この記事で分かること

「中古マンションの価格が下がり始めたと聞きましたが、うちの建物は大丈夫でしょうか」——一棟マンションのオーナーさまや、分譲マンションの理事長さまから、こうしたご相談をいただくようになりました。

この記事では、次の問いにお答えします。東京都の中古マンション価格が28か月ぶりに下落したという報道を受けて、オーナーや管理組合は、売却や資産価値の面で何を見ておけばよいのか？

きっかけは、2026年10月2日にGoogleアラート（「分譲マンション」）で届いたYahoo!ニュースなどの報道です。東京カンテイの調べによると、2026年8月の東京都（市部を含む）の中古マンション価格（70平米換算）は、前月比0.2％下落の1億1,274万円で、28か月ぶりの下落でした（出典：東京カンテイ「2026年8月 東京23区は－0.4％の12,677万円と3ヵ月連続の下落」）。

私は株式会社明誠の本間と申します。東京都東大和市を拠点に、マンション・ビル・ホテルの大規模修繕を20年以上やってきました。足場を組む工事も、足場を使わないロープアクセス工事も、現場で両方を経験しています。

結論を先に書きます。価格の調整局面では、立地や築年数に加えて、「管理と修繕の状態が説明できるか」が、買い手や金融機関に見られやすくなると私は考えています。外壁・防水・修繕積立金の状態を、売る・持つのどちらの場合でも早めに把握しておくことが、費用対効果の高い備えの一つだと私は考えています。

なお、この記事は報道された統計を起点にした一般論です。個別の建物の価値や売却価格を示すものではありません。具体的な判断は、不動産会社や専門家による現地確認を前提にしてください。

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何が起きた？東京カンテイの数字を整理する

報道で分かっていること

東京カンテイが公表している2026年8月分の中古マンション価格（70平米換算）は、次のとおりです。数値は、いずれも東京カンテイの月例レポートに基づきます（出典：東京カンテイ 70㎡換算価格推移、2026年9月24日公表）。

地域	2026年8月の価格（70平米換算）	前月比	補足
東京都	1億1,274万円	－0.2％	28か月ぶりの下落
東京23区	1億2,677万円	－0.4％	3か月連続の下落
首都圏全体	7,606万円	＋0.8％	25か月連続の上昇

東京カンテイは、都心部で流通戸数・価格改定シェア・値下げ率に弱い動きが見られると説明しています。一方で、神奈川・埼玉・千葉の周辺3県は堅調で、首都圏全体では上昇が続いています。

数字を読むときの注意点

ここは、私がオーナーさまに毎回お伝えしている部分です。この数字は「市場に出た事例の平均」であり、あなたの建物の価格が下がったことを意味するものではありません。

理由は3つあります。1つ目は、70平米換算の平均価格が、その月にどんな物件が流通したか（立地・築年・規模の構成）で動くことです。2つ目は、下落幅が0.2％や0.4％と小さく、1か月の動きだけでは傾向と断定できないことです。3つ目は、首都圏全体ではむしろ上昇していることです。

つまり、今は「全面的に下がる」というより、エリアや物件ごとに差がつきやすい局面に入りつつあると読むのが、冷静な見方だと思います。

市場の別の見方も押さえておく

別の報道（2026年4月分のレインズ（不動産流通機構）データを扱った記事）では、不動産会社の担当者が、都心部の価格水準が一般的な会社員世帯には届きにくくなり、毎月の返済負担や将来の修繕積立金のリスクを気にして戸建てを選ぶ買い手が増えている、という趣旨のコメントを紹介しています（出典：ライブドアニュース）。

買い手が「将来の修繕積立金」を気にしているという点は、重要です。価格だけでなく、購入後にかかる修繕の費用と見通しが、判断材料になっているということだからです。

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価格の調整局面で、買い手や金融機関は何を見る？

結論：「建物の状態を説明できる資料」があるかどうか

私が現場で多くの建物を見てきた経験上、同じエリア・同じ築年数でも、売却や借り換えの場面で話が進みやすい建物と、止まりやすい建物があります。その差は、築年数そのものよりも、修繕の履歴と今後の計画を、書類で説明できるかに表れやすいと感じています。

