2026年10月20日 更新

さいたま市南区のマンションの理事長さまから、こんな相談を受けることがあります。

「大規模修繕の時期が近づいてきた。管理会社の説明だけで決めるのは不安だが、第三者に頼むと費用がかかりそうで、積立金から出しづらい」

南区の管理組合にとって心強いのは、市のマンション管理相談の会場の一つが、南区役所そのものだという点です。毎月第3火曜日に、南区役所6階のくらし応援室で開かれています（出典：さいたま市「マンションの管理等に関する相談」、2026年3月31日更新）。JR武蔵浦和駅の西口から徒歩1分と案内されている庁舎ですので（出典：さいたま市「南区役所の庁舎案内」、2026年9月16日更新）、理事さんも足を運びやすいと思います。

申し遅れました。私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。東京都東大和市を拠点に、20年近くマンション・ビル・ホテルの外壁の仕事をしてきました。この記事では、令和8年10月20日時点で南区の管理組合が使える窓口を、「無料」の根拠とあわせて整理します。

先にお伝えしておくと、期限が近いものが2つあります。11月1日（日）に大宮区役所で開かれるセミナーの申込（10月29日まで）と、アドバイザー派遣の申請（派遣希望日の30日以上前、予算がなくなり次第終了）です。

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結論：南区で使える窓口は10、費用が無料と明記されているのは5つ

公式ページで確認できたものを一覧にしました。「無料」と書けるのは、公式ページに費用の記載があったものだけです。

#	制度・窓口	対応する人	費用	申込先
1	マンション管理相談（南区役所・市役所・大宮区役所）	マンション管理士等（1枠約1時間）	無料	住宅政策課 048-829-1518
2	マンション大規模修繕相談（さいたま市役所）	同上	無料	同上
3	ライフサイクルシミュレーション相談	住宅金融支援機構の職員	無料	同上
4	さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣	マンション管理士（年度内2回まで）	無料（会場使用料・資料費は申請者負担）	同上
5	住まい相談プラザ（JR大宮駅構内）	NPO・マンション管理士等（毎週日曜）	無料	048-658-3017
6	区役所の法律相談（弁護士等・南区くらし応援室で予約）	弁護士等	市の案内は「無料で応じています」（個人向け）	南区くらし応援室 048-844-7136
7	マンション管理基礎セミナー	講演・交流会	ページに費用の記載なし	住宅政策課 048-829-1518
8	マンション管理センターの電話相談	専門相談員	ページに費用の記載なし	03-3222-1517／03-3222-1519
9	日管連の管理計画認定制度相談ダイヤル	マンション管理士の団体	ページに費用の記載なし	03-5801-0858
10	法テラス	弁護士等	条件により無料	0570-078374

ここで一つ、注意があります。埼玉県には「分譲マンションアドバイザーの無料派遣」がありますが、市部向けの対象は熊谷市・飯能市・狭山市など19市で、さいたま市は含まれていません。しかも県の制度は、令和8年度の申請が予算上限に達して終了しています（出典：埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」、2026年7月6日掲載）。南区の場合は、市の派遣制度（上の4）が入口になります。

なお、市には劣化調査の費用を補助する制度もありますが、これは「無料」ではなく補助金です。この記事では対象にしていません。

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南区役所で受けられるマンション管理相談：まずここから

私が南区の管理組合に最初にお勧めするのは、この相談です。市の案内を整理すると、次のとおりです。

項目	内容
南区の会場と日程	南区役所6階（くらし応援室 相談室）：毎月第3火曜日
他の会場	さいたま市役所10階（浦和区）：毎月第3水曜日／大宮区役所2階：毎月第4月曜日
時間	14時〜15時、15時〜16時の2枠（市のページで時間が書かれているのは南区役所の行）
費用	無料
申込	相談日の5開庁日前まで。窓口、電子申請、郵送、FAX、メールのいずれか。先着順
回数	年度内に各相談1回まで
注意	開始から15分以上遅れるとキャンセル扱いで、利用回数に数えられる
休止	国民の祝日にあたる場合は実施されません。予算等の都合で実施できない場合もあります

