2026年10月8日 更新

横浜市中区のマンションで、大雨の前に私が最初に確かめるのは、屋上の排水口と、地下や1階にある設備の高さです。中区は、関内・桜木町・石川町のように川沿いに開けた低地、山手から本牧にかけての丘陵地、新山下や本牧埠頭のような埋立地が、ひとつの区に同居しています。同じ中区でも、建物が建っている場所によって、水の入り方も、地震での揺れ方も、まるで違います。

私は株式会社明誠の本間幸紘と申します。拠点は東京都東大和市ですが、神奈川県内のマンションの大規模修繕も手がけています。20年近く、マンション・ビル・ホテルの外壁と向き合ってきました。仮設足場を組む工事も、メインロープとバックアップロープの2本に接続して壁面に降りる無足場の工事も、どちらも現場でやってきた人間です。

今日は横浜市と神奈川県の公式情報をもとに、横浜市中区の分譲・賃貸マンションが大規模修繕で先に手を打つべき場所を整理します。

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結論：横浜市中区で優先すべきは「立地ごとのリスク確認」「屋上・排水まわりの防水」「地下・1階の設備」です

先に結論を申し上げます。横浜市中区のマンションでは、次の3つを最初に確認することをお勧めします。

1. 中区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮の3種類）で、建物の位置と想定浸水深を確認する：令和8年6月に、内水ハザードマップが水防法に基づくものに更新されました
2. 屋上ドレン・バルコニー排水・敷地の雨水桝を点検し、防水の改修時期を記録で確認する：中区の低地でも丘陵地でも、豪雨時にまず出るのは「排水が追いつかない」ことによる漏水です
3. 受変電設備・給水ポンプ・地下駐車場の位置と、出入口の止水対策を図面で調べる：停電が長引くと、エレベーターも給水ポンプも止まります

順に見ていきます。

横浜市中区のハザードマップを1枚で読む（洪水／内水／高潮／津波／土砂／液状化）

横浜市は区ごとに「浸水ハザードマップ（中区版）」を公開しており、洪水・内水・高潮の3種類のマップと情報面をPDFで入手できます。中区版のページの最終更新日は2026年6月9日です（出典：横浜市「浸水ハザードマップ（中区版）」）。洪水・内水・情報面のPDFは2026年5月29日付、高潮は2026年6月9日付のファイルです。

横浜市全体では、洪水・内水のハザードマップは18区すべてで作成されています。高潮ハザードマップは、浸水想定区域図がある10区（鶴見、神奈川、西、中、南、保土ケ谷、磯子、金沢、港北、港南）だけで作成されており、中区はこの10区に入っています（出典：横浜市「浸水ハザードマップ」、2026年6月1日更新）。同じページによれば、令和8年6月の更新は、雨水出水（内水）の浸水想定区域が水防法に基づいて指定されたことによるもので、洪水・内水・高潮の浸水想定区域そのものに変更はありません。

種別	中区での位置づけ	私の読み方
洪水（河川の氾濫）	中区版のマップあり。川ごとの想定雨量は県が公表	川沿いの低地の物件は、想定浸水深をまず確認
内水（雨水出水）	想定最大規模は時間153mm。令和8年6月に水防法に基づくマップへ更新	川から離れた物件こそ、一度見てください
高潮	横浜市内の高潮マップ作成10区に中区が含まれる	海沿い・運河沿いの地下施設、1階設備は要確認
津波	市の防災計画で、慶長型地震が最大クラスの津波被害をもたらすと想定	津波避難先は海抜5m以上の高台か3階以上が目安
土砂（急傾斜地）	市内13区に警戒区域があり、中区もその1つ	山手・本牧の丘陵地の物件は、がけ側の外壁と擁壁を確認
液状化	市の液状化マップで確認。埋立地は注意	埋立地の物件は、杭・外構・埋設配管まで視野に

洪水：県が示す大岡川の想定雨量

横浜市の洪水ハザードマップは、国土交通省の京浜河川事務所と神奈川県が公表する洪水浸水想定区域をもとにしています。想定は「想定最大規模」（約1000年に1度）と「計画規模」の2種類です。大岡川については、想定最大規模が24時間で332mm、計画規模が1時間で93mm（100年に1度）と公表されています（出典：横浜市「洪水浸水想定区域について」、2026年4月1日更新）。

