更新日：2026年11月12日｜対象：市川市のホテル・病院・店舗・賃貸マンションのオーナーさま、分譲マンションの管理組合さま

市川市で建物をお持ちの方から、「12条点検（建築基準法第12条による定期報告）の通知が来たが、何をすればいいのか」「うちのマンションも対象なのか」というご相談をいただきます。結論から申し上げます。市川市は、定期報告の対象建築物と報告時期を「市川市建築基準法施行細則」で独自に定めています。そのため、東京都や千葉市、船橋市とは扱いが異なる場合があります。市川市の建物は、市川市のルールで確認する必要があります。

市川市には、令和7年時点で分譲マンションが約770棟あります（出典：市川市「令和7年度 市川市分譲マンション実態調査報告書」、令和8年3月）。行徳・南行徳・妙典などの南部地区だけで345棟、そのうち140棟が1981年以前の竣工です。外壁の落下リスクを考えるうえで、市川市は「築年数の進んだ建物が多いまち」だと私は見ています。この記事では、市川市の建物オーナーさまが知っておきたい対象建築物、報告時期、外壁打診の考え方を、現場の目線で整理します。

市川市で12条点検の対象になる建物と、次の報告時期

この記事で答える質問：市川市のどんな建物が12条点検の対象か。報告はいつ、どこに出すのか。外壁の全面打診はいつ必要か。費用と工法はどう選ぶか。

市川市が公表している「定期報告対象 特定建築物」の一覧表を、私が読み取った範囲で要約すると次のとおりです。

（出典：市川市「定期報告対象 特定建築物」一覧表（PDF）。規模欄は要約です。避難階以外の階を対象用途に使わない建物は除かれます。個別の判定は建築指導課へご確認ください。）

2026年11月の時点で整理すると、1〜4号（ホテル・病院など）と5〜6号（学校・体育館など）の令和8年度分の報告期間はすでに過ぎています。次に来る大きな山は、7号（店舗・飲食店など）の令和9年10月です。報告書は「報告の日前3月以内」に調査したものでなければなりません。逆算すると、令和9年7月以降に調査に入る計画になります。外壁の全面打診の年に当たる建物は、打診だけで数週間かかることもあります。春のうちに調査会社を決めておくのが、私の経験上は安全です。

建築設備（機械排煙設備、予備電源別置型の非常用照明）と、随時閉鎖式の防火設備は毎年、特定建築物と同じ時期に報告します。令和7年7月1日からは、常時閉鎖している防火扉のうち各階の主要なものも検査対象に加わり、こちらは特定建築物と同じ時期の報告です（出典：市川市「定期報告制度」、ページ更新日2026年5月16日）。

マンション（共同住宅）は対象になるのか

市川市のページには、平成28年6月1日の法改正で「共同住宅、寄宿舎、事務所の用途に供する建築物については、定期報告の対象外となりました」と明記されています。ただし、サービス付き高齢者向け住宅とグループホームは対象です。

注意したいのは複合用途の建物です。1階に店舗や診療所が入っているマンションは、その部分の用途と面積によっては対象になることがあります。市の一覧表にも「2以上の用途に該当する建物は、各用途の床面積の合計や建物全体の安全を勘案して、主要な用途で適用する」という趣旨の留意事項があります。市川市の実態調査では、回答した分譲マンションの20.8％が住戸と店舗等のある「複合用途型」でした。私が読んだだけで決めつけず、建築指導課に確認してください。

市川市独自の「100㎡超〜200㎡以下」の指定

令和元年の法改正で、建築確認が必要な特殊建築物の規模が「100㎡超」から「200㎡超」に引き上げられました。これにより国の定期報告の枠から外れる小規模な建物が出ました。市川市はこれを受けて、延べ面積100㎡超〜200㎡以下の建物も市として指定しています（地階の当該用途が100㎡超〜200㎡以下の場合は、階数3以上に限る）。小さな診療所や飲食店のビルでも、対象になる可能性があります。

