2026年10月10日 更新

川崎市川崎区のマンションを調査するとき、私がまず地図で確かめるのは「海と川のどちらに近いか」です。川崎区は、多摩川の河口と川崎港に面した区です。洪水、高潮、津波、内水（下水道があふれる浸水）と、水に関する想定がほぼそろっている一方で、土砂災害警戒区域は指定されていません。水の対策に集中して考えられる区、と言い換えることもできます。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年以上、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は、川崎市・国・気象庁の公式情報をもとに、川崎区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルが、大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

結論：川崎区で優先すべきは「想定の確認」「屋上・バルコニー排水の防水」「電気・給水設備の浸水対策」です

先に結論を申し上げます。川崎区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。

1. 川崎区版の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を確認する：洪水と内水のマップは令和8年5月に更新されています
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・シーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：強い雨でまず出るのは、排水が追いつかないことによる漏水です
3. 受変電設備・給水ポンプ・地下や1階の機械室の位置を図面で調べ、想定浸水深との高さの関係を書き出す：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

川崎区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／津波／土砂／液状化）

川崎市の公式ページによると、川崎区の洪水ハザードマップは多摩川と鶴見川それぞれに「浸水深」と「浸水継続時間」の地図面があり、情報面のPDFとあわせて公開されています。令和8年5月29日に避難に関する情報の記載が変更されましたが、浸水想定区域と浸水継続時間は変更されていません（出典：川崎市「洪水ハザードマップ」、2026年5月29日更新）。

洪水・内水：想定降雨は1時間153mm

川崎市上下水道局の内水ハザードマップ（川崎区）は、関東地域で想定される最大規模の降雨を前提にしています。1時間雨量は153mm、総雨量は160mmです。浸水深は、10〜20cmが道路冠水相当、20〜50cmが床下浸水相当、50cm〜1.0mが床上浸水相当（大人の腰の高さ）、1.0〜2.0mが1階の軒下まで、2.0m以上が1階の軒先より上まで、と色分けされています（出典：川崎市上下水道局「川崎区 内水ハザードマップ」）。マップの更新は令和8年5月29日で、浸水想定区域と浸水深に変更はありません（出典：川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」）。

内水とは、河川があふれる前に、雨が下水道や側溝の排水能力を超えて起きる浸水です。川崎区の地図には、港町、東門前、小島新田、浜川崎、小田栄、川崎新町、扇町、京急川崎周辺などの地名が載っています。ご自身の建物がどの色に入るかは、地図の着色範囲で確かめてください。

川崎市は、下水道の浸水対策を優先して進める「重点化地区」を6地区定めています。三沢川、土橋、京町・渡田、川崎駅東口周辺、大島、観音川の各地区です。基本の整備水準を、5年確率降雨（時間雨量52mm）から10年確率降雨（時間雨量58mm）へ引き上げ、国の事業の要件を満たす地区では既往最大降雨（時間雨量92mm）でも床上浸水としない対策を進めるとしています（出典：川崎市上下水道局「浸水対策事業（重点化地区）」、2026年4月1日更新）。このうち京町・渡田、川崎駅東口周辺、大島は、川崎区内にある地名の地区です。ただし、整備が終わるまでには年数がかかります。

高潮：想定し得る最大規模の台風を前提にしています

川崎市の高潮ハザードマップは、神奈川県が作成した「想定し得る最大規模の高潮」を前提にしています。既往最大規模の台風（室戸台風の中心気圧）を想定し、高潮と同時の河川洪水、堤防などの決壊も見込んだ設定です。川崎区版と幸区・中原区版があり、宅地建物取引業者には取引相手への情報提供が求められています（出典：川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」、2022年4月20日公開／2026年9月10日更新）。川崎区の具体的な浸水深は、ページ内の「高潮浸水想定区域図 浸水深」のPDFでご確認ください。

津波：川崎港で最大約3.71m、川崎区の約45%が浸水する想定

川崎市の津波ハザードマップは、慶長型地震を想定しています。川崎港で予測される最大津波高は約3.71m（潮位0.90mを含み、津波のみの高さは約2.81m）です。市内の浸水面積は約18.3km²で、川崎区の約45%にあたります。浸水深は、浅野町の一部などで2〜3m、その他の地域は2m以下とされています。令和8年4月1日現在、津波避難施設は107箇所です（出典：川崎市「津波ハザードマップの発行について」、2026年5月26日更新）。津波は到達までに1時間以上の猶予があると想定されていますが、ページ内で到達時間の表記が一部異なるため、詳細は市の資料でご確認ください。

土砂災害・液状化

川崎市の土砂災害警戒区域等の区別の指定状況では、川崎区の警戒区域・特別警戒区域はどちらも0区域です。「川崎区は対象となる斜面が存在しないため」と市が説明しています（出典：川崎市「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について」、2025年10月7日更新）。

