更新日：2026年11月12日｜対象：松戸市のホテル・病院・高齢者施設・店舗・賃貸マンションのオーナーさま、分譲マンションの管理組合さま

松戸市で建物をお持ちの方から、「うちのマンションは12条点検（建築基準法第12条による定期報告）の対象ですか」というご質問をいただくことがあります。結論から申し上げると、松戸市建築指導課の「定期報告の手引き」に載っている対象建築物の一覧表には、一般の共同住宅（分譲・賃貸マンション）と事務所は掲げられていません。一方で、ホテル・旅館、病院・診療所（患者の収容施設があるもの）、高齢者・障害者等の就寝の用に供する施設、学校、百貨店・飲食店・物品販売店舗などは、規模によって対象になります。

ここを取り違えると、「対象なのに報告していない」か「対象外なのに不要な調査費を払う」のどちらかになります。この記事では、松戸市の建物オーナーさま・管理組合さまが知っておきたい対象建築物、報告月と次回の報告年、外壁打診の考え方、そして報告義務のないマンションの外壁の守り方を、現場の目線で整理します。

松戸市の人口は、令和8年4月1日現在で502,374人です。千葉市、船橋市に次いで県内で3番目に人口の多い市です（出典：千葉県「千葉県年齢別・町丁字別人口（令和8年）」）。JR常磐線・武蔵野線、京成松戸線（旧新京成線）、北総線などの沿線に、昭和期からの分譲マンションや駅前の商業ビル、病院、高齢者施設が集まっている街です。

松戸市で12条点検の対象になるのは？結論と報告時期

この記事で答える質問：松戸市のどんな建物が12条点検の対象か。報告はいつ、どこに出すのか。次の報告年はいつか。対象外のマンションは外壁をどう守るか。全面打診はいくらで、どの工法が合理的か。

松戸市の手引きでは、特定建築物が(1)〜(7)の区分に分かれ、区分ごとに報告月と周期が決まっています。私が読み取った内容を表にまとめます。

区分	主な用途	規模の条件（要約・避難階のみの用途は除く）	報告月	建築物の周期
(1)	劇場・映画館・演芸場	3階以上の当該用途100㎡超、地階100㎡超、客席200㎡以上、主階が1階にないもの	5月	2年ごと（令和2年から）
(2)	観覧場・公会堂・集会場	3階以上100㎡超、地階100㎡超、客席200㎡以上	5月	2年ごと（令和2年から）
(3)	病院・診療所（患者の収容施設あり）、高齢者・障害者等の就寝用施設、児童福祉施設等	3階以上100㎡超、地階100㎡超、2階300㎡以上	5月	2年ごと（令和2年から）
(4)	旅館・ホテル	3階以上100㎡超、地階100㎡超、2階300㎡以上	5月	2年ごと（令和2年から）
(5)	学校・学校に附属する体育館	3階以上100㎡超、または当該用途2,000㎡以上	8月	3年ごと（令和2年から）
(6)	体育館・博物館・美術館・図書館・ボーリング場・水泳場など	3階以上100㎡超、または当該用途2,000㎡以上	8月	3年ごと（令和2年から）
(7)	百貨店・マーケット・展示場・遊技場・公衆浴場・料理店・飲食店・物品販売業を営む店舗など	3階以上100㎡超、地階100㎡超、2階500㎡以上、または当該用途3,000㎡以上	10月	2年ごと（令和3年から）

（出典：松戸市建築指導課「定期報告の手引き」（令和4年5月1日）。規模欄は要約です。区分の中には政令で指定されるものと、市の細則で指定されるものがあります。個別の判定は建築指導課へご確認ください。）

建築設備（排煙機などを設けた排煙設備、予備電源を内蔵しない非常用照明）と防火設備は、建築物と同じ月に毎年報告します。調査は報告日の3か月以内、設備の検査は2か月以内に行うこととされています。また、病院・診療所や高齢者等の就寝施設で床面積200㎡以上のものは、建築物そのものが報告対象でなくても、防火設備の報告が必要になる場合があります。

