真岡市の賃貸オーナー向け補助金2026｜ブロック塀は一部撤去・改修も上限10万円、空き家バンクの貸家は外壁リフォームに最大50万円

真岡市でアパート・賃貸マンション、戸建ての貸家、貸店舗をお持ちのオーナーさまから、「市の補助金で外壁や屋上防水の費用を少しでも抑えられませんか」というご相談をいただきます。最初に結論を申し上げると、令和8年度の真岡市には、一棟の賃貸物件の外壁塗装・防水工事を広く対象にした市の補助金は、市の公式情報からは見当たりませんでした。

それでも、真岡市にはオーナーが押さえておくべき制度が3つあります。1つ目は、道路沿いの危険な石塀・ブロック塀の工事に1/2・上限10万円を補助する石塀等撤去費補助です。全部撤去だけでなく、高さ80cm以下への一部撤去や、基準に合わせる改修も対象になっているのが特徴で、令和8年10月9日時点で受付可能件数は6件残っています。2つ目は、空き家バンクに登録した住宅のリフォーム補助（1/2・上限50万円）で、対象工事に外壁や屋根の修繕が含まれます。3つ目は、中心市街地の空き店舗に出店する事業者向けの改装費・家賃補助で、貸店舗オーナーにとってはテナント付けの追い風になります。

反対に、木造住宅の耐震改修補助（上限115万円）は賃貸を目的とした住宅が対象外で、しかも令和8年度分は8月17日時点で定員に達しています。この記事では、真岡市の公式資料で確認できた制度をオーナーの立場で仕分けし、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る工法の選び方、税務、売却を見据えた出口戦略まで、大規模修繕に20年以上携わってきた立場から解説します。

真岡市で賃貸オーナーが確認すべき制度一覧【令和8年度】

真岡市建設課・都市計画課・くらし安全課・商工観光課の公開情報を、賃貸経営の目線で並べ直しました。

制度（担当課）	内容	オーナーの使いやすさ
石塀等撤去費補助（建設課 建築住宅係）	工事費と「塀の長さ×1万円」の少ない方の1/2、上限10万円。全撤去・一部撤去・改修が対象	◎ 申請者は塀の所有者（または2親等以内の親族で契約者）。居住要件の記載なし。令和8年度受付中
生垣づくり補助（都市計画課 公園保全係）	1mあたり3,000円、上限6万円	○ 住宅だけでなく事業所等の敷地も対象。塀の撤去後の外構づくりと組み合わせやすい
空き家バンクリフォーム補助（くらし安全課 空き家対策係）	居住部分のリフォーム費の1/2、上限50万円（子育て世帯等は2/3・上限100万円）	○ 空き家バンクに登録した住宅が対象。外壁・屋根・雨樋の修繕も対象工事に含まれる
中心市街地空き店舗等活用事業補助（商工観光課）	出店者の改装費50%・上限60万円、家賃補助 月3万円×12か月など	△ 申請するのは出店者。貸店舗オーナーには空室を埋める材料になる
木造住宅耐震改修・建替補助（建設課 建築住宅係）	改修費の4/5・上限115万円、建替は上限100万円	× 賃貸を目的とした住宅は除外。令和8年度は定員到達でキャンセル待ち
マンション長寿命化促進税制（国の制度）	一定の大規模修繕後に建物の固定資産税を減額	× 区分所有マンションの管理組合向け。一棟所有の賃貸は原則対象外

外壁・防水の本体工事に直接使える市の補助は、空き家バンクに登録した住宅という限られたケースに絞られます。使える制度は契約前に拾い、それ以外は工法と税務で手残りを守るという二段構えで考えるのが現実的です。

石塀等撤去費補助：一部撤去や改修でも使えるのが真岡市の特徴

真岡市のブロック塀の撤去・解体を補助します（2026年9月10日更新）によると、この制度は地震のときに石塀等が倒れて人がけがをしたり、避難や救助の妨げになったりするのを防ぐため、撤去等の費用の一部を予算の範囲内で補助するものです。申請は工事に着手する前に行います。

補助の対象になる塀

対象は、道路沿いにある、建築基準法施行令の基準を満たさない、3段積み以上の石塀・ブロック塀・レンガ塀などで、高さが80cmを超えるものです。すでに撤去してしまった塀、工事中の塀、倒れてしまった塀は対象外です。

3種類の工事が対象

工事の種類	内容	オーナーの使いどころ
全撤去	道路に面する塀を基礎まで全部撤去	敷地の見通しを良くしたい、駐車場を広げたい場合
一部撤去	道路面からの高さを80cm以下になるよう一部を撤去	目隠しや敷地境界の表示は残したい場合
改修	控え壁・基礎・塀の高さなどを基準に合うよう改修	塀の役割を保ったまま安全性を確保したい場合

近隣の自治体には「全部撤去のみ」「高さを下げるだけの工事は対象外」とする制度もある中で、真岡市は一部撤去と改修も補助の対象にしている点が大きな違いです。アパートの入居者用駐車場の境界や、隣地との目隠しとして塀を残したいオーナーにとって、選択肢が広がります。撤去・改修後の塀は、生垣や金属製フェンスなど安全なものにする必要があります。

補助額の計算と具体例

補助額は、A：業者の見積額（処分費は含み、新しい塀・フェンスの設置費は含まない）と、B：補助対象の塀の長さ×1万円のうち少ない方の2分の1以内（千円未満切捨て）で、上限は10万円です。

• 長さ15m・撤去見積24万円の場合：Bは15万円。少ない方の15万円×1/2＝7万5,000円
• 長さ30m・撤去見積45万円の場合：Bは30万円。30万円×1/2＝15万円だが、上限により10万円

計算の基準が面積ではなく長さなので、敷地の外周が長い物件ほど上限の10万円に届きやすくなります。角地のアパートや、前面道路に長く接している貸家の敷地などが典型です。

令和8年度の受付状況と申請の条件

市の令和8年度の受付状況のお知らせ（2026年10月12日更新）では、令和8年10月9日時点の石塀等撤去の受付可能件数は6件と公表されています。受付は申請の先着順です。

• 申請できる人：塀の所有者、または所有者の2親等以内の親族で撤去工事の契約者となる人
• 初めての利用であること：過去にこの補助金を受けていないことが条件
• 市税等の滞納がないこと
• 狭い道路沿いは要注意：幅4m以下の道路沿いでは、新しい塀やフェンスを設ける際に道路中心から2mの後退（セットバック）が必要になる場合がある

案内には居住要件の記載がないため、賃貸物件の敷地にある塀でも、所有者として条件を満たせば対象になり得ます。法人名義の物件の扱いや、令和8年度の残り枠は、事前に建設課 建築住宅係（0285-83-8694）でご確認ください。なお、この制度の交付要綱は令和7年3月26日が最終改正で、市のページで現在も案内されている内容です。

撤去のあとは「生垣づくり補助」と組み合わせる

真岡市の生垣づくり補助制度は、住宅や事業所等の敷地に生垣をつくる場合に、1mあたり3,000円・上限6万円を補助するものです。生垣の総延長5m以上で、そのうち3m以上が一般の通行に使われる道路に面していること、高さおおむね50cmの樹木を1mあたり2本以上植えることなどが条件です。ブロック塀の撤去ページでも紹介されている制度ですが、制度ページの更新日は2023年5月22日のため、令和8年度の受付状況は都市計画課 公園保全係（0285-83-8724）で確認してください。

空き家バンクに登録した貸家は、外壁・屋根の修繕に補助が出る

真岡市で、外壁や屋根の修繕費そのものに補助が出る数少ない入口が、真岡市空き家バンクリフォーム等補助制度（2026年4月1日更新）です。市が公開している空き家バンク リフォーム補助の手引き（令和8年度版）の要点は次のとおりです。

• 対象者：空き家バンクに登録した空き家の所有者、購入者、賃借人（3親等内の親族間を除く）。市税等の滞納がなく、交付を受けた日から10年以上維持または居住すること
• 対象工事：居住部分の安全性・居住性・機能性を維持・向上するための修繕など。基礎・柱・外壁・屋根の修繕や補強、断熱改修、雨樋・バルコニーなどの屋外修繕、給排水管の修繕も例示されている
• 条件：工事費20万円以上、法人または個人事業主が施工、1住宅・1申請者につき1回限り
• 補助額：対象工事費の1/2以内・上限50万円。子育て世帯等（18歳未満の子がいる世帯、夫婦どちらかが39歳以下の世帯）は2/3以内・上限100万円
• 申請期間：売買契約・賃貸借契約を結んだ日から2年以内。交付決定前に着手すると対象外

オーナーが使うときの注意点

この制度は、ご両親から相続した戸建てを貸家として活用する、空室が長い一戸建てを空き家バンク経由で貸し出す、といった場面で検討の価値があります。ただし、手引きの一覧表ではリフォーム補助の対象が「売主／買主・借主」と書かれており、貸す側のオーナー自身がリフォーム補助を申請できるか、入居者が所有者の承諾を得て申請する形になるかは、物件ごとに空き家対策係（0285-83-8144）へ確認が必要です。入居者が子育て世帯なら上限が100万円に上がるため、入居者が申請し、オーナーが承諾書を出す形のほうが補助額は大きくなる可能性もあります。

また、新築工事、物置・カーポートなどの外構、太陽光発電の設置、居住部分以外の工事は対象外です。アパートやマンションの一棟全体の大規模修繕に使う制度ではない点にも注意してください。

貸店舗オーナーは「空き店舗等活用事業補助」をテナント付けに使う

真岡市の真岡市空き店舗等活用ガイド（R8版）によると、中心市街地の一定の区域内で空き店舗等を使って新しく事業を始める個人・中小企業者に、次の補助があります。

補助の種類	補助率	限度額（括弧内はR8〜12年度の一部区域限定）
改修補助（改装費・一体で使う備品など）	50%	60万円（120万円）
機能分離工事補助（店舗併用住宅の店舗と住居を分ける工事）	50%	20万円
家賃補助（敷金・礼金を除く）	50%	月3万円（月6万円）、開店から12か月間

申請するのは出店者で、対象業種は小売業、宿泊業、飲食サービス業、理容・美容などに限られます。オーナー側から見れば、「家賃の一部と改装費を市が支援する区画です」と募集時に説明できることが強みになります。改装工事の着手前に申請し、商工会議所または商工会の経営指導を受けて事業計画書を作ることが条件です。区域の確認は商工観光課（0285-83-8134）へ。市は空き店舗等バンクも運営しているので、空き区画の登録も合わせて検討するとよいでしょう。

耐震改修補助は賃貸物件が対象外、令和8年度は定員到達

真岡市の木造住宅の耐震改修・耐震建替補助制度は、昭和56年5月31日以前の旧耐震基準で建てられた木造2階建て以下の一戸建て住宅を対象に、耐震補強設計と耐震改修費の4/5以内（上限115万円）、耐震建替は上限100万円（県産木材を10㎥以上使うと10万円加算）を補助する手厚い制度です。令和7年度に改修補助の上限が100万円から115万円へ引き上げられました。

ただし、対象住宅の条件には「賃貸を目的とした住宅は除く」と明記され、所有者またはその2親等以内の親族が住んでいることも条件です。木造アパートや貸家には使えません。さらに、令和8年度の耐震改修・建替補助は、令和8年8月17日時点で定員に達し、今後の受付は未定（キャンセル待ち）と市が公表しています。耐震診断は受付を再開しており、令和8年10月9日時点の受付可能件数は3件です。オーナーご自身のお住まいが旧耐震の木造なら、令和9年度の受付開始（例年4月1日から12月25日まで、予算に達し次第終了）を見据えて、早めに診断を済ませておくのが得策です。

市の耐震化パンフレットでは、真岡市の住宅耐震化率は88％（令和2年見込み）とされ、令和元〜2年度に市内で実施された耐震診断42件は、すべて「倒壊する恐れが高い」と判定されたと紹介されています。旧耐震の賃貸物件は、入居希望者が「新耐震」で絞り込むと候補から外れやすく、金融機関の担保評価でも不利になりがちです。補助が使えない以上、自費で耐震診断を受けて結果を手元に置くことが、募集と売却の両面で説明材料になります。

外壁・防水は「仮設費」の見直しで手残りを守る

補助の網から外れる外壁・防水工事では、工事費の内訳のうち仮設足場の費用をどう抑えるかが、オーナーの手残りを左右します。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上やバルコニーの防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模の賃貸マンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、うち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様で大きく変わります）。

比較の観点（参考例）	足場を組む工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（差額 約109万円）
入居者の暮らしへの影響	窓の前に足場とメッシュシートが数か月残る	作業する面と時間帯に限られる
得意な工事	全面的な改修、形状が複雑な建物	部分補修、外壁調査、シーリング打ち替え、高層部の作業

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、そして部位ごとに両者を組み合わせるハイブリッド工法の3つから、建物ごとに適した方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上などに2点以上の吊元を確保し、作業者をメインロープとバックアップロープの2本に接続して外壁に取り付く工法です。仕組みや施工の様子は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく紹介しています。

費用の組み立て方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全への取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページもあわせてご覧ください。

真岡市の単身向けアパートでNOIを試算する

真岡市は市内に工業団地を抱え、単身者や転勤者向けの賃貸需要がある一方、築年数の古い物件は新築や築浅物件との競争にさらされます。修繕を「出費」ではなく「NOIを守る投資」として数字で見てみましょう。

試算：築28年・鉄骨造2階建て・1K 24戸のアパート

平均賃料4万8,000円・24戸を想定します（数字はすべて説明のための仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：4万8,000円×24戸×12か月＝1,382万4,000円
• 入居率が85%から92%に改善すると、年間約97万円の増収
• 外観の傷みで募集賃料を1戸2,000円下げると、満室でも年間約58万円の減収
• 工法の工夫で仮設費を80万円抑えられれば、入居率7ポイント改善分の約10か月分に相当

工事中の騒音や窓前の足場で入居者の不満が高まり、退去が1件出るだけで、原状回復と募集の費用で数十万円が出ていきます。工法の選択は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも直結します。収益物件の修繕計画の考え方は収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

店舗・事務所・医療施設のオーナーは「営業を止めない」計画を

1階に店舗が入る賃貸併用ビルや事務所ビルでは、足場とシートで看板や入口が隠れる期間が長いほど、テナントの売上と満足度に響きます。ロープアクセス工法なら作業は施工面と時間帯に限られ、夕方には撤収できるため、営業時間を避けた工程が組みやすくなります。ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスもご覧ください。

病院・クリニック・介護施設では、診療や利用者の生活を止めずに、外壁の落下防止や漏水の補修を進めることがBCP（事業継続計画）の観点から重要です。ホテルの外装改修は、明誠が全国で対応しています。

限られた予算で優先すべき工事の順番

1. 第三者被害を防ぐ工事：外壁タイルやモルタルの浮き、道路沿いの危険な塀。事故が起きればオーナーの賠償責任と信用の問題になります。塀は市の補助を最優先で検討します。
2. 雨水の侵入を止める工事：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ補修。放置すると室内の漏水や鉄部の腐食につながり、修繕費が膨らみます。
3. 募集力に効く外観：外壁の色、エントランス、共用廊下、外構。塀を撤去して生垣やフェンスに替えるだけでも、敷地の印象は変わります。
4. 設備と省エネ：共用灯のLED化、給排水管の更新。国の制度は年度ごとに変わるため、都度確認します。

見積書でチェックしたい項目

• 仮設費（足場・養生）の金額と工事費全体に占める割合、工法別の比較があるか
• 塀の撤去費が「処分費込み・新設費別」で分けて書かれているか（石塀等撤去費補助の算定に必要）
• 修繕費と資本的支出に分けられる明細になっているか
• 入居者・テナントへの告知、洗濯物や駐車場の制限への対応が含まれているか

税務：修繕費と資本的支出、補助金の計上

外壁・防水工事を修繕費として一括で経費（法人なら損金）にできるか、資本的支出として減価償却するかで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための工事は修繕費、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出になりやすいのが原則です。

• 従来と同じ仕様での外壁塗装、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• 高耐久塗料や新しい防水工法への切り替え：資本的支出と判断される場合がある
• ブロック塀の撤去費：撤去費は修繕費等として処理できる場合が多い一方、新しいフェンスや生垣の設置費は構築物として資産計上になりやすい
• 空き家バンク補助を使った貸家のリフォーム：内容によって修繕費と資本的支出に分かれる

また、補助金を受け取ったら、個人は不動産所得の総収入金額、法人は益金に計上するのが原則です。固定資産の取得に充てる補助金では圧縮記帳などの特例が使える場合もあるので、契約前に税理士と処理方針を決めておきましょう（本記事は一般的な情報であり、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

売却を見据えた出口戦略

収益物件の価格は、主にNOIをキャップレート（期待利回り）で割り戻す収益還元法で決まります。たとえばNOIが年50万円増え、キャップレート7%で評価されるなら、理論上の物件価格は約714万円上がる計算です。修繕で賃料と入居率を守ることは、そのまま出口価格の下支えになります。

• 修繕履歴を一式で保管する：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査や耐震診断の報告書は、買主と金融機関への説明材料になります。
• 危険な塀は保有中に解消する：真岡市の補助は「今回初めて補助金を受ける方」が条件で、先着順です。売却直前に慌てるより、保有中に計画的に対処しておくほうが確実です。
• 空き家は「貸す・売る」を早めに決める：空き家バンクの補助は契約から2年以内の申請が条件です。放置期間が長いほど建物の傷みも進みます。

真岡市で工事を始めるまでの5ステップ

1. 物件の確認：道路沿いに高さ80cm超・3段積み以上の塀があるか、空き家バンクに登録できる住宅か、中心市街地の空き店舗に当たるかを確認する
2. 契約前の相談：塀は建設課 建築住宅係（0285-83-8694）、空き家は空き家対策係（0285-83-8144）、空き店舗は商工観光課（0285-83-8134）へ
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで、仮設費・工期・入居者への影響を比べる
4. 税務方針を決める：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金の計上方法を税理士と確認する
5. 告知と着工：入居者・テナントに2〜3週間前から掲示と個別連絡を行い、交付決定後に契約・着工する

よくあるご質問

Q1. 真岡市で一棟アパートの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 令和8年度の市の公式情報では、一棟の賃貸物件の外壁塗装・防水を広く対象にした市の補助金は確認できませんでした。空き家バンクに登録した住宅のリフォームであれば、外壁や屋根の修繕に1/2・上限50万円の補助が出る可能性があります。

Q2. 賃貸アパートの敷地にあるブロック塀の撤去にも補助は出ますか？

A. 道路沿いで、基準を満たさない3段積み以上・高さ80cm超の塀であれば対象になり得ます。申請者は塀の所有者（または2親等以内の親族で契約者）で、案内には居住要件の記載はありません。補助額は上限10万円です。

Q3. 塀を全部壊さず、低くするだけの工事でも補助されますか？

A. 真岡市では、道路面からの高さを80cm以下にする一部撤去も補助の対象です。基準に合うように控え壁や基礎を直す改修工事も対象になります。

Q4. 石塀等撤去費補助は今から申し込めますか？

A. 令和8年10月9日時点の受付可能件数は6件でした。受付は先着順で、工事に着手する前の申請が必要です。まず建設課 建築住宅係に残り枠を確認してください。

Q5. 旧耐震の木造貸家に、真岡市の耐震改修補助は使えますか？

A. 使えません。対象住宅から「賃貸を目的とした住宅」が除かれており、所有者や2親等以内の親族が住んでいることも条件です。なお、令和8年度の耐震改修・建替補助は8月17日時点で定員に達しています。

Q6. 補助金を受け取ると税金はかかりますか？

A. 個人は不動産所得の総収入金額、法人は益金に計上するのが原則です。圧縮記帳などの特例を使えるかを含め、税理士にご確認ください。

Q7. 入居者が住んだままでも外壁工事はできますか？

A. できます。ロープアクセス工法は作業する面と時間帯が限られ、作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。窓の前に足場が長期間残ることもありません。

Q8. 真岡市の物件も明誠に相談できますか？

A. はい。栃木県全域が施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

まとめ：真岡市のオーナーが押さえたい3つのポイント

• 一棟賃貸の外壁・防水を広く支える市の補助は確認できず、耐震改修補助（上限115万円）も賃貸目的の住宅は対象外、令和8年度は定員到達です。
• 使える可能性が高いのは、石塀等撤去費補助（1/2・上限10万円、一部撤去・改修も可、10月9日時点で残6件）と、空き家バンク登録住宅のリフォーム補助（1/2・上限50万円、外壁・屋根も対象）です。貸店舗なら出店者向けの改装・家賃補助が募集の材料になります。
• 補助が届かない部分は、仮設費を抑える工法選び、修繕費と資本的支出の仕分け、修繕履歴の保管でNOIと売却価格を守ります。

真岡市で収益物件をお持ちのオーナーさまへ

市の補助だけで外壁や防水の費用をまかなうのは難しいのが実情です。それでも、塀と空き家の制度を契約前に確実に押さえ、本体工事は工法で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と出口での評価は変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。まずは1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもお気軽にご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月15日時点で公表されている真岡市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。石塀等撤去費補助と耐震補助の受付件数は、市のお知らせ（2026年10月12日更新）に掲載された令和8年10月9日時点の数値です。ブロック塀撤去補助のページは2026年9月10日更新、空き家バンクリフォーム等補助は令和8年度版の手引き（2026年4月1日更新）、空き店舗等活用事業補助はR8版のガイドを参照しました。耐震改修・建替補助のページ（2025年8月7日更新）と生垣づくり補助のページ（2023年5月22日更新）は更新日が令和8年度より前のため、令和8年度の要件・受付状況は各担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月15日

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出典（真岡市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 【令和8年度】木造住宅耐震診断の受付を再開しました（耐震改修・建替補助は受付未定、石塀等撤去費補助は受付中です）- 真岡市
• ブロック塀の撤去・解体を補助します – 真岡市
• 石塀・ブロック塀は安全ですか？（パンフレット）- 真岡市
• 真岡市石塀等撤去費補助事業補助金交付要綱（最終改正：令和7年3月26日）- 真岡市
• 生垣づくり補助制度 – 真岡市
• 真岡市空き家バンクリフォーム等補助制度 – 真岡市
• 真岡市空き家バンクリフォーム等補助の手引き（令和8年度版）- 真岡市
• 真岡市空き店舗等活用ガイド（R8版）- 真岡市
• 木造住宅の耐震改修・耐震建替補助制度について – 真岡市
• 木造住宅の耐震化パンフレット（R7.4.1）- 真岡市
• 個人住宅向け支援制度について（真岡市）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

大田原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月15日 更新

「大田原市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）に大田原市の公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンションの共用部分の大規模修繕工事そのものを、管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。

ただし、大田原市には管理組合が知っておくべき制度が3つあります。1つ目は、道路に面した基準不適合のブロック塀を撤去・改修すると最大36万円が補助される「ブロック塀等安全対策工事補助金」です。2つ目は、2026年10月1日以降に購入・設置した防犯カメラなどに使える「家庭用防犯設備設置費補助金」。3つ目は、大田原市が窓口となるマンション管理計画認定制度と、そこにつながる国の長寿命化促進税制です。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、大田原市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして大田原市内に賃貸マンションをお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕費を守る進め方をお伝えします。

早見表：大田原市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月15日時点で確認できた大田原市・栃木県の公式ページと国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・令和8年度の状況
ブロック塀等安全対策工事補助金	大田原市 建築住宅課（指導係）	△ 対象者は「ブロック塀等を所有する方」。マンションの共有の塀で管理組合が申請できるかは要確認	除却2/3・上限16万円、改修・建替え2/3・上限20万円、合算上限36万円。令和8年4月15日から受付、予算の範囲内
家庭用防犯設備設置費補助金	大田原市 危機管理課	△ 住民基本台帳に記録されている個人が対象。共用部の防犯カメラを管理組合で申請する形は想定されていない	購入・設置費の1/2・上限1万円。令和8年10月1日以降の購入・設置分が対象、予算到達で終了
木造住宅の耐震診断士派遣・耐震改修・建替え補助	大田原市 建築住宅課（指導係）	× 木造2階建て以下の一戸建て住宅が対象	改修4/5・最大115万円、建替え最大110万円。令和8年4月15日から受付
マンション管理計画認定制度	大田原市 建築住宅課（住宅政策係）	○ 間接的に有利	令和6年4月1日から運用。融資の金利引下げや長寿命化促進税制の前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（固定資産税は大田原市 税務課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の建物部分の固定資産税を「市が定める減額割合」で減額

この表のポイントは、「大田原市の補助は“塀”と“防犯”と“木造の戸建て”に向いている。マンションの外壁や屋上は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。

大田原市のマンション事情－県と13市で計画をつくり、市が認定を担う

大田原市は栃木県の北東部、那須地域に位置する市です。市役所は本町1丁目にあり、住宅関係の制度は本庁舎5階の建築住宅課が担当しています。

マンション管理の面で押さえておきたいのは、大田原市が令和6年3月に栃木県と共同で「栃木県マンション管理適正化推進計画」を作成した13市の1つだという点です（栃木県「マンション政策について」、2025年12月4日更新）。県のページでは、共同作成した市として足利市、栃木市、佐野市、鹿沼市、日光市、小山市、真岡市、大田原市、矢板市、那須塩原市、さくら市、那須烏山市、下野市が挙げられています（宇都宮市は令和4年度に単独で作成済み）。

なお、大田原市内の分譲マンションの棟数・戸数は、今回確認できた市と県の公式ページからは拾えませんでした。 推測で数字を書くことは避けます。ただ、私の経験では、地方都市の分譲マンションは管理組合の数が限られるため、理事のなり手が少なく、長期修繕計画が分譲時のまま見直されていないケースをよく見かけます。だからこそ、制度の「使える・使えない」を最初に整理しておくことが、遠回りに見えていちばんの近道になります。

大田原市の「ブロック塀等安全対策工事補助金」－最大36万円、令和8年度も受付中

大田原市で、マンションの敷地に関係する可能性がいちばん高い制度がこれです。市のページ「ブロック塀等安全対策工事（除却・改修・建替え）の補助金交付制度」（2026年9月11日公開）には、「令和8年度の申請につきまして、令和8年4月15日（水曜日）より受付を開始します」と掲載されています。

市は別のページ「ブロック塀等の安全対策」で、平成23年3月11日の東北地方太平洋沖地震の際、市内でも多くのブロック塀等が倒壊する被害が発生したことに触れ、所有者に点検を呼びかけています。地震の揺れを経験した地域だからこそ、塀の安全対策が制度として続いていると私は受け止めています。

令和8年度の補助の内容

項目	市の公式ページの記載
対象のブロック塀等	通学路に指定されている道、国道、県道または用途地域内の市道に面しているもので、建築基準法施行令の基準を満たしていないもの（コンクリートブロック造または組積造の塀）
対象者	ブロック塀等を所有する方で、国・県・市税の滞納がない方
除却（撤去）の補助	工事費または24万円のいずれか少ない額 × 2/3、上限16万円
改修・建替えの補助	工事費または30万円のいずれか少ない額 × 2/3、上限20万円
両方行う場合	合算で上限36万円
費用の上限	塀の長さ1メートル当たり8万円を超える工事費は認められない
施工業者	市内に事務所か事業所がある法人、または市内の個人事業者に限る
受付	令和8年4月15日から。予算の範囲内で交付、申請前に事前相談が必須
注意	申請前に工事（請負契約の締結を含む）をすると対象外

計算例

たとえば、市道に面した古いブロック塀（長さ15m）を撤去し、軽いアルミフェンスに替える工事を考えてみます。

• 撤去費が30万円の場合：30万円と24万円の少ない方＝24万円 × 2/3 ＝ 16万円（上限16万円）
• フェンス新設が60万円の場合：60万円と30万円の少ない方＝30万円 × 2/3 ＝ 20万円（上限20万円）
• 合計 36万円 が補助額の目安。総工費90万円のうち、自己負担は約54万円です

長さ15mで総工費90万円なら、1メートル当たり6万円なので「1m当たり8万円以下」の条件も満たします。実際の補助額は市の審査で決まるため、あくまで目安としてお考えください。

マンションの管理組合で使えるか

市のページでは、対象者を「ブロック塀等を所有する方」と定めています。分譲マンションの敷地や塀は、区分所有者全員の共有になっているのが一般的です。申請書類には「土地または建物の登記事項証明書等のブロック塀等の所有を証する書類」が求められているため、管理組合（理事長）が共有者を代表して申請できるのか、委任状をどう整えるのかは、市のページからは読み取れませんでした。

一方で、市は「委任状（申請を委任する場合）」の様式を用意しています。共有の塀で申請を検討する管理組合は、総会または理事会での決議の要否も含めて、建築住宅課の指導係（0287-23-1178）に事前相談されることをおすすめします。

賃貸マンションのオーナーさまは、塀の所有者がご自身（個人または法人）であれば、要件に当てはまる可能性があります。ただし、塀が「通学路・国道・県道・用途地域内の市道」に面していることが前提です。敷地の奥にある塀や、私道にだけ面した塀は対象になりません。

大規模修繕と同時にやる意味

ブロック塀の撤去は、大規模修繕と同じ時期に検討されることの多い工事です。足場を組む期間に外構工事も重なると、資材置き場や車両の動線が限られ、工程が窮屈になります。私は、外壁の工事と外構の工事を時期で分けるか、同じ業者でまとめるかを、最初の診断の段階で整理するようにしています。ただし、この補助は市内業者の施工が条件です。大規模修繕の発注先とブロック塀の工事の発注先を分ける必要が出る場合もあるため、早めに確認してください。

2026年10月スタートの「家庭用防犯設備設置費補助金」

大田原市は、2026年9月8日に「家庭用防犯設備設置費補助金」のページを公開しました。令和8年10月1日以降に購入・設置した防犯設備が補助対象です。

項目	市の公式ページの記載
対象者	大田原市の住民基本台帳に記録されている方（またはその同居者）で、住宅に防犯対策の強化を講じた方。市税等の滞納がなく、過去に本補助金を受けていないこと（同一世帯を含む）
対象設備	防犯カメラと録画機器、センサー付きライト、センサー付きアラーム、カメラ付きドアホン
補助額	購入・設置費の1/2以内、上限1万円（予算の範囲内）
申請	購入・設置後に、危機管理課（本庁舎3階）の窓口へ申請。申請額が予算額に達した時点で終了
防犯カメラの条件	住宅の敷地内（屋外）に設置したものに限る。撮影範囲は原則敷地内

この制度は個人・世帯向けで、上限も1万円です。マンションの管理組合が共用部（エントランスや駐輪場）に防犯カメラを増設する工事には向いていません。一方で、分譲マンションや賃貸マンションにお住まいの方が、ご自分の住戸のカメラ付きドアホンを交換する場合などは対象になり得ます。共用部分に関わる機器（オートロックと連動したインターホンなど）は、管理規約で交換の可否が決まっていることが多いため、申請の前に管理組合や管理会社へ確認してください。

大規模修繕の機会に、共用部の照明やカメラを見直す管理組合は多いです。補助の有無とは別に、外壁工事の足場やロープで高所に上がる時期に、配線や機器の取付けをまとめて行うと、仮設の手間を1回で済ませられます。

