Q. 横須賀市のマンションやビル、ホテルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？外壁の全面打診はいつ必要か？

A. 横須賀市内の建物の定期報告は、横須賀市都市部建築指導課の所管です。横須賀市が公表している一覧では、共同住宅は「高齢者・障害者等の就寝の用に供するもの（グループホーム、老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等）」に限って対象とされており、一般の分譲マンション・賃貸マンションは建築物の定期報告の対象外です（出典：横須賀市「定期報告が必要となる建築物、建築設備、昇降機等と報告の周期」）。一方、ホテル・旅館、病院、一定規模の店舗・飲食店が入る建物は対象になり、横須賀市では建築物の報告周期が「毎年」です。外壁の全面打診は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から「おおむね10年」を超えたあとの定期調査で必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月15日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：横須賀市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。神奈川県の12条点検シリーズは、横浜市・川崎市・相模原市の各区に続き、今回は三浦半島の中心都市、横須賀市を取り上げます。

横須賀市の推計人口は、令和8年9月1日現在で361,116人、164,244世帯。面積は100.80㎢です（出典：横須賀市「横須賀市推計人口」（2026年9月18日更新））。三浦半島の大部分を占め、東は東京湾、西は相模湾に面しています。

横須賀市は、建築基準法上の「特定行政庁」として、定期報告を自ら受け付けている市です。特定行政庁とは、建築確認や違反建築の指導を担う行政機関のことです。隣の逗子市・三浦市・葉山町は神奈川県の所管（窓口は県の横須賀土木事務所）なので、同じ三浦半島でも、横須賀市と周辺の市町では提出先とルールが違う点に注意してください（出典：神奈川県「定期報告書の提出について」）。

12条点検の目線で横須賀市を見ると、他市と違う点が3つあります。

• 建築物（特定建築物定期調査）の報告周期が「毎年」。多くの自治体は3年ごとです。
• 報告の月は「検査済証の交付を受けた月」と同じ月で、調査は「報告の前1か月以内」に行うと市の規則で定めています。
• 対象用途が避難階（通常は1階）のみにある場合や、対象用途の床面積が200㎡以下の場合は対象外と明記されています。

横須賀市で「建築物」の定期報告が必要になるかどうかは、次のように整理できます。

建物の種類	横須賀市での定期報告（建築物）
住戸だけの分譲マンション・賃貸マンション・アパート	対象外
1階だけに店舗が入るマンション（2階以上は住戸）	対象外（対象用途が避難階のみ）
2階の店舗・飲食店の床面積が500㎡以上、または3階以上に店舗等がある建物	対象
店舗・飲食店などの床面積の合計が3,000㎡以上の建物	対象
ホテル・旅館（3階以上にある、2階部分が300㎡以上、または地階にある）	対象
病院・有床診療所・老人ホーム・サ高住・グループホーム（同上）	対象
エレベーター（昇降機）	原則すべて対象（毎年）

（出典：横須賀市「定期報告が必要となる建築物、建築設備、昇降機等と報告の周期」（令和7年7月版））

全面打診の要否は、次の一文で判断できます。

「竣工、または前回の全面打診・外壁全面改修から10年を超えていれば、次の定期調査で全面打診が必要」

横須賀市は毎年報告なので、「10年を超えた年の報告」がそのまま全面打診の年になります。準備の猶予が、3年周期の自治体より短いということです。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。横須賀市の案内も、公共性の高い建築物、不特定多数の人が利用する建築物、高齢者等が利用する建築物とその設備・昇降機等について、所有者（管理者）が有資格者に調査・検査させ、結果を報告しなければならない制度と説明しています（出典：横須賀市「建築物等の定期報告制度について」（2025年8月25日更新））。

12条には、建物本体を調べる「特定建築物定期調査」（1項）と、設備を調べる「建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査」（3項）があります。外壁の打診は、1項の特定建築物定期調査のうち「建築物の外部」の項目に含まれます。

