鹿沼市で賃貸マンション・アパートや貸店舗、事務所ビルをお持ちのオーナーさまから、「外壁塗装や屋上防水に使える市の補助金はありますか」というご相談をいただきます。結論から申し上げると、令和8年度の鹿沼市で、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事そのものに出る市の補助金は、市と栃木県の公式情報からは確認できませんでした。

一方で、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去には、工事費の3分の2（上限20万円）の補助があり、対象者は塀が建っている土地の所有者です。賃貸物件の敷地でも条件を満たせば検討できます。逆に、市の住宅リフォーム助成（工事費の10%・上限8万円）や木造住宅の耐震補助（改修費の5分の4・上限115万円）は、自ら住む住宅が前提で、賃貸用の建物には使えません。

そして見逃せないのが、鹿沼市が令和8年3月に策定した「鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）」の数字です。市内の賃貸共同住宅の耐震化率は令和2年度末も令和7年度の見込みも81%で、5年間横ばいでした。この記事では、鹿沼市の公式情報で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に仕分けたうえで、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略までを、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

鹿沼市で賃貸オーナーが確認したい制度一覧【令和8年度】

最初に全体像です。鹿沼市の各担当課ページと、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」（2026年5月27日更新）をもとに、賃貸オーナーの視点で並べ直しました。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
危険ブロック塀等撤去補助（建築指導課）	「見附面積×1万円/㎡」と「撤去費」の低い方×2/3、上限20万円	◎ 土地の所有者が対象。通学路沿いの敷地なら検討の価値あり
鹿沼産木材による住宅・店舗等建築報奨金（林政課）	市内の建物は最大50万円（定額最大20万円＋認証材加算）を商品券で支給	△ 自ら所有・管理する店舗・事務所・施設等のリフォームも対象。賃貸住宅部分の扱いは要確認
雨水活用設備設置費補助（企業経営課）	貯留槽1/2・上限3万円、浸透桝1/2・上限5万円	△ 「建物などに設置する者」が対象。賃貸物件での可否は窓口で確認
住宅リフォーム助成（建築課）	工事費の10%以内、上限8万円	× 市の案内資料で「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」
木造住宅耐震診断士派遣・耐震改修・耐震建替え補助（建築指導課）	診断無料、改修4/5・上限115万円、建替え上限100万円（県産出材加算10万円）	× いずれも「賃貸を目的としない住宅」に限定
空き家バンクリフォーム補助（建築課）	1/2・上限50万円（加算あり）、子育て世帯等は2/3・上限100万円	× 空き家バンク物件を買って自ら定住する方向け
空家等解体補助（建築課）	不良住宅・特定空家等の解体費の1/2、上限50万円	△ 認定を受けた空き家のみ。稼働中の賃貸物件は想定外
マンション管理計画認定・長寿命化促進税制	鹿沼市は令和6年4月1日から認定制度を運用	× 分譲マンション（区分所有）が前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

表のとおり、「外壁や屋根をきれいにするための市の補助」は、賃貸オーナーにはほぼ用意されていません。だからこそ、使える制度を確実に拾い、残りは工法選びと税務で手残りを守る、という二段構えで考えるのが現実的です。

鹿沼市の危険ブロック塀等撤去補助：通学路沿いの敷地は上限20万円

鹿沼市で賃貸オーナーがもっとも使える可能性が高いのが、危険ブロック塀等撤去補助です（市のページは令和8年8月6日更新）。地震によるブロック塀の倒壊事故を防ぐための制度で、市は令和6年度までに通学路沿いのブロック塀の実態を調べ、約1,600箇所のブロック塀等のなかに多数の危険なものが含まれていることを確認しています（鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画））。

補助の対象になる塀

次の3つすべてに当てはまる塀が対象です。

• 小学校の通学路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること
• 市の点検チェックポイントに1つでも適合せず、市の現地調査で倒壊・転倒の危険があると確認されたこと

チェックポイントは、補強コンクリートブロック造なら「高さ2.2m以下」「高さ1.2m超なら3.4m以下ごとに控壁」「径9mm以上の鉄筋が縦横80cm以下の間隔」「傾き・ひび割れ・ぐらつきがない」などです。築30年を超える賃貸物件の敷地では、控壁がない、鉄筋が入っていないといった塀は珍しくありません。