大田原市のマンションで「使えない」制度も確認しておく

木造住宅の耐震診断士派遣・耐震改修・建替え補助

市の「木造住宅の耐震診断士派遣制度・耐震改修・建替え補助制度」では、対象を市内にある昭和56年5月31日以前に着工された、木造2階建て以下の一戸建て住宅と定めています。耐震改修は工事費の4/5・最大115万円、耐震建替えは最大110万円（県産出材を10㎥以上使う場合の10万円上乗せを含む）と手厚い内容ですが、マンションは対象外です。令和8年度の受付は4月15日から始まっています。

市は令和8年9月28日から10月9日まで、新富町1丁目〜3丁目と若松町で、旧耐震基準の木造住宅を対象にした戸別訪問も行いました（住宅耐震化に関する戸別訪問のお知らせ）。市が耐震化に力を入れていることがわかりますが、対象は木造住宅です。

その他の住まいの補助

市の「住まい」のページには、空き家等情報バンクの物件、浄化槽設置整備費の補助、大田原市産出材の家づくり支援などが並んでいます。いずれも空き家の活用、個人の浄化槽、木造住宅の新築などが目的で、マンションの共用部の修繕を想定したものではありません。市の住宅用太陽光発電システム設置費補助は令和2年度で終了しています。

マンション管理計画認定制度－大田原市は「市」が窓口です

マンション管理計画認定制度は、管理組合の管理計画が一定の基準を満たす場合に、地方公共団体が認定する国の制度です。

大田原市の「マンションの管理の適正化」のページには、「大田原市内の分譲マンションは市に認定申請をすることができます」と書かれています。栃木県のページでも、町域の分譲マンションは県、市域の分譲マンションは各市に申請する仕組みで、大田原市の運用開始日は令和6年4月1日とされています。

認定のメリット（市のページの記載）

メリット	内容
意識向上	管理組合による管理の適正化に向けた自主的な取組が推進・維持される
周辺環境	周辺地域の良好な居住環境の維持向上に寄与する
市場評価	適正に管理されたマンションとして市場で評価されることが期待される
金利優遇	住宅金融支援機構の「フラット35」と「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げ。「マンションすまい・る債」の利率上乗せ
減税措置	一定の要件を満たすマンションが長寿命化に資する大規模修繕工事を行った場合、市が定める減額割合に応じて翌年度の建物部分の固定資産税を減額

申請の流れと手数料

市のページでは、手続き方法は建築住宅課（住宅政策係 0287-23-8724）に問い合わせるよう案内しています。市への申請手数料や、市独自の認定基準の有無は、市のページには記載がありませんでした。

参考までに、栃木県（町域を所管）のページでは、公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」を使って事前確認を受け、適合証を添えて申請する流れが示されています。システム利用料は1申請あたり10,000円で、事前確認の審査料が別にかかります。県への申請手数料はかからず、県独自の基準も設けていないとされています。大田原市の扱いが同じかどうかは、市に確認してください。

理事会で事前に確認したい項目

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	管理者等と監事が定められ、総会が年1回以上開かれているか
管理規約	緊急時の専有部への立入り、修繕履歴の管理、財務・管理情報の提供が定められているか
経理	管理費と修繕積立金の区分経理、3か月以上の滞納額が全体の1割以内か
長期修繕計画	7年以内に見直し、計画期間30年以上で大規模修繕2回以上を含むか
名簿	組合員名簿・居住者名簿を備え、年1回以上確認しているか

基準の詳細は国の告示と、栃木県が公表している管理計画の認定基準（PDF）で確認できます。分譲マンションの少ない地域では、認定の基準を管理の「健康診断」のチェックリストとして使うだけでも、理事会の議論が具体的になります。

マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税（建物部分）を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
• 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
• 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
• 管理計画認定マンションは、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること など

減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。大田原市のページにも「市が定める減額割合に応じて」と書かれていますが、具体的な減額割合と申告方法を案内するページは、税務課の公開ページの中に見当たりませんでした。 減額割合と申告書類は、税務課（資産税家屋係）へご確認ください。

工事完了の期限まで、残り5か月半です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのはかなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

大田原市のマンションの大規模修繕－那須地域の建物で考えること

冬の冷え込みと夏の日射が、継ぎ目と屋上を傷める

大田原市は内陸の市です。海沿いのように潮風で鉄部のさびが一気に進むことは比較的少ない一方で、冬の冷え込みと夏の強い日射を繰り返すことで、外壁の継ぎ目を埋めるシーリング（ゴム状の防水材）や、屋上の防水層が伸び縮みして傷んでいきます。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、北面の外壁で、ひび割れに入った水が凍って広がり、塗膜やタイルが浮くケースや、南面・西面のシーリングの割れから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上、そして北面から先に傷むのが、寒暖差の大きい地域の建物の典型的なパターンです。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	北面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

冬場の工程は「天候で止まる日」を見込む

那須地域では、冬場は朝晩の冷え込みが厳しく、塗装や防水の材料には施工できる気温の下限があります。足場工法でもロープアクセス工法でも、気温が低い日や強風の日は作業を止めるのが原則です。私は、寒冷期にかかる工事では予備日を多めに取った工程表をお出しし、理事会に「止まる日がある前提」で説明するようにしています。長寿命化促進税制の期限（2027年3月31日の工事完了）を狙う場合は、冬場の予備日を見込んだうえで間に合うかを判断してください。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

分譲マンションの少ない地域で修繕のご相談を受けると、「近くに同じ規模のマンションがなく、相場も進め方も分からない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。

また、大田原市のブロック塀の補助は「市内業者が施工すること」が条件です。これは地域の安全と地元の建設業の両方を支えるための制度設計で、共用部の大規模修繕とは目的が異なります。補助の有無で発注先を決めるのではなく、工事内容と総額で比べることをおすすめします。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

大田原市で賃貸マンションをお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、ブロック塀等安全対策工事補助金は「ブロック塀等を所有する方」が対象で、賃貸住宅を除外する記載はありません。道路に面した古い塀をお持ちのオーナーさまは、事前相談の対象になり得ます。一方、木造住宅の耐震関係の補助は「賃貸を目的としない住宅」に限られます。管理計画認定と長寿命化促進税制は分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは対象になりません。

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

同じ栃木県の近隣市の事情は、那須塩原市のマンション補助金と下野市のマンション補助金の記事でも整理しています。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• 大田原市内の分譲マンションの棟数・戸数：市・県の公式ページからは確認できず、推測では書いていません
• 管理計画認定の市への申請手数料・市独自基準の有無：市のページは「建築住宅課へ問合せ」とするのみで、記載がありませんでした
• 長寿命化促進税制の大田原市での減額割合・申告方法：税務課の公開ページで案内を確認できませんでした
• ブロック塀補助を、マンションの共有の塀で管理組合が申請できるか：市のページは対象者を「ブロック塀等を所有する方」と定めるのみです
• ブロック塀補助・防犯設備補助の令和8年10月15日時点の予算残額：公表されていません

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 契約・着工してから申請しようとする：ブロック塀補助は「申請前に請負契約を結ぶと対象外」と明記されています。逆に防犯設備補助は「購入・設置後に申請」です。制度ごとに順番が違う点に注意してください
2. 予算の終了を見落とす：ブロック塀補助・防犯設備補助とも予算の範囲内での交付です。年度の後半ほど、残額を確認してから動く必要があります
3. 施工業者の条件を見落とす：ブロック塀補助は市内業者の施工が条件です。大規模修繕の発注先が市外の会社の場合、塀の工事だけ市内業者に分けるかどうかを検討する必要があります

理事会で使える質問リスト

市の窓口へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• マンションの管理計画認定の申請方法、市への手数料、市独自の基準の有無を教えてください（建築住宅課 住宅政策係 0287-23-8724）
• 長寿命化促進税制の大田原市での減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課）
• マンションの共有の敷地にあるブロック塀で、管理組合（理事長）が申請できますか。必要な委任状や決議は何ですか。予算は残っていますか（建築住宅課 指導係 0287-23-1178）
• 分譲マンションの住戸にカメラ付きドアホンを付け替える場合、家庭用防犯設備設置費補助金の対象になりますか（危機管理課 地域安全係 0287-23-9301）
• 共用部の外壁や屋上の工事に使える市の制度はほかにありますか（建築住宅課）

大田原市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 建築住宅課に認定、税務課に税制を相談する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、税制の期限に間に合うかを確認します
3. 建物診断を「面ごと」「部位ごと」に行う：北面の外壁、南面・西面のシーリング、屋上防水、敷地のブロック塀まで記録します。ロープアクセスでの外壁調査の方法も選択肢の一つです
4. 税制の期限と冬場の工程を見極める：長寿命化促進税制（2027年3月31日完了）を狙うか、次の機会に回すかを、冬の予備日を含めて決めます
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。塀の工事を補助の対象にする場合は、市への事前相談と申請を契約より先に済ませます

よくあるご質問

Q. 大田原市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月15日時点で大田原市の公式サイトを確認した範囲では、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を管理組合に補助する制度は見つかりませんでした。市の補助は、ブロック塀の安全対策、家庭の防犯設備、木造住宅の耐震化が中心です。

Q. マンションの敷地のブロック塀を撤去したいのですが、補助はありますか？

A. 大田原市のブロック塀等安全対策工事補助金は、通学路・国道・県道・用途地域内の市道に面した基準不適合の塀が対象で、撤去は2/3・上限16万円、改修・建替えは2/3・上限20万円、合算で上限36万円です。共有の塀で管理組合が申請できるかは、建築住宅課（0287-23-1178）に事前相談してください。

Q. ブロック塀の補助は、工事の契約をした後でも申請できますか？

A. できません。市のページには、申請前に除却・改修・建替え（請負契約の締結を含む）をした場合は補助対象にならないと明記されています。必ず事前相談と申請を先に済ませてください。

Q. マンションの共用部に防犯カメラを付ける補助はありますか？

A. 大田原市の家庭用防犯設備設置費補助金（1/2・上限1万円、令和8年10月1日以降の購入・設置分）は、住民基本台帳に記録されている個人・世帯向けの制度です。管理組合が共用部にカメラを増設する工事は想定されていません。

Q. 大田原市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

A. 大田原市のページに「大田原市内の分譲マンションは市に認定申請をすることができます」とあり、運用は令和6年4月1日から始まっています。手続き方法は建築住宅課 住宅政策係（0287-23-8724）にお問い合わせください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、大田原市でも使えますか？

A. 国の制度なので、要件を満たせば大田原市のマンションも対象です。2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行う工事の完了が必要です。減額割合と申告方法は税務課にご確認ください。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 大田原市の公式情報では、管理組合の共用部の大規模修繕工事そのものに使える補助は確認できない
• ブロック塀等安全対策工事補助金は最大36万円（除却16万円＋改修・建替え20万円）。道路に面した基準不適合の塀が対象で、市内業者の施工・契約前の申請が条件
• 家庭用防犯設備設置費補助金は令和8年10月1日以降の購入分が対象。個人向けで上限1万円
• 管理計画認定は大田原市が窓口（令和6年4月1日から運用）。手数料・独自基準は建築住宅課に要確認
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了が条件。冬場の予備日を見込んで判断する

出典・参考資料

• 大田原市「ブロック塀等安全対策工事（除却・改修・建替え）の補助金交付制度」（2026年9月11日公開、令和8年度受付の記載あり）
• 大田原市「ブロック塀等の安全対策」（2026年7月24日公開）
• 大田原市「家庭用防犯設備設置費補助金」（2026年9月8日公開）
• 大田原市「木造住宅の耐震診断士派遣制度・耐震改修・建替え補助制度」（2026年7月24日公開、令和8年度受付の記載あり）
• 大田原市「住宅耐震化に関する戸別訪問のお知らせ」（2026年9月11日公開）
• 大田原市「マンションの管理の適正化」（2024年4月1日公開）
• 大田原市「住まい（分野別ページ）」
• 栃木県「マンション政策について」（2025年12月4日更新）
• 栃木県「マンション管理適正化法第5条の14に基づく管理計画の認定基準（PDF）」
• 公益財団法人マンション管理センター「管理計画認定手続支援サービス」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月15日時点で公表されている大田原市および栃木県・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。ブロック塀等安全対策工事補助金と木造住宅の耐震関係の補助は、令和8年度の受付が記載された市のページ（いずれも2026年9月に更新）を、家庭用防犯設備設置費補助金は2026年9月8日公開の市のページを直接確認しました。市の「マンションの管理の適正化」のページは2024年4月1日公開のもので、制度の窓口と認定のメリットの確認に使用しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、大田原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

大田原市は、分譲マンションの情報が集まりにくい一方で、塀の安全対策や耐震化には市が積極的に取り組んでいるまちです。使える制度と使えない制度を最初に仕分けし、工事の組み立て方で総額を抑えることが大切だと考えています。北面の外壁や屋上の診断、税制に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月15日

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日光市の賃貸・旅館オーナー向け補助金2026｜門前町は外壁の色替えに景観助成1/2、ブロック塀撤去は上限20万円

日光市で賃貸アパート・マンション、貸店舗、旅館やホテルをお持ちのオーナーさまから、「外壁の塗り替えや防水に使える市の補助金はありますか」というご質問をよくいただきます。先に結論をお伝えすると、令和8年度の日光市で、一棟の賃貸物件の外壁塗装・防水工事を一般的に支える市の補助金は、市の公式情報からは確認できませんでした。

ただし、日光市には他の自治体にはない切り口が2つあります。ひとつは、日光の門前町エリア（景観形成助成金対象地域）で、外壁の過半の色を変える工事費に2分の1・上限30万円の景観形成助成金が用意されていること。もうひとつは、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去に2分の1・1敷地上限20万円の補助があり、申請者が「工事の契約者」で、居住要件が書かれていないことです。

一方、市の木造住宅耐震改修等工事費補助金（チラシでは最大100万円）は、対象が「賃貸を目的としないもの」に限られ、賃貸アパートには使えません。この記事では、日光市の公式資料で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に分け、補助に頼れない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略まで、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

日光市のオーナー向け制度早見表【令和8年度】

日光市建築住宅課・都市計画課の公開資料をもとに、賃貸オーナーの立場から並べ替えたのが次の表です。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
景観形成助成金（都市計画課）	外壁の過半にわたる色彩変更の経費1/2・上限30万円、外観に係る工事費1/2・上限30万円または70万円 など	○ 対象地域内なら、資料上は居住要件の記載なし。旅館・店舗・賃貸物件の外装更新で検討の価値あり
ブロック塀等撤去費補助金（建築住宅課）	撤去費と「面積×1万円」の少ない方の1/2、1敷地上限20万円	◎ 申請者は工事の契約者。土地・塀の所有者の同意があれば申請可
木造住宅耐震診断士派遣（建築住宅課）	補助申請に必要な耐震診断を無料で実施	× 改修補助と同じく自己居住の木造住宅が前提
木造住宅耐震改修等工事費補助金（建築住宅課）	耐震改修・耐震建替えを補助（市のチラシでは最大100万円）	× 「賃貸を目的としないもの」に限定（空き家バンク登録住宅を除く）
耐震アドバイザー派遣（建築住宅課）	栃木県耐震アドバイザーを無料で派遣	△ 住宅所有者向けの相談制度。賃貸物件で使えるかは窓口で確認
マンション長寿命化促進税制（国の制度）	一定の大規模修繕で翌年度の建物固定資産税を減額	× 区分所有のマンションが前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

外壁・防水の工事費そのものに使える市の補助は限られます。だからこそ、使える2制度（景観・ブロック塀）を契約前に確実に拾い、残りは工法と税務で手残りを守るという組み立てが現実的です。

日光の門前町エリアは「景観形成助成金」が最大の狙い目

日光市の景観形成助成金の案内資料（日光のまちなみ）によると、助成の対象は景観計画の重点区域のうち、東町地区と西町地区の河川区域など一部を除いた区域です。いわゆる日光の門前町のまちなみで、対象地域は「景観形成地域」と「景観形成重点地域」に分かれています。

助成率と限度額

助成対象の経費	助成率	限度額
建築物（門・へいを除く）の新築・増築・改築・大規模の修繕・模様替えの工事費のうち外観に係る経費	1/2	30万円（景観形成重点地域は70万円）
門・へい・擁壁・石垣・かき・さくの工事費のうち外観に係る経費	1/2	30万円（同70万円）
建築設備の隠ぺいの工事	1/2	30万円
外壁の過半にわたる色彩の変更	1/2	30万円
木竹の植栽	1/2	10万円
屋外広告物	1/2	10万円
景観重要建造物の保全	1/2	100万円

案内資料の表では、限度額が「壁面後退のない場合」と「景観形成重点地域」の欄に分かれて記載されています。どちらの限度額が適用されるかは、敷地の地域区分と壁面の位置で変わるため、都市計画課で確認してください。なお、山内地区の一部も別資料で対象地域（景観形成地域）として案内されています。

賃貸オーナーにとっての使いどころ

オーナー目線で注目したいのは、「外壁の過半にわたる色彩の変更」と「屋外広告物」が独立した助成項目になっている点です。外壁の塗り替えで色を周囲のまちなみに合わせて変えるなら、工事費の一部に助成が出る可能性があります。1階が貸店舗の建物なら看板の更新も対象になり得ます（屋外広告物は他の助成と重複して受けられると案内されています）。

案内資料に書かれた主な基準は次のとおりです。

• 建築物等は主要道路（国道119号・国道120号・県道栗山日光線・御用邸正門前通り）から1m以上離す
• 外観は和風を基準とし、形態・材料・色彩を周囲の景観と調和させる
• 屋根は切妻（平入り）・寄棟・入母屋など
• 主要道路に面する壁面は、付け庇や付け柱などでファサードの連続性を演出する
• 3階建て以上は歩行者空間の圧迫感を軽減する工夫、軒の高さは15m以下

注意点として、この案内資料には作成日の記載がなく、令和8年度の予算や受付状況はわかりません。また、国立公園内で環境省への許可申請が必要な場合は、その写しを添付するよう案内されています。塗料の色を決める前、見積の段階で都市計画課（0288-21-5102）に相談するのが安全です。色を決めてから相談すると、基準に合わず色の選び直しになることがあります。

ブロック塀等撤去費補助金：申請者は「工事の契約者」

市内全域で賃貸オーナーが使える可能性が高いのが、日光市ブロック塀等撤去費補助金です（市のページは2026年5月8日更新）。

補助額と令和8年度の受付状況

補助額は、「撤去費用（見積金額）」と「撤去するブロック塀等の面積×1万円」のいずれか少ない額の2分の1以内（千円未満切捨て）で、1敷地につき20万円が上限です。たとえば高さ1.4m×長さ20mの塀なら面積は28㎡で、面積から出る額は28万円。撤去の見積が35万円なら、少ない方の28万円×1/2＝14万円が目安になります。

市のページには、令和8年7月1日現在の受付状況として、事前相談3件、交付申請1件、予算残額55万3,000円、これまでの補助金額の平均は6万円前後と公表されています。予算がなくなり次第受付終了の制度なので、検討するなら早めの事前相談が欠かせません。市のアクションプログラムでも、令和8年度のブロック塀撤去補助の目標は3件です。

対象になる塀

• 市内各小学校の学校長が指定する通学路、またはこれに準じると市長が認める道路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること（擁壁の上の塀は、擁壁を含めて80cm超かつ擁壁を除いて60cm超）
• 事前相談の結果、倒壊・転倒の危険性があると判断されたこと

オーナーが押さえたい4つの条件

• 全部撤去が条件：対象の塀はすべて撤去する必要があり、高さを低くするだけの工事は対象外です。
• 交付決定前の契約は不可：契約や確認申請などは交付決定を受けてから。交付決定後60日以内に着手します。
• 年度内完了・2月までに報告：申請した年度のうちに工事を終え、2月までに完了報告ができることが条件です。
• 売却目的は対象外：土地の販売を目的とした撤去、開発行為や移転補償、災害復旧に伴う工事は補助されません。

申請者は工事の契約者で、ブロック塀と土地の所有者の同意があれば申請できます。案内資料には居住要件の記載がないため、賃貸物件の敷地でも条件に当てはまれば対象になり得ます。国税・県税・市税、水道料金などに滞納がないことも条件です。事前相談から完了報告までオンライン申請ができます（納税証明書など原本は郵送）。問い合わせは建築住宅課 建築指導係（0288-21-5197）です。

木造耐震補助が賃貸アパートに届かない理由

日光市の木造住宅耐震改修等工事費補助金の利用条件では、対象住宅を次のように定めています。

• 昭和56年5月31日以前に着工・完成した、2階建て以下の一戸建ての木造住宅（延床面積の2分の1以上が住居の併用住宅を含む）
• 在来軸組構法または伝統的構法
• 賃貸を目的としないもの（空き家バンク登録住宅は除く）
• 昭和56年5月31日以降に増改築した住宅は対象外

申請者も「対象住宅を所有する個人またはその2親等以内の親族」で、市内に住所があることが条件です。つまり、法人所有の物件や、一棟の木造アパートは対象にならない仕組みです。市のチラシでは「最大100万円」と案内されている手厚い制度ですが、オーナーご自身のお住まいが旧耐震の木造であれば検討する、という位置づけになります。

市の実績を見ると、令和7年度は耐震改修補助2戸、耐震建替え補助4戸、ブロック塀撤去3件でした（日光市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026）。市自身も「市民にまだまだ制度が浸透していない」と評価しています。

耐震化率87%と第4期計画：オーナーに関係する動き

日光市は令和7年12月に日光市建築物耐震改修促進計画（計画期間延長）を公表し、計画期間を令和12（2030）年度まで延ばしました。延長期間は第4期計画として扱われます。

区分	令和7年度の耐震化率（推計）	令和7年度の目標	令和12年度の目標
住宅	87%	95%	96%
防災上重要な市公共建築物・要緊急安全確認大規模建築物	92%	おおむね解消	おおむね解消

住宅は目標の95%に届かず、5年かけて96%を目指す計画です。さらに、計画では緊急輸送道路沿道建築物の耐震化を、栃木県の計画と連携して新たに進めるとしています。幹線道路沿いに旧耐震の建物をお持ちのオーナーは、県の指定状況と今後の補助制度の動きを注視しておく価値があります。

賃貸経営の目線では、旧耐震の物件は入居者が「新耐震」を条件に検索するときに候補から外れやすく、金融機関の融資評価でも不利になりがちです。市の補助が使えない以上、耐震診断の結果や補強の履歴を自費で整えておくことが、空室対策と出口対策を兼ねることになります。

補助に頼れない外壁・防水は「仮設費」で手残りが変わる

補助がほとんど期待できない以上、工事費をどう組み立てるかがオーナーの腕の見せどころです。外壁・防水工事でまず見直したいのは、仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模の賃貸マンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様で大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（差は約109万円）
入居者・宿泊客への影響	窓前に足場とメッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状の建物	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、そして部位ごとに両者を使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。仕組みや実例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく紹介しています。

門前町エリアのように道路に面して建物が並び、足場の設置スペースや道路占用が課題になる立地では、足場を組まない工法の効果が大きくなります。費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全への取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページをご覧ください。

入居率と賃料をNOIで試算する

修繕は出費ですが、空室を防ぎ賃料を守るための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。数字で見てみましょう。

試算：日光市内の築30年・RC造18戸の賃貸マンション

平均賃料5万5,000円・18戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万5,000円×18戸×12か月＝1,188万円
• 入居率が88%から94%に上がると、年間約71万円の増収
• 外観の劣化で募集賃料を1戸3,000円下げると、満室でも年間約65万円の減収
• 仮設費を100万円抑えられれば、入居率6ポイント改善分の約1年5か月分に相当

工事中に入居者の不満が募って退去が出れば、原状回復と募集費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも直結します。収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

旅館・ホテル・店舗オーナーは「営業を止めない」工事計画を

日光市は、日光・鬼怒川・川治・湯西川・中禅寺湖などに多くの宿泊施設を抱える観光都市です。旅館やホテルの外装工事で最も避けたいのは、足場とメッシュシートで建物が覆われ、客室からの眺望と外観の印象が長期間損なわれることです。宿泊単価と口コミ評価に直結するためです。

ロープアクセス工法なら、作業は施工する面と時間帯に限られ、夕方には撤収できます。チェックアウト後からチェックイン前の時間帯に作業を寄せる、繁忙期を避けて面ごとに工程を組む、といった計画が立てやすくなります。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスもご覧ください。

病院・介護施設のオーナーさまにとっても、診療や生活を止めずに外壁の落下防止や防水の不具合を直せることは、BCP（事業継続計画）の観点から重要です。

予算が限られるときの優先順位

1. 第三者被害のリスク：外壁タイル・モルタルの浮き、通学路沿いの危険なブロック塀。事故が起きればオーナーの賠償責任と信用の問題になります。塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。寒冷な地域では、ひび割れに入った水が凍って広がり、劣化が早く進むことがあります。
3. 募集力に直結する外観：外壁の色、エントランス、共用廊下。門前町エリアなら色替えは景観助成と組み合わせて検討します。
4. 設備・省エネ：共用灯のLED化など。国の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したいポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法別の比較があるか
• 補助対象部分と対象外部分が分けて書かれているか（ブロック塀補助では必須）
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 入居者・宿泊客への告知、洗濯物や駐車場の対応が含まれているか

損金算入と補助金の課税：税務の整理

修繕費として一括で損金（必要経費）にできるか、資本的支出として減価償却するかで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための塗り替え・防水補修は修繕費になりやすく、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出になりやすいのが原則です。

• 同じ仕様での外壁の塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• 高耐久塗料・新しい防水工法へのグレードアップ：資本的支出と判断される場合がある
• 景観基準に合わせた付け庇・付け柱の新設：新たな部材の付加として資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去費と新しいフェンスの設置費：扱いが分かれることがある

また、補助金・助成金を受け取ったら、個人なら不動産所得の総収入金額（雑収入）、法人なら益金に計上するのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておきましょう（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

売却を見据えた出口戦略

収益物件の売却価格は、おもにNOIをキャップレートで割り戻す収益還元で決まります。修繕で賃料と入居率を守ることは、そのまま売却価格の下支えになります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕の記録を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書を一式で保管します。買主や金融機関の評価材料になります。
• 危険を保有中に解消する：ブロック塀補助は土地の販売を目的とした撤去には使えません。売却直前ではなく、保有中に計画的に撤去しておくのが得策です。
• 景観に合った外観を整える：門前町エリアでは、まちなみに調和した外観が店舗・宿泊の集客力を支え、テナント付けのしやすさにもつながります。

日光市で工事を始めるまでの段取り

1. 立地の確認：敷地が景観形成助成金の対象地域か、小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 契約前の相談：景観は都市計画課（0288-21-5102）、ブロック塀は建築住宅課 建築指導係（0288-21-5197）へ
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで、仮設費・工期・営業への影響を比べる
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、助成金の計上方法を税理士と決める
5. 告知と着工：入居者・テナント・宿泊予約への影響を踏まえ、2〜3週間前から掲示と個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 日光市で一棟の賃貸アパートの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 市内全域で一般的に使える制度は、令和8年度の市の公式情報からは確認できませんでした。ただし門前町の景観形成助成金対象地域なら、外壁の過半の色を変える工事に1/2・上限30万円の助成が出る可能性があります。

Q2. 景観形成助成金は賃貸物件や法人所有の建物でも使えますか？

A. 案内資料には居住要件の記載はなく、対象地域内の建築行為が基準に適合すれば助成対象と案内されています。申請者の要件や令和8年度の受付状況は、都市計画課に確認してください。

Q3. 賃貸物件の敷地のブロック塀を低く切り下げる工事は補助されますか？

A. されません。日光市の制度では対象の塀をすべて撤去することが条件で、高さを低くするだけの工事は対象外です。

Q4. ブロック塀の補助は今からでも申請できますか？

A. 令和8年7月1日時点の予算残額は55万3,000円でした。年度内に工事を終えて2月までに完了報告することが条件のため、まず事前相談で受付状況を確認してください。

Q5. 旧耐震の木造アパートに日光市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。対象は「賃貸を目的としないもの」に限られ、申請者も所有者個人またはその2親等以内の親族です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金に計上するのが原則です。圧縮記帳などの特例の可否を含め、税理士にご確認ください。

Q7. 旅館やホテルを営業しながら外壁工事はできますか？

A. できます。ロープアクセス工法は作業面と時間帯が限られ、作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。営業時間に合わせた工程も組めます。

Q8. 日光市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が施工エリアで、ホテル・旅館は全国で対応しています。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

まとめ：日光市オーナーが押さえるべき3点

• 一棟賃貸の外壁・防水を市内全域で支える市の補助は確認できず、耐震改修補助（最大100万円）も賃貸目的の住宅は対象外です。
• 門前町エリアなら景観形成助成金（外壁の色替え1/2・上限30万円、外観工事は上限30万円または70万円）、市内全域ではブロック塀撤去補助（1/2・上限20万円、全部撤去が条件）が使える可能性があります。
• 補助が届かない分は、仮設費を抑える工法選び・修繕費と資本的支出の仕分け・修繕記録の保管で、NOIと売却価格を守ります。

日光市で収益物件・宿泊施設をお持ちのオーナーさまへ

賃貸オーナーが使える市の補助は多くありません。それでも、景観とブロック塀の制度を契約前に拾い、外壁・防水は工法で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は確実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている日光市・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。ブロック塀等撤去費補助金のページは2026年5月8日更新で、受付状況は令和8年7月1日現在の数値です。耐震改修促進計画（計画期間延長）は令和7年12月、住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026は令和8年度計画を掲載した資料です。景観形成助成金と木造住宅耐震改修等工事費補助金の案内資料には作成日の記載がないため、令和8年度の要綱・予算・受付状況は各担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月14日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（日光市・国土交通省 公式ウェブサイト）

• ブロック塀等撤去費補助金 – 日光市
• 日光市ブロック塀等撤去費補助金 手続きのご案内 – 日光市
• 日光市木造住宅耐震改修等工事費補助金の利用に関する条件 – 日光市
• 住宅の耐震化おうえんします（チラシ）- 日光市
• 日光市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 日光市
• 日光市建築物耐震改修促進計画（計画期間延長）令和7年12月 – 日光市
• 日光のまちなみ（景観形成助成金）- 日光市
• 日光市景観形成助成金対象地域（山内地区）- 日光市
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

下野市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月14日 更新

「下野市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。令和8年度（2026年度）の下野市公式サイトで確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水など、マンションの共用部分の大規模修繕の工事費を管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。

その一方で、下野市には管理組合が見落としやすい制度が2つあります。1つは、令和9年1月15日まで受付中の「ブロック塀等撤去費補助」。もう1つは、撤去した後の境界に使える「生垣奨励補助」です。ただし、ブロック塀の補助は要綱で対象者を「個人」と定めているため、管理組合がそのまま申請できるかは市への確認が欠かせません。

そしてもう1つ、下野市のマンション管理計画認定には、「認定の有効期間は5年。市から満了の通知はしない」という、理事会の引き継ぎで抜け落ちやすい注意書きがあります。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・ホテルの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、下野市の理事長さま・修繕委員の皆さまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けし、補助金に頼りすぎずに修繕積立金を守る進め方をお伝えします。