横須賀市の報告の周期は、次のとおりです。

種類	報告の周期（横須賀市）
建築物（特定建築物定期調査）	毎年
建築設備 定期検査（機械換気・中央管理方式の空調・排煙機を設けた排煙設備・非常用照明）	毎年（定期報告対象の建築物に設置されたもの）
防火設備 定期検査（随時閉鎖式・常時閉鎖式）	毎年
昇降機・遊戯施設 定期検査	毎年

（出典：横須賀市「定期報告が必要となる建築物、建築設備、昇降機等と報告の周期」）

調査ができるのは、一級・二級建築士か特定建築物調査員などの有資格者に限られます。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル・石貼り（乾式工法を除く）・モルタルなどの外壁で、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分は、竣工・外壁改修・前回の全面打診から10年を超えたときに、全面的に打診等で調べることになりました。令和4年1月18日の告示改正では、無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、全面打診以外の方法として認められています（出典：国土交通省）。制度の全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」でも確認できます。

さらに、令和6年国土交通省告示第974号と令和7年国土交通省告示第53号により、令和7年7月1日から、定期調査・検査の項目や判定基準、調査結果表が見直されました。横須賀市は、見直し後の対象と周期を、変更点を赤字で示した表で公表しています。たとえば防火設備では、各階の主要な防火扉（避難経路にあるもの、吹抜けに面するもの、日常の通行が多く開閉の頻度が高いもの）に限って、常時閉鎖式の防火設備も対象として整理されています。調査会社に依頼するときは、見直し後の様式と、横須賀市の扱いを理解しているかを確認してください。

横須賀市の12条点検：対象の線引き・報告時期・窓口

窓口は横須賀市都市部建築指導課

項目	内容（公式ページ掲載）
担当	横須賀市 都市部 建築指導課
住所	横須賀市小川町11番地 分館4階（郵便物は「〒238-8550 建築指導課」で届く）
電話	046-822-9530

（出典：横須賀市「建築物等の定期報告制度について」）

横須賀市のページには、関連リンクとして（一財）神奈川県建築安全協会も掲載されています。協会経由での提出の可否や手数料、報告済証の扱いは、提出前に協会または建築指導課に確認してください。

報告の月は「検査済証の月」、調査は「報告前1か月以内」

ここが、横須賀市の12条点検で一番大事なポイントです。横須賀市の「建築基準法等施行取扱規則」第20条は、建築物の定期報告について次のように定めています（出典：横須賀市「建築基準法等施行取扱規則」（令和7年4月1日施行））。

ルール	内容
報告の時期	毎年、検査済証の交付を受けた日の属する月と同じ月
現に存する建築物	市長が定める月（最初に報告した年の翌年以降は、最初に報告した月と同じ月）
調査の時期	報告の前1か月以内に行ったものでなければならない

建築設備等（第21条）も同じく、検査済証の月に毎年報告し、検査は報告前1か月以内と定めています。

つまり横須賀市では、「何月に報告する建物か」が建物ごとに決まっていて、その直前1か月に調査を行う仕組みです。「受付期間が年に一度まとめてある」自治体とは考え方が違います。管理会社や前任のオーナーから引き継いだ建物は、まず過去の報告書の控えを見て、自分の建物の報告月を確かめてください。

全面打診は「報告前1か月」に全部やる必要があるのか

毎年報告で、しかも調査は報告前1か月以内。そう聞くと「全面打診も、毎回その1か月に詰め込まないといけないのか」と心配されるオーナーさまがいます。

平成20年国土交通省告示第282号は、全面打診が必要になる場合を「竣工・外壁改修・前回の全面打診等から10年を超え、かつ、3年以内に全面打診等を実施していない場合」と定めています。また、3年以内に外壁改修等が行われることが確実な場合や、別途、歩行者等の安全を確保する対策を講じている場合は除くとされています（出典：平成20年国土交通省告示第282号（抜粋資料）、国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。言い換えれば、報告の直前でなくても、3年以内に実施した全面打診の結果があれば、それを踏まえて報告できるという考え方です。

