熊谷市でマンションやビルをお持ちのオーナー・管理組合さまが、大規模修繕で優先すべき漏水・防災対策は、結論から言うと次の3つです。

1. 屋上防水とドレン（排水口）まわりを先に直す：熊谷市は、平成16年度から令和元年度までの16年間に市内で起きた内水による浸水の実績を地図にして公開しています。道路が冠水するような雨のとき、建物で最初に悲鳴を上げるのは屋上とバルコニーの排水です。
2. 受電設備・給水ポンプ・エレベーター制御盤の「置き場所」を修繕計画で見直す：市の洪水ハザードマップは、荒川・利根川と県が管理する河川の浸水想定を重ね、1,000年に1度程度の大雨を前提にしています。漏水を直しても、電気と水が止まれば暮らしは止まります。
3. 猛暑で傷みやすい防水とシーリングを、足場なしでも点検・応急補修できる体制を持つ：熊谷は国内最高気温の記録地のひとつです。夏の熱と夕立の組み合わせは、屋上防水と目地の寿命を確実に縮めます。

私は東京都東大和市の株式会社明誠で、20年以上、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を現場で担当してきました。熊谷市のように、熊谷駅・籠原駅周辺の市街地と、荒川・利根川という2本の大河川にはさまれた平野が広がる街では、「川があふれる心配」「雨水が排水しきれない心配」「暑さで建物が傷む心配」を分けて考えることが大切です。この記事では、熊谷市が公開している一次情報を確認しながら、現場目線でお話しします。

熊谷市のハザードマップを1枚で読む

熊谷市が公開している防災関係の地図を、市の資料から整理すると次のとおりです。

種類	市の説明の要点
防災ハザードマップ（風水害編）	国・県が公表した最新の浸水想定区域（1,000年に1度程度の降雨想定）と避難所を掲載。荒川・利根川・県管理の全河川の浸水想定を重ねた拡大図（1/15,000）
防災ハザードマップ（地震編）	震度分布と液状化危険度。想定地震は関東平野北西縁断層帯地震
内水浸水実績図（内水ハザードマップ）	平成16年度〜令和元年度の内水による浸水実績区域と避難場所。令和3年4月1日公開

（出典：熊谷市 新「熊谷市防災ハザードマップ」全戸配布の記者発表資料、熊谷市危機管理課 防災学習会資料、熊谷市 内水浸水実績図）

ここで私がオーナーさまにいつもお伝えしているのは、洪水と内水は別物だという点です。洪水は川の水があふれる現象、内水（ないすい）は、雨水管や水路が受けきれず、道路やマンホール、雨水ますから水があふれる現象です。管理会社さんでも、この2つを混同されている方は少なくありません。

洪水：荒川・利根川・県管理河川の重ね合わせ

市の記者発表資料によると、現行の防災ハザードマップは令和2年12月に全戸配布されたもので、前回の平成27年度版（200年に1度程度の降雨想定）から、1,000年に1度程度の降雨想定に切り替わりました。洪水の拡大図は、荒川、利根川、そして県が管理する全河川の浸水想定区域データを重ねた内容です。

市の防災学習会の資料では、この地図の読み方が次のように説明されています。

• 色が付いているかどうかで、「川からの直接の水が来るかどうか」がわかる
• 色の種類で「水の深さ」がわかる
• 複数の地点で堤防が決壊した場合をすべて重ね合わせ、その地点で一番深くなる場合を表示している
• 浸水の深さに応じて、「1階で避難行動」「2階で避難行動」「3階で避難行動」「在宅避難の目安」が示され、在宅避難では最低でも3日分の備蓄を求めている
• 家屋倒壊等氾濫想定区域（氾濫流・河岸侵食）も表示されている

県管理河川については、埼玉県が河川ごとに水害リスクマップを公表しています。たとえば和田吉野川の水害リスクマップと福川の水害リスクマップは、いずれも熊谷市を含む複数の市町を対象とした資料で、関係市区町村に熊谷市が記載されています。物件の所在地がどの川の影響を受けるかは、市のマップで地点を指定して確認してください。

なお、国土交通省の利根川上流河川事務所は、利根川の洪水浸水想定区域図（想定最大規模）を市区町別の図面で公開しており、熊谷市の図面も含まれています（出典：国土交通省 利根川上流河川事務所 洪水浸水想定区域図）。

内水：16年間の「実際に水が出た場所」

熊谷市の内水浸水実績図は、シミュレーションによる予測図ではありません。平成16年度から令和元年度までの16年間に、市に寄せられた情報や職員の報告をもとに、実際に浸水した区域を着色した地図です。市は、この図に色が付いていない場所でも、雨の降り方や土地利用の変化で浸水することがあると注意しています。アンダーパス（道路の立体交差の下をくぐる部分）の位置も載っています。

