結論：鎌倉市で管理計画認定を取ると何が変わるか、費用はいくらか

先に結論です。鎌倉市の分譲マンションの管理計画認定は、鎌倉市が認定します。窓口は都市政策部都市計画課都市計画担当です（出典：鎌倉市「マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2026年9月14日）。

鎌倉市で押さえたい点は三つあります。

• 市へ直接は申請できません。マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を経由します
• 国の基準に加えて、市独自の基準として「防災への対策」があります
• 独自基準については、表明保証書に防災の取組みがわかる書類を添えて、都市計画課へ別に提出します

費用の目安です。マンション管理センターの手続支援サービスでは、システム利用料が1申請あたり10,000円（税込）、センターへ直接申し込む場合の事前確認審査料が長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）です（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。合わせて2万円ほどが入口の費用です。鎌倉市への手数料の有無は、市のページに記載がありませんでした。申請前に都市計画課（0467-61-3408）へ確認してください。

認定を取ると、固定資産税の減額、【フラット35】の金利引下げ、マンションすまい・る債の利率上乗せといった優遇の入口に立てます。鎌倉市の固定資産税の減額割合は「3分の1」です。2回目以降の大規模修繕工事を令和9年3月31日までに終えることが条件になります。

私は東京都東大和市で会社を構え、首都圏のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上関わってきました。海と山に囲まれた鎌倉市の理事長さま、理事の皆さまが、読んだその日に理事会で動けるよう、要点を順に整理します。

認定主体はどこか：鎌倉市が自ら認定します

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合が作った管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。鎌倉市は、令和6年5月に「鎌倉市マンション管理適正化推進計画」を策定し、認定の事務を始めました。計画期間は令和6年度から令和10年度までの5年間です（出典：鎌倉市「鎌倉市マンション管理適正化推進計画」）。

窓口は本庁舎3階の都市計画課都市計画担当（御成町18-10）で、電話は0467-61-3408です。制度の一般的な質問には、日本マンション管理士会連合会の無料の相談ダイヤル（03-5801-0858、月〜土の10時から17時、祝日・年末年始を除く）も案内されています。

数字で見る鎌倉市のマンション

推進計画には、鎌倉市のマンションの実情が数字で出ています（出典：鎌倉市マンション管理適正化推進計画（令和6年5月策定）PDF）。

• 市内のマンションは11,106戸で、住宅全体の約16％
• 築30年以上が37％。築40年超は約2,200戸で、20年後には約6,000戸になる見込み
• JR大船駅や鎌倉駅の周辺、腰越、由比ガ浜、材木座など市の南部に多い
• 市の高齢化率は30％超

戸数は平成30年住宅・土地統計調査をもとにした推計です。令和5年度の市の実態調査（231か所に送付、回答134件、回答率58％）では、長期修繕計画を作成している組合が90％ありました。一方で、修繕積立金が適正だと答えた組合は55％にとどまります。

私が気になったのは防災の数字です。災害対応マニュアルを作成している組合は37％、災害時の備蓄や装備がある組合は45％でした。この数字が、次に説明する市独自の基準につながっています。

認定の基準：国の17項目に「防災」が加わります

認定の基準は、国が5つの分野に17項目で定めています。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF））。鎌倉市はこれに独自の基準を加えています（出典：鎌倉市「マンション管理計画認定制度における認定基準」（PDF））。

管理組合の運営・管理規約・経理

管理者等（理事長など）と監事が選任され、総会が年1回以上開かれていることが基本です。規約には、災害などの緊急時に専有部分へ立ち入れる定め、修繕履歴の管理、財務・管理情報の書面交付または電磁的方法での提供の定めが要ります。経理は、管理費と修繕積立金を区分していること、修繕積立金を他の会計へ流用していないこと、3か月以上の滞納が直前の事業年度末で全体の1割以内であることが条件です。

長期修繕計画の作成及び見直し等

ここがいちばん手間のかかる分野で、6項目あります。

• 国の標準様式に準拠した長期修繕計画と、それに基づく修繕積立金の額が、総会で決議されていること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他と、鎌倉市の「防災への対策」