ただし、毎年の定期調査そのもの（目視や手の届く範囲の打診など）は、報告前1か月以内に行う必要があります。全面打診をいつ実施し、その結果をどの年の報告に使うかは、建物の報告月と合わせて、事前に建築指導課と調査会社で確認しておくのが確実です。私は、全面打診は大規模修繕の足場がある時期や、ロープアクセスで計画的に実施できる時期に前倒しで行い、毎年の定期調査とは切り分けて段取りすることをお勧めしています。

「1階だけの店舗」は対象外、2階・3階に入ると対象に

横須賀市の一覧には「該当する用途部分の床面積が200㎡以下のもの又は該当する用途部分が避難階のみにあるものは対象外」と書かれています。避難階とは、直接地上へ出られる出入口がある階のことで、多くの建物では1階です。

このため、1階だけにコンビニや飲食店が入るマンションは、横須賀市では建築物の定期報告の対象外になります。一方で、次のような建物は対象になり得ます。

• 2階の物販店・飲食店の床面積の合計が500㎡以上
• 3階以上に物販店・飲食店・遊技場などが入る雑居ビル
• 店舗・飲食店などの床面積の合計が3,000㎡以上の商業ビル
• 3階以上や地階に客室がある、または2階部分が300㎡以上のホテル・旅館

横須賀中央駅などの駅周辺では、上階に飲食店が入るテナントビルや、上階に客室を持つホテルも見られます。「店舗が入っているから対象」「マンションだから対象外」と思い込まず、どの階に、どの用途が、何㎡あるかを一度整理してください。判断がつかない場合は、階ごとの用途と面積をまとめて、建築指導課に相談するのが確実です。

横須賀市ならではの事情：海風と斜面地

潮風を受ける外壁は、劣化の出方が違う

横須賀市は、東京湾と相模湾の両方に面した、海に近い市です。海沿いの建物の外壁は、潮風に含まれる塩分の影響を受けやすく、内陸の建物とは劣化の出方が違うことがあります。私が海沿いの現場で見てきた例では、鉄部のさびが早く進む、タイル目地やシーリングの傷みが早い、さびた鉄筋が膨らんでコンクリートを押し出す「爆裂」が出る、といった症状が目立ちます。

外壁のタイルやモルタルは、下地との間に浮きが生じると、ある日突然落ちることがあります。海に面した面や、風を強く受ける面は、10年を待たずに一度、手の届く範囲を叩いて状態を確かめておくと安心です。

斜面に建つ建物は、面ごとに「足場の高さ」が違う

横須賀市は平地が少なく、谷戸と呼ばれる谷あいや、丘の斜面に住宅地が広がる地形です。横須賀市の建築基準条例には「斜面地建築物」の階数の限度についての規定があり、取扱規則でも斜面地建築物の扱いを定めています（出典：横須賀市「建築基準法等施行取扱規則」第23条・第24条）。それだけ、斜面に建つ建物が多い市だということです。

斜面に建つマンションやホテルは、坂の上側から見ると3階建てでも、下側から見ると5階建てというように、面によって地面からの高さが変わります。坂の下側の面ほど足場が高くなり、隣地との境に擁壁があると、足場を組む場所自体が取りにくくなります。全面打診を計画するときは、面ごとに「どこから人が近づけるか」「その真下を誰が歩くか」を最初に確かめてください。私が現場で調査範囲を決めるときも、歩道や通学路、出入口の上を優先して叩きます。

毎年報告だからこそ、「外壁の記録」を積み上げる

毎年報告は、オーナーさまにとって手間に感じられるかもしれません。ただ、見方を変えれば、毎年の定期調査の記録がそのまま「外壁の健康診断の履歴」になります。浮きやひび割れの位置を毎年同じ図面に記録しておけば、劣化がどの面で、どの速さで進んでいるかが分かります。その記録は、次の大規模修繕の補修数量や、長期修繕計画の見直しの根拠になります。