相談できる内容は、管理組合の設立・運営、管理規約、管理費や修繕積立金、管理委託契約、長期修繕計画の作成・見直し、管理計画の認定などです。

直近の日程

暦で数えると、南区役所の次回は11月17日（火）、続いて12月15日（火）、令和9年1月19日（火）です。今日（10月20日）が10月の第3火曜日にあたりますが、申込の締切（5開庁日前）はすでに過ぎています。

申込の目安は、11月17日の回が11月10日、12月15日の回が12月8日、1月19日の回が1月12日です。市役所の回を選ぶ場合は、11月18日（水）なら11月11日、12月16日（水）なら12月9日が目安です。市のページには令和8年度の開催日の一覧が載っていませんでしたので、日付はすべて暦からの計算です。祝日や、年末年始の開庁状況で変わることがありますので、申込の際に住宅政策課で確認してください。

相談は見積依頼の前に使う

私が現場でよく見る遠回りがあります。施工会社から見積書が届いたあとで「そもそもこの工事範囲は適切なのか」と迷い、総会の日程がずれ込むケースです。

第三者に相談するなら、見積依頼の前のほうが効果は大きいと私は考えています。

費用感の目安も、先に頭に入れておくと相談の質が上がります。あくまで当社の参考値ですが、30戸規模のマンションで総工費は3,500万円〜5,000万円、そのうち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。外壁塗装は1㎡あたり3,500円〜4,500円、打診調査は1㎡あたり250円〜500円が目安です。実際の金額は、建物の状態や仕様で大きく変わります。

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大規模修繕相談とシミュレーション相談：お金の見通しを無料で立てる

管理相談より一歩踏み込みたい組合には、同じ住宅政策課の2つの窓口があります。会場はどちらもさいたま市役所（浦和区常盤六丁目）の10階です。

マンション大規模修繕相談（市役所・毎月第4木曜）

内容は、大規模修繕工事や、建物の保全・維持のための修繕工事です。毎月第4木曜日に14時〜15時と15時〜16時の2枠。費用は無料、申込は相談日の5開庁日前までです（出典：同上、さいたま市「マンションの管理等に関する相談」）。

10月22日（木）は締切を過ぎています。次は11月26日（木）で、申込の目安は11月18日。その次は12月24日（木）で、目安は12月17日です。

ライフサイクルシミュレーション相談（毎月第4月曜・市役所）

住宅金融支援機構の職員が、長期修繕計画の作成や見直しを支援してくれます。費用は無料です。毎月第4月曜日に、14時〜14時50分と15時〜15時50分の2枠で実施されます。同一人につき年度内1回限りで、先着順です。国民の祝日にあたる日や、会場を確保できなかった日は実施されません（出典：さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」、2026年7月31日更新）。

10月26日（月）は申込が終わっている計算です。11月23日は祝日ですので、次の候補は12月28日（申込の目安は12月21日）になります。年末ですので、開催の有無は住宅政策課で確認してください。

修繕積立金が足りるのかどうか、という悩みは、感覚ではなく数字で見たほうが理事会の議論が前に進みます。私が提案の前に確認をお願いする資料の一つも、この種の収支計画です。

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専門家を呼ぶなら：さいたま市分譲マンションアドバイザー派遣

「相談に出向く時間が取れない」「理事会の場で専門家に直接話してほしい」という組合には、市の派遣制度が向いています（出典：さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」、2026年7月31日更新）。

項目	内容
派遣される人	マンション管理士の資格を持つ分譲マンションアドバイザー
回数	同一年度内で2回まで
費用	派遣費用は無料。ただし会場使用料や資料費は申請者の負担
申込	電子申請・窓口・郵送・FAX・メールのいずれか
期限	派遣希望日の30日以上前。予算がなくなり次第、締め切り
窓口	住宅政策課 マンション管理支援係 048-829-1518

対象は、市内の分譲マンションの管理組合や、その管理者・理事、管理組合がない場合の区分所有者です。

一方で、対象外もはっきりしています。調査・診断・工事の受注、業者紹介、居住者間の紛争の解決、調停中・裁判中の相談、総会での説明は含まれません。

「予算がなくなり次第」という書き方ですから、使うなら早めの申込をお勧めします。たとえば12月16日の理事会に専門家を呼びたいなら、11月16日までに申請する計算です。