液状化は、川崎市が液状化危険度分布を公表しており、川崎区版のPDFがあります。判定には、多摩川の氾濫原、沿岸部の埋立地、旧河道などの地歴や地形、ボーリングデータが使われています。平成22年3月の地震被害想定調査に基づくものです（出典：川崎市「液状化危険度分布について」、2025年5月29日更新）。

地域特性と漏水事故の関係：臨海部の建物は「塩」と「水」の両方を受けます

ここからは私の現場経験です。ハザードマップは「水がどこに来るか」を示しますが、マンションの漏水は「水がどこから入るか」の問題です。

川崎市の防災指針では、川崎区の水害の課題として「垂直避難が困難な建物が多く立地している」ことが挙げられています（出典：川崎市「立地適正化計画 防災指針」第6章）。市の方針は、2階以上の建物への水平避難や、地域の防災対策の強化です。つまり、2階以上の階を持つ共同住宅やビルが、地域の避難先として期待される区でもあります。建物側の備えが、そのまま街の安全にもつながります。

臨海部や河口に近い建物では、海風に含まれる塩分が、外壁の金属部やサッシまわり、屋上の立上り金物の傷みを早める傾向があります。これは私が現場で繰り返し見てきた実感で、公的な統計ではありません。錆が出た金物の周りでは、シーリングも切れやすくなります。強い雨のあと、「外壁に目立つひびはないのに室内に水が回る」ときは、サッシ枠と外壁の取り合いのシーリング切れが原因だった、ということが少なくありません。

雨そのものも増えています。気象庁の「日本の気候変動2025」によると、全国のアメダスで、1時間に50mm以上の雨の年間発生回数は、1976〜1985年の平均約226回から2015〜2024年の平均約334回へ、約1.5倍に増えました。80mm以上は約14回から約24回へ、約1.7倍です（出典：気象庁「日本の気候変動2025」、1,300地点換算）。川崎市の下水道の整備水準（時間雨量52〜58mm）を超える雨は、もはや珍しくありません。屋上とバルコニーの排水に余力がある建物ほど、被害は小さくなります。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

大規模修繕の前の劣化調査で、私がいつも見る7か所です。

目安となる金額もお伝えします。防水の改修費は、工法や下地の状態で変わりますが、屋上・バルコニーで1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一つの目安です（物件により大きく変動します。正式な金額は調査後の見積でご確認ください）。ドレンの清掃や部分補修は、被害が出る前なら比較的小さな費用で済みます。漏水が出て内装まで傷めてからでは、工事費に室内の復旧費が上乗せされます。

細かな劣化の見分け方は、明誠の漏水対応の専門ページにもまとめています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

台風や豪雨のあと、「上の階から水が落ちてくる」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。仮設足場を組む工事だと、手配から組み上げまで日数がかかります。川崎区のように、道路が狭い工場地帯・住宅地や、隣地との間隔が限られる敷地では、足場を組める範囲そのものが限られることもあります。

ロープアクセス工法は、足場を組まずに、メインロープとバックアップロープの2本に接続した作業員が壁面へ降り、2点以上の吊元を確保して作業します。原因の確認と応急処置に、足場の組立期間が要りません。ひび割れの確認、シーリングの打ち替え、仮止水といった作業を、短い日数で進められます。この工法の考え方と技術情報は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムに整理しています。

金額面でも差が出ます。一つの目安として、10階建て・外周80m・工期3か月のマンションの例では、足場費が約168万円かかる計算の物件で、ロープアクセスなら約59万円（差額約109万円）に収まる試算があります（あくまで一例です。実際は建物の形状や作業内容で変わります）。工期も、足場工法の約60%で終えられる場合があります。

安全面について。株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、ロープアクセス工法での高所作業について、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が、二重の確保を前提に作業します。工法の詳細は明誠のロープアクセス工法のご紹介をご覧ください。足場とロープを部位ごとに組み合わせるハイブリッド工法もあり、工法比較の技術解説はロープアクセスドットコムの技術解説でも紹介しています。

防災上の共用部：位置と修繕優先度を決める

漏水の次に、電気と水の話です。川崎区のように洪水・内水・高潮・津波の複数の想定がある場所では、まず「いちばん深い想定浸水深」を基準に考えます。設備をその高さより上に置くのが最も効果的で、難しい場合は、出入口や換気口に止水板を用意する方法があります。

管理組合の優先順位に置き換えると、こうなります。

1. 受変電設備（電気を建物に引き込む設備）：エレベーターもポンプも、ここが水没すると動きません。位置の確認が最優先です
2. 給水ポンプ・受水槽：停電で止まると、高層階は断水します
3. 非常用発電機と燃料：浸水時の運転可能時間を想定し、燃料の備蓄量を確認します
4. 避難通路・エレベーター・出入口：出入口、窓、換気口、配管の貫通部など、水が入る経路を切れ目なくふさぐ必要があります
5. 地下階・半地下：地下駐車場やスロープ、ゴミ置場は、内水や高潮の際に水が流れ込みやすい場所です