国の「その他」の分野は、組合員名簿と居住者名簿を備えて年1回以上確認していること、そして自治体の管理適正化指針に照らして適切であることです。鎌倉市の基準表は推進計画からの抜粋で、名簿の項目は載っていません。ただ、計画には、市独自の基準を除く詳細は国の事務ガイドラインによると書かれています。名簿の整備も、国の基準どおり必要だと考えておくのが安全です。

そのうえで、鎌倉市は5番目の分野として「防災への対策」を置いています。内容は「防災訓練の実施や、備蓄の有無など、防災に関する取組みを行っていること」です。

独自基準の実務：表明保証書と防災の書類を用意する

何を出すのか

市のページによると、防災の独自基準については、表明保証書（第1号様式）に防災の取組み内容がわかる書類を添えて、都市計画課都市計画担当へ提出します。様式は市のページから入手できます。マンション管理センター経由の申請とは別に、市への提出物が一つ増えると考えてください。

「わかる書類」として何がふさわしいかは、市のページには具体例がありません。私の経験上、次のようなものを日ごろ残しておくと、話が早く進みます。

• 防災訓練の案内文、当日の写真、参加人数を記した記録
• 備蓄品の一覧（水、簡易トイレ、救急用品など）と保管場所
• 総会や理事会で防災を議題にした議事録
• 災害対応マニュアル（ある場合）

どの書類で足りるかは、必ず都市計画課に事前に確認してください。基準の文言は「防災訓練の実施や、備蓄の有無など」ですので、訓練と備蓄のどちらか一方でも取組みがあれば対象になる可能性があります。ここは私の推測ですので、断定はできません。

防災の基準は、建物の点検とも相性がいい

正直に申し上げます。私は、防災の取組みと建物の点検は、ワンセットで進めるべきだと考えています。外壁タイルの浮き、手すりや金物のさび、屋上の防水の傷みは、地震や台風のときに被害を広げます。海に近いマンションでは、潮風で金物の傷みが早い建物にも出会います。

防災訓練の日に、理事の皆さまと一緒に外回りを歩くだけでも、気づきは増えます。高い場所の点検には、足場を組まずにロープで外壁に近づく方法もあります。明誠の作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。工法の考え方は明誠のロープアクセス工法の詳細ページに、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

手数料と申請ルート：市へ直接は出せません

鎌倉市の標準ルート

市の手引きとセンターの案内から、流れを整理します。

1. 国と市の基準でセルフチェックを行う（防災の取組みもここで確認）
2. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
3. マンション管理センターに問い合わせ、手続支援サービスの利用を申し込む
4. マンション管理士による事前確認を受ける
5. 同サービスを経由して鎌倉市へ認定申請し、あわせて表明保証書と防災の書類を都市計画課へ提出する
6. 市が審査し、適合すれば認定される

申請時に公表を可としたマンションは、市のページに掲載されます。2026年7月9日更新の一覧では、令和6年度に3件、令和7年度に5件、令和8年度に1件、合計9件が載っています（出典：鎌倉市「認定を受けたマンション」）。約11,000戸の市で9件ですから、まだ取り組む組合は少ないということです。

事前確認の依頼先と費用

パターン	依頼先	事前確認審査料
①	事前確認講習を修了したマンション管理士	管理組合とマンション管理士が取り決める
②	管理会社（マンション管理適正評価制度と併せて）	管理組合と依頼先が取り決める
③	日本マンション管理士会連合会（診断サービスと併せて）	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）
④	マンション管理センターへ直接申込	長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込）

いずれもシステム利用料1申請あたり10,000円（税込）が別にかかります（出典：マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。事前確認は国の基準への適合を確認するものです。市独自の防災の基準は、市への表明保証書で確認される形だと理解しておくとよいでしょう。

有効期間と変更

推進計画では、認定は5年ごとの更新制で、更新しなければ効力を失うとされています。認定内容に変更が出たときは変更認定の申請が必要で、その場合も有効期間は延びません。認定期間中に、市から報告を求められることもあります。