建築基準法第12条とは：4種類の定期報告

建築基準法第12条は、不特定多数の人が利用する建物について、所有者・管理者に専門資格者による調査・検査と、特定行政庁への報告を求める制度です。千葉県内では市川市も特定行政庁で、市の建築指導課が窓口です。

定期報告は次の4種類です。

1. 建築物（特定建築物の定期調査：外壁、避難経路、防火区画など）
2. 建築設備（機械排煙設備、非常用照明など）
3. 防火設備（防火扉、防火シャッターなど）
4. 昇降機等（エレベーター、エスカレーターなど）

外壁の打診は、このうち1の一部です。調査できるのは、一級建築士、二級建築士、または特定建築物調査員の資格者です。なお、昇降機等の報告先は市ではなく、千葉県昇降機等検査協議会（043-239-5372）とされています。

報告をしなかった場合や虚偽の報告をした場合は、建築基準法第101条により100万円以下の罰金の対象になります（市川市「調査、検査者の方へ」掲載の関係法令）。私は現場で「設備業者に任せているから大丈夫だと思っていた」という声を何度も聞いてきました。外壁の打診は専用の技能と、足場に代わる到達手段が必要です。設備点検の延長では済みません。

外壁の全面打診が必要になるトリガー

市川市が調査・検査者向けに出している資料では、外壁タイル等の調査について次のように整理されています（出典：市川市「調査、検査者の方へ」）。

• 竣工後10年を経過した場合：全面打診等により調査（初回のみ次回に延期可）
• その他の場合：手の届く範囲を打診、その他を目視で調査し、異常があれば全面打診等

全面打診の起点は、竣工・外壁改修・前回の全面打診のいずれかから10年を経た後の最初の調査です。ただし、3年以内に外壁改修や全面打診を行う意思が確認できる場合は、最初の調査で見送ることができます。この場合、外壁改修の契約書類の写しや写真の添付が求められます。

全面打診の対象は「落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分」に限られます。市の資料では、壁面の前面で壁の高さのおおむね1/2の範囲に、公道や不特定多数が通る通路・広場がある面を例に挙げています。乾式工法（金物で引っ掛ける工法）の外装タイル等は目視のみです。

また、10年を経ていなくても、調査で「はく落」や「著しい浮き」が見つかれば全面打診が必要になります。私が管理者さまにお伝えしている目安をまとめると、次の4つです。

1. 竣工後おおむね10年：初回の全面打診の時期です。
2. 前回の全面打診（または外壁改修）から10年：外壁を直した場合は改修時が起点です。
3. 調査で要是正と判定された場合：該当部位の全面打診と補修に進みます。
4. タイルの浮き・落下があった場合：次の報告時期を待たず、早めの調査が現実的です。

国の告示（平成20年国土交通省告示第282号）は令和4年1月に改正され、赤外線カメラを載せた無人航空機（ドローン）による調査も、打診と同等以上の精度がある場合に認められました（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。ただし市川市の資料も、赤外線装置法の適用限界として「季節・天候・時刻・壁面の方位の影響を受ける」「樹木などの障害物があると測定できない」「ベランダや庇などの突起物があると測定が困難」を挙げています。バルコニーの多いマンション型の外壁では、赤外線だけで完結しないケースが少なくありません。私は、赤外線で全体を確認し、疑わしい面をロープアクセスで直接打診する組み合わせを、現場でよく検討します。

市川市の運用：窓口・提出方法・手数料

市川市のページと調査・検査者向け資料をもとに、運用を整理します。

• 窓口：市川市 街づくり部 建築指導課 指導グループ。〒272-8501 市川市南八幡2丁目20番2号、電話047-712-6335（直通）。
• 事前の通知：報告月の1〜2か月前に、所有者・管理者へ依頼文のはがきが届きます。未提出の場合は再通知のはがきが届くこともあります。
• 提出方法：郵送・窓口のどちらでも可能です。報告書（正副各1部）と報告概要書1部を提出し、受理印が押された副本が返却されます。
• 手数料：市のページに「手数料はありません」と明記されています。調査会社に支払う調査費は別です。
• 概要書の第二面以降：市川市には概要書の閲覧制度があるため、指摘がない場合でも第二面以降の提出が求められています。
• 全面打診の年の添付書類：外壁の全面打診の報告書一式（調査範囲・歩行者に危害のおそれがある部分の明示・調査結果図・写真など）か、それに代わる外壁改修の契約書類の写しや写真を添付します。
• 用途変更・解体・所有者変更など：「定期報告に該当しない旨の届出書」を提出します。図面や写真が必要になる場合があるため、先に問い合わせるよう案内されています。
• 書式：千葉県の書式を使用します。調査内容も基本的に千葉県と同様とされています（出典：千葉県「定期報告制度のご案内」）。

