結論：越谷市で管理計画認定を取ると何が変わるか、手数料はいくらか

先に結論です。越谷市のマンションの管理計画認定は、埼玉県ではなく「越谷市」が行います。事前確認を終えたあとの市への申請手数料は無料です（出典：越谷市「越谷市マンション管理計画認定制度」、ページ更新日2026年9月30日）。

越谷市の独自基準は一つで、「越谷市分譲マンション登録制度」に登録されていることです。防災訓練の実施や備蓄の写真まで求める自治体もありますが、越谷市はそこまで求めていません。登録が済んでいれば、審査の中心は国の基準への適合になります。

お金と時間の面で押さえる点は次のとおりです。

• 越谷市への申請手数料は無料です
• マンション管理センターの手続支援システムの利用料は1申請あたり10,000円、同センターや日本マンション管理士会連合会に事前確認を頼む場合の審査料は長期修繕計画1計画あたり10,000円と、市のページに掲載されています（いずれも令和6年4月1日現在の金額）
• 越谷市の認定件数は、令和8年9月30日現在で16件です

越谷市が認定制度を始めたのは令和6年4月1日で、東京都内の区や近隣の市と比べると2年ほど後発です。そのぶん、市内の認定はまだ16件にとどまっています。言い換えると、今から準備を始めれば「越谷市で早めに認定を取ったマンション」になれる段階です。

私は東京都東大和市で会社を構え、埼玉県東部を含む首都圏のマンション大規模修繕に20年以上携わってきました。越谷市の理事長さま、理事の皆さまが読んだその日に動けるよう、認定主体、17要件、独自基準、費用と申請ルート、経済効果、逆算スケジュールの順にお伝えします。

越谷市の認定主体と窓口：市が認定し、窓口は建築住宅課です

管理計画認定制度は、令和4年4月に始まった国の制度です。管理組合の管理計画を審査して認定する役所を「認定行政庁」（認定の事務を担う自治体のこと）と呼びます。国土交通省は、マンション管理適正化推進計画を作った市・特別区が認定を担い、町村部は都道府県が担当すると整理しています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

越谷市は令和6年3月に「越谷市マンション管理適正化推進計画」を策定し、令和6年4月1日から認定制度を始めました。越谷市内の分譲マンションの申請先は越谷市です。賃貸マンションは対象外です。

窓口は、都市整備部建築住宅課です（越谷市役所本庁舎6階、電話048-963-9205）。

認定の有効期間は、認定を受けた日から5年間です。有効期間の満了日までに更新の申請をしないと、認定の効力を失います。更新の手続きは新規の申請と同じで、総会決議と事前確認が改めて必要です。

越谷市のマンション事情

越谷市の登録制度のページには、市内に300棟を超えるマンションが建設されていると書かれています（出典：越谷市「越谷市分譲マンション登録制度について」）。南越谷・新越谷の駅周辺や、レイクタウン周辺を中心に、築年数の違うマンションが混在しています。昭和・平成初期に建った物件は、2回目、3回目の大規模修繕の時期に入っています。

認定一覧は、公表に同意したマンションに限り、マンション管理センターの閲覧サイトで確認できます。

認定17要件：国の5分野を理事会が確認しやすい順に整理する

認定基準は、国が定める5つの分野です。管理組合の運営、管理規約、管理組合の経理、長期修繕計画の作成及び見直し等、その他です（出典：国土交通省「マンションの管理計画認定の基準」（PDF）、越谷市「マンション管理計画認定制度」リーフレット（PDF））。越谷市のリーフレットでは、国の16項目に市の独自基準1項目を加えた形で、チェックリストにまとめています。

管理組合の運営（3項目）

• 管理者等（理事長など）が定められていること
• 監事が選任されていること
• 集会（総会）が年1回以上開かれていること

管理規約（3項目）

• 管理規約が作成されていること
• 災害などの緊急時や管理上必要なときの専有部分への立ち入り、修繕などの履歴情報の管理について定めがあること
• 管理組合の財務・管理に関する情報の書面交付について定めがあること