認定の3つの経済効果：税・住宅ローン・債券

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事の翌年度の建物部分の固定資産税を減額する制度です。国の枠では、減額割合は6分の1から2分の1の範囲で市町村が定め、国の目安は3分の1です（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。

鎌倉市は国の目安どおり「3分の1」です。市のページによる主な内容は次のとおりです（出典：鎌倉市「マンション長寿命化大規模修繕工事に伴う固定資産税の減額について」、ページ更新日2026年8月17日）。

• 工事完了の翌年度分のみ、1戸あたり100平方メートルまでの床面積分の固定資産税を3分の1減額。都市計画税は対象外
• 管理計画認定マンション、または助言・指導を受けたマンションであること
• 新築から20年以上、総戸数10戸以上、併用住宅は2分の1以上が居住用
• 認定マンションは、令和3年9月1日以降に修繕積立金を認定基準まで引き上げていること
• 屋根防水・床防水・外壁塗装等の工事を過去に1回以上行い、2回目以降の工事を令和5年4月1日から令和9年3月31日までに完了していること
• 申告は工事完了から3か月以内に、資産税課（0467-61-3931）へ
• 1棟につき1回のみ。耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額とは同時に使えない

注意したいのは窓口が二つに分かれる点です。認定は都市計画課、減額の申告は資産税課です。添付書類には、認定通知書の写し、大規模の修繕等証明書、過去工事証明書、修繕積立金引上証明書がそろいます。

2. 【フラット35】の金利引下げ

管理計画認定マンションの住戸を購入する方が使える住宅ローンの優遇で、当初5年間、年0.25%の引下げです（出典：国土交通省「管理計画認定のメリット」（PDF））。【フラット35】維持保全型には予算金額があり、見込みに達すると受付が終わります（出典：住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」）。売るときにも、認定済みであることは買い手に選ばれる理由になり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券で、認定マンションは利率が上乗せされます。令和8年度の募集は2026年10月9日で受付が終わっています。次回の募集は住宅金融支援機構の案内でご確認ください。

マンション共用部分リフォーム融資は、国の資料で認定による金利引下げの対象とされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページで最新の条件を確認してください。

数字で見る工事費のイメージ

減額は3分の1、1年分です。金額だけを見れば、劇的な額ではないかもしれません。私が理事会でお伝えするのは、「税で下がる分より、工事の組み立てで下がる分のほうが大きいことが多い」という話です。

以前、築35年ほどの海に近いマンションの理事会に呼ばれたことがあります。長期修繕計画が10年以上動いておらず、理事長さまは「積立金は足りているはず」と話されていました。見直しのついでに工法を比べると、10階建てで外周80m、工期3か月ほどの条件で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円という試算になりました。建物の形や立地で大きく変わる、あくまで一つの目安です。それでも理事の皆さまの表情が変わった瞬間を、私は今でも覚えています。

総額5,000万円の大規模修繕なら、仮設足場は総工費の15〜25%（750万〜1,250万円）が目安で、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円がレンジです。費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。フランチャイズ加盟企業の取り組みはロープアクセスドットコムでも公開しています。

令和9年4月の制度改正にも目を向けておく

国土交通省は、令和9年度から認定基準の見直しを行うと案内しています。改正省令と告示は令和8年7月31日に公布、施行は令和9年4月1日です。自治体への申請日が令和9年4月1日以降になる場合は、見直し後の基準が適用され、経過措置も設けられます（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

鎌倉市のページには、この改正への言及がありませんでした。令和9年3月までに申請するか、4月以降かで適用される基準が変わり得ます。都市計画課とマンション管理センターに、変更点を確認しておいてください。