なお、住戸だけのマンションは定期報告の対象外ですが、外壁の責任がなくなるわけではありません。建築基準法第8条は、建物の所有者・管理者・占有者に「常時適法な状態に維持するよう努める」ことを求めています。外壁のタイルが落ちて通行人がけがをすれば、民法第717条（工作物責任）により所有者等が責任を問われる可能性があります。報告義務のない分譲マンションも、管理組合が自主的に外壁を調べる意味があります。

全面打診が必要になる4つのきっかけ

理事長さまやオーナーさまには、次の4つを「全面打診のきっかけ」としてお伝えしています。

1. 竣工から10年を超えた：最初の全面打診の起点です。
2. 外壁の全面改修から10年を超えた：タイル張替えや全面補修をした年から数え直します。
3. 前回の定期調査で「要是正」とされ、改善が済んでいない：毎年報告の横須賀市では、翌年の報告ですぐに改善状況が問われます。
4. タイルの浮き・剥落の兆候が見つかった：手の届く範囲の打診で異常があれば、全面打診で確かめます。

横須賀市の対象建築物では、10年を超えた年の報告がそのまま全面打診の年です。前回の大規模修繕の年と、最後に全面打診をした年を、まず修繕履歴で確かめてみてください。たとえば平成28年（2016年）に外壁改修をした建物なら、令和8年（2026年）以降の報告で全面打診が求められる時期に入っています。

費用の目安：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

全体の費用を押し上げるのは、打診そのものより足場です。斜面で足場が高くなる建物や、道路が狭く足場の資材を置きにくい敷地、ホテルや店舗の前に足場を組むと営業に影響が出る建物では、足場の計画がさらに難しくなります。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を確保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。報告月が決まっている横須賀市では、短い期間で調査を終えられることが大きな利点です。
3. 営業しながら・住みながら施工：窓や店舗の前に足場やメッシュシートがかからず、ホテルの眺望や客室の日当たり、店舗の看板が隠れる心配が少なく済みます。

斜面に建つ横須賀市の建物では、ロープアクセスの強みがさらに生きます。屋上に吊元が取れれば、坂の下側の高い面まで、壁面に沿って降りて調べられます。擁壁があって足場の置き場がない面も、作業員が降りる広さがあれば調査できます。

打診は、テストハンマーでタイルやモルタルを一枚ずつ叩き、音の違いを聞き分ける仕事です。ロープアクセスなら、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。海風で傷んだシーリングや鉄部の状態も、同じ降下で一緒に確かめられます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、住宅が密集した地域や海沿いの風の強い場所でドローンを飛ばすには、航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要なため、事前の確認が欠かせません。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較もロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方もロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげる

12条点検（または自主的な外壁調査）と大規模修繕を、別々の会社に別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、できるだけワンセットで考えるよう提案しています。

• 足場代の二重払いを避ける：打診のために足場を組み、数年後の大規模修繕でまた組む、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部や地面に近い面は足場、高層部や斜面の下側の高い面はロープアクセス、と面ごとに使い分けると総額が下がる建物もあります。

横須賀市のように毎年報告がある市では、全面打診の年を大規模修繕の年に合わせられれば、足場を一度で済ませられます。全面打診の結果は、直近3年以内のものであれば報告に生かせる考え方なので、大規模修繕の計画と報告月を並べて、段取りを組んでみてください。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビル・ホテルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 横須賀市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 高齢者・障害者等の就寝の用に供するもの（グループホーム、老人ホーム、サービス付き高齢者向け住宅等）にあたらないマンションは、横須賀市では建築物の定期報告の対象外です。ただし、エレベーターは原則として毎年の定期検査報告が必要です。

