Q. 川崎市高津区のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 川崎市高津区の建物の定期報告は、高津区役所ではなく川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当の所管です。川崎市は、サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンション・アパート・寮を「定期報告の対象外」と案内しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。ただし、1階・2階に物販店や飲食店が一定規模で入る建物は対象になり得て、その場合は店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁も調査範囲になります。外壁の全面打診は、対象建築物であれば竣工・外壁全面改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの最初の定期調査で必要です（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月14日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：川崎市高津区で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、川崎市川崎区・中原区に続き、今回は川崎市高津区を取り上げます。

川崎市高津区は、細長い川崎市のほぼ中央に位置する区です。面積は17.10㎢で、市全体の約12%にあたります。区の中心である溝口は、江戸時代から大山街道の宿場町として栄えました。いまは駅前に大きな商業ビルが建ち、ペデストリアンデッキ「キラリデッキ」も整備されています。区内には小さな工場が多く、研究開発拠点の「かながわサイエンスパーク」もあります（出典：川崎市高津区「高津区ってどんなまち？」、川崎市「高津区 概要・概況・特性」）。人口は令和4年3月末の住民基本台帳で230,476人です（出典：川崎市「町丁別世帯数・人口（令和4年3月末日現在）」）。

12条点検の目線で見ると、高津区には次の特徴があります。

• 溝口駅の周辺に、1階・2階が店舗で上が住戸という「店舗併設マンション」や、飲食店の入る雑居ビルが集まる
• 大山街道沿いなど、古くからの商店街に面して建つ中低層のビルがある
• 多摩川沿いの低地と、丘陵の斜面地が隣り合い、敷地の高低差が大きい建物がある

このうち1つ目が、高津区で12条点検を考えるうえで一番大事なポイントです。川崎市高津区で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	川崎市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート・寮	対象外
事務所だけのビル	対象外（事務所は対象用途に指定されていない）
1階が物販店・飲食店で上がマンションの建物	店舗の規模により対象。対象になれば、店舗利用客に影響し得るマンション部分の外壁も調査範囲
2階以上に飲食店・物販店が一定規模で入る雑居ビル	規模により対象
ホテル・旅館	規模により対象
病院・有床診療所・老人ホーム・サ高住・グループホーム	規模により対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」、川崎市「定期報告関連のよくある質問」）

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

定期報告の対象外のマンションでも、私はこの「10年」を一つの目安にして、外壁の状態を確認することをお勧めしています。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。川崎市高津区を含む川崎市内では、川崎市がこれにあたります。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

川崎市の案内では、報告の周期は次のとおりです（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新））。

種類	報告の周期（川崎市）
建築物（特定建築物定期調査）	3年ごと（令和7年、令和10年、令和13年…）
建築設備 定期検査	毎年
防火設備 定期検査	毎年（常時閉鎖式防火扉は3年ごと）
昇降機・遊戯施設 定期検査	毎年（前回の定期報告から1年以内）

報告の義務を負うのは所有者または管理者です。調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。川崎市は「調査・検査は、定期報告書の提出日から遡って3か月以内に行うこと」とも定めています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、おおむね10年ごとに全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。

また、令和7年7月1日施行の国の告示改正（令和6年国土交通省告示第974号ほか）について、川崎市は独自の扱いを示しています。常時閉鎖式防火扉だけが設置されている建物は、その検査を特定建築物定期調査に付加して報告するというものです。随時閉鎖式の防火設備もある建物は、防火設備定期検査で報告します（出典：川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」）。調査会社に依頼するときは、川崎市の扱いを理解しているかを確認してください。

川崎市高津区の12条点検：対象の線引き・報告時期・窓口

窓口は川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当
住所	〒210-8577 川崎市川崎区宮本町1番地
電話	044-200-2757
FAX	044-200-3089
メール	50kesido@city.kawasaki.jp

高津区役所（下作延2丁目）には建築の定期報告の窓口はありません。相談や提出先は、川崎区にある市の建築指導課です。高津区のオーナーさまから「区役所に聞いたら市役所だと言われた」というお話を伺うことがありますが、最初から建築安全担当に連絡すれば二度手間になりません。

提出は「郵送」が基本、神奈川県建築安全協会経由も可能

川崎市は定期報告書を郵送で受け付けています。郵送の場合は報告書・概要書を各1部、連絡先と、切手を貼った返信用封筒を同封します。市に直接出す場合、手数料はかかりません。

一方、（一財）神奈川県建築安全協会を経由して提出することもできます。この場合は2部を持参し、報告手数料が必要です。協会経由の場合に限り、建物に掲示できる「定期調査報告済証」が発行されます（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。溝口駅周辺のように飲食店のテナント入れ替わりが多いビルでは、「点検済みの建物」と示せることが、新しいテナントへの安心材料になります。

