本間社長ブログ
さいたま市中央区のマンション漏水・防災対策｜鴻沼川の洪水と令和8年4月公開の新内水ハザードマップから考える大規模修繕の優先順位【2026年度版】
目次
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著作者プロフィール
株式会社明誠 代表取締役
本間 幸紘
大規模修繕・外壁工事・ロープアクセス工事に関する情報を、現場経験をもとに分かりやすくお届けします。
2026年10月18日 更新
さいたま市中央区（与野・さいたま新都心エリア）でマンションやビルをお持ちの方に、令和8年度に押さえていただきたい変化があります。さいたま市は令和8年4月23日に、新しい「さいたま市内水ハザードマップ」を公開しました。想定している雨は時間最大153mm、総雨量249mmで、区ごとの版の中に「中央区版」も用意されています（出典：さいたま市内水ハザードマップについて（令和8年4月23日公開））。
これまでの令和3年4月版は、水防法施行規則の規定に基づかないマップでした。新しい版は水防法施行規則の規定に基づくもので、不動産取引の重要事項説明の対象になります。マンションを売るとき、貸すときに、このマップ上の位置が説明されるということです。
私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、埼玉県内のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕も手がけています。20年以上、外壁と防水の現場に立ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも自分の手でやってきました。
今日は、さいたま市の公式資料をもとに、中央区の分譲・賃貸マンション、そしてオーナーさまのビルやホテルが、大規模修繕で先に手を打つべき漏水・防災の場所を整理します。
なお、この記事では、さいたま市の公式ページで中央区が対象として示されているマップと資料だけを扱います。市の一覧で中央区が対象に入っていない「芝川・笹目川など版」「利根川・江戸川版」「綾瀬川・元荒川・新方川など版」は、中央区の話としては書きません。
結論：中央区で優先すべきは「屋上とバルコニーの排水」「鴻沼川沿いの低地にある設備階」「駅周辺の地下・半地下」です
先に結論を申し上げます。中央区のマンションでは、次の3つから動くことをお勧めします。
- 屋上ドレン・バルコニー排水・サッシまわりのシーリングを点検し、防水の改修時期を記録で確認する：内水は川から離れた台地の上でも起こります。排水が追いつかない雨で最初に出る被害が、漏水です
- 鴻沼川沿いの低地帯にある建物は、受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機の置き場所を確認する：区の大部分は台地ですが、区のほぼ中央を流れる鴻沼川の沿いは低地帯です
- さいたま新都心・与野・北与野・与野本町・南与野の各駅周辺の地下駐車場・地下機械室は、止水板と排水ポンプを点検する：高層の建物が集まる駅周辺は舗装面が多く、雨水が一気に低い所へ集まります
中央区はどんな土地か：台地と鴻沼川の低地帯
さいたま市の防災カルテでは、中央区について「区域の大部分は関東ローム層が覆う大宮台地上。区のほぼ中央を流れる鴻沼川沿い一体は低地帯」と書かれています。土地利用については「農地はきわめて少なく、鴻沼川両側は市街化調整区域」とされています（出典：さいたま市 防災カルテ 中央区）。
同じカルテの課題欄には、「地域で水害（荒川・鴻沼川）の危険性が高いエリアがあり、迅速な情報伝達体制や、自主防災組織等による安全な避難体制の構築が必要」とあります。中央区の水の話は、荒川と鴻沼川、そして台地の上に降る雨（内水）の3つで考えると分かりやすくなります。
また、市の景観計画の中央区ビジョンには、「区の中央部には鴻沼川や高沼用水路、西部には白神川などが流れ」とあります。さいたま新都心や与野駅西口周辺、北与野駅周辺では、市街地開発事業による高層建築物が多く建設されている、とも書かれています（出典：さいたま市景観計画 中央区ビジョン）。
まとめると、中央区の建物は、おおむね次の3つの場所に分けて考えられます。
- 鴻沼川沿いの低地帯：区のほぼ中央。洪水と内水の両方で水が集まりやすい場所