早見表：下野市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月14日時点で確認できた下野市・栃木県の公式ページと、国の公表資料をもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容
ブロック塀等撤去費補助（令和8年度）	下野市 整備課	△ 要確認（要綱上の対象者は「ブロック塀等を所有又は管理する個人」）	通学路に面する塀は2/3・上限20万円、それ以外の道路は1/2・上限15万円。受付は令和9年1月15日まで（先着・予算到達で終了）
生垣奨励補助	下野市 整備課 建築住宅グループ	△ 要確認（手引きでは「住宅や事業所等の建物の敷地内」の生垣が対象）	設置費用の1/2、上限5万円。延長5m以上などの条件あり
木造住宅の耐震診断士派遣・総合耐震改修・耐震建替	下野市 整備課	× マンションは対象外（1981年5月31日以前の木造住宅）	総合耐震改修は4/5・限度115万円、耐震建替は4/5・限度100万円
空き家バンクリフォーム補助など	下野市 整備課	× 想定外（空き家バンク登録物件が対象）	空き家の流通・定住促進が目的
マンション管理計画認定制度	下野市 整備課	○ 間接的に有利	市への申請手数料は無料。有効期間5年、満了の通知はなし
マンション長寿命化促進税制	国（申告先は下野市 税務課）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額
先進的窓リノベ2026事業	国（環境省ほか）	△ 管理組合も補助対象者に含まれる（共用部の窓の扱いは要確認）	住宅の上限1戸あたり100万円。交付申請は遅くとも2026年12月31日まで

この表から見えるのは、「工事費の補助は個人住宅・木造住宅向け。マンションの共用部は、外構の安全対策と認定・税制、そして工事の組み立て方で守る」という構図です。

下野市ならではの論点①－ブロック塀撤去補助は「誰が申請するか」が分かれ目

下野市のブロック塀等撤去費補助制度のページ（2026年4月16日更新）によると、令和8年度の申請は2026年4月20日から2027年1月15日までです。先着順・窓口受付のみで、予算がなくなり次第終了します。申請前には市職員による現場確認が必要です。

公式ページと要綱に書かれている条件

項目	公式ページ・要綱の記載
対象の塀	市内のコンクリートブロック造・石造・レンガ造などで、公共の用に供する道路等に接し、地盤面からの高さが80cm以上。国が示す点検チェックポイントに1つ以上適合しないもの
対象外	隣地との境などに設置している塀
対象工事	塀の全部、または道路面から高さ80cm以下になるように取り除く工事
補助額（通学路に面する塀）	撤去工事費と「塀の長さ×1mあたり15,000円」の少ないほうの2/3（1,000円未満切捨て）、上限20万円
補助額（通学路以外の道路に面する塀）	同じ計算で1/2、上限15万円
施工者	市内に事務所・事業所がある法人、または市内に住所がある個人事業者に請け負わせること
手続き	工事契約の前に交付申請。交付決定前に契約すると対象外
問い合わせ	都市建設部 整備課（0285-32-8910）

ここで言う「通学路」は、市内の小中学校の児童・生徒が通学に使う経路のうち、学校長が指定した区間です。

計算例でイメージをつかむ

たとえば、道路沿いに延長20mのブロック塀があり、撤去工事の見積りが50万円だったとします。

• 塀の長さによる上限計算：20m×15,000円＝30万円
• 見積り50万円と比べて少ないほう＝30万円
• 通学路に面する場合：30万円×2/3＝20万円（上限20万円）
• 通学路以外の場合：30万円×1/2＝15万円（上限15万円）

つまり、補助は「撤去費の一部」にとどまり、長い塀ほど自己負担の割合は大きくなります。数字はあくまで計算方法を示すための仮の例です。

管理組合にとって最大の論点－要綱の「個人」

ここからが本題です。下野市ブロック塀等撤去費補助金交付要綱の第2条では、補助の対象となる「所有者等」を「ブロック塀等を所有又は管理する個人」と定めています。

マンションの敷地を囲む塀は、多くの場合、区分所有者全員の共有で、管理組合が管理しています。この場合、管理組合（理事長名義）や管理組合法人が「個人」にあたるのかは、要綱の文言からは判断できません。 私は、ここを推測で進めるのは危険だと考えます。理事会で検討を始める前に、整備課へ「分譲マンションの共用部分の塀でも申請できるか、できる場合は誰の名義で申請するか」を直接確認してください。

賃貸マンションを個人で所有しているオーナーさまの場合は、要綱の「個人」に当てはまる可能性があります。ただしこちらも、事業用の建物の扱いを含めて事前確認をおすすめします。

市の実績から見える「使われにくさ」

市の下野市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2025（PDF）では、令和7年度のブロック塀等撤去補助の目標を4件としたうえで、令和6年度の実績は1件と公表されています。制度はあっても、まだ十分に知られていない段階だと読めます。

私が現場でよく見るのは、大規模修繕の建物診断で外壁やバルコニーは細かく調べるのに、敷地の外周の塀は「外構だから」と診断の対象から外れているケースです。塀は道路を歩く人、特に通学中の子どもに直接かかわる部分です。補助を使うかどうかにかかわらず、建物診断の項目に外構の塀を加えておくことをおすすめします。

下野市ならではの論点②－撤去した後は「生垣」という選択肢

ブロック塀を撤去すると、次に「境界をどうするか」が課題になります。下野市には、ここに使える生垣奨励補助金制度の手引き（PDF）があります。

項目	手引きの記載
目的	緑化を推進し、緑豊かな潤いのある生活環境の実現を図る
対象の生垣	住宅や事業所等の建物の敷地内に設置し、道路に面した場所または隣地境界・水路との境界部分に設けるもの
主な条件	延長5m以上、高さ50cm以上の木を1mあたり2本以上。構造物の上や内側に植える場合は、構造物の高さ60cm以下・道路面から見た生垣の高さ50cm以上
補助額	生垣設置にかかった費用の1/2、上限5万円
注意点	設置前に交付申請が必要。同一敷地につき1回限り。伐採や持ち出しは不可。自治医科大学周辺地区地区計画の区域内は地区計画の届出が必要
問い合わせ	整備課 建築住宅グループ（0285-32-8910）

興味深いのは、ブロック塀の撤去補助が「高さ80cm以下に低くする」工事も対象にしている点と、生垣の手引きが「高さ60cm以下の構造物の上や内側に植える生垣」も対象にしている点です。塀を低く切り下げ、その内側に生垣を植えるという組み立ては、2つの制度の条件と相性が良さそうに見えます。

ただし、注意点が2つあります。

1. 生垣の手引きには年度の記載がなく、令和8年度の受付状況は手引きからは確認できませんでした。 市の広報紙（2024年4月号）でも同じ「1/2・上限5万円」が案内されていますが、現行年度の扱いは整備課へご確認ください
2. 生垣は植えて終わりではありません。剪定や枯れ木の植え替えといった維持管理の費用が毎年かかります。長期修繕計画や管理費の予算に組み込めるかを、総会の前に整理しておく必要があります

下野市ならではの論点③－認定の「5年更新」を市は知らせてくれない

下野市のマンションは「市」へ申請

栃木県のマンション政策のページ（2025年12月4日更新）によると、栃木県では、町域の分譲マンションは県、市域の分譲マンションは各市に認定を申請します。下野市は、2024年3月に県と13市が共同で作成した「栃木県マンション管理適正化推進計画」の作成団体の1つで、認定制度の運用開始日は2024年4月1日です。

下野市のマンションの管理の適正化のページ（2024年5月28日更新）に書かれている主な内容は次のとおりです。

項目	下野市の公式ページの記載
申請先	下野市（担当は都市建設部 整備課、0285-32-8910）
認定の基準	国の基準（管理組合の運営、管理規約、経理、長期修繕計画など）。下野市独自の基準は設けていない
申請方法	マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」で事前確認適合証を取得し、添付して申請
費用	支援サービスのシステム利用料（1申請あたり10,000円）と事前確認審査料が別途かかる。下野市への認定申請の手数料は無料
有効期間	認定を受けた日から5年間。満了日までに更新申請をしないと失効
注意書き	下野市から有効期間満了に関する通知等は行わない

なぜ「通知なし」が大事なのか

私がこの注意書きを重く見るのは、理事会の役員が1〜2年で交代するのが一般的だからです。5年後に認定の満了日が来るころには、申請したときの理事は誰も残っていない、ということが普通に起こります。

認定は、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引下げ、長寿命化促進税制の前提になります（下野市のページにもこのメリットが記載されています）。気づかないうちに失効していた、という事態は避けたいところです。

対策はシンプルです。

• 認定通知書の写しと満了日を、管理会社と理事会の引き継ぎ資料の両方に残す
• 長期修繕計画の年表に「認定更新」の行を加え、満了の1年前から準備を始める
• 総会の議事録に満了日を記載しておく

マンション長寿命化促進税制－下野市の窓口は税務課

国のマンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。下野市の認定制度のページでも、「市が定める減額割合に応じて、翌年度の建物部分の固定資産税が減税されます」と紹介されています。

項目	主な要件（国の制度）
対象マンション	築20年以上、総戸数10戸以上 など
管理の要件	管理計画の認定を受けている（または助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した）こと、修繕積立金に関する要件 など
対象工事	過去に1度以上長寿命化工事を行ったうえで、外壁塗装等工事・床防水工事・屋根防水工事を一体として実施
工事完了の期限	2027年3月31日まで
減額	工事完了の翌年度の固定資産税（1戸あたり100㎡相当分まで）を減額。減額割合は、国が示す1/3を参酌して、1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める
申告	工事完了後3か月以内に市町村へ申告

減額割合の幅と期限は、国土交通省のマンション長寿命化促進税制の概要資料（PDF）でも示されています。

下野市で固定資産税を担当しているのは総務部 税務課（0285-32-8893）です（下野市 固定資産税・都市計画税の概要）。ただし、このページの軽減措置の一覧には長寿命化促進税制の記載がなく、下野市の減額割合や申告書類を案内するページは確認できませんでした。 減額割合・必要書類・申告期限は、税務課へ直接ご確認ください。

工事完了の期限まで残り半年足らずです。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのは、かなり厳しいスケジュールです。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

下野市の内水ハザードマップと、大規模修繕で見たい「排水まわり」

市が示す2つの水害

下野市の内水ハザードマップ（PDF）は、市で起こりうる水害を「外水（洪水）氾濫」と「内水氾濫」の2つに分けて説明しています。

• 内水氾濫：河川の水位が高いときや排水能力が足りないときに、排水路や下水道があふれて浸水すること
• 内水ハザードマップは、河川水位が高い状態で1時間に153mmの雨が降った場合の浸水区域と深さを示している
• 対象は公共下水道の計画区域で、示された区域の外でも浸水が起こるおそれがある
• 洪水ハザードマップ（令和3年8月作成）とあわせて確認するよう呼びかけている

同じ資料には、「下野市周辺の河川水位情報」として、鬼怒川・田川・思川・姿川・黒川・新川・江川の水位観測所や定点カメラの地点が掲載されています。お住まいの地区がどの川の影響を受けるかは、市の洪水ハザードマップでご確認ください。

「雨どいが詰まっている」という一言

この内水ハザードマップには、内水氾濫が起こる様子を描いたイラストの中に、「雨どいが詰まっている」という書き込みがあります。私はこれを読んで、思わずうなずきました。

大規模修繕の診断で屋上に上がると、屋上の排水口（ドレン）や雨どいに、落ち葉や土、鳥の巣が詰まっていることが本当によくあります。強い雨のときに屋上が浅いプールのようになり、防水層の継ぎ目から雨水が入り込む。最上階の天井のしみで初めて気づく、というケースです。

大規模修繕で、次の点を診断項目に加えておくことをおすすめします。

• 屋上・ルーフバルコニーのドレンと、竪樋（たてどい）の詰まりや破損
• 1階のエントランス・機械室・駐車場の出入口に、水が入りやすい段差や開口がないか
• 受水槽・ポンプ・受変電設備などが1階や地下にあるか
• 敷地内の雨水ますや排水管の流れ

また、同じ資料では、雨水をためるタンク（雨水貯留施設）の設置費補助が案内されており、内水氾濫対策としての効果も期待されると書かれています（問い合わせは企業経営課 0285-32-8911）。補助金額や条件、マンションの管理組合が対象になるかは資料に記載がなく確認できなかったため、検討する場合は企業経営課へご確認ください。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

• マンションの共用部分の大規模修繕に使える市の補助：下野市の公式サイトでは確認できませんでした
• ブロック塀等撤去費補助を管理組合（管理組合法人）が申請できるか：要綱は対象を「個人」と定めており、共有の塀の扱いは読み取れませんでした
• 生垣奨励補助の令和8年度の受付状況：手引きに年度の記載がなく確認できませんでした
• 下野市の長寿命化促進税制の減額割合と申告書類：市の公式サイトでは確認できませんでした
• 非木造の建築物・マンションへの耐震診断・耐震改修の補助：市の公式サイトでは、木造住宅向けの制度のみ確認できました
• 雨水貯留施設設置費補助の金額・条件：市の内水ハザードマップで制度の存在のみ確認しました

確認できなかった点は、推測で補っていません。 実際に申請される前に、市の担当課へ最新の内容をご確認ください。

国の先進的窓リノベ2026事業－期限が近い点に注意

市の補助が共用部に使えない以上、国の制度の確認も欠かせません。「先進的窓リノベ2026事業」の交付申請の手引き（2026年7月31日版、PDF）によると、工事の発注者として補助対象者になれる者に、集合住宅の管理組合・管理組合法人が含まれています。

• 住宅の補助上限は1戸あたり100万円（1申請あたり合計5万円以上が必要）
• 申請は、登録された窓リノベ事業者が行う
• 工事完了は遅くとも2026年12月31日まで
• 交付申請の予約は遅くとも2026年11月16日まで、交付申請は遅くとも2026年12月31日まで（予算上限に達し次第終了）

共用部の窓（廊下やホールの窓など）が対象になるかは、手引きの確認した範囲からは読み取れませんでした。期限が近いため、まずは各住戸の窓について区分所有者の方へ情報提供するところから始めるのが現実的です。予算の執行状況は、事業の公式サイトで最新の情報をご確認ください。

下野市のマンションの大規模修繕－足場か、ロープアクセスか、公平に比べます

市の補助が共用部に使えない以上、工事費そのものを適正に抑えることが、修繕積立金を守る最大の手段になります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

30戸規模で修繕積立金から4,000万円を支出する場合、1戸あたりにすると約133万円です。仮設足場がその15〜25%を占めるなら、1戸あたり約20万〜33万円が足場の費用という計算になります。先ほどのブロック塀の補助の上限（20万円）と比べると、工法の選び方が総額に与える影響の大きさがわかります。

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、竪樋まわりの補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	面ごと・部位ごとに劣化の状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。

一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化が一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。詰まりや破損が見つかった竪樋の交換、雨水が入り込みやすいシーリングの打ち替えなど、「いま必要な部分だけ」を足場なしで直せるのが、この工法の強みです。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 契約してから申請しようとする：下野市のブロック塀撤去補助は、交付決定前に工事の契約をすると対象外です。生垣の補助も設置前の申請が必要です
2. 申請者の要件を確認しないまま計画を進める：ブロック塀撤去補助の対象は要綱上「個人」です。管理組合の名義で申請できるかを、計画の最初に確認してください
3. 期限と更新日を見落とす：ブロック塀撤去補助の受付は2027年1月15日まで（予算到達で終了）、長寿命化促進税制は2027年3月31日までの工事完了、認定は5年ごとの更新で市からの通知はありません

市の窓口で使える質問リスト

市へ問い合わせるとき、次の質問をそのまま使えます。

• 分譲マンションの共用部分の塀でも、ブロック塀等撤去費補助を申請できますか。できる場合、申請者は誰になりますか（整備課 0285-32-8910）
• 生垣奨励補助は、令和8年度も受付していますか。マンションの敷地でも対象になりますか（整備課 建築住宅グループ 0285-32-8910）
• マンション管理計画認定の申請前に、相談できる日程はありますか（整備課 0285-32-8910）
• 長寿命化促進税制の下野市の減額割合と、申告書類・証明書の様式を教えてください（税務課 0285-32-8893）
• 雨水貯留施設設置費補助は、マンションの管理組合も対象になりますか（企業経営課 0285-32-8911）

下野市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 長期修繕計画と修繕積立金の残高を確認する：工事の時期と予算の上限を把握します。計画が古ければ、見直しから始めます
2. 管理計画認定の取得と更新日を管理する：認定の基準に照らして足りない点を洗い出し、取得済みなら満了日を引き継ぎ資料に書き込みます
3. 外構の塀と排水まわりを建物診断に加える：道路沿いの塀の高さ・ひび割れ・傾き、屋上ドレンや竪樋の詰まりを記録します
4. 補助の対象可否を先に確かめる：ブロック塀撤去や生垣の補助を使う場合は、契約前に整備課へ申請者の要件を確認します
5. 工法を比べて見積りを取り、総会で決議する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つで比べ、仮設費を分けて記載してもらいます。ロープアクセスでの外壁調査・部分補修の方法も選択肢の一つです

賃貸マンションをお持ちのオーナーの方へ

下野市では、分譲マンションだけでなく、賃貸マンションやアパートの修繕のご相談もあります。個人で賃貸物件を所有しているオーナーさまは、ブロック塀撤去補助の要綱上の「個人」に当てはまる可能性があるため、道路沿いの塀がある物件では一度確認してみる価値があります。

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

栃木県や近隣の市の事情は、那須塩原市のマンション補助金、筑西市のマンション補助金の記事でも整理しています。

よくあるご質問

Q. 下野市に、マンションの大規模修繕に使える補助金はありますか？

A. 2026年10月14日時点で、下野市の公式サイトでは、共用部分の外壁塗装や屋上防水の工事費を管理組合に補助する市の制度は見つかりませんでした。最新の情報は整備課（0285-32-8910）にご確認ください。

Q. マンションのブロック塀の撤去に、下野市の補助は使えますか？

A. 下野市のブロック塀等撤去費補助は、道路に面した高さ80cm以上の危険な塀が対象で、通学路沿いは2/3・上限20万円です。ただし要綱では対象者を「ブロック塀等を所有又は管理する個人」としているため、管理組合が申請できるかは整備課へ事前にご確認ください。令和8年度の受付は2027年1月15日までです。

Q. 下野市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？費用は？

A. 下野市内の分譲マンションは下野市（整備課）に申請します。市への申請手数料は無料ですが、マンション管理センターの支援サービスのシステム利用料（1申請あたり10,000円）と事前確認審査料が別途かかります。

Q. 認定の有効期間が切れる前に、市から連絡はありますか？

A. ありません。下野市の公式ページに「有効期間満了に関する通知等は行いません」と明記されています。有効期間は認定日から5年間のため、満了日を理事会の引き継ぎ資料と長期修繕計画に必ず書き込んでおくことをおすすめします。

Q. マンション長寿命化促進税制は、下野市でも使えますか？

A. 国の制度のため、要件を満たせば対象になります。築20年以上・10戸以上などの要件を満たし、2027年3月31日までに外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として行うことが条件です。下野市の減額割合と申告書類は税務課（0285-32-8893）にご確認ください。

Q. 内陸のマンションでも、雨水の浸水対策は必要ですか？

A. 確認をおすすめします。下野市の内水ハザードマップは、河川の水位が高いときに1時間153mmの雨が降った場合の浸水を想定しており、雨どいの詰まりも内水氾濫の一因として描かれています。大規模修繕では屋上ドレンや竪樋の点検を診断項目に加えると安心です。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

A. 明誠では、大規模修繕のご相談と概算のお見積りは無料で承っています。補助制度や税制の使い方の整理だけでも、お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。

この記事のポイントまとめ

• 下野市の公式サイトでは、共用部の工事費に使える市の補助は確認できない
• ブロック塀撤去補助は受付中だが、要綱上の対象は「個人」。管理組合は要確認
• 撤去後は生垣奨励補助（1/2・上限5万円）との組み合わせも検討の余地あり
• 管理計画認定は市へ無料で申請。5年更新で、市から満了の通知はない
• 内水ハザードマップを踏まえ、屋上ドレンと竪樋を大規模修繕の診断に加える

出典・参考資料

• 下野市「ブロック塀等撤去費補助制度」（2026年4月16日更新）
• 下野市「下野市ブロック塀等撤去費補助金交付要綱」（令和5年6月1日施行）
• 下野市「下野市生垣奨励補助金制度の手引き（PDF）」
• 下野市「広報しもつけ 2024年4月号 住宅・宅地に関する補助金（PDF）」
• 下野市「木造住宅耐震化促進事業補助制度の一覧」（2026年9月4日更新）
• 下野市「下野市住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2025（PDF）」
• 下野市「下野市建築物耐震改修促進計画」（2026年3月27日更新）
• 下野市「マンションの管理の適正化」（2024年5月28日更新）
• 下野市「固定資産税・都市計画税の概要」（2024年8月26日更新）
• 下野市「下野市 内水ハザードマップ（PDF）」
• 栃木県「マンション政策について」（2025年12月4日更新）
• 環境省ほか「先進的窓リノベ2026事業 交付申請の手引き（PDF）」（2026年7月31日版）
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の概要（PDF）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている下野市および栃木県、国土交通省・環境省の公式情報をもとに執筆しています。ブロック塀等撤去費補助は令和8年度の受付期間が掲載されたページ（2026年4月16日更新）を確認しました。下野市のマンション管理計画認定のページは2024年5月28日更新、生垣奨励補助の手引きは年度の記載がないため、現行の内容は各窓口へご確認ください。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、下野市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

下野市は、道路沿いの塀の撤去や生垣づくりといった「建物の外まわり」を後押しする制度を持つ市です。マンションの共用部は、外構の安全対策と認定・税制、そして工事の組み立て方で守っていくことになります。申請者の要件の整理や、認定の更新日の管理、屋上の排水まわりの診断だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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那須塩原市のマンション補助金｜大規模修繕2026年度版

2026年10月14日 更新

「那須塩原市のマンションで、大規模修繕に使える補助金はありますか？」

先に結論をお伝えします。2026年10月14日時点で、那須塩原市の公式サイトと栃木県の公式情報から確認できた範囲では、外壁塗装や屋上防水といったマンション共用部分の大規模修繕を、管理組合に直接補助する制度は見つかりませんでした。

一方で、見逃せない動きがあります。那須塩原市は、マンション管理計画認定制度の所管行政庁として、令和6年（2024年）9月1日から運用を開始しています。 栃木県の公式ページによると、市域の認定は県ではなく市が担当します。認定を受けると、国の長寿命化促進税制や住宅金融支援機構の融資面で有利になる可能性があります。補助金そのものはなくても、「認定」「税制」「工事の組み立て方」の3つで修繕費を守る道があります。

こんにちは、株式会社明誠の本間です。マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕に20年以上携わってきました。この記事では、那須塩原市の理事長さま・修繕委員の皆さま、そして市内に賃貸マンションや保養向けの物件をお持ちのオーナーさまに向けて、市・県・国の制度を「共用部に使えるか、使えないか」で仕分けします。あわせて、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3工法を公平に比べ、概算費用の考え方もお伝えします。

早見表：那須塩原市のマンションで使える制度・使えない制度

2026年10月14日時点で確認できた那須塩原市・栃木県・国土交通省の公式ページをもとに整理しました。

制度	窓口	管理組合（共用部）で使えるか	内容・2026年度の状況
マンション管理計画認定制度	那須塩原市（市域は市が所管）	○ 間接的に有利	令和6年9月1日から市で運用開始。長寿命化促進税制や融資の金利引下げの前提になる
マンション長寿命化促進税制	国（固定資産税は市の税務担当）	○ 間接的に有利	2027年3月31日までに長寿命化工事を完了した場合、翌年度の固定資産税を減額
木造住宅耐震支援制度（診断・改修・建替え）	那須塩原市 建築指導課	× 木造の一戸建てが対象	耐震改修は5分の4・上限115万円。令和8年度は残り件数わずか（9月1日時点）
空き家バンク登録建物リフォーム補助金	那須塩原市	× 空き家バンク登録の住宅が対象。区分所有の扱いは記載なし	2分の1・上限50万円など。ページの最終更新は2022年12月
青木地区ゼロカーボン街区構築事業補助金	那須塩原市	× 区分は「戸建（一般）」。対象地区も限定	太陽光発電と蓄電池のセットで3分の2。上限額は市に要確認
外壁塗装・屋根塗装そのものを対象とする市の補助	－	－	公式サイトからは確認できず

この表のポイントは、「那須塩原市の住宅系の補助は、木造の戸建てや空き家の活用に向いている。分譲マンションの共用部は、認定と税制と工事の組み立て方で守る」という構図です。

那須塩原市のマンション事情－黒磯・西那須野・塩原と、保養向けの物件

那須塩原市は、栃木県の北部に位置する市です。黒磯、西那須野、塩原という性格の違う地域が合併してできたまちで、新幹線の駅がある一方、塩原温泉や那須方面の観光地にも近く、居住用のマンションと、保養を目的とした物件が混在しているのが特徴だと、私は現場の感覚として受け止めています。

栃木県が公表している「栃木県マンション管理適正化推進計画（概要）」では、県内のマンションのうち築40年を超える高経年マンションは約6%、宇都宮市を除く計画対象区域内では約8%とされています。県内で多いのは1990年代に建てられたマンションで、今後は築40年超が増えていく見込みだと同計画は述べています。県の計画は、県と13市が共同で令和6年3月に作成したもので、計画期間は令和6年度から令和12年度までの7年間です。

なお、那須塩原市だけのマンション数や戸数は、今回確認できた公式資料からは数字を拾えませんでした。 推測で書くことは避け、この記事では「市の数字」ではなく「県の計画に載っている数字」として扱います。

1990年代に建った建物は、2026年時点で築30年前後です。大規模修繕でいえば、すでに2回目の周期（築24〜27年前後）に入っている、あるいはこれから入る建物が多い時期にあたります。1回目の修繕で見送った項目が、2回目で一気に表に出てくるのが、この築年数帯の典型です。

マンション管理計画認定制度－那須塩原市は「市」が所管行政庁です

栃木県の公式ページで確認できたこと

栃木県マンション管理適正化推進計画のページによると、管理計画認定制度の所管は次のとおり分かれています。

区域	所管・申請先
町域（上三川町、益子町、茂木町、市貝町、芳賀町、壬生町、野木町、塩谷町、高根沢町、那須町、那珂川町）	栃木県（運用開始：令和6年4月1日）
市域	各市（市ごとに運用開始日が異なる）

那須塩原市は市域ですから、県ではなく市が所管します。県のページには、運用開始日が令和6年9月1日と記載されています。申請先や問い合わせ先は、県のページから那須塩原市のホームページを参照する形で、県のページ自体には市の連絡先は載っていません。

ここで正直にお伝えします。 那須塩原市の公式サイトで、管理計画認定の申請窓口・手数料・市独自の運用を案内するページを、今回の調査では確認できませんでした。栃木県の認定に関する手数料は「無料」と公表されていますが、市の手数料の扱いは確認できていません。 申請を検討される場合は、まず市の住宅関係の窓口（耐震関係の担当は建築指導課です）にお問い合わせください。

申請の流れ（県の公表資料に基づく）

県が公表している流れは次のとおりです。市が運用する場合も、国の仕組みは共通ですが、細部は市にご確認ください。

1. 総会で、管理計画認定の申請を決議する
2. 公益財団法人マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」に必要事項を入力し、書類をアップロードする
3. 事前確認審査を受け、基準に適合すると事前確認適合証が発行される（事前確認は、講習を受けたマンション管理士が行う）
4. 事前確認適合証と認定申請書を添えて、所管行政庁（那須塩原市）に申請する
5. 審査を経て、認定通知書が発行される

この支援サービスでは、システム利用料が1申請あたり10,000円かかり、事前確認の審査料が別途必要と、県のページに記載されています。審査料の金額は同ページには載っていないため、マンション管理センターの案内でご確認ください。

認定の基準－理事会でできる「健康診断」

国土交通省の管理計画認定制度のページに載っている主な基準は次のとおりです。自治体が独自の基準を定めている場合があるため、申請先への確認は必要です。

確認項目	理事会でのチェック
管理組合の運営	総会が年1回以上開かれているか
管理規約	管理規約が作成されているか
経理	管理費と修繕積立金が区分して経理されているか
長期修繕計画	計画期間が30年以上で、大規模修繕工事が2回以上含まれているか。修繕積立金の平均額が著しく低額でないか
名簿	組合員名簿・居住者名簿が適切に備えられているか

認定を目指さない場合でも、このチェックリストは理事会の「健康診断」として使えます。積立金が足りているのか、長期修繕計画が古くなっていないかは、認定の有無にかかわらず、大規模修繕の資金計画の土台になる項目です。

認定のメリット

同ページによると、認定マンションには次のような利点があります。

• 大規模修繕工事を実施した場合に固定資産税が減額される（長寿命化促進税制）
• 住宅金融支援機構の【フラット35】の金利引下げ、最長50年の【フラット50】の利用
• マンション共用部分リフォーム融資の金利引下げ
• マンションすまい・る債の利率の上乗せ
• 管理状況が見える化され、認定マンションの一覧や不動産情報サイトで公開される

さらに、令和9年（2027年）4月1日からは、分譲事業者が分譲時に管理計画認定を申請できるようになると、国土交通省は案内しています。新築マンションが最初から認定を取る流れが加わるため、既存の建物は「認定がない」ことで見劣りする場面が出てくる可能性があります。

マンション長寿命化促進税制－期限は2027年3月31日

国のマンション長寿命化促進税制は、一定の要件を満たすマンションが長寿命化に資する工事を行った場合に、各住戸の翌年度の固定資産税を減額する制度です。令和7年度の税制改正で適用期間が2年延長され、2027年（令和9年）3月31日までに工事を完了したものが対象です（マンション管理・再生ポータルサイト（国土交通省））。

主な要件は次のとおりです。

• 築20年以上・総戸数10戸以上のマンション
• 過去に1回以上、長寿命化工事を行っていること
• 外壁塗装等・床防水・屋根防水の工事を一体として実施すること
• 管理計画認定マンションは、修繕積立金を認定基準まで引き上げていること など

減額の割合は、国の制度では1/6〜1/2の範囲で市町村の条例で定める仕組みです。那須塩原市の減額割合や申告方法は、今回の調査で市の公式サイトから確認できませんでした。 固定資産税は市の税務担当の所管ですので、減額割合と申告書類は市にご確認ください。

工事完了の期限まで、残りは約5か月半です。これから総会で決議する管理組合が、認定の取得・積立金の見直し・工事の完了をそろえるのは、かなり厳しいスケジュールです。2027年4月以降の扱いは今後の税制改正で決まるため、現時点で延長は確定していません。間に合わない場合でも、認定の取得と長期修繕計画の見直しは、将来の融資や資産価値の面で意味があります。

那須塩原市のマンションで「使えない」制度も確認しておく

ここからは、名前だけ見ると使えそうに見えて、実際には対象外になりやすい制度を整理します。理事会で「あの補助金は使えないのですか」と聞かれたときの、答えの準備にお使いください。