管理組合の経理（3項目）

• 管理費と修繕積立金を明確に区分して経理していること
• 修繕積立金会計から他の会計への充当がないこと
• 直前の事業年度末時点で、修繕積立金の3か月以上の滞納額が全体の1割以内であること

長期修繕計画の作成及び見直し等（6項目）

もっとも手間がかかる分野です。

• 国の「長期修繕計画標準様式」に準拠して作成し、計画の内容と修繕積立金の額を総会で決議していること
• 計画の作成または見直しが7年以内であること
• 計画期間が30年以上で、残りの期間に大規模修繕工事が2回以上含まれること
• 将来の一時金の徴収を予定していないこと
• 修繕積立金の平均額が、著しく低額でないこと
• 計画期間の最終年度に、借入金の残高がないこと

その他（1項目）＋越谷市の独自基準（1項目）

組合員名簿と居住者名簿を備え、年1回以上内容を確認していることが求められます。これに越谷市の独自基準「越谷市分譲マンション登録制度へ登録されていること」が加わり、合計17項目です。

長期修繕計画が古いとき、現場で起きること

認定準備が止まる一番の理由は、長期修繕計画が古いことです。

以前、埼玉県東部の築28年のマンションの理事会に呼ばれたことがあります。計画は12年前に作ったきりで、標準様式の工事項目のうち、給水管と排水管の更新、そして2回目の屋上防水が抜けていました。理事長さまは「積立金はそれなりにあるから大丈夫」とおっしゃっていましたが、抜けていた項目を入れると、計画期間の後半で積立金が足りなくなる計算でした。

そこで見直しのついでに、外壁工事の仮設計画も比べました。10階建て、外周80m、工期3か月という条件の試算で、仮設足場が約168万円、ロープアクセス工法を併用した場合は約59万円、差額は約109万円でした。建物の形や立地、隣地との距離で大きく変わりますので、あくまで一つの目安です。それでも、足場費の差額で給排水管の費用の一部を吸収できると分かったとき、理事会の空気が変わったのを私は覚えています。

足場を使わない工法については、明誠のロープアクセス工法の詳細ページにまとめています。大規模修繕の安全管理は大規模修繕工事の安全管理と進め方で、技術や訓練の詳細は姉妹サイトのロープアクセスドットコムで紹介しています。

越谷市の独自基準と実務への影響：分譲マンション登録制度

越谷市の一番のポイントはここです。市の手続き案内では、申請の「まずはじめに」、マンションが越谷市分譲マンション登録制度に登録されているかを確認するよう求めています。未登録でもすぐに登録できると案内されています。

越谷市分譲マンション登録制度は、令和3年度に始まった市の制度です。「越谷市におけるマンションの適正な管理の促進に関する要綱」に基づき、管理組合を登録して、マンションの概要や管理状況を市が把握し、管理に役立つ情報を管理組合に届ける仕組みです。

項目	内容（市の案内より）
制度の開始	令和3年度
根拠	越谷市におけるマンションの適正な管理の促進に関する要綱
届出書類	登録届（記入例あり）。内容が変わったときは変更届
提出方法	窓口への持参、郵送、FAXなど
提出先	越谷市役所 建築住宅課（越谷市越ヶ谷4-2-1、FAX 048-965-0948）
登録のメリット	管理に役立つ情報提供、越谷市マンション管理士派遣制度の利用

（注記：登録制度のページの更新日は2025年9月22日です。最新の様式や提出方法は建築住宅課にご確認ください）

実務への影響を三つにまとめます。

1. 登録は、事前確認や総会決議より先に済ませるのが安全です。認定申請の段階で未登録と分かると、手続きが止まります
2. 理事長や連絡先が変わった組合は、変更届が出ているかを確認してください。登録はしたが、その後の変更が反映されていない組合は少なくありません
3. 登録は、市のマンション管理士派遣（無料）の利用条件でもあります。登録を済ませておけば、認定準備に専門家の支援を使えます