なお、この文書は市内の複数の水系を対象にしており、中区に関係するのは区内を流れる川の想定だけです。区内の河川としては、大岡川、中村川・堀川が挙げられています（出典：野村不動産ソリューションズ「横浜市中区の街の特徴」。民間の情報ですので、実際の想定浸水深は中区版のマップでご確認ください）。同じ情報では、大岡川と中村川に挟まれた地域は大雨のときに浸水への注意が必要とされています。

また、同じページには「想定を超える大雨、下水道からのはん濫、小さな河川のはん濫は考慮されていません」「着色されていない区域でも浸水が発生する場合があります」との注意書きがあります。マップに色がついていないから安心、とは言えません。

内水：時間153mmの想定

内水（下水道や排水路があふれて起きる浸水）は、横浜市の想定最大規模が時間153mmです（出典：横浜市「浸水ハザードマップ」）。川の水位が低くても、街の排水が追いつかなければ、低い場所に水は集まります。関内や桜木町のように、川沿いに開けた平らな市街地では、この内水のマップも大事に見てください。

高潮：室戸台風級を想定

高潮ハザードマップは、日本の過去最大級の室戸台風規模の台風を想定し、複数の進路・速度・大きさのうち最も被害が大きくなるケースを採用しています。河川の洪水が同時に起きることと、堤防が壊れることも最悪のケースとして織り込まれています（同上）。運河や海に近い物件では、洪水とは別に高潮のマップを見る必要があります。

津波・土砂・液状化：中区は「3つの顔」を持つ区

横浜市の中区防災計画の資料によれば、中区は、桜木町・関内・石川町などが河川の流域に発達した地域、山手から本牧にかけて丘陵地が広がる地域、新山下や本牧埠頭などの海面埋立地、という3つの顔をもっています。そして「土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊危険区域が数多く指定されている」と記されています（出典：横浜市中区「中区防災計画（震災対策編関連資料）」、2022年3月30日付）。

急傾斜地の土砂災害警戒区域がある区は、横浜市内で13区あり、中区もその1つです（出典：横浜市「記者発表資料」、2025年9月5日付）。区内の警戒区域の数は、この資料からは読み取れませんでしたので、お持ちの物件が区域内かどうかは、横浜市の「わいわい防災マップ」でご確認ください。

液状化については、横浜市が2012年10月に公表した地震被害想定をもとにした「液状化マップ」があります（出典：横浜市「液状化マップ」）。このページ自体には中区の個別の記述がありませんので、新山下・本牧のような埋立地の物件は、マップの該当箇所を実際に開いて確認してください。

横浜市中区の地域特性と漏水事故の関係：川沿いの低地、山手のがけ、埋立地

地震が来たときの、中区の被害想定

同じ中区防災計画の資料には、平日18時を想定した被害想定が載っています。主な数字は次のとおりです。

項目	元禄型関東地震	東京湾北部地震	南海トラフ巨大地震
想定震度	6弱〜7	5強〜6強	5弱〜5強
建物全半壊	11,319棟	2,612棟	98棟
避難者	58,370人	26,998人	9,190人
断水世帯数	43,928世帯	29,960世帯	6,718世帯

（出典：前掲「中区防災計画」。平成24年度の被害想定調査に基づく数字で、現在の建物の耐震化状況を反映したものではありません）

元禄型関東地震では、都市ガスの供給停止が85,040件と想定されています。ここで見ていただきたいのは、「建物が壊れるかどうか」だけでなく、「断水と停電とガス停止が同時に来たとき、マンションの中で暮らし続けられるか」です。

立地別の弱点

私が中区のマンションを見るときの、立地別のチェックの視点は次のとおりです。

• 川沿いの低地（関内・桜木町・石川町周辺）：敷地内の雨水桝や排水管の逆流、地下駐車場やピットへの水の入り方
• 丘陵地（山手・本牧の高台）：斜面からの雨水、擁壁の水抜き穴の詰まり、がけ側の外壁のひび割れ、屋上排水の能力不足
• 埋立地（新山下・本牧埠頭周辺）：潮風による金属部分の傷み、塩害を受けるシーリングや塗膜、地盤沈下による外構・配管まわりの不具合

