Q. 所沢市のマンションやビルは、12条点検（定期報告）の対象になるのか？ 窓口はどこで、外壁の全面打診はいつ必要なのか？

A. 所沢市は、市長が特定行政庁（建築確認や定期報告を所管する行政機関）を務める市です。埼玉県のページにも、所沢市内にある対象物件の全てを所沢市の建築指導課が担当すると明記されています（出典：埼玉県「定期報告制度について」）。市の資料では、6階以上の共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅を除く）が定期報告の対象で、建築物の報告間隔は共同住宅の例で3年とされています（出典：所沢市「建築物等の定期報告」）。外壁の全面打診は、タイル・石貼り・モルタルなどで落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分について、おおむね10年に一度必要になります（出典：国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」）。

（最終更新：2026年10月28日／執筆時点の現行年度：令和8年度）

結論：所沢市で12条点検の対象になる建物と、全面打診のタイミング

株式会社明誠は、東京都東大和市に拠点を置く大規模修繕の会社です。私は代表として20年以上、マンション・ビル・ホテルの修繕現場に立ってきました。東大和市から見て、所沢市は多摩北部から埼玉県の県南西へ続く、すぐ隣のエリアです。川口市に続き、今日は所沢市の12条点検をお伝えします。

所沢市は、西武池袋線・西武新宿線・武蔵野線が走り、所沢駅、新所沢駅、小手指駅、航空公園駅などの周辺に、分譲マンションや賃貸マンション、事務所ビルが建ち並ぶまちです。私の現場感覚では、郊外型の中層・高層マンションが多いエリアほど、外壁の全面打診の時期を「いつの間にか過ぎていた」という相談が出やすくなります。

所沢市の定期報告で、まず押さえていただきたい結論は次の4つです。

1. 窓口は所沢市の建築指導課：埼玉県庁ではなく、市長が特定行政庁である所沢市が所管します。市の問い合わせ先は、街づくり計画部の建築指導課（電話04-2998-9180）です。
2. 報告書の提出先は埼玉県建築安全協会：市のページによると、協会が予備審査を行ったあとで市役所へ送られ、内容審査が行われます。
3. 共同住宅は「6階以上」が対象：サービス付き高齢者向け住宅を除く共同住宅が、定期報告の対象に挙がっています。
4. 全面打診は「10年」で数える：竣工、外壁の全面改修、前回の全面打診のいずれかから10年を超えたあとの最初の定期調査が目安です。

市の対象建築物の資料（PDF）に載っている用途のうち、管理組合さまとオーナーさまに関係が深いものを、要点だけ整理します。

建物の種類	定期報告（特定建築物）の対象となる規模の例
共同住宅（分譲・賃貸マンション）	6階以上の階にあるもの（サービス付き高齢者向け住宅を除く）
事務所ビル	床面積の合計が2,000㎡を超え、かつ6階以上の階にあるもの
物品販売店舗・百貨店・展示場	床面積や階数などの規模要件あり（用途ごとに異なる）
ホテル・旅館、病院	床面積や階数などの規模要件あり（用途ごとに異なる）

（出典：所沢市「対象建築物」（PDF）。規模要件には細かい条件があります。ご自身の建物がどれに当たるか、報告間隔が2年か3年かは、必ず原本と建築指導課でご確認ください）

建築物の報告間隔は、市のページで「2年または3年に1回」と案内されています。また、検査済証の交付後の最初の2年または3年は報告義務がなく、そのあとの期間に第1回目の報告を行います。建築設備や昇降機は年1回です。

建築基準法第12条の基本（定期調査と定期検査の違い）

建築基準法第12条は、多くの人が利用する建物の所有者・管理者に、「建物の安全を有資格者に定期的に調べさせ、その結果を特定行政庁に報告する」ことを求める制度です。全体像は国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」で確認できます。

12条の点検は、大きく2つに分かれます。

• 特定建築物定期調査（第1項）：建物本体の敷地、構造、外壁、避難経路などを調べます。外壁の打診は、このうち「建築物の外部」の項目に含まれます。調査ができるのは、一級建築士、二級建築士、または建築物調査員などの有資格者です。
• 建築設備・防火設備・昇降機等の定期検査（第3項など）：換気・排煙・非常用照明、防火扉・防火シャッター、エレベーターなどを調べます。所沢市のページでは、建築設備・昇降機は年1回とされています。

外壁の全面打診のルールは、平成20年国土交通省告示第282号で定められています。タイル、石貼り（乾式工法を除く）、モルタルなどの外壁は、おおむね10年に一度、落下により歩行者等に危害を加えるおそれのある部分の全面的な打診等が必要です。手の届く範囲の打診等は、おおむね6か月から3年以内に一度行います。令和4年（2022年1月18日）の告示改正で、打診と同等以上の精度を持つ無人航空機（ドローン）による赤外線調査も、打診以外の方法として認められました。精度の判定には、日本建築防災協会の「定期報告制度における赤外線調査による外壁調査ガイドライン」が参照されます。