補助額の計算

「通学路に面する危険ブロック塀等の見附面積×1万円」と「撤去に要する費用」のいずれか低い額に3分の2を掛けた額（1,000円未満切捨て）で、上限は20万円です。たとえば高さ1.6m×長さ15mの塀なら見附面積は24㎡で、面積から出る額は24万円。撤去費が30万円なら低いほうの24万円×2/3＝16万円が補助額の目安になります。

オーナーが注意したい3つの点

• 申請できるのは土地の所有者：塀が建っている土地の所有権を持つ方（共有なら代表者の同意を得た方）で、撤去工事の契約者になる方です。法人所有の物件なら法人として申請する形になります。
• 契約のタイミング：まず事前相談書を出し、補助対象と判断されたら交付申請をします。交付決定通知の日より前に撤去工事の契約を結ぶと補助対象外です。交付決定から60日以内に契約し、工事完了から30日以内に実績報告が必要です。
• 売却目的の撤去は対象外：土地の売買を目的とした撤去や、開発許可・移転補償に伴う撤去は補助されません。売却前の「お化粧直し」としては使えない点に注意が必要です。

なお、鹿沼市の制度は「撤去」に対する補助として案内されています。撤去後にフェンスなどを新設する費用が対象になるかは、事前相談の段階で建築指導課（0289-63-2242）に確認してください。

耐震化率81%のまま：鹿沼市の賃貸共同住宅が抱える課題

鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）には、建物の種類ごとの耐震化の状況が載っています。オーナーとして気になる数字を抜き出すと次のとおりです。

種類	令和2年度末	令和7年度の目標	令和7年度の見込み
住宅	88%	95%	90%
多数の者が利用する建築物	92%	おおむね解消	94%
病院・診療所	82%	おおむね解消	90%
賃貸共同住宅	81%	おおむね解消	81%

病院・診療所が82%から90%へ改善したのに対し、賃貸共同住宅は81%のまま動いていません。新しい計画の期間は令和8年度から令和12年度までの5年間で、多数の者が利用する建築物は令和12年度末までに耐震性が不十分なものを「おおむね解消」する目標です。

ここでいう「多数の者が利用する建築物」は耐震改修促進法第14条で定める建物で、一定の規模以上の賃貸共同住宅も含まれます。所有者には耐震診断・耐震改修に努める義務があり、計画では市が所有者へ働きかけ、必要に応じて指導・助言を行うとしています。鹿沼市は建築主事を置く市で、こうした指導の窓口も市の建築指導課です。

賃貸経営の目線で言えば、旧耐震（昭和56年5月以前着工）の賃貸共同住宅は、市の補助は使えない一方で、行政からの働きかけの対象にもなり得る、という立場です。入居募集で「新耐震基準」を条件に検索する入居者や、融資審査で耐震性を重視する金融機関もあるため、耐震性の確認は資産価値に直結する論点だと考えてください。

耐震補助・リフォーム助成が賃貸物件に使えない理由

鹿沼市の木造住宅の耐震化への支援（令和8年4月1日掲載、6月12日更新）は、診断士派遣・耐震改修・耐震建替えの3本立てです。耐震改修は工事経費の5分の4以内・限度額115万円、耐震建替えは1㎡あたり2万2,500円を基準にした額の5分の4以内・限度額100万円（県産出材を10㎥以上使えば10万円加算）と手厚い内容ですが、どれも補助対象住宅の要件に「賃貸を目的としない住宅」と明記されています。対象も木造2階建て以下の一戸建て（居住部分が2分の1以上の併用住宅を含む）です。

市の令和8年度の住宅耐震化緊急促進アクションプログラムでは、耐震改修費の補助を「拡充」と位置づけ、耐震改修補助3戸、耐震建替え補助5戸、診断士派遣10戸を目標にしています。前年度（令和7年度）の実績は改修0戸、建替え1戸、派遣6戸でした。ご自宅が旧耐震の木造であれば使える制度ですので、オーナーご自身のお住まいについては検討の余地があります。

また、鹿沼市住宅リフォーム助成（工事費の10%以内・上限8万円）は、外壁・屋根の塗装や防水も対象工事に含む使い勝手のよい制度ですが、市の案内資料では申請者を「住宅の所有者または2親等以内の親族で、その住宅に居住している（居住予定の）方」とし、「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」と明記しています。補助額の内容は栃木県の鹿沼市制度ページ（2026年5月27日更新）でも同じ10%・上限8万円と確認できますが、令和8年度の要綱や受付状況は建築課（0289-63-2217）で確認してください。