電子申請について、私が確認した市のページには記載がありませんでした。オンライン提出の可否は建築指導課にご確認ください。

対象外のマンションも、外壁は「待ったなし」

一般の分譲マンション・賃貸マンションは12条の報告義務の対象外です。しかし、外壁のタイルやモルタルが落ちないわけではありません。市川市の令和7年度調査では、市内の分譲マンション767棟のうち245棟（31.9％）が1981年以前の竣工です。築40年を超える建物が3割を占めています。

外壁が落ちて第三者にけがをさせた場合、建物の所有者・占有者が責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。法的な判断は個別の事情で変わりますので、不安があるときは弁護士さんなどの専門家にご相談ください。

同じ調査では、建物の調査診断の依頼先として「管理業者」が49.7％で最も多く、「調査診断専門会社」は7.6％でした。管理会社にお任せするのが悪いわけではありません。ただ、打診の範囲や到達手段まで比べて決めている管理組合さまは、私の印象ではまだ少数です。

• 分譲マンションの管理組合さま：大規模修繕の前に打診調査を行い、浮きの数量を把握すると、見積の精度が上がります。
• 賃貸マンション・ビルのオーナーさま：竣工後10年を過ぎたら、自主的な全面打診を検討する価値があります。入居者の安全と資産価値の維持のためです。
• ホテル・病院・店舗のオーナーさま：報告月と全面打診の年をそろえて、計画的に予算化できます。

実務コストの感覚：打診調査の㎡単価と足場費の差

費用は物件によって大きく変わります。以下は目安のレンジとしてお読みください。

• 打診調査の単価：おおむね250〜500円／㎡（調査範囲・階数・到達手段で変動）
• 外壁面積3,000㎡の場合：調査費は約75万〜150万円（3,000㎡×250〜500円）。到達手段の費用は別です。
• 足場費とロープアクセスの差：10階建て・外周80m・工期3か月の試算例で、仮設足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円（約109万円の差）です。実際の見積は建物ごとに異なります。
• 総工費のレンジ：30戸規模のマンション大規模修繕は3,500〜5,000万円で、仮設足場が15〜25％を占める例が多く見られます。

打診のためだけに足場を組むと、調査費より足場費のほうが高くなることがあります。私が「打診のためだけの足場は、もったいない」とお伝えしているのは、このためです。

ロープアクセス工法が12条の打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業する無足場工法です。12条の打診と相性がよい理由は3つあります。

1. 足場費が不要：上の試算のとおり、仮設費を大きく圧縮できます。
2. 営業しながら・住みながらの施工：ホテルや店舗では営業への影響を、マンションでは居住者の生活への影響を小さくできます。工期も足場工法の約60％（1.5〜2か月が目安）に収まる例があります。
3. 打診と補修の一体対応：浮きを見つけたその場でマーキングし、必要なら軽微な補修まで進められます。

市川市は、本八幡・市川駅周辺の商業地、行徳・妙典の駅前に立ち並ぶマンション、東京湾に近い南部の住宅地と、建物の表情が地区ごとに違います。前面道路が狭い、隣地との離隔がとれない、営業を止められないといった条件の建物では、足場を組まずに済む工法の価値が上がります。

明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けています。技術面の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。工法の考え方は明誠のロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から、建物に合う工法を比較提案できる点が、明誠の特徴です。