令和6年と令和7年にも、国土交通省の告示が改正されました。埼玉県のページによると、これを受けて埼玉県建築基準法施行細則が改正され、令和7年7月1日に施行されています。常閉防火扉を建築物調査の防火設備の項目に加えることなどが主な内容です。ただし、所沢市は市長が特定行政庁で、別に所沢市建築基準法施行細則があります。市内の建物への適用は、調査を依頼する調査者と建築指導課に、最新の様式とあわせて確認してください。

全面打診が必要になるトリガー（竣工10年・外装改修10年・異常の発見・落下事故）

全面打診が必要になるのは、次の場面です。

1. 竣工後10年を超えた最初の定期調査：新築から10年を超えたあとの最初の調査で、全面打診が必要になります。
2. 外壁の全面改修後10年を超えた最初の定期調査：大規模修繕でタイルを張り替えたり、外壁を全面的に改修したりすれば、その年から10年を数え直せます。
3. 前回の全面打診から10年を超えた最初の定期調査：2回目以降も、同じ10年周期です。
4. 手の届く範囲の打診・目視で異常が見つかったとき：浮きやひび割れが見つかれば、全面的な打診に進むのが基本です。
5. 落下事故や落下の兆候があったとき：法令上の周期とは別に、安全のために早めの調査が求められます。

築年数ごとの考え方を、表にまとめます。

築年数の目安	全面打診の考え方	私の実務上の助言
築10年前後	最初の定期調査で全面打診	保証期間と照らし、初回は記録を厚くとる
築20年前後	2回目の全面打診の時期	初回の浮き箇所の補修が効いているか確かめる
築30年前後	3回目。大規模修繕の2〜3巡目と重なることが多い	打診結果を、外壁改修の範囲を決める根拠にする
築40年以上	劣化が進み、補修数量が大きくなりやすい	足場やロープアクセスで一気に調査・補修まで進める

私が現場で見てきた中で、いちばん悔しい思いをするのは、全面打診の時期を知らないまま、外壁タイルが落下してしまった場面です。通行人にけがを負わせてしまえば、所有者の責任が問われます。「うちは何年目の何回目か」だけでも、いま確かめておいてください。

所沢市固有の運用：報告期限の数え方、ハガキ、未報告の罰則

第1回の報告日が「基準日」になる

所沢市のページには、報告期限の考え方が具体例つきで載っています。検査済証の交付日が2021年3月28日の建物を例にすると、第1回目の報告期限は2027年3月28日です。実際に第1回目の報告書を提出した日が「基準日」になり、例では2027年2月11日に報告した場合、第2回目の報告期限は2030年2月11日になります。第2回目の報告期間は、期限の3か月前（2029年11月11日）から始まります。

つまり、第1回の報告を早く出すほど、次回以降の期限も前倒しで進みます。理事会や管理会社の担当者が替わっても、基準日が分かるように、前回の報告書の控えを残しておいてください。

期限の3か月前〜1か月前にハガキが届きます

市のページでは、報告忘れを防ぐため、報告期限の3か月前から1か月前にハガキを郵送していると案内されています。ただし、所有者や管理会社が変わった建物、住所が古いままの建物では、ハガキが届かないことがあります。ハガキが届かないことは、報告義務がなくなる理由にはなりません。

未報告には罰則があります

市のページには、未報告には建築基準法第101条の罰則があり、100万円以下の罰金とされています。調査で是正が必要と指摘された場合は、改善の通知があり、改善が済んだあとに完了の報告を求められます。改善の予定がないときは、改善計画を求められることもあります。外壁の浮きを補修したときは、補修の範囲・方法・写真を整理しておくと、完了報告がスムーズです。

押印の扱いは新様式で変わりました

市のページによると、令和3年1月1日施行の新様式であれば、報告者および調査者の押印は不要です。古い様式の控えをそのまま使っていないか、調査者に確認してください。

「報告月まで余裕がない」ときの考え方

報告期限の直前に外壁の全面打診が必要だと分かると、足場の手配、調査者の確保、補修の見積取りが一気に押し寄せます。期限の1年前を目安に、全面打診が必要な年かどうかを確かめておけば、工法を選ぶ余裕が生まれます。

所沢市ならではの事情：郊外型の中層マンションとテナントビル

駅前から住宅地まで、築20〜30年台のタイル貼りが多い

所沢市の駅周辺や幹線道路沿いには、平成初期から中期にかけて竣工した中層マンションが数多くあります。築20〜30年台のタイル貼りの建物は、ちょうど2回目、3回目の全面打診の時期を迎えています。初回の打診で浮きを補修したあと、前回の記録を残していない管理組合さまも少なくありません。