具体的には、次のような資料です。

1. 長期修繕計画（今後の修繕の時期と費用の見通しをまとめた計画）
2. 過去の大規模修繕工事の記録（時期・範囲・金額・保証書）
3. 建築基準法第12条に基づく定期報告や外壁調査の記録
4. 修繕積立金の残高と、今後の積立方針
5. 直近の外壁・防水・シーリング（目地のゴム状の充填材）の劣化状況

これらが整理されていると、買い手側の不安が減り、価格交渉でも根拠のある説明がしやすくなります。逆に、資料がないと、買い手は「何があるか分からない」と考えて、保守的な見積りをしがちです。

管理の状態を「見える化」する国と民間の仕組み

管理状態を見える化する制度も、整ってきています。

制度	運営	概要	出典
マンション管理計画認定制度	地方公共団体（国の制度）	令和4年4月開始。長期修繕計画の計画期間、修繕積立金の平均額、総会の定期開催などを基準に認定。令和7年10月末時点の認定件数は3,060件	国土交通省
マンション管理適正評価制度	一般社団法人マンション管理業協会	管理組合体制・収支・建築設備・耐震診断・生活関連の5カテゴリ30項目で評価。登録料は5,500円（税込）、評価の有効期間は1年	マンション管理業協会

マンション管理適正評価制度の資料では、制度の目的として「定期的に管理状態をチェックし、居住・市場価値の向上を図る」ことが示されています。また、この制度に登録されたマンションを対象に、オリックス銀行が予定配当率を上乗せする「修繕積立金信託」の取扱いについて、2026年7月に募集を開始する予定と、2026年4月時点で発表しています（対象は一定の条件を満たす管理会社の管理物件に限られます）（出典：マンション管理業協会 2026年4月13日付資料）。

ただし、これらの制度の認定や評価が、実際の売却価格にどの程度反映されるかは、物件や市場によって異なります。制度を使えば価格が上がる、と断定できるものではありません。私は「管理状態を客観的に示す材料の1つ」として捉えるのが現実的だと考えています。

買い手が気にする「修繕積立金」の現実

買い手が気にする修繕積立金について、国の調査では厳しい数字が出ています。令和5年度マンション総合調査では、計画上の積立額に対して現在の修繕積立金の積立額が不足しているマンションの割合は36.6％で、前回調査から1.8ポイント増加しました（出典：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」）。

同じ調査では、長期修繕計画（計画期間25年以上）に基づいて修繕積立金の額を設定しているマンションの割合は59.8％（前回調査比6.2ポイント増）でした。計画に基づく設定は進んでいる一方、積立の不足も増えている状況です。

では、積立金の水準はどのくらいが目安なのでしょうか。国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）では、専有床面積あたりの月額の目安（平均値）が、規模別に示されています。

区分（地上20階未満）	月額の目安（円／㎡・事例の3分の2が収まる範囲）	平均
延床5,000㎡未満	235〜430円	335円
延床5,000〜10,000㎡	170〜320円	252円
延床10,000〜20,000㎡	200〜330円	271円
延床20,000㎡以上	190〜325円	255円

地上20階以上の場合は、240〜410円（平均338円）です。機械式駐車場がある場合は、別途の加算が必要とされています（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」）。

このガイドラインは、将来の増額を前提にしない「均等積立方式」を、安定的な積立ができる方法として位置づけています。一方、段階的に増額する方式では、計画どおりに増額しようとしても、区分所有者間の合意形成ができず、積立金が不足する場合があると注意喚起しています。

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オーナーの立場別｜どこを見ればよいか

一棟マンション・賃貸ビルのオーナーさまの場合

収益不動産では、売却価格だけでなく、家賃収入の安定と出口（売却）の選びやすさの両方が大切です。外壁のタイル浮きや防水の劣化は、放置すると雨漏りや外壁の落下リスクにつながり、入居者の退去や賠償問題に発展することがあります。

見ておきたいのは、次の3点です。

1. 雨漏りの履歴：いつ、どの部屋で、原因は何だったか
2. 屋上・バルコニー・外廊下の防水：前回の施工時期と工法、保証の有無
3. 外壁の状態：タイルの浮き、塗膜のチョーキング（白い粉が手につく現象）、シーリングの割れ