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日曜に動けるなら：JR大宮駅構内の住まい相談プラザ

平日に時間が取れない役員さんには、埼玉県住宅供給公社の窓口が現実的です（出典：埼玉県「マンション管理相談・セミナー」）。会場はJR大宮駅構内ですが、日曜に開いている点が強みです。

• 日時：毎週日曜日、13時〜と14時15分〜の2回。1回あたり最長1時間で事前予約制
• 費用：無料
• 予約：電話 048-658-3017（年末年始を除く10時〜18時30分）、またはウェブ受付（24時間）
• 相談員：NPOのメンバーやマンション管理士
• 相談分野：管理規約、総会、理事会、財務、管理費の滞納、長期修繕計画、大規模修繕工事など

なお、この県のページの掲載日は2023年12月22日です。内容は変わっている可能性がありますので、予約の電話で現在の運用を確かめてください。

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南区くらし応援室の法律相談：滞納や区分所有トラブルは弁護士の領域

管理費の滞納、共用部分の使い方をめぐる争い、騒音。こうした問題は、管理士ではなく弁護士の領域になることがあります。

さいたま市は、各区役所で弁護士による法律相談（民事一般）を行っています。市の案内には「各区役所では、弁護士による法律相談など、さまざまな相談に無料で応じています」と書かれています。南区の予約窓口は、南区役所6階のくらし応援室です（出典：さいたま市「市民相談」、2026年6月3日更新）。

• 予約：相談日の40日前から7開庁日前までに、電子申請または南区くらし応援室へ電話（048-844-7136・直通）。窓口でも受け付けています
• 時間：弁護士の法律相談（民事一般）は13時〜17時（予約制）
• 日程：令和8年度版の市民相談日程表（PDF）が公開されています
• 開庁：南区役所は月曜〜金曜の8時30分〜17時15分（祝日・年末年始を除く）です

注意点が3つあります。

1つ目は、対象が個人に限られることです。市のページには「市内在住の方に限ります。会社等の法人、その他の団体は予約できません」とあります。管理組合という団体の名前では予約できない可能性がありますので、理事個人や区分所有者の方の相談として申し込めるかを、くらし応援室に確認してください。

2つ目は、曜日です。日程表のPDFは表が崩れて読み取れず、南区の実施曜日をこの記事では断定していません。申込前に、日程表かくらし応援室でご確認ください。

3つ目は、利用回数です。予約制の相談は、同じ相談種別について1人年度1回までで、同じ種別を複数の区で予約することもできません。無断キャンセルは1回利用したものとみなされます。

また、市のマンション管理支援のページには、管理費の滞納や騒音などのトラブルを、法務大臣認証の民間事業者が話し合いで解決する「かいけつサポート」が紹介されています。このページに費用の記載はありません（出典：さいたま市「マンション管理支援について」、2026年9月24日更新）。

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セミナー：11月1日は大宮、令和9年3月9日は浦和

市と県のネットワークが開く「マンション管理基礎セミナー」は、令和8年度に3回の予定です（出典：さいたま市「マンション管理基礎セミナー」、2026年10月5日更新）。

日程	内容	会場
8月22日（土）	第1回（開催済み）	大宮区役所
11月1日（日）	13時〜16時40分 講演・交流会	大宮区役所2階 大会議室
令和9年3月9日	13時〜16時40分。内容未定	浦和コミュニティーセンター

11月1日の申込期間は10月5日〜10月29日です。電子申請、窓口、郵送、FAXで受け付け、先着順、1回の申込につき2名までです。定員は講演が60名、交流会が30名です。参加費の記載は確認できませんでした。申込が間に合うのは、あと9日です。

3月9日の回は内容が未定で、変更される可能性があると市のページに書かれています。

交流会がある点を、私は評価しています。他のマンションの理事がどんな工事の進め方をしたのか、生の声を聞けるのは貴重です。見積の比較で迷っているときに、別の組合の方から「うちはこの項目を外した」と聞いて、工事範囲を見直せたという話は、私もよく耳にします。