木造住宅耐震支援制度（診断・改修・建替え）

那須塩原市の木造住宅耐震支援制度のページ（2026年9月1日更新）では、令和8年度の内容が次のとおり案内されています。

• 対象は、昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造の一戸建て住宅（2階建て以下、在来軸組構法または枠組壁工法）で、居住していて賃貸目的でないこと
• 耐震改修費補助は、改修費の5分の4（上限115万円）。居住誘導区域内なら10万円の加算があります
• 9月1日時点の受付可能件数は、診断士派遣が残り8件、改修費補助が残り2件、建替え費補助が残り1件

ページに「マンション」という語はありませんが、対象が木造の一戸建てに限られているため、鉄筋コンクリート造などの分譲マンションは対象外と読み取れます。個別の判断が必要な場合は、建築指導課（0287-62-7169）にご確認ください。

空き家バンク登録建物リフォーム補助金

空き家バンクに登録された建物のリフォーム補助は、リフォーム工事費の2分の1（上限50万円、居住誘導区域内は70万円）などの内容です。子育て世帯は3分の2（上限100万円）とされています。ただし、このページの最終更新は2022年12月28日で、令和8年度の記載は確認できませんでした。対象は、空き家バンクを通じて入居する方や、バンクに登録する所有者であり、マンションの共用部分の修繕を想定した制度ではありません。「区分所有」「マンション」という語もページに出てきません。

青木地区ゼロカーボン街区構築事業補助金

市の案内ページによると、脱炭素先行地域に選定された青木地区内の住宅で、太陽光発電設備と蓄電池をセットで新設する場合に、補助対象経費の3分の2を補助する制度です。区分は「戸建（一般）」のみ示されており、対象地区も限られています。市内の多くのマンションは、この制度の対象外になる可能性が高いため、該当しそうな場合のみ市に確認してください。

外壁・屋根の塗装を対象にした市の補助

外壁塗装や屋根塗装を直接の対象にした補助制度は、市の公式サイトから確認できませんでした。民間の情報サイトにも「ない」とする記述はありますが、民間サイトは情報が古い場合があるため、この記事では公式サイトで確認できたかどうかを基準にしています。

那須塩原市のマンションの大規模修繕－寒冷地・温泉地で考えること

凍結融解と「継ぎ目」の傷み

那須塩原市は、栃木県北部の内陸にあり、冬は冷え込みが厳しい地域です。寒冷地の建物では、外壁のひび割れや塗膜のすき間から入った水分が、凍って膨らみ、溶けて縮むことを繰り返して、傷みを進めることがあります。この経験則は、私が内陸の寒冷地の現場で見てきたものです。 那須塩原市の気象データをもとにした数値ではないため、地域の具体的な凍結回数などはここでは述べません。

私の経験でも、内陸の中層マンションでは、南面・西面のシーリングのひび割れや、屋上の防水層のふくれから雨水が入り、上階の住戸で漏水が見つかるケースが少なくありません。外壁全体の見た目はまだきれいでも、継ぎ目と屋上から先に傷むのが、典型的なパターンです。

温泉地・保養向けの物件の注意点

塩原温泉や那須方面に近い保養向けの物件では、使われる時期に偏りがあることが、修繕計画に影響します。長期間、人が入らない住戸では、小さな漏水に気づくのが遅れます。理事会としては、居住者が少ない住戸の点検ルールを、管理規約や細則で整えておくことをおすすめします。管理計画認定の基準にも「緊急時の専有部への立入り」などの規約整備が含まれるため、整備は認定の準備にもなります。

費用の目安

金額は物件によって大きく変わるため、あくまで参考値です。私たちが見積りの入口でお伝えしている目安は次のとおりです。

項目	目安
30戸規模マンションの大規模修繕 総工費	約3,500万〜5,000万円
うち仮設足場の割合	総工費の約15〜25%
外壁塗装	1㎡あたり約3,500〜4,500円
外壁の打診調査	1㎡あたり約250〜500円
防水工事	1㎡あたり約5,000〜8,000円

10階建て・外周80m・工期3か月の建物を例にとると、足場の費用が約168万円かかるところ、ロープアクセスでは約59万円、差額は約109万円という試算になります。実際の見積りは、建物の形状・劣化状況・工事範囲によって変わります。料金の考え方は大規模修繕の料金の考え方（明誠）でもご紹介しています。

3つの工法を、公平に比べる

工法	向いている建物・工事	強み	注意点
通常の足場仮設工法	外壁の全面補修、塗装・防水・タイル・サッシ交換を一括で行う大規模修繕	作業の安全性と品質を確保しやすく、全面的な工事に適する	設置・解体の費用と工期がかかる。足場期間中は防犯・採光・ベランダ使用に配慮が必要
ロープアクセス工法（無足場工法）	外壁の部分補修、シーリングの打替え、鉄部・金物の補修、調査・点検	足場が不要なため、工期と費用を抑えやすい。居住者の生活への影響が少ない	作業内容によっては向かない。強風時は作業を止める判断が必要。専門技能を持つ職人が必要
ハイブリッド工法	南面・西面だけ劣化が早いなど、面ごと・部位ごとに状態が違う建物	部位ごとに最適な方法を選べ、総額を最適化しやすい	計画と工程管理に専門性が必要

ロープアクセス工法では、作業者がメインロープとバックアップロープの2本に接続し、屋上などに2点以上の吊元（ロープを固定する支点）を確保して作業します。明誠の工法の詳細は明誠のロープアクセス工法の技術と実績で、業界全体の安全基準や施工例は姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法の専門メディア）で詳しく紹介しています。安全管理の考え方は明誠の高所作業の安全管理にまとめています。

ここは正直に申し上げます。 私たちは3つの工法をすべて扱うので、足場が最適なら足場を、ロープが向くならロープを提案します。どれか1つに誘導するための記事ではありません。

長寿命化促進税制と工法選びの関係

長寿命化促進税制の対象になるには、外壁塗装等・床防水・屋根防水を一体として実施する必要があります。全面的な塗り替えと防水を同時に行う工事は、足場が合理的になる場合が多くあります。一方で、税制の期限に間に合わない場合や、劣化がシーリングや一部の面に集中している段階では、ロープアクセスで部分補修して次の全面改修まで建物を持たせる選択肢が生きてきます。

明誠について、数字でお伝えします

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工し、ISO9001の品質マネジメントシステムを運用しています。また、日本初のロープアクセス工事のフランチャイズ本部として、塗装・防水・タイル・電気・看板の各分野の専門職と連携しています。

現場で見てきたこと

分譲マンションの数が多くない地域で修繕のご相談を受けると、「近くに同じような規模のマンションがなく、相場も進め方も分からない」というお声をよくいただきます。私は、まず建物を面ごと・部位ごとに診断し、「全面でやるべき工事」と「傷んだ面だけ先に手当てする工事」を分けた資料をお出しするようにしています。この仕分けだけで、足場を掛ける期間や総額の選択肢が大きく変わることがあります。

補助金の有無で発注先を決めるのではなく、工事内容と総額で比べることをおすすめします。補助が出ないからといって、修繕を先送りして漏水が広がれば、結果として工事費は膨らみます。

管理組合向けのサービス内容はマンション管理組合さま向けの大規模修繕サービスにまとめています。明誠のこれまでの施工の様子は、明誠の施工事例からご覧いただけます。

那須塩原市で賃貸マンション・保養向け物件をお持ちのオーナーの方へ

賃貸物件の修繕では、空室期間を短くし、入居者の生活への影響を抑えることが収益を左右します。足場を組まないロープアクセスは、工期と生活への影響を抑えやすい点で、オーナーさまにもメリットがあります。

制度の面では、木造耐震の支援制度は木造の一戸建てで、賃貸目的でないことが条件です。空き家バンク補助は、バンクに登録された建物が対象です。管理計画認定と長寿命化促進税制は分譲マンション向けの制度で、一棟所有の賃貸マンションは基本的に対象になりません。一棟所有のオーナーさまは、補助金ではなく、工事の組み立てで収益を守ることになります。

オーナーさま向けの考え方は収益不動産オーナーさま向けの修繕の考え方、ビルオーナーさま向けのサービスはビルオーナーさま向け大規模修繕サービスをご覧ください。

同じ栃木県の周辺事情は、鹿沼市のマンション補助金や小山市のマンション補助金の記事でも整理しています。

この記事で確認できなかったこと（正直にお伝えします）

制度の記事は、「分からなかったこと」を隠さないことが信頼につながると考えています。今回の調査で、確認できなかった点は次のとおりです。

• 那須塩原市の管理計画認定の窓口・手数料・市独自の運用：県の公式ページで運用開始日（令和6年9月1日）は確認できましたが、市の案内ページは確認できませんでした
• 市内のマンション数・戸数：県の計画の概要には市別の数字が載っておらず、推測では書いていません
• 長寿命化促進税制の市の減額割合と申告方法：市の公式サイトから案内ページを確認できませんでした
• 空き家バンク補助の令和8年度の内容：確認できたページの最終更新は2022年12月でした
• 県のマンション管理適正化推進計画の本文PDF：概要版の内容を確認し、本文は直接確認できていません

これらは、市の担当窓口で確認すれば分かる内容です。理事会で動き出す前に、次の質問リストをお持ちください。

制度を使うときの共通の落とし穴

失敗しやすい3つのパターン

1. 補助金の有無で工事の時期を決めてしまう：共用部に使える補助がない地域では、劣化の進み具合と積立金の残高で時期を決めるほうが、結果として総額を抑えられることが多くあります。
2. 税制の期限だけを見て、工事内容を急いで決める：2027年3月31日までに完了という期限は厳しい日程です。急いで仕様を固めると、診断が不十分なまま全面工事になり、不要な項目まで含めてしまうことがあります。
3. 見積りを1社だけで決める：仕様を揃えて複数社を比べないと、足場費用や管理費の水準が妥当か判断できません。

理事会で使える質問リスト

• 市の窓口で、管理計画認定の申請先・手数料・必要書類を教えてもらえますか
• 長寿命化促進税制の減額割合と、申告の時期・書類を教えてもらえますか
• 当マンションは築20年以上・10戸以上などの要件に当てはまりますか
• 長期修繕計画は、直近7年以内に見直されていますか
• 修繕積立金の平均額は、国の基準に照らして著しく低くないですか
• 2027年3月31日までの工事完了は、現実的な日程ですか
• 外壁・屋上・シーリングのうち、先に手当てが必要な箇所はどこですか

那須塩原市のマンションが大規模修繕に向けて動く5つのステップ

1. 現状を整理する：竣工年、戸数、前回の工事内容と時期、修繕積立金の残高、長期修繕計画の見直し時期をまとめます。
2. 市の窓口に確認する：管理計画認定の申請先と手数料、長寿命化促進税制の減額割合を問い合わせます。
3. 建物診断を受ける：外壁の打診調査、屋上防水の状態、シーリングの劣化を面ごとに確認します。ロープアクセスなら、足場なしで調査できる場合があります。
4. 工法と範囲を仕分ける：全面でやる工事と、傷んだ面だけ先に行う工事を分け、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案で概算を出します。
5. 総会で決議する：認定の申請、長期修繕計画の見直し、工事の発注方針を、組合員に説明したうえで決議します。

よくあるご質問

Q. 那須塩原市で、マンションの大規模修繕工事費に使える補助金はありますか？

2026年10月14日時点で、市の公式サイトと県の公式情報から、管理組合の共用部修繕工事に直接使える補助制度は確認できませんでした。管理計画認定と長寿命化促進税制という、間接的に有利になる制度があります。制度は年度途中で変わることがあるため、市の窓口でご確認ください。

Q. 那須塩原市のマンション管理計画認定は、どこに申請しますか？

栃木県の公式ページでは、市域の認定は各市が所管し、那須塩原市の運用開始日は令和6年9月1日とされています。町域は県の所管です。市の窓口と手数料は市の案内で確認してください。手続きの前段として、マンション管理センターの手続支援サービスでの事前確認を受ける流れになります。

Q. 木造住宅の耐震補助は、マンションでも使えますか？

那須塩原市の制度は、昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造の一戸建て住宅が対象と案内されています。鉄筋コンクリート造などの分譲マンションは対象外と読み取れますが、個別の判断は建築指導課にご確認ください。

Q. マンション長寿命化促進税制は、那須塩原市でも使えますか？

国の制度ですので、要件を満たせば対象になります。ただし、2027年3月31日までに工事を完了する必要があり、市の減額割合や申告方法は市に確認が必要です。

Q. 賃貸マンションのオーナーですが、補助金は使えますか？

一棟所有の賃貸マンションは、管理計画認定と長寿命化促進税制の対象にはなりにくく、市の公式サイトから、収益物件の外壁修繕を直接補助する制度も確認できませんでした。補助に頼らず、工法と工事範囲の最適化で費用を抑える方法を検討してください。

Q. 足場とロープアクセスは、どちらが安いのですか？

建物によって異なります。10階建て・外周80m・工期3か月の例では、足場約168万円に対しロープアクセス約59万円という試算ですが、全面的な塗り替えと防水を一体で行う工事では足場が合理的になることもあります。3工法の概算を並べて比べるのが確実です。

Q. 相談や見積りに費用はかかりますか？

ご相談と概算のお見積りは、お気軽にお問い合わせください。内容によって異なりますので、お問い合わせフォームからお尋ねください。

この記事のポイントまとめ

• 那須塩原市の公式情報から、マンション共用部の大規模修繕に直接使える補助は確認できませんでした
• 市域の管理計画認定は那須塩原市が所管し、運用開始は令和6年9月1日です
• 長寿命化促進税制は2027年3月31日までに工事を完了したものが対象で、期限は迫っています
• 木造耐震や空き家バンクなどの制度は、分譲マンションの共用部を想定していません
• 補助の有無より、診断・工法の仕分け・総額の比較で修繕費を守ることが大切です

出典・参考資料

• 栃木県「栃木県マンション管理適正化推進計画」（管理計画認定の所管・運用開始日・手続の流れ）
• 栃木県「栃木県マンション管理計画認定制度実施要綱（令和7年11月28日改正施行、PDF）」
• 栃木県ほか「栃木県マンション管理適正化推進計画（概要）（佐野市公開、PDF）」
• 那須塩原市「木造住宅耐震支援制度（令和8年度、2026年9月1日更新）」
• 那須塩原市「空き家バンク登録建物リフォーム補助金」（最終更新2022年12月28日）
• 那須塩原市「青木地区ゼロカーボン街区構築事業補助金」
• 国土交通省「マンション管理計画認定制度」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）」
• 国土交通省「マンション長寿命化促進税制の期間が延長されました（マンション管理・再生ポータルサイト）」

本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月14日時点で公表されている栃木県・那須塩原市・国土交通省の公式情報をもとに執筆しています。木造住宅耐震支援制度は令和8年度の市のページ（2026年9月1日更新）を直接確認しました。空き家バンク補助のページは最終更新が2022年12月のため、現行の内容は市にご確認ください。県のマンション管理適正化推進計画は概要版の記載を参照しています。民間情報サイトの記述は、公式サイトで裏付けが取れた範囲でのみ使用しています。制度は年度途中でも改正・予算終了があり得ます。実際に申請される前に、那須塩原市および該当窓口へ最新の内容をご確認ください。本記事は法的・税務上の助言ではありません。

那須塩原市のように、マンション向けの制度の情報が集まりにくい地域だからこそ、使える制度と使えない制度を最初に仕分け、工事の組み立てで総額を抑えることが大切だと考えています。屋上やシーリングの診断、税制の期限に間に合うかの整理だけでも、お力になれることがあります。ご相談だけでも遠慮なくお問い合わせフォームからお声がけください。

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この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・大手ホテルチェーンの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月14日

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鹿沼市の賃貸オーナー向け補助金2026｜通学路の危険ブロック塀撤去は2/3・上限20万円、賃貸共同住宅の耐震化率81%の課題

鹿沼市で賃貸マンション・アパートや貸店舗、事務所ビルをお持ちのオーナーさまから、「外壁塗装や屋上防水に使える市の補助金はありますか」というご相談をいただきます。結論から申し上げると、令和8年度の鹿沼市で、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事そのものに出る市の補助金は、市と栃木県の公式情報からは確認できませんでした。

一方で、小学校の通学路に面した危険なブロック塀の撤去には、工事費の3分の2（上限20万円）の補助があり、対象者は塀が建っている土地の所有者です。賃貸物件の敷地でも条件を満たせば検討できます。逆に、市の住宅リフォーム助成（工事費の10%・上限8万円）や木造住宅の耐震補助（改修費の5分の4・上限115万円）は、自ら住む住宅が前提で、賃貸用の建物には使えません。

そして見逃せないのが、鹿沼市が令和8年3月に策定した「鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）」の数字です。市内の賃貸共同住宅の耐震化率は令和2年度末も令和7年度の見込みも81%で、5年間横ばいでした。この記事では、鹿沼市の公式情報で確認できた制度を「賃貸オーナーが使えるもの／使えないもの」に仕分けたうえで、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、税務処理、売却を見据えた出口戦略までを、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

鹿沼市で賃貸オーナーが確認したい制度一覧【令和8年度】

最初に全体像です。鹿沼市の各担当課ページと、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」（2026年5月27日更新）をもとに、賃貸オーナーの視点で並べ直しました。

制度（担当課）	補助の内容	賃貸オーナーの利用
危険ブロック塀等撤去補助（建築指導課）	「見附面積×1万円/㎡」と「撤去費」の低い方×2/3、上限20万円	◎ 土地の所有者が対象。通学路沿いの敷地なら検討の価値あり
鹿沼産木材による住宅・店舗等建築報奨金（林政課）	市内の建物は最大50万円（定額最大20万円＋認証材加算）を商品券で支給	△ 自ら所有・管理する店舗・事務所・施設等のリフォームも対象。賃貸住宅部分の扱いは要確認
雨水活用設備設置費補助（企業経営課）	貯留槽1/2・上限3万円、浸透桝1/2・上限5万円	△ 「建物などに設置する者」が対象。賃貸物件での可否は窓口で確認
住宅リフォーム助成（建築課）	工事費の10%以内、上限8万円	× 市の案内資料で「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」
木造住宅耐震診断士派遣・耐震改修・耐震建替え補助（建築指導課）	診断無料、改修4/5・上限115万円、建替え上限100万円（県産出材加算10万円）	× いずれも「賃貸を目的としない住宅」に限定
空き家バンクリフォーム補助（建築課）	1/2・上限50万円（加算あり）、子育て世帯等は2/3・上限100万円	× 空き家バンク物件を買って自ら定住する方向け
空家等解体補助（建築課）	不良住宅・特定空家等の解体費の1/2、上限50万円	△ 認定を受けた空き家のみ。稼働中の賃貸物件は想定外
マンション管理計画認定・長寿命化促進税制	鹿沼市は令和6年4月1日から認定制度を運用	× 分譲マンション（区分所有）が前提。一棟所有の賃貸は原則対象外

表のとおり、「外壁や屋根をきれいにするための市の補助」は、賃貸オーナーにはほぼ用意されていません。だからこそ、使える制度を確実に拾い、残りは工法選びと税務で手残りを守る、という二段構えで考えるのが現実的です。

鹿沼市の危険ブロック塀等撤去補助：通学路沿いの敷地は上限20万円

鹿沼市で賃貸オーナーがもっとも使える可能性が高いのが、危険ブロック塀等撤去補助です（市のページは令和8年8月6日更新）。地震によるブロック塀の倒壊事故を防ぐための制度で、市は令和6年度までに通学路沿いのブロック塀の実態を調べ、約1,600箇所のブロック塀等のなかに多数の危険なものが含まれていることを確認しています（鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画））。

補助の対象になる塀

次の3つすべてに当てはまる塀が対象です。

• 小学校の通学路に面していること
• 通学路の地面から高さ80cmを超えること
• 市の点検チェックポイントに1つでも適合せず、市の現地調査で倒壊・転倒の危険があると確認されたこと

チェックポイントは、補強コンクリートブロック造なら「高さ2.2m以下」「高さ1.2m超なら3.4m以下ごとに控壁」「径9mm以上の鉄筋が縦横80cm以下の間隔」「傾き・ひび割れ・ぐらつきがない」などです。築30年を超える賃貸物件の敷地では、控壁がない、鉄筋が入っていないといった塀は珍しくありません。

補助額の計算

「通学路に面する危険ブロック塀等の見附面積×1万円」と「撤去に要する費用」のいずれか低い額に3分の2を掛けた額（1,000円未満切捨て）で、上限は20万円です。たとえば高さ1.6m×長さ15mの塀なら見附面積は24㎡で、面積から出る額は24万円。撤去費が30万円なら低いほうの24万円×2/3＝16万円が補助額の目安になります。

オーナーが注意したい3つの点

• 申請できるのは土地の所有者：塀が建っている土地の所有権を持つ方（共有なら代表者の同意を得た方）で、撤去工事の契約者になる方です。法人所有の物件なら法人として申請する形になります。
• 契約のタイミング：まず事前相談書を出し、補助対象と判断されたら交付申請をします。交付決定通知の日より前に撤去工事の契約を結ぶと補助対象外です。交付決定から60日以内に契約し、工事完了から30日以内に実績報告が必要です。
• 売却目的の撤去は対象外：土地の売買を目的とした撤去や、開発許可・移転補償に伴う撤去は補助されません。売却前の「お化粧直し」としては使えない点に注意が必要です。

なお、鹿沼市の制度は「撤去」に対する補助として案内されています。撤去後にフェンスなどを新設する費用が対象になるかは、事前相談の段階で建築指導課（0289-63-2242）に確認してください。

耐震化率81%のまま：鹿沼市の賃貸共同住宅が抱える課題

鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）には、建物の種類ごとの耐震化の状況が載っています。オーナーとして気になる数字を抜き出すと次のとおりです。

種類	令和2年度末	令和7年度の目標	令和7年度の見込み
住宅	88%	95%	90%
多数の者が利用する建築物	92%	おおむね解消	94%
病院・診療所	82%	おおむね解消	90%
賃貸共同住宅	81%	おおむね解消	81%

病院・診療所が82%から90%へ改善したのに対し、賃貸共同住宅は81%のまま動いていません。新しい計画の期間は令和8年度から令和12年度までの5年間で、多数の者が利用する建築物は令和12年度末までに耐震性が不十分なものを「おおむね解消」する目標です。

ここでいう「多数の者が利用する建築物」は耐震改修促進法第14条で定める建物で、一定の規模以上の賃貸共同住宅も含まれます。所有者には耐震診断・耐震改修に努める義務があり、計画では市が所有者へ働きかけ、必要に応じて指導・助言を行うとしています。鹿沼市は建築主事を置く市で、こうした指導の窓口も市の建築指導課です。

賃貸経営の目線で言えば、旧耐震（昭和56年5月以前着工）の賃貸共同住宅は、市の補助は使えない一方で、行政からの働きかけの対象にもなり得る、という立場です。入居募集で「新耐震基準」を条件に検索する入居者や、融資審査で耐震性を重視する金融機関もあるため、耐震性の確認は資産価値に直結する論点だと考えてください。

耐震補助・リフォーム助成が賃貸物件に使えない理由

鹿沼市の木造住宅の耐震化への支援（令和8年4月1日掲載、6月12日更新）は、診断士派遣・耐震改修・耐震建替えの3本立てです。耐震改修は工事経費の5分の4以内・限度額115万円、耐震建替えは1㎡あたり2万2,500円を基準にした額の5分の4以内・限度額100万円（県産出材を10㎥以上使えば10万円加算）と手厚い内容ですが、どれも補助対象住宅の要件に「賃貸を目的としない住宅」と明記されています。対象も木造2階建て以下の一戸建て（居住部分が2分の1以上の併用住宅を含む）です。

市の令和8年度の住宅耐震化緊急促進アクションプログラムでは、耐震改修費の補助を「拡充」と位置づけ、耐震改修補助3戸、耐震建替え補助5戸、診断士派遣10戸を目標にしています。前年度（令和7年度）の実績は改修0戸、建替え1戸、派遣6戸でした。ご自宅が旧耐震の木造であれば使える制度ですので、オーナーご自身のお住まいについては検討の余地があります。

また、鹿沼市住宅リフォーム助成（工事費の10%以内・上限8万円）は、外壁・屋根の塗装や防水も対象工事に含む使い勝手のよい制度ですが、市の案内資料では申請者を「住宅の所有者または2親等以内の親族で、その住宅に居住している（居住予定の）方」とし、「賃貸住宅のリフォーム工事は不可」と明記しています。補助額の内容は栃木県の鹿沼市制度ページ（2026年5月27日更新）でも同じ10%・上限8万円と確認できますが、令和8年度の要綱や受付状況は建築課（0289-63-2217）で確認してください。

貸店舗・事務所のオーナーは鹿沼産木材の報奨金も確認を

鹿沼市らしい制度が「鹿沼産木材による住宅・店舗等建築助成」です。栃木県の鹿沼市制度ページによると、対象には「市内に自らが所有し又は管理する、新築・改築・増築・リフォームする店舗、事務所、施設等」が含まれ、市内の建物なら定額部分が最大20万円、森林認証材を使うと使用量に応じて5万円から30万円が加算され、合計最大50万円が商品券で支給されます（市外の建物は10万円定額）。リフォームの場合は鹿沼産木材を2㎥以上使うことが要件の一つです。

1階に店舗が入る賃貸併用ビルや、貸事務所の内装更新で木材を使う予定があれば、事前に林政課 木のまち推進係（0289-63-2186）へ対象になるかを確認する価値があります。ただし住宅部分は「自らが居住するため」が条件で、賃貸住宅の住戸部分は対象外と読むのが自然です。

補助が届かない外壁・防水は「仮設費」で差がつく

賃貸物件の外壁・屋上防水は、補助に頼れない前提で計画を立てる必要があります。ここで効いてくるのが、工事費の中で大きな割合を占める仮設足場の費用です。

一般的な目安として、外壁塗装は1㎡あたり3,500〜4,500円、屋上・バルコニー防水は1㎡あたり5,000〜8,000円程度がひとつのレンジです。30戸規模のマンションの大規模修繕なら総額3,500万〜5,000万円程度、そのうち仮設足場が15〜25%を占めることも珍しくありません（いずれも参考値で、建物の状態・規模・仕様により大きく変わります）。

比較項目（参考例）	足場工法	ロープアクセス工法
10階建て・外周80m・工期3か月の仮設費	約168万円	約59万円（約109万円の差）
入居者への影響	窓前に足場・メッシュシートが長期間かかる	作業する面・時間帯だけ
向いている工事	全面改修、複雑な形状	部分補修、外壁調査、シーリング、高層部

明誠は、足場、ロープアクセス工法（無足場工法）、両者を部位ごとに使い分けるハイブリッド工法の3つから、建物に合う方法をご提案しています。ロープアクセス工法は、屋上の2点以上の吊元から張ったメインロープとバックアップロープの2本に作業者を接続して行う工法で、足場を組まずに外壁へアクセスできます。技術的な仕組みや施工例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム（無足場工法専門メディア）で詳しく解説しています。

大規模修繕の費用の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方、安全管理の取り組みはロープアクセス工事の安全管理のページもご覧ください。

入居率とNOI：修繕を「投資」として数字で見る

オーナーにとって修繕は「出ていくお金」ですが、空室を防ぎ賃料を維持するための投資でもあります。築年数なりの劣化は、賃料の下落圧力として静かに効いてきます。

試算：鹿沼市の築32年RC造・20戸の場合

平均賃料5万円・20戸の物件を想定します（数字はすべて説明用の仮定です）。

• 満室時の年間賃料収入：5万円×20戸×12か月＝1,200万円
• 入居率が90%から95%に改善すると、年間60万円の増収
• 外壁の劣化で募集賃料を1戸2,000円下げざるを得なくなると、満室でも年間48万円の減収

仮設費を100万円抑えられれば、入居率5ポイント分の増収のおよそ1年半分に相当します。工事中の入居者の不満が退去につながれば、原状回復と募集の費用で1戸あたり数十万円が出ていきます。工法の選び方は、工事費だけでなく工事期間中のNOIにも効いてくるわけです。

収益物件の修繕計画の立て方は、収益不動産オーナー向けのご案内でも紹介しています。

予算が限られるときの工事の優先順位

補助が少ない分、どこから手を付けるかが大切です。私たちは次の順番を目安にご提案しています。

1. 落下・倒壊のリスク：タイルやモルタルの浮き、危険なブロック塀。第三者に被害が出れば、オーナーの責任と信用の問題になります。通学路沿いの塀は市の補助を優先的に検討します。
2. 雨水の侵入：屋上防水、シーリング、外壁のひび割れ。漏水は内装・設備の損傷と退去につながり、放置するほど修繕費が膨らみます。
3. 入居者の満足度に直結する部分：共用廊下・階段、エントランス、外観の色。募集写真の印象と賃料に効きます。
4. 省エネ・設備更新：共用灯のLED化など。市の補助は個人の住宅向けが中心のため、国や県の制度も含めて都度確認します。

見積書で確認したい4つのポイント

• 仮設費（足場・養生）が工事費全体の何%か、工法ごとの比較があるか
• 数量（㎡・m）の根拠が図面や現地調査と一致しているか
• 修繕費と資本的支出に分けられる内訳になっているか
• 工事中の入居者対応（告知、洗濯物、駐車場）の費用と段取りが含まれているか

入居者への影響を抑える工事の進め方

賃貸物件の工事でオーナーが最も気を遣うのが入居者対応です。足場とメッシュシートで数か月間窓がふさがると、日当たりや防犯面の不満が出やすく、退去のきっかけにもなります。

ロープアクセス工法なら、作業は当日施工する面に限られ、夕方には撤収できます。工事のお知らせは2〜3週間前に掲示とポスティングで行い、ベランダ前を作業する日は個別にお知らせする、洗濯物の外干しを控えていただく日を明示する、といった配慮でクレームを大きく減らせます。テナントが入る1階店舗がある場合は、営業時間に合わせた作業計画も欠かせません。

税務の論点：修繕費か資本的支出か、補助金は収入計上

修繕費か資本的支出かで、その年の税負担は大きく変わります。原状回復や維持のための外壁塗装・防水の補修は修繕費として一括で損金（必要経費）に算入できるのが原則で、建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事は資本的支出として減価償却していきます。

• 同じ仕様での塗り替え、部分的な防水補修：修繕費になりやすい
• グレードアップ（高耐久仕様への変更、新たな設備の付加）：資本的支出になりやすい
• ブロック塀の撤去と新しいフェンスの設置：撤去費と新設費で扱いが分かれることがある

また、補助金を受け取った場合は、個人なら不動産所得の総収入金額、法人なら益金として課税されるのが原則です。固定資産の取得に充てる国や自治体の補助金には圧縮記帳などの特例が使える場合もあるため、契約前に税理士と処理方針を決めておくと安心です（本記事は一般的な情報で、個別の税務判断は税理士にご確認ください）。

出口戦略：売却を見据えて「記録」と「安全」を残す

収益物件の売却価格は、主に収益還元（NOI÷キャップレート）で決まります。修繕で賃料と入居率を維持できれば、それがそのまま売却価格の底上げにつながります。出口を見据えた修繕投資は、利回り改善より物件価値そのものを底上げします。