私は、この「実績図」こそ管理組合で一度見ていただきたいと思っています。予測ではなく、実際に水が出た場所だからです。物件の前面道路やエントランスの周辺に着色があれば、地下ピット、機械式駐車場、1階の電気室への浸水リスクを、次の大規模修繕で必ず議題にしてください。

地震・液状化と土砂

地震編では、関東平野北西縁断層帯地震を想定した震度分布と液状化危険度が示されています。液状化は、水を多く含んだ砂地盤の河川沿いなどで起きやすいとされています。

土砂災害については、埼玉県の熊谷県土整備事務所が、土砂災害防止法に基づいて土砂災害警戒区域・特別警戒区域を指定しています（出典：埼玉県 熊谷県土整備事務所 土砂災害警戒区域等の指定について）。物件が該当するかどうかは、県の公表資料で所在地を確認してください。

地域特性と漏水事故の関係

熊谷市は、熊谷駅を中心に分譲マンションや賃貸マンション、事務所ビルが集まり、籠原・妻沼・大里・江南の各地区には住宅地と工場・倉庫が広がる街です。私が現場で感じる、熊谷のような北関東の拠点都市の特徴は次の3点です。

1つ目は、暑さによる劣化が早いことです。熊谷は、2018年7月23日に41.1℃を観測し、国内の観測史上最高気温の記録地のひとつになっています（出典：気象庁 歴代全国ランキング）。屋上の防水層やシーリング（目地の充填材）は、強い日射と高温で硬化・収縮が進みます。そこに夏の夕立が来ると、ひび割れや端部の浮きから水が入ります。

2つ目は、川沿いと市街地でリスクの種類が違うことです。荒川・利根川や県管理河川に近い物件は洪水と家屋倒壊等氾濫想定区域を、市街地の物件は内水と排水容量の不足を、先に疑います。どちらに当たるかは、物件の住所でマップを確認して判断してください。

3つ目は、賃貸オーナーさまの場合、漏水は即「入居者の不満」と「退去・家賃減額」に直結することです。駅近の物件ほど、空室期間の損失が大きくなります。

現場であった話

数年前、北関東のある賃貸マンションで、真夏の夕立の翌朝に最上階の住戸から「サッシの上から水が垂れてきた」というご連絡をいただいたことがあります。現場に上がってみると、原因はパラペット（屋上の外周の立ち上がり壁）の笠木の継ぎ目のシーリングでした。強い日射で硬化し、継ぎ目に沿って細く割れていたのです。そこから入った水が、壁の中を伝ってサッシの上に出ていました。

足場を組む前提だと、見積り・周知・組立てで最短2週間かかる見込みでした。私どもはロープアクセスで翌日に笠木まわりのシーリングを打ち替え、漏水は止まりました。参考までに、10階建て・外周80m・工期3ヶ月を想定した外壁改修の試算では、足場を組む前提で168万円かかる仮設・作業費が、ロープアクセスでは59万円となり、差額は109万円でした（あくまで目安です。実際の費用は建物の形状や状態で大きく変わります）。

暑さで傷んだ目地は、見た目ではわかりにくいものです。夏の前と夏の後に、一度ずつ点検していただきたいと思います。

大規模修繕で必ずチェックすべき漏水ポイント7つ

熊谷市に限らず、台風とゲリラ豪雨、そして猛暑で試されるのは次の7か所です。診断のとき、私はこの順番で見ています。

1. 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、保護コンクリートの割れ。熊谷のような高温地域では、露出防水の表面の劣化が早く出ます。防水の更新費用の目安は、工法や面積により、1㎡あたり5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです（物件により変動します）。
2. シーリング（外壁目地・サッシまわりの充填材）：硬化、ひび割れ、肉やせ。日射の強い南面・西面から先に傷みます。
3. バルコニー排水：排水口の詰まり、勾配不良、床防水の摩耗。
4. ドレン（屋上の排水口）：ゴミ詰まり、周囲の防水端部の浮き、ストレーナ（目皿）の欠損。
5. 立上り・笠木（屋上やパラペットの根元と天端）：笠木の継ぎ目、防水の端部、押さえ金物。
6. サッシまわり：枠の周囲のシーリング、水切りの勾配。
7. エキスパンションジョイント（建物の動きを逃がす継ぎ目）：カバー材の外れ、止水の劣化。暑さによる伸び縮みの影響を受けやすい部分です。