- 駅周辺の高層市街地：さいたま新都心、与野駅西口、北与野駅周辺など。地下や半地下の設備が多い
- 台地の上の住宅地：区の大部分。川の洪水より、内水と建物そのものの排水が課題
中央区のハザードマップを1枚で読む
さいたま市の公式ページで、中央区が対象として示されているマップを整理しました。
| 種類 | 中央区での扱い | 想定の前提 |
|---|---|---|
| 洪水（荒川・入間川版、国管理） | 全区が対象のマップ。中央区も含まれる | 72時間総雨量 荒川流域632mm・入間川流域740mm |
| 洪水（鴨川・鴻沼川・新河岸川など版、県管理） | 対象区に中央区を含む | 鴨川流域で24時間の総雨量674mm、新河岸川流域で2日間の雨量746mm |
| 内水（令和8年4月23日公開） | 区別に中央区版あり（情報面・地図面） | 時間最大153mm・総雨量249mm、放流先河川の水位が高い場合 |
| 浸水履歴マップ | 区別に公開 | 平成25年4月〜令和4年12月に市へ報告された被害 |
洪水ハザードマップは5種類とも令和7年1月作成が最新版です。市は、この更新で「洪水浸水想定区域や想定浸水深等の災害リスク情報に変更はありません」としています（出典：さいたま市洪水ハザードマップについて）。
新しい内水ハザードマップのポイント
新しい内水マップは、水防法第14条の2に基づく「雨水出水浸水想定区域図（令和8年3月31日指定）」をもとに作られています。浸水深は0.1m以上から10.0m未満までを6段階で色分けしています。令和7年3月時点の市の地形図を使っています。
大事な注意書きが2つあります。
- このマップは一級河川の外水氾濫（洪水）を考慮していないため、洪水ハザードマップも併せて確認する必要があります
- 浸水が想定されていない地域でも、状況によっては浸水することがあります
「台地の上だから大丈夫」と考えている管理組合さまほど、中央区版の内水マップを一度ご覧いただきたいと思います。敷地の中の低い場所、半地下の駐車場、1階の機械室は、台地の上でも水が集まります。
過去に実際に起きた浸水は「浸水履歴マップ」で
市は、平成25年4月から令和4年12月までに市へ報告があった浸水被害を地図にした「浸水履歴マップ」を、区ごとに公開しています。50m四方のマス目ごとに、床上浸水は赤、床下浸水は青、道路冠水は黄で色分けされています（出典：さいたま市浸水履歴マップについて）。
市民からの報告をもとにしているため、全ての被害を網羅しているわけではない、と市も書いています。それでも、建物の周りで実際に道路が冠水したことがあるかどうかは、修繕の優先順位を決めるうえでとても役に立ちます。
防災カルテに載っている被害想定
さいたま市の防災カルテ（平成26年2月時点の資料）では、さいたま市直下地震の想定で、中央区内の4つの中学校区（与野東・与野南・八王子・与野西）すべてで最大震度6強とされています。
同じカルテの「鴨川・鴻沼川水害」の想定では、中央区全体で床上浸水2,010棟、床下浸水1,927棟とされています。中学校区別の床上浸水は、与野南中学校区が1,171棟と最も多く、与野西中学校区387棟、与野東中学校区231棟、八王子中学校区221棟と続きます（出典：さいたま市 防災カルテ 中央区）。
少し古い時点の資料ですので、建物ごとの浸水深は、最新の洪水ハザードマップと、さいたま市地図情報の「防災まちづくり情報マップ」で、住所を入れて確認してください。同じカルテには、JR埼京線・京浜東北線の駅周辺で帰宅困難者の発生・滞留が想定されることも書かれています。駅に近いビルやホテルでは、一時的に人を受け入れる場面も想定しておくと安心です。
中央区の地域特性と漏水事故の関係
場所によって、漏水の出方が変わります。
鴻沼川沿いの低地帯：浸水すると、地下ピット、1階の電気室、エレベーターのピットが水に浸かります。漏水というより、設備の水没が主な被害です。防災カルテで床上浸水の想定が最も多い与野南中学校区のマンションでは、1階の床と外の地盤の高さの差を一度確認しておくと安心です。
さいたま新都心・与野駅西口・北与野駅周辺の高層市街地：市街地開発事業でできた高層の建物が多いエリアです。高層マンションでは、外壁のシーリングとサッシまわりからの雨水の浸入が、上の階ほど風雨を強く受けて出やすくなります。また、地下駐車場や地下の機械室の出入口には、止水板や排水ポンプの点検が欠かせません。