12条点検（打診調査）を大規模修繕と一体化するメリット

12条の打診や自主的な打診と、大規模修繕は、別々に発注されることが少なくありません。私は、次の理由から同じ年度に計画することをお勧めしています。

• 足場の二重払いを避けられる：足場を組む年度に全面打診も行えば、仮設費は1回で済みます。
• 打診結果を修繕範囲に反映できる：浮きの数量が見積に入り、工事中の追加費用の不意打ちが減ります。
• 全面打診の起点がそろう：外壁改修を行えば、そこが次の10年の起点になります。報告と修繕のサイクルを合わせやすくなります。
• 合意形成が1回で済む：管理組合さまなら、総会決議を一度にまとめられます。

管理組合さま向けのご案内は管理組合向けサービス、ビルオーナーさま向けはビルオーナー向けサービスをご覧ください。明誠の考え方は明誠の企業理念にまとめています。打診調査から補修までの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。

ロープアクセス工法の安全基準や訓練の詳細は、ロープアクセスドットコムでも解説しています。

まとめ：今週動くこと3点

1. 建物の用途・規模と前回の報告年を確認する：ホテル・病院・店舗・飲食店などなら、市の一覧表の指定区分（1〜7号）と報告月を、台帳と照らし合わせてください。
2. 建築指導課に問い合わせる：電話047-712-6335。対象かどうか、全面打診の年に当たるかは、窓口で確かめるのが確実です。
3. 打診と大規模修繕の同時見積を取る：足場工法とロープアクセス工法の両方で比べてください。7号の建物は、令和9年10月の報告に向けて春までに段取りを始めると余裕があります。

正直に申し上げます。12条点検は「うちは対象か、次はいつか、今回は全面打診の年か」の3つを確かめるだけで、半分は片づきます。対象外のマンションでも、竣工10年を過ぎたら、理事会で1分だけ外壁打診の話題を出してみてください。

お問い合わせはこちら（明誠 お問い合わせフォーム）から、概算の見積り相談を承っています。

よくあるご質問

Q. 市川市の分譲マンションは12条点検の対象ですか？

A. 市川市のページには、共同住宅・寄宿舎・事務所は平成28年6月から対象外と記載されています。ただし、サービス付き高齢者向け住宅とグループホームは対象です。店舗等が入る複合用途の建物は、建築指導課（047-712-6335）にご確認ください。

Q. 市川市の次の報告時期はいつですか？

A. 市の一覧表では、ホテル・病院など（1〜4号）は令和8年5月、学校・体育館など（5〜6号）は令和8年8月、店舗・飲食店など（7号）は令和9年10月が次回とされています。報告月の1〜2か月前に市から通知はがきが届きます。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 竣工、外壁改修、前回の全面打診のいずれかから10年を経た後の最初の調査で、全面打診等が必要です。3年以内に外壁改修や全面打診を行う意思が確認できれば、初回のみ見送れます。

Q. 報告に手数料はかかりますか？

A. 市川市のページに「手数料はありません」と記載されています。調査会社に支払う調査費は別です。

Q. 報告しないとどうなりますか？

A. 建築基準法第101条により、報告をしない場合や虚偽の報告をした場合は100万円以下の罰金の対象になります。

Q. ドローンの赤外線調査で打診の代わりになりますか？

A. 打診と同等以上の精度があると認められる場合に限り使えます。天候・方位・ベランダや庇などの影響を受けるため、建物によっては打診との併用が現実的です。

Q. 営業しながら、住みながら調査できますか？

A. ロープアクセス工法なら、足場を組まずに調査できるため、ホテル・店舗の営業や居住者の生活への影響を小さくできます。立ち入り範囲は事前に調整します。

出典・参考資料

• 市川市「定期報告制度」（更新日2026年5月16日）
• 市川市「定期報告対象 特定建築物（一覧表）」
• 市川市「調査、検査者の方へ」
• 市川市「令和7年度 市川市分譲マンション実態調査報告書」（令和8年3月）
• 千葉県「『特定建築物』、『昇降機』、『遊戯施設』に係る定期報告制度のご案内」
• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月12日時点で公表されている市川市・千葉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正があり得ます。実際に報告される前に、市川市建築指導課など該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年11月12日

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