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国・全国組織の相談窓口：平日の電話で確認できること

電話で済ませたい場合は、全国組織の窓口があります。

マンション管理センターの電話相談

公益財団法人マンション管理センターの電話相談は、管理組合運営・管理規約等が03-3222-1517、建物・設備の維持管理が03-3222-1519。月曜〜金曜の9時30分〜17時、祝日と年末年始は休みです。対象は管理組合の皆さま等で、ページに費用の記載はありません（出典：マンション管理センター「電話相談」）。

日管連（日本マンション管理士会連合会）の相談ダイヤル

国土交通省の管理計画認定制度の案内資料に、日本マンション管理士会連合会の「マンション管理計画認定制度相談ダイヤル」が載っています。受付は月曜〜金曜の10時〜17時（祝日、年末年始を除く）、費用の記載はありません。この資料は令和4年の開設時のものですので、現在の受付時間は電話でご確認ください（出典：国土交通省 管理計画認定制度の案内資料、制度の概要は国土交通省「マンション管理計画認定制度」）。

マンション管理業協会の相談窓口

一般社団法人マンション管理業協会にも相談業務があります。専用番号は050-3733-8982で、受付は10時〜16時30分（正午〜13時は昼休み）です。ページには、対象者と費用の記載はありませんでした。管理会社との関係に悩んでいる場合は、確認先の一つになります（出典：マンション管理業協会「相談業務」）。

法テラス

法テラスのサポートダイヤルは0570-078374（平日9時〜21時、土曜9時〜17時）です。無料法律相談には資力などの条件があるため、対象かどうかは窓口で確認が必要です（出典：法テラス埼玉）。

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何を用意していけばいいか：3点セットで相談の中身が変わる

どの窓口でも、手ぶらで行くと話が一般論で終わります。私は次の3点を持参するようにお願いしています。

1. 直近の総会議事録（修繕に関する決議や、積立金の議論が分かるもの）
2. 長期修繕計画（作成時期と、直近の見直し時期が分かるもの）
3. 管理規約（特に、修繕積立金と専有部分の工事に関する条文）

加えて、相談したい論点を紙1枚にまとめてください。「築年数」「戸数」「次回の大規模修繕の予定時期」「いまの積立金の残高と月額」の4つが書いてあれば十分です。

工法の選択肢も、相談の前に知っておく

相談の場では、工事の中身に話が及ぶことがあります。ここで知っておいてほしいのが、足場を組む通常の工法だけが選択肢ではないということです。

明誠は、通常足場、ロープアクセス（無足場）、両者を組み合わせたハイブリッドの3工法から、建物に合う方法を提案しています（明誠のロープアクセス工法の技術詳細）。ロープアクセスは、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。足場に比べて、仮設費と工期の面で差が出る場合があります。

参考値として、10階建て・外周80m・工期3か月の想定では、足場が約168万円、ロープアクセスが約59万円という試算を、私は使っています（物件により大きく変動します）。

実績は、約6,000棟のマンション・ビル・ホテルです。ロープアクセスでの高所作業では、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。技能訓練はIRATAの水準に沿って行っています。安全管理の考え方は明誠の安全管理にまとめています。

より詳しい技術情報は、姉妹サイトロープアクセスドットコムにあります。ロープアクセスドットコムの解説は、同業者やフランチャイズ加盟を検討される方向けの内容です。

明誠の考え方は明誠の理念に、管理組合さま向けの進め方は管理組合向けサービスのご案内に書いています。これまでの工事は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

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まとめ＋今週動くこと3点

南区の管理組合には、費用が無料と公式に書かれた窓口が5つあり、個人向けの法律相談や費用の記載がないものを含めると10の入口があります。しかも最初の入口である管理相談は、区役所の6階で受けられます。まず第三者に話を聞くだけなら、お金のかからないものがそろっています。

今週動いていただきたいのは、次の3点です。

1. 11月1日のセミナーに出るか、理事会で決める（申込は10月29日まで。電子申請か、住宅政策課 048-829-1518）
2. 11月17日（南区役所）のマンション管理相談の枠を確認する（申込の目安は11月10日）
3. 総会議事録・長期修繕計画・管理規約の3点セットを、理事会で1冊にまとめる