与野本町駅周辺・本町通り沿い：市場町として栄えた古い街並みが残る一方、住宅や中層の集合住宅が混在しています。築年数の古いマンションでは、外構の排水溝の勾配が悪くなっていることがあります。
台地の上の住宅地：区の大部分です。ここで多いのは、屋上やバルコニーの排水まわりからの漏水です。
現場の話を一つ。私が以前に見たある築30年を超える中規模マンションでは、雨のたびに最上階の天井にしみが出ていました。外壁のひび割れを疑われていましたが、屋上に上がってみると、ドレン（排水口）の周りに落ち葉と砂が固まり、雨のたびに水たまりができていました。防水層の端部が、その水に何年も浸かっていたわけです。ドレンの清掃と端部の部分補修で、しみは止まりました。原因を見誤ると、外壁を全部直しても止まらなかったと思います。
大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ
私の経験上、漏水の原因は7か所でほぼ説明がつきます。大規模修繕の見積りを見るときの、確認表としてお使いください。
- 屋上防水：ふくれ、ひび割れ、端部の浮きを確認します。防水改修の費用は、工法によりますが5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です（物件により大きく変わります）
- シーリング：外壁目地とサッシ周囲の硬化・ひび割れ・肉やせ（痩せて細くなること）を確認します
- バルコニー排水：排水溝に落ち葉や砂がたまっていないか、床の勾配が保たれているかを見ます
- ドレン（排水口）：屋上とバルコニーのドレンが詰まると、水があふれて壁を伝います。雨の前の清掃が最も安く効きます
- 立上り：防水層の端部の立ち上がり部分が低いと、想定を超えた雨で水が越えます
- サッシまわり：枠と躯体（建物の骨組み）の取り合い、水切りの不具合を見ます
- エキスパンションジョイント：建物の動きを逃がす継ぎ目で、劣化すると雨水が内部に入ります
市の内水マップが想定する時間最大153mmは、気象庁の区分で「猛烈な雨」（1時間80mm以上）をはるかに超える雨です。ここまでの雨でなくても、屋上のドレン1か所が詰まっているだけで、屋上に水がたまり、立上りを越えて室内に入ることがあります。
7か所のうち、お金をかけずにできるのは、ドレンの清掃と目視の点検です。私はいつも理事長さまに、雨の前の週に屋上へ上がって見ていただくようお伝えしています。それだけでも状況はかなり分かります。
漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由
漏水が起きたとき、足場を組むところから始めると、手配だけで数週間かかります。その間にも雨は降ります。
ロープアクセス工法は、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して壁面に降りる工法です。足場を組む時間がないため、調査と応急処置を短い日数で始められます。居住者の方のバルコニーに足場の部材が通ることもなく、生活への影響も小さくなります。さいたま新都心や北与野駅周辺の高層マンションのように、足場を高く組むと費用と期間が大きくふくらむ建物や、敷地が狭く道路との間に足場を立てにくい建物では、特に向いています。
費用面でも差が出ます。10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にすると、足場工法の仮設費が約168万円、ロープアクセスでは約59万円という試算があります。条件を置いた目安で、実際の見積りは建物により変わります。
安全面について。株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業では、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質管理はISO9001で行っています。
工法の考え方と訓練の内容は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムにまとめています。同業の方や、フランチャイズにご関心のある方はロープアクセス工法の技術解説（姉妹サイト）もご覧ください。明誠の工法はロープアクセス工法のご紹介と安全管理の取り組みで説明しています。漏水の調査と補修は漏水対応のご案内をご覧ください。