家庭でできる対策として、川崎市は土のうによる備えを案内しており、土のうは各区役所などで配布されています。排水口から水が逆流することがあるため、水のうで栓をする方法も紹介されています（出典：川崎市防災ポータルサイト「内水氾濫への備え」）。共用部の入口まわりにも応用できる考え方です。

こうした設備の周りの防水（床・壁・貫通部）は、大規模修繕の工事範囲に入れておけば、足場やロープの手配を共用でき、費用を抑えやすくなります。ビルオーナーさまはビルオーナー向けの明誠のサービス、管理組合さまは管理組合向けの明誠のサービスをご覧ください。

自治体の防災補助・耐震助成（令和8年度）

川崎区のマンションで使える可能性のある川崎市の制度です。年度で内容が変わりますので、令和8年度の公式情報を引いています。

川崎市マンション耐震改修等事業助成制度：昭和56年5月31日以前に建築確認を受けて着工された分譲マンションで、鉄筋コンクリート造・鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄骨造のものが対象です。地階を除く3階以上、専有住戸が6以上であることなどの条件があります。耐震診断・耐震設計は、費用（消費税を除く）と判定費用の合計の3分の2で、1住戸あたり5万円が上限です。耐震改修は、費用（消費税を除く）の3分の1で、1住戸あたり50万円が上限、費用は1㎡あたり51,700円が上限です。市のページでは「令和8年4月から補助額を拡充」とされています。受付期間はページに記載がなく、問合せ先は川崎市まちづくり局防災まちづくり推進課耐震化支援担当（電話044-200-3017）です（出典：川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」、2026年4月1日更新）。

制度の対象は昭和56年5月以前に着工した建物です。ご自身のマンションが対象か、まず建築確認の時期を確認してください。申請の前に着工すると対象外になる制度が多いため、事前に窓口へご相談ください。

よくあるご質問

Q. 川崎区のマンションは、どの水害の心配が大きいですか？

A. 立地で変わります。多摩川に近い建物は洪水、川崎港や河口に近い建物は高潮と津波、下水道の排水が追いつかない低い場所は内水が気になります。川崎区版の4種類のマップで、建物の位置と想定浸水深をご確認ください。

Q. 川崎区は土砂災害の心配はありますか？

A. 川崎市の区別の指定状況では、川崎区に土砂災害警戒区域・特別警戒区域はありません。対象となる斜面が存在しないためと説明されています。

Q. 川が近くなくても、浸水することはありますか？

A. あります。内水（下水道や側溝があふれる浸水）は、川から離れた場所でも起きます。川崎市の内水ハザードマップは、1時間153mmの雨を想定して作られています。

Q. 屋上防水の改修費はいくらくらいですか？

A. 工法や下地の状態で変わりますが、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が目安です。物件ごとに大きく変動しますので、無料で概算をお出しできます。

Q. 足場を組みにくい敷地でも修繕できますか？

A. できます。ロープアクセス工法なら、屋上から壁面へ直接降りて、調査からシーリングの打ち替えまで進められます。足場とロープを組み合わせるハイブリッド工法も選べます。

Q. 耐震改修の助成を使いたいのですが、いつ相談すればよいですか？

A. 見積書の徴収や総会決議の前です。対象は昭和56年5月31日以前に着工した分譲マンションで、市の担当窓口（防災まちづくり推進課）へ早めにご相談ください。

Q. 施工事例は見られますか？

A. 明誠の施工事例からご覧いただけます。

まとめ：今週動くこと3点

最後に、今週中に理事会や管理会社へ出していただきたいことを3点にまとめます。

1. 川崎区版の洪水・内水・高潮・津波のハザードマップで、建物の位置と想定浸水深を調べ、管理組合内で共有する
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを目視で確認する（管理会社に写真を依頼）
3. 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の位置を図面で確認し、想定浸水深との高さの関係を書き出す

漏水は、起きてから直すより、起きる前に出口を整えるほうが、はるかに安く済みます。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている川崎市および気象庁の公式情報をもとに執筆しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、川崎市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 川崎市「洪水ハザードマップ」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「内水ハザードマップで水害（内水氾濫）のリスクを知ろう」（2026年5月29日更新）
• 川崎市上下水道局「川崎区 内水ハザードマップ」
• 川崎市上下水道局「浸水対策事業（重点化地区）」（2026年4月1日更新）
• 川崎市「川崎市高潮ハザードマップについて」（2026年9月10日更新）
• 川崎市「津波ハザードマップの発行について」（2026年5月26日更新）
• 川崎市「土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について」（2025年10月7日更新）
• 川崎市「液状化危険度分布について」（2025年5月29日更新）
• 川崎市「立地適正化計画 防災指針 第6章」
• 川崎市防災ポータルサイト「内水氾濫への備え」
• 川崎市「川崎市マンション耐震改修等事業助成制度」（2026年4月1日更新）
• 気象庁「日本の気候変動2025」

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

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