次の報告年はいつか（令和8年11月時点の読み方）

手引きの周期どおりに数えると、次のようになります。

• (1)〜(4)（ホテル・病院・高齢者施設など）：令和2年から2年ごと→令和8年5月が直近の報告年。次は令和10年（2028年）5月。
• (5)〜(6)（学校・体育館など）：令和2年から3年ごと→令和8年8月が直近の報告年。次は令和11年（2029年）8月。
• (7)（飲食店・物販店舗など）：令和3年から2年ごと→令和7年10月が直近の報告年。次は令和9年（2027年）10月。

つまり、2026年11月の時点では、店舗系の建物（区分(7)）が次の山です。報告日の3か月以内に調査を行う必要があるため、2027年10月提出なら、おおむね2027年7月以降に調査を行うことになります。外壁の全面打診が重なる年は、春のうちに調査会社と工法を決めておくと安心です。

ここで、正直にお伝えしておきたいことがあります。私が確認できた松戸市の手引きは令和4年5月1日付の版です。後で触れる令和7年7月1日施行の国の告示改正（調査項目や様式の見直し）は、この版には反映されていません。最新の様式や運用は、必ず建築指導課（電話047-366-7368）でご確認ください。

マンションは対象か

一覧表に一般の「共同住宅」「事務所」は出てきません。ただし、次のようなケースは注意が必要です。

• 1階が店舗・2階以上が住戸の複合用途ビル：店舗部分が区分(7)の規模に当たれば、建物として報告の対象になる可能性があります。
• サービス付き高齢者向け住宅やグループホームが入っている建物：区分(3)の「高齢者、障害者等の就寝の用に供するもの」に当たる可能性があります。
• 診療所（入院施設あり）が入っているビル：区分(3)に当たる可能性があります。

判定は用途・階数・床面積で行われます。私が読んだだけで決めつけず、建築指導課に確認してください。なお、エレベーターは建物の用途にかかわらず毎年の定期検査の対象で、分譲マンションでも報告が必要です。提出先は一般社団法人千葉県昇降機等検査協議会（電話043-239-5372）と手引きに記載されています。ここを「12条点検は対象外だから何もしなくていい」と混同しないようにしてください。

建築基準法第12条とは：定期報告の仕組み

建築基準法第12条は、不特定多数の人が利用する一定規模以上の建築物について、所有者（所有者と管理者が異なる場合は管理者）に、資格者による調査・検査と、特定行政庁への報告を求める制度です。松戸市は特定行政庁として、市の建築指導課がこの事務を担当しています（千葉県の案内でも、松戸市にある建物の報告先は松戸市長とされています。出典：千葉県「定期報告制度について」）。

12条の点検は、大きく次の4つです。

1. 特定建築物の定期調査（外壁、屋上、避難施設、防火区画などの調査）
2. 防火設備の定期検査
3. 建築設備の定期検査（排煙設備・非常用照明など）
4. 昇降機等の定期検査

外壁の打診は、このうち1の一部です。松戸市の手引きでは、特定建築物の調査ができるのは一級建築士、二級建築士、特定建築物調査員とされています。

私は現場で、「点検は設備業者に頼めば全部入っていると思っていた」という声を何度も聞いてきました。外壁の打診は、専用の技能と、高い所の外壁に手が届く手段が必要です。設備点検の延長では済みません。

また、令和7年7月1日から、国の告示改正により、調査項目・判定基準・様式などが見直されました。たとえば、常時閉鎖式の防火扉の一部の確認項目が、建築物の定期調査から防火設備の定期検査に移っています（出典：国土交通省「定期報告制度について」）。古い様式のままの報告書は受け付けられない場合がありますので、調査会社に様式を必ず確認してください。

全面打診が必要になるトリガー

外壁のタイルやモルタルの調査について、国土交通省は次の考え方を示しています。手の届く範囲の打診などはおおむね6か月から3年以内に一度、加えておおむね10年ごとに、落下して歩行者等に危害を及ぼすおそれのある部分の全面的な打診等を行う、というものです（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