防災上の共用部の位置と修繕優先度
漏水以外に、浸水や地震で止まると困る共用部を、優先度の高い順に並べます。
| 共用部 | 確認すること | 優先度 |
|---|---|---|
| 受変電設備 | 設置階が洪水・内水の想定浸水深より上か | 高 |
| 給水ポンプ | ポンプ室が地下・1階にないか | 高 |
| 非常用発電機 | 設置階と、燃料の保管場所 | 高 |
| 地下駐車場の出入口 | 止水板・排水ポンプの作動確認 | 高 |
| エレベーター | ピットの浸水対策、停止時の運用 | 中 |
| 避難通路・階段 | 荷物の放置、手すり・床の劣化 | 中 |
高層マンションでは、受変電設備や給水ポンプが止まると、上の階ほど生活が成り立たなくなります。電気設備の浸水対策は、国土交通省・経済産業省が建築物における電気設備の浸水対策ガイドラインを公表しています。設備を上の階に移す、止水板を設ける、といった考え方が整理されています。
大雨のときの危険度は、気象庁のキキクル（危険度分布）で確認できます。建物の住所は、さいたま市地図情報の「防災まちづくり情報マップ」に入れると、洪水と内水の浸水深を数値で確認できます。国土地理院の重ねるハザードマップも併せてご覧ください。
中央区のマンションで使える耐震化の助成制度（令和8年度）
防災カルテは、中央区の課題として「多くの建物被害が想定されているため、耐震化率の向上が必要」と書いています。さいたま市には、旧耐震の分譲マンションの管理組合が使える耐震化の助成制度があります。市のページの更新日は令和8年4月1日で、令和8年度は4月1日から受付が始まっています（出典：さいたま市【令和8年度】耐震補強等助成事業（共同住宅等の診断・補強・建替え））。
対象は、昭和56年5月31日以前に着工し建築された市内の共同住宅等です。区分所有の建物では、区分所有者の集会で実施の決議がされていることが条件です。
| 内容 | 助成率 | 限度額 |
|---|---|---|
| 簡易診断 | 費用の3分の2 | 1棟20万円 |
| 耐震診断 | 費用の3分の2 | 床面積に応じた算定額が上限（1,000㎡までの部分は1㎡あたり3,670円など） |
| 耐震補強設計 | 費用の3分の2 | 住宅の戸数×10万円 |
| 耐震補強工事 | 費用の2分の1（条件により工事監理費の3分の2を加算） | 住宅の戸数×60万円（設計の助成額を差し引く） |
いずれも着手前に建築総務課へ申請し、交付決定を受ける必要があります。原則として、申請した年度の1月31日までに実績報告を出すこと、予算を超えた場合は交付できないことも明記されています。令和8年度の実績報告の期限は令和9年1月31日ですので、令和8年度中に診断を考えている管理組合さまは、早めに窓口（建築総務課 企画係）へご相談ください。
旧耐震のマンションでは、耐震診断と大規模修繕の時期を合わせると、足場などの仮設の費用を一度で済ませられる場合があります。
よくあるご質問
Q. 中央区のマンションで、ハザードマップはどこで見られますか？
A. 洪水はさいたま市洪水ハザードマップ、内水はさいたま市内水ハザードマップのページからPDFをダウンロードできます。内水マップには中央区版（情報面・地図面）があります。区役所の情報公開コーナーなどでも配布されています。
Q. 中央区で対象になっている洪水ハザードマップはどれですか？
A. 市の一覧では、荒川・入間川版（全区対象）と、鴨川・鴻沼川・新河岸川など版の2種類が中央区を対象に含んでいます。いずれも令和7年1月作成が最新版です。
Q. 内水とは何ですか？
A. 下水道の排水能力を超える大雨で、雨水が排出しきれずにたまる浸水です。さいたま市の新しい内水マップは、時間最大153mm・総雨量249mmの雨を想定しています。川から離れた台地の上でも起こります。
Q. 新しい内水ハザードマップで何が変わりましたか？
A. 令和8年4月23日公開の版は水防法施行規則に基づくもので、不動産取引の重要事項説明の対象になりました。賃貸・売買を考えているオーナーさまは、建物の位置を一度確認しておくことをお勧めします。
Q. 屋上防水の改修費用はいくらくらいですか？