駅前のテナントビルは「事務所」の要件を確かめる

事務所ビルは、床面積の合計が2,000㎡を超え、かつ6階以上の階にある場合が対象に挙がっています。店舗や医院が入る複合ビルでは、用途ごとに対象や間隔が異なるため、前回の報告書の控えで「どの用途で報告しているか」を確かめるのが出発点です。

住宅地では「無足場」が合う場面が多い

住宅地に建つマンションでは、隣地との距離が近く、足場の架設に近隣への説明や調整が必要になることがあります。足場を組むと、居住者の洗濯物やバルコニーの利用にも影響が出ます。この条件が重なるほど、足場を組まずに調査できるロープアクセス工法の利点が出やすくなります。

実務コスト感：打診の㎡単価と、足場・ロープアクセスの差

費用の目安を示します。以下は明誠の参考値で、実際の見積は建物の形状・高さ・外壁の仕上げ・敷地条件で大きく変わります。

項目	目安
全面打診調査の㎡単価（調査のみ）	250〜500円/㎡
10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の調査費	約50〜100万円
同条件で仮設足場を組む場合（工期3か月想定）	約168万円
同条件でロープアクセス工法の場合	約59万円
足場とロープアクセスの差額	約109万円

打診の費用は「どれだけの面積を叩くか」で決まります。外壁全体が打診対象になるわけではなく、タイルやモルタルなどの落下のおそれがある部分が対象です。見積を取るときは、対象面積の根拠（図面か実測か）を必ず聞いてください。

もうひとつ、調査費以外にかかる費用があります。調査者への報告書作成費、協会への提出に関する費用、浮きが見つかった場合の補修費です。補修まで含めると総額が変わるため、「調査のみ」の見積と「補修込み」の見積は分けて比較してください。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも公開しています。

ロープアクセス工法が12条打診で選ばれる理由

ロープアクセス工法とは、屋上などの確実な吊元から、作業員がメインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降り、足場を組まずに調査や補修を行う工法です。吊元は2点以上を確保し、二重の冗長化で安全を担保します。国際基準（IRATA）に沿った、業界標準のやり方です。技術の詳細は明誠のロープアクセス工法のページに、安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

12条打診でロープアクセスを選ぶ理由は、主に3つです。

1. 費用：足場代を抑えられます。上の例では、足場工法より約100万円の差が出る可能性があります。
2. 期間：足場の組立・解体がないため、足場工法の約60%の工期が目安です。報告月から逆算した日程を組みやすくなります。
3. 居ながら施工：窓やバルコニーの前に足場やメッシュシートがかからず、居住者の生活への影響を小さくできます。営業を止められない店舗付きの建物や、住みながら修繕を受けるマンションにとって、大きな利点です。

テストハンマーでタイルを一枚ずつ叩き、見つけた浮きにその場でマーキングし、条件が合えば注入による部分補修まで続けて行えます。ドローンの赤外線調査で全体を把握し、気になる面だけロープアクセスで叩いて確かめる組み合わせも可能です。ただし、住宅地でドローンを飛ばすには、航空法上の許可・承認や周辺への配慮が必要です。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業は、IRATA水準の訓練を受けた作業員が担当します。

ロープアクセスの訓練体制や施工の実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法の比較も、ロープアクセスドットコムに掲載しています。塗装・防水・タイル・電気・看板などの専門工事会社さまで、フランチャイズ加盟をご検討の方も、ロープアクセスドットコムからご覧ください。

12条点検を大規模修繕・長期修繕計画とつなげるメリット

12条点検と大規模修繕を、別々の会社に、別々のタイミングで発注している管理組合やオーナーさまは少なくありません。私はこれを、ワンセットで提案するようにしています。

• 仮設費の二重払いを避ける：打診のために足場やゴンドラを手配し、数年後の大規模修繕でまた手配する、という重複をなくせます。
• 調査結果が補修数量の根拠になる：浮き・欠損の位置と数量が分かれば、見積書の数量が透明になります。
• 長期修繕計画の精度が上がる：外壁の劣化が数字で分かり、修繕積立金の見通しが立てやすくなります。
• ハイブリッド工法の判断材料になる：店舗のある低層部は足場、上層部はロープアクセス、と面ごとに使い分けると、総額が下がる建物もあります。

大規模修繕で外壁を全面改修すれば、その年から10年を数え直せます。「次の報告期限」「次の全面打診の年」「大規模修繕の時期」を同じ年表に並べておくと、段取りが楽になります。

分譲マンションの管理組合さまは管理組合様向けの大規模修繕サービスを、賃貸マンション・テナントビルのオーナーさまはビルオーナー様向けの修繕サービスを、ホテル運営者さまはホテル様向けの修繕サービスをご覧ください。

