731です。制度の一般的な相談先として、日本マンション管理士会連合会の相談ダイヤル（03-5801-0858、月〜土の10時から17時）も案内されています。

平塚市のマンションの実情は、空家等対策計画に数字が出ています。平成30年（2018年）時点の推計で、市内のマンションは約16,100戸、うち築40年以上が約3,200戸です。計画では、築40年以上の戸数が10年後に約7,600戸（約2.4倍）、20年後に約11,100戸（約3.5倍）になると推計されています（出典：平塚市空家等対策計画（令和5年3月改定））。この数字は住宅・土地統計調査をもとにした推計で、棟数や管理組合へのアンケート結果は計画に載っていません。

20年で築古マンションが3.5倍に増えていく計算です。長期修繕計画と修繕積立金の見直しは、平塚市の多くの管理組合にとって先送りできない課題だと、私は感じています。なお、計画期間は令和5年度から令和9年度までの5か年です。

認定17要件：理事会が確認しやすい順に整理する

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他の5分野です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。平塚市は上乗せをしていませんので、この17項目が全部です。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害時などに専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

議事録が薄い、書面決議が続いているという組合は、議事録の残し方から整えるのが近道です。私はいつも、そうお伝えしています。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上確認していること、そして「地方公共団体のマンション管理適正化指針に照らして適切であること」です。平塚市の指針は国と同様の内容ですので、ここで追加の宿題は出ません。

現場で見る「計画の古さ」と足場費の考え方

認定の準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。10年以上前の計画のまま、資材費や人件費の上昇を織り込んでいない組合は少なくありません。海に近いエリアでは、潮風による外壁や金物の傷みが早く、築年数の割に劣化が進んでいる建物にも出会います。

以前、築35年ほどの海寄りのマンションの理事会に呼ばれたときのことです。長期修繕計画の数字が長く動いておらず、理事長さまは「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べたところ、10階建てで外周80m、工期3か月ほどという条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

足場を組む工法と、足場を使わないロープアクセス工法の違いは、明誠のロープアクセス工法の詳細ページで整理しています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して、安全を二重に守りながら作業します。大規模修繕の進め方は大規模修繕工事の安全管理と進め方に、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

独自基準の有無と実務への影響：平塚市は「国の基準のみ」です

神奈川県内では、川崎市のように、管理組合の登録を条件にしている市があります。平塚市はそうではありません。市のページには、市独自の基準である旨の記載がなく、空家等対策計画では、指針は国と同様の内容とされています。

ただし、計画には「実態調査等を踏まえ、本市の地域性に応じたマンション管理の基準の作成を検討します」という趣旨の記述もあります。今は国の基準のみですが、将来、市独自の基準が加わる可能性は残っています。この「独自基準なし」は、実務上、次の三つの意味をもちます。

1. 上乗せ書類が少ない。登録手続きなどを別に済ませる必要がありません
2. 事前確認の範囲と市の審査の範囲が一致する。センターの案内では、事前確認は国の認定基準への適合が対象です
3. 他市の記事や解説と比べるとき、国の17項目の理解がそのまま使える

ここで一点、お断りしておきます。市のページには、標準処理期間と認定の有効期間の記載がありませんでした。国の制度では認定の有効期間は5年間で、満了までに更新申請をします。申請の前には、建築指導課へ最新の運用を電話で確認してください。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せません。事前確認から始めます

平塚市の標準ルート

市のページによると、流れは次のとおりです（出典：平塚市「マンション管理計画認定制度、助言・指導について」）。

1. 認定基準のセルフチェックを行う
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する（総会決議がないと事前確認を受けられません）
3. マンション管理センターの手続支援サービスで、マンション管理士による事前確認を受ける
4. 同サービスを経由して、平塚市へ認定申請する
5. 市が審査し、適合すれば認定される

申請時に公表へ同意したマンションは、マンション名、所在地、認定コードが、マンション管理センターの閲覧サイトと市のWebサイトに掲載されます。認定にかかる期間は、市のページに記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、少なくとも2〜3か月は見ておくのが現実的だと、私は考えています。

事前確認の依頼先と費用

マンション管理センターの案内では、申請の経路が次のように整理されています（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
⑤	地方公共団体に直接申請	事前確認なし

平塚市のページが案内しているのは、センターの手続支援サービス経由の申請です。⑤の直接申請は、市のページに「市へ直接申請することはできません」と明記されています。システム利用料は1申請あたり10,000円（税込）です。地方公共団体が手数料を定めている場合は別途かかりますが、サービス経由で申請する場合、平塚市は手数料をかけていません。

「助言・指導」という、もう一つの入口

平塚市のページには、認定とは別に「助言・指導」の案内があります。市から管理状況について助言・指導を受け、長期修繕計画の作成や見直しなどを行ったうえで、一定の要件を満たせば、固定資産税の優遇を受けられるという仕組みです。認定の要件がすぐには整わない組合にとって、現実的な選択肢になり得ます。どちらの入口が合うかは、建築指導課への相談で見極めてください。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の制度では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、参酌基準（国の目安）は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF）、令和8年4月1日現在）。