気象庁の「日本の気候変動2025」によれば、全国の1時間降水量50mm以上の年間発生回数は、1976〜1985年の約226回から2015〜2024年の約334回へ、約1.5倍に増えています（出典：気象庁「日本の気候変動2025」）。これは全国の統計で、中区だけの数字ではありません。ただ、防水や排水の設計が想定していた雨より、実際の雨が強くなる方向にあることは、私の現場の実感とも一致します。

大規模修繕でチェックすべき漏水ポイント7つ

漏水の原因として、私が現場で優先して見る7か所を、費用感とあわせて整理します。金額は目安で、建物の状態や規模で大きく変わります。

1. 屋上防水：改修周期は一般に12〜15年が目安です。防水工事の㎡単価は工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの参考値です
2. シーリング（目地・サッシまわりの充填材）：10年前後で硬化・断裂し、雨水の入口になります。海に近い埋立地では傷みが早まる傾向があります
3. バルコニー排水：排水溝の勾配不良や砂詰まりは、豪雨時に下階への漏水を引き起こします
4. 屋上ドレン（排水口）：落ち葉や砂で詰まると、屋上に水がたまります。山手のように緑の多い場所では特に注意が必要です
5. 防水の立上り：パラペット（屋上の外周の低い壁）や設備基礎との取り合いは、最も傷みが早い部位の一つです
6. サッシまわり：枠と躯体の間のシーリング、窓下の水切りを確認します
7. エキスパンションジョイント：棟と棟のつなぎ目は、動きがあるため劣化しやすく、見落としがちです

私の経験上、この7か所のうち3か所以上に傷みがある建物は、すでに内部への水の回り込みが始まっていることが多いです。調査の段階で赤外線やドローンを使った点検を併用すると、足場を組む前に状態を把握できます（詳しくは明誠の漏水対応のご紹介をご覧ください）。

費用の感覚もお伝えします。物件により大きく変動しますが、ドレン清掃や部分的なシーリング補修といった応急対応は数万〜数十万円規模、屋上防水の全面やり替えは面積に応じて数百万円規模になることが一般的です。30戸規模のマンションの大規模修繕工事は総額3,500〜5,000万円のレンジで、そのうち仮設足場が15〜25%を占めます。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方でも整理しています。

漏水緊急対応でロープアクセスが強い理由（坂と狭い道の街でも作業できます）

台風や豪雨の後、「最上階の天井から水が落ちている」「外壁のひびから雨が入る」という連絡をいただくことがあります。足場を組む工事では、手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。その間にも雨は降ります。

ロープアクセス工法（産業用ロープで壁面に降りて作業する無足場の工法）なら、原因箇所の特定と応急処置を、足場なしで短期間に行えるケースが多いです。作業員はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して作業します。これは国際産業ロープアクセス協会（IRATA）の考え方でも標準とされている二重の安全確保です。

中区は、坂の多い山手の住宅地、歩道の狭い元町や関内の商店街沿い、運河や道路に近接した敷地など、足場の搬入や架設が難しい場所が少なくありません。そうした壁面でも、ロープアクセスなら屋上から作業できる場合があります。

仮設足場の費用も、目安として10階建て・外周80mのマンションで足場約168万円に対し、ロープアクセスでは約59万円（差額約109万円）という試算があります。工期も足場工法の約60%が目安です。条件によって差は出ますので、詳細は現地調査のうえでお見積りします。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセスでの高所作業については、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業で、過去16年間、墜落による労働災害はゼロを維持しています。作業員はIRATA水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001のマネジメントシステムを運用し、日本ロープ高所作業協会の事務局も担当しています。明誠のこれまでの施工事例は明誠の施工事例からご覧いただけます。

工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで、安全管理や訓練体制はロープアクセスの技術解説記事で詳しくご覧いただけます。発注者さま向けの工法のご紹介は、明誠のロープアクセス工法のページにまとめています。