これらを把握していれば、売却を考えたときに「いつ・いくらの工事が必要か」を買い手に説明でき、値引き交渉の材料を減らせます。

分譲マンションの管理組合・区分所有者の場合

区分所有者の方が売却や住み替えを考える際に、買い手から聞かれるのは、管理費・修繕積立金の額、積立金の残高、直近の大規模修繕の実施時期と、次回の予定です。

理事会としては、今のうちに長期修繕計画と積立金の状況を点検し、必要なら見直しの議論を始めておくことが、将来の区分所有者全員の資産を守る行動になります。積立金の増額は住民の負担感が強く、合意形成に時間がかかります。市況が落ち着いている今のうちに、丁寧に説明する時間を確保しておくことをお勧めしています。

融資や借り換えの場面でも、建物の状態は見られる

売却だけでなく、融資の借り換えや追加借入の場面でも、担保となる建物の状態が確認されることがあります。金融機関によって見る項目は異なりますが、一般に、築年数、修繕の履歴、今後の大規模な支出の見通しは、説明を求められやすい項目です。

私の経験でも、「いつ・どの範囲の工事をして、次はいつ頃・いくら程度を見込んでいるか」を一枚の資料で示せるオーナーさまは、金融機関や買い手との話が前に進みやすい印象があります。もちろん、結果は個別の条件で変わりますので、あくまで一般的な傾向としてお伝えしています。

資料づくりは、専門的な知識がなくても始められます。まずは、過去の工事の時期と金額、現在の積立金の残高、気になっている不具合の3点を、1枚の表にしてみてください。この表が、調査や見積りを依頼するときの出発点にもなります。

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現場で見る「差がつく建物」の特徴

私が最初に見る場所

私が建物を見せていただくとき、最初に確認するのは、地上から目で見える部分です。

エントランスまわり、外階段、外廊下の床と手すり、ひさしの裏、エアコン室外機の周辺、ベランダの排水口。こうした場所は、人の目に触れやすく、劣化が出やすい場所でもあります。

内覧に来た買い手や、物件を見に来た不動産会社の担当者も、同じ場所を見ています。外壁にひび割れや汚れが目立つ、エントランスの天井に雨染みがある、ベランダの床が膨れている。こうした「第一印象」は、建物全体の管理水準を連想させます。

見えない部分こそ、先に傷む

一方で、本当に怖いのは、見えない部分の劣化です。屋上防水の端部、外壁の目地、ベランダの笠木（手すりの上のカバー）まわりは、水が入りやすく、内部で劣化が進んでも外から分かりにくい箇所です。

私の経験では、「数年前に塗り替えたのに雨漏りがした」というご相談の多くは、塗装そのものではなく、防水やシーリングの処理が不十分だったことが原因でした。外観を整える工事と、水を止める工事は、別の目的を持つものです。この2つを混同すると、見た目はきれいでも、水の問題が残ってしまいます。

外装工事のやり方が、収益に影響する理由

外装の工事では、足場を組むかどうかで、費用と工期、居住者・入居者への影響が変わります。足場を組む工事では、仮設の費用がかかり、足場の設置期間中は、窓の開閉やベランダの使用が制限されることがあります。ロープアクセス工法（ロープで吊り下がって作業する工法）は、条件が合えば、足場の仮設・解体の費用や工期を抑えられる可能性があります。

ただし、ロープアクセスが有利かどうかは、建物の形状、作業量、工事内容で変わります。広い面積を全面的に直す工事では足場が適する場合もあります。ロープアクセスの基本的な考え方や安全基準は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

明誠では、足場・ロープアクセス・両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つを比べて、建物にとって合理的な方法を提案しています。一つの工法に決め打ちしないことで、費用と品質のバランスを見極めやすくなります。

工法	向いているケース	注意点
通常の足場工法	全面的な改修、高い品質確認が必要な広範囲の工事	仮設費・工期がかかる。足場期間中は眺望・採光・防犯面の配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場）	部分補修、打診調査、シーリング、小面積の塗装・防水	作業量が多い場合は割高になることも。建物の形状や周辺環境による制約あり
ハイブリッド工法	高層部は無足場、低層部は足場など、部位で使い分けたい建物	工程調整が必要。事前の現地調査での設計が大切