私が現場で20年やってきて、一番悔しい思いをするのは、準備不足のまま見積書だけが先に走ってしまうことです。相談は無料でも、使う順番で結果が変わります。

工法や見積の見方で迷われたら、お問い合わせフォームからもご相談ください。総会の前段階の整理だけでも、お力になれることがあります。

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よくあるご質問

Q. 南区のマンション管理相談は、本当に無料ですか？

A. さいたま市のページに費用は無料と書かれています。通話料や交通費は別です。年度内に利用できるのは、各相談につき1回までです。

Q. 南区役所でマンション管理相談は受けられますか？

A. 受けられます。市のページでは、南区役所6階で毎月第3火曜日に開かれています。時間は14時〜15時と15時〜16時の2枠で、申込は相談日の5開庁日前までです。祝日にあたる日は実施されません。

Q. 南区のマンションは、埼玉県のアドバイザー派遣を使えますか？

A. 県の市部向け派遣の対象は19市で、さいたま市は含まれていません。さいたま市の分譲マンションアドバイザー派遣（年度内2回まで、派遣費用は無料）が入口になります。

Q. アドバイザー派遣は、申込から実施までどのくらいかかりますか？

A. 申請は派遣希望日の30日以上前に出す決まりです。予算がなくなり次第締め切られるため、希望日から逆算して早めに出してください。

Q. 賃貸マンションのオーナーも使えますか？

A. 市の相談・派遣制度の対象は分譲マンションの管理組合や区分所有者です。賃貸一棟のオーナーさまの相談は、法テラスやマンション管理センターなど、対象が広い窓口が現実的です。

Q. 相談で、特定の工事会社を紹介してもらえますか？

A. アドバイザー派遣では、業者紹介や工事の受注は対象外と市が定めています。業者選びは組合ご自身で行うことになります。

Q. 大規模修繕の費用はどのくらいが目安ですか？

A. 30戸規模で3,500万円〜5,000万円、うち仮設足場が15〜25％という幅が一般的です。物件の状態で大きく変わるため、概算の試算は無料の相談や、複数社への見積依頼で確かめてください。

Q. 弁護士に管理費の滞納を相談できますか？

A. 区役所の法律相談は民事一般を扱います。ただし、対象は市内在住の個人で、法人・団体は予約できません。予約制の相談は種別ごとに年度1回までです。南区の予約は、くらし応援室（048-844-7136）で受け付けています。

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出典・参考資料

• さいたま市「分譲マンション」
• さいたま市「マンションの管理等に関する相談」（2026年3月31日更新）
• さいたま市「分譲マンションアドバイザー派遣制度」（2026年7月31日更新）
• さいたま市「マンションライフサイクルシミュレーション相談」（2026年7月31日更新）
• さいたま市「マンション管理基礎セミナー」（2026年10月5日更新）
• さいたま市「マンション管理支援について」（2026年9月24日更新）
• さいたま市「市民相談」（2026年6月3日更新）
• さいたま市「令和8年度版 市民相談日程表」
• さいたま市南区「南区役所の庁舎案内」（2026年9月16日更新）
• 埼玉県「市部における埼玉県分譲マンションアドバイザーの無料派遣について」（2026年7月6日掲載）
• 埼玉県「マンション管理相談・セミナー」
• 公益財団法人マンション管理センター「電話相談」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「管理計画認定制度の案内資料」
• 一般社団法人マンション管理業協会「相談業務」
• 法テラス「法テラス埼玉」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月20日

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月20日時点で公表されているさいたま市および国土交通省・埼玉県・マンション管理センター・マンション管理業協会・法テラスの公式情報をもとに執筆しています。令和8年度の相談日の一覧はさいたま市のページに掲載がなく、本文の日付は暦からの計算です。南区の法律相談の曜日は日程表で確認してください。埼玉県の住まい相談プラザのページは掲載日が2023年12月22日、日管連の資料は令和4年の開設時のものです。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、さいたま市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。