外壁の劣化の把握には、足場を組まずに調べられるドローンを使った外壁調査も選択肢になります。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由

ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の確実な吊元に接続して作業する工法です。国際的な技能基準であるIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の訓練を受けた作業員が、足場を組まずに壁面や屋上端部へ到達します。

足場の場合は、見積り、近隣・居住者への周知、資材手配、組立てと、早くても1〜2週間かかります。台風の後、雨雲がまた来る前に応急処置が必要なときは、この時間差が痛手になります。ロープアクセスなら、点検と応急補修を即日〜翌日に着手できることが多いのが強みです。真夏に足場の上で長時間作業するより、必要な箇所だけに短時間で到達できることも、熊谷の夏には大きな利点です。

明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスによる高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。工法の技術的な詳細は、明誠のロープアクセス工法のご紹介と、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。

漏水の調査や応急対応の考え方は、明誠の漏水対応のご案内をご覧ください。

足場とロープアクセスのどちらが良いかは、建物によって違います。明誠は、通常の足場、ロープアクセス、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物にとって最適な方法を提案できます。同業者・フランチャイズ加盟をお考えの方向けの詳しい技術情報は、ロープアクセスドットコム（工法の詳細と施工例）でご覧いただけます。

防災上の共用部の位置と修繕優先度

洪水ハザードマップが示す想定最大規模の浸水は、めったに起きません。しかし、起きたときの被害は、建物の設備の位置で決まります。市の防災学習会資料が「在宅避難では最低でも3日分の備蓄」を求めているとおり、在宅避難を続けられるかどうかは、電気と水が止まらないかにかかっています。次の順で、設置階を確認してください。

設備	水害・停電時に起きること	修繕・対策の優先度
受変電設備・キュービクル	浸水で停電が長期化	高。設置階の確認、かさ上げ、防水扉の検討
給水ポンプ・加圧ポンプ	停止で上階が断水	高。電源の浸水対策、非常用の給水手段
エレベーター制御盤・機械室	停止で高層階の生活が困難	高。設置階の確認、停止時の運用ルール
自家発電機	浸水や燃料切れで機能せず	中〜高。設置階と燃料の保管
避難通路・階段	滞留水、照明停止で危険	中。非常照明の更新、物の放置禁止

これらは、大規模修繕の工事費に比べて小さい金額で改善できることも多いです。長期修繕計画に「水害対策」の項目を入れておくと、理事会で優先順位を議論しやすくなります。

熊谷市の防災補助・耐震助成・税の特例

緊急輸送道路沿いの旧耐震建築物の耐震診断補助（令和8年度）

熊谷市の「緊急輸送道路閉塞建築物耐震診断事業補助金交付要綱」は、令和8年4月1日施行の改正版が公開されています（出典：熊谷市 緊急輸送道路閉塞建築物耐震診断事業補助金交付要綱（令和8年4月1日施行））。要点は次のとおりです。

区分	補助率	上限額（1棟）
県が定める重点23路線沿道の耐震化促進建築物（木造以外で3階以上など）	診断費の3分の2	300万円
上記以外の緊急輸送道路閉塞建築物	診断費の3分の2	100万円

• 対象は、昭和56年5月31日以前に着工され、緊急輸送道路に敷地が接する「通行障害建築物」です
• 申請できるのは所有者のほか、区分所有者の団体（管理組合）や管理者も含まれます。管理組合が申請する場合は、集会で事業実施の決議をした書類が必要です
• 交付決定の通知を受ける前に診断に着手することはできません

耐震改修工事の補助も別の要綱で設けられています。詳しくは熊谷市 緊急輸送道路閉塞建築物耐震診断・耐震改修補助金交付制度のページで、令和8年度の内容を確認してください。

一方、埼玉県がまとめた「各市町村が実施する補助制度（耐震診断）令和8年4月現在」の一覧を見ると、熊谷市の欄に記載されているのは木造住宅と緊急輸送道路閉塞建築物の診断補助で、緊急輸送道路に面していない分譲マンションの診断補助は確認できませんでした（出典：埼玉県 各市町村が実施する補助制度（耐震診断）令和8年4月現在）。旧耐震のマンションをお持ちの方は、まず前面道路が緊急輸送道路にあたるかを、市の建築審査課（0493-39-4809）に確認するところから始めてください。

大規模修繕を行ったマンションの固定資産税の減額

国の「マンション長寿命化促進税制」により、新築から20年以上が経過した総戸数10戸以上のマンションで、管理計画の認定などの要件を満たし、外壁塗装・床防水・屋根防水を含む長寿命化工事を行った場合、工事完了年の翌年度分の建物の固定資産税が減額されます。申告は工事完了後3か月以内です（制度の概要：国土交通省 マンション長寿命化促進税制）。減額の割合は市町村の条例で定められます。熊谷市での割合・申告様式は、熊谷市 マンションの固定資産税の減額のページと市の資産税課で事前に確認してください。