対象建物で、私が管理者さまにお伝えしている目安は次の4つです。

1. 竣工後おおむね10年：初回の全面打診の時期です。
2. 前回の全面打診（または外壁改修）から10年：外壁を直した場合の起点の考え方は、窓口で確認します。
3. 調査で「要是正」と判定された場合：該当部位の再調査と補修が必要です。
4. タイルの浮き・剥落の報告があった場合：次の報告時期を待たず、早めの調査が現実的です。

国土交通省の告示（平成20年国土交通省告示第282号）は令和4年に改正され、打診以外の方法として、赤外線カメラを積んだ無人航空機（ドローン）による調査も、打診と同等以上の精度がある場合に認められました（出典は同じく国土交通省の上記ページ）。

ただし、ドローンの赤外線調査は万能ではありません。形状が複雑な外壁、日当たりの条件が悪い北面、タイル以外の仕上げ材では、結果が不安定になることがあります。また、駅前の密集地では、飛行の許可や周辺への配慮が必要になる場面もあります。私は、赤外線で全体をざっと調べ、疑わしい面だけをロープアクセスで直接打診する組み合わせを、現場でよく検討します。

松戸市の運用：窓口・提出方法・免除・該当しない場合の届出

松戸市の手引きに書かれている運用を整理します。

• 窓口：松戸市役所 建築指導課（電話047-366-7368）。所在地は〒271-8588 松戸市根本387番地の5です。
• 提出方法：建築指導課の窓口へ持参するか、郵送です。郵送の場合は返信用封筒と切手を同封します。返信用の郵送料が足りないと、着払いになると書かれています。
• 電子申請・手数料：私が確認した手引きには、電子申請と報告手数料についての記載がありませんでした。オンライン提出の可否や費用は、建築指導課にご確認ください。
• 提出書類：建築物は定期調査報告書（調査結果表・調査結果図・関係写真など）と定期調査報告概要書を、正本・副本1部ずつ作ります。要是正で既存不適格でない指摘がある場合は、関係写真を付けます。
• 最初の報告の免除：新築や改築で新たに対象となった建物は、検査済証の交付を受けた日から最初の定期報告のみ免除されます。
• 報告に該当しなくなったとき：用途の変更や解体などで対象でなくなった場合は、「定期報告に該当しない旨の届出書」を1部提出します。
• 調査の範囲：手引きの一覧表には「建築物調査は住戸内も対象」と明記されています。住戸を含む複合用途の建物では、調査日程の周知が必要です。

なお、報告義務の違反には建築基準法上の罰則が定められています。対象建物のオーナーさまは、報告月を台帳に書き込んでおくことをお勧めします。

報告義務のないマンションは、外壁をどう考えるか

松戸市は、昭和期に建てられた分譲マンションが多い市です。市の「マンション管理適正化推進計画（概要版）」によると、平成30年住宅・土地統計調査で市内の分譲マンションのストックは42,831戸。このうち築40〜49年が12,970戸、築50年以上が3,480戸で、合わせて約4割（約38％）を占めています。市内分譲マンションの5割は昭和に建築されたもので、10年後には5割程度が築40年以上になる見込みとされています（出典：松戸市「マンション管理適正化推進計画（概要版）」令和5年7月。平成30年時点の統計ですので、背景としてお読みください）。

計画の冒頭には、適切な修繕がなされないまま放置されると「外壁等の剥離などによる居住者や近隣住民の生命・身体に危害を生じさせるなど深刻な問題を引き起こす可能性」がある、とも書かれています。12条の報告義務がないことと、外壁が落ちないことは、まったく別の話です。

外壁の落下で第三者にけがをさせた場合、建物の所有者・占有者が責任を問われる可能性があります（民法第717条の工作物責任）。法律上の判断は個別の事情で変わりますので、不安があるときは弁護士さんなどの専門家へご相談ください。私がお伝えできるのは、実務の目線です。

• 分譲マンションの管理組合さま：大規模修繕の前に、打診調査を単独で行うのが一般的です。浮きの数量が分かれば、修繕範囲と見積の精度が上がります。
• 賃貸マンション・ビルのオーナーさま：竣工後10年を過ぎたら、自主的な全面打診を検討する価値があります。入居者の安全と、資産価値の維持のためです。
• ホテル・病院・高齢者施設・店舗のオーナーさま：規模によって報告義務の対象になります。報告月と外壁打診の時期をそろえて計画できます。