独自基準が「登録」だけというのは、負担の軽い部類です。ただ、理事が毎年入れ替わる組合では、「登録って済んでいるんでしたっけ」と誰も答えられないことがよくあります。私も理事会で何度もこの場面に立ち会いました。まずは建築住宅課に電話して、自分のマンションの登録状況を確かめてください。

手数料と申請ルート：総会決議、事前確認、システムでオンライン申請

越谷市の申請の流れ

市のページでは、申請の流れを次のように案内しています。事前確認から認定申請までは、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」というオンラインシステムを使います。

1. STEP0：管理組合の総会（臨時総会を含む）で、認定申請について決議する
2. STEP1：事前確認を依頼する（依頼先は4通り）
3. STEP2：事前確認適合証を取得する（システムを通じて発行）
4. STEP3：越谷市へ認定申請する（原則オンライン）
5. STEP4：認定通知書を受け取る
6. STEP5：公表に同意したマンションは、閲覧サイトと市のホームページで公表される

事前確認の依頼先は、マンション管理士、管理会社（マンション管理業協会の「マンション管理適正評価制度」と併用）、日本マンション管理士会連合会（「マンション管理適正化診断サービス」と併用）、マンション管理センターの4通りです（出典：公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」）。

オンライン申請ができない場合は、認定申請書、事前確認適合証の写し、必要書類を正本・副本の各1通、計2通で市に出します。

費用の目安

項目	金額	備考
越谷市への認定申請	無料	事前確認後の市への申請手数料
手続支援システムの利用料	10,000円（1申請あたり）	市のページ掲載。令和6年4月1日現在
事前確認の審査料（日本マンション管理士会連合会・マンション管理センターに依頼）	10,000円（長期修繕計画1計画あたり）	同上
事前確認の審査料（マンション管理士・管理会社に依頼）	依頼先に確認	依頼先と組合で取り決め

システム利用料と審査料の金額は「令和6年4月1日現在」と表記されています。申請前に、マンション管理センター（電話03-6261-1274）へ最新の金額を確認してください。

なお、国の認定基準や必要書類について、日本マンション管理士会連合会が無料の相談ダイヤル（電話03-5801-0858、10時〜17時、日祝・年末年始を除く）を設けていると、市のページで案内されています。

認定の経済効果：固定資産税・住宅ローン・債券と融資

1. マンション長寿命化促進税制（固定資産税の減額）

長寿命化に役立つ大規模修繕工事を行ったマンションについて、工事完了の翌年度の家屋の固定資産税を減額する制度です。越谷市のページでは、住宅1戸あたり100㎡相当分までを対象に、翌年度分の固定資産税の3分の1を減額するとされています。都市計画税は減額されません（出典：越谷市「大規模修繕などが行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」、ページ更新日2026年4月14日）。

主な要件は次のとおりです。

• 築後20年以上経過した10戸以上のマンションであること
• 大規模修繕工事を過去に1回以上適切に行っていること
• 管理計画認定マンションで、令和3年9月1日以降に修繕積立金の額を認定水準まで引き上げたこと（または市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直し、積立金を引き上げたこと）
• 令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に工事を完了すること
• 工事完了日から3か月以内に、財務部資産税課（本庁舎2階、電話048-963-9149）へ申告すること

耐震・バリアフリー・省エネ改修の減額とは併用できず、適用は1回限りです。工事完了の期限は、国土交通省の令和8年4月1日現在の資料でも「2027年3月31日まで」です（出典：国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ」（PDF））。

押さえたいのは期限です。工事完了まで残りは約5か月です。これから認定を取り、工事まで終えるのは、日程的に厳しい組合が多いと思います。延長の有無を含め、資産税課と建築住宅課で確認してください。

2. 【フラット35】の金利引下げと【フラット50】

管理計画認定マンションの住戸を購入する方は、【フラット35】の借入金利が当初5年間、年0.25%引き下げられます。返済期間が最長50年の【フラット50】も使えます（出典：国土交通省の前掲資料）。認定済みであることは、売却時に買い手に選ばれる理由にもなり得ます。