貸店舗・事務所のオーナーは鹿沼産木材の報奨金も確認を

鹿沼市らしい制度が「鹿沼産木材による住宅・店舗等建築助成」です。栃木県の鹿沼市制度ページによると、対象には「市内に自らが所有し又は管理する、新築・改築・増築・リフォームする店舗、事務所、施設等」が含まれ、市内の建物なら定額部分が最大20万円、森林認証材を使うと使用量に応じて5万円から30万円が加算され、合計最大50万円が商品券で支給されます（市外の建物は10万円定額）。リフォームの場合は鹿沼産木材を2㎥以上使うことが要件の一つです。

1階に店舗が入る賃貸併用ビルや、貸事務所の内装更新で木材を使う予定があれば、事前に林政課 木のまち推進係（0289-63-2186）へ対象になるかを確認する価値があります。ただし住宅部分は「自らが居住するため」が条件で、賃貸住宅の住戸部分は対象外と読むのが自然です。

補助が届かない外壁・防水は「仮設費」で差がつく

賃貸物件の外壁・屋上防水は、補助に頼れない前提で計画を立てる必要があります。ここで効いてくるのが、工事費の中で大きな割合を占める仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模のマンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様により大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（約109万円の差）
入居者への影響	窓前に足場・メッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。技術的な仕組みや施工例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく解説しています。

大規模修繕の費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全管理の取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページもご覧ください。

入居率とNOI：修繕を「投資」として数字で見る

オーナーにとって修繕は「出ていくお金」ですが、空室を防ぎ賃料を維持するための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。

試算：鹿沼市の築32年RC造・20戸の場合

平均賃料5万円・20戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万円×20戸×12か月＝1,200万円
• 入居率が90%から95%に改善すると、年間60万円の増収
• 外壁の劣化で募集賃料を1戸2,000円下げざるを得なくなると、満室でも年間48万円の減収

仮設費を100万円抑えられれば、入居率5ポイント分の増収のおよそ1年半分に相当します。工事中の入居者の不満が退去につながれば、原状回復と募集の費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも効いてくるわけです。

収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

予算が限られるときの工事の優先順位

補助が少ない分、どこから手を付けるかが大切です。私たちは次の順番を目安にご提案しています。

1. 落下・倒壊のリスク：タイルやモルタルの浮き、危険なブロック塀。第三者に被害が出れば、オーナーの責任と信用の問題になります。通学路沿いの塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。漏水は内装・設備の損傷と退去につながり、放置するほど修繕費が膨らみます。
3. 入居者の満足度に直結する部分：共用廊下・階段、エントランス、外観の色。募集写真の印象と賃料に効きます。
4. 省エネ・設備更新：共用灯のLED化など。市の補助は個人の住宅向けが中心のため、国や県の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したい4つのポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法ごとの比較があるか
• 数量（㎡・m）の根拠が図面や現地調査と一致しているか
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 工事中の入居者対応（告知、洗濯物、駐車場）の費用と段取りが含まれているか

入居者への影響を抑える工事の進め方

賃貸物件の工事でオーナーが最も気を遣うのが入居者対応です。足場とメッシュシートで数か月間窓がふさがると、日当たりや防犯面の不満が出やすく、退去のきっかけにもなります。

ロープアクセス工法なら、作業は当日施工する面に限られ、夕方には撤収できます。工事のお知らせは2〜3週間前に掲示とポスティングで行い、ベランダ前を作業する日は個別にお知らせする、洗濯物の外干しを控えていただく日を明示する、といった配慮でクレームを大きく減らせます。テナントが入る1階店舗がある場合は、営業時間に合わせた作業計画も欠かせません。

税務の論点：修繕費か資本的支出か、補助金は収入計上

修繕費か資本的支出かで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための外壁塗装・防水の補修は修繕費として一括で損金（必要経費）に算入できるのが原則で、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として減価償却していきます。

• 同じ仕様での塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• グレードアップ（高耐久仕様への変更、新たな設備の付加）：資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去と新しいフェンスの設置：撤去費と新設費で扱いが分かれることがある

また、補助金を受け取った場合は、個人なら不動産所得の総収入金額、法人なら益金として課税されるのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておくと安心です（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