Q. 1階にコンビニが入るマンションは対象ですか？

A. 横須賀市は「該当する用途部分が避難階のみにあるもの」を対象外としています。1階（避難階）だけに店舗がある場合は、原則として建築物の定期報告の対象外です。2階や3階以上に店舗・飲食店が入る場合は、面積や階によって対象になります。

Q. 横須賀市の12条点検の報告は何年ごとですか？

A. 横須賀市は、建築物・建築設備・防火設備・昇降機等のいずれも報告周期を「毎年」としています。3年ごとの自治体とは異なるので注意してください。

Q. 報告はいつ出せばよいですか？

A. 横須賀市の規則では、毎年、検査済証の交付を受けた月と同じ月に報告します。既存の建物は市長が定める月（最初に報告した月）です。調査は報告前1か月以内に行う必要があります。

Q. 横須賀市の12条点検の窓口はどこですか？

A. 横須賀市都市部建築指導課（横須賀市小川町11番地 分館4階、電話046-822-9530）です。逗子市・三浦市・葉山町の建物は神奈川県の所管で、窓口が異なります。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 定期報告の対象建築物では、竣工や外壁改修、前回の全面打診から10年を超えたときに必要です。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。直近3年以内に全面打診を実施していれば、その結果を踏まえて報告する考え方が示されています。

Q. 斜面に建つホテルでも、足場なしで外壁を調べられますか？

A. 屋上に2点以上の吊元を確保できれば、ロープアクセス工法でメインロープとバックアップロープの2本に接続して降り、坂の下側の高い面まで足場なしで叩いて調べられます。営業を続けながらの調査にも対応します。現地を見て、足場との組み合わせも含めてご提案します。

まとめ＋今週動くこと3点

横須賀市の12条点検の窓口は、横須賀市都市部建築指導課です。住戸だけのマンションや、1階だけに店舗があるマンションは、建築物の定期報告の対象外です。一方、ホテル・旅館や、2階・3階以上に店舗・飲食店が入る建物は対象になり、報告は毎年。報告月は検査済証の月で、調査は報告前1か月以内に行います。10年を超えた年の報告がそのまま全面打診の年になるため、準備は早めが肝心です。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 自分の建物の報告月を確かめる：過去の定期報告書の控えを見て、毎年何月に報告しているかを確認する。対象かどうか分からない建物は、階ごとの用途と床面積をまとめて建築指導課に相談する。
2. 最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴や過去の調査報告書を見て、10年を超える年がいつかを確かめる。報告義務のない分譲マンションも、10年を目安に外壁の状態を数字で把握する。海に面した面は特に早めに。
3. 次の大規模修繕とセットで考える：全面打診の年と大規模修繕の年を並べ、足場を一度で済ませられないか、ロープアクセスで前倒しできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。横須賀市を含む神奈川県全域で、現地調査にも対応しています。報告月の前に一度建物を見ておくだけでも、次の一手はずっと選びやすくなります。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 横須賀市「建築物等の定期報告制度について」（2025年8月25日更新）
• 横須賀市「横須賀市における定期報告が必要となる建築物、建築設備、昇降機等と報告の周期」（令和7年7月版）
• 横須賀市「建築基準法等施行取扱規則」（令和7年4月1日施行）
• 横須賀市「横須賀市推計人口」（2026年9月18日更新）
• 神奈川県「定期報告書の提出について」
• 「平成20年国土交通省告示第282号」（抜粋資料）

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月15日（令和8年度）時点で公表されている国土交通省・横須賀市・神奈川県の公式情報をもとに執筆しています。横須賀市の「建築物等の定期報告制度について」は2025年8月25日（令和7年度）の更新で、令和7年7月1日施行の制度見直しを反映した対象・周期表（令和7年7月版）が掲載されています。令和8年度に入ってからの改定は確認できませんでしたが、令和7年度掲載の情報であるため、報告前に必ず市へ現行の内容をご確認ください。取扱規則は令和7年4月1日施行の版を参照しました。人口は令和8年9月1日現在の推計値（令和7年国勢調査速報値ベース）です。制度は年度途中でも改正があり得ます。調査・報告の前に、横須賀市都市部建築指導課（046-822-9530）へ最新の内容をご確認ください。費用の数字は参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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