A. 工法により、5,000〜8,000円/㎡が一つの目安です。建物の状態で大きく変わります。無料で概算お見積りを出せますので、お気軽にお問い合わせください。
Q. 高層マンションでもロープアクセスで工事できますか？
A. できます。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元を確保して作業します。高い建物ほど足場の費用と期間がふくらむため、ロープアクセスやハイブリッド工法（足場とロープアクセスの使い分け）の効果が出やすくなります。
Q. ロープアクセスなら、足場より工期は短くなりますか？
A. 足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mなら、足場3か月に対し1.5〜2か月程度です。建物により変わります。
Q. 旧耐震のマンションですが、令和8年度も診断の助成は使えますか？
A. 市のページ（令和8年4月1日更新）に、簡易診断は費用の3分の2・1棟20万円までなどの助成が掲載されています。着手前の申請が必要ですので、建築総務課 企画係にご相談ください。
まとめと今週動くこと3点
中央区では、台地の上の内水と、区の中央を流れる鴻沼川、そして荒川を、建物の場所に合わせて見分けることが出発点です。そのうえで、漏水の7か所と、電気設備の置き場所を点検します。
今週、動いていただきたいことを3つに絞ります。
- 令和8年4月公開の内水ハザードマップ（中央区版）と洪水ハザードマップで、建物の住所の想定浸水深を確認し、理事会で共有する：さいたま市地図情報なら住所検索で数値が出ます
- 受変電設備・給水ポンプ・非常用発電機・地下駐車場の位置を、竣工図で確認する：想定浸水深より下にあれば、止水板などの対策の検討を始めてください
- 屋上ドレンとバルコニー排水を、雨の前に清掃する：費用をほとんどかけずにできる、最も効果の高い備えです
総会の前の整理だけでも、お力になれることがあります。管理組合さまは管理組合向けのご案内、ビルオーナーさまはビルオーナー向けのご案内をご覧のうえ、お問合せフォームからお気軽にご相談ください。費用の考え方は明誠の料金の考え方に、これまでの実績は明誠の施工事例にあります。
本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月18日時点で公表されている、さいたま市および国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。防災カルテの被害想定は平成26年2月時点の資料です。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、さいたま市の該当窓口へ最新の内容をご確認ください。
次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。
出典・参考資料
- さいたま市「さいたま市内水ハザードマップについて（令和8年4月23日公開）」（2026年6月19日更新）
- さいたま市「さいたま市洪水ハザードマップについて」（令和7年1月作成版、2025年2月25日更新）
- さいたま市「さいたま市浸水履歴マップについて」
- さいたま市「防災カルテ 中央区（区の概況と課題）」（平成26年2月時点）
- さいたま市「さいたま市景観計画 中央区ビジョン」
- さいたま市「【令和8年度】耐震補強等助成事業（共同住宅等の診断・補強・建替え）」（2026年4月1日更新）
- さいたま市「さいたま市地図情報（防災まちづくり情報マップ）」
- 気象庁「キキクル（危険度分布）」
- 国土交通省・経済産業省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（概要）」
- 国土地理院「重ねるハザードマップ」
この記事の執筆者
本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。
最終更新：2026年10月18日
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ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。
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