• 修繕履歴を残す：工事写真、仕様書、保証書、外壁調査の報告書。買主や金融機関が評価しやすくなります。
• 危険を残さない：通学路沿いの危険ブロック塀や外壁の浮きは、売却時の重要事項説明や買主の調査で指摘される可能性があります。補助は売買目的の撤去には使えないため、保有中に計画的に解消しておくのが得策です。
• 耐震性の説明材料をそろえる：旧耐震の物件は、耐震診断の結果や補強の履歴があるかどうかで評価が変わります。

病院・介護施設、ホテル、ビルのオーナーさまへ

鹿沼市の計画では、病院・診療所の耐震化率は令和7年度見込みで90%です。医療・介護施設は利用者の安全とBCP（事業継続計画）の観点から、外壁の落下防止や防水の不具合を後回しにしにくい建物です。営業や診療を止めずに外装を直す方法として、ロープアクセス工法やハイブリッド工法が向いているケースがあります。

事務所ビルや店舗ビルをお持ちの方はビルオーナー向けの大規模修繕サービスをご覧ください。ホテル・旅館の外装改修は、明誠が全国で対応しています。

鹿沼市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 現状把握：外壁・屋上・ブロック塀の状態を確認し、敷地が小学校の通学路に面しているかを確かめる
2. 制度の事前相談：ブロック塀は建築指導課（0289-63-2242）、木材報奨金は林政課（0289-63-2186）へ。必ず契約前に
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで仮設費と工期を比較する
4. 税務方針の決定：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金の会計処理を税理士と決める
5. 入居者への告知と着工：工事の2〜3週間前から掲示・個別連絡を行う

よくあるご質問

Q1. 鹿沼市で、一棟の賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 令和8年度について、市と県の公式情報からは確認できませんでした。市の住宅リフォーム助成（10%・上限8万円）は外壁塗装も対象ですが、賃貸住宅のリフォームは対象外と案内されています。

Q2. 賃貸物件の敷地にある危険なブロック塀の撤去に補助は使えますか？

A. 小学校の通学路に面し、高さ80cm超で、市の現地調査で危険と確認された塀なら、土地の所有者として申請できます。補助は撤去費等の2/3で上限20万円です。

Q3. 自分の敷地が通学路に面しているかは、どう確認しますか？

A. 事前相談の段階で建築指導課に場所の案内図を出して確認できます。通学路は学校ごとに決められているため、自己判断せずに相談するのが確実です。

Q4. 旧耐震の木造アパートに、市の耐震補助は使えますか？

A. 使えません。診断士派遣・耐震改修・耐震建替えのいずれも「賃貸を目的としない住宅」が要件で、対象も木造2階建て以下の一戸建て（併用住宅を含む）です。

Q5. 一棟所有の賃貸マンションでも、長寿命化促進税制で固定資産税は下がりますか？

A. 原則として対象外です。この税制は管理計画認定などを受けた区分所有のマンションが前提で、鹿沼市の管理計画認定も分譲マンションが対象です。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 個人の不動産所得では総収入金額、法人では益金として課税されるのが原則です。圧縮記帳などの特例が使えるかを含め、税理士にご確認ください。

Q7. ロープアクセス工法は、入居者が住んだまま工事できますか？

A. できます。作業は施工する面と時間帯に限られ、窓前に足場が長期間かかることもありません。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して施工します。

Q8. 鹿沼市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が明誠の施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

この記事のポイント

• 鹿沼市で一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。
• 使える可能性が高いのは危険ブロック塀等撤去補助（2/3・上限20万円）。交付決定前の契約は対象外です。
• 住宅リフォーム助成（上限8万円）と木造耐震補助（上限115万円）は賃貸用の建物は対象外。貸店舗・事務所は木材報奨金を確認する価値があります。
• 市の計画では賃貸共同住宅の耐震化率が81%で横ばい。耐震性と外壁の安全は、入居率と売却価格に直結します。

鹿沼市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

補助制度だけを見ると、賃貸オーナーが使えるものは多くありません。それでも、危険な塀は補助で解消し、外壁・防水は工法の選び方で仮設費を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は着実に変わります。

株式会社明誠はこれまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。ロープアクセス工法での高所作業について、明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。お持ちの物件で、まだ修繕の検討を始めていないオーナーさまは、1棟の現地調査と工法別の概算比較、修繕後の入居率とキャッシュフローの試算だけでもご相談ください。大規模修繕のお問い合わせフォームから承ります。これまでの工事の様子は明誠の施工事例でご覧いただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月13日時点で公表されている鹿沼市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。危険ブロック塀等撤去補助のページは令和8年8月6日更新、木造住宅の耐震化支援のページは令和8年4月1日掲載・6月12日更新、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）」は2026年5月27日更新です。住宅リフォーム助成の申請者要件（賃貸住宅は対象外）は市の案内資料の記載によるもので、令和8年度の要綱は建築課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。実際に申請される前に、必ず鹿沼市の各担当窓口へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月13日

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出典（鹿沼市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 危険ブロック塀等撤去補助 – 鹿沼市
• 木造住宅の耐震化への支援について（補助制度）- 鹿沼市
• 鹿沼市建築物耐震改修促進計画（四期計画）令和8年3月 – 鹿沼市
• 鹿沼市 住宅耐震化緊急促進アクションプログラム2026 – 鹿沼市
• 鹿沼市住宅リフォーム助成事業補助金（案内資料）- 鹿沼市
• 個人住宅向け支援制度について（鹿沼市）- 栃木県
• マンション政策について（管理計画認定制度の運用状況）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

栃木市の賃貸オーナー向け補助金2026｜ブロック塀は2/3・通学路沿い上限20万円、木造耐震補助は賃貸対象外

栃木市で賃貸マンション・アパートや貸ビルをお持ちのオーナーさまから、「外壁や屋上防水の工事に使える市の補助金はありますか」というご相談をいただきます。結論から申し上げると、令和8年度の栃木市で、一棟の賃貸物件の外壁・防水工事そのものに出る市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。

一方で、道路や通学路に面した危険なブロック塀の撤去・改修には、工事費の3分の2（通学路沿いは上限20万円、建築基準法の道路沿いは上限15万円）の補助があり、所有者だけでなく「管理する方」も申請できます。逆に、木造住宅の耐震改修補助（最大135万円）は「賃貸を目的としない住宅」が条件のため、貸家には使えません。

この記事では、栃木市と栃木県の公式ページで確認できた制度を「オーナーが使えるもの／使えないもの」に仕分けたうえで、補助が届かない外壁・防水工事で手残り（NOI）を守る方法、損金算入の考え方、売却を見据えた出口戦略までを、大規模修繕を20年以上手がけてきた立場から整理します。

栃木市の賃貸オーナー向け制度 早見表【令和8年度】

まず全体像です。栃木県の「個人住宅向け支援制度について（栃木市）」（2026年5月19日更新）と、栃木市の各担当課ページをもとに、賃貸オーナーの視点で整理しました。

制度	補助・減額の内容	賃貸オーナーの利用
ブロック塀等撤去改修工事費補助	工事費（または塀の長さ×1.8万円/m）の低い方×2/3。上限：通学路20万円／建築基準法の道路15万円	◎ 所有者・管理者が対象。賃貸物件の塀にも検討余地あり
木造住宅耐震改修補助	改修費の4/5・上限115万円（市内業者加算で最大135万円）	× 「賃貸を目的としない住宅」に限定
木造住宅耐震建替え補助	上限100万円（加算で最大130万円）	× 建替え前・後とも賃貸目的は対象外
耐震診断士派遣	市が無料で耐震診断士を派遣	× 賃貸目的の住宅は対象外
空き家バンクリフォーム補助	リフォーム費の1/2・上限50万円など	△ 空き家バンク登録物件が前提。稼働中の賃貸物件は想定外
住宅用低炭素設備・浄化槽・雨水貯留	蓄電池10%（上限5万円）ほか	× 自ら居住・専用住宅が前提
マンション長寿命化促進税制	管理計画認定マンションの大規模修繕後、翌年度の固定資産税を減額（国の制度）	△ 区分所有マンションが前提。一棟賃貸は原則対象外

補助率・上限額はいずれも各公式ページの記載によります。予算の範囲内で受け付ける制度が多く、年度の途中で締め切られることがあります。

ブロック塀等撤去改修工事費補助：通学路沿いは上限20万円

栃木市で賃貸オーナーが現金で受け取れる可能性が最も高いのが、栃木市ブロック塀等撤去改修工事費補助金（2026年4月1日更新）です。地震時のブロック塀倒壊による被害を防ぐため、道路に面した危険な塀の撤去・改修費の一部を補助します。

対象となる塀と工事

• 場所：建築基準法の道路、または市立小学校の学校長が指定した通学路に面していること
• 塀の条件：道路の地盤面から高さ80cmを超えるブロック塀等で、市の安全基準に一つでも適合しない項目があること（高さ2.2m超、控え壁がない、ひび割れ・傾きがある 等）
• 工事：危険な塀の全部または一部の撤去（建築基準法42条2項道路に面する場合は全部撤去）を施工業者に請け負わせて行う工事
• 大谷石などの組積造の塀も、別の安全基準で判定される対象に含まれます

補助額の計算方法

「撤去改修工事に要する総額」と「撤去する塀の長さ×18,000円」を比べ、少ない方の額に3分の2を掛けた額が補助額です。上限は、建築基準法の道路沿いが15万円、通学路沿いが20万円です。補助期間は令和元年10月1日から令和13年3月31日までと示されていますが、年度ごとの予算がなくなり次第、受付は終了します。

ケース（試算）	工事総額	長さ×1.8万円	計算	補助額
通学路沿い・塀15m	40万円	27万円	27万円×2/3＝18万円	18万円
通学路沿い・塀25m	60万円	45万円	45万円×2/3＝30万円	上限20万円
建築基準法の道路沿い・塀12m	30万円	21.6万円	21.6万円×2/3＝14.4万円	14.4万円

※工事総額は説明のための仮定値です。実際の補助額は市の審査で決まります。

賃貸オーナーが押さえるべき3つの注意点

1. 事前協議と交付申請は「契約前」：建築指導課との事前協議が必要で、工事契約の前に交付申請をしなければなりません。交付決定前に着手した工事は対象外です。
2. 「販売目的」は対象外：塀がある土地・建物の販売を目的とした工事は対象になりません。売却直前の化粧直しとしての撤去は使えない可能性が高いため、保有中の安全対策として早めに行うのが筋です。賃貸目的の物件が対象になるかは、事前協議で必ず確認してください。
3. 同一敷地は原則1回：同じ敷地内の他の塀で撤去改修補助を受けたことがある場合は対象外です。敷地内に複数の塀がある場合は、どこを優先するかを先に決めておきましょう。

賃貸物件の塀が倒れて通行人や入居者のお子さんにけがをさせた場合、所有者の工作物責任が問われる可能性があります。補助額そのものは大きくありませんが、リスクを先に消し、入居者募集の写真映えも良くなるという意味で、オーナーにとって費用対効果の高い工事です。外構の改修は外壁・防水の大規模修繕と同時に行うと、仮設や養生を共有できる場合があります。

木造の耐震補助は「賃貸を目的としない住宅」に限定

栃木市の耐震診断・耐震改修の促進（2026年4月1日更新）では、令和8年度の耐震診断士派遣、耐震改修補助、耐震建替え補助がいずれも「受付中」とされています。補助内容は手厚く、耐震改修は改修費の5分の4以内で上限115万円、市内に本店のある業者と契約すると最大20万円が上乗せされ、最大135万円になります。

ただし、対象となる住宅の要件には「賃貸を目的としない住宅」と明記されています。対象も昭和56年5月31日以前の基準で建てられた木造2階建て以下の一戸建て住宅に限られます。つまり、

• 旧耐震の木造アパート（共同住宅）は、構造・用途の両面で対象外
• 旧耐震の木造一戸建てを貸家にしている場合も、賃貸目的のため対象外
• 耐震建替え補助も、建替え後の住宅が賃貸目的であれば対象外

相続した実家を「将来は貸す」予定で耐震化を考えている場合は、補助を受けた後の用途変更の扱いを含め、契約前に建築指導課（0282-21-2441）へ事前相談することをおすすめします。補助は年度内に工事完了の手続きができるものに限られ、交付決定前の契約は対象外です。

空き家バンクリフォーム補助は「空き家の流通」向け

栃木市には、空き家バンクに登録した空き家の所有者・購入者を対象とするリフォーム補助もあります。栃木県の一覧（2026年5月19日更新）によると、子育て世帯等が行う20万円以上のリフォームは対象経費の3分の2（限度額100万円）、それ以外の20万円以上のリフォームは2分の1（限度額50万円）、5万円以上の家財処分は2分の1（限度額10万円）です。

ただし要件は、売買契約の締結や、補助後おおむね10年間の維持・居住、市内に事業所を持つ業者による施工などが前提です。入居者が住んでいる一棟の賃貸マンションの修繕に使う制度ではありません。相続した空き家を手放すか、整えて活用するかを検討している段階の方は、建築住宅課 空き家・住宅政策係（0282-21-2452）に相談してみてください。

個人の居住が前提の設備補助

このほか、住宅用低炭素設備（定置型蓄電池は設置費用の10%・上限5万円、V2Hは一律4万円）、浄化槽設置、雨水貯留・浸透施設の補助もありますが、いずれも「自ら居住する住宅」や「専用住宅」が条件です。オーナーご自身の住まいと賃貸部分が一体の店舗併用住宅・賃貸併用住宅の場合は、条件に当てはまる可能性があるため、各担当課に確認する価値があります。

一棟賃貸と長寿命化促進税制：区分所有が前提の制度

「大規模修繕をすると固定資産税が下がる」という話を耳にされた方もいるかもしれません。これは国のマンション長寿命化促進税制のことで、管理計画の認定を受けたマンションなどが、長寿命化に資する大規模修繕工事（外壁塗装等・床防水・屋根防水）を行った場合に、翌年度の建物の固定資産税が減額される仕組みです。

栃木市でも、栃木市マンション管理計画認定制度実施要領が令和6年10月1日から実施されており、市長が管理計画を認定する体制があります。ただし、この税制はマンション管理適正化法の「マンション」、すなわち区分所有の建物と管理組合が前提です。オーナー1人（1法人）が一棟まるごと所有する賃貸マンションは、管理組合がないため原則として対象になりません。

一方、分譲マンションの住戸を区分所有して貸している投資家の方は事情が異なります。管理組合が管理計画認定を取り、要件を満たす大規模修繕を行えば、ご自身の住戸の固定資産税も減額の対象になり得ます。栃木市での減額割合・申告期限・必要書類は、市の税務担当課で必ずご確認ください。管理組合の総会で認定取得を提案する価値は十分にあります。

補助に頼れない外壁・防水は「仮設費」で差がつく

ここまでの通り、栃木市では一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える補助は見当たりません。だからこそ、工事費そのものの組み立てが手残りを左右します。

中低層の賃貸マンションの大規模修繕では、工事費のうち足場などの仮設費が大きな割合を占めます。建物の形状や敷地条件によっては、足場を組まずに産業用ロープで外壁に取り付くロープアクセス工法や、部位ごとに足場とロープを使い分けるハイブリッド工法で、仮設費と工期を抑えられる場合があります。工法の比較や施工の流れは、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも詳しく解説しています。

工法	向いている建物・状況	オーナーにとっての利点
通常足場	全面的な外壁改修、複雑な形状、低層で足場が組みやすい敷地	全面を一度に施工でき、仕上がりの管理がしやすい
ロープアクセス	部分補修、調査、足場が組みにくい狭小敷地・隣地境界が近い物件	仮設費の削減、工期短縮、入居者の窓前に足場がなく生活影響が小さい
ハイブリッド	面ごとに条件が違う物件（道路側は足場、裏側はロープ 等）	品質とコストのバランスを部位ごとに最適化

ロープアクセスは「ロープ1本でぶら下がる」作業ではありません。作業者はメインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元も2点以上確保する二重の安全体制で施工します。明誠の工法選びの考え方は低価格で高品質を実現する仕組み、安全・品質の取り組みは明誠が選ばれる理由でもご紹介しています。

入居率とNOI：修繕を「費用」ではなく「投資」として見る

NOI（営業純利益）は、賃料収入から管理費・修繕費・固定資産税などの運営費を差し引いた、物件が生み出す実質的な利益です。外壁の汚れや鉄部のサビ、共用廊下の防水の劣化は内見時の印象を下げ、空室期間の長期化や賃料の下落につながります。修繕を先送りすると目先の支出は減りますが、入居率の低下と雨漏りによる突発的な出費で、結果的にNOIが削られることが少なくありません。

試算：栃木市の築30年RC造・18戸の場合

以下は考え方を示すための仮定の数字です（実際の賃料・費用は物件ごとに異なります）。

項目	修繕を先送り	計画的に修繕
戸数・平均賃料	18戸・月5.5万円	18戸・月5.5万円
想定入居率	82%	93%
年間賃料収入	約974万円	約1,105万円
運営費（管理・税・保険・小修繕）	約300万円	約280万円
NOI	約674万円	約825万円

入居率が11ポイント違うだけで、NOIは年間約150万円変わる計算です。仮に大規模修繕に1,500万円かかったとしても、この差が続けば10年程度で回収できる水準になります。さらに、仮設費を工法の工夫で圧縮できれば、回収期間は短くなります。修繕の判断を「いくらかかるか」だけでなく、「何年で取り戻せるか」で見ることが大切です。

限られた予算で優先すべき工事の順番

補助金で賄える範囲が小さい以上、オーナーさまの自己資金をどこから使うかが重要です。私たちが現場で優先順位を付けるときは、「建物を傷める劣化」から先に止め、「見た目の改善」は後に回すのが基本です。

優先度	部位・工事	先送りした場合のリスク
1	屋上・ルーフバルコニーの防水	雨漏りによる室内被害、入居者への補償、退去
2	外壁のひび割れ補修・シーリング打ち替え	躯体内部への浸水、鉄筋の腐食、外壁材の剥落
3	道路沿いの危険なブロック塀	地震時の倒壊による第三者被害（補助の対象になり得る）
4	共用廊下・階段の床防水、鉄部塗装	サビの進行、手すりの腐食、内見時の印象低下
5	外壁の全面塗装（美観）	募集力の低下、賃料の下落

1と2は、劣化を放置するほど直す範囲と費用が膨らむ部位です。ロープアクセスは、こうしたひび割れやシーリングの部分補修を、足場を組まずに必要な面だけ行う場面で特に力を発揮します。全面改修の時期まで間がある物件でも、部分補修で建物の寿命を延ばしておくことで、次の大規模修繕の範囲を小さく抑えられます。

見積書で確認したい4つのポイント

• 仮設費が独立した項目になっているか：足場・養生・揚重などが「一式」にまとめられていると、工法間の比較ができません。
• 数量の根拠：外壁面積（㎡）、シーリング長さ（m）、ひび割れ補修の箇所数など、数量と単価が分かれているかを確認します。
• 補助対象部分の切り分け：ブロック塀の補助を申請する場合、市は「補助対象部分と非補助対象部分を明確にした見積書」の提出を求めています。
• 保証の範囲と期間：防水・塗装それぞれの保証年数と、保証書の発行者を確認します。売却時の資料にもなります。

入居者対応：工事中の退去を防ぐために

賃貸物件の工事で見落とされがちなのが、入居者への配慮です。工事中の騒音、塗料のにおい、洗濯物が干せない期間、窓の前を職人が通ることへの不安は、退去理由になりかねません。

• 2〜3週間前の書面案内：工期、作業時間、ベランダの使用制限日、連絡先を明記します。
• 作業日の掲示：どの面をいつ施工するかを掲示板やエントランスで共有します。
• 窓前の作業期間を短く：ロープアクセスなら足場で窓をふさぐ期間がなく、作業員が窓前にいる時間も短く済みます。防犯面の不安も足場より小さくなります。
• 相談窓口の一本化：管理会社と施工会社の役割分担を決め、入居者の問い合わせ先を一本にします。

入居者の満足度を保ったまま工事を終えられれば、更新率が上がり、募集費用（広告料・原状回復費）の削減にもつながります。これもNOIを守る大切な要素です。

損金算入と補助金の会計処理：工事前に税理士と決めること

賃貸物件の工事費は、内容によって修繕費（その年の経費・損金）になるものと、資本的支出（資産計上して減価償却）になるものに分かれます。一般に、元の状態に戻す原状回復的な塗り替えや防水の補修は修繕費、耐用年数を延ばしたり価値を高めたりする改良は資本的支出と判断されやすい傾向があります。

• 見積書の内訳を分ける：外壁の塗り替え、シーリング打ち替え、防水更新、ブロック塀の撤去・フェンス新設などを項目ごとに分けておくと、税務上の区分がしやすくなります。
• 補助金は原則として収益計上：ブロック塀の補助金を受け取った場合、法人・個人とも原則として収入（益金）になります。資産計上する工事に充てた場合の圧縮記帳の可否など、扱いは顧問税理士にご確認ください。
• 工事のタイミング：利益が出ている期に修繕費を計上できれば税負担の平準化につながります。決算期と工期の関係も、着工前に検討しておきましょう。

税務の最終判断は個別の事情によりますので、必ず税理士にご相談ください。明誠では、税理士の方が判断しやすい内訳の見積書をご用意しています。

出口戦略：売却を見据えるなら「記録」と「安全」を残す

将来の売却や相続を考えるなら、修繕は買い手に評価される形で残すことが重要です。

• 修繕履歴と写真：いつ、どこを、どの工法で直したか。施工前後の写真と保証書は、買い手の金融機関の評価や価格交渉で効いてきます。
• 危険な塀を残さない：通学路沿いの危険なブロック塀は、買い手にとって「引き継ぐリスク」です。前述の通り販売目的の撤去は補助対象外とされるため、保有中に処理しておく方が有利です。
• 長期修繕計画：次の修繕時期と概算費用が示されている物件は、買い手が収支を読みやすく、利回りの下振れリスクを小さく見積もってもらえます。

投資用物件の運用全体については、収益不動産オーナーさま向けのご案内もあわせてご覧ください。

ホテル・旅館・ビルのオーナーさまへ

栃木市内でホテル・旅館や事務所ビルを所有されている方は、営業を止めずに外壁を補修したい、看板や高所設備の点検を足場なしで済ませたい、というご要望が多くあります。ロープアクセスは足場で客室の窓をふさがず、短期間で施工できるため、稼働を落としたくない施設と相性の良い工法です。ドローンを使った外壁調査（ドローン調査のご案内）と組み合わせ、劣化箇所を絞り込んでから必要な部分だけ補修する方法もご提案できます。

栃木市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 物件の現況把握：外壁のひび割れ、シーリング、屋上・廊下の防水、鉄部、ブロック塀の状態を確認します。
2. 使える制度の確認：塀が道路・通学路に面し高さ80cm超なら、建築指導課へ事前協議します。区分所有の住戸をお持ちなら、管理組合の管理計画認定の状況を確認します。
3. 工法別の見積比較：足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案で、仮設費と工期を比べます。
4. 税務・資金計画：修繕費と資本的支出の区分、決算期、補助金の会計処理を税理士と決めます。
5. 入居者への周知と着工：工期・作業時間・ベランダ使用制限などを事前に案内し、クレームと退去を防ぎます。

よくあるご質問

Q1. 栃木市で、一棟の賃貸マンションの外壁塗装に使える市の補助金はありますか？

A. 2026年10月時点で栃木市・栃木県の公式情報を確認した範囲では、一棟賃貸の外壁塗装・防水工事を直接対象とする市の補助金は見当たりませんでした。道路や通学路に面した危険なブロック塀の撤去・改修補助（2/3・上限15〜20万円）は、所有者・管理者が対象のため検討の余地があります。

Q2. ブロック塀の補助は賃貸物件でも使えますか？

A. 補助対象者は「危険なブロック塀等を所有する方または管理する方」とされ、賃貸物件を除外する記載はありません。ただし、土地・建物の販売を目的とした工事は対象外です。賃貸物件での適用は、事前協議の段階で建築指導課に確認してください。

Q3. 通学路かどうかはどう確認しますか？

A. 市の制度でいう通学路は「市が設置する小学校への通学のために学校長が指定した道」です。事前協議の際に建築指導課で確認できます。通学路沿いなら上限が20万円、それ以外の建築基準法の道路沿いは15万円です。

Q4. 旧耐震の木造アパートに耐震補助は使えますか？

A. 使えません。栃木市の木造住宅耐震改修・建替え補助は、木造2階建て以下の一戸建てで「賃貸を目的としない住宅」が対象です。共同住宅や貸家は対象外です。

Q5. 一棟所有の賃貸マンションでも、長寿命化促進税制で固定資産税は下がりますか？

A. 原則として対象外です。この税制は管理計画の認定を受けた区分所有マンションを前提としています。分譲マンションの住戸を区分所有して貸している場合は、管理組合の認定取得と工事内容次第で対象になり得ます。

Q6. 補助金を受け取ったら税金はかかりますか？

A. 一般に補助金は収入（益金）として扱われます。工事費の修繕費・資本的支出の区分や圧縮記帳の可否と合わせて、顧問税理士にご確認ください。

Q7. ロープアクセス工法は、入居者がいるまま工事できますか？

A. できます。足場で窓やベランダをふさぐ期間が短く、防犯面の不安も小さいのが特徴です。作業はメインロープとバックアップロープの2本に接続して行い、2点以上の吊元を確保する二重の安全体制で施工します。

Q8. 栃木市でも明誠に工事を依頼できますか？

A. はい。栃木県全域が明誠の施工エリアです。現地調査と工法別の概算比較から承ります。

この記事のポイント

• 栃木市で一棟賃貸の外壁・防水工事を直接支える市の補助金は、公式情報からは確認できませんでした。
• 使える可能性が高いのはブロック塀等撤去改修工事費補助（2/3・通学路20万円／道路15万円）。事前協議と契約前の申請が必須です。
• 木造耐震補助（最大135万円）は賃貸目的の住宅は対象外。長寿命化促進税制は区分所有マンションが前提です。
• 補助が届かない部分は、工法選びによる仮設費の圧縮と、修繕費・資本的支出の仕分けで手残りを守ります。

栃木市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

補助制度だけを見ると、賃貸オーナーが使えるものは多くありません。それでも、危険な塀を補助で解消し、外壁・防水は工法の選び方で費用を抑え、税務を整えることで、物件の収益力と売却時の評価は着実に変わります。

明誠では、現地調査、足場・ロープアクセス・ハイブリッドの工法別概算比較、修繕後の入居率とNOIの試算だけのご相談も承っています。お問い合わせフォームからお気軽にご連絡ください。ビルをお持ちの方はビルオーナー向けサービス、雨漏りでお困りの方は漏水対応のご案内もご覧ください。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月12日時点で公表されている栃木市・栃木県・国土交通省の公式情報をもとに、令和8年度の制度として執筆しています。ブロック塀補助と耐震支援のページはいずれも2026年4月1日更新、栃木県の「個人住宅向け支援制度について（栃木市）」は2026年5月19日更新です。固定資産税の減額制度の栃木市における具体的な取り扱いは、市の公式ページで確認できなかったため、市の税務担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で実施され、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月12日

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出典（栃木市・栃木県・国土交通省 公式ウェブサイト）

• 栃木市ブロック塀等撤去改修工事費補助金 – 栃木市
• 耐震診断・耐震改修の促進 – 栃木市
• 栃木市マンション管理計画認定制度実施要領 – 栃木市
• 個人住宅向け支援制度について（栃木市）- 栃木県
• 個人住宅向け支援制度（補助金等）について – 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

佐野市の賃貸オーナー向け補助金2026｜ブロック塀は2/3・上限20万円、一棟賃貸は長寿命化減税の対象外

佐野市で賃貸マンション・アパート・収益ビルを経営されているオーナーさまに向けて、令和8年度（2026年度）時点で佐野市が公表している建物の補助金と固定資産税の減額制度を、賃貸経営の目線で仕分けしました。根拠は佐野市公式ホームページと栃木県の公式資料で、確認日は2026年10月11日です。

最初に要点を3つだけお伝えします。

1. 現金の補助で検討の余地があるのは「危険ブロック塀等安全対策工事補助」です。工事費の3分の2・上限20万円で、道路に面した塀だけでなく、避難所の周囲の塀も対象です。ページの更新日は2026年9月9日です。隣の足利市の通学路沿道ブロック塀撤去補助（1/2・上限20万円）と比べると、補助率が一段高い設計です。
2. 一棟ものの賃貸マンションは、「マンション長寿命化促進税制」の対象外です。佐野市のページに「分譲マンション（区分所有家屋）以外のマンションは対象外」と明記されています。外壁塗装・防水をまとめて行っても、一棟賃貸ではこの減税は受けられません。
3. 住宅の耐震改修による固定資産税の減額（1/2・120㎡相当分まで）には、賃貸住宅を除くという記載がありません。同じ資産税課の省エネ改修の減額には「賃貸住宅を除きます」と書かれているのと対照的です。旧耐震の賃貸物件をお持ちの方は、工事前に資産税課へ確認する価値があります。

逆に、木造住宅の耐震改修補助（上限115万円）は「賃貸を目的としない住宅」、特定空家等の除却補助（上限50万円）は「貸家は対象外」と、いずれも賃貸を明確に外しています。

この記事では、これらの制度を入居率・NOI（実質的な賃料収入から運営費を引いた純収益）・損金算入・出口戦略に結びつけて解説し、補助では埋まらない外壁・防水の工事費をどう抑えるかまで、20年以上大規模修繕の現場に立ってきた私の経験からお話しします。

佐野市でオーナーが使える制度・使えない制度【令和8年度・一覧】

まず全体像です。右端の「賃貸オーナーの立場」は、公式ページの文言をもとに私が整理した目安です。最終的な可否は、必ず担当課にご確認ください。

制度名	支援の中身	賃貸オーナーの立場	担当課・電話
危険ブロック塀等安全対策工事補助	除却・再設置工事費の2/3、上限20万円	所有者・管理者が申請可能。賃貸の除外規定なし（「土地販売等の営利目的」は除外）	建築指導課 0283-20-3104
住宅耐震改修に伴う固定資産税の減額	翌年度の固定資産税を1/2減額（120㎡相当分まで）	賃貸を除く記載なし。要確認	資産税課 0283-20-3009
大規模建築物等の耐震改修に係る減額	2年度分の固定資産税を1/2減額（工事費の2.5%が上限）	国の補助を受けた大規模建築物が対象。収益ビル・ホテルは要相談	資産税課 0283-20-3009
長寿命化大規模修繕の固定資産税減額	翌年度の居住用部分の固定資産税を1/3減額	分譲マンションのみ。一棟賃貸は対象外。区分所有の投資住戸は関係あり	資産税課 0283-20-3009
住宅の省エネ改修に伴う減額	翌年度の固定資産税を1/3減額	「賃貸住宅を除きます」と明記。対象外	資産税課 0283-20-3009
木造住宅耐震改修費等補助金	改修費の4/5、上限115万円	「賃貸を目的としない住宅」が条件。対象外	建築指導課 0283-20-3104
特定空家等除却促進事業補助金	除却費の1/2、上限50万円（令和8年10月30日まで）	「貸家は対象外」と明記	建築住宅課 0283-20-3103