出口戦略：売却を見据えて「記録」と「安全」を残す

収益物件の売却価格は、主に収益還元（NOI÷キャップレート）で決まります。修繕で賃料と入居率を維持できれば、それがそのまま売却価格の底上げにつながります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕履歴を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書。買主や金融機関が評価しやすくなります。
• 危険を残さない：通学路沿いの危険ブロック塀や外壁の浮きは、売却時の重要事項説明や買主の調査で指摘される可能性があります。補助は売買目的の撤去には使えないため、保有中に計画的に解消しておくのが得策です。
• 耐震性の説明材料をそろえる：旧耐震の物件は、耐震診断の結果や補強の履歴があるかどうかで評価が変わります。

病院・介護施設、ホテル、ビルのオーナーさまへ

鹿沼市の計画では、病院・診療所の耐震化率は令和7年度見込みで90%です。医療・介護施設は利用者の安全とBCP（事業継続計画）の観点から、外壁の落下防止や防水の不具合を後回しにしにくい建物です。営業や診療を止めずに外装を直す方法として、ロープアクセス工法やハイブリッド工法が向いているケースがあります。

事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスをご覧ください。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。

鹿沼市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 現状把握：外壁・屋上・ブロック塀の状態を確認し、敷地が小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 制度の事前相談：ブロック塀は建築指導課（0289-63-2242）、木材報奨金は林政課（0289-63-2186）へ。必ず契約前に
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで仮設費と工期を比較する
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金の会計処理を税理士と決める
5. 入居者への告知と着工：工事の2〜3週間前から掲示・個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 鹿沼市で、一棟の賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 令和8年度について、市と県の公式情報からは確認できませんでした。市の住宅リフォーム助成（10%・上限8万円）は外壁塗装も対象ですが、賃貸住宅のリフォームは対象外と案内されています。

Q2. 賃貸物件の敷地にある危険なブロック塀の撤去に補助は使えますか？

A. 小学校の通学路に面し、高さ80cm超で、市の現地調査で危険と確認された塀なら、土地の所有者として申請できます。補助は撤去費等の2/3で上限20万円です。

Q3. 自分の敷地が通学路に面しているかは、どう確認しますか？

A. 事前相談の段階で建築指導課に場所の案内図を出して確認できます。通学路は学校ごとに決められているため、自己判断せずに相談するのが確実です。

Q4. 旧耐震の木造アパートに、市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。診断士派遣・耐震改修・耐震建替えのいずれも「賃貸を目的としない住宅」が要件で、対象も木造2階建て以下の一戸建て（併用住宅を含む）です。

Q5. 一棟所有の賃貸マンションでも、長寿命化促進税制で固定資産税は下がりますか？

A. 原則として対象外です。この税制は管理計画認定などを受けた区分所有のマンションが前提で、鹿沼市の管理計画認定も分譲マンションが対象です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金として課税されるのが原則です。圧縮記帳などの特例が使えるかを含め、税理士にご確認ください。

Q7. ロープアクセス工法は、入居者が住んだまま工事できますか？

A. できます。作業は施工する面と時間帯に限られ、窓前に足場が長期間かかることもありません。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。

Q8. 鹿沼市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が明誠の施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

この記事のポイント

• 鹿沼市で一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。
• 使える可能性が高いのは危険ブロック塀等撤去補助（2/3・上限20万円）。交付決定前の契約は対象外です。
• 住宅リフォーム助成（上限8万円）と木造耐震補助（上限115万円）は賃貸用の建物は対象外。貸店舗・事務所は木材報奨金を確認する価値があります。
• 市の計画では賃貸共同住宅の耐震化率が81%で横ばい。耐震性と外壁の安全は、入居率と売却価格に直結します。

鹿沼市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

補助制度だけを見ると、賃貸オーナーが使えるものは多くありません。それでも、危険な塀は補助で解消し、外壁・防水は工法の選び方で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は着実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている鹿沼市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。危険ブロック塀等撤去補助のページは令和8年8月6日更新、木造住宅の耐震化支援のページは令和8年4月1日掲載・6月12日更新、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」は2026年5月27日更新です。住宅リフォーム助成の申請者要件（賃貸住宅は対象外）は市の案内資料の記載によるもので、令和8年度の要綱は建築課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。実際に申請される前に、必ず鹿沼市の各担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月13日

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出典（鹿沼市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 危険ブロック塀等撤去補助 – 鹿沼市
• 木造住宅の耐震化への支援について（補助制度）- 鹿沼市
• 鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）令和8年3月 – 鹿沼市
• 鹿沼市 住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 鹿沼市
• 鹿沼市住宅リフォーム助成事業補助金（案内資料）- 鹿沼市
• 個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）- 栃木県
• マンション政策について（管理計画認定制度の運用状況）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省