鎌倉市での逆算スケジュール（令和8年10月起点）

認定に絞った逆算です。工事まで同時に進める組合は、半年では足りないことが多いです。

時期の目安	やること
令和8年10月	理事会で認定の方針を共有。長期修繕計画の作成時期、名簿、会計、防災訓練・備蓄の現状を確認。都市計画課へ手数料と防災書類を電話で確認
令和8年11月	長期修繕計画が7年以内でなければ見直しを依頼。事前確認の依頼先を決める。防災訓練を一度実施し、記録を残す
令和8年12月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年1月	議事録をそろえ、事前確認を依頼。表明保証書と防災の書類を準備
令和9年2〜3月	事前確認を終え、手続支援サービスから鎌倉市へ申請。表明保証書を都市計画課へ提出

固定資産税の減額を使いたい場合は、令和9年3月31日までに工事を終える必要があります。私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

鎌倉市の管理計画認定は、鎌倉市が認定行政庁です。市へ直接は申請できず、マンション管理センターの手続支援サービスを経由します。国の17項目に加えて、市独自の「防災への対策」があり、表明保証書と防災の書類を都市計画課へ出します。固定資産税の減額は3分の1で、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 長期修繕計画の作成日を確認する（7年以内かどうかが最初の分かれ目です）
2. 防災訓練の記録と備蓄品の一覧が手元にあるかを確かめる
3. 都市計画課（0467-61-3408）へ、市の手数料の有無と防災の書類の内容を問い合わせる

十月のうちに理事会で数分でもこの話題を出していただければ、年内の総会決議が現実的になります。どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 鎌倉市の管理計画認定にかかる費用はいくらですか？

A. マンション管理センターの手続支援サービスのシステム利用料10,000円（税込）と、事前確認審査料（センター直接申込なら長期修繕計画1計画あたり10,000円（税込））が目安です。鎌倉市への手数料の有無は市のページに記載がないため、都市計画課へ確認してください。

Q. 鎌倉市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。「防災への対策」として、防災訓練の実施や備蓄の有無など、防災に関する取組みを行っていることが求められます。表明保証書に取組みがわかる書類を添えて、都市計画課都市計画担当へ提出します。

Q. 管理組合が鎌倉市に直接申請することはできますか？

A. できません。市のページに「本市へは直接申請できません」と明記されています。マンション管理センターの手続支援サービスを経由して申請します。

Q. 防災訓練をしていないと、認定は受けられませんか？

A. 基準は「防災訓練の実施や、備蓄の有無など」と幅のある書き方です。どの取組みで足りるかは、事前に都市計画課へ確認してください。申請までに訓練を一度行い、記録を残しておくと安心です。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 鎌倉市では工事完了の翌年度分のみ、1戸あたり100平方メートルまでの床面積分の固定資産税が3分の1減額されます。都市計画税は対象外です。2回目以降の工事を令和9年3月31日までに完了し、完了から3か月以内に資産税課へ申告することが条件です。

Q. 認定の有効期間はどれくらいですか？

A. 5年ごとの更新制です。更新しなければ効力を失います。認定内容に変更が出た場合は変更認定の申請が必要で、有効期間は延長されません。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。専門家に見直しを依頼し、あわせてロープアクセス工法を含めた工法の比較をすると、工事費の見え方が変わる場合があります。明誠では概算のご相談を承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月15日時点で公表されている鎌倉市および国土交通省・マンション管理センターの公式情報をもとに執筆しています。鎌倉市の管理計画認定制度のページの更新日は2026年9月14日、固定資産税減額のページは2026年8月17日、認定マンション一覧は2026年7月9日です。推進計画は令和6年5月策定、戸数は平成30年時点の推計です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず鎌倉市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 鎌倉市「マンション管理計画認定制度」
• 鎌倉市「マンション管理計画認定制度における認定基準（PDF）」
• 鎌倉市「鎌倉市マンション管理適正化推進計画（令和6年5月策定）（PDF）」
• 鎌倉市「マンション管理計画認定制度における認定を受けたマンション」
• 鎌倉市「マンション長寿命化大規模修繕工事に伴う固定資産税の減額について」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定のメリット（PDF）」
• 住宅金融支援機構「【フラット35】維持保全型」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」