建築物の受付は令和7年の次が令和10年、ただし設備は毎年

川崎市は、建築物の用途ごとに受付期間を決めています。

用途	建築物（3年ごと）	建築設備・防火設備（毎年）
劇場・集会場、ホテル・旅館、病院・老人ホーム・サ高住・グループホーム、体育館・図書館など	令和7年・令和10年…の6月〜9月	毎年6月〜9月
百貨店・物販店、展示場・バー・遊技場・公衆浴場・飲食店など	令和7年・令和10年…の10月〜翌1月	毎年10月〜翌1月

（出典：川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」）

令和8年度は、建築物（特定建築物定期調査）の報告年ではありません。次の報告は令和10年です。全面打診が必要な建物にとって、令和8年度・9年度は時間をかけて準備できる2年間と言えます。

ただし、建築設備・防火設備は毎年の報告です。物販店・飲食店などが入る建物では、令和8年10月〜令和9年1月が建築設備・防火設備の受付期間で、本記事の公開時点で受付期間中です。溝口駅周辺のテナントビルのオーナーさまは、設備の報告が済む予定かを管理会社に確認してください。

なお、新しく検査済証を受けた建物は、初回の報告が免除されます。川崎市は「令和6年4月に検査済証を受けた建物は、特定建築物定期調査が令和10年、その他の検査が令和8年の報告」という例を示しています。

店舗併設マンションは「外壁」に注意

高津区で私が最も伝えたいのが、この線引きです。川崎市の「よくある質問」は、1階が物販店、2階以上がマンションの複合用途建築物について、次のように整理しています（出典：川崎市「定期報告関連のよくある質問」）。

部分	調査の対象か
物販店の利用客に影響しないマンションの専有部	対象外
劣化すれば物販店の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁	対象
店舗部分とつながる共用階段（竪穴区画）	対象
店舗部分とつながらない共用階段	対象外

判断の物差しは「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」です。

物販店・飲食店の場合、対象になる規模は「地階で100㎡超」「3階以上で100㎡超」「2階で500㎡以上」「床面積3,000㎡以上」のいずれか、または「床面積500㎡超」です（建物全体で対象用途の床面積が200㎡以下のものなどを除く）。細かな適用除外の条件もあるため、最終的な判断は市の案内で確かめてください。1階だけの小さな店舗なら対象外になることも多いのですが、スーパーやドラッグストアなど面積の大きい店舗が入る駅前のマンションは、対象になる可能性があります。

対象になれば、マンション部分を含めた外壁が、全面打診の対象になり得ます。「うちはマンションだから関係ない」と思い込まず、1階・2階のテナントの用途と面積を一度確認してください。判断がつかない場合は、川崎市が案内している「定期報告対象確認」を使い、階ごとの用途と面積を建築安全担当に伝えて相談するのが確実です。なお、駐車場はいかなる場合も対象外です。

川崎市高津区ならではの事情：駅前の雑居ビルと、斜面地の外壁

駅前と大山街道沿いは「落ちたら誰に当たるか」で考える

溝口駅の周辺は、JR南武線と東急田園都市線・大井町線が乗り入れ、人通りの多い場所です。駅から延びる大山街道沿いには、古くからの商店街に面して中低層のビルが並びます。歩道に近い外壁のタイルやモルタルが落ちれば、通行人に当たる可能性が高い場所です。

告示第282号の全面打診が対象とするのは、「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」です。私が現場で外壁の調査範囲を決めるときも、「その真下を誰が歩いているか」を最初に見ます。歩道に面した面、店舗の出入口の上、駐輪場の上は、優先して叩くべき面です。

以前、駅前の飲食テナントが入るビルで、看板の取付け部まわりのタイルを叩いたことがあります。見た目はきれいでも、看板を何度も付け替えたビスの穴から水が入り、周りの数十枚が浮いていました。テナントの入れ替わりが多いビルほど、看板やダクトの穴の周りは注意して見る必要があります。

斜面地の建物は、地面からの高さが面ごとに違う

高津区は、多摩川沿いの低地と、丘陵の斜面地が隣り合う区です。斜面に建つマンションは、坂の上側から見ると3階建てでも、下側から見ると5階建てというように、面によって地面からの高さが変わります。

こうした建物では、坂の下側の面ほど足場が高くなり、隣地との境に擁壁があると足場を組む場所自体が取りにくくなります。全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」を最初に確かめてください。また、高津区では神奈川県による土砂災害警戒区域・特別警戒区域が指定されています（出典：川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」）。区域内やその近くの建物では、外壁と一緒に擁壁や敷地内の排水も見ておくと安心です。