管理計画認定制度と固定資産税の減額

管理組合さまには、市の「マンション管理計画認定制度」も知っておいていただきたいと思います。松戸市の手引き（令和8年7月一部修正版）によると、市の認定手数料は無料です。ただし、マンション管理センターの支援システム利用料（1申請あたり10,000円・税込）と、マンション管理士による事前確認の審査料（センターに依頼する場合は1計画あたり10,000円・税込）は別途かかります。申請は「管理計画認定手続支援サービス」を通じて行い、松戸市に直接申請することはできません。認定の有効期間は5年間です（出典：松戸市「マンション管理計画認定申請の手引き」令和8年7月一部修正）。

同じ手引きには、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げて認定を受けた、築20年以上・10戸以上のマンションが、令和5年4月1日から令和9年3月31日までに2回目以降の長寿命化工事（屋根防水・床防水・外壁塗装）を完了した場合、翌年度の固定資産税（建物部分）が1/3減額される、という優遇も載っています。外壁の打診→補修→塗装を計画している管理組合さまは、工事の完了時期と合わせて検討する価値があります。窓口は住宅政策課 マンション担当（電話047-366-7366）、税の申告は固定資産税課（電話047-366-7323）です。

実務コストの感覚：打診調査の㎡単価と足場費の差

費用は物件によって大きく変わるため、以下は明誠の実務上の目安・試算として読んでください。

• 打診調査の単価：おおむね250〜500円／㎡（調査範囲・階数・到達手段で変動）
• 仮に外壁面積3,000㎡の場合：調査費は約75万〜150万円（3,000㎡×250〜500円）。高所への到達手段の費用は別です。
• 足場費とロープアクセスの差：10階建て・外周80m・工期3か月の試算例で、仮設足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円（約109万円の差）です。実際の見積は建物ごとに異なります。
• 総工費のレンジ：30戸規模のマンション大規模修繕は3,500〜5,000万円で、仮設足場は15〜25％を占める例が多く見られます。

打診だけのために足場を組むと、調査費より足場費のほうが高くなることがあります。私が「打診のためだけの足場は、もったいない」とお伝えするのは、このためです。

ロープアクセス工法が12条の打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業する無足場工法です。12条の打診と相性がよい理由は3つあります。

1. 足場費が不要：上の試算のとおり、仮設費を大きく圧縮できます。
2. 居ながら・営業しながらの施工：ホテルや病院、店舗では営業への影響を、マンションでは居住者の生活への影響を小さくできます。工期も、足場工法の約60％（1.5〜2か月が目安）に収まる例があります。
3. 打診と補修の一体対応：浮きを見つけたその場でマーキングし、必要なら軽微な補修まで進められます。

松戸駅や新松戸駅、八柱駅の周辺のように、駅前の商業ビルや病院、マンションが密集するエリアでは、前面道路が狭い、隣地との離隔がとれない、営業を止められない、といった条件の建物も少なくありません。病院や高齢者施設では、足場で窓がふさがれること自体が、入院・入所されている方の負担になります。そうした現場では、足場を組まずに済む工法の価値が上がります。

明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロです。技術面の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで公開しています。工法の考え方は明誠のロープアクセス工法のご紹介もご覧ください。

通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法から、建物に合う工法を比較提案できる点が、明誠の特徴です。たとえば低層部は足場、高層部や道路側はロープアクセス、といった組み合わせも可能です。

12条点検（打診調査）を大規模修繕と一体化するメリット

12条の打診や自主的な打診と、大規模修繕は、別々に発注されることが少なくありません。私は、次の理由から、同じ年度に計画することをお勧めしています。

• 足場の二重払いを避けられる：足場を組む年度に、全面打診も同時に行えます。
• 打診結果を修繕範囲に反映できる：浮きの数量が見積に入り、追加工事の不意打ちが減ります。
• 合意形成が1回で済む：管理組合さまなら、総会決議を一度にまとめられます。
• 税の優遇と時期を合わせられる：管理計画認定マンションなら、外壁塗装などの完了時期を、上で触れた固定資産税の減額の期限と合わせて検討できます。