よくあるご質問

Q. 所沢市の定期報告は、どこに出すのですか？

A. 所沢市が特定行政庁で、建築指導課が所管です。市のページでは、提出先は一般財団法人埼玉県建築安全協会とされ、協会の予備審査のあと、市役所で内容審査が行われます。問い合わせは、建築指導課（04-2998-9180）です。

Q. 所沢市の分譲マンションは、12条の定期報告が必要ですか？

A. 市の対象建築物の資料では、6階以上の共同住宅（サービス付き高齢者向け住宅を除く）が対象で、共同住宅の例では報告間隔は3年です。5階以下は特定建築物の定期報告の対象外ですが、エレベーターなどの昇降機は、別に定期検査報告が必要になる場合があります。

Q. 第1回の報告は、いつ出せばよいのですか？

A. 検査済証の交付後、最初の2年または3年は報告義務がなく、そのあとの期間に第1回目の報告を行います。第1回目の報告書を提出した日が基準日となり、次回以降の期限はそこから数えます。

Q. ハガキが届かないのですが、報告しなくてよいですか？

A. いいえ。ハガキは報告期限の3か月前から1か月前に市が郵送する案内で、届かなくても、用途と規模が対象に当てはまれば報告が必要です。未報告には、建築基準法第101条の罰則（100万円以下の罰金）があります。

Q. 外壁の全面打診は何年ごとですか？

A. 竣工や外壁の全面改修、前回の全面打診から10年を超えたあとの最初の定期調査で必要です。手の届く範囲の調査で異常が見つかった場合も、全面打診に進みます。根拠は平成20年国土交通省告示第282号です。

Q. 打診調査の費用はいくらくらいですか？

A. 調査のみで250〜500円/㎡が目安です。10階建て・外周80m・打診対象約2,000㎡の建物なら、調査費は約50〜100万円です。足場を組む場合は、これに足場費が加わります。物件ごとに大きく変わるため、概算お見積りは無料でお出しします。

Q. ドローンの赤外線調査で、打診の代わりにできますか？

A. 令和4年の告示改正で、打診と同等以上の精度を持つ無人航空機による赤外線調査も認められました。ただし、外壁の仕上げや条件によっては、一部を打診で確かめる必要があります。調査者と、事前に調査計画を相談してください。

まとめ＋今週動くこと3点

所沢市の12条点検は、市長が特定行政庁として建築指導課が所管し、報告書は埼玉県建築安全協会に提出します。6階以上の共同住宅は報告の対象で、期限は第1回の報告日を基準に数えます。駅周辺や住宅地には、築20〜30年台のタイル貼りマンションが多く、2回目以降の全面打診の時期に入っている建物が少なくありません。

今週動くことを3つに絞ります。

1. 報告の用途と間隔を確かめる：前回の報告書の控えで、どの用途・何年間隔で報告しているかと、第1回の報告日（基準日）を確認する。
2. 次の報告期限と最後の全面打診の年を調べる：修繕履歴とハガキから、次の期限と、10年を超えていないかを確かめる。分からなければ建築指導課（04-2998-9180）へ。
3. 工法と時期を決める：足場・ゴンドラ・ロープアクセス・ドローンのどれで打診するか、大規模修繕と一体にできないかを、次の理事会・オーナー会議で共有する。

「期限まで余裕がない」と気づいてからでは、選べる工法が減ります。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

明誠の施工実績は明誠の施工事例で、私たちの考え方は明誠の理念でご覧いただけます。ご相談は大規模修繕・打診調査のお問い合わせフォームからどうぞ。所沢市を含む埼玉県全域で、現地調査にも対応しています。

出典・参考資料

• 国土交通省「定期報告制度における外壁のタイル等の調査について」
• 国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」
• 所沢市「建築物等の定期報告」（2023年9月12日更新）
• 所沢市「対象建築物」（PDF）
• 所沢市「建築物の提出時期」（PDF）
• 埼玉県「定期報告制度について」（2026年7月13日掲載）
• 一般財団法人埼玉県建築安全協会「ホームページ（様式のダウンロード）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月28日（令和8年度）時点で公表されている所沢市・埼玉県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。所沢市の定期報告制度のページの更新日は2023年9月12日、埼玉県のページの掲載日は2026年7月13日です。市のページが数年前の更新のため、対象と報告間隔、様式、令和7年7月1日施行の埼玉県施行細則の改正との関係は、必ず所沢市建築指導課および埼玉県建築安全協会で最新の内容をご確認ください。対象一覧は要点のみ要約したもので、規模要件の細かい条件は原本が優先します。費用の数字は明誠の参考値で、個別の見積を保証するものではありません。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月28日

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