報告義務がなくても、落下事故の責任は残る

住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、それで外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。人通りの多い溝口駅周辺だからこそ、報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：次の報告で改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：報告年を待たず、手の届く範囲の打診で異常があれば全面打診で確かめます。

川崎市の建築物の次の報告は令和10年です。前回の全面打診が平成30年（2018年）以前なら、令和10年の調査では全面打診が必要になる可能性が高いと考えてください。前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を、まず修繕履歴で確かめてみてください。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。溝口駅周辺のように隣の建物との間が狭い敷地や、店舗の前に足場を組むと営業に影響が出る建物、斜面で足場が高くなる建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。
3. 居ながら・営業しながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、日当たりや防犯面の不安、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

3つ目は、駅前に店舗併設のビルが多い高津区では特に大きな意味があります。足場で店先がふさがれると、テナントの売上に直結します。ロープアクセスなら作業する面だけ、作業する時間だけ人が降りるので、営業を止めずに調査できます。斜面地の建物でも、屋上に吊元が取れれば、坂の下側の高い面まで壁面に沿って降りて調べられます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、人や建物が密集した地域でドローンを飛ばすには航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

川崎市の建築物の次の報告年は令和10年です。令和8〜9年度のうちに外壁調査を済ませ、その結果を大規模修繕の計画に組み込めば、報告年に慌てて足場を組む必要がなくなります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 川崎市高津区の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. サービス付き高齢者向け住宅やグループホームにあたらないマンションは、川崎市では建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。1階などに物販店・飲食店が一定規模で入る場合は、対象になることがあります。

Q. 1階が店舗のマンションは、どこまで調査が必要ですか？

A. 川崎市は「定期報告対象用途の利用客に影響を与え得る箇所かどうか」で判断するよう案内しています。店舗の利用客に被害を及ぼしかねないマンション部分の外壁や、店舗とつながる共用階段は対象、店舗利用客に影響しない専有部は対象外です。

Q. 川崎市高津区の12条点検の窓口はどこですか？

A. 高津区役所ではなく、川崎市まちづくり局 指導部 建築指導課 建築安全担当（電話044-200-2757、川崎区宮本町1番地）です。

Q. 次の建築物の定期報告はいつですか？

A. 川崎市の建築物の定期報告は令和7年の次が令和10年です。ホテル・病院・老人ホームなどは6月〜9月、物販店・飲食店などは10月〜翌1月が受付期間です。建築設備・防火設備は毎年報告します。

Q. 定期報告書はどうやって出しますか？

A. 川崎市への郵送（手数料なし）が基本です。報告書・概要書各1部、連絡先、切手を貼った返信用封筒を同封します。（一財）神奈川県建築安全協会経由の場合は2部と報告手数料が必要で、報告済証が発行されます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁の全面改修から、おおむね10年を経過したあとの最初の定期調査で必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 斜面に建つマンションでも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、坂の下側の高い面まで足場なしで叩いて調べられます。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

川崎市高津区の12条点検の窓口は、川崎市まちづくり局の建築指導課 建築安全担当です。川崎市では、住戸だけのマンションや事務所だけのビルは建築物の定期報告の対象外です。一方で、物販店・飲食店などが一定規模で入る建物は対象になり、その場合はマンション部分の外壁も調査範囲になり得ます。建築物の次の報告年は令和10年。令和8〜9年度は、全面打診と大規模修繕を落ち着いて準備できる時期です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物が対象かを確かめる：1階・2階のテナントの用途と床面積を確認し、判断がつかなければ建築安全担当に相談する。テナントビルは、令和8年10月〜令和9年1月の建築設備・防火設備の報告予定も管理会社に確認する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、令和10年の時点で10年を超えないかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：外壁調査と、大規模修繕、長期修繕計画の見直しを一体で検討することを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。川崎市高津区を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告年の前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 川崎市「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」（2026年6月29日更新）
• 川崎市「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」
• 川崎市「定期報告関連のよくある質問」
• 川崎市「定期報告対象確認」
• 川崎市「土砂災害特別警戒区域内やその隣接地での開発行為等について」
• 川崎市「高津区 概要・概況・特性」
• 川崎市高津区「高津区ってどんなまち？」（2015年3月13日更新）
• 川崎市「町丁別世帯数・人口（令和4年3月末日現在）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・川崎市の公式情報をもとに執筆しています。川崎市の「定期報告が必要な建築物・建築設備及び定期報告の受付期間」は2026年6月29日（令和8年度）更新の掲載を確認しました。「定期報告告示改正に係る川崎市の対応について」「定期報告関連のよくある質問」は令和7年度以前の更新、高津区の紹介ページは2015年更新、人口は令和4年3月末の数値のため、現在とは異なる可能性があります。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、川崎市まちづくり局 建築指導課 建築安全担当（044-200-2757）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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