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想定ケースで考える｜築30年・5階建て・24戸の一棟マンション

ここからは、あくまで説明のための想定ケースです。実在の建物や実際の金額ではありません。

想定する建物

築30年、鉄筋コンクリート造5階建て、全24戸の一棟賃貸マンション。前回の大規模修繕は築18年で実施。現在のオーナーは、数年以内の売却も選択肢として考え始めています。

第1段階：現状の把握（1〜2か月）

まず、書類を集めます。前回の工事の見積書・竣工図書・保証書、長期修繕計画、12条点検の記録、雨漏りの履歴です。そのうえで、目視と打診による外壁の調査を行います。

ここで、足場を組まずに調査できるのが、ロープアクセスの強みの1つです。外壁の打診調査では、足場の費用をかけずに、全面の状態を確認できる場合があります。

第2段階：工事の優先順位づけ（1か月）

調査結果をもとに、「水に関わる工事（防水・シーリング・タイル補修）」と、「見た目に関わる工事（塗装・共用部の美装）」に分けて、優先順位をつけます。

売却を視野に入れる場合でも、水に関わる部分を先に確認し、必要な補修の範囲を明確にすることが、買い手への説明力を高めます。

第3段階：持つか売るかを見比べる

工事を実施してから売る場合と、現状のまま売る場合を、複数の視点で比べます。工事費と、工事後に期待できる価格や賃料の変化は、市況と建物次第で変わります。工事をしたほうが有利になる、と言い切ることはできません。不動産会社の査定と、改修会社の調査結果の両方を見て、判断することをお勧めしています。

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最初の90日でやること｜売る・持つの両方に役立つ5ステップ

売却するかどうか決まっていなくても、次の5つは、どちらの場合にも役立ちます。

1. 書類を1つのファイルにまとめる（1〜2週間）：長期修繕計画、過去の工事の見積書・保証書、12条点検の報告書、修繕積立金の残高が分かる資料を集めます。
2. 雨漏り・不具合の履歴を整理する（1〜2週間）：管理会社やサブリース会社、入居者からの連絡記録を、日付・場所・原因ごとに一覧にします。
3. 外壁・防水の現況調査を依頼する（2〜6週間）：目視、打診、必要に応じて赤外線調査やドローン調査を組み合わせます。足場なしで調べられる方法もあります。
4. 工事の概算と優先順位を出してもらう（調査後2〜3週間）：「今すぐ必要」「1〜3年以内」「長期で検討」の3区分で出してもらうと、判断しやすくなります。
5. 3工法の見積りを並べて比べる：金額だけでなく、工期、居住者・入居者への影響、保証の内容も比較します。

調査にお金をかけることを、惜しまないでください

調査費用は、工事費に比べれば小さな金額です。にもかかわらず、「調査にお金をかけたくない」というお声をいただくことがあります。私は、調査こそ、工事費の無駄を減らす有効な方法の一つだと考えています。必要のない工事を省き、本当に必要な工事に予算を集中できるからです。

見積りは、金額だけで比べない

見積りを比べるときは、数量の根拠（面積・長さ・箇所数）が書かれているか、仕様（使用する材料の種類やグレード）が明記されているか、保証の範囲と年数が書かれているかを確認してください。安い見積りには、必要な工程が含まれていないことがあります。

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注意点｜この記事の読み方について

注意点①：統計は「平均」であり、個別の建物の価値ではない

東京カンテイの数字は、あくまで流通した事例の平均です。あなたの建物の価格や賃料がどう動くかは、立地・築年・管理状態・需給で変わります。

注意点②：制度は変わる

管理計画認定制度の基準は、見直しが進められています（国土交通省「マンション管理計画認定基準の見直し等について」令和7年11月）。補助金や融資の条件も、年度ごとに変わります。実際に使う際は、最新の公式情報を確認してください。

注意点③：工事をすれば価格が上がるとは限らない

修繕工事は、建物の価値を維持するための支出です。工事費がそのまま売却価格に上乗せされる、という関係ではありません。工事の要否と時期は、専門家の調査と、不動産会社の査定の両方を見て判断してください。