3. マンションすまい・る債と共用部分リフォーム融資

マンションすまい・る債は、管理組合が修繕積立金を運用する債券です。国土交通省の資料では、10年満期時の年平均利率（税引前）が、認定マンションは2.10%、認定なしは2.00%です。ただし、令和8年度の応募受付期間は4月13日から10月9日で、すでに終わっています。次の募集は住宅金融支援機構の案内で確認してください。

マンション共用部分リフォーム融資は、認定マンションは全期間で年0.20%の金利引下げとされています。借入の前に、住宅金融支援機構のマンション共用部分リフォーム融資のページで最新の条件を確かめてください。

数字で見る経済効果のイメージ

30戸前後のマンションの大規模修繕は、総工費3,500万〜5,000万円がひとつのレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めるのが一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円が目安です。いずれも物件ごとに大きく変わる参考値です。工法で足場の比率を下げ、制度で金利や税を下げる。私はこれを「二段構え」と呼んでいます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元も2点以上確保するのが基本です。通常足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合う工法をご提案できます。

費用の考え方は大規模修繕の料金の考え方に、管理組合の方向けの内容は管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。フランチャイズ加盟企業の取り組みや工法の比較は、ロープアクセスドットコムでも公開しています。

越谷市の無料支援を使う：マンション管理相談と管理士派遣

越谷市には、認定準備に使える無料の支援が二つあります。

一つ目は、マンション管理相談です。毎月第3火曜日（休日を除く）の午後1時30分から4時30分に、市役所や中央市民会館などで開かれます。完全予約制で各回2組まで、予約は相談月の第2火曜日に締め切られます（出典：越谷市「マンション管理相談」）。暦どおりなら、令和8年11月は17日、12月は15日が相談日にあたりますが、開催の有無は建築住宅課に確認してください。

二つ目は、越谷市マンション管理士派遣制度です。登録制度に登録した管理組合を対象に、マンション管理士を無料で派遣します。相談時間は2時間が目安で、総会や理事会に来てもらうこともできます。相談内容は、組合運営や規約、管理費と修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画、大規模修繕工事などです（出典：越谷市「マンション管理士を無料で派遣します」）。

注意点は三つです。申請は原則として派遣希望日の30日前までであること、予算がなくなり次第終了するため事前に建築住宅課へ連絡が必要なこと、詳細な調査や見積・設計は対象外であることです。派遣の前には、市のマンション管理相談で事前の打ち合わせをするよう案内されています。派遣制度のページの更新日は2021年12月ですので、令和8年度の受付状況は必ず市に確認してください。

逆算スケジュール（令和8年10月起点）

国土交通省は、市への申請日が令和9年4月1日以降の場合は見直し後の認定基準が適用されると案内しています（出典：国土交通省「マンション管理計画認定制度」前掲ページ）。登録が済んでいて長期修繕計画が新しい組合なら、令和9年3月までの申請も視野に入ります。

時期の目安	やること
令和8年10〜11月	理事会で認定の方針を共有。建築住宅課に登録状況を確認（未登録なら登録届を提出）。長期修繕計画の作成時期、規約、名簿、会計を点検
令和8年11月	11月の管理相談を予約（第2火曜日締切）。管理士派遣の申請を検討（希望日の30日前まで）
令和8年12月	長期修繕計画が7年を超えるなら見直しを依頼。事前確認の依頼先を決定
令和9年1月	臨時総会で、認定申請、長期修繕計画と修繕積立金額、必要な規約改正を決議
令和9年2月	事前確認、適合証の取得
令和9年3月	システムで越谷市へオンライン申請

事前確認適合証の発行までには一定の期間がかかると市も注意しています。余裕を持って動くことをおすすめします。

私はいつも理事長さまに、「期限に合わせて中身を急ぐより、建物の状態を優先しましょう」とお伝えしています。期限に間に合わなくても、認定そのものは住宅ローンや資産価値の面で意味があります。