一覧にすると、佐野市の制度は「自分で住む家」向けと「分譲マンション」向けが中心で、一棟の賃貸物件をお持ちのオーナーさまが直接受け取れるお金は限られていることがわかります。だからこそ、後半でお話しする工事費の圧縮と税務の仕分けが、手残りを大きく左右します。

危険ブロック塀等安全対策工事補助：補助率2/3は、オーナーにとって数少ない「現金」

佐野市都市建設部 建築指導課の「危険ブロック塀等安全対策工事補助制度」は、地震で倒れるおそれのあるブロック塀等の撤去と、撤去後の塀の設置を支援する制度です。公式ページの更新日は2026年9月9日で、令和8年度の情報として扱える鮮度です。

補助の中身

• 補助額：除却工事、または除却後に塀等を設置する工事に要した費用の3分の2。上限は20万円です。
• 対象の塀：道路に面している、または避難所の周囲にある危険なブロック塀等。補強コンクリートブロック造、れんが造、石造で、地震により倒壊の危険性があると判断されたものです。万年塀や板塀は対象外です。
• 再設置のルール：撤去後に塀を造り直す場合は、建築基準法施行令の構造基準に適合させるか、生垣・ネットフェンスなど軽くて地震に安全な構造にすることが条件です。建築基準法第42条第2項の道路（いわゆる2項道路）に面する場合は、道路後退した位置に造る必要があります。
• 着手のタイミング：交付決定を受けた後に工事請負契約を結ぶことが条件です。先に契約すると対象外になります。

申請できる人

• 工事の契約者であること。
• 塀の所有者、またはその2親等以内の親族であること。ただし、塀の管理者が申請する場合は、この所有者・親族の要件は除かれます。
• 国税・県税・市税の滞納がないこと。
• ブロック塀に関する他の制度の補助を受けたことがないこと。同じ敷地で既にこの補助を受けていないこと。

賃貸オーナーが読み取るべき3つのポイント

1つめは、居住要件がないことです。 木造耐震補助のように「所有者または親族が住んでいること」という条件が、この補助には書かれていません。賃貸アパートの敷地にある塀でも、条件を満たせば対象になり得ます。

2つめは、「管理者」による申請が想定されていることです。 賃貸物件では、所有者に代わって管理会社が建物を管理していることが多いと思います。管理会社が申請者になれるのか、その場合に所有者の同意書が要るのかは、ページからは読み取れません。事前相談で必ず聞いておきたい点です。

3つめは、「土地販売等の営利を目的としたもの」が除外されていることです。 ここは注意が必要です。条文の例示は「土地販売」で、賃貸経営そのものを除外するとは書かれていません。一方で、賃貸経営も広い意味では営利活動です。賃貸物件の塀が対象になるかどうかは、断定せずに建築指導課（0283-20-3104）へ確認してください。 法人名義の物件の場合も、同じく事前確認をおすすめします。

補助額の目安

たとえば、道路沿いに長さ15m・高さ1.4mの古いブロック塀がある賃貸アパートで、撤去と軽量フェンスへの付け替えに30万円かかったとします。3分の2は20万円で、上限にちょうど届きます。オーナーさまの実質負担は10万円です。工事費が45万円なら、3分の2は30万円ですが上限は20万円なので、負担は25万円になります。30万円前後までの工事なら、補助の効き目が最も大きくなる計算です（あくまで仮定の数字です）。

なお、この事業は「予算の都合上、年度途中で終了する場合があります」と明記されています。申請前の事前相談チェックリスト（様式第1号）も用意されていますので、検討中の方は早めに相談してください。

一棟賃貸は長寿命化促進税制の対象外：佐野市のページが明記していること

外壁塗装・床防水・屋上防水をまとめて行う大規模修繕で、固定資産税が減る「マンション長寿命化促進税制」をご存じの方も多いと思います。佐野市のページ（更新日 2025年4月1日）では、次の内容が示されています。

• 対象期間：令和7年4月1日から令和9年3月31日までに長寿命化工事を完了したもの。
• 減額の内容：工事が完了した年の翌年度分について、1戸あたり100㎡相当分を限度に、居住用部分の固定資産税額の3分の1を減額。都市計画税は対象外です。
• 主な要件：新築から20年以上、総戸数10戸以上の区分所有マンションで、過去に1回以上の長寿命化工事を行っており、管理計画の認定を受けて修繕積立金を引き上げていること、など。
• 申告：工事完了後3か月以内に資産税課へ。

そして、オーナーさまにとって最も大切な一文がこれです。

分譲マンション（区分所有家屋）以外のマンションは対象外です

つまり、一棟まるごと所有している賃貸マンションでは、どれだけ立派な大規模修繕をしても、この減税は使えません。「マンションの大規模修繕で固定資産税が下がる」という情報を見聞きしても、一棟賃貸のオーナーさまには当てはまらない点は、はっきり押さえておいてください。

区分所有の投資住戸をお持ちの方は話が別

一方、佐野市内の分譲マンションの住戸を投資用に持ち、賃貸に出しているオーナーさまには関係があります。減額の対象は「居住用専有部分」で、賃貸に出している住戸も人の居住用に使われていれば、その住戸の固定資産税が減る可能性があります。ただし、減税を受けられるかどうかは管理組合が管理計画の認定を受け、要件を満たす工事を行ったかどうかで決まります。オーナーさまが単独で動ける制度ではありません。

佐野市の管理計画認定は、建築住宅課が窓口です。市への認定申請の手数料はかかりません。ただし、マンション管理センターの「管理計画認定手続支援サービス」のシステム利用料（1申請あたり10,000円）と、事前確認審査料が別途かかります。認定を受けたマンションは、住宅金融支援機構の「フラット35」や「マンション共用部分リフォーム融資」の金利引き下げも受けられます。

区分所有のオーナーさまは、総会で認定取得を提案する立場にあります。認定の有無は、売却時に買い手の住宅ローンや評価に影響し得る材料です。出口戦略の観点からも、管理組合の動きを確認しておく価値があります。

住宅の耐震改修減額：賃貸の除外が書かれていない、もう一つの支援

佐野市の資産税課のページ（更新日 2025年4月1日）によると、住宅の耐震改修による固定資産税の減額は次のとおりです。

• 対象：昭和57年1月1日以前に建築された住宅で、現行の耐震基準に適合する改修を行い、工事費が50万円以上のもの。
• 期限：令和13年3月31日までに耐震改修が完了した住宅。
• 減額：床面積120㎡相当分までの固定資産税を2分の1減額（認定長期優良住宅は3分の2）。都市計画税は対象外です。
• 期間：1年間。ページ上で「要安全確認沿道建築物」に該当する住宅は2年間とされています。
• 申告：工事完了後3か月以内に資産税課へ。住宅耐震改修証明書か増改築等工事証明書、費用の領収書などが必要です。

ここでのポイントは、この減額の要件に「賃貸住宅を除く」という記載が見当たらないことです。同じ資産税課の省エネ改修の減額ページには「但し、賃貸住宅を除きます」とはっきり書かれています。耐震改修のページにだけその文言がないのは、制度の違いなのか、記載の省略なのか、ページからは判断できません。

旧耐震の賃貸アパート・マンションで耐震改修を考えている方は、契約前に資産税課（0283-20-3009）へ「賃貸住宅でも対象か」「共同住宅の場合、120㎡はどう数えるか」の2点を確認してください。 共同住宅では、120㎡を1戸ごとに数えるのか、建物全体で数えるのかによって、減額の効果が大きく変わります。

大規模建築物の耐震改修減額は、ページの記載にずれがある

佐野市には、昭和56年5月31日までに着工した大規模な建築物等で、国の補助を受けて耐震改修を行った場合に、2年度分の固定資産税を2分の1減額（上限は補助対象工事費の2.5%相当額）する制度もあります。病院、ホテル、店舗などの大型の建物が想定される制度です。

ただし、このページは本文に「令和8年4月1日から令和11年3月31日まで」と書かれている一方で、更新日は2023年4月1日と表示されており、記載にずれがあります。適用期間と対象建築物の要件は、必ず資産税課に確認してください。 大規模なホテルや医療・介護施設をお持ちのオーナーさまは、耐震診断の結果とあわせて相談するのが早道です。

賃貸が明確に対象外の制度：木造耐震・省エネ減額・特定空家

賃貸オーナーさまが「使えるかも」と思って時間を使ってしまいがちな制度を、まとめて確認しておきます。

木造住宅耐震改修費等補助金（上限115万円）

昭和56年5月31日以前に着工した木造2階建て以下の一戸建てが対象で、耐震改修は費用の5分の4（上限115万円）、耐震建替えは上限100万円です。ただし、要件に「賃貸を目的としない住宅であること」「所有者又は2親等以内の親族が居住していること」が並んでいます。木造の貸家やアパートには使えません。なお、このページの更新日は2025年4月22日で、パンフレットも「2025年4月1日現在」の版です。令和8年度の受付状況は建築指導課にご確認ください。

住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額（1/3）

平成26年4月1日以前の住宅で、窓を含む断熱改修などを行った場合の減額ですが、「賃貸住宅を除きます」と明記されています。賃貸物件の窓断熱やエコキュートへの交換では、この減額は使えません。

特定空家等除却促進事業補助金（上限50万円）

令和8年度の申請期間は令和8年4月1日から令和8年10月30日まで、募集は35件程度です。ただし、対象は市が認定した特定空家等で、「一戸建ての住宅（併用住宅を含み、貸家は対象外となります。）」とされています。古い貸家を解体して土地活用に切り替えたい、というケースには使えません。

ちなみに、このページには「建物を除却することにより、敷地の固定資産税が3倍から4倍になることがあります」という注意書きもあります。住宅用地の特例が外れるためで、貸家の解体を検討する際にも同じ考え方が当てはまります。建て替えや売却の時期を含めて、税負担のシミュレーションをしてから判断してください。

移住・子育て世帯向けの空き家リフォーム補助

空き家バンクを使って市外から転入し、10年以上住む方向けの改修補助（1/2・上限50万円）や、子育て世帯等向けのリフォーム補助（2/3・上限100万円）もあります（栃木県の住宅支援制度ページによる）。これらは買って自分で住む人のための制度で、賃貸経営には使えません。

補助に頼れないなら、何で手残りを増やすか：入居率とNOIの話

ここまでの整理で、佐野市の一棟賃貸オーナーさまにとって、外壁塗装や防水といった本丸の工事に使える補助は、確認した範囲では見当たらないことがわかりました。

ですが、修繕の効果は補助金の有無だけで決まるものではありません。賃貸経営で効いてくるのは、修繕によって入居率と賃料を守れるかどうかです。

佐野市は、東北自動車道の佐野藤岡インターチェンジや北関東自動車道の佐野田沼インターチェンジがあり、アウトレットや物流施設の立地でも知られる街です。通勤・勤務先が市外に広がる単身者や若い世帯にとっては、築年数が同じなら、外観と共用部が手入れされている物件が選ばれるのが現実です。外壁のひび割れや汚れ、鉄部のさび、廊下の防水の劣化は、内見の数分で入居希望者に伝わってしまいます。

入居率1ポイントの重み

たとえば、20戸・月額賃料5.5万円の物件なら、満室時の年間賃料は1,320万円です。入居率が1ポイント動くと年間約13.2万円、5ポイントなら約66万円の差になります。運営費が同じなら、その差はそのままNOIの差です。

試算：佐野市の築28年RC造20戸、修繕で入居率とNOIはどう動くか

以下は考え方を示すための仮想の試算で、実在の物件ではありません。数字はすべて仮定です。

前提

• 築28年、RC造5階建て、20戸、月額賃料5.5万円（満室時の年間賃料1,320万円）
• 現在の入居率88%、運営費は満室賃料の24%（約317万円）と仮定
• 外壁の汚れとシーリングの劣化、廊下の床防水のはがれが目立っている

現状

• 実際の賃料収入：1,320万円×88% ＝ 約1,162万円
• NOI：約1,162万円 − 約317万円 ＝ 約845万円

外壁・防水の修繕後、入居率が94%に回復した場合

• 実際の賃料収入：1,320万円×94% ＝ 約1,241万円
• NOI：約1,241万円 − 約317万円 ＝ 約924万円（約＋79万円）

物件価値への影響（キャップレート7.5%と仮定）

• NOIの増加分 約79万円 ÷ 0.075 ＝ 約1,053万円相当の価値の押し上げ

工事費の回収

• 工事費が2,400万円だとすると、NOIの改善分だけで回収するには約30年かかります。しかし、修繕をしなければ入居率はさらに下がり続けるおそれがあります。修繕は「入居率の下落を止める保険」と「売却価格を支える投資」の両面で考える必要があります。
• 仮設（足場）費が工事費の15〜25%（360〜600万円）を占めると仮定すると、工法の工夫で仮設費を圧縮できれば、回収年数そのものを縮められます。

数字はあくまで目安です。実際の工事費と効果は、建物の形状、劣化の範囲、立地で大きく変わります。だからこそ、現地調査のうえで工法別の見積を並べて比べることが欠かせません。投資判断の考え方は、オーナー向けの大規模修繕のご案内でも詳しくまとめています。

外壁・防水の工事費は「仮設」で変わる：3工法の使い分け

補助が使えない工事ほど、工事費の中身に目を向ける価値があります。大規模修繕では、足場などの仮設費が総工費の15〜25%程度を占めることがあります（建物の形状・規模で変わる目安です）。

株式会社明誠は、通常の足場工法、ロープアクセス（無足場）工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物に合った方法をご提案できる、全国でも数少ない会社です。

• 通常足場工法：建物全体を足場で囲う従来の方法です。外壁全面の塗装と防水を一度に行う中低層の建物や、形状が複雑な建物に向きます。
• ロープアクセス工法：屋上から下ろしたロープで作業員が移動しながら施工する工法です。メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保する二重の安全体制が基本です。足場の組み立て・解体の費用と期間がかからず、窓の前が足場とメッシュシートでふさがれないため、入居者の生活への影響も小さくなります。外壁の部分補修、タイルの浮き補修、シーリングの打ち替え、外壁調査などに強みがあります。
• ハイブリッド工法：たとえば低層部は足場、高層部や隣地に近い面はロープアクセス、というように部位ごとに使い分けます。全体のコストと工期を最適化できます。

ロープアクセス工法の安全性について補足します。明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、ロープ高所作業での墜落による労働災害ゼロを続けています。技術や事例の詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディアで解説しています。自社サイトのロープアクセス工法の技術詳細と安全管理の取り組みもあわせてご覧ください。

佐野市の賃貸物件で工法を選ぶ目安

建物の状況	検討したい工法	考え方
3〜4階建てで外壁全面の塗装と廊下・屋上の防水をまとめて行う	通常足場	面積が大きく、作業の連続性を優先
5階建て以上で、劣化がシーリングやタイル浮きなど部分的	ロープアクセス	足場費の割合が大きくなりやすく、部分補修で差が出る
道路沿いのブロック塀の撤去と外壁工事を同時に行いたい	ハイブリッド	塀を撤去する面は足場、他の面はロープアクセスで段取りをまとめる
入居者の在宅が多い、1階に店舗・事務所が入っている	ロープアクセスを優先	窓の閉塞感や出入口の制約を小さくできる

ブロック塀の撤去は、外壁工事と同じ時期に発注すると、廃材処分や交通誘導の段取りをまとめやすくなります。ただし、ブロック塀補助は交付決定前の契約が対象外なので、外壁工事の契約とブロック塀の契約を分け、補助の手続きを先に進めることが大切です。

劣化の状況を把握する第一歩として、足場を組まずに屋根や外壁を確認できるドローン調査もご用意しています。工事費の考え方は明誠の料金の考え方にまとめています。

損金算入と補助金の会計処理：工事前に決めておくこと

修繕の手残りは、税務の処理でも変わります。以下は一般的な整理で、個別の判断は必ず顧問税理士にご確認ください。

• 修繕費：建物の現状を維持し、原状に戻すための支出です。支出した年度の損金（個人の場合は必要経費）にできます。外壁の塗り替えや防水のやり直しは、修繕費になることが多い支出です。
• 資本的支出：建物の価値を高めたり、耐用年数を延ばしたりする支出です。減価償却を通じて何年かに分けて費用にします。耐震補強や、グレードを上げる改修は資本的支出になりやすい傾向があります。
• 形式基準：1つの修理等の費用が20万円未満の場合や、おおむね3年以内の周期で行う場合は、修繕費として扱えます。また、60万円未満の場合や、前期末取得価額のおおむね10%以下の場合も、修繕費とすることができます。
• ブロック塀の扱い：塀は建物とは別の資産（構築物）です。撤去費用は一般に費用処理、新しいフェンスの設置費用は資産計上になることが多いと考えられます。どちらに当たるかは、内容と金額で判断が分かれます。
• 補助金の扱い：個人の場合は、補助金を総収入金額に算入するのが原則です。法人の場合は、国庫補助金等で固定資産を取得・改良したときに「圧縮記帳」の特例を使える場合があります。
• 固定資産税の減額：減額された分は、翌年度の租税公課が減る形で効いてきます。

見積書の段階で、「塀の撤去」「塀の新設」「外壁の修繕」「防水」などを工種ごとに分けてもらうと、補助金の申請と税務処理の両方がスムーズです。明誠では、ご希望に応じて工種別の内訳を明示した見積をご用意しています。

出口戦略：佐野市の物件を高く・早く売るための準備

いつか物件を売却するとき、買い手が気にするのは「この建物は、買った後にいくらかかるのか」です。佐野市の物件で売却時の説明材料になるのは、次の4つです。

1. 大規模修繕の履歴：いつ、どの部位を、どの工法で、いくらで修繕したか。保証書と工事写真もセットで残します。
2. 外壁調査・点検の記録：打診調査やドローン調査の報告書は、外壁落下リスクへの不安を和らげます。
3. ブロック塀の撤去・改修の記録：道路沿いの危険な塀が撤去されていることは、事故リスクと所有者責任の観点で買い手に安心材料を与えます。補助金の交付決定通知も、適法な工事の裏付けになります。
4. 耐震性の根拠：新耐震基準の建物なら確認済証・検査済証、旧耐震で改修済みなら住宅耐震改修証明書などです。固定資産税の減額申告の書類が、そのまま根拠になります。

これらが揃っている物件は、買い手の修繕費の見積りが保守的になりにくく、価格交渉で不利になりにくくなります。区分所有の投資住戸なら、管理計画の認定を受けているかどうかも説明材料になります。

病院・介護施設・ホテルのオーナーさまへ

佐野市内でクリニック、サービス付き高齢者向け住宅、グループホーム、ホテルなどをお持ちのオーナーさまは、一般の賃貸住宅とは別の視点が必要です。

• 定期報告：栃木県の資料では、佐野市は宇都宮市・足利市・栃木市などとともに、定期報告の指定を独自に行う特定行政庁9市のひとつとされています。用途と規模によっては、建築物の定期報告が必要です。対象かどうかは建築指導課にご確認ください。
• 大規模建築物の耐震改修減額：前述のとおり、国の補助を受けて耐震改修を行った大規模建築物は、2年度分の固定資産税が1/2減額される制度があります。要件と期間は資産税課への確認が必要です。
• BCPと工法選び：営業や入所者の生活を止められない施設では、足場で窓や出入口をふさがないロープアクセス工法やハイブリッド工法が、選択肢として有効です。ホテル案件については、明誠は全国で対応しています。

佐野市のオーナーさまが着手するまでの5ステップ

1. 物件の棚卸し：建築時期（昭和57年1月1日以前か）、構造、戸数、道路や避難所に面したブロック塀の有無、直近の修繕履歴を整理します。
2. 窓口への確認：建築指導課にブロック塀補助の対象可否と予算残、資産税課に耐震改修減額の賃貸適用と面積の数え方を確認します。
3. 現地調査：目視・打診・ドローンで劣化の範囲を把握します。
4. 工法別の見積比較：通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3案を、仮設費と工期で比べます。ブロック塀工事は補助の交付決定後に契約できるよう、別契約で段取りします。
5. 税務・資金の整理：修繕費と資本的支出の仕分け、補助金と減額の処理を、税理士と確認してから着手します。

よくあるご質問

Q1. 佐野市で、一棟の賃貸マンションのオーナーが受け取れる補助金はありますか？

A. 確認した範囲では、危険ブロック塀等安全対策工事補助（工事費の2/3・上限20万円）が、居住要件のない数少ない現金補助です。ただし「土地販売等の営利を目的としたもの」は除外とされているため、賃貸物件の塀が対象になるかは建築指導課（0283-20-3104）にご確認ください。外壁塗装や防水に直接使える市の補助は、確認できませんでした。

Q2. 一棟の賃貸マンションで大規模修繕をすると、固定資産税は下がりますか？

A. マンション長寿命化促進税制は、佐野市のページで「分譲マンション（区分所有家屋）以外のマンションは対象外」と明記されています。一棟賃貸では、この減額は受けられません。

Q3. 区分所有マンションの住戸を貸しています。長寿命化の減税は関係ありますか？

A. 関係する可能性があります。減額の対象は居住用の専有部分で、管理計画の認定や修繕積立金の引き上げ、長寿命化工事の実施など、管理組合側の要件を満たす必要があります。減額割合は翌年度の固定資産税の3分の1です。

Q4. 旧耐震の賃貸アパートを耐震改修した場合、固定資産税は減りますか？

A. 佐野市の住宅耐震改修の減額（1/2・120㎡相当分まで、令和13年3月31日までの完了分）には、賃貸住宅を除くという記載が見当たりません。省エネ改修の減額には賃貸除外が明記されているため、耐震改修について適用できるかは、資産税課（0283-20-3009）に工事前にご確認ください。

Q5. 木造アパートの耐震改修に、市の補助金は使えますか？

A. 使えません。佐野市木造住宅耐震改修費等補助金は「賃貸を目的としない住宅」で、所有者または2親等以内の親族が住んでいることが条件です。

Q6. 古い貸家を取り壊したいのですが、特定空家の除却補助は使えますか？

A. 佐野市の特定空家等除却促進事業補助金は「貸家は対象外」と明記されています。令和8年度の申請期間は10月30日までです。解体すると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合がある点にも注意してください。

Q7. ブロック塀の補助は、外壁工事と一緒に頼んでも使えますか？

A. 補助の対象はブロック塀の除却と再設置の工事費です。交付決定の後に契約する必要があるため、外壁工事とは見積と契約を分け、補助の手続きを先に進めることをおすすめします。

Q8. ロープアクセス工法は、本当に安全ですか？

A. メインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが基本の安全体制です。明誠および全国の加盟企業では、過去16年間、ロープ高所作業での墜落による労働災害ゼロを続けています。

この記事のポイント

• 佐野市で賃貸オーナーが検討できる現金補助は、危険ブロック塀等安全対策工事補助（2/3・上限20万円）が中心です。営利目的の扱いは要確認です。
• 一棟賃貸マンションは、長寿命化促進税制（固定資産税1/3減額）の対象外です。区分所有の投資住戸は、管理組合の動き次第で対象になり得ます。
• 住宅の耐震改修減額（1/2）は、賃貸除外の記載がありません。工事前に資産税課へ確認する価値があります。
• 木造耐震補助、省エネ改修減額、特定空家の除却補助は、賃貸が明確に対象外です。
• 補助が届かない外壁・防水は、仮設費の圧縮（ロープアクセス・ハイブリッド）と税務の仕分けで手残りを守ります。

佐野市で賃貸物件をお持ちのオーナーさまへ

制度を一つずつ調べると、「結局、自分の物件で使えるものは少ない」と感じられたかもしれません。ですが、使える制度を確実に拾い、工事費と税務を整えるだけで、手残りは確実に変わります。

明誠では、1棟の現地調査、工法別（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）の概算比較、入居率とNOIの試算だけのご相談も承っています。お気軽にお問い合わせフォームからご連絡ください。ビルをお持ちの方はビルオーナー向けサービス、雨漏り・漏水でお困りの方は漏水対応のご案内もご覧ください。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月11日時点で公表されている佐野市および栃木県の公式情報をもとに執筆しています。ブロック塀補助のページは2026年9月9日更新、特定空家等除却補助のページは2026年4月1日更新ですが、資産税課の減額制度のページは2025年4月1日更新、木造耐震補助のページは2025年4月22日更新のため、令和8年度の最新の取り扱いは各担当課でご確認ください。補助制度は予算の範囲内で先着順となるものが多く、年度途中で受付が終わることがあります。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。株式会社明誠は約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕を手がけてきました。

最終更新：2026年10月11日

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関連記事（姉妹サイト）

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出典（佐野市・栃木県 公式ウェブサイト）

• 危険ブロック塀等安全対策工事補助制度について – 佐野市
• 長寿命化に資する大規模修繕工事が行われたマンションに係る固定資産税の減額措置 – 佐野市
• 住宅耐震改修に伴う減額とその手続きについて – 佐野市
• 住宅の省エネ改修に伴う固定資産税の減額とその手続きについて – 佐野市
• 大規模建築物等の耐震改修に係る固定資産税の減額 – 佐野市
• 佐野市木造住宅耐震改修費等の補助について – 佐野市
• 佐野市特定空家等除却促進事業 – 佐野市
• マンションの管理の適正化について – 佐野市
• 個人住宅向け支援制度について（佐野市） – 栃木県
• 定期報告に関する資料（特定行政庁9市）- 栃木県
• マンション長寿命化促進税制（固定資産税の特例措置）- 国土交通省

足利市の賃貸オーナー向け補助金2026｜旧耐震は固定資産税1/2減額、7月豪雨の減免申請は12月21日まで

足利市で賃貸マンション・アパート・収益ビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事では、令和8年度（2026年度）に足利市が公表している建物まわりの補助金と固定資産税の減額・減免制度を、「賃貸物件のオーナーが使える可能性があるもの」と「自己居住が条件で賃貸物件には使えないもの」に分けて整理しました。根拠は足利市公式ホームページの各制度ページと、栃木県が取りまとめている足利市の支援制度一覧で、確認日は2026年10月10日です。

先に結論をお伝えします。足利市の住まいの補助金は、木造住宅の耐震改修も、家庭向けゼロカーボン推進補助金も、空き家バンクのリフォーム補助も、「自分で住む人」または「空き家を買って住む人」が前提です。賃貸経営中の建物で、オーナーさまが申請者になれる現金補助は、通学路に面した危険ブロック塀の撤去補助（1/2・上限20万円）くらいに限られます。

その代わり、税の側に見るべき制度が2つあります。

1つ目は、令和8年7月短時間集中豪雨災害による固定資産税・都市計画税の減免です。足利市税務課の案内（2026年10月7日掲載）では、罹災証明書で半壊以上と判定された住家や、半壊と同等以上の被害が確認された非住家などについて、令和8年度第2期〜第4期分の税額が減免される場合があり、申請期限は令和8年12月21日（必着）です。

2つ目は、耐震改修による固定資産税の減額（翌年度分1/2）です。足利市の耐震改修減額のページには、同じ税務課の省エネ改修減額にある「賃貸住宅でない家屋であること」という要件が書かれていません。旧耐震の賃貸物件をお持ちのオーナーさまにとって、確認する価値のあるポイントです。

この記事では、これらを入居率・NOI（実質賃料収入）・損金算入・出口戦略の視点で読み解き、補助が届かない外壁・防水の工事費をどう抑えるかまで、20年以上大規模修繕の現場に立ってきた私の経験からお話しします。

足利市の賃貸オーナー向け 制度マップ【令和8年度】

まず全体像です。「賃貸オーナーから見た使い道」の欄は、足利市の公式ページの記載をもとに私が整理した目安です。実際に使えるかどうかは、必ず担当課にご確認ください。

制度	内容	賃貸オーナーから見た使い道	担当
令和8年7月短時間集中豪雨災害の固定資産税・都市計画税減免	半壊以上の住家、半壊同等以上の非住家などが対象。令和8年度第2期〜第4期分	被災した物件があれば最優先で確認。期限は令和8年12月21日必着	税務課 資産税担当 0284-20-2129
耐震改修に関する固定資産税の減額	120㎡までの部分について翌年度分の固定資産税を1/2減額	ページに賃貸除外の記載なし。旧耐震の賃貸物件で要確認	税務課
通学路沿道ブロック塀等安全対策補助金	撤去費の1/2・上限20万円	所有者・管理者が申請可。令和7年度分は受付終了、令和8年度分の案内は要確認	建築・住宅政策課 建築指導担当 0284-20-2170
省エネ改修に関する固定資産税の減額	翌年度分を1/3減額	「賃貸住宅でない家屋」が要件。賃貸は対象外	税務課
バリアフリー改修に関する固定資産税の減額	一定の改修で減額	申請者が居住している家屋が要件。賃貸は対象外	税務課
木造住宅耐震改修等補助金	改修費の4/5以内・上限100万円	「所有し、居住する個人」が対象。賃貸は対象外	建築指導担当 0284-20-2170
家庭向けゼロカーボン推進補助金	太陽光・蓄電池・V2H各3万円、省エネ給湯器1万円	「自ら居住する住宅」が対象。賃貸は対象外	環境保全課 0284-20-2151
子育て世帯等空き家バンクリフォーム費補助金	工事費の2/3・上限100万円	空き家を購入して住む人向け。賃貸中の建物は対象外	住宅政策・空き家対策担当 0284-20-2266

表のとおり、足利市で賃貸オーナーさまが自分で申請者になれる現金補助は、ほぼブロック塀に限られます。一方で、税の減額・減免は、補助金と違って予算枠による先着順ではなく、要件を満たして期限内に申告すれば受けられるという性格があります。補助金の争奪戦より先に、税で取れるものを取りこぼさない。足利市の賃貸オーナーさまには、この順番で考えることをおすすめします。

最優先：令和8年7月の豪雨で被災した物件は、12月21日までに減免申請を

2026年10月7日、足利市は「令和8年7月短時間集中豪雨災害に対する令和8年度固定資産税・都市計画税の減免について」を公表しました。賃貸オーナーさまにとって、今いちばん期限が迫っている制度です。

公式ページに書かれている要点は次のとおりです。

• 対象となる災害：令和8年7月短時間集中豪雨災害（発災日 令和8年7月17日）
• 対象となる期間：発災日以降に納期限が来る令和8年度第2期〜第4期分の税額。納付済みの税額分も対象
• 対象となる家屋：罹災証明書で半壊以上の判定を受けた住家（既に減免を受けている方を除く）、および半壊と同等以上の被害を受けたことが確認された非住家
• 対象となる償却資産：申請に基づく調査で、減免条件に当てはまると確認されたもの
• 必要書類：減免申請（調査）書、罹災証明書または被災証明書等、被災状況がわかる写真等（償却資産は被災物件一覧も）
• 申請方法：税務課資産税担当へ提出（郵送・メール可）。状況により現地調査あり
• 申請期限：令和8年12月21日（月曜日）必着

オーナーさまに意識していただきたいのは、「入居者が住んでいた部屋が被害を受けた」場合も、固定資産税を納めているのはオーナーさまご自身だという点です。入居者さまの生活再建の手続きとは別に、建物の所有者として減免を申請する必要があります。賃貸住宅が「住家」として扱われるか、店舗や倉庫が「非住家」になるかといった区分は、物件ごとに税務課へ確認してください。