注意点④：工事中の入居者対応

賃貸物件では、工事中の騒音や、窓・ベランダの使用制限が、入居者の不満につながることがあります。事前の周知を早く、具体的に行うことが、退去の抑制につながります。

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収益不動産オーナーに伝えたい、私の考え

市況が上向いているときは、建物の状態が多少悪くても、売れてしまうことがあります。しかし、市場が調整に入ると、買い手は、建物の状態をより細かく見るようになります。

私は、修繕を「コスト」ではなく、「建物の状態を説明できる状態にしておくための備え」と捉えています。大規模修繕の実績がある、積立金が計画どおりに積まれている、雨漏りの履歴がきちんと整理されている。こうした事実は、すべて、建物の信頼につながります。

足場を組むか、ロープで吊るか、両方を使うか。選べる工法が増えれば、建物ごとに合った方法を選べます。明誠は、その3つを比べて提案する会社として、オーナーさまと管理組合の「見えない不安」を、「見える数字」に変えるお手伝いをしていきたいと思っています。

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よくある質問（FAQ）

Q1. 東京の中古マンション価格が下がったら、自分の建物の価値も下がりますか？
A. 一概には言えません。東京カンテイの数値は流通事例の平均で、2026年8月の東京都は前月比0.2％の下落、首都圏全体は0.8％の上昇でした。個別の建物の価格は、立地・築年・管理状態などで変わります。

Q2. 売却前に大規模修繕をしたほうがよいですか？
A. 状況によります。工事費が価格にそのまま反映されるとは限りません。まず現況調査で必要な工事の範囲を把握し、不動産会社の査定と比べて判断することをお勧めします。

Q3. 修繕積立金が足りているかは、どう確認すればよいですか？
A. 長期修繕計画の積立予定額と現在の残高を比べます。国土交通省の令和5年度マンション総合調査では、計画上の積立額に対して不足しているマンションが36.6％でした（出典：国土交通省）。

Q4. 管理計画認定やマンション管理適正評価は、取ったほうがよいですか？
A. 管理状態を客観的に示す材料になります。ただし、売却価格への影響は物件や市場で異なります。費用と手間、期待する効果を見比べて検討してください。

Q5. 足場なしで、外壁の調査はできますか？
A. 条件が合えば可能です。ロープアクセスによる目視・打診調査や、ドローン調査などがあります。建物の形状や周辺環境により向き不向きがありますので、現地確認のうえでご提案します。

Q6. 足場とロープアクセス、どちらが安いですか？
A. 条件で変わります。足場の仮設・解体費が不要な分、ロープアクセスが有利になる場合がある一方、作業量が多い工事では足場が適することもあります。両方の見積りを並べて比較することをお勧めします。

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この記事のポイントまとめ

• 東京都の中古マンション価格（70平米換算）は2026年8月に前月比0.2％下落し、28か月ぶりの下落となった
• 東京23区は3か月連続の下落だが、首都圏全体では25か月連続の上昇で、エリアにより差がある
• 平均値は個別の建物の価値ではないため、冷静に受け止める
• 調整局面では、修繕履歴・長期修繕計画・積立金の状況を説明できるかが見られやすい
• 最初に、書類整理と現況調査を行い、3工法の見積りを並べて判断する

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出典・参考資料

• 東京カンテイ「2026年8月 東京23区は－0.4％の12,677万円と3ヵ月連続の下落」（2026年9月24日）
• 国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果」
• 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（令和6年6月改定）
• 国土交通省「マンション管理計画認定基準の見直し等について」（令和7年11月）
• 一般社団法人マンション管理業協会「マンション管理適正評価制度パンフレット」
• 一般社団法人マンション管理業協会「修繕積立金信託の取扱い開始について（2026年4月13日）」
• ライブドアニュース「東京23区の不動産市場に関する記事」

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法(通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド)から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA(一般社団法人 全国建設業支援協会)代表理事。

最終更新：2026年10月4日

建物の状態を、数字と書類で説明できる。それだけで、市況が動いたときの選べる道は広がります。まずは、長期修繕計画と過去の工事の記録を、1つのファイルにまとめるところから始めてみてください。ご相談だけでも遠慮なくお声がけください。お問合せフォームから承ります。これは私が現場で20年以上見てきた実感です。次回も、現場で本当に使える話だけをお届けします。

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