管理組合さま向けのご案内は管理組合向けサービス、ビルオーナーさま向けはビルオーナー向けサービスをご覧ください。明誠の考え方は企業理念にまとめています。これまでの実績は明誠の施工事例からご覧いただけます。

ロープアクセス工法の安全基準や訓練については、ロープアクセスドットコムでも解説しています。

まとめ：今週動くこと3点

1. 自分の建物の用途と規模を確認する：ホテル・旅館、病院、高齢者施設、学校、飲食店・店舗などなら、手引きの区分(1)〜(7)と報告月を、台帳と照らし合わせてください。
2. 前回の報告年を確認し、建築指導課に問い合わせる：電話047-366-7368。対象かどうかの判定、次回の報告年度、最新の様式は、窓口で確かめるのが確実です。
3. 打診と大規模修繕の同時見積を取る：足場工法とロープアクセス工法の両方で比べてください。

正直に申し上げます。12条点検は、「うちは対象か、次はいつか」を最初に確かめるだけで、半分は片づきます。報告義務のないマンションでも、竣工10年を過ぎたら、理事会で1分だけ外壁打診の話題を出してみてください。

お問い合わせはこちら（明誠 お問い合わせフォーム）から、松戸市内の物件の概算見積り相談を承っています。

よくあるご質問

Q. 松戸市の分譲マンションは12条点検の対象ですか？

A. 松戸市の手引きの対象建築物一覧表には、一般の共同住宅は掲げられていません。ただし、店舗や高齢者施設などが入る複合用途の建物は対象になる可能性があります。個別の判定は建築指導課（047-366-7368）でご確認ください。

Q. マンションのエレベーターも報告は不要ですか？

A. いいえ。エレベーターは建物の用途にかかわらず毎年の定期検査・報告の対象です。提出先は千葉県昇降機等検査協議会と手引きに記載されています。

Q. 松戸市の次の報告年はいつですか？

A. 手引きの周期どおりなら、ホテル・病院などの区分(1)〜(4)は令和10年5月、学校などの(5)〜(6)は令和11年8月、飲食店・店舗などの(7)は令和9年10月です。建物ごとの前回報告年は台帳か窓口でご確認ください。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 報告対象の建物では、おおむね10年に一度、歩行者に危害を与えるおそれのある部分を全面的に打診等します（国土交通省告示第282号）。

Q. 新築の建物でもすぐ報告が必要ですか？

A. 松戸市の手引きでは、新築・改築で新たに対象となった建物は、検査済証の交付から最初の定期報告のみ免除とされています。

Q. ドローンの赤外線調査で打診の代わりになりますか？

A. 打診と同等以上の精度があると判定できる場合に限り認められます。建物の形状・仕上げ材・周辺環境によっては適さないため、事前に調査会社と確認してください。

Q. 営業しながら、住みながら調査できますか？

A. ロープアクセス工法なら、ホテル・病院・店舗の営業や居住者の生活への影響を小さくできます。立ち入り範囲の調整は、事前にお知らせします。

出典・参考資料

• 松戸市建築指導課「定期報告の手引き」（令和4年5月1日。令和7年7月の国の改正は未反映のため、最新の運用は窓口で確認）
• 松戸市「マンション管理計画認定申請の手引き」（令和5年7月作成・令和8年7月一部修正）
• 松戸市「マンション管理適正化推進計画（概要版）」（令和5年7月・背景情報）
• 千葉県「千葉県年齢別・町丁字別人口（令和8年）」
• 千葉県「定期報告制度について」
• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「定期報告制度について（令和7年度改正）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年11月12日時点で公表されている松戸市・千葉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。松戸市の定期報告の手引きは令和4年5月1日付の版で、その後の国の告示改正（令和7年7月1日施行）による様式・調査項目の変更は反映されていません。制度は年度途中でも改正があり得ますので、実際に報告される前に、必ず松戸市建築指導課など該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年11月12日

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