もう一つ、実務上の注意があります。罹災証明書の判定は、写真と記録がものを言います。浸水の高さ、壁や床の被害、設備の故障などを、修理の前に撮っておくことが大切です。すでに修理を終えてしまった物件でも、工事前の写真や見積書、管理会社の報告書が残っていれば、相談の材料になります。

減免を受けるかどうかに関わらず、浸水や雨漏りを経験した建物は、次の豪雨の前に外壁・屋上・排水まわりを点検しておくことをおすすめします。漏水は入居者さまの退去理由になりやすく、空室期間の長期化という形で、減免額よりはるかに大きな損失につながるからです。漏水の原因調査については明誠の雨漏り・漏水対応のページでもご紹介しています。

耐震改修の固定資産税減額：賃貸物件でも確認したい「1/2減額」

足利市税務課の「耐震改修に関する固定資産税の減額について」（2026年4月1日掲載、5月20日更新）で示されている要件は、次の5つです。

1. 昭和57年1月1日以前から所在する家屋であること
2. 現行の耐震基準に適合する耐震改修であること
3. 耐震改修工事費が50万円（税込）を超えていること
4. 店舗等併用家屋の場合、床面積の2分の1以上が居住用であること
5. 改修工事を令和13年3月31日までに行っていること

軽減内容は、床面積120㎡までの部分を限度として、翌年度分の固定資産税の2分の1を減額です（都市計画税は対象外）。工事完了前に「通行障害既存耐震不適格建築物」だった場合は、2年度分が2分の1に減額されます。申告は工事完了日から3か月以内で、工事請負契約書の写し、費用がわかる書類、増改築等工事証明書などの証明書類が必要です。

ここで注目していただきたいのは、同じ税務課の省エネ改修減額のページには「賃貸住宅でない家屋であること」と明記されているのに、耐震改修減額のページにはその記載がないことです。バリアフリー改修減額も「減税申請者が居住している家屋」「賃貸住宅ではない家屋」を要件にしていますが、耐震改修の要件は「居住用であること」（店舗併用の場合）にとどまります。

つまり、旧耐震の賃貸アパート・賃貸マンションでも、耐震改修で減額を受けられる可能性があるということです。ただし、共同住宅の場合に「120㎡まで」をどの単位で数えるのか、賃貸住宅でも適用されるのかは、最終的には税務課の判断です。工事を発注する前に、物件の図面と工事計画を持って税務課に確認することを強くおすすめします。

なお、耐震改修減額は、省エネ改修減額やバリアフリー改修減額とは併用できません。どちらを使うかで減額割合（1/2か1/3か）が変わるため、工事の組み立て方にも影響します。

旧耐震の賃貸物件で、耐震改修を検討する価値

足利市の木造住宅耐震改修等補助金（4/5以内・上限100万円）は「所有し、居住する個人」が対象で、賃貸物件には使えません。それでも、旧耐震の賃貸物件で耐震化を検討する価値は小さくありません。

• 入居募集：耐震性を気にする入居者さまは確実に増えています。「新耐震相当に改修済み」は、築年数のハンデを補う数少ない説明材料です
• 融資・売却：旧耐震の物件は、金融機関の評価や買主の融資で不利になりがちです。耐震改修の記録は出口の選択肢を広げます
• 税：上記の固定資産税減額が受けられれば、翌年度の固定資産税が半分になります

通学路沿道ブロック塀等安全対策補助金：所有者・管理者が申請できる現金補助

足利市の「通学路に面する危険ブロック塀等の撤去補助」は、2018年の大阪府北部地震でブロック塀の倒壊により児童が亡くなった事故を受けた制度です。賃貸オーナーさまの目線で要点を整理します。

• 対象の塀：各小中学校の学校長が指定した通学路に面し、補強コンクリートブロック造または組積造で、高さ80cmを超え、地震の際に倒壊の危険性があるもの
• 対象の工事：通学路に面するブロック塀等の全部または一部を撤去する工事。工事に未着手・未契約であること
• 申請できる人：ブロック塀等の所有者、所有者の2親等以内の親族、または管理者のうち、工事の契約者
• 対象外：ブロック塀等が築造されている土地の販売を目的とする場合、公共事業の補償対象となっている場合、国税・県税・市税の滞納がある場合など
• 補助金額：撤去工事費と「ブロック塀等の見付面積×13,000円」のいずれか低い額の1/2（上限20万円）

申請者の要件に「居住していること」はなく、除外されているのは「販売目的」であって「賃貸目的」ではありません。管理者も申請者になれるため、管理会社経由で手続きを進めることも考えられます。駐車場や駐輪場の外周、敷地境界の道路側にブロック塀が残っている賃貸アパートなら、検討の対象になります。

計算の例を挙げます。通学路に面した長さ15m・高さ1.2mのブロック塀を撤去する見積が30万円だったとします。見付面積は15m×1.2m＝18㎡で、18㎡×13,000円＝23.4万円。見積額30万円との低いほうは23.4万円ですから、その1/2の11.7万円が補助の目安になります（仮定の数字です）。

注意点は、足利市のページでは2026年10月10日時点で「令和7年度申込受付は、終了しました」と表示されており、令和8年度分の受付状況は掲載されていないことです（ページ更新日は2026年2月24日）。令和8年度の実施の有無と受付時期は、建築指導担当（0284-20-2170）に直接確認してください。仮に令和8年度分の受付がない、または終了している場合は、令和9年度の受付開始に向けて、冬のうちに見積と事前協議書の準備を進めておくのが現実的です。

もう一つ大切なのは、塀の安全は補助の有無に関係なく、所有者の管理責任だということです。地震で塀が倒れて通行人や入居者さまがけがをすれば、民法上の工作物責任を問われる可能性があります。20万円の補助より、事故が起きたときの賠償と信用の損失のほうが、はるかに大きな金額になります。

自己居住が条件の制度：賃貸物件では使えないもの

足利市には住まいの補助が数多くありますが、賃貸物件では使えないものが大半です。誤解したまま工事を進めないよう、整理しておきます。

木造住宅耐震改修等補助金・耐震診断士派遣

昭和56年5月31日以前に建築された木造2階建て以下の一戸建て住宅を所有し、居住する個人が対象です。補助額は改修費（または耐震建替えの改修費相当分）の4/5以内・上限100万円、耐震診断は市が無料で診断士を派遣します。賃貸アパートや貸家は対象外です。

家庭向けゼロカーボン推進補助金

令和8年度は2026年5月7日から受付が始まり、予算は300件程度、予算に達した時点で締め切りとされています。補助額は省エネ給湯器1万円、住宅用太陽光発電システム3万円、家庭用蓄電池3万円、V2H3万円です。ただし、交付対象者は「市内の自ら居住する住宅に補助金交付対象機器を設置した方」で、市に住民登録していることも条件です。賃貸物件の共用部や貸室への設置は対象外です。

省エネ改修・バリアフリー改修の固定資産税減額

省エネ改修減額（翌年度分1/3減額）は、要件に「賃貸住宅でない家屋であること」が明記されています。バリアフリー改修減額も、減税申請者が居住している家屋で、賃貸住宅ではないことが要件です。窓の断熱改修などを賃貸物件で行っても、この減額は受けられません。

空き家バンク関連のリフォーム補助

子育て世帯等空き家バンクリフォーム費補助金（工事費の2/3・上限100万円）は、子育て世帯や若者夫婦世帯が栃木県空き家バンクを利用して空き家を購入し、10年以上住むことを誓約するなどの要件がある、空き家を購入して自ら住む人のための制度です。ただし、売却を考えているオーナーさまにとっては、買主がこうした補助を使える物件かどうかが、売れ行きに影響する可能性があります。

持ち家支援が手厚い足利市で、賃貸物件が選ばれ続けるために

ここまで見てきたとおり、足利市の住まいの補助は、持ち家の取得・改修・移住を後押しする方向に厚くなっています。賃貸オーナーさまから見れば、入居者さまが「借りる」から「買う」へ移りやすい環境ともいえます。

一方で、足利市には新婚世帯向けの結婚新生活支援事業補助金があり、市の案内では住宅の賃借費用も補助の対象に含まれています。対象となる世帯の要件は市のページで確認が必要ですが、入居募集の際に管理会社と共有しておけば、新婚世帯への訴求材料になります。

持ち家との競争の中で賃貸物件が選ばれ続けるには、「築年数のわりに手入れが行き届いている」という印象が欠かせません。外壁のひび割れや色あせ、鉄部のさび、共用廊下の防水のはがれは、内見の第一印象を確実に下げます。入居率が1%下がると、10戸の物件なら年間の稼働が0.1戸分減る計算です。家賃6万円なら年間約7.2万円の減収で、これが毎年積み重なります。

外壁・防水の工事費を何で抑えるか：仮設計画が手残りを決める

足利市には、賃貸物件の外壁塗装や屋上防水に使える市の現金補助は、今回の調査では見当たりませんでした。そうなると、手残りを左右するのは工事の設計そのものです。

大規模修繕の総工費のうち、足場などの仮設費は15〜25%程度を占めるといわれます。30戸規模のマンションの大規模修繕なら、総額3,500万〜5,000万円のうち、数百万円から1,000万円超が仮設費になる計算です（いずれも目安で、物件により大きく変わります）。

参考までに、外壁工事の単価の目安は次のとおりです。

工事	単価の目安
外壁塗装	3,500〜4,500円/㎡
外壁タイルの打診調査	250〜500円/㎡
防水工事	5,000〜8,000円/㎡

※明誠の施工経験にもとづく参考値です。建物の状態・仕様・規模により変動します。

明誠では、通常足場・ロープアクセス・ハイブリッドの3つの工法から、建物に合った方法をご提案しています。たとえば10階建て・外周80m・工期3か月の外壁工事を想定した当社の試算では、足場の仮設費が約168万円になるのに対し、ロープアクセスでは約59万円と、約109万円の差が出るケースがあります（物件条件により変動します）。工法の考え方は明誠のロープアクセス工法と大規模修繕の料金の考え方のページで詳しくご紹介しています。

ロープアクセスは、産業用ロープで作業員が建物の外壁を移動しながら施工する工法です。安全面では、メインロープとバックアップロープの2本に接続し、吊元も2点以上確保する二重の冗長化が業界標準で、明誠および全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、ロープアクセスでの墜落による労働災害ゼロを維持しています。工法の技術的な詳細は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムでも解説しています。

足利市の物件で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドをどう選ぶか

足利市の賃貸物件は、中低層の鉄骨造・RC造のアパートやマンションが中心です。工法選びの目安は次のとおりです。

物件のタイプ	向いている工法	理由
2〜3階建ての木造・鉄骨アパート	通常足場	足場の規模が小さく、全面塗装なら足場が効率的
4〜6階建てのRCマンション	ハイブリッド	共用廊下側は足場、バルコニー側や妻側はロープアクセスなど、面ごとに使い分け
7階建て以上、または部分補修中心	ロープアクセス	足場の仮設費と工期を大きく抑えられる
敷地が狭い、道路・隣地に足場が組みにくい	ロープアクセス	足場の設置スペースや道路占用の制約を受けにくい

賃貸経営の目線で見逃せないのが、工期中の入居者さまへの影響です。足場とメッシュシートで建物が覆われると、窓が開けにくい・洗濯物が干せない・防犯面が不安といった声が出やすく、工期中の退去や、内見の印象悪化につながることがあります。ロープアクセスは作業する面だけに人が入るため、生活への影響が限られ、空室の募集を止めずに工事を進めやすいという利点があります。

ただし、すべての物件にロープアクセスが向くわけではありません。外壁全面の塗り替えで、建物が低層・単純な形状なら、通常足場のほうが合理的な場合もあります。大切なのは、劣化調査をして、本当に必要な工事範囲を確定させてから工法を選ぶことです。足場とロープアクセスを組み合わせる考え方や施工の実例は、ロープアクセスドットコムの工法解説記事でも紹介しています。

試算：足利市の旧耐震RC賃貸マンション12戸で考える

仮定の物件で、制度と物件価値の関係を整理してみます（すべて仮定の数字です）。

• 1980年築・RC造4階建て・12戸（1戸あたり50㎡）、家賃は月6万円
• 満室時の年間賃料収入：6万円×12戸×12か月＝864万円
• 現状の入居率85%：実質の賃料収入は約734万円

この物件で、外壁と防水の修繕に加えて耐震改修を行い、入居率が90%まで回復したとします。

• 入居率90%の賃料収入：約778万円
• 年間の増収：約44万円

NOIを還元利回り（キャップレート）で割った値が収益還元価格の目安です。仮にキャップレート8%で見ると、年間44万円の増収は、物件価値にして約550万円の差になります（運営費が変わらないと仮定した単純化した計算です）。

これに、耐震改修減額が適用されれば、翌年度の固定資産税（家屋）の一部が1/2になります。減額の金額そのものは大きくないかもしれませんが、「現行耐震基準に適合する改修をした」という証明書類が残ることは、売却時の説明材料として大きな意味を持ちます。

損金算入：修繕費と資本的支出の線引き、補助金と減免の扱い

オーナーさまにとって、工事費の税務処理は手残りに直結します。一般的な考え方を整理します（個別の判断は税理士にご確認ください）。

• 修繕費（その年の経費）：建物の原状を回復するための工事。外壁の塗り替え、ひび割れの補修、防水の部分補修など
• 資本的支出（減価償却）：建物の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする工事。耐震補強、グレードアップを伴う改修など
• 1つの工事の中に両方が含まれることも多いため、見積書の段階で工事項目を分けて記載してもらうと、後の判断がしやすくなります

補助金を受けた場合は、受給時に雑収入として課税対象になるのが原則です（圧縮記帳の適用可否も含めて税理士にご確認ください）。ブロック塀の撤去補助のような少額の補助でも、帳簿への計上を忘れないようにしましょう。

一方、固定資産税の減額・減免は「収入」ではなく、支払う税金が減るという形で効いてきます。経費に計上する固定資産税の額が減るため、結果として課税所得は増えますが、手残りのキャッシュは確実に増えます。

出口戦略：足利市で物件を売るときに効いてくる記録

足利市で賃貸物件を売却するとき、買主や金融機関が確認するのは、利回りだけではありません。

1. 修繕履歴：いつ、どこを、どの工法で直したか。外壁・屋上防水・鉄部・給排水の記録があると、買主の「見えない修繕リスク」が下がり、価格交渉で不利になりにくくなります
2. 耐震の記録：旧耐震の物件で、耐震診断や耐震改修の証明書があるかどうかは、融資の可否や価格に直結します
3. 被災と復旧の記録：令和8年7月の豪雨で被害を受けた物件なら、罹災証明書、修理の内容、その後の点検記録をまとめておくことで、「被災したが、きちんと直した物件」として説明できます。記録がないと、買主は最悪の想定で価格を見積もります

出口を見据えた修繕投資は、利回りの改善より、物件価値そのものを底上げします。工事のたびに、写真・図面・工事報告書を1冊にまとめておくことをおすすめします。

医療法人・介護事業者のオーナーさまへ：足利市の施設で優先したいこと

クリニックやサービス付き高齢者向け住宅、介護施設を足利市でお持ちの法人さまは、次の点を優先して点検してください。

• 豪雨への備え（BCP）：浸水や雨漏りで診療・介護サービスが止まると、医療報酬・介護報酬の減収に直結します。屋上防水、外壁の目地、排水口の詰まりは、雨のシーズン前に点検を
• 被災時の減免の確認：令和8年7月の豪雨で施設に被害があった場合、非住家や償却資産として減免の対象になる可能性があります。期限の12月21日までに税務課へ相談を
• 工事中の運営継続：ロープアクセスやハイブリッド工法なら、足場で施設全体を覆わずに工事を進められるため、利用者さまの生活や診療への影響を抑えやすくなります

施設の大規模修繕については、ビルオーナーさま向けのサービスのページもご覧ください。

足利市のオーナーさま向け：着手までの5ステップ

1. 豪雨の被害を確認する：被害があった物件は、罹災証明書の取得と減免申請（令和8年12月21日必着）を最優先に
2. 築年を確認する：昭和57年1月1日以前の物件なら、耐震改修の固定資産税減額が使えるかを税務課へ確認
3. ブロック塀を確認する：通学路に面した高さ80cm超の塀があれば、建築指導担当に令和8年度・令和9年度の受付予定を確認
4. 劣化調査をする：外壁・屋上・鉄部・排水の状態を把握し、必要な工事範囲を確定
5. 工法別に比較する：足場・ロープアクセス・ハイブリッドで見積を取り、工期・入居者さまへの影響・総額を比較

明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ISO9001の品質マネジメントシステムのもと、IRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けた作業員が施工します。施工事例や収益物件オーナーさま向けの考え方は、収益物件オーナーさま向けのページでご覧いただけます。

よくあるご質問

Q1. 足利市で、賃貸アパートのオーナーが申請できる補助金はありますか？

今回の調査で確認できたのは、通学路に面した危険ブロック塀の撤去補助（撤去費の1/2・上限20万円）です。木造耐震改修、ゼロカーボン推進補助金、空き家バンクのリフォーム補助は、いずれも自己居住や購入が前提で、賃貸中の物件は対象外です。

Q2. 7月の豪雨で賃貸物件が浸水しました。固定資産税は安くなりますか？

足利市は令和8年7月短時間集中豪雨災害について、罹災証明書で半壊以上と判定された住家などの令和8年度第2期〜第4期分の固定資産税・都市計画税を減免する場合があるとしています。納付済みの分も対象で、申請期限は令和8年12月21日必着です。税務課資産税担当（0284-20-2129）にご相談ください。

Q3. 賃貸マンションでも、耐震改修で固定資産税は減額されますか？

足利市の耐震改修減額のページには、省エネ改修減額にある「賃貸住宅でない家屋」という要件が書かれていません。昭和57年1月1日以前からある家屋で、50万円超の耐震改修をした場合、120㎡までの部分について翌年度分が1/2減額されます。賃貸物件への適用や共同住宅での計算方法は、工事前に税務課へご確認ください。

Q4. ブロック塀の撤去補助は、いまから申請できますか？

2026年10月10日時点で、足利市のページには「令和7年度申込受付は、終了しました」と表示されており、令和8年度分の受付状況は掲載されていません。建築指導担当（0284-20-2170）に直接確認してください。補助は工事に未着手・未契約であることが条件なので、先に契約しないよう注意が必要です。

Q5. 賃貸物件の窓を断熱改修したら、固定資産税は減りますか？

足利市の省エネ改修減額は「賃貸住宅でない家屋であること」が要件のため、賃貸物件では対象外です。ただし、断熱性の向上は入居者さまの光熱費や快適性に直結するため、空室対策としての効果は期待できます。

Q6. 補助金をもらったら、税金はかかりますか？

補助金は原則として受け取った年の雑収入として課税対象になります。圧縮記帳の可否も含め、工事前に税理士へご相談ください。固定資産税の減額・減免は収入ではなく、支払う税金が減る扱いです。

Q7. 補助がなくても、外壁や防水の修繕費を抑える方法はありますか？

仮設費の見直しが有効です。足場が総工費の15〜25%程度を占めるといわれる中、ロープアクセスやハイブリッド工法で足場の範囲を絞ることで、仮設費と工期を抑えられる場合があります。まずは劣化調査で、本当に必要な工事範囲を確定させることが大切です。

Q8. 足利市の物件でも、明誠に工事を頼めますか？

はい。明誠は栃木県を含む関東一円で施工しています。現地調査と、工法別の概算比較のご相談から承ります。

この記事のポイントまとめ

• 足利市の住まいの補助（木造耐震・ゼロカーボン・空き家バンクリフォーム）は自己居住・購入が前提で、賃貸物件は対象外
• 賃貸オーナーが申請できる現金補助は、通学路沿道のブロック塀撤去（1/2・上限20万円）。令和8年度の受付状況は要確認
• 令和8年7月短時間集中豪雨災害の固定資産税減免は、令和8年12月21日必着。被災物件は最優先で
• 耐震改修の固定資産税減額（翌年度1/2）は、賃貸除外の記載なし。省エネ・バリアフリーは賃貸対象外
• 外壁・防水に使える市の補助は見当たらない。仮設計画（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）で総額を抑える
• 補助の有無より、劣化や被災を放置したときの入居率・物件価値への影響で判断する

足利市の賃貸オーナーさまへ

足利市は、持ち家と移住を後押しする補助がそろっている一方で、賃貸オーナーさまが直接使える補助は多くありません。だからこそ、期限のある減免を取りこぼさないこと、税の減額を工事計画に組み込むこと、そして補助の届かない部分を工事の設計で取り返すことが大切になります。

特に、7月の豪雨で被害を受けた物件をお持ちの方は、12月21日の期限を忘れずに。被害の記録は、減免の申請だけでなく、修繕計画と将来の売却のためにも役立ちます。

お持ちの物件で、まだ修繕計画の検討を始めていないオーナーさまは、ぜひ一度ご相談ください。1棟の現地調査と、工法別の概算比較、キャッシュフロー試算だけでも承ります。明誠へのお問い合わせはこちらのフォームからお受けしています。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月10日時点で公表されている足利市および栃木県の公式情報をもとに執筆しています。補助制度は予算の範囲内で先着順となるものが多く、年度途中でも受付終了や改正があり得ます。実際に申請・申告される前に、必ず足利市の各担当課へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月10日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（足利市・栃木県 公式ウェブサイト）

• 令和8年7月短時間集中豪雨災害に対する令和8年度固定資産税・都市計画税の減免について – 足利市
• 耐震改修に関する固定資産税の減額について – 足利市
• 省エネ改修に関する固定資産税の減額について – 足利市
• バリアフリー改修に関する固定資産税の減額について – 足利市
• 通学路に面する危険ブロック塀等の撤去補助 – 足利市
• 令和8年度 足利市家庭向けゼロカーボン推進補助金 – 足利市
• 足利市子育て世帯等空き家バンクリフォーム費補助金制度 – 足利市
• 足利市結婚新生活支援事業補助金 – 足利市
• 個人住宅向け支援制度について（足利市）- 栃木県

小山市の賃貸オーナー向け補助金2026｜ブロック塀改修は最大45万円、旧耐震の耐震改修は固定資産税1/2減額

小山市で賃貸マンション・アパート・収益ビルをお持ちのオーナーさまへ。この記事では、令和8年度（2026年度）に小山市が公表している建物まわりの補助金と税の減額制度を、「オーナーさまが申請者になれるもの」「区分所有の投資用マンションで効いてくるもの」「賃貸物件では使えないもの」の3つに分けて整理しました。根拠は小山市公式ホームページの各制度ページ（更新日2026年3月〜8月）で、確認日は2026年10月9日です。

先に結論をお伝えします。小山市の住まいの補助金は、耐震改修・太陽光・空き家リフォームのいずれも「自分で住む人」か「空き家バンクで売買する人」が中心で、賃貸経営中の建物に使える現金補助は、ブロック塀等安全対策補助金と吹付けアスベスト対策の補助にほぼ限られます。しかもブロック塀の補助は、令和8年度分が2026年8月28日時点で「補助枠が残りわずか」と案内されており、受付期間も9月上旬までです。いま検討を始めるなら、令和9年度の受付開始（例年4月1日）に照準を合わせるのが現実的です。

その一方で、オーナーさまにとって見落とされがちな「税の減額」があります。小山市資産税課の案内では、昭和57年1月1日以前からある住宅で現行の耐震基準に適合する改修をした場合、翌年度の固定資産税（家屋）が2分の1減額されます。同じページのバリアフリー改修と省エネ改修には「賃貸住宅を除きます」と明記されていますが、耐震改修の要件には賃貸を除く記載がありません。旧耐震の賃貸物件を持つオーナーさまにとって、ここは確認する価値のあるポイントです。

この記事では、これらを入居率・NOI（実質賃料収入）・損金算入・出口戦略の視点で読み解き、補助に頼れない外壁・防水の工事費をどう抑えるかまで、20年以上大規模修繕の現場に立ってきた私の経験からお話しします。

小山市の賃貸オーナー向け 制度マップ【令和8年度】

最初に全体像です。「オーナーから見た使い道」の欄は、小山市の公式ページの記載をもとに私が整理した目安です。実際に使えるかどうかは、必ず担当課にご確認ください。

制度（令和8年度）	内容	オーナーから見た使い道	担当課
ブロック塀等安全対策補助金	撤去のみ1/2・上限10万円（通学路3/4・上限15万円）／撤去＋軽量塀の設置1/2・上限30万円（通学路3/4・上限45万円）	所有者として申請できる。令和8年度は残りわずか、9月上旬まで	建築指導課 0285-22-9233
民間建築物吹付けアスベスト対策助成	分析調査と除去等工事（除去・封じ込め・囲い込み）の一部を補助	所有者等が対象。駐車場や機械室の吹付け材がある古い物件で検討	建築指導課 0285-22-9233
耐震改修による固定資産税の減額	翌年度の家屋の固定資産税を1/2減額（1戸120㎡相当分まで）	賃貸を除く記載なし。旧耐震の賃貸物件で要確認	資産税課 0285-22-9436
大規模修繕を行ったマンションの固定資産税減額	1戸100㎡相当分まで1/3減額（令和9年3月31日までの工事）	区分所有マンションの住戸を貸しているオーナーに効く	資産税課／建築課 0285-22-9214
空き家バンク利用促進補助（リフォーム）	1/2・上限50万円	空き家バンクの売買物件が対象。賃貸中の建物は対象外	建築指導課 空き家対策係 0285-22-9824
空家等解体費補助	1/2・上限50万円（準特定空家等は30万円）	「賃貸借または販売を目的とするもの」は対象外	同上
木造住宅耐震対策助成	改修費の4/5・上限115万円など	「自己用住宅」「空き家ではないこと」が条件。賃貸は対象外	建築指導課 0285-22-9233
個人向け太陽光発電設備導入費補助	太陽光発電設備	「対象住宅に居住していること」が条件。賃貸は対象外	市の環境担当課

表を見ていただくとわかるとおり、小山市でオーナーさまが自ら申請者になれる補助は、ブロック塀とアスベストという「安全対策」の2つです。そして、税の減額は、補助金と違って予算枠がなく、要件を満たせば受けられるという性格があります。補助金の争奪戦に加わるより先に、税の減額で取れるものを取りこぼさない。小山市の賃貸オーナーさまには、この順番をおすすめしています。

ブロック塀等安全対策補助金：所有者が申請できる、小山市で数少ない現金補助

小山市ブロック塀等安全対策補助金は、地震などでブロック塀が倒れたときの被害を減らし、避難路がふさがれるのを防ぐための制度です。賃貸経営の目線で要点を整理します。

• 申請できる人：小山市内に設置されているブロック塀等の所有者で、国税・県税・市税の滞納がない方
• 対象の塀：コンクリートブロック塀、石塀、れんが塀などで、建築基準法の道路に面し、建築基準法施行令の高さ・壁の厚さ・控え壁などの基準を満たしていないもの
• 対象の工事：「撤去工事」または「改修工事（撤去と軽量な塀等の設置）」で、市内に事務所または事業所を持つ業者に請け負わせ、申請した年度の2月末までに完了するもの
• 対象外になる場合：塀のある土地や附属する建物の販売を目的とする場合、公共事業の補償の対象になる場合、同じ敷地ですでにこの補助や生垣設置の助成を受けている場合

ここでオーナーさまに注目していただきたいのは、対象外とされているのは「販売目的」であって、「賃貸目的」ではないという点です。申請者の要件も「所有者」で、ご自身が住んでいるかどうかは問われていません。駐車場や駐輪場の外周、隣地境界の道路側にブロック塀が残っている賃貸アパートなら、検討の対象になります。

補助金の額は、工事の種類と通学路に面しているかどうかで変わります。

工事の種類	補助の計算	通学路に面していない場合	通学路に面している場合
撤去のみ	見積額と「塀の長さ×18,000円」の少ない額に補助率を掛ける	1/2・上限10万円	3/4・上限15万円
撤去＋軽量な塀等の設置	見積額と「塀の長さ×39,000円」の少ない額に補助率を掛ける	1/2・上限30万円	3/4・上限45万円

たとえば、通学路に面した長さ20メートルのブロック塀を撤去してフェンスに替える工事の見積が70万円だったとします。「20メートル×39,000円＝78万円」と見積額70万円の少ないほうは70万円で、その4分の3は52.5万円ですから、上限の45万円が補助額になります（仮定の数字です）。

注意点は、受付が先着順で、期間が毎年度4月1日から9月上旬までとされていることです。令和8年度については、2026年8月28日の更新で「補助枠が残りわずか」と案内されています。この記事を書いている10月時点では、令和8年度の受付は終了している可能性が高いと考えたほうがよいでしょう。令和9年度の制度内容は、この記事の執筆時点では公表されていません。来年度も同じ枠組みが続くとは限りませんが、例年どおり4月1日に受付が始まるなら、冬のうちに業者の見積と事前相談の準備を終えておくのが、先着順の補助を確実に取るための段取りです。

もう一つ大切なのは、塀の安全は補助の有無に関係なく、所有者の管理責任だということです。地震で塀が倒れて通行人や入居者さまがけがをすれば、民法上の工作物責任を問われる可能性があります。市の点検表（補強コンクリートブロック造の塀・石塀などの組積造の塀）は公式ページからダウンロードできますので、まずはご自身の物件の塀をチェックしてみてください。

吹付けアスベスト対策の補助：古い賃貸マンションの「見えないリスク」に

小山市には、民間建築物吹付けアスベスト対策助成事業があります。小山市の交付要綱では、建築物の所有者等が行うアスベストの分析調査と、分析でアスベストの含有が確認された吹付け建材の除去・封じ込め・囲い込みの工事に対して、予算の範囲内で補助すると定めています。

賃貸マンションでは、昭和の時期に建てられた建物の駐車場の天井、機械室、階段の裏などに吹付け材が残っていることがあります。2022年以降、一定規模以上の改修・解体工事ではアスベストの事前調査と報告が義務になっており、大規模修繕の直前に吹付け材が見つかって、工程と予算が大きく狂うというのは珍しい話ではありません。

補助の上限額や対象となる建材の細かな条件は年度によって変わる可能性があり、この記事では小山市の公式ページで最新の金額を確認できませんでした。大規模修繕を計画している段階で、建築指導課に「分析調査から相談したい」と伝えるのが確実です。調査の結果は、売却時の物件状況報告書や、買い手の金融機関への説明資料としても役に立ちます。

耐震改修の固定資産税減額：賃貸物件でも確認したい「税のほう」の支援

ここが、小山市のオーナーさまに一番お伝えしたいポイントです。

小山市資産税課の「住宅改修による固定資産税の減額制度について」（2026年4月1日更新）では、耐震改修による減額の要件を次のように定めています。

1. 住宅が昭和57年1月1日以前から存在する
2. 現行の耐震基準に適合する改修を行った
3. 1戸当たりの耐震改修工事費が50万円以上（耐震改修と直接関係ない費用は含まない）
4. 店舗等併用家屋の場合は、床面積の2分の1以上が居住用であること
5. 耐震改修工事の完了時期が平成18年1月1日から令和13年3月31日までであること

減額されるのは、工事完了の翌年度分の固定資産税（家屋）の2分の1で、120平方メートル相当分が限度です。耐震改修にあわせて長期優良住宅の認定を受けると、減額は3分の2になります。申告は改修後3か月以内に、減額申請書と建築士などが発行する証明書、改修費用がわかる書類を資産税課に出します。