まとめと、今週動くこと3点

越谷市のマンションの管理計画認定は、認定主体が越谷市で、事前確認後の市への申請手数料は無料です。独自基準は越谷市分譲マンション登録制度への登録だけです。制度開始は令和6年4月と後発で、認定は令和8年9月末時点で16件です。固定資産税の減額は、令和9年3月31日までの工事完了が条件です。

今週、理事会で動いていただきたいことは次の3点です。

1. 建築住宅課（048-963-9205）へ電話して、自分のマンションが分譲マンション登録制度に登録済みか、理事長などの変更届が出ているかを確認する
2. 長期修繕計画の作成日と、標準様式に沿った工事項目がそろっているかを確認する
3. 11月のマンション管理相談の予約と、管理士派遣（無料）の申込みを検討する

どこから手をつければよいか迷われたら、ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。明誠へのお問合せフォームからどうぞ。これまでの明誠の施工事例もご覧いただけます。

よくあるご質問

Q. 越谷市のマンションの管理計画認定に、市へ払う手数料はいくらですか？

A. 事前確認後の越谷市への申請手数料は無料です。別に、手続支援システムの利用料（1申請10,000円）と事前確認の審査料がかかります。金額は令和6年4月1日現在の表記ですので、マンション管理センターで最新の額をご確認ください。

Q. 越谷市に独自の認定基準はありますか？

A. あります。越谷市分譲マンション登録制度に登録されていることが、市独自の基準です。防災訓練や備蓄の写真などは求められていません。未登録でもすぐに登録できます。

Q. 管理組合が市に直接申請することはできますか？

A. 事前確認適合証を取ったうえで、原則として手続支援システムからオンラインで申請します。オンラインでの申請ができない場合は、申請書と適合証の写し、必要書類を正副2通にして市へ提出します。

Q. 認定の有効期間と更新の時期は？

A. 有効期間は認定日から5年間です。満了日までに更新を申請しないと認定の効力を失います。更新の手続きは新規と同じです。

Q. 固定資産税はどれくらい減りますか？

A. 越谷市のページでは、1戸あたり100㎡相当分までを対象に、工事完了の翌年度の家屋の固定資産税の3分の1を減額します。令和9年3月31日までに工事を完了し、3か月以内に資産税課へ申告することが条件です。

Q. 賃貸マンションや1棟オーナーの物件も認定を受けられますか？

A. 越谷市の制度の対象は市内の分譲マンションで、賃貸マンションは対象外です。オーナー物件の修繕計画のご相談は、別途承っています。

Q. 長期修繕計画が古い場合、どうすればよいですか？

A. 作成や見直しが7年以内であることが要件の一つです。越谷市のマンション管理相談と管理士派遣で進め方の助言を受けられます。計画の作成や見積は派遣の対象外ですので、専門家に依頼してください。明誠では工法比較を含む概算のご相談も承っています。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月28日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月28日時点で公表されている越谷市および国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。越谷市の管理計画認定制度のページは2026年9月30日更新、固定資産税の減額制度のページは2026年4月14日更新です。分譲マンション登録制度のページは2025年9月22日、マンション管理相談のページは2024年10月29日、管理士派遣制度のページは2021年12月22日の更新で、令和8年度の運用は市へ確認が必要です。システム利用料と事前確認審査料は市のページに「令和6年4月1日現在」として掲載された金額です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、必ず越谷市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 越谷市「令和6年4月1日から『越谷市マンション管理計画認定制度』がスタートしました」
• 越谷市「越谷市マンション管理計画認定制度 リーフレット（PDF）」
• 越谷市「越谷市マンション管理計画認定制度 申請の手引き（PDF）」
• 越谷市「越谷市分譲マンション登録制度について」
• 越谷市「マンション管理士を無料で派遣します」
• 越谷市「マンション管理相談」
• 越谷市「大規模修繕などが行われたマンションに対する固定資産税の減額制度」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンションの管理計画認定の基準（PDF）」
• 国土交通省「管理計画認定制度のインセンティブ（PDF）」
• 住宅金融支援機構「マンション共用部分リフォーム融資」