よくあるご質問

Q. 熊谷市のマンションで、最初にすべき漏水対策は何ですか？

A. 屋上ドレンとバルコニー排水の清掃・点検です。市の内水浸水実績図が示すとおり、市内では大雨のたびに内水による浸水が起きてきました。排水の詰まりはそのまま漏水につながります。年に1〜2回の清掃で防げるケースが多いです。

Q. 洪水と内水は、何が違いますか？

A. 洪水は川の水があふれる現象、内水は雨水管や水路が受けきれず、道路やマンホールから水があふれる現象です。熊谷市は、洪水（荒川・利根川・県管理河川）の想定と、内水の浸水実績を別々の地図で公開しています。

Q. ハザードマップで色が付いていない場所なら、水害対策は不要ですか？

A. 不要とは言えません。市の内水浸水実績図でも、浸水実績区域でないところでも雨の降り方や土地利用の変化で浸水することがあると注意書きがあります。

Q. 熊谷の暑さは、建物の漏水と関係がありますか？

A. 関係があります。屋上防水やシーリングは、強い日射と高温で硬化・収縮が進み、ひび割れや端部の浮きが生じやすくなります。夏の前後の点検をおすすめします。

Q. 緊急の漏水で足場が間に合わないときは、どうすればいいですか？

A. ロープアクセスで、点検と応急補修を即日〜翌日に着手できることが多いです。物件の状況により異なりますので、まずはお問い合わせフォームから状況をお知らせください。

Q. 屋上防水の費用はどれくらいですか？

A. 工法や面積で変わりますが、防水の更新は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。現地調査をしたうえでの見積りをおすすめします。

Q. ロープアクセスは安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本を、2点以上の吊元に接続する二重の確保が基本です。明誠および加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。

まとめ＋今週動くこと3点

熊谷市は、洪水（荒川・利根川・県管理河川、1,000年に1度程度の降雨想定）、内水（16年間の浸水実績）、地震・液状化の地図を公開しています。そのうえで、毎年の雨と夏の暑さで試されるのは、屋上防水とシーリングです。私は理事長さまやオーナーさまに、「雨が降る前に、そして夏が終わったら、屋上を見てください」とお伝えしています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 防災ハザードマップ（風水害編）と内水浸水実績図で、物件所在地とその周辺の着色を確認し、画面やPDFを保存する。
2. 屋上ドレンとバルコニー排水のゴミ詰まり、夏を越えた笠木・サッシまわりのシーリング、受電設備・給水ポンプの設置階を、管理会社と一緒に点検する。
3. 旧耐震のマンションは、前面道路が緊急輸送道路にあたるかを市の建築審査課に問い合わせる。

秋の長雨と台風シーズンの終わりは、点検の絶好のタイミングです。理事会で1分だけでもこの話題を出してみてください。

明誠のこれまでの施工事例は、明誠の施工事例からご覧いただけます。管理組合さま向けには大規模修繕のご案内（管理組合）、ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのご案内をご用意しています。漏水の原因調査や概算のお見積りは、お問い合わせフォームから無料で承ります。

出典・参考資料

• 熊谷市「新『熊谷市防災ハザードマップ』を12月に全戸配布します（記者発表資料）」
• 熊谷市危機管理課「防災学習会 ともに考えよう大災害への備え」
• 熊谷市「熊谷市内水浸水実績図（内水ハザードマップ）令和3年4月1日公開」
• 熊谷市「緊急輸送道路閉塞建築物耐震診断事業補助金交付要綱（令和8年4月1日施行）」
• 熊谷市「緊急輸送道路閉塞建築物耐震診断・耐震改修補助金交付制度」
• 埼玉県「各市町村が実施する補助制度（耐震診断）令和8年4月現在」
• 埼玉県「和田吉野川 水害リスクマップ」「福川 水害リスクマップ」
• 埼玉県 熊谷県土整備事務所「土砂災害防止法に基づく土砂災害警戒区域等の指定について」
• 国土交通省 利根川上流河川事務所「洪水浸水想定区域図」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制」
• 気象庁「歴代全国ランキング」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月30日

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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月30日時点で公表されている熊谷市、埼玉県、国土交通省および気象庁の公式情報をもとに執筆しています。補助制度は令和8年度の要綱・一覧に基づきますが、年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、熊谷市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。