平塚市は、この割合を最大の「2分の1」としています。市のページによる主な内容は次のとおりです（出典：平塚市「マンション長寿命化促進税制」）。

• 工事完了の翌年度分の建物の固定資産税を、1年間2分の1減額。都市計画税は対象外
• 減額の上限は、1戸あたり100平方メートル（共用部分を含む）まで
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上、専有部分の床面積の2分の1以上が居住用
• 平塚市の管理計画認定、または助言・指導の手続きが、建築指導課で完了していること
• 屋根防水、床防水、外壁塗装等の長寿命化工事を過去に1回以上実施し、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに、2回目以降の工事を完了していること
• 工事完了日の翌年1月1日までに、管理計画の認定を取得すること
• 申告は、工事完了から3か月以内。申告先は固定資産税課（家屋担当は0463-21-8768）
• 1つのマンションにつき減額は1度のみ。耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額とは重複しない

押さえたいのは期限です。令和9年3月31日の工事完了が前提ですので、これから設計から施工へ進めるには、日程に余裕がありません。認定は建築指導課、減額の申告は固定資産税課と、窓口が分かれる点にも注意が必要です。申告には、認定通知書の写しや修繕積立金引上証明書などの書類がそろいます。築年数や過去の工事内容で当てはまるかが変わりますので、固定資産税課への事前相談をおすすめします。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。【フラット35】維持保全型には予算金額があり、見込みに達すると受付が終わります（出典：【フラット35】維持保全型）。売る側にとっても、認定済みであることは、買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。国土交通省の資料では、10年満期の年平均利率（税引前）が認定マンション年2.1%、未認定年2.0%の例が示され、応募受付期間は2026年4月13日から10月9日までです。本記事の公開日の10月14日には、今回の募集は終わっています。次回以降の募集は、住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国土交通省の資料で、管理計画認定により金利引下げを受けられるとされています。引下げ幅は資料に記載がなく、住宅金融支援機構のページでも、認定との関係は確認できませんでした。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページや窓口で、最新の条件を確認してください。

数字で見る経済効果のイメージ

仮に総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。物件ごとに大きく変わります。工法で足場の比率を下げ、制度で税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みは、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省のページでは、令和9年度から、分譲事業者が分譲時に管理計画認定を申請できるようになると案内されています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布、施行は令和9年4月1日です。地方公共団体への申請日が令和9年4月1日以降になる場合は、見直し後の認定基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

平塚市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。建築指導課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期と、規約・名簿・会計の現状を確認。建築指導課へ運用を電話で確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先（表の①〜④）を決め、費用を見積もる
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録などをそろえ、事前確認を依頼
令和9年2〜3月	事前確認を終え、手続支援サービスから平塚市へ申請

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

平塚市の管理計画認定は、平塚市が認定行政庁で、サービス経由なら市の手数料は不要、市独自の基準はなく、国の17項目を満たせば足ります。市へ直接は申請できず、マンション管理士による事前確認を経て、手続支援サービスから申請する形です。費用の中心は、システム利用料10,000円と事前確認審査料です。固定資産税の減額は2分の1ですが、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 建築指導課（0463-21-9731）へ、認定と助言・指導のどちらが自分のマンションに合うかを問い合わせる
3. 固定資産税の減額が気になる場合は、固定資産税課家屋担当（0463-21-8768）へ、自分の建物が条件に当てはまるか確認する

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。令和9年3月が一つの分かれ目です。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 平塚市の管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 手続支援サービス経由で申請する場合、平塚市への手数料はかかりません。ただし、システム利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））は別にかかります。

Q. 平塚市に独自の認定基準はありますか？

A. 現時点ではありません。市のマンション管理適正化指針は国の指針と同様の内容とされており、国の17項目を満たせば足ります。ただし、市は地域性に応じた基準の作成を検討するとしています。

Q. 管理組合が平塚市に直接申請することはできますか？

A. できません。市のページに「市へ直接申請することはできません」と明記されています。総会決議、マンション管理士による事前確認、手続支援サービス経由の認定申請の順に進みます。

Q. 事前確認は誰に頼めばよいですか？

A. 事前確認講習を修了したマンション管理士、管理会社、日本マンション管理士会連合会、マンション管理センターへの直接申込のいずれかです。費用は、連合会とセンターなら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）、それ以外は依頼先との取り決めです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 平塚市では工事完了の翌年度の建物分が1年間、2分の1減額されます。1戸あたり100平方メートルまでが上限で、都市計画税は対象外です。新築から20年以上、総戸数10戸以上、2回目以降の工事を令和9年3月31日までに完了していることなどが条件で、申告は工事完了から3か月以内に固定資産税課へ行います。

Q. 認定ではなく「助言・指導」でも固定資産税の優遇は受けられますか？

A. 平塚市の案内では、市から助言・指導を受けて長期修繕計画の作成や見直しなどを行い、一定の要件を満たせば、固定資産税の優遇を受けられます。認定と助言・指導で申告に必要な書類が異なりますので、建築指導課と固定資産税課に確認してください。

Q. 認定までにどれくらいかかりますか？

A. 市のページには標準処理期間の記載がありません。事前確認と市の審査を合わせて、2〜3か月は見ておくと安心です。国の制度では、認定の有効期間は5年間です。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている平塚市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。平塚市の管理計画認定制度のページの更新日は2026年5月18日です。固定資産税減額のページには更新日の記載がなく、空家等対策計画は令和5年3月改定、戸数の数字は平成30年時点の推計です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず平塚市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 平塚市「マンション管理計画認定制度、助言・指導について」
• 平塚市「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）」
• 平塚市「平塚市空家等対策計画（令和5年3月改定）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」