防災上の共用部（避難通路／エレベーター／受電設備／給水ポンプ／自家発）の位置と修繕優先度

漏水対策は、防災対策と地続きです。国土交通省の「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）」の考え方では、受変電設備や非常用発電設備は、想定浸水深より高い階や屋上など浸水リスクの少ない場所に置くのが望ましいとされています。出入口の止水板や土のう、排水管の逆流防止なども、水を建物に入れない「水防ライン」として整理されています（出典：国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）（原案）」）。

私は共用部を、次の順番で見るようお勧めしています。

優先度	共用部	見る点
高	受変電設備・電気室	地下や1階にないか。浸水すると停電とエレベーター停止につながります
高	地下駐車場・機械式駐車場	出入口の止水板の有無と保管場所、ピットの排水ポンプの作動
高	給水ポンプ・受水槽	浸水や地震で止まると断水します。耐震固定と設置階を確認します
中	非常用電源（自家発）	燃料の備蓄量と、燃料タンクの設置位置を確認します
中	エレベーター	ピットへの浸水、停止時の防災キャビネット、復旧までの対応を整理します
中	避難通路・外階段・擁壁	屋外階段の防水と手すり、がけ側の擁壁のひび割れや水抜き穴の詰まりを確認します

横浜市の「よこはま防災力向上マンション認定制度」の浸水対策の手引きでは、対策の目標とする浸水深は、洪水・内水・高潮のうち最も深い想定を基準にし、敷地内には起伏があるため複数の地点で調べることとされています。備蓄は、支援物資が届くまでを想定して最低3日分、できれば1週間分が理想とされています（出典：横浜市建築局「浸水対策の手引き」、令和5年7月）。

中高層マンションは、発災後に避難所ではなく自宅で過ごす「在宅避難」が基本になります。自宅で過ごすには、電気と水が止まらないことが前提です。だから私は、設備の位置と燃料の量を、外壁と同じ重さで点検するようにしています。

横浜市中区で使える防災補助・耐震助成（令和8年度）

横浜市は、分譲マンションの耐震化やがけ地の対策を支える制度を用意しています。主なものは次のとおりです。

制度	主な対象	内容（令和8年度）
マンション耐震診断支援事業	昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工。区分所有者が過半数居住、または3階以上かつ延べ1,000㎡以上	本診断費用の2/3（義務付け対象は5/6）。面積に応じた限度額あり
マンション耐震改修促進事業	上記に加え、市の本診断で改修が必要と判定	設計費2/3、工事費1/3（一部は2/3）。全体改修の限度額は延べ5,000㎡未満で2,000万円など
がけ地減災対策工事助成	高さ2m超などの崖地（自然崖・擁壁）	対象工事費の1/2、工法別単価による額、限度額（100万円または50万円）のうち最も少ない額。交付申請期限は令和8年12月28日の予定

（出典：横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」、2026年7月31日更新／横浜市「がけ地減災対策工事助成」、2026年9月4日更新）

耐震改修の補助は、受付期間の記載がなく、予算の状況と書類がそろった順で受け付ける運用です。見積りの徴収や総会決議の前に、横浜市建築局建築防災課（045-671-2928）への事前相談が必要とされています。

がけ地減災対策工事助成は、マンション管理組合が申請できるかどうかが、市のページに明記されていません。検討される場合は、建築防災課（045-671-2948）にお問い合わせください。

まとめ＋今週動くこと3点

横浜市中区の漏水・防災対策は、「立地ごとのリスク確認」「屋上・排水まわりの防水」「地下・1階の設備」の3点に集約されます。川沿いの低地、山手の丘陵地、埋立地という3つの顔がある区だからこそ、物件ごとに優先順位を分けて考えることが大切だと私は考えています。

今週、理事会や管理会社へ次の3点をお伝えください。

1. 中区版の浸水ハザードマップ（洪水・内水・高潮）と土砂災害のマップで、建物の位置を確認する（住所からの検索は横浜市の「わいわい防災マップ」、国土交通省のハザードマップポータルサイトも併用できます）
2. 屋上ドレン、バルコニー排水溝、敷地の雨水桝、地下ピットの排水ポンプ、止水板の保管場所を点検する（専門業者に依頼する場合も、まず状況の写真をお撮りください）
3. 受変電設備・給水ポンプの設置階と、前回の防水工事の時期を図面と記録で確認する（12〜15年を超えていれば、調査のご相談を）