同じページを読み比べると、バリアフリー改修の減額には「※賃貸住宅を除きます」、省エネ改修の減額には「賃貸住宅を除く」と書かれているのに対し、耐震改修の要件には賃貸住宅を除く記載がありません。国の制度の枠組みでも、耐震改修に伴う固定資産税の減額は、貸家かどうかで区別していないのが原則です。

つまり、市の耐震補助（木造の自己用住宅に限定）は使えなくても、旧耐震の賃貸物件を耐震改修すれば、税の減額は受けられる可能性があるということです。ただし、共同住宅で「1戸当たり50万円以上」をどう計算するか、店舗併用の賃貸ビルでどう扱われるかなどは、個別の判断になります。工事を契約する前に、資産税課へ物件の所在地・構造・建築年・戸数・工事内容を伝えて適用の可否を確認してください。証明書を出せる建築士の手配も、工事の前に決めておくと申告期限に慌てずに済みます。

正直に申し上げると、減額は翌年度1年分だけですから、金額だけ見れば工事費に比べて大きなものではありません。それでも、旧耐震の物件を耐震改修したという事実と、その証明書は、金融機関の評価や買い手の判断で大きく効いてきます。減額の申告は、その証明書を手元に残すきっかけと考えていただくのがよいと思います。

区分所有の投資用マンションをお持ちの方へ：長寿命化減額は令和9年3月31日まで

小山市内の分譲マンションの住戸を購入して賃貸に出している、いわゆる区分所有のオーナーさまにも関係する制度があります。大規模修繕工事等が行われたマンションに対する固定資産税の減額です。

小山市の案内では、令和5年4月1日から令和9年3月31日までの間に長寿命化に資する大規模修繕工事を実施したマンションで、次の要件をすべて満たすと、翌年度の家屋の固定資産税が1戸あたり100平方メートル相当分まで3分の1減額されます。

• 新築から20年以上が経過していること
• 居住用の専有部分を有していること
• 過去に長寿命化工事が行われていること
• 総戸数が10戸以上であること
• 管理計画の認定を受けて修繕積立金を引き上げた、または市の助言・指導を受けて長期修繕計画を見直した、のいずれかに当たること

この制度のよいところは、管理組合の管理者等から必要書類が提出され、要件を満たすと認められれば、区分所有者から申告書が出ていなくても適用されることです。投資用の住戸を持っているオーナーさまは、ご自身で書類をそろえるのではなく、管理組合の総会で「この減額を使う段取りになっているか」を確認することが大切になります。

期限が令和9年3月31日までの工事と区切られていることにも注意が必要です。すでに大規模修繕を予定している管理組合でも、管理計画の認定や長期修繕計画の見直しが間に合わなければ、要件を満たせません。小山市のマンション管理計画認定制度は建築課（0285-22-9214）が窓口です。区分所有のオーナーさまが総会で声を上げることで、修繕積立金の使い方が変わることもあります。

なお、1棟まるごと所有している賃貸マンションは区分所有のマンションではないため、この減額の対象にはなりません。1棟オーナーさまは、前の章の耐震改修の減額を確認してください。

空き家の補助は「売買」と「自己居住」が前提。賃貸中の物件は対象外

小山市は空き家対策に力を入れており、令和8年度も次の制度を設けています。

• 空き家バンク利用促進補助（リフォーム）：空き家バンクに登録した売買物件の所有者や利用登録者が行う改修工事の2分の1、上限50万円。経費の総額20万円以上、着手前の申請が必要
• 子育て世帯等向け空き家リフォーム支援（令和8年4月1日開始）：空き家バンクの物件を購入した子育て世帯・若者夫婦世帯に、改修費の3分の2、上限100万円
• 空家等解体費補助：昭和56年5月31日以前に着工した一戸建て住宅などの解体費の2分の1、上限50万円（準特定空家等は30万円）

ただし、どれも賃貸オーナーさまの通常の経営にはそのまま使えません。空き家バンクの補助は「売買物件」が対象で、解体費補助は「賃貸借または販売を目的とするもの」を対象外としています。

それでも、賃貸オーナーさまに無関係な話ではありません。相続で引き継いだ実家や、入居者が退去して使い道のない古い貸家をお持ちなら、「貸し続ける」以外に「空き家バンクで売る」「解体して土地を活かす」という選択肢を比べる材料になります。空き家バンクの補助は、登録から10年以内に取り壊したり登録を抹消したりしないことなどの条件もありますので、出口の計画とあわせて検討してください。

自己居住が条件の補助：木造耐震・太陽光は賃貸物件では使えない

小山市の木造住宅耐震対策助成は、耐震補強設計と耐震改修の費用の5分の4（上限115万円）、耐震建替は5分の4（上限100万円）、耐震シェルター・防災ベッドは5分の4（上限40万円）と、内容は手厚い制度です。耐震診断士の派遣は無料です。しかし、要件には「自己用住宅であること」「申請者が居住している、または居住予定であること」「空き家ではないこと」が並んでいます。木造の貸家やアパートは対象になりません。なお、令和8年度分も8月28日時点で「残りわずか」と案内されています。

個人向け太陽光発電設備導入費補助も、「対象住宅に居住していること」が条件です。賃貸物件の屋根に太陽光を載せたい場合は、市の個人向け補助ではなく、国や県の事業者向け制度を探すことになります。

ここで誤解していただきたくないのは、補助がないことと、工事がいらないことは別の話だということです。補助の対象外だからといって旧耐震の木造アパートをそのままにしておけば、地震時の入居者さまの安全だけでなく、金融機関の担保評価や売却価格にも影響します。

持ち家支援が手厚い小山市で、賃貸物件が選ばれ続けるために

小山市は、東北新幹線の停車駅である小山駅を持ち、宇都宮線・両毛線・水戸線が交わる交通の要所です。東京への通勤圏として、また市内の工業団地や大学に通う方の住まいとして、賃貸の需要が続いてきました。

一方で、市は転入勤労者等住宅取得支援補助金（東京圏から転入して住宅を取得した方への支援。令和8年度から加算要件の一部を変更）や、先ほどの子育て世帯向け空き家リフォーム支援など、持ち家の取得を後押しする制度を充実させています。オーナーさまの側から見れば、これは「ファミリー層の入居者さまが、数年後に持ち家へ移りやすい環境」ともいえます。

だからこそ、小山市の賃貸物件には、持ち家と比べても住み続けたいと思える状態を保つことが求められます。外壁の汚れやひび割れ、鉄部のさび、共用廊下の防水の劣化は、内見の第一印象を大きく左右します。家賃を下げて入居者を集める前に、外観と共用部の修繕で「選ばれる理由」を取り戻せないかを考えていただきたいと思います。

外壁・防水の工事費を何で抑えるか：仮設計画が手残りを決める

ここまで見てきたように、小山市では外壁塗装や屋上防水といった大規模修繕の本体工事に使える市の現金補助は、私が確認できた範囲では見当たりません。だからこそ、工事費の中で大きな割合を占める仮設費の計画が、オーナーさまの手残りを左右します。

一般に、大規模修繕の総工費のうち仮設足場の費用は15〜25％程度を占めるといわれます。明誠で比較した事例では、10階建て・外周80メートル・工期3か月の建物で、足場工法の仮設費の概算が168万円、ロープアクセス工法が59万円となり、約109万円の差が出ました（建物の形状や条件によって変わる参考値で、実際の見積は物件ごとに異なります）。

単価の目安も挙げておきます。外壁の打診調査は1平方メートルあたり250〜500円、外壁塗装は3,500〜4,500円、屋上・バルコニーの防水は5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです。劣化の範囲を調査で正確に押さえてから、必要な箇所に必要な工事をすることが、過剰な見積を避ける近道です。明誠の料金の考え方は大規模修繕の料金についてで公開しています。

屋上やベランダの防水の劣化から起きる漏水は、賃貸経営では入居者さまの退去に直結します。漏水の原因調査と止水の考え方は明誠の雨漏り・漏水対策をご覧ください。また、外壁タイルの浮きを広い範囲で調べるときは、ドローンによる赤外線調査とロープアクセスによる打診を組み合わせると、足場なしで調査費を抑えられます。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法では、作業員1人ごとにメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保するのが基本です。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを続けています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受けており、品質面ではISO9001を取得しています。安全への取り組みは明誠の安全管理にまとめています。

小山市の物件で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドをどう選ぶか

明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	小山市で向いている物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	郊外の2〜3階建てアパートで、外壁を全面的に塗り替える場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。敷地内駐車場が使えなくなることも
ロープアクセス工法（無足場）	小山駅周辺の中高層賃貸マンション、隣地との間隔が狭い物件、タイルの部分補修やシーリングの打ち替え	足場費の削減、工期の短縮、入居者さまの暮らしへの影響が小さい	大面積の全面施工や重い資材の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	1階が店舗・上階が住戸の賃貸ビル、低層棟と高層棟が並ぶ物件	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

小山市は車で暮らす方が多く、賃貸物件の多くが敷地内に駐車場を持っています。足場を組むと駐車場の一部が数週間使えなくなり、入居者さまの不満や、近くの月極駐車場を借りる費用につながります。駅前の中高層物件では、道路使用や隣地との調整がネックになりがちです。仮設を最小限にできるロープアクセスやハイブリッドは、入居者さまの暮らしを止めないという点で、小山市の賃貸物件と相性がよいと私は考えています。

ロープアクセス工法の技術的な解説や施工事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。賃貸ビルや店舗併用の物件についてはビルオーナー向けの明誠のサービスを、実際の工事の様子は明誠の施工事例をご覧ください。

試算：小山市の旧耐震RCマンション12戸で考える、制度と物件価値

ここからは仮定にもとづくイメージ試算です（実在の物件の数字ではありません）。

小山駅から車で10分ほどの場所に、昭和55年築・RC造3階建て・12戸・平均賃料5.5万円の賃貸マンションをお持ちだとします。満室時の年間賃料収入は、12戸×5.5万円×12か月＝792万円です。

• 耐震改修と固定資産税：耐震改修の工事費が1,200万円（1戸当たり100万円）で、1戸当たりの家屋の固定資産税が年3万円だとすると、翌年度の減額は1戸1.5万円×12戸＝18万円です。工事費に比べれば小さな額ですが、要件を満たすなら申告しない理由はありません
• ブロック塀：通学路に面した塀を撤去してフェンスに替える工事が70万円なら、補助は上限の45万円で、自己負担は25万円になります（令和9年度に同じ制度が続いた場合の仮定）
• 退去1件あたりの損失：空室3か月分の賃料16.5万円、広告料1か月分5.5万円、原状回復15万円とすると、1件あたり約37万円です。外観の古さや設備の不満で年に2件余分に退去が出れば、それだけで約74万円の損失になります

物件価値で考えると、差はもっとはっきりします。年間NOIが520万円の物件を、キャップレート7.0％で評価すれば約7,429万円、7.5％なら約6,933万円です。利回りの見られ方が0.5ポイント違うだけで、約496万円の差が出ます。旧耐震のまま耐震性の説明ができない物件は、買い手や金融機関から割り引いて見られがちです。耐震改修の証明書や修繕の履歴は、この差を縮める材料になります。

損金算入：修繕費と資本的支出の線引き、補助金の扱い

工事費を経費（損金）にできるかどうかは、キャッシュフローに直結します。一般的な考え方を整理します（個別の判断は必ず税理士にご確認ください）。

• 修繕費として一括で経費にしやすいもの：外壁の塗り替え、防水の補修、劣化したシーリングの打ち替えなど、建物の価値を維持したり元の状態に戻したりする工事
• 資本的支出として減価償却するもの：建物の価値を高めたり、使える期間を延ばしたりする工事。耐震補強の多くはこちらに当たる可能性があります
• 形式基準：1件20万円未満の支出や、おおむね3年以内の周期で行う修繕は修繕費として扱えます。区分がはっきりしない支出でも、60万円未満か、前期末の取得価額のおおむね10％以下であれば修繕費とできる取り扱いがあります

ブロック塀の撤去費は、一般に修繕費や除却に伴う費用として整理しやすい一方、新しく設置するフェンスは構築物として資産計上が必要になる場合があります。補助金は原則として収入（益金）になりますが、固定資産の取得や改良に充てた国や地方公共団体の補助金には、法人なら圧縮記帳、個人なら総収入金額不算入の規定を使える場合があります。見積書と請求書で「撤去」「フェンス設置」「同時に行った外構補修」を分けて書いてもらうと、税務上の整理がしやすくなります。

出口戦略：小山市で物件を売るときに効いてくる3つの記録

売却を視野に入れたとき、小山市の制度とあわせて押さえておきたいのは次の3点です。

1. 耐震性の説明ができるか：旧耐震の物件は、耐震診断の結果や耐震改修の証明書があるかどうかで、買い手の融資の通りやすさが変わります。固定資産税の減額申告に使った証明書は、そのまま売却時の資料になります
2. 定期報告とアスベスト調査の記録：建物の用途や規模によっては、建築基準法第12条にもとづく定期報告の対象になります。栃木県の資料では、小山市は特定行政庁として定期報告の対象建築物や報告時期を独自に指定している9市のひとつで、提出先は小山市都市整備部建築指導課（0285-22-9233）です。所有者が変わったときは届出が必要なため、売買の際に名義変更の漏れがないよう気をつけてください
3. 外構と安全対策の記録：ブロック塀の撤去や改修の記録、アスベストの分析結果、外壁・防水の修繕履歴を、写真と報告書で1冊にまとめておくと、買い手への説明がぐっと楽になります

物件の収益性を高める修繕の考え方は、オーナー向けの明誠のご案内にもまとめています。

医療法人・介護事業者のオーナーさまへ：小山市の施設で優先したいこと

病院・クリニック・介護施設を所有されている法人さまにとって、建物の安全対策は事業継続そのものです。栃木県の定期報告の資料でも、病院や高齢者等の就寝の用に供する施設は、建物と防火設備の定期報告の対象として挙げられています。小山市は独自に対象を指定していますので、ご自身の施設が対象かどうか、次の報告時期はいつかを建築指導課で確認しておきましょう。

また、入所者さまや患者さまがいる状態で足場を長期間組むと、採光や防犯、騒音の面で負担が大きくなります。思川沿いなど浸水のおそれがある場所の施設では、外壁や屋上の改修とあわせて、市のハザードマップで浸水の想定も確認しておくことをおすすめします。ロープアクセスやハイブリッドで仮設の期間を短くする計画は、施設の運営への影響を抑える有力な選択肢です。

小山市のオーナーさま向け：着手までの5ステップ

1. 建物と外構の現状を調べる：外壁・防水の劣化、ブロック塀の高さと状態、吹付け材の有無、建築年（昭和56年5月31日以前の着工か、昭和57年1月1日以前からあるか）を確認する
2. 税の減額を先に確認する：旧耐震なら耐震改修の固定資産税減額、区分所有の住戸なら長寿命化減額の段取りを、資産税課や管理組合に確認する
3. 補助の事前相談をする：ブロック塀とアスベストは建築指導課へ。いずれも契約・着工の前に。ブロック塀は令和9年度の受付開始に向けて冬のうちに準備する
4. 工法と時期を決める：足場・ロープアクセス・ハイブリッドを比較し、ブロック塀の補助を使うなら「年度の2月末までに完了」から逆算して工期を組む
5. 記録を残す：見積書・契約書・写真・報告書・証明書を保管し、税務申告と将来の売却に備える

よくあるご質問

Q1. 小山市で、賃貸アパートのオーナーが申請できる補助金はありますか？

あります。ブロック塀等安全対策補助金は「市内に設置されているブロック塀等の所有者」が対象で、対象外とされているのは販売目的の場合です。吹付けアスベスト対策の補助も建築物の所有者等が対象です。一方、木造住宅の耐震補助や太陽光の補助は自己居住が条件のため、賃貸物件では使えません。

Q2. ブロック塀の補助は、いまから申請できますか？

令和8年度の受付期間は4月1日から9月上旬までで、8月28日時点で「補助枠が残りわずか」と案内されていました。10月時点では受付が終わっている可能性が高いため、令和9年度の受付開始に向けて準備されることをおすすめします。令和9年度の内容は未公表のため、建築指導課（0285-22-9233）に確認してください。

Q3. ブロック塀を撤去してフェンスにする場合、補助はいくらですか？

見積額と「塀の長さ×39,000円」の少ない額の2分の1で、上限30万円です。通学路に面している場合は4分の3、上限45万円になります。撤去だけの場合は「塀の長さ×18,000円」で計算し、上限は10万円（通学路は15万円）です。

Q4. 賃貸マンションでも、耐震改修で固定資産税は減額されますか？

小山市の案内では、耐震改修の減額の要件に賃貸住宅を除く記載はありません（バリアフリーと省エネの減額は賃貸住宅を除くと明記）。昭和57年1月1日以前からある住宅で、1戸当たり50万円以上の耐震改修をした場合、翌年度の固定資産税（家屋）が2分の1減額されます。共同住宅での計算方法などは、工事前に資産税課（0285-22-9436）に確認してください。

Q5. 区分所有の投資用マンションを持っています。大規模修繕で固定資産税は安くなりますか？

令和9年3月31日までに長寿命化に資する大規模修繕を行い、築20年以上・総戸数10戸以上などの要件を満たすマンションなら、1戸100平方メートル相当分まで固定資産税が3分の1減額されます。管理組合の管理者等が書類を出せば、区分所有者の申告がなくても適用されるため、まずは管理組合に確認してください。

Q6. 古い貸家を解体したいのですが、空家等解体費補助は使えますか？

小山市の空家等解体費補助は、「賃貸借または販売を目的とするもの」を対象外としています。入居者がいる、または賃貸用として募集している建物には使えません。対象になるかどうかは、空き家対策係（0285-22-9824）に確認してください。

Q7. 小山市の定期報告はどこに出しますか？

小山市は特定行政庁として定期報告の対象建築物や報告時期を独自に指定しているため、栃木県ではなく、小山市都市整備部建築指導課（0285-22-9233）が窓口です。

Q8. 小山市で外壁塗装に使える補助金はありますか？

私が確認できた範囲では、賃貸物件の外壁塗装や屋上防水に使える小山市の現金補助は見当たりません。仮設計画の見直し（足場・ロープアクセス・ハイブリッドの比較）や、劣化範囲を絞った工事で総額を抑えるのが現実的です。

この記事のポイントまとめ

• 小山市で賃貸オーナーさまが申請者になれる現金補助は、ブロック塀等安全対策（最大45万円）と吹付けアスベスト対策が中心
• ブロック塀の補助は先着順で、令和8年度は8月末時点で残りわずか。令和9年度の受付開始に向けて冬のうちに準備を
• 耐震改修の固定資産税減額（翌年度1/2）は、賃貸を除く記載がない。旧耐震の賃貸物件は工事前に資産税課へ確認を
• 区分所有の投資用マンションは、令和9年3月31日までの大規模修繕で固定資産税1/3減額の可能性。管理組合に段取りを確認
• 木造耐震・太陽光・空き家関連の補助は、自己居住や売買が前提で、賃貸中の物件は対象外
• 補助に頼れない外壁・防水は、仮設計画（足場・ロープアクセス・ハイブリッド）で総額を抑える

小山市の賃貸オーナーさまへ

小山市の住まいの支援は、持ち家の取得や自宅の耐震化、空き家の活用に重点が置かれています。賃貸オーナーさまにとっては、使える制度を正しく見極め、補助の届かない部分を工事の計画で取り返すことが大切です。

なかでも、耐震改修の固定資産税減額や、区分所有マンションの長寿命化減額は、補助金ほど話題になりませんが、要件を満たせば予算枠に左右されずに受けられる制度です。旧耐震の物件や、築20年を超える分譲マンションの住戸をお持ちなら、ぜひ一度確認してみてください。

お持ちの物件で、まだ修繕計画の検討を始めていないオーナーさまは、どうぞお気軽にご相談ください。1棟の現地調査と、工法別の概算比較、キャッシュフローの試算だけでも承ります。こちらからお問合せいただけます。

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▼ロープアクセス工法・無足場工法の詳細解説はこちら
ロープアクセスドットコム｜無足場工法専門メディア

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本記事の情報の鮮度について：本記事は2026年10月9日時点で公表されている小山市・栃木県の公式情報をもとに執筆しています。補助制度は予算の範囲内で先着順となるものが多く、年度途中でも受付終了や改正があり得ます。令和9年度の制度内容は執筆時点で未公表です。実際に申請・申告される前に、必ず小山市の各担当課へ最新の内容をご確認ください。

この記事の執筆者

本間 幸紘（ほんま ゆきひろ）
株式会社明誠 代表取締役／東京都東大和市
マンション・ビル・ホテルの大規模修繕20年以上の実務経験。3工法（通常足場／ロープアクセス／ハイブリッド）から建物特性に応じて最適提案。日本初のロープアクセス工事フランチャイズ本部を運営。JCSA（一般社団法人 全国建設業支援協会）代表理事。

最終更新：2026年10月9日

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関連記事（姉妹サイト）

ロープアクセス工法の詳細や実例については、姉妹サイト「ロープアクセスドットコム」の以下の記事もぜひご覧ください。

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出典（小山市・栃木県 公式ウェブサイト）

• 小山市ブロック塀等安全対策補助金制度について（2026年8月28日更新）- 小山市
• 住宅改修による固定資産税の減額制度について（2026年4月1日更新）- 小山市
• 小山市木造住宅耐震対策制度について（2026年8月28日更新）- 小山市
• 空き家バンク利用促進補助制度（2026年3月16日更新）- 小山市
• 令和8年4月1日より子育て世帯等向け空き家リフォーム支援事業補助金制度が始まります – 小山市
• 小山市空家等解体費補助制度について（2026年3月31日更新）- 小山市
• 小山市個人向け太陽光発電設備導入費補助金について – 小山市
• 小山市転入勤労者等住宅取得支援補助金 – 小山市
• 小山市民間建築物吹付けアスベスト対策助成事業補助金交付要綱 – 小山市例規集
• 定期報告に関する資料（特定行政庁9市の記載）- 栃木県

固定資産税の減額：耐震は貸家を除く記載なし、バリアフリー・省エネは賃貸対象外

補助金より効きやすいのが、固定資産税の減額です。小山市の「住宅改修による固定資産税の減額制度」のページ（2026年4月1日更新）の内容を、賃貸オーナーの目線で整理します。

区分	主な要件	賃貸住宅の扱い	減額
耐震改修	昭和57年1月1日以前からある家屋、現行の耐震基準に適合する工事、1戸あたり工事費50万円以上	賃貸を除く旨の記載は見当たらない（要確認）	翌年度分の1/2（120㎡相当分まで）。長期優良住宅の認定も受けた場合は2/3
バリアフリー改修	新築から10年以上、自己負担50万円超 など	「賃貸住宅を除きます」と明記	工事完了の翌年度のみ1/3
省エネ（熱損失防止）改修	平成26年4月1日以前からある住宅、窓の改修を含む など	賃貸住宅を除くと明記	翌年度分の1/3（120㎡相当分まで）
長寿命化工事を行ったマンション	新築から20年以上、総戸数10戸以上、管理計画認定等の要件 など	減額は居住用部分のみ。店舗・オフィスは対象外	工事翌年度の固定資産税の1/3（100㎡相当分まで）

耐震改修の減額は、工事完了が令和13年3月31日まで、申告は工事完了後3か月以内です。ここで重要なのは、期限を過ぎると、同じ工事でも減額を受けられないという点です。工事を発注する段階で、完了日から逆算した申告のスケジュールを決めておくことをおすすめします。

なお、都市計画税と土地は減額の対象外です。また、耐震改修の減額を受けた年度には、バリアフリー改修・省エネ改修の減額は重ねて受けられません。

昭和57年1月1日以前からある賃貸建物で、耐震改修を行う予定がある場合、賃貸でも減額の対象になりうるかを資産税課（0285-22-9436）へ事前に確認する価値は十分にあります。ただし、小山市の木造住宅耐震補助は賃貸が対象外ですので、補助金なしで改修費を自己負担し、税の減額だけが効く形になる可能性が高い点は覚えておいてください。

長寿命化工事のマンションの減額は、基本的に分譲マンション（管理組合）を想定した制度です。賃貸一棟のオーナーさまが直接使う場面は多くありませんが、分譲マンションの一室を複数戸所有して賃貸に出している方は、管理組合の動きを知っておくと役に立ちます。この制度の内容は管理組合側の記事で詳しくお伝えしています。

入居者さま向けの制度：購入側に回る流出リスクをどう見るか

小山市には、東京圏（東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県）から転入して住宅を取得した勤労者を支援する「転入勤労者等住宅取得支援補助金」があります。新築は基本額30万円＋加算額で上限50万円、中古は基本額10万円＋加算額で上限20万円です。居住誘導区域内の取得や、39歳以下の世帯、18歳未満の子がいる世帯、3世代同居、空き家バンク登録物件の取得などで加算があります。令和8年度から、同一世帯の子の年齢要件が緩和されました（2026年4月1日更新）。

この制度は、東京圏から小山市へ転入して持ち家を購入する人への支援です。賃貸オーナーさまにとっては、すぐに自分の物件に関係する補助ではありません。ただし、次のような見方もできます。

• 東京圏から転入する層は、最初の数年は賃貸に住み、その後に購入に移る人も多い。この補助制度の存在は、「転入後、数年で購入側に回る入居者」を想定した入居期間の見立てに使える
• ファミリー層の入居者は、補助を知って購入に動く可能性がある。更新のタイミングで住み替えの意向を聞き取ることで、退去の予兆をつかみやすくなる
• 一方、単身者・DINKS向けの小型住戸は、この補助の主な対象（5年以上の定住誓約、持ち家の取得）から外れやすく、賃貸需要が相対的に安定する可能性がある

ただし、これらは私の見立てであり、市の資料に流出の実態データがあるわけではありません。実際の入居者の動きは、ご自身の物件の入居・退去履歴で確認してください。

定期報告は小山市建築指導課へ。小山市は特定行政庁

一定規模以上の共同住宅は、建築基準法第12条にもとづく定期報告（特定建築物の調査、建築設備・防火設備の検査）の対象になる場合があります。栃木県の資料によれば、小山市は特定行政庁として定期報告の指定を行っている9市のひとつです（宇都宮市、足利市、栃木市、佐野市、鹿沼市、日光市、小山市、大田原市、那須塩原市）。対象建築物や報告時期は各市が別途定めており、窓口は栃木県ではなく小山市都市整備部建築指導課（0285-22-9233）です。

所有者が変わったとき、建物の名称や用途が変わったときの届出が漏れていることは、実務でよく見かける失敗です。物件を取得した際は、売主さまや前の管理会社から、定期報告の履歴と次回の提出時期を必ず引き継いでください。

定期報告では、外壁タイルなどの全面打診が求められる時期があります。全面打診を足場を組んで行うと、調査だけで大きな費用がかかります。ロープアクセスやドローンによる赤外線調査を組み合わせることで、費用と工期を抑えられる場合があります。

マンション管理計画認定は、小山市が窓口（分譲マンション向け）

マンション管理計画認定制度は、栃木県の案内（2025年12月4日更新）によると、市域のマンションは各市が認定し、小山市は令和6年4月1日から運用を開始しています。つまり、小山市内の分譲マンションの認定は小山市に申請します。手数料については県のページに小山市分の記載がなく、確認できていません。

この制度は分譲マンションの管理組合が対象で、賃貸一棟のオーナーさまが直接使うものではありません。ただ、区分所有で複数戸を所有しているオーナーさまは、管理組合が認定を取得するかどうかで、売却時の評価や融資条件の面で影響を受ける可能性があります。制度の詳細は管理組合向けの記事で解説していますので、ご関心があればあわせてご覧ください。

外壁・防水に市の補助が見当たらない今、工事費を何で抑えるか

小山市で、賃貸建物の外壁塗装や屋上防水そのものに使える市の現金補助は、私が確認できた範囲では見当たりません。だからこそ、総工費の中で大きな割合を占める仮設費をどう計画するかが、オーナーさまの手残りを左右します。

一般に、大規模修繕の総工費のうち仮設足場の費用は15〜25％程度を占めるといわれます。仮に総工事費が2,000万円の物件なら、足場関連は300〜500万円規模です。ロープアクセスで足場の範囲を絞れれば、この部分に削減の余地が出ます（建物の形状や条件により変わる参考値で、実際の見積は物件ごとに異なります）。

単価の目安も挙げておきます。外壁の打診調査は1平方メートルあたり250〜500円、外壁塗装は3,500〜4,500円、屋上・バルコニーの防水は5,000〜8,000円程度が一般的なレンジです。劣化の範囲を調査で正確に把握してから、必要な箇所に必要な工事をすることが、過剰な見積を避ける一番の近道です。料金の考え方は明誠の大規模修繕の料金の考え方で公開しています。

株式会社明誠は、これまでに約6,000棟のマンション・ビル・ホテルの大規模修繕に携わってきました。ロープアクセス工法は、作業員1人につきメインロープとバックアップロープの2本に接続し、2点以上の吊元を確保して行うのが基本です。明誠と全国のフランチャイズ加盟企業では、過去16年間、墜落による労働災害ゼロを維持しています。作業員はIRATA（国際産業ロープアクセス協会）水準の技能訓練を受け、品質面ではISO9001を取得しています。安全への取り組みは明誠の安全管理をご覧ください。

小山市の物件で、足場・ロープアクセス・ハイブリッドをどう選ぶか

明誠は、通常の足場工法、無足場のロープアクセス工法、両者を組み合わせたハイブリッド工法の3つから、建物にとって最適な工法を提案できる、日本でも数少ない会社です。

工法	小山市で向いている物件のイメージ	強み	注意点
通常の足場工法	郊外の2〜3階建てアパートで、外壁を全面塗装する場合	広い面を一度に施工でき、作業の自由度が高い	足場費がかかり、窓がふさがる期間が長い。敷地内駐車場の一部が使えなくなる
ロープアクセス工法（無足場）	JR小山駅周辺の中高層の賃貸マンション、隣地と近接した物件、部分補修	足場費の削減、工期短縮、入居者さまの生活への影響が小さい	大面積の全面施工や重量物の搬入には向かない場合がある
ハイブリッド工法	1階が店舗・上階が住戸の賃貸ビル、低層部と高層部が混在する物件	部位ごとに最適化して総額を下げる	工程管理に高い調整力が必要

小山市は、JR東北新幹線・東北本線・水戸線・両毛線が乗り入れる交通の要衝で、駅周辺に中高層の賃貸物件が集まるエリアと、郊外の車社会の住宅地が共存しています。郊外の賃貸物件の多くは敷地内に駐車場を確保しており、足場を組むと駐車場の一部が使えなくなって、入居者さまの不満や月極駐車場の手配費用につながります。仮設を最小限にできるロープアクセスやハイブリッドは、入居者さまの暮らしへの影響を抑えるという点で、小山市の賃貸物件と相性がよいと私は考えています。

ロープアクセス工法の技術的な解説や事例は、姉妹サイトのロープアクセスドットコムで詳しく紹介しています。賃貸ビルや店舗併用の物件については、ビルオーナー向けの明誠のサービスもあわせてご覧ください。実際の工事の様子は明誠の施工事例で公開しています。