10月はまだ台風の影響が残る季節です。理事会で1分だけでも、この話題を出してみてください。

ビルオーナーさま向けにはビルオーナー向けのサービス、管理組合さま向けには管理組合向けのサービスをご用意しています。個別のご相談はお問合せフォームから承ります。

よくあるご質問

Q. 横浜市中区のマンションは、どの川の洪水に注意すればよいですか？

A. 区内を流れる川としては大岡川、中村川・堀川が挙げられています。県は大岡川について、想定最大規模を24時間332mmと公表しています。建物ごとの想定浸水深は、中区版の洪水ハザードマップで確認してください。

Q. 川から離れた高台なら、浸水は心配ありませんか？

A. 洪水の心配は小さくなりますが、内水（時間153mmの想定）や屋上・バルコニーの排水不良による漏水は、高台でも起きます。山手・本牧の丘陵地では、がけ側の擁壁や外壁のひび割れも合わせて確認してください。

Q. 地下駐車場がある場合、何を準備すればよいですか？

A. 出入口の止水板の保管場所と設置手順、ピットの排水ポンプの作動確認、換気口の高さの3点から始めてください。想定浸水深は、洪水・内水・高潮の最も深い値を基準に考えます。

Q. 緊急の漏水は、足場なしで対応できますか？

A. ロープアクセス工法なら、原因箇所の特定と応急処置を足場なしで行えるケースが多いです。足場を組む場合は手配と架設で1〜2週間かかるのが普通です。現地の状況によりますので、まずご相談ください。

Q. 屋上防水のやり直しはいくらかかりますか？

A. 工法により5,000〜8,000円/㎡程度が一つの目安です。屋上の面積や既存防水の状態で大きく変わりますので、現地調査のうえで概算をお出しします。

Q. 大規模修繕の工期はどれくらいですか？

A. ロープアクセス工法は足場工法の約60%の工期が目安です。10階建て・外周80mのマンションで、足場3ヶ月に対し1.5〜2ヶ月が一つの目安です。

Q. 横浜市に、分譲マンションの耐震診断の補助はありますか？

A. あります。昭和56年5月末日以前に建築確認を得て着工したマンションなどが対象で、本診断費用の2/3（義務付け対象は5/6）が補助されます。事前に横浜市建築局建築防災課へご相談ください。

Q. 液状化が心配な埋立地のマンションは、何を見ればよいですか？

A. 横浜市の液状化マップで位置を確認し、外構の沈下、埋設配管まわりのひび、地下ピットの止水をまず点検してください。建物本体の判断は専門家の調査が必要です。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月8日時点で公表されている横浜市・神奈川県・国土交通省・気象庁の公式情報をもとに執筆しています。耐震診断・耐震改修・がけ地減災対策の各制度は令和8年度の掲載内容に基づきます。中区防災計画の資料（2022年3月付）と、液状化マップ（2021年5月更新）、浸水対策の手引き（令和5年7月）は掲載日が古いため、その旨を本文に明記しました。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、横浜市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。

出典・参考資料

• 横浜市「浸水ハザードマップ（中区版）」
• 横浜市「浸水ハザードマップ」
• 横浜市「洪水浸水想定区域について」
• 横浜市中区「中区防災計画（震災対策編関連資料）」
• 横浜市「記者発表資料（土砂災害警戒区域）」
• 横浜市「液状化マップ」
• 横浜市建築局「浸水対策の手引き（防災力向上マンション認定制度）」
• 横浜市「マンション耐震診断支援事業のご案内」
• 横浜市「マンション耐震改修促進事業のご案内」
• 横浜市「がけ地減災対策工事助成」
• 国土交通省「建築物における電気設備の浸水対策ガイドライン（事例集）（原案）」
• 国土交通省「ハザードマップポータルサイト」
• 気象庁「日本の気候変動2025」
• 野村不動産ソリューションズ「横浜市中区の街の特徴」（